Miksi tykkään ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisesta niiiin paljon – Blogi #150

Martin Paasi kertoo viikottain omasta rakkauden kohteestaan eli sijoittamisesta ”kustannustehokkaiden osakerahastojen kasvuosuuksiin”. Merja Mähkä huokuu päivittäin onnea suorista osakesijoituksistaan ja tarjoaa vertaistukea Kimmo Matikaiselle, jos hänellä on ollut huono myynti-/ostopäivä osakemarkkinoilla. ”Kuukausisäästämisen” ihanuutta todistetaan monilla foorumeilla.

Martinin, Merjan ja Kimmon onnea on niin ilo seurata, että ajattelin voivani myös hehkuttaa omien tunteideni kohdetta vähän useammin ja sehän on “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen.

Ostan Asuntoja Podcast #33 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 1

”Osta, remontoi, myy – ORM” -strategia tai tukkukauppa ovat hienoja asuntosijoittamiseen liittyviä, aktiivisuutta vaativia ansaintakeinoja. Oma suhteeni asuntosijoittamiseen alkoi kuitenkin lämmetä vasta, kun ”osta ja pidä” tuli elämääni varsinaisesti 2004. Se ei ollut rakkautta ensi silmäyksellä vaan tutustuimme toisiimme pikku hiljaa. Myös syrjähypyt olivat sallittuja ja niitä harjoitinkin myös varsinkin osakesijoittamisen puolelle vuosikausia. Silti pitkään aikaan ei enää ole ollut epäselvää, mihin sydämeni kuuluu. Ja syitä on monia.

Toisten rahoilla lisää tuottoa omalle pääomalle

Mahdollisuus käyttää sijoitusasuntoja tulonhankkimislainojen vakuutena tuo ylivoimaisen edun kaikkiin muihin sijoitusmuotoihin verrattuna. Muita omaisuuslajejakin voi nykyään velkaa käyttäen vivuttaa mutta vakuuksina asunnot ovat yhä ylivoimaisia. Velkavipua hyödyntämällä voin tehdä paljon isompia sijoituksia pienemmällä riskillä kuin pystyisin tekemään osakemarkkinoilla.

Voin siis ostaa kohteen esimerkiksi käyttäen 30 % omaa rahaani ja 70 % muiden rahaa mutta saan silti 100 % tuotosta itselleni. Jotta tätä voisi toistaa, tämä yhtälö vaatii positiivista kassavirtaa tuottavia sijoituskohteita.

Mitä tarkoittaa “myyjän rahoitus” asuntosijoittamisessa ja mistä sitä saa? – Blogi #142

Mahdollisuus neuvotella ja ostaa alle markkinahinnan

Jos onnistun ostamaan asunnon 20 % alle sen markkinahinnan, teen välittömästi voittoa. Toki alkuun voitto on vain tuottotaulukossani ”excel-rahana”. Jos onnistun ostamaan asunnon 30 % alle markkinahinnan, voin saada koko ostoon käyttämäni pääoman takaisin uudelleenrahoituksen kautta. Silloin ”korkoa korolle” ja ”osakemarkkinoiden keskimääräiset vuosituotot” näyttävät aika pieniltä omaan äärettömään sijoitetun käteisen tuotto-%:in verrattuna.

Voin hakea asunnon markkina-arvon määrittämistä varten ns. arviokirjan kiinteistönvälittäjältä ja viedä asunnon pankkiin ja hakea uuttaa tulonhankkimislainaa asunnon vakuusarvoa vastaan. Vakuusarvo määritetään, ennemmin tai myöhemmin tilanteesta ja pankista riippuen, hankintahinnan sijaan markkinahinnan perusteella. Voin siis näin kotiuttaa osan ostohetkellä neuvottelemastani voitosta. Ja mikä parasta tällä tavalla kotiutetusta voitosta ei mene senttiäkään veroa vaan ainoastaan jonkin verran kuluja maksettavaksi pankille ja mahdollisesti arvion tehneelle välittäjälle.

7 ehtoa, joista asuntosijoittaja voi neuvotella sijoitusasuntokauppaa tehdessä

Remontoimalla oikein voin kasvattaa sekä ”osinkoa” että nostaa ”osakekurssia”

Pörssiosakkeissa odottelen passiivisesti osavuosikatsauksia pohdiskellen, onkohan se johto hoitanut omistustani sen arvoa ja tuottoa kasvattavasti.

Asuntosijoittamisessa voin aktiivisesti hankkia huonosti hoidettuja ”yrityksiä” eli asuntoja ja itse hioa niistä timantteja, joista tulee sekä korkeampaa vuokratuloa että niiden arvo voi nousta enemmän kuin verovähennysten jälkeen omaa rahaani remontointiin käytin.

Velkavipu yhdistettynä alle markkinahinnan ostamiseen ja arvoa nostavaan remontointiin on minusta ylivoimainen konsepti lämpöisten tunteiden (ja tuottojen) kasvattamiseen.

Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47

Diilien tekeminen on vaan niin hienoa

Kaikkien analyyttisten ja loogisten järkiperusteiden ylitse nostan kuitenkin intohimon.  Pääoman sijoittamisen lisäksi pääsen sijoittamaan omaa aikaani ja osaamistani, joiden onnistuneesta yhdistämisestä syntyy sellaista “fiilistä”, joka ei osakesijoittamisessa minun kohdalleni koskaan osunut.

Luovasti järjestetty rahoitus, ovelasti neuvoteltu kauppa ja taitavasti toteutettu remontti yhdessä ovat kumppanissa ominaisuuksia, joiden houkutusta en voi vastustaa.

Huuma ei lopu vielä tuohon vaan jokainen vuokrasopimuskin saa minut yhä tuntemaan mielihyvää. Jokainen päivä on mielenkiintoinen, kun saa, ilman pakkoa, oppia ja tehdä asioita, joista nauttii ja tekemisen sivutuotteena syntyy myös taloudellista tulosta.

Kannattaa seurata Kimmo Matikaista Twitterissä. Hänellä näyttäisi olevan yhtä hienoa osakkeiden parissa.

Häkki ei heilahda sisäpiiritiedon käytöstä ja kaikkeen voin osallistua, jos haluan

Mikään laki ei rajoita tiedonhankintaa eikä sen hyödyntämistä. Oman ajan, tiedon ja taidon käyttämisellä voin vaikuttaa sijoituksen tuottoon oleellisesti.

Voin verkostoitua uusien ostokohteiden löytämiseksi. Voin neuvotella rahoituksesta pankkien ja myyjien kanssa. Voin suunnitella asuntojen remontteja ja toteuttaa ne itse tai käyttää hyväksi toteamiani yhteistyökumppaneita. Voin osallistua taloyhtiön hallitustyöskentelyyn ja vaikuttaa remonttien suunnitteluun ja rahoitukseen. Voin luoda nettisivut ja toimia aktiivisesti sosiaalisessa mediassa. Voin valita vuokralaiseni ja tehdä sopimukset heidän kanssaan. Kaavoitustietoja pääsee tutkimaan vapaasti ja erilaiset tutkimuslaitokset tarjoavat ilmaiseksi tietoa työllisyys- ja väestönkehityksestä eri alueilla.

Kaikella tällä voin luoda vaikka kuinka epäreilua kilpailuetua eikä mikään valvontavirasto ole niskaan hengittämässä, koska en ole rikkonut mitään säädöksiä.

Passiivisen tulon tuoma vapaus tai aktiivisen tekemisen tuoma lisätuotto ovat paikallisesti sovittavissa peilin kanssa

Palkkatyöhön tai ammattinharjoittamiseen verrattuna vuokratulo on hyvin passiivista. Digitalisaation lisääntymisen myötä asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa voi yhä helpommin harjoittaa etäältä aikaan ja paikkaan sitoutumatta.

Käytän paljon aikaa asuntosijoitustoimintani kehittämiseen. Tämä ei suinkaan johdu siitä, että minun on pakko näin toimia vaan se on sekä intohimoni että tavoitteeni. Mikäli lopettaisin uusien kohteiden hankinnan ja ulkostaisin vuokraustoiminnan välittäjille, asuntosijoitustoimintani muuttuisi erittäin vähän huomiotani vaativaksi.

Voin halutessani pitää parin kuukauden tauon ja mahdollista vuokralaisen vaihtumisen aiheuttamaa työpanosta lukuunottamatta vuokrat kilahtavat tililleni riippumatta siitä missä olen tai mitä teen.

Asunto on yksi ihmisen perustarpeista

Asuntojen hinnat ja vuokrat vaihtelevat mutta parhaan käsityskykyni mukaan asuntojen tarve ei ole poistumassa, kunhan ne sijaitsevat alueilla, joissa ihmiset haluavat ja pystyvärt asumaan. Pitkään jatkuvan hitaan kasvun aika tai työmarkkinoiden lisääntyvät liikkuvuusvaatimukset ovat tekijöitä, jotka voivat hyvinkin kasvattaa vuokra-asuntojen kysyntää suhteessa omistusasumiseen.

Nuorelle sijoittajalle varallisuuden nopean kasvattamisen tavoite suurempaa riskiä ottamalla voi olla perusteltua, koska pudotus ei välttämättä ole korkea ja sen haittavaikutukset ovat pienemmät. Vähän vanhemmalle sijoittajalle pääoman säilyttämisen turvaaminen on perustellumpaa.

Asuntojen perustarve yhdistettynä positiivista kassavirtaa tuottaviin asuntosijoituksiin tuo minusta parhaan riskin ja tuoton suhteen sekä turvan vuoden 2007 finanssikriisin kaltaisten tapahtumien varalle. Siksi pitkäjänteinen ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen sopii minulle parhaiten.

Mitä useampia positiivista kassavirtaa tuottavia asuntoja salkussa on sitä pienemmältä tuntuu yhden tyhjän kuukauden aiheuttama kuoppa vuokratulovirrassa.

Asuntosijoituksen tuottomahdollisuudet ovat moniulotteisia

On totta, että asuntosijoituksen tuotto tulee vuokratuoton kautta tulevasta kassavirrasta ja markkina-arvon noususta, joka osakemarkkinoilla vastaisi osinkoja ja arvonnousua.

Tuoton muodostuksen hieman syvällisempi avaaminen ja varsinkin sisäistäminen avaa kokonaan uuden tason, mistä kaikis

ta elementeistä ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan tuotto voi muodostua. Olen käsitellyt tätä monissa kirjoituksissa ja siksi listaan tähän vain tuoton lähteet:

• kassavirta
• lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo
• alle markkinahinnan ostamisen tuoma välitön arvonnousu
• arvonnousun ja kassavirran kasvattaminen remontoimalla
• verosuunnitteluhyödyt
• inflaatio- ja korkosuunnitteluhyödyt
• markkina-arvonnousu

Yhteenveto

Asuntosijoittamisen hieno puoli on myös, että se on suhteellisen yksinkertaista ja suoraviivaista toimintaa, vaikka ei välttämättä helppoa. Se lienee yksi syy, miksi moni suomalainenkin toimii vuokranantajana 1-3 vuokralaiselle. Tähän yksinkertaisuuteen perustuen suhteellisen pienellä vaivalla on myös mahdollista tulla asuntosijoittamisen jonkinlaiseksi asiantuntijaksi ja parantaa sijoitustensa tuottoa huomattavasti. Jos tämä vielä yhdistyy luonteeseen, joka auttaa tulemaan oikealla tavalla toimeen vuokralaisten kanssa, mahdollisuudet hankkia taloudellisesti turvatut eläkepäivät ovat hyvät.

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Mitä tehdä, kun markkinoilta ei löydy sijoituskriteerit täyttäviä ostokohteita? YouTube #61

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Kiint… eiku kiinnitysluottopankkiiri Tom Miller – Ostan Asuntoja Podcast #46