Siirry sisältöön

Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – tilinpäätös Blogi #187

26/01/2020

Vuorossa on kahdestoista omia asuntosijoitustavoitteitani käsittelevä kirjoitus. Kirjoitukset jakautuvat kolmeen eri tyyppiin:

Jos opiskelet erilaisia itsensäkehittämiskirjoja, niissä usein toistetaan oppia, jossa

ihminen yliarvioi, mitä voi saada aikaan vuodessa ja aliarvioi, mitä voi saada aikaan kolmessa vuodessa

Jos joku haluaa yhden käytännön esimerkin tästä, voi lukea näitä vanhoja blogikirjoituksiani tavoitteistani ja niiden toteutumisesta. Vaikka välissä on parikin perättäistä vuotta, jolloin olen jäänyt asuntosijoitussalkkuni kasvattamistavoitteista reilusti, neljässä vuodessa olen saanut omasta mielestäni aikaiseksi aika paljon asioita.

Täytin 50 vuotta vuonna 2015 eli aika paljon on myös tullut opittua ja kehityttyä sen jälkeen, kun perinteisten uskomusten mukaan ”ketään ei enää kiinnosta yli 50-vuotiaat” -rajapyykki jäi taakse. Teksteistä puuttuu täysin seksi, huumeet ja rokki. Niiden tilalla on päivittäinen opiskelu, työn tekeminen ja pääoman säilyttämisen varmistava hallittu riskin ottaminen. Tylsää päivää ei elämääni ole kuitenkaan  viiden vuoden aikana kuulunut.

It’s Amazing Time to Be Alive

Ammattimaisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan arkipäivän tekemistäni ohjaavat asiat

Korostan taas sitä, että minulla on mietittynä ja kirjallisesti kirkastettuna joukko elämääni ohjaavia päämääriä, jotka eivät kaikki suinkaan liity asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan. Osa päämääristäni edellyttää kasvavia pääomia, joita syntyy asuntosijoitus- ja vuokraustoimintani onnistumisen myötä.

Näiden päämäärien kirkastaminen on jatkuva prosessi ja osa niistä muuttuu vuosien varrella. Oma elämäni on kulkenut noin seitsemän vuoden sykleissä, jolloin muutokset ovat olleet merkittäviä. Tällä hetkellä elän sykliä, jonka kypsyminen alkoi noin 3 vuotta sitten.

Ostan Asuntoja -toimintaa ohjaavat missio, visio, arvot ja toimintaperiaatteet. Kaikki on kirjoitettu ja niitä on hiottu vuosikausia. Yksikään sana ei ole näissä teksteissä muuttunut vuoden 2019 aikana mutta isompia muutoksia niihin on tullut viimeisen kolmen vuoden aikana.

5 muutosta, jotka ovat mahdollistaneet asuntosijoitus- ja vuokraustoimintani 10-kertaistamisen – Blogi #170

Kun siis luet niitä itsensäkehittämisoppaita ja niissä neuvotaan tekemään kirjalliset tavoitteet, kuulun siihen yhteen prosenttiyksikköön, joka noudattaa niiden kirjojen oppeja menestyksekkäästi.

Näissä tavoitteitani käsittelevissä kirjoituksissa kuvataan sitä osakokonaisuutta tavoitteistani, jotka liittyvät asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaani. Niiden muodostaessa perheeni päätulolähteen, niiden merkitys on suuri, mutta minulla on myös muita tavoitteita arkeani ohjaamassa, joita en käsittele näissä kirjoituksissa.

Tavoite 1 – Älä tee yhtään huonoa sijoitusasuntokauppaa – toteutui 0 huonoa kauppaa

Tämän tavoitteen taustalla olevaa ajattelua on avattu ”Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139” -kirjoituksessa, josta selviää, etten tietenkään pysty näkemään tulevaisuuteen, kuinka hyviä tai huonoja tekemäni sijoitusasuntokaupat tulevat olemaan. 

Tiivistettynä tavoite tarkoittaa sitä, etten juokse liian sokeasti visioni ja siitä johdetun kalenterivuoden tavoitteen perässä vain saadakseni kirjoittaa blogiini, että yhden vuoden numeeriset tavoitteet täyttyivät sijoituksilla, jotka liian korkean riskin takia voivat viedä edellytykset vision saavuttamiselle tulevina vuosina. Visiota kohti kulkeminen on 10 kertaa tärkeämpää kuin vision saavuttaminen sen asettamisen yhteydessä määritetyssä ajassa, joka minulla on 2025. No sex, drugs and rock’n’roll.

Tämän tavoitteen saavuttamisen johtavana mittarina (lead indicator) on, että joka aamu mietin päivän 3 tärkeintä tehtävää, jotka vievät minua, välillä kenties mutkitellenkin, kohti visiostani johdettua kalenterivuoden tavoitetta. Mittarini näyttää 100 %:n toteutumista.

Minulla ei vieläkään ole täydellistä mittaria siihen, miten jälkikäteen seuraan (lagging indicator) tämän tavoitteen toteutumista enkä siksi ole varma, onko tämä oppikirjojen mukaisesti edes mikään tavoite. Yksi toimintani kulmakivistä on kuitenkin sellainen, että pyrin vapauttamaan kohteeseen alunperin sijoittamani käteisen pääoman kolmen vuoden kuluessa. Vuoden 2019 aikana tehdyissä kaupoissa tämä tulee suurella varmuudella toteutumaan vuoden 2020 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana.

Välitilinpäätöksessä kirjoitin, että käytännössä tämä on tarkoittanut ”EI” -päätösten tekemistä muun muassa seuraavien tyyppisten asuntosijoituskohteiden osalta:

  • yksittäisten asuntojen ostaminen taloyhtiöistä tai mikromarkkinoilta, joita en tunne
  • hinnoittelukriittisyyden lisääminen pienten ei-muuttovoittoisten paikkakuntien asuntojen osalta
  • sähkölämmitteisten rivitalokohteiden hankinnasta luopuminen 
  • uudiskohdeasuntojen alennus-% -vaatimuksen kasvattaminen ”rinteenhallitus” -varalla
  • uudiskohteiden ylitarjontamarkkinoiden välttäminen

Vuoden 2019 jälkipuoliskolla lista täydentyi seuraavilla ”EI” -päätösasioilla:

  • huonosti hallinnoiduista taloyhtiöistä yksittäisten sijoitusasuntojen ostaminen
  • ”Mörttisen työryhmän” suositusten toteutumiseen varautuminen saneerauksiin tulevien kohteiden alennus-% -vaatimusta kasvattamalla
  • pankkien Basel-säädösten ylinopeudella ja ylitiukasti taloyhtiöiden saneerauslainoihin soveltamiseen varautuminen saneerauksiin tulevien kohteiden alennus-% -vaatimusta kasvattamalla

Kirjoitin blogikirjoituksen Onko aika laittaa jalkaa jarrulle – ”jatkuvaa tuottoa ja arvonnousua sijoitusasunnolla” – Blogi #180, jossa pohdin näitä asioita laajemmin.

Kassavirtapositiivisuus on edelleen tärkeä sijoituskriteerini. Vaikka kasvukeskuksissa onkin luvassa pitkällä tähtäimellä paras arvonsäilyttämispotentiaali, minulla ei ole tarvetta hankkia uudiskohdeasuntoja mikromarkkinoilta, joilla tällä hetkellä vuokralaiskysyntä alittaa vuokra-asuntojen tarjonnan ja uusia kohteita on valmistumassa seuraavien 1-2 vuoden aikana alueelle lisää.

Pyrin keskittymään mikromarkkinoihin, joissa hyväkuntoisten ja turvallisten vuokrakotien kysyntä ylittää tarjonnan. Tämä keskittyminen mahdollistaa siis myös uudiskohteiden hankkimisen omaan asuntosijoitussalkkuuni. Koska uudiskohteissa omin keinoin lisäarvon luominen on hyvin rajallisesti mahdollista, niiden ostamisessa kiirehtiminen ei ole minulle tärkeää.

Mikäli näkemäni riskit hallitusten, sääntelijöiden ja pankkien soveltamistason osalta eivät toteudu, lyhennyspakkovapaallisia uudiskohteita voi jatkossakin hankkia liikaa kassavirtaa ja pakotettua arvonnousua tuottavaa sekä nettovarallisuuttani kasvattavaa asuntosijoitussalkkuani tasapainottamaan.

Mikäli kaikki edellämainitut riskit toteutuvat samanaikaisesti, niillä voi olla massiivinen vaikutus 25 suurimman suomalaisen kaupungin asuntomarkkinoille, jolloin haluan olla siinä joukossa, joka voi tehdä hankintoja tilanteen vakavuuden paljastuttua. Minulla ei ole kristallipalloa eikä sisäpiirireittiä poliittisiin päättäjiin eli en pysty esimerkiksi arvioimaan, kuinka suurella todennäköisyydellä ja miltä osin vaikkapa Mörttisen työryhmän ehdotuksia viedään käytäntöön. Asuntopolitiikkaa vuosikymmeniä seuranneena kaikki on aina ollut mahdollista ja usein poliittisia puheita päinvastaisia päätöksiä viedään käytäntöön.

Tavoite 2 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla – toteutui 2,03 miljoonaa

10Vuodelle 2019 kirkastin tämän tavoitteen määritelmää, jotta kalenterivuosi ei liikaa rajoittaisi ajattelua ja toiminnan suunnittelua sekä tukisi tavoitetta numero 1. Aikaisemman asuntojen ostamisen ja markkina-arvoja korottavan remontoimisen jatkeeksi kolmanneksi elementiksi tuli ”valmius tehdä kauppoja”. Tästä kirjoituksesta löytyy myös kriteerit, joiden sisällä tavoitetta pyrin saavuttamaan, ja määritelmä, mitä ”kassavirtapositiivisuus” omassa tavoiteasetannassani ja kriteeristössäni merkitsee.

Näiden kolmen tekijän summaksi vuoden 2019 lopussa tuli yhteensä 2,03 miljoonaa euroa:

  • tehtyjä kauppoja 1,15 miljonaa

Vuoden 2019 aikana tehtyjen kauppojen osuus tavoitteesta on laskettu pankkien rahoituksen perustana käyttämien vakuusarvojen perusteella. Arviokirjojen ja pankkien rahoituksen pohjana käytetyn vakuusarvon välissä olevaa vapaata vakuusarvoa ei ole huomioitu tässä luvussa.

  • valmiuksia tehdä kauppoja likvidien varojen, vapaiden vakuuksien, tulonhankkimis- ja taloyhtiölainojen lyhennysten vapauttaman vakuusarvon jälleenrahoittamisella ja tehtyjen remonttien avulla luodun arvon jälleenrahoittamisella yhteensä 0,879 miljoonaa

Mukana on siis runsaasti excel-rahaa eli vapaata vakuusarvoa, joka on syntynyt seuraavilla keinoilla:

  • omien ja oman sijoitusyhtiöni tulonhankkimislainojen lyhennysten myötä
  • omistamieni ja sijoitusyhtiöni omistamien asuntojen taloyhtiölainojen lyhennysten myötä
  • omistusosuuteni suhteessa toisen sijoitusyhtiön lainojen lyhennysten myötä
  • omistusosuuteni suhteessa sijoitusyhtiön omistamien asuntoihin kohdistuvien taloyhtiölainojen lyhentymisen myötä

Markkina-arvojen muutoksia ei ole huomioitu tässä summassa. Koko asuntosijoitussalkkuni, osin itse arvioimastani ja osin arvioitsijoiden arvioimasta arvosta muuttotappiopaikkakunnilla sijaitsevien asuntojen osuus on alle 10 %. Kasvukolmion kärjissä sijaitsevien asuntojen 1 %:n suuruinen markkina-arvojen vuosinousu kompensoisi muuttotappiopaikkakuntien asuntojen markkinahintojen 25 %:n vuosilaskun. Teen vuosittain tarjouksia asunnoista näillä muuttotappiopaikkakunnilla, joista häviän noin 90 %. Tällä tavalla pysyn hyvin perillä hintatasosta, joilla omistustani vastaavista asunnoista syntyy kauppoja. 25 %:n markkinahintalasku on toistaiseksi kaukana arjesta.

UNADJUSTEDNONRAW_thumb_2ca93Vuoden 2019 aikana toteutetuille asuntoremonteille ei ole haettu uusia arvioita vaan ne ovat mukana luvussa toteutuneita remonttikustannuksia vastaavalla summalla. 

Tätä tarkkaan lukeva löytää epäjohdonmukaisuuksia siitä, miten 2 miljoonan euron tavoite muodostuu keskenään yhteensopimattomista tai jopa päällekkäisistä luvuista. Tämä ei ole toimintani kannalta oleellista vaan oleellista on se, että tavoite toimii minulle hyvin visiotani kohti johdattavana mittarina. Tämä ei siis ole esimerkiksi nettovarallisuuden kasvamista mittaava tunnusluku. Nettovarallisuus kyllä kasvaa itsestään (lagging indicator), jos pääsen tavoitteisiini kriteereistäni tinkimättä.

Excel-rahan muodossa olevaan vapaaseen vakuusarvoon liittyy aina riski, että markkina-arvojen myötä vakuuksien arvot laskevat. Mikäli 100 000 excel-euron arvoisen vapaan vakuusarvomassan arvo tippuisi 10 %, olisi jäljellä 90 000 euroa. Samalla kaikkien uusien ostokohteiden hankintahinnat tippuisivat vähintään 10 %. ”Vähintään” -sana tulee mukaan siksi, että 10 %:n tiputus markkinahinnoissa voisi synnyttää myyjiä, joilla on motiivi myydä kohteita mahdollisimman nopeasti suuremmalla alennus-%:lla. Välillisesti tulee huomioida myös seikka, että pankkirahoituksen saatavuus voi vaikeutua, jolloin excel-rahan muuttaminen jälleenrahoituksen kautta oikeaksi valuutaksi voi myös vaikeutua. Myös tähän varautumiseksi on olemassa tavoitteeni numero 1.

Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

Tavoite 3 – Vuokrausaste 98 % – toteutui 99,1 %

Jaksolla tammi-kesäkuu 2019 vuokrausasteeni oli 100 % mutta uuden kohteen aivan kuun lopussa tehdyn kaupan mukana tulleista tyhjistä asunnoista ja osassa niistä tehdyistä remonteista johtuen koko vuoden toteuma oli 99,1 %. Tämän mittarin yleiseen käsitteistöön kuuluu vielä tarkennettu termi ”taloudellinen vuokrausaste”, joka tekee mittarista ankaramman huomioiden vielä alle markkinavuokrien vuokrattujen asuntojen vaikutuksen vuokrausastetta alentavasti. 

 

8Minulla ei ole käytössäni markkinavuokrista sellaista tilastoaineistoa, josta voisin päätellä, ovatko vuokrani markkinahintatasoa ja vai sen alle ja kuinka paljon alle. Jonkinmoinen yleisviisaus on, että 100 %:n vuokrausaste indikoisi sitä, että vuokrat ovat liian alhaiset. Korjaavana yleistoimenpiteenä olisi vuokrien korottaminen vuosittain vuokrasopimusten ehtoja poikkeuksetta noudattaen, jolloin liian korkea vuokrataso saisi vuokralaiset hakemaan edullisemman vuokrakodin. 

Johtavia mittareita tavoitteen saavuttamiseksi ovat 24 tunnin reagointiaika asiakaspalautteisiin ja aktiivisen markkinoinnin käynnistäminen välittömästi (max. 48 tuntia) irtisanomisilmoituksen jälkeen. Nämä mittarit ohjaavat aamujani, kun päätän päivän 3 tärkeintä tehtävää. 

Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku? YouTube #1

Reagointiajassa pysyin hyvin tuossa 24 tunnissa mutta muutaman asunnon asukkaat ovat joutuneet odottamaan kohtuuttoman pitkään pyytämiään pienkorjauksia.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista, ”Kuinka hullu vuosi 2019 oli – Ostimme kerrostalon joka toinen viikko”


Tavoite 4 – Julkaise 1. kirja – tavoite saavuttamatta

IMG_0562Mainitsin alussa, että minulla on myös muita, asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan ulkopuolisia päämääriä ja tavoitteita. Siltä puolelta tuli vuoden 2019 tekemiseen oleellisesti vaikuttaneita paljon korkeamman prioriteetin asioita, jotka siirsivät kirjan kirjoittamiseen käytettyä aikaa ja sitä kautta julkaisua tulevaisuuteen.

Tavoite 5. – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 % – tavoite saavutettu

Viikottaisen sisällön tuottaminen Ostan Asuntoja Blogiin, Ostan Asuntoja YouTube -kanavalle, Ostan Asuntoja Podcastiin ja Ostan Asuntoja IGTV:lle on ollut teknisesti haastavampaa kuin koskaan osasin kuvitellakaan. Tässä vaiheessa oletin, että kaikkien kanavien osalta prosessit olisivat hioutuneet tasolle, jossa ainoastaan itse sisällön miettiminen ja tuottaminen vie aikaani.

Loppuvuoden 2019 aikana Ostan Asuntoja Podcastin vieraiden äänen laatuun on vihdoin löytynyt teknisesti toimiva ratkaisu, jonka pitäisi kuulua Ronja Romsin jaksosta #76 alkaen ja vielä siitä parantuen. Äänitysstudion akustiikan ja valaistuksen parantaminen on vaatinut sekä investointeja että kokeiluja kokeilun perään eikä laatu vieläkään ole tasolla, jonka haluan. Loppuvuodesta 2019 alkoi vuoden 2013 iMac hyytymään. Sen ollessa koko vuokraustoimintani pyörittämisen ydin on uusinvestointi edessä. Viime vuonna kyykähti vuoden 2011 MacBook Air, jonka uusin liian heikkotehoiseen uuteen MacBook Airiin, joka aiheutti harmaita hiuksia koko alkuvuoden.

Sponsorien avulla, kiitos heille, olen pystynyt näitä investointeja tekemään pakon sanelemana tai sitä mukaan kuin omat taidot ja oppimiskyky ovat kehittyneet. Nettisivujen päivittäminen modernimpaan muotoon ja mobiiliystävällisemmäksi on myös ollut pitkään työlistalla mutta pysyy sisällön tuottamisen alapuolella. 

Screenshot 2020-01-05 at 15.59.23Tulojen kerryttämisen rinnalle yhä arvokkaammaksi komponentiksi on noussut se, että niin moni on saanut uutta potkua asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaansa kanavilla tarjolla olevan sisällön avulla. Vuoden 2019 lopulla tuli täyteen miljoona käyntiä Ostan Asuntoja -kanavilla. Kasvua vuoteen 2018 oli yli 40 %.

Yhteenveto

Vuoden 2019 tavoitteita asettaessani valitsin nämä 5 tavoitetta, jotka katsoin parhaiten ohjaavan toimintani kokonaisuutta. Uskoin, että fokusoitumalla näihin viiteen tavoitteeseen, kaiken muun pitäisi loksahtaa paikoilleen. Tavoitemielessä näin on käynyt ja olen itse sekä valintaani että lopputulokseen tyytyväinen. 

Asuntosijoitustoimintani velkavipu-% on laskenut vuoden aikana alhaisemmaksi kuin se on koskaan ollut. Vuoden mittaisella aikajänteellä en ole tästä huolissani. Kysymys ei niinkään ole siitä, ettenkö saisi ostettua ihan hyviä sijoitusasuntoja lisää, vaan siitä, että asuntojen määrän kasvaessa jossain kohtaa tulee järkevämmäksi pyrkiä keskittämään niitä samojen kattojen alle. Hylkään siis jatkuvasti yksittäisiä sijoitusasuntokauppoja pystyäkseni ostamaan isomman nipun asuntoja yhdestä kohteesta tai isomman kokonaisuuden.

Eli mikäli etsit ostajaa kohteelle, jossa kohteen ylläpidon jatkaminen ja kehittäminen ja vuokralaisista hyvin huolehtiminen seuraavatkin 10 vuotta ovat tärkeitä ostajakriteerejä, odotan yhteydenottoasi.

Miten omat vuoden 2019 tavoitteesi toteutuivat ja miksi?


Laura “liiketoimintaa asunnoilla” Stolt Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #82

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Onko sijoitusasunnon ostaminen “alle markkinahinnan” totta vai tarua? YouTube #79

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Viisi uudenvuodenlupausta passiiviselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle – Blogi #185

Jätä kommentti

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: