Otan heti alkuun karkean ohjeistuksen, miten tätä kirjoitusta tulisi lukea närkästymättä ja ajatella ymmärtääkseen, mitkä ajatukset ja ohjeet sopivat omaan tilanteeseen juuri nyt ja mitkä kenties vuosikymmenen tai kahden päästä. Toivottavasti osaan valita mahdollisimman kaukana toisistaan olevat ääripäät. Itse omaan henkilökohtaista kokemusta molemmista ääripäistä, joka osittain helpottaa kirjoittamista. Otetaan kaksi täysin erilaista asuntosijoittajaa:
- 30-vuotias kilpailukykyisen osaamisensa ansiosta hyväpalkkaisen työn omaava sinkku ja/tai dinkku, joka ei tarvitse senttiäkään asuntosijoitussalkun kassavirroista oman elämänsä arjen rahoittamiseen
- 50-vuotias asuntosijoitussalkkunsa kassavirtoihin tukeutuva taloudellisesti vapaa perheellinen rouva ja/tai herra, joka suunnittelee aktiivista elämäänsä seuraavat 25 vuotta eteenpäin
Ota kirjoituksesta ne opit ja ajatukset, jotka helposti tarttuvat ja jätä muut noteeraamatta. Ja pysy tyynenä, vaikket olisikaan lähellä kumpaakaan esimerkkiääripäätä. Kaikki välitapaukset ovat täysin hyväksyttäviä.
Ääripäitä yhdistää yksi asia; molemmat tavoittelevat sijoittajina pääomatuloa tuottavan nettovarallisuuden kasvattamista ja säilyttämistä pitkällä aikajänteellä ja ovat valinneet ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisen yhdeksi tärkeäksi keinoksi tavoitteen saavuttamiseksi.
20-25-vuotias lukija voi pystyä jo näkemään itsensä 3-kymppisenä kriiseineen mutta 50 ikävuotta on monelle vielä lapsuuden mielikuvana omien vanhempien ikälopuista kavereista. Kaikkia ikäryhmiä yhdistää kuitenkin ajatus pääomatuloa generoivan nettovarallisuuden kasvattamisesta. Nyt määritellään, mitä tällaiseen nettovarallisuuteen kuuluu ja mitä ei.
Miten ylittää ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisen esteet? YouTube #78
Likvidit varat – vuokrat, vastikkeet, lainojen lyhennykset…
Vuokranmaksupäivien ollessa pääsääntöisesti kuukauden 2. päivä, valtaosa vastikkeista lähtee tililtä viidenteen päivään mennessä lainanhoitomenojen vilkkuessa punaista 8. päivän hujakoilla on kuun puoliväli mukavan rauhallista aikaa tarkastella likvidien varojen suhteellisen vakaata määrää seuraavan kuukauden alkupäiviin asti.
Pankkitileillä olevat varat ovat siis asuntosijoittajan todella likvidejä varoja. Likvidejä varoja nettovarallisuuteen ynnätessä täytyy kuitenkin muistaa erottaa niistä vuokralaisten varat eli vuokranantajan tileillä säilytyksessä olevat rahavakuudet.
Pankkitileillä eurot eivät ole korvamerkittyjä mutta vuokralaisten vakuusrahojen lisäksi vuokranantajan pitää omaan taulukkoonsa korvamerkitä yllätystilanteita varten kerätyt puskurit, suunniteltuihin remontteihin varatut eurot ja verottajan kirstuun aikoinaan todennäköisesti siirtyvät tonnit.
Kuinka paljon asuntosijoittajalla pitää olla puskureita? YouTube #60
Lähes likvidit varat – osakkeet, rahastot, ETF:t…
Vaikka monen innoittajana toimineen ”Rich Dad, Poor Dad” -kirjan kirjoittajalla Robert Kyosakilla on jäänyt vähän negaatiolevy pyörimään näiden väliotsikossa kuvattujen omaisuuslajien osalta, moni on kasvanut ja kasvaa sijoittajaksi näiden kautta.
Mitä pidemmälle asuntosijoittajan opiskelu- ja oppimispolulla etenee sitä vaikeampi sieltä metsästä on katsella näitä omaisuuslajeja tuotto-%:en kiilto silmissä. Suoriin ”osta ja pidä” -asuntosijoituksiin verrattuna pörssilistatut osakkeet ja ETF:ät ovat kuitenkin likviditeetiltään ylivoimaisesti parempia. Joskus tulee Suomen pörssin jo perjantaina sulkeuduttua jotain mullistavia uutisia maailmalta, jotka saavat USA:n pörssikurssit laskuun. Suomalaispörssiin sijoittavien pitää jännittää maanantain aamuyön tunteihin asti, miten kurssit Aasiassa kehittyvät, jotta voivat miettiä taktiikoitaan Helsingin pörssin avaukseen.
Jos tekee rahastosijoituksia asuntoihin sijoittaviin rahastoihin tai sijoittaa listaamattomiin osakkeisiin, kannattaa tarkistaa ja miettiä, miten ja minkälaisella aikataululla sijoitukset ovat muutettavissa käteiseksi rahaksi. Mustan joutsenen laskeutuessa järven pinnalle sijoitusasunto voi olla nopeammin myytävissä kuin asuntorahaston rahasto-osuus lunastettavissa.
Nämä kaikki ovat kuitenkin tavalla tai toisella pääomatuloja tuottavia sijoituksia ja kuuluvat ehdottomasti nettovarallisuuteen laskettaviksi. Moni osakesijoitusbloggari julkaisee nettovarallisuuspäivityksensä kuukausittaisen blogikirjoituksen muodossa. Tämä on ihan hyvä esimerkki myös sijoittajalle, jonka nettovarallisuudesta iso osa on sijoitusasunnoissa. Koska sijoitusasuntojen markkina- ja vakuusarvoja ei mitenkään voi päivittää kuukausittain, ei kannata käyttää liikaa aikaa siihen, että pankki- ja arvo-osuustilien saldoja päivittää euron tarkkuudella.
Hyvä asuntosijoitusdiili saattaa tulla yllättäen ja mikäli rahoitus ei ole valmiina, nettovarallisuustiedon toimittaminen pankkiirille osana lainahakemusta on mahdollista, kun tieto on jo valmiina ja suurin piirtein ajan tasalla.
Miksi tykkään “osta ja pidä” -asuntosijoittamisesta niiiin paljon – Blogi #150
Sijoitusasuntosalkun oma pääoma
Edellä mainituilla likvideillä ja lähes likvideillä varoilla on nettovarallisuusseurannassa etuna se, että niiden arvo on helppo määrittää.
Siirryttäessä asuntosijoitussalkun puolelle tämä helppous loppuu ja käyttöön tulee excel-raha. Jos osti sijoitusasunnon kasvukeskuksesta 3 vuotta sitten 100 000 eurolla 70 %:n velkavipua käyttäen, omaa pääomaa oli sijoitusasunnossa 30 000 euroa, joka lasketaan nettovarallisuuteen; 100 000 euroa on varallisuuden arvo, johon kohdistuu velkaa 70 000 euroa, jolloin nettovarallisuus on 30 000 euroa. Heti, kun kaupat on tehty, tämä 30 000 euroakin muuttuu tavallaan excel-rahaksi.
Esimerkkisijoitusasunnon markkinahinta on noussut vajaat 2 % vuodessa ja on 3 vuoden jälkeen 106 000 euroa. Tässä esimerkissä tulonhankkimislaina on 20 vuotta ja tasalyhenteinen, jolloin 3 vuoden aikana sitä on lyhennetty 10 500 euroa. Asuntosijoittajan nettovarallisuus on kasvanut yhteensä 16 500 excel-euroa kolmen vuoden aikana. Vai onko?
Näitä excel-euroja voi muuttaa oikeiksi euroiksi myymällä sijoitusasunnon 106 000 eurolla. Tästä menee myyntivoiton veroa 1800 euroa eli nettovarallisuus olikin kasvanut 14 700 euroa; lainanlyhennykset + myyntivoitto veroilla vähennettynä.
Toinen tapa muuttaa excel-euroja likvideiksi euroiksi on jälleenrahoitus. 6 000 euron markkina-arvonnousua vastaan saa uutta lainaa 70 % eli 4 200 euroa ja 10 500 euron lainanlyhennyksiä vastaan saa saman verran uutta lainaa eli yhteensä 14 700 euroa. 1 800 euroa jää kummassakin tapauksessa realisoitumatta.
Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72
Tappioiden osalta ilmiö toimii toisin päin; 30 000 eurolla ostettu muuttatappiopaikkakunnan asunnon romutus generoi 9 000 euroa tappiota muista pääomatuloista vähennettäväksi eli rahaa voi siirtää verotililtä likvidejä varoja, jolloin nettovarallisuus pieneni vain 21 000 euroa.
Ovatko eläkelupaukset nettovarallisuutta?
Monella suomalaisella on jostain syystä syntynyt ja jäänyt käsitys, että palkkatyöuran aikana bruttopalkasta vähennetyt eläkemaksut siirtyvät korvamerkittyinä eläkeyhtiöiden huippuammattilaisten sijoitettavaksi. Kun eläkeikä tulee täyteen, oletetaan, että siellä odottaa omien vanhempien tai isovanhempien eläkkeitä vastaavat kuukausittaiset riskittömät eläketulot keskimääräisellä tuotto-%:lla kasvaneina.
Omassa nettovarallisuuslaskelmassani tällaisten eläkemaksujen kautta kertynyt varallisuuteni on pyöreät 0 euroa. Parempi varautua tällä tavalla ja kaikki, mitä maksuun tulee, on aina positiivinen lisä. Mitään korvamerkittyä eläkevarallisuutta ei ole olemmassakaan vaan nykyisten työntekijöiden eläkemaksuista liian iso osa menee nykyisten eläkeläisten eläkkeiden maksuun eikä vanhenevassa ja köyhtyvässä Suomessa ole tällä hetkellä muutosta parempaan näkyvissä enemmän uskomus- kuin faktakarttapohjalta Suomi-laivaa ohjaavien päättäjien käsissä.
Kulta, kellot, korut, taide, metsä, pelto, muumimukit, jääkiekkokortit…
Pankkitilien, pörssiosakkeiden, ETF:ien ja sijoitusasuntojen pääomatulojen muodostumislogiikkaa on valtaosalle sijoittajista vähintäänkin tyydyttävästi selvillä.
Kun siirrytään seuraavalle tasolle, riittävän ymmärryksen saavuttaminen vaatii hieman enemmän tai todella paljon erikoisosaamista.
Kullan hinta on päivittäin tiedossa mutta se, missä muodossa ja miten kultaa hankkii, säilyttää ja myy vaikuttaa sen arvoon. Nettovarallisuusseurannan kannalta kullan ja korukullan arvo on suhteellisen helppo arvioida, kunhan ei ole kaulaketjua ostaessaan tullut huijatuksi.
Nettovarallisuuden kasvattamiseen tai säilyttämiseen tähtäävien arvokellojen tai -korujen ostaminen vaatii jo erikoisosaamista. Sama pätee muumimukeihin ja muihin keräilykohteisiin, vaikka postimerkkien arvoja luetteloista löytyykin. Taiteesta sanotaan, että sen pitäisi olla museolaatua eli kalliinkaan ja varmuudella aidon grafiikan hankkiminen ei takaa edes arvon säilymistä. Kulta ei tuota mitään eikä moni muukaan yllämainituista omaisuuslajeista.
Kun katselee auton ikkunasta ulos maanteillä, huomaa, että merkittävä osa suomalaisista metsistä on huonosti tai ei ollenkaan hoidettua, jolloin nettovarallisuus voi olla 30 % keskimääräistä alhaisempi eikä välttämättä tuota mitään omistajan elinaikana. Pellon hinta ja tuotto on vahvasti sidoksissa maataloustukiin.
“Kulta ei ole sijoitus” Sam Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72
Vaikka kaikki tässä kappaleessa mainitut sijoituskohteet voidaan laskea nettovarallisuuteen, ennen niihin sijoittamista kannattaa panostaa erikoisosaamisen hankkimiseen tai löytämiseen. Eri puolilla Suomea sijaitsevien kiinteistöjen arvot saattavat perintö- ja kiinteistöverotuksessa olla 5- tai 6-numerosia summia mutta pankin lainatiskillä niiden vakuusarvo voi olla jo lähtökohtaisesti nolla. Kiinteistönvälittäjän palkkiota vastaan tekemä arviokirja ei viisaria mihinkään heilauta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uuden vuosikymmenen tuorein kirjoitus: Sijoitusasunto lainarahalla – millainen on hyvä sijoitusasuntolaina?
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Omistusasunto asuntosijoittajan nettovarallisuuslaskelmassa – mukana vai ei
Itselläni on kaksi velatonta kotia, joiden arvo nettovarallisuuslaskelmassani on 0 euroa. Tai siis käytännössä ne eivät ole laskelmassa mukana ollenkaan. Asuntosijoitussalkussani ja nettovarallisuuslaskelmassani mukana on entinen omistusasuntoni, nykyinen sijoitusasunto, jonka kyljessä on 2 vuoden yhtäjaksoisen omistusasumisen tuoma verovapaushyöty, jonka kirkkautta himmentää se, että asumisen aikaiset täysremontti ja taloyhtiölainasuoritukset jäävät verovähennyksinä täysin hyödyntämättä.
Aiheesta voi käydä loputonta ”onpas-eipäsole” -väittelyä, joka yleensä ei johda mihinkään, kun väittelijät ovat omissa poteroissaan kukin mistäkin syystä. Kirjoituksen alustuksessa määrittelin jo, että tässä yhteydessä ollaan kiinnostuneita pääomatuloja tuottavan nettovarallisuuden kasvattamisesta. Alkuesimerkin 30-vuotias ääripään henkilö hoitaa omistusasuntonsa lainanhoitomenot palkkatuloistaan ja 5-kymppisellä on pääomatuloja tuottavaa nettovarallisuutta, joista maksetaan kaikki velattomasta omistusasumisesta aiheutuvat kustannukset.
Mikäli 3-kymppinen sinkku käyttää helsinkiläisyksiönsä vapaan vakuusarvon tulonhankkimislainan lisävakuutena ja ostaa sijoitusasunnon ilman käteistä, silloin elämäntilanteen muuttuminen dinkuksi ei ihan heti mahdollista yhteisen kattoterassikaksiopesän ostoa, kun oman kodin nettovarallisuutta ei ole yhtään uuden lainan vakuutena käytettävissä. Tilanne muuttuu ikävämmäksi, jos myötätuuli kääntyy ja asuntojen, sekä oman kodin että sijoitusasuntosalkun, markkinahinnoista sulaa vaikkapa 10 %, jota pidetään nyrkkisääntöisesti yhden %-yksikön korkotason noususta seuraavana laskumääränä.
Tässä ei yritetä neuvoa muuta kuin, että kannattaa pitää pääomatulojen kasvattamiseen tähtäävän sijoitusalkun nettovarallisuuslaskelmat ja omistusasunnossa oleva pääomatuloja tuottamaton nettovarallisuuslaskelma erillä toisistaan. Näin pystyy paremmin hahmottamaan sen, kuinka paljon ansiotuloja pitää olla, jotta voi kattaa pääomatuloja tuottamattoman omistusasunnon menot ja kuinka iso puskuri siihen olisi kerättävä ikäviä yllätyksiä varten.
Oman pääomatuloja tuottavan nettovarallisuuteni kasvattaminen ei perustu mihinkään huikean onnistuneeseen sijoitukseen vaan siihen, etten ole koskaan joutunut myymään pakosta silloin, kun valtaosa on myyntilaidalla joko fyysisestä tai henkisestä pakosta johtuen. Olen aina pystynyt kasvattamaan sijoitussalkkuani tilanteissa, jolloin hyvää on voinut ostaa halvalla.
Autot, taulut, antiikkihuonekalut, kellot…
Autojen kuulumista pääomatuloja tuottamattomaan nettovarallisuuteen ei enää onneksi tarvitse vääntää rautalangasta eikä tästä synny väittelyä läheskään yhtä helposti kuin omistusasunnosta. Mitä kauemmas maakuntaan menee sitä vähemmän joutuu omistusasunnostakaan väittelemään. ”Kunhat omat saisi pois” on monen unelmana, ilman inflaatiotarkistuksia ja remontointiin käytettyjä euroja, ja melkein yhtä monelle unelmaksi myös jää, jos väestökasvuennusteet paikkaansa pitävät.
Aikoinaan ostetut modernin taiteen taulut tai biedermayer antiikkikalustot on hyvä arvostaa silmien ja käytön tuoman ilon, ei nettovarallisuus-excelin kautta. Kelloistakin valtaosa saa enemmän iloa niiden pitämisestä tulevan fiiliksen kuin merkittävän arvonnousun kautta.
Hypon Blogista Juhana Brotheruksen kynästä; Kyllä – omistaminen voi vähentää riskejä verrattuna vuokra-asumiseen
Tulonhankkimislainat, omistusasuntolaina, autolaina, kulutusluotto…
Jollekin voi olla olla epäselvää, mikä on varallisuuden edessä olevan ”netto” -sanan määritelmä. Se saadaan yksinkertaisesti vähentämällä bruttovarallisuudesta velat. Jos noudatetaan tässä kirjoituksessa esitettyä ajattelua eli pidetään pääomatuloa tuottava nettovarallisuus omana tarkastelunaan, noudatetaan velkojen osalta samaa logiikkaa eli niihin lasketaan vain tulonhankkimisvelat.
Sama logiikka jatkuu siten, että omistusasunto-, auto- ja kulutusluotot kohdistetaan omistusasunnon ja auton arvoon, jolloin saadaan pääomatuloja tuottamaton nettovarallisuus. Jos näiden erotuksena saatu nettovarallisuus on miinusmerkkinen, tuskin olet enää lukemassa tätä kirjoitusta.
Onko aika laittaa jalkaa jarrulle – ”jatkuvaa tuottoa ja arvonnousua sijoitusasunnolla” – Blogi #180
Varoitus liian kevyin taidoin ja varoin asuntosijoittamiseen lähteneille tai sitä harkitseville
Tulonhankkimislainojen korot ovat laskeneet pitkään ja keskuspankkipolitiikan seurauksena aina nollaan asti. Tämä on vaikuttanut monien omaisuuslajien arvojen pitkään jatkuneeseen positiiviseen kehitykseen. Mitä pidempään on ollut mukana sitä paremmalta sijoittajalta näyttää.
Mistä voi päätellä, että isojen myrskyjen puuttuessa, joku on lähtenyt liian kevyin varustein ulkomerelle? Yksi hyvä paikka on erilaiset vuokranantajien keskustelupalstat. Siellä erottuu vuokranantajien osajoukko, joille huoneenvuokralain periaate ja sisältö ovat pääosin vieraita. Vuokraustoimintaan on lähdetty mukaan ikäänkuin riskejä ei olisi vaan tuotot ovat taattuja. Kun vuokrat jäävät maksamatta, järkytys kestää pitkään, kun valkenee, että kaikki vuokrasopimukseen itsekehitellyt ehtoviritykset, joiden perusteella lukot voi vaihtaa ja kamat heittää lähimmälle bussipysäkille, jos vuokra on viikon myöhässä, johtavatkin oikeudessa syytetyn penkille.
Optimistijollallakin pärjää ilman pelustusliivejä, jos tuuli on kevyt ja aurinko lämmittää. Järkytys tulee olemaan moninkertainen, jos vaikka vuonna 2025 pankki sanelee muutoksia yksipuolisesti taloyhtiölainan ehtoihin ja takaisinmaksuajasta on yhä jäljellä 15 vuotta. Silloin nettovarallisuuden tulisi olla riittävän iso, jotta sen tuotoilla katetaan kaikki mahdolliset ikävät yllätykset.
Kaupungistumisen megatrendin kääntymiseen tuskin kukaan uskoo mutta 3-4 %:n korkotaso voi tuoda senkin asuntojen hintojen pysyvään nousuvoimaan lisävastusta monelle sijoittajalle liian pitkäksi aikaa, jos nettovarallisuus on velkataakan takia huomaamatta jäänyt optimistijollatasolle.
30-vuotias kilpailukykyisen osaamisensa ansiosta hyväpalkkaisen työn omaava sinkku voi kääriä hihat ja korvata kovalla työnteolla menetetyt nettovarallisuuseurot. 5-kymppiselle temppu on monin verroin vaikeampaa.
Laura “liiketoimintaa asunnoilla” Stolt Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #82
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Häh! Voiko taloyhtiöremontin kustannuksen kertasuorituksen muka vähentää vuokratuloista? YouTube #99
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Viisi uudenvuodenlupausta passiiviselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle – Blogi #185
Ensiesitys Radio Ravussa 21.10.2014.
Älä taaskaan anna ensiesityspäivämäärän häiritä, sillä tämän(kin) kerran jaksossa kuullaan rahanarvoisia ohjeita ja neuvoja erityisesti vuokranantajan ja asuntosijoittajan verotuksesta Veronmaksajain Keskusliiton lakiasiain johtajan Vesa Korpelan toimesta Jenni Witikkalan haastattelemana.
Veronmaksajat on kotitalouksien, yritysten ja yhteisöjen riippumaton järjestö. Liitto neuvoo kaikissa verotukseen liittyvissä elämäntilanteissa, ajaa kohtuullista verotusta sekä puolustaa kansalaisten oikeusturvaa verotuskysymyksissä.
Veronmaksajien jäsen saa jäsenetuna muun muassa henkilökohtaista veroneuvontaa puhelimitse, Taloustaito-lehden kerran kuukaudessa ja pääsyn verkkopalvelun verotietopankkiin.
Veronmaksajien toiminnan pohjana ovat jäsenmaksut. Henkilöjäsenen jäsenmaksu vuodelle 2020 on 28 euroa. Lisäksi on kertaluontoinen 8 euron liittymismaksu. Molemmat ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia.
Vesa Korpela Twitter, LinkedIn
Veronmaksajain Keskusliitto ry nettisivut
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:
Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.
Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.
Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com ja liity uudelle sähköpostilistalle.
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Jenni Witikkala LKV, LVV, KTM www.jenniwitikkala.fi, puh. 0503076539, email jenni@snooa.fi
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lue (11/2019) kirjoitus: Hyvä rakennuttaja on asuntosijoittajan ystävä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Miten vuokraustoiminnan tappio toimii verotuksessa? – YouTube #98
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen (päivitetty 7.2.2018, 27.1.2019 ja 5.5.2019)
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Kevätalvella 2014 aloitti paikallinen nettiradio nimeltään Radio Rapu. 11.9.2014 alkoi monen asuntosijoittajan ja vuokranantajan kannalta merkityksellinen ja uraauurtava asuntosijoittamisohjelma nimeltä ”Jenni From the Block”. Siinä Jenni Witikkala haastatteli asuntosijoittajia ja vuokranantajia 45 jakson verran. Radio Rapu lopetti lähetyksensä keväällä 2016 ja jonkin ajan kuluttua siitä Jenni From the Block -radio-ohjelman jaksot katosivat netistä.
Sen seurauksena Ostan Asuntoja Podcast on voinut kutsua itseään kiistatta Suomen parhaimmaksi ja kauneimmaksi asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan keskittyväksi podcastiksi. Kun on ainoa, voi keksiä kaikenlaisia lennokaita lauseita ilman suurta faktaperustetta. Faktapohjaa jouduin hakemaan, kun Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelijoilta alkoi tulla kysymyksiä, että olen kuunnellut kaikki jaksot jo 3 kertaa, mitä muita suomalaisia asuntosijoituspodcasteja voisit suositella. En voinut suositella mitään. Matkan varrella on tullut kysymyksiä, että missä on se Jennin ohjelma ja olen vain vastaillut, etten tiedä. Kunnes tajusin, että onpa Suomen huonoin ja rumin vastaus.
Otin yhteyttä Jenni Witikkalaan, joka otti yhteyttä Timo Uusi-Kerttulaan, yhteen Radio Ravun omistajista. Timon ja Jennin avustuksella ja luvalla Ostan Asuntoja Podcastilla on käytössään kaikki ”Jenni From the Block” -radio-ohjelman jaksot, joiden ensiesitykset ovat olleet Radio Ravussa 11.9.2014-14.5.2016 välisenä aikana. Tulevien kuukausien ja vuosien aikana on luvassa remasteroituna Suomen parhaan ja kauneimman asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan keskittyneen nettiradio-ohjelman jaksot ”Ostan Asuntoja Podcast featuring Jenni From the Block” -teeman alla. Jaksot tulevat olemaan kuunneltavissa kaikilla podcast -alustoilla.
Suurkiitos Jennille ja Timo Uusi-Kerttulalle. Jaksoista löytyy mittaamattoman arvokas määrä ikivihreää asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintatietoa ja -kokemusta.
Häh! Voiko taloyhtiöremontin kustannuksen kertasuorituksen muka vähentää vuokratuloista? YouTube #99
Viime tiistain Miten vuokraustoiminnan tappio toimii verotuksessa? – YouTube #98 videossa oli kohta, joka on herättänyt ihmettelyä ja kysymyksiä.
Koska epäonnistuin tuolla videolla esittämään asian selkeän ymmärrettävästi, vastaan tällä videolla uudella yrityksellä.
Kertaan videolla ensin sen, minkä yhä useampi asuntosijoittaja ja isännöitsijä on alkanut ymmärtämään ihan oikein eli miten vuokranantajan verovähennysoikeus vuokratuloista toimii, kun taloyhtiölaina on jo nostettu ja taloyhtiöremontin kustannus on aktivoitu taloyhtiön taseeseen.
Sitten selitän sen, milloin verovähennysikkuna on vuokranantajalle auki vähentää koko taloyhtiöremontin kustannus kerralla vuokra- ja muista pääomatuloista ja tekemällä suunniteltu vuokraustoiminnan tappio. Avaan myös sen, miksi se olisi järkevää ja miksi se voi poliittisten selvitysten ja niistä seuraavien päätösten takia olla tulevaisuudessa erityisen järkevää ja miksi varautumistyö korvien välissä pitäisi aloittaa viimeistään eilen.
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittajan verosuunnittelu
Tuloutusopas – Taloyhtiön remonttien vaikutus verotukseen
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Laura “liiketoimintaa asunnoilla” Stolt Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #82
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Viisi uudenvuodenlupausta passiiviselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle – Blogi #185
Opiskeluvinkki!
Ostan Asuntoja Blogin oikeasta reunapalkista löytyy ”Asuntosijoittamisen rahoitus ja verotus” -kategoria. Mikäli joku asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotukseen liittyvä asia askarruttaa, kategorian kautta hakemalla voi löytyä vastaus juuri askarruttavaan asiaan. Jos ei löydy, pisti kysymystä kommenttikenttään.
Vuorossa on kahdestoista omia asuntosijoitustavoitteitani käsittelevä kirjoitus. Kirjoitukset jakautuvat kolmeen eri tyyppiin:
- alkavan vuoden tavoitteeni: Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139, Asuntosijoitustavoitteeni 2018, Asuntosijoitustavoitteeni 2017, Asuntosijoitustavoitteni 2016
- vuoden puolivälin välitilinpäätös: Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – välitilinpäätös Blogi #168, Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – välitilinpäätös, Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – välitilinpäätös, Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös
- menneen vuoden tilinpäätös: Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – tilinpäätös Blogi #134, Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – tilinpäätös, Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – tilinpäätös
Jos opiskelet erilaisia itsensäkehittämiskirjoja, niissä usein toistetaan oppia, jossa
ihminen yliarvioi, mitä voi saada aikaan vuodessa ja aliarvioi, mitä voi saada aikaan kolmessa vuodessa
Jos joku haluaa yhden käytännön esimerkin tästä, voi lukea näitä vanhoja blogikirjoituksiani tavoitteistani ja niiden toteutumisesta. Vaikka välissä on parikin perättäistä vuotta, jolloin olen jäänyt asuntosijoitussalkkuni kasvattamistavoitteista reilusti, neljässä vuodessa olen saanut omasta mielestäni aikaiseksi aika paljon asioita.
Täytin 50 vuotta vuonna 2015 eli aika paljon on myös tullut opittua ja kehityttyä sen jälkeen, kun perinteisten uskomusten mukaan ”ketään ei enää kiinnosta yli 50-vuotiaat” -rajapyykki jäi taakse. Teksteistä puuttuu täysin seksi, huumeet ja rokki. Niiden tilalla on päivittäinen opiskelu, työn tekeminen ja pääoman säilyttämisen varmistava hallittu riskin ottaminen. Tylsää päivää ei elämääni ole kuitenkaan viiden vuoden aikana kuulunut.
It’s Amazing Time to Be Alive
Ammattimaisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan arkipäivän tekemistäni ohjaavat asiat
Korostan taas sitä, että minulla on mietittynä ja kirjallisesti kirkastettuna joukko elämääni ohjaavia päämääriä, jotka eivät kaikki suinkaan liity asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan. Osa päämääristäni edellyttää kasvavia pääomia, joita syntyy asuntosijoitus- ja vuokraustoimintani onnistumisen myötä.
Näiden päämäärien kirkastaminen on jatkuva prosessi ja osa niistä muuttuu vuosien varrella. Oma elämäni on kulkenut noin seitsemän vuoden sykleissä, jolloin muutokset ovat olleet merkittäviä. Tällä hetkellä elän sykliä, jonka kypsyminen alkoi noin 3 vuotta sitten.
Ostan Asuntoja -toimintaa ohjaavat missio, visio, arvot ja toimintaperiaatteet. Kaikki on kirjoitettu ja niitä on hiottu vuosikausia. Yksikään sana ei ole näissä teksteissä muuttunut vuoden 2019 aikana mutta isompia muutoksia niihin on tullut viimeisen kolmen vuoden aikana.
Kun siis luet niitä itsensäkehittämisoppaita ja niissä neuvotaan tekemään kirjalliset tavoitteet, kuulun siihen yhteen prosenttiyksikköön, joka noudattaa niiden kirjojen oppeja menestyksekkäästi.
Näissä tavoitteitani käsittelevissä kirjoituksissa kuvataan sitä osakokonaisuutta tavoitteistani, jotka liittyvät asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaani. Niiden muodostaessa perheeni päätulolähteen, niiden merkitys on suuri, mutta minulla on myös muita tavoitteita arkeani ohjaamassa, joita en käsittele näissä kirjoituksissa.
Tavoite 1 – Älä tee yhtään huonoa sijoitusasuntokauppaa – toteutui 0 huonoa kauppaa
Tämän tavoitteen taustalla olevaa ajattelua on avattu ”Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139” -kirjoituksessa, josta selviää, etten tietenkään pysty näkemään tulevaisuuteen, kuinka hyviä tai huonoja tekemäni sijoitusasuntokaupat tulevat olemaan.
Tiivistettynä tavoite tarkoittaa sitä, etten juokse liian sokeasti visioni ja siitä johdetun kalenterivuoden tavoitteen perässä vain saadakseni kirjoittaa blogiini, että yhden vuoden numeeriset tavoitteet täyttyivät sijoituksilla, jotka liian korkean riskin takia voivat viedä edellytykset vision saavuttamiselle tulevina vuosina. Visiota kohti kulkeminen on 10 kertaa tärkeämpää kuin vision saavuttaminen sen asettamisen yhteydessä määritetyssä ajassa, joka minulla on 2025. No sex, drugs and rock’n’roll.
Tämän tavoitteen saavuttamisen johtavana mittarina (lead indicator) on, että joka aamu mietin päivän 3 tärkeintä tehtävää, jotka vievät minua, välillä kenties mutkitellenkin, kohti visiostani johdettua kalenterivuoden tavoitetta. Mittarini näyttää 100 %:n toteutumista.
Minulla ei vieläkään ole täydellistä mittaria siihen, miten jälkikäteen seuraan (lagging indicator) tämän tavoitteen toteutumista enkä siksi ole varma, onko tämä oppikirjojen mukaisesti edes mikään tavoite. Yksi toimintani kulmakivistä on kuitenkin sellainen, että pyrin vapauttamaan kohteeseen alunperin sijoittamani käteisen pääoman kolmen vuoden kuluessa. Vuoden 2019 aikana tehdyissä kaupoissa tämä tulee suurella varmuudella toteutumaan vuoden 2020 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana.
Välitilinpäätöksessä kirjoitin, että käytännössä tämä on tarkoittanut ”EI” -päätösten tekemistä muun muassa seuraavien tyyppisten asuntosijoituskohteiden osalta:
- yksittäisten asuntojen ostaminen taloyhtiöistä tai mikromarkkinoilta, joita en tunne
- hinnoittelukriittisyyden lisääminen pienten ei-muuttovoittoisten paikkakuntien asuntojen osalta
- sähkölämmitteisten rivitalokohteiden hankinnasta luopuminen
- uudiskohdeasuntojen alennus-% -vaatimuksen kasvattaminen ”rinteenhallitus” -varalla
- uudiskohteiden ylitarjontamarkkinoiden välttäminen
Vuoden 2019 jälkipuoliskolla lista täydentyi seuraavilla ”EI” -päätösasioilla:
- huonosti hallinnoiduista taloyhtiöistä yksittäisten sijoitusasuntojen ostaminen
- ”Mörttisen työryhmän” suositusten toteutumiseen varautuminen saneerauksiin tulevien kohteiden alennus-% -vaatimusta kasvattamalla
- pankkien Basel-säädösten ylinopeudella ja ylitiukasti taloyhtiöiden saneerauslainoihin soveltamiseen varautuminen saneerauksiin tulevien kohteiden alennus-% -vaatimusta kasvattamalla
Kirjoitin blogikirjoituksen Onko aika laittaa jalkaa jarrulle – ”jatkuvaa tuottoa ja arvonnousua sijoitusasunnolla” – Blogi #180, jossa pohdin näitä asioita laajemmin.
Kassavirtapositiivisuus on edelleen tärkeä sijoituskriteerini. Vaikka kasvukeskuksissa onkin luvassa pitkällä tähtäimellä paras arvonsäilyttämispotentiaali, minulla ei ole tarvetta hankkia uudiskohdeasuntoja mikromarkkinoilta, joilla tällä hetkellä vuokralaiskysyntä alittaa vuokra-asuntojen tarjonnan ja uusia kohteita on valmistumassa seuraavien 1-2 vuoden aikana alueelle lisää.
Pyrin keskittymään mikromarkkinoihin, joissa hyväkuntoisten ja turvallisten vuokrakotien kysyntä ylittää tarjonnan. Tämä keskittyminen mahdollistaa siis myös uudiskohteiden hankkimisen omaan asuntosijoitussalkkuuni. Koska uudiskohteissa omin keinoin lisäarvon luominen on hyvin rajallisesti mahdollista, niiden ostamisessa kiirehtiminen ei ole minulle tärkeää.
Mikäli näkemäni riskit hallitusten, sääntelijöiden ja pankkien soveltamistason osalta eivät toteudu, lyhennyspakkovapaallisia uudiskohteita voi jatkossakin hankkia liikaa kassavirtaa ja pakotettua arvonnousua tuottavaa sekä nettovarallisuuttani kasvattavaa asuntosijoitussalkkuani tasapainottamaan.
Mikäli kaikki edellämainitut riskit toteutuvat samanaikaisesti, niillä voi olla massiivinen vaikutus 25 suurimman suomalaisen kaupungin asuntomarkkinoille, jolloin haluan olla siinä joukossa, joka voi tehdä hankintoja tilanteen vakavuuden paljastuttua. Minulla ei ole kristallipalloa eikä sisäpiirireittiä poliittisiin päättäjiin eli en pysty esimerkiksi arvioimaan, kuinka suurella todennäköisyydellä ja miltä osin vaikkapa Mörttisen työryhmän ehdotuksia viedään käytäntöön. Asuntopolitiikkaa vuosikymmeniä seuranneena kaikki on aina ollut mahdollista ja usein poliittisia puheita päinvastaisia päätöksiä viedään käytäntöön.
Tavoite 2 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla – toteutui 2,03 miljoonaa
Vuodelle 2019 kirkastin tämän tavoitteen määritelmää, jotta kalenterivuosi ei liikaa rajoittaisi ajattelua ja toiminnan suunnittelua sekä tukisi tavoitetta numero 1. Aikaisemman asuntojen ostamisen ja markkina-arvoja korottavan remontoimisen jatkeeksi kolmanneksi elementiksi tuli ”valmius tehdä kauppoja”. Tästä kirjoituksesta löytyy myös kriteerit, joiden sisällä tavoitetta pyrin saavuttamaan, ja määritelmä, mitä ”kassavirtapositiivisuus” omassa tavoiteasetannassani ja kriteeristössäni merkitsee.
Näiden kolmen tekijän summaksi vuoden 2019 lopussa tuli yhteensä 2,03 miljoonaa euroa:
- tehtyjä kauppoja 1,15 miljonaa
Vuoden 2019 aikana tehtyjen kauppojen osuus tavoitteesta on laskettu pankkien rahoituksen perustana käyttämien vakuusarvojen perusteella. Arviokirjojen ja pankkien rahoituksen pohjana käytetyn vakuusarvon välissä olevaa vapaata vakuusarvoa ei ole huomioitu tässä luvussa.
- valmiuksia tehdä kauppoja likvidien varojen, vapaiden vakuuksien, tulonhankkimis- ja taloyhtiölainojen lyhennysten vapauttaman vakuusarvon jälleenrahoittamisella ja tehtyjen remonttien avulla luodun arvon jälleenrahoittamisella yhteensä 0,879 miljoonaa
Mukana on siis runsaasti excel-rahaa eli vapaata vakuusarvoa, joka on syntynyt seuraavilla keinoilla:
- omien ja oman sijoitusyhtiöni tulonhankkimislainojen lyhennysten myötä
- omistamieni ja sijoitusyhtiöni omistamien asuntojen taloyhtiölainojen lyhennysten myötä
- omistusosuuteni suhteessa toisen sijoitusyhtiön lainojen lyhennysten myötä
- omistusosuuteni suhteessa sijoitusyhtiön omistamien asuntoihin kohdistuvien taloyhtiölainojen lyhentymisen myötä
Markkina-arvojen muutoksia ei ole huomioitu tässä summassa. Koko asuntosijoitussalkkuni, osin itse arvioimastani ja osin arvioitsijoiden arvioimasta arvosta muuttotappiopaikkakunnilla sijaitsevien asuntojen osuus on alle 10 %. Kasvukolmion kärjissä sijaitsevien asuntojen 1 %:n suuruinen markkina-arvojen vuosinousu kompensoisi muuttotappiopaikkakuntien asuntojen markkinahintojen 25 %:n vuosilaskun. Teen vuosittain tarjouksia asunnoista näillä muuttotappiopaikkakunnilla, joista häviän noin 90 %. Tällä tavalla pysyn hyvin perillä hintatasosta, joilla omistustani vastaavista asunnoista syntyy kauppoja. 25 %:n markkinahintalasku on toistaiseksi kaukana arjesta.
Vuoden 2019 aikana toteutetuille asuntoremonteille ei ole haettu uusia arvioita vaan ne ovat mukana luvussa toteutuneita remonttikustannuksia vastaavalla summalla.
Tätä tarkkaan lukeva löytää epäjohdonmukaisuuksia siitä, miten 2 miljoonan euron tavoite muodostuu keskenään yhteensopimattomista tai jopa päällekkäisistä luvuista. Tämä ei ole toimintani kannalta oleellista vaan oleellista on se, että tavoite toimii minulle hyvin visiotani kohti johdattavana mittarina. Tämä ei siis ole esimerkiksi nettovarallisuuden kasvamista mittaava tunnusluku. Nettovarallisuus kyllä kasvaa itsestään (lagging indicator), jos pääsen tavoitteisiini kriteereistäni tinkimättä.
Excel-rahan muodossa olevaan vapaaseen vakuusarvoon liittyy aina riski, että markkina-arvojen myötä vakuuksien arvot laskevat. Mikäli 100 000 excel-euron arvoisen vapaan vakuusarvomassan arvo tippuisi 10 %, olisi jäljellä 90 000 euroa. Samalla kaikkien uusien ostokohteiden hankintahinnat tippuisivat vähintään 10 %. ”Vähintään” -sana tulee mukaan siksi, että 10 %:n tiputus markkinahinnoissa voisi synnyttää myyjiä, joilla on motiivi myydä kohteita mahdollisimman nopeasti suuremmalla alennus-%:lla. Välillisesti tulee huomioida myös seikka, että pankkirahoituksen saatavuus voi vaikeutua, jolloin excel-rahan muuttaminen jälleenrahoituksen kautta oikeaksi valuutaksi voi myös vaikeutua. Myös tähän varautumiseksi on olemassa tavoitteeni numero 1.
Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72
Tavoite 3 – Vuokrausaste 98 % – toteutui 99,1 %
Jaksolla tammi-kesäkuu 2019 vuokrausasteeni oli 100 % mutta uuden kohteen aivan kuun lopussa tehdyn kaupan mukana tulleista tyhjistä asunnoista ja osassa niistä tehdyistä remonteista johtuen koko vuoden toteuma oli 99,1 %. Tämän mittarin yleiseen käsitteistöön kuuluu vielä tarkennettu termi ”taloudellinen vuokrausaste”, joka tekee mittarista ankaramman huomioiden vielä alle markkinavuokrien vuokrattujen asuntojen vaikutuksen vuokrausastetta alentavasti.
Minulla ei ole käytössäni markkinavuokrista sellaista tilastoaineistoa, josta voisin päätellä, ovatko vuokrani markkinahintatasoa ja vai sen alle ja kuinka paljon alle. Jonkinmoinen yleisviisaus on, että 100 %:n vuokrausaste indikoisi sitä, että vuokrat ovat liian alhaiset. Korjaavana yleistoimenpiteenä olisi vuokrien korottaminen vuosittain vuokrasopimusten ehtoja poikkeuksetta noudattaen, jolloin liian korkea vuokrataso saisi vuokralaiset hakemaan edullisemman vuokrakodin.
Johtavia mittareita tavoitteen saavuttamiseksi ovat 24 tunnin reagointiaika asiakaspalautteisiin ja aktiivisen markkinoinnin käynnistäminen välittömästi (max. 48 tuntia) irtisanomisilmoituksen jälkeen. Nämä mittarit ohjaavat aamujani, kun päätän päivän 3 tärkeintä tehtävää.
Reagointiajassa pysyin hyvin tuossa 24 tunnissa mutta muutaman asunnon asukkaat ovat joutuneet odottamaan kohtuuttoman pitkään pyytämiään pienkorjauksia.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista, ”Kuinka hullu vuosi 2019 oli – Ostimme kerrostalon joka toinen viikko”
Tavoite 4 – Julkaise 1. kirja – tavoite saavuttamatta
Mainitsin alussa, että minulla on myös muita, asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan ulkopuolisia päämääriä ja tavoitteita. Siltä puolelta tuli vuoden 2019 tekemiseen oleellisesti vaikuttaneita paljon korkeamman prioriteetin asioita, jotka siirsivät kirjan kirjoittamiseen käytettyä aikaa ja sitä kautta julkaisua tulevaisuuteen.
Tavoite 5. – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 % – tavoite saavutettu
Viikottaisen sisällön tuottaminen Ostan Asuntoja Blogiin, Ostan Asuntoja YouTube -kanavalle, Ostan Asuntoja Podcastiin ja Ostan Asuntoja IGTV:lle on ollut teknisesti haastavampaa kuin koskaan osasin kuvitellakaan. Tässä vaiheessa oletin, että kaikkien kanavien osalta prosessit olisivat hioutuneet tasolle, jossa ainoastaan itse sisällön miettiminen ja tuottaminen vie aikaani.
Loppuvuoden 2019 aikana Ostan Asuntoja Podcastin vieraiden äänen laatuun on vihdoin löytynyt teknisesti toimiva ratkaisu, jonka pitäisi kuulua Ronja Romsin jaksosta #76 alkaen ja vielä siitä parantuen. Äänitysstudion akustiikan ja valaistuksen parantaminen on vaatinut sekä investointeja että kokeiluja kokeilun perään eikä laatu vieläkään ole tasolla, jonka haluan. Loppuvuodesta 2019 alkoi vuoden 2013 iMac hyytymään. Sen ollessa koko vuokraustoimintani pyörittämisen ydin on uusinvestointi edessä. Viime vuonna kyykähti vuoden 2011 MacBook Air, jonka uusin liian heikkotehoiseen uuteen MacBook Airiin, joka aiheutti harmaita hiuksia koko alkuvuoden.
Sponsorien avulla, kiitos heille, olen pystynyt näitä investointeja tekemään pakon sanelemana tai sitä mukaan kuin omat taidot ja oppimiskyky ovat kehittyneet. Nettisivujen päivittäminen modernimpaan muotoon ja mobiiliystävällisemmäksi on myös ollut pitkään työlistalla mutta pysyy sisällön tuottamisen alapuolella.
Tulojen kerryttämisen rinnalle yhä arvokkaammaksi komponentiksi on noussut se, että niin moni on saanut uutta potkua asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaansa kanavilla tarjolla olevan sisällön avulla. Vuoden 2019 lopulla tuli täyteen miljoona käyntiä Ostan Asuntoja -kanavilla. Kasvua vuoteen 2018 oli yli 40 %.
Yhteenveto
Vuoden 2019 tavoitteita asettaessani valitsin nämä 5 tavoitetta, jotka katsoin parhaiten ohjaavan toimintani kokonaisuutta. Uskoin, että fokusoitumalla näihin viiteen tavoitteeseen, kaiken muun pitäisi loksahtaa paikoilleen. Tavoitemielessä näin on käynyt ja olen itse sekä valintaani että lopputulokseen tyytyväinen.
Asuntosijoitustoimintani velkavipu-% on laskenut vuoden aikana alhaisemmaksi kuin se on koskaan ollut. Vuoden mittaisella aikajänteellä en ole tästä huolissani. Kysymys ei niinkään ole siitä, ettenkö saisi ostettua ihan hyviä sijoitusasuntoja lisää, vaan siitä, että asuntojen määrän kasvaessa jossain kohtaa tulee järkevämmäksi pyrkiä keskittämään niitä samojen kattojen alle. Hylkään siis jatkuvasti yksittäisiä sijoitusasuntokauppoja pystyäkseni ostamaan isomman nipun asuntoja yhdestä kohteesta tai isomman kokonaisuuden.
Eli mikäli etsit ostajaa kohteelle, jossa kohteen ylläpidon jatkaminen ja kehittäminen ja vuokralaisista hyvin huolehtiminen seuraavatkin 10 vuotta ovat tärkeitä ostajakriteerejä, odotan yhteydenottoasi.
Miten omat vuoden 2019 tavoitteesi toteutuivat ja miksi?
Laura “liiketoimintaa asunnoilla” Stolt Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #82
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Onko sijoitusasunnon ostaminen “alle markkinahinnan” totta vai tarua? YouTube #79
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Viisi uudenvuodenlupausta passiiviselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle – Blogi #185
Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelijat ovat pyytäneet vieraaksi inspiroivia naispuolisia henkilöitä, jotka ovat rakentaneet ja tekevät täyspäiväisesti töitä liiketoiminnan parissa, joka perustuu asuntoihin ja asuntosijoittamiseen. North Nestin perustajaosakas Laura Stolt täyttää nämä kriteerit erinomaisesti.
“Kaiken voi aina tehdä paremmin” – North Nest
North Nestin nettisivuilta löytyy tämä kuvaus: ”Kaiken voi aina tehdä paremmin” -mentaliteetti on ollut mukana kaikessa vuodesta 2017 asti, jolloin yhteiset unelmat ja jaettu innostus asunnoista ja asuntosijoittamisesta yhdisti Lauran ja Laurin, ja North Nest sai alkunsa. Toimintamme ytimessä on tehokas ja harkittu asuntojen ostaminen, kunnostaminen ja jälleenmyynti.
Pääsin haastattelemaan Lauraa melkein kahden tunnin verran. Osassa 1 juttelimme
- oliko Laura 5- vai 15-vuotias, kun asuntosijoittaminen tuli hänen tajuntaansa
- mistä draivi yrittäjyyteen ja yrittämiseen kumpuaa
- miten Laura lukee toistasataa kirjaa vuodessa ilman pikalukutekniikoita
- mistä ja miten hän oppi flippauksen eli ”Osta, Remontoi, Myy” -strategian tekniikat
- kuinka löydetään 1. sijoitusasunto kovaan ääneen puhumalla
- mikä on hoardaaja ja miten se hankaloittaa asunnon kuntotarkastusta
- miksi flippaus eikä kassavirtakohteet ammattimaisesti perustellen
- mitä Laura teki itse ja mitä ulkoisti alusta alkaen ja tietysti
- miten verkkarit ja lihakeitto voivat innostaa asuntosijoittamiseen
- miten kiertonopeus liittyy flippaamiseen
- miksi kaikki kohteet pitää ostaa alle markkinahinnan
- mitä vaaditaan ostettaessa asuntoa perikunnalta
- miksi 7-10 %:n korko lainassa on ihan hyvä
Osassa 2 jatkettiin juttua
- miten ostovaiheessa eri yhteistyökumppanit ovat mukana
- paljonko North Nestin tekemät remontit maksavat ja mikä siihen vaikuttaa
- miten markkinahintojen nousu on vaikuttanut flippaukseen
- miten ajankäyttö jakaantuu asuntojen parissa toimimisen ja yrityksen johtamisen ja kehittämisen kesken
- miltä kilpailutilanne näyttää
- mitä tavoitteita Lauralla ja North Nestillä on
- minkälaista yrityskulttuuria North Nestiin luodaan
- mitä Laura ajattelee johtamisesta
Eli täyttä asiaa ammattimaisesta asuntosijoittamisesta ja yrittämisestä.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lue (11/2019) kirjoitus: Hyvä rakennuttaja on asuntosijoittajan ystävä
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
North Nest nettisivut, Instagram, Facebook – kannattaa käydä katsomassa kuvia lukuisista asunnoista
North Nest ostaa jatkuvasti asuntoja Helsingin, Espoon, Kauniaisten, Kirkkonummen ja Vantaan alueilta.
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu *
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja *
Robert Kiyosaki – Rich Dad, Poor Dad; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Robert Kiyosaki – Rich Dad’s Cashflow Quodrant; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Marshall B. Rosenberg – Rakentava ja myötäelävä vuorovaikutus; Adlibris Nidottu, Audible Englanniksi
Mimmit Sijoittaa nettisivut
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista vuosikymmenen tuorein kirjoitus: Sijoitusasunto lainarahalla – millainen on hyvä sijoitusasuntolaina?
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Viisi uudenvuodenlupausta passiiviselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle – Blogi #185
Miten vuokraustoiminnan tappio toimii verotuksessa? – YouTube #98
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Kaupallinen varoitus
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Vuokraustoiminnasta voi syntyä sekä suunniteltua että suunnittelematonta tappiota. Videolla käydään ensin läpi erilaisia tilanteita, joissa tappiota voi syntyä. Sen jälkeen kuvataan vaihe vaiheelta, miten tappiot vähennetään vuokranantajan verotuksessa ja selitetään, mitä tarkoittavat käsitteet ”alijäämähyvitys” ja ”pääomatulolajin tappio”.
Mikäli onnistun vastaamaan kysymykseen selkeästi, tökkää peukkua sen merkiksi ja pistä video jakoon tutuille vuokranantajakolleegoille. Tarkentavat kysymykset kommenttikenttään.
Ostan Asuntoja YouTube-kanavalla on käytössä ns. soittolistat, joista yksi on ”Asuntosijoittamisen rahoitus ja verotus”. Sitä kautta löytyy kaikki vuokranantajan verotusta käsittelevät Ostan Asuntoja YouTube -tiistaivideot.
Jos pohdiskelet YouTube -videoiden tekemisen aloittamista, voit hakea rohkaisua vaikka videosta Mitä verovähennyksiä asuntosijoittaja voi tehdä vuokratuloista? YouTube #3. Sitä on katsottu yli 3 000 kertaa korkealla katseluaika-%:lla huolimatta videon tekijän totaalisesta videon tekemisen taidon puutteesta.
Tuloutusopas – Taloyhtiön remonttien vaikutus verotukseen
Kiitos sponsorille: Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:
Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.
Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.
Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com ja liity uudelle sähköpostilistalle. Tämän markkinapaikan sähköpostilista on eri lista kuin normaali sijoitusasunnot.com -lista
Lue Anttoni Kerkkosen vieraskynä Rahamedia.fi Blogista: ”Sijoitusasunnon myyminen – 9 vinkkiä, jolla saat parhaan myyntihinnan sijoitusasunnostasi”
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Laura “liiketoimintaa asunnoilla” Stolt Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #82
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Viisi uudenvuodenlupausta passiiviselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle – Blogi #185
Ostan Asuntoja 