Nettovarallisuus – asuntosijoittamisella vaurastumista tavoittelevan tärkein mittari – Blogi #188

Otan heti alkuun karkean ohjeistuksen, miten tätä kirjoitusta tulisi lukea närkästymättä ja ajatella ymmärtääkseen, mitkä ajatukset ja ohjeet sopivat omaan tilanteeseen juuri nyt ja mitkä kenties vuosikymmenen tai kahden päästä. Toivottavasti osaan valita mahdollisimman kaukana toisistaan olevat ääripäät. Itse omaan henkilökohtaista kokemusta molemmista ääripäistä, joka osittain helpottaa kirjoittamista. Otetaan kaksi täysin erilaista asuntosijoittajaa:

• 30-vuotias kilpailukykyisen osaamisensa ansiosta hyväpalkkaisen työn omaava sinkku ja/tai dinkku, joka ei tarvitse senttiäkään asuntosijoitussalkun kassavirroista oman elämänsä arjen rahoittamiseen
• 50-vuotias asuntosijoitussalkkunsa kassavirtoihin tukeutuva taloudellisesti vapaa perheellinen rouva ja/tai herra, joka suunnittelee aktiivista elämäänsä seuraavat 25 vuotta eteenpäin

Ota kirjoituksesta ne opit ja ajatukset, jotka helposti tarttuvat ja jätä muut noteeraamatta. Ja pysy tyynenä, vaikket olisikaan lähellä kumpaakaan esimerkkiääripäätä. Kaikki välitapaukset ovat täysin hyväksyttäviä.

Ääripäitä yhdistää yksi asia; molemmat tavoittelevat sijoittajina pääomatuloa tuottavan nettovarallisuuden kasvattamista ja säilyttämistä pitkällä aikajänteellä ja ovat valinneet ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisen yhdeksi tärkeäksi keinoksi tavoitteen saavuttamiseksi. 

20-25-vuotias lukija voi pystyä jo näkemään itsensä 3-kymppisenä kriiseineen mutta 50 ikävuotta on monelle vielä lapsuuden mielikuvana omien vanhempien ikälopuista kavereista. Kaikkia ikäryhmiä yhdistää kuitenkin ajatus pääomatuloa generoivan nettovarallisuuden kasvattamisesta. Nyt määritellään, mitä tällaiseen nettovarallisuuteen kuuluu ja mitä ei.

Miten ylittää ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisen esteet? YouTube #78

Likvidit varat – vuokrat, vastikkeet, lainojen lyhennykset…

Vuokranmaksupäivien ollessa pääsääntöisesti kuukauden 2. päivä, valtaosa vastikkeista lähtee tililtä viidenteen päivään mennessä lainanhoitomenojen vilkkuessa punaista 8. päivän hujakoilla on kuun puoliväli mukavan rauhallista aikaa tarkastella likvidien varojen suhteellisen vakaata määrää seuraavan kuukauden alkupäiviin asti.

Pankkitileillä olevat varat ovat siis asuntosijoittajan todella likvidejä varoja. Likvidejä varoja nettovarallisuuteen ynnätessä täytyy kuitenkin muistaa erottaa niistä vuokralaisten varat eli vuokranantajan tileillä säilytyksessä olevat rahavakuudet. 

Pankkitileillä eurot eivät ole korvamerkittyjä mutta vuokralaisten vakuusrahojen lisäksi vuokranantajan pitää omaan taulukkoonsa korvamerkitä yllätystilanteita varten kerätyt puskurit, suunniteltuihin remontteihin varatut eurot ja verottajan kirstuun aikoinaan todennäköisesti siirtyvät tonnit.

Kuinka paljon asuntosijoittajalla pitää olla puskureita? YouTube #60

Lähes likvidit varat – osakkeet, rahastot, ETF:t…

Vaikka monen innoittajana toimineen ”Rich Dad, Poor Dad” -kirjan kirjoittajalla Robert Kyosakilla on jäänyt vähän negaatiolevy pyörimään näiden väliotsikossa kuvattujen omaisuuslajien osalta, moni on kasvanut ja kasvaa sijoittajaksi näiden kautta. 

Mitä pidemmälle asuntosijoittajan opiskelu- ja oppimispolulla etenee sitä vaikeampi sieltä metsästä on katsella näitä omaisuuslajeja tuotto-%:en kiilto silmissä. Suoriin ”osta ja pidä” -asuntosijoituksiin verrattuna pörssilistatut osakkeet ja ETF:ät ovat kuitenkin likviditeetiltään ylivoimaisesti parempia. Joskus tulee Suomen pörssin jo perjantaina sulkeuduttua jotain mullistavia uutisia maailmalta, jotka saavat USA:n pörssikurssit laskuun. Suomalaispörssiin sijoittavien pitää jännittää maanantain aamuyön tunteihin asti, miten kurssit Aasiassa kehittyvät, jotta voivat miettiä taktiikoitaan Helsingin pörssin avaukseen.

Jos tekee rahastosijoituksia asuntoihin sijoittaviin rahastoihin tai sijoittaa listaamattomiin osakkeisiin, kannattaa tarkistaa ja miettiä, miten ja minkälaisella aikataululla sijoitukset ovat muutettavissa käteiseksi rahaksi. Mustan joutsenen laskeutuessa järven pinnalle sijoitusasunto voi olla nopeammin myytävissä kuin asuntorahaston rahasto-osuus lunastettavissa.

Nämä kaikki ovat kuitenkin tavalla tai toisella pääomatuloja tuottavia sijoituksia ja kuuluvat ehdottomasti nettovarallisuuteen laskettaviksi. Moni osakesijoitusbloggari julkaisee nettovarallisuuspäivityksensä kuukausittaisen blogikirjoituksen muodossa. Tämä on ihan hyvä esimerkki myös sijoittajalle, jonka nettovarallisuudesta iso osa on sijoitusasunnoissa. Koska sijoitusasuntojen markkina- ja vakuusarvoja ei mitenkään voi päivittää kuukausittain, ei kannata käyttää liikaa aikaa siihen, että pankki- ja arvo-osuustilien saldoja päivittää euron tarkkuudella.

Hyvä asuntosijoitusdiili saattaa tulla yllättäen ja mikäli rahoitus ei ole valmiina, nettovarallisuustiedon toimittaminen pankkiirille osana lainahakemusta on mahdollista, kun tieto on jo valmiina ja suurin piirtein ajan tasalla.

Miksi tykkään “osta ja pidä” -asuntosijoittamisesta niiiin paljon – Blogi #150

Sijoitusasuntosalkun oma pääoma

Edellä mainituilla likvideillä ja lähes likvideillä varoilla on nettovarallisuusseurannassa etuna se, että niiden arvo on helppo määrittää. 

Siirryttäessä asuntosijoitussalkun puolelle tämä helppous loppuu ja käyttöön tulee excel-raha. Jos osti sijoitusasunnon kasvukeskuksesta 3 vuotta sitten 100 000 eurolla 70 %:n velkavipua käyttäen, omaa pääomaa oli sijoitusasunnossa 30 000 euroa, joka lasketaan nettovarallisuuteen; 100 000 euroa on varallisuuden arvo, johon kohdistuu velkaa 70 000 euroa, jolloin nettovarallisuus on 30 000 euroa. Heti, kun kaupat on tehty, tämä 30 000 euroakin muuttuu tavallaan excel-rahaksi.

Esimerkkisijoitusasunnon markkinahinta on noussut vajaat 2 % vuodessa ja on 3 vuoden jälkeen 106 000 euroa. Tässä esimerkissä tulonhankkimislaina on 20 vuotta ja tasalyhenteinen, jolloin 3 vuoden aikana sitä on lyhennetty 10 500 euroa. Asuntosijoittajan nettovarallisuus on kasvanut yhteensä 16 500 excel-euroa kolmen vuoden aikana. Vai onko?

Näitä excel-euroja voi muuttaa oikeiksi euroiksi myymällä sijoitusasunnon 106 000 eurolla. Tästä menee myyntivoiton veroa 1800 euroa eli nettovarallisuus olikin kasvanut 14 700 euroa; lainanlyhennykset + myyntivoitto veroilla vähennettynä.

Toinen tapa muuttaa excel-euroja likvideiksi euroiksi on jälleenrahoitus. 6 000 euron markkina-arvonnousua vastaan saa uutta lainaa 70 % eli 4 200 euroa ja 10 500 euron lainanlyhennyksiä vastaan saa saman verran uutta lainaa eli yhteensä 14 700 euroa. 1 800 euroa jää kummassakin tapauksessa realisoitumatta.

Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

Tappioiden osalta ilmiö toimii toisin päin; 30 000 eurolla ostettu muuttatappiopaikkakunnan asunnon romutus generoi 9 000 euroa tappiota muista pääomatuloista vähennettäväksi eli rahaa voi siirtää verotililtä likvidejä varoja, jolloin nettovarallisuus pieneni vain 21 000 euroa.

Ovatko eläkelupaukset nettovarallisuutta?

Monella suomalaisella on jostain syystä syntynyt ja jäänyt käsitys, että palkkatyöuran aikana bruttopalkasta vähennetyt eläkemaksut siirtyvät korvamerkittyinä eläkeyhtiöiden huippuammattilaisten sijoitettavaksi. Kun eläkeikä tulee täyteen, oletetaan, että siellä odottaa omien vanhempien tai isovanhempien eläkkeitä vastaavat kuukausittaiset riskittömät eläketulot keskimääräisellä tuotto-%:lla kasvaneina. 

Omassa nettovarallisuuslaskelmassani tällaisten eläkemaksujen kautta kertynyt varallisuuteni on pyöreät 0 euroa. Parempi varautua tällä tavalla ja kaikki, mitä maksuun tulee, on aina positiivinen lisä. Mitään korvamerkittyä eläkevarallisuutta ei ole olemmassakaan vaan nykyisten työntekijöiden eläkemaksuista liian iso osa menee nykyisten eläkeläisten eläkkeiden maksuun eikä vanhenevassa ja köyhtyvässä Suomessa ole tällä hetkellä muutosta parempaan näkyvissä enemmän uskomus- kuin faktakarttapohjalta Suomi-laivaa ohjaavien päättäjien käsissä.

Kulta, kellot, korut, taide, metsä, pelto, muumimukit, jääkiekkokortit…

Pankkitilien, pörssiosakkeiden, ETF:ien ja sijoitusasuntojen pääomatulojen muodostumislogiikkaa on valtaosalle sijoittajista vähintäänkin tyydyttävästi selvillä. 

Kun siirrytään seuraavalle tasolle, riittävän ymmärryksen saavuttaminen vaatii hieman enemmän tai todella paljon erikoisosaamista. 

Kullan hinta on päivittäin tiedossa mutta se, missä muodossa ja miten kultaa hankkii, säilyttää ja myy vaikuttaa sen arvoon. Nettovarallisuusseurannan kannalta kullan ja korukullan arvo on suhteellisen helppo arvioida, kunhan ei ole kaulaketjua ostaessaan tullut huijatuksi.

Nettovarallisuuden kasvattamiseen tai säilyttämiseen tähtäävien arvokellojen tai -korujen ostaminen vaatii jo erikoisosaamista. Sama pätee muumimukeihin ja muihin keräilykohteisiin, vaikka postimerkkien arvoja luetteloista löytyykin. Taiteesta sanotaan, että sen pitäisi olla museolaatua eli kalliinkaan ja varmuudella aidon grafiikan hankkiminen ei takaa edes arvon säilymistä. Kulta ei tuota mitään eikä moni muukaan yllämainituista omaisuuslajeista. 

Kun katselee auton ikkunasta ulos maanteillä, huomaa, että merkittävä osa suomalaisista metsistä on huonosti tai ei ollenkaan hoidettua, jolloin nettovarallisuus voi olla 30 % keskimääräistä alhaisempi eikä välttämättä tuota mitään omistajan elinaikana. Pellon hinta ja tuotto on vahvasti sidoksissa maataloustukiin.

“Kulta ei ole sijoitus” Sam Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72

Vaikka kaikki tässä kappaleessa mainitut sijoituskohteet voidaan laskea nettovarallisuuteen, ennen niihin sijoittamista kannattaa panostaa erikoisosaamisen hankkimiseen tai löytämiseen. Eri puolilla Suomea sijaitsevien kiinteistöjen arvot saattavat perintö- ja kiinteistöverotuksessa olla 5- tai 6-numerosia summia mutta pankin lainatiskillä niiden vakuusarvo voi olla jo lähtökohtaisesti nolla. Kiinteistönvälittäjän palkkiota vastaan tekemä arviokirja ei viisaria mihinkään heilauta.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uuden vuosikymmenen tuorein kirjoitus: Sijoitusasunto lainarahalla – millainen on hyvä sijoitusasuntolaina?

Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1

---

Omistusasunto asuntosijoittajan nettovarallisuuslaskelmassa – mukana vai ei

Itselläni on kaksi velatonta kotia, joiden arvo nettovarallisuuslaskelmassani on 0 euroa. Tai siis käytännössä ne eivät ole laskelmassa mukana ollenkaan. Asuntosijoitussalkussani ja nettovarallisuuslaskelmassani mukana on entinen omistusasuntoni, nykyinen sijoitusasunto, jonka kyljessä on 2 vuoden yhtäjaksoisen omistusasumisen tuoma verovapaushyöty, jonka kirkkautta himmentää se, että asumisen aikaiset täysremontti ja taloyhtiölainasuoritukset jäävät verovähennyksinä täysin hyödyntämättä.

Aiheesta voi käydä loputonta ”onpas-eipäsole” -väittelyä, joka yleensä ei johda mihinkään, kun väittelijät ovat omissa poteroissaan kukin mistäkin syystä. Kirjoituksen alustuksessa määrittelin jo, että tässä yhteydessä ollaan kiinnostuneita pääomatuloja tuottavan nettovarallisuuden kasvattamisesta. Alkuesimerkin 30-vuotias ääripään henkilö hoitaa omistusasuntonsa lainanhoitomenot palkkatuloistaan ja 5-kymppisellä on pääomatuloja tuottavaa nettovarallisuutta, joista maksetaan kaikki velattomasta omistusasumisesta aiheutuvat kustannukset.

Mikäli 3-kymppinen sinkku käyttää helsinkiläisyksiönsä vapaan vakuusarvon tulonhankkimislainan lisävakuutena ja ostaa sijoitusasunnon ilman käteistä, silloin elämäntilanteen muuttuminen dinkuksi ei ihan heti mahdollista yhteisen kattoterassikaksiopesän ostoa, kun oman kodin nettovarallisuutta ei ole yhtään uuden lainan vakuutena käytettävissä. Tilanne muuttuu ikävämmäksi, jos myötätuuli kääntyy ja asuntojen, sekä oman kodin että sijoitusasuntosalkun, markkinahinnoista sulaa vaikkapa 10 %, jota pidetään nyrkkisääntöisesti yhden %-yksikön korkotason noususta seuraavana laskumääränä.

Tässä ei yritetä neuvoa muuta kuin, että kannattaa pitää pääomatulojen kasvattamiseen tähtäävän sijoitusalkun nettovarallisuuslaskelmat ja omistusasunnossa oleva pääomatuloja tuottamaton nettovarallisuuslaskelma erillä toisistaan. Näin pystyy paremmin hahmottamaan sen, kuinka paljon ansiotuloja pitää olla, jotta voi kattaa pääomatuloja tuottamattoman omistusasunnon menot ja kuinka iso puskuri siihen olisi kerättävä ikäviä yllätyksiä varten.

Oman pääomatuloja tuottavan nettovarallisuuteni kasvattaminen ei perustu mihinkään huikean onnistuneeseen sijoitukseen vaan siihen, etten ole koskaan joutunut myymään pakosta silloin, kun valtaosa on myyntilaidalla joko fyysisestä tai henkisestä pakosta johtuen. Olen aina pystynyt kasvattamaan sijoitussalkkuani tilanteissa, jolloin hyvää on voinut ostaa halvalla.

Autot, taulut, antiikkihuonekalut, kellot…

Autojen kuulumista pääomatuloja tuottamattomaan nettovarallisuuteen ei enää onneksi tarvitse vääntää rautalangasta eikä tästä synny väittelyä läheskään yhtä helposti kuin omistusasunnosta. Mitä kauemmas maakuntaan menee sitä vähemmän joutuu omistusasunnostakaan väittelemään. ”Kunhat omat saisi pois” on monen unelmana, ilman inflaatiotarkistuksia ja remontointiin käytettyjä euroja, ja melkein yhtä monelle unelmaksi myös jää, jos väestökasvuennusteet paikkaansa pitävät. 

Aikoinaan ostetut modernin taiteen taulut tai biedermayer antiikkikalustot on hyvä arvostaa silmien ja käytön tuoman ilon, ei nettovarallisuus-excelin kautta. Kelloistakin valtaosa saa enemmän iloa niiden pitämisestä tulevan fiiliksen kuin merkittävän arvonnousun kautta.

Hypon Blogista Juhana Brotheruksen kynästä; Kyllä – omistaminen voi vähentää riskejä verrattuna vuokra-asumiseen

Tulonhankkimislainat, omistusasuntolaina, autolaina, kulutusluotto…

Jollekin voi olla olla epäselvää, mikä on varallisuuden edessä olevan ”netto” -sanan määritelmä. Se saadaan yksinkertaisesti vähentämällä bruttovarallisuudesta velat. Jos noudatetaan tässä kirjoituksessa esitettyä ajattelua eli pidetään pääomatuloa tuottava nettovarallisuus omana tarkastelunaan, noudatetaan velkojen osalta samaa logiikkaa eli niihin lasketaan vain tulonhankkimisvelat.

Sama logiikka jatkuu siten, että omistusasunto-, auto- ja kulutusluotot kohdistetaan omistusasunnon ja auton arvoon, jolloin saadaan pääomatuloja tuottamaton nettovarallisuus. Jos näiden erotuksena saatu nettovarallisuus on miinusmerkkinen, tuskin olet enää lukemassa tätä kirjoitusta.

Onko aika laittaa jalkaa jarrulle – ”jatkuvaa tuottoa ja arvonnousua sijoitusasunnolla” – Blogi #180

Varoitus liian kevyin taidoin ja varoin asuntosijoittamiseen lähteneille tai sitä harkitseville

Tulonhankkimislainojen korot ovat laskeneet pitkään ja keskuspankkipolitiikan seurauksena aina nollaan asti. Tämä on vaikuttanut monien omaisuuslajien arvojen pitkään jatkuneeseen positiiviseen kehitykseen. Mitä pidempään on ollut mukana sitä paremmalta sijoittajalta näyttää.

Mistä voi päätellä, että isojen myrskyjen puuttuessa, joku on lähtenyt liian kevyin varustein ulkomerelle? Yksi hyvä paikka on erilaiset vuokranantajien keskustelupalstat. Siellä erottuu vuokranantajien osajoukko, joille huoneenvuokralain periaate ja sisältö ovat pääosin vieraita. Vuokraustoimintaan on lähdetty mukaan ikäänkuin riskejä ei olisi vaan tuotot ovat taattuja. Kun vuokrat jäävät maksamatta, järkytys kestää pitkään, kun valkenee, että kaikki vuokrasopimukseen itsekehitellyt ehtoviritykset, joiden perusteella lukot voi vaihtaa ja kamat heittää lähimmälle bussipysäkille, jos vuokra on viikon myöhässä, johtavatkin oikeudessa syytetyn penkille.

Optimistijollallakin pärjää ilman pelustusliivejä, jos tuuli on kevyt ja aurinko lämmittää. Järkytys tulee olemaan moninkertainen, jos vaikka vuonna 2025 pankki sanelee muutoksia yksipuolisesti taloyhtiölainan ehtoihin ja takaisinmaksuajasta on yhä jäljellä 15 vuotta. Silloin nettovarallisuuden tulisi olla riittävän iso, jotta sen tuotoilla katetaan kaikki mahdolliset ikävät yllätykset. 

Kaupungistumisen megatrendin kääntymiseen tuskin kukaan uskoo mutta 3-4 %:n korkotaso voi tuoda senkin asuntojen hintojen pysyvään nousuvoimaan lisävastusta monelle sijoittajalle liian pitkäksi aikaa, jos nettovarallisuus on velkataakan takia huomaamatta jäänyt optimistijollatasolle.

30-vuotias kilpailukykyisen osaamisensa ansiosta hyväpalkkaisen työn omaava sinkku voi kääriä hihat ja korvata kovalla työnteolla menetetyt nettovarallisuuseurot. 5-kymppiselle temppu on monin verroin vaikeampaa.

---

Laura “liiketoimintaa asunnoilla” Stolt Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #82

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Häh! Voiko taloyhtiöremontin kustannuksen kertasuorituksen muka vähentää vuokratuloista? YouTube #99

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Viisi uudenvuodenlupausta passiiviselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle – Blogi #185