Siirry sisältöön

Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – välitilinpäätös

22/07/2018
Asuntosijoitustavoitteeni 2018 - välitilinpäätös

Jälleen on aika käydä läpi, miltä tavoitteiden saavuttaminen vuoden 2018 osalta näyttää. Tämä on seitsämäs tavotteitani koskeva kirjoitus. Olen julkaissut tavoitteeni vuodesta 2016 lähtien ja todennut käytännön itselleni hyvin sopivaksi. Toivottavasti joku lukija saa näistä uusia ajatuksia omaan toimintaansa.

Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa ja muutokset markkinoilla ovat suhteellisen hitaita. Vuosi sitten vastaavaa välitilinpäätöstä kirjoittaessani näytti, että korkojen pohjataso oli löytynyt, vuokrien nousuvauhti hidastunut ja asuntojen hintojen nousu kasvukeskuksissa kiihtynyt, jotka kaikki yhdessä saivat uudet ostokohteet näyttämään entistäkin haastavimmilta kassavirta- ja kannattavuusmielessä. Omien ostokriteerien mukaisten markkinakolojen löytäminen oli yhä vaikeampaa. Mikään näistä ei ole vuodessa muuttunut. 

Asuntosijoittamisen moniuloitteisten tuoton osatekijöiden kautta pitkäjänteinen “osta ja pidä” -sijoittaja kuitenkin hyötyy aina jotain kautta, kunhan perusta on kunnossa. Oman asuntosijoitussalkun jo hankitun sisällön osalta mikään ei ole muuttunut huonompaan suuntaan mutta niitä mansikoita on tullut kakun päälle. Mansikat ovat sitä markkinoiden tuomaa arvonnousua, jota en laske sijoituspäätöstä tehdessäni, koska siihen en voi aktiivisesti vaikuttaa. Tämä ei suinkaan tarkoita, ettenkö miettisi tarkkaan kunkin läsnäolomarkkinani arvonkehityssuuntia. On hyvä muistaa, että paljon ajateltua pidempään jatkuneen keskuspankkien elvytyksen tuomat matalat korot ovat tuoneet mukanaan pitkän jakson, jossa joidenkin omaisuuslajien, kuten osakkeet ja asunnot, arvot ovat kasvaneet. Vielä en ole sataprosenttisen varma, miksi nuo arvot eivät laskisi korkojen kääntyessä pohjilta nousuun, joten en oleta markkina-arvonnousua laskelmissani.

Vuosi sitten median suosikkiaiheena oli pyörittää hulabaloota asumistukien ympärillä ja lopulta tuli viranomaispäätös, joka heikensi opiskelijoiden motivaatiota asua isommissa kimppa-asunnoissa ja ohjasivat heitäkin hakemaan tarjontapulan alaisia yksiöitä. Tämä oli päättäjiltä mukava kysyntää kasvattava kädenojennus yksiöihin keskittyneille vuokranantajille, jotka eivät sellaista pyytäneet. Tänä vuonna vellotaan taloyhtiölainojen ympärillä mutta mitään päätöksiä asiasta tätä kirjoittaessa ei ole tehty. Minun toiveenani on taloyhtiölainojen lyhennysvapaista luopuminen, jotta asunto-osakkeen poistomahdollisuuden puuttumista kompensoiva verovähennyshyöty olisi heti käytettävissä, velkapääoma lyhenisi heti ja pääomaa vapautuisi kiertoon samalla kyseisen asuntosijoituksen korkoriskiä laskien. Veikkaukseni on, että taloyhtiölainoille asetetaan lainakatto, jota sitten kompensoidaan pidemmillä laina-ajoilla ja lyhennysvapailla tai jotain muuta keinotekoisen epäloogista sääntelyä kuten vuokra-asuntojen määrän sääntely asunto-osakeyhtiöissä, jonka tarkastamista varten luodaan uusi virkailija, koulutus, lupakortti ja kaikille taloyhtiöille vuosittain pakkouusittava 500 euroa maksava todistus.

Tavoite 1 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla

Asetin vuoden 2018 tavoitteeksi kasvattaa asuntosijoitussalkkuani positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tavoite oli sama kuin vuodelle 2017, josta toteutui karvan verran yli 50 %.

Tavoitteen toteutumista olen lähtenyt hakemaan kirkastetulla ajatuksella, jossa:

  • Omaan salkkuuni ostetaan asuntonippuja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja
  • Oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti

Tavoitteestani on toteutunut ensimmäisen puolivuotisjakson aikana noin 350 000 euroa.

Koska asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa, en ole tästä ajatuksesta antanut periksi, vaikka yhtään ajatukseni mukaista kohdetta ei ole edennyt kaupantekoon asti. Ostan Asuntoja mottona on tarjota hyvän asukaskokemuksen vuokrakoteja, joka koostuu sekä hyvästä asunnosta  että hyvästä vuokranantajasta. Mikäli kohde on vanhassa taloyhtiössä, hankintahinnan pitää olla sellainen, että se mahdollistaa

  • asunnon remontit, jotta asunto täyttää hyvän asukaskokemuksen vaatimukset
  • taloyhtiön remontit, jotka tukevat hyvää asukaskokemusta
  • riskivaran ja
  • katteen

Tällä hetkellä tällaisten kohteiden ostaminen on vaikeaa, koska myyjillä on käsitys, että heidän peruskuntoinen kohteensa on arvokkaampi kuin viereinen täysin remontoitu kohde oli ennen remonttia. Tässä markkinassa myös moni asuntosijoittaja on samaa mieltä eli maksaa kohteesta tulevaisuuden arvon perusteella. 

Mikäli kyseessä on uudiskohde, hyvän asunnon edellytykset toteutuvat automaattisesti, mikäli vain rakentamisen laatu on hyvä. Hyvän vuokranantajan edellytykset ovat haasteelliset, koska uudiskohteiden hintatasot ovat nousseet monin paikoin sellaisiksi, että vuokratason asettaminen riittävän vakaan kannattavuuden tasolle, jossa myös riskit on huomioitu ja joka mahdollistaa hyvän palvelutason, ei ole mahdollista ilman oletuksia tulevaisuuden arvon ja vuokratason noususta. Markkinan tilannetta kuvastaa hyvin, että eräs rakennusliike perui varaussopimuksen ja palautti varausmaksun ilman pahoitteluja. Olivat huomanneet, että hintataso on noussut niin paljon, että voivat myydä asunnot korkeampaan hintaan itse uudestaan. Ei mikään “hyvän asiakaskokemuksen” pitkäjänteinen rakennusliike.

Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 % 

Yhdessä asunnoistani todettiin vesivahinko, jonka aiheutti viemärissä ollut pieni vuoto, joka oli tihkuttanut vettä rakenteisiin. Vaikka tämä ei olisi ollut omin toimin estettävissä, ei sitä myöskään voi laskea suunnitelluksi remontiksi. Tästä johtuen vuokrausasteeni oli vuoden alkupuolen aikana 98,1 % eli juuri tavoitteen yläpuolella. Toisessa asunnossa tehtiin suunnitellusti kylpyhuoneremontti vuokralaisten välillä ja “vuokrausaste suunnitellut remontit huomioiden” oli 97,5 %, mikä on tasan tavoitteessani. 

YouTube -video: Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku?

Kuulun siihen pieneen mutta toivottavasti kasvavaan yksityisten vuokranantajien ryhmään, joiden toimintaa ohjaa asiakaslähtöisyys. Uskon vahvasti, että asiakaslähtöisellä toimintamallilla pystyy pitkällä tähtäimellä erottautumaan vuokranantajien massasta ja kilpailemaan jatkuvasti toimintaansa kehittävien ja asuntokantaansa uusivien isojen vuokranantajien keskellä. Omassa ajattelussani “pitkä tähtäin” tarkoittaa myös sitä, että välillä tulee tilanteita, joissa lyhytjänteisestä kannattavuudesta pitää tinkiä asukaskokemuksen nimissä. Edellä mainittu esimerkki varausmaksun palauttaneesta rakennusliikkeestä toimii päinvastoin; he painottivat lyhyen tähtäimen kannattavuuden maksimointia, jonka seurauksena menettivät kaiken tulevan kaupan asiakkaalta, joka heillä jo oli. Oletan, että ainakin osa muista varausmaksun palautuksen saaneista ajattelee samoin ja tämän joukon jakaessaan kokemustaan lähipiireissään, menetettyjen sekä nykyisten että uusien potentiaalisesti useampia asuntoja ostavien asiakkaiden määrä lasketaan sadoissa ja nämä asiakkaat kiinnostuvat muista rakennusliikkeistä. Vuokraustoiminnassa toimii mielestäni sama ajatus. Minulla on pari asiakasta, jotka asuvat jo kolmatta omistamaani vuokrakotia. Minulla on myös asiakkaita, jotka ovat tulleet jo poismuuttaneen asiakkaan lähipiiristä. Näissä tapauksissa vuokrauksen kustannus on minimaalinen ja mahdollisuus hyvän asukaskokemuksen toistamiseen suuri. Nykyisen, hyvän asiakkaan pitäminen on paljon kannattavampaa kuin uuden asiakkaan löytäminen.

Tavoite 3 – Markkinointi – 10 uutta sijoitusstrategiaani ymmärtävää ostokohteiden tarjoajaa

Tämän tavoitteen toteutumista lähdin tavoittelemaan seuraavasti:

  • Julkaisen 32 ”Ostan Asuntoja” -blogikirjoitusta vuoden 2018 aikana, joista 8 on myös “vieraskynä”-kirjoituksia
  • Päivitän nettisivujeni “Tarjoa Asuntoa” -osiota siten, että se tukisi paremmin sopivien tarjousten tulemista ja karsisi sopimattomien määrää
  • Terävöitän viestiäni nettisivuillani, sosiaalisessa mediassa ja verkostoissani, minkälaisista kohteista olen kiinnostunut

Tämä on 29. blogikirjoitus vuoden 2018 aikana eli käytännössä olen päässyt viikottaiseen kirjoitusrytmiin. “Tarjoa Asuntoa” -osio on yhä työn alla kuten myös viestin terävöittäminen.

Positiivista on, että olen saanut alkuvuoden aikana yli 10 yhteydenottoa, joissa minulle on tarjottu joko isompaa asuntonippua tai kokonaista kerrostaloa. Negatiivista on, että näitä kohteita tarjonneet eivät osin ole ymmärtäneet sijoitusstrategiaani eivätkä pääosin tarjoa kohteita asuntosijoittajan ajatukselle valmiiksi sovitettuna vaan vähän samalla tavalla kuin kiinteistönvälittäjä tarjoaa omistusasunto-ostajille mutta puutteellisemmin tiedoin. Se, että joku toinen on maksanut samanlaisesta kohteesta samanlaisen hinnan, ei ole asuntosijoittajalle positiivinen markkinointisignaali tässä markkinatilanteessa. Tosin kyse voi olla myös siitä, että kohteille löytyy ostaja joka tapauksessa, vaikka materiaali olisi kuinka puutteellisesti tuotettu. Poikkeuksen tähän tekevät ainakin sijoitusasunnot.com ja asuntosalkunrakentaja.fi, joiden materiaalien pohjalta on helppo tehdä nopea päätös, onko tarjolla oleva kohde omaan syvällisempään analyysiini sopiva vai ei. Molemmat toimivat Ostan Asuntoja -sponsoreina vuoden 2018 aikana tehtävässä kokeilussa mutta molempia olen suositellut useampaan otteeseen jo paljon ennen sponsorointiyhteistyön alkua.

Sponsorointikokeilun yhtenä tavoitteena on ohjata osa kertyneistä tuotoista hyväntekeväisyyteen. Ensimmäisen puolen vuoden tuotoista on jo tehty lahjoitus Hurstinavulle ja toisena kohteena on Tays:n Lasten sydänpoliklinikka, kunhan löydän tai saan ohjeet, miten lahjoituksen voi tehdä. Kiitos kuuluu

Securent – Vuokranantajan takuuvarma kumppani 

Asuntopehtoori – Nostaa asuntosi arvoa 

Asuntovuokraaja .fi – Vuokranantajan verkkopalvelu 

Asuntosalkunrakentaja .fi – Vaurautta ja taloudellista vapautta auntosijoittamisella 

Osta, vuokraa, vaurastu – Verkkovalmennuksella kohti vaurastumista 

Näitä tavoitekirjoituksiani lukeneet kenties tunnistavat, että parina aikaisempana vuonna on kokonaan jäänyt toteutumatta “Aloitan 1 uuden internetin kautta toimivan markkinointikanavan” -tavoite. Ei ole enää. Ostan Asuntoja YouTube -kanava ja Ostan Asuntoja Podcast ovat molemmat lanseerattu vuoden 2018 aikana eli vihdoin pääsen kuittamaan aikaisempien vuosien tavoitteet tehdyiksi ja rinnalla vielä 4 viikkoa sitten lanseerattu IGTV, josta löytyy jo 4 Ostan Asuntoja IGTV -videota. Ostan Asuntoja Podcastissa on välitunnuksena tyttäreni puhumana “Kuuntelet Ostan Asuntoja pudcastia”. Hän on siinä 6-vuotias ja vuosi oli 2013 eli ajatusta on kypsytelty jo pitkään. Jatkossa varmaan kirjoitan, miksi olen kyseiset kanavat julkaissut, mitä niillä tavoittelen ja miksi olen laittanut ne tärkeysjärjestyksessä korkealle.

Innoittajina ovat olleet Grant Cardonen The 10X Rule kirja, Audible, Kindle ja Gary Vaynerchukin Crushing It! -kirjat kirja, Audible, Kindle (linkit ovat Amazonin kumppanilinkkejä ja niitä kautta tilaamalla tuet pienellä summalla Ostan Asuntoja -blogia).

Loppuvuoden näkymät

Tavoitteiden saavuttaminen edellyttää vielä paljon onnistumisia mutta toisaalta muutama kevään aikana tarjoamani kohde on edelleen myymättä ja myyjien mieli voi aina muuttua. Siihen rinnalle parin kerrostalokohteen toteutuminen ja koko tavoite on kasassa.

Jos siis harkitset isomman asuntonipun tai kokonaisen kerrostalon myyntiä ja haluat myydä kohteet vuokranantajalle, joka pitää vuokralaisistasi yhtä hyvää huolta seuraavat 10-30 vuotta kuin olet itse pitänyt viimeiset 10-30 vuotta ja on lisäksi valmis remontoimaan asuntoja ja taloyhtiötä asiakkaidesi hyvää ja turvallista asukaskokemusta ylläpitäen, ole yhteydessä.  

Tämän  blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

8 kommenttia
  1. Olen myös koittanut ostaa isompia nippuja. Talvella oli noin 17 asunnon nippu myynnissä, mutta hinta ei taipunut sille tasolle, että siihen olisi voinut lähteä. Yhtiö oli kyllä remontoitu, mutta asuntojen vuokratilanne yhden työnantajan varassa. Ehkä oli hyvä ettei se toteutunut.
    Tällä viikolla tarjottiin useamman sijoitusasunnon nippua yhtiöstä, johon on tulossa linjasaneeraus. Tämä huomioonottaen, mikäli haluaa pysyä vielä kassavirtapositiivisena, ei sopivaa hintatasoa meinaa löytyä. Ongelmana lienee se, että myyjänä on myös ”ammattimainen” sijoittaja, eikä myyjä ole välttämättä motivoitunut. Mutta jostakin nämä vuokrataloyhtiöt niitä kohteita aina löytävät, joten minullakin on vielä opeteltavaa.

    • Mun kokemukset on täysin samoja. Viime aikoina ei ole ollut mitään ongelmia löytää ostokohteita, jotka ovat myyjän kannalta hyviä. Mullakin jää 99% kaupoista alkuvaiheeseen, kun näen heti, että oikein minkään elementin kautta ei löydy ostajalle muuta kuin riskiä tuoton tippumiselle ilman vastaavaa upsidea tuoton nostamiselle omin toimin.

  2. No minkälainen näkemys sinulla on tulevaisuudesta tämän suhteen? Pitäisikö lähteä tinkaamaan uusia kohteita (joita ei enää viedäkään käsistä, eli tinkausvaraa voi olla) ja yrittää pelata lyhennysvapaan turvin uhkapeliä? Lyhennysvapaan aikana voisi tienata vähän puskuria, jolloin uusistakin kämpistä saa 10v ajalle kassavirtaneutraalin kohteen. Mutta kun niitä uusia pieniä yksiöitä on näillä tietyillä alueilla jo paljon, on asunnon kunnolla tai hyvällä vuokranantajan maineella vaikea erottautua. Vaikka saisin kassavirtaneutraalin 10v ajaksi näistä uusista, en niihinkään ole vielä uskaltanut lähteä. En keksi oikein muuta kuin odotella parempia aikoja, tai ostaa huonokuntoisia kohteita joita remppaamalla sitten voisi jotain positiivista saada..

    • Terve,

      En jaa täällä sijoitussuosituksia vaan kerron omasta toiminnastani ja pyrin perustelemaan ajatuksiani, josko joku niistä hyötyisi. Tulevaisuudesta en tiedä mutta menneisyyden perusteella faktoja on, että nousua on jatkunut pitkään ja korot ovat ennätysalhaalla mutta eivät ole enää laskeneet. Varaudun toiminnassani siihen, että nousu kääntyy jonkinmoiseen laskuun ja korot kääntyvät jonkinmoiseen nousuun.

      Asuntosijoittaminen ei ole uhkapeliä eli mielipiteeni on ”älä yritä”. En pidä lyhennysvapaista, koska pääoman kierto hämärtyy ja uudiskohteissa rahaa valuu verottajalle kohtuuttomasti lyhennysvapaan jakson aikana. Itselläni on vain muuta lyhennysvapaa uudiskohde, joissa 2 vuotta.

      Itse etsin kriteerit täyttäviä kohteita koko ajan. Nyt ollaan markkinassa, jossa löytäminen on vaikeaa. En kasvata kassaa aktiivisesti mutten myöskään tingi kriteereistäni eli sen seurauksena kassa voi kasvaa ikään kuin itsestään, josta käytännössä seuraa mainitsemasi ”odotella parempia aikoja”.

      Ja ostan huonokuntoisia kohteita, joita remppaamalla saan paljon positiivista aikaan.

      Toivottavasti näistä oli apua.

      • Ymmärrän ettet jaa sijoitusvinkkejä, ja sijoitustoimintasi avaamisesta on ollut jo tähän asti suuri apu. Urani alussa saamani johtajan palkka loppui aikanaan ja jouduin miettimään kassavirtaa aivan uudella tavalla – ja löysin tämän blogin 🙂

        Lähinnä märehdin tuota pienten asuntojen buumia, joka sinänsä on sijoittajalle toivottu, mutta jatkossa ehkä myrkyllinen lääke. Olen oman reittini tästä valinnut. Huomaan että sinulla on muutama uusi kohde ja jossain määrin ihmettelen miten sellaisen olet saanut kassavirtapositiiviseksi (tai mikä se omarahoitusosuus sitten oli). Samoilta alueilta itsekin olen etsinyt, mutta ehkä en ole ollut riittävän aktiivinen. Itse toimin ilman omarahoitusosuutta ja koitan kääntää jutun kassavirtapositiiviseksi.

      • Mun salkussa on vain muutama uudiskohde ja niiden kassavirta tulee alennuksella ostamisen ja hyvän vuokramarkkinoinnin kautta. Kokonaiskuvassa on myös alennusten uudelleenrahoittaminen ja taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödyt eli niiden summana kokonaisuus on kannattava. Markkina-arvojen nousu on tuonut vielä lisäkermaa päälle.

      • Mikä kassavirran määritelmäsi taas olikaan? Muistan jostakin että tavoitteesi on saada 15% alennuksella markkinahinnasta ja sen lisäksi laitat 15% omaa rahaa. Tämä muistaakseni tuottaa riittävän kassavirran sinulle. Oliko se näin, vai oletko saanut uudet asunnot toimimaan kassavirtapositiivisesti pelkällä lainarahalla?

        Minä taas yritän tehdä 100% velalla positiivisen kassavirran (useimmiten 2% kiinteällä korolla 10v ajaksi). Haastavaa on. Etenkään uusia asuntoja en saa mitenkään toimimaan oman tavoitteeni mukaan (vaikka tiputtaisi korkotason 1%:iin). Näin riskitasokin luonnollisesti kasvaa, mutta toistaiseksi olen nukkunut yöni hyvin.

      • Unohdin vastata tähän, sorry.

        Itse määritelmä löytyy blogikirjoituksista, jotka voi hakea kategorien, tagien tai hakutoiminnon avulla blogisivulta.

        Laskennallisesti kohteen pitää mun kriteeristössä tuottaa selvästi positiivista kassavirtaa 70 %:n velkavipua käyttäen ja tämän ehdon jokainen yksittäinen kohde salkussani täyttää. Tästä voin tinkiä, mikäli kohteen hankintahetkellä tiedossani on omat toimenpiteet, joilla voin suht lyhyessä ajassa, noin 2 vuotta, kääntää kassavirran positiiviseksi. Tällainen voisi olla vuokralaisineen ostettu asunto, jossa on vuokrat korottamatta ja vuokralaisen toivomat remontit tekemättä.

        Joskus voi tulla vastaan kohde, joka laskennallisesti 100 %:n velkavivullakin toisi positiivista kassavirtaa. Uudiskohteista tällainen ei ole ollut lähelläkään mutta vanhoista peruskuntoisista kylläkin.

        Jos 70 %:n kassavirtakriteerin täyttävän kohteen onnistun ostamaan 15 % alle markkinahinnan, asian voi ajatella kahdella tavalla:

        – velkavipu-% on korkeampi, jos vertaan sitä maksamaani hintaan, en markkinahintaan
        – velkavipu-% on yhä 70 %, koska uudelleenrahoituksen kautta siirrän 15 %:n alennuksen seuraavan kohteen hankintaa varten likvideihin varoihin

        Oli ehkä vähän sekavasti kuvattu mutta sinullakin tuo 100 %:n velkavipu tuskin on 100 % suhteutettuna kaikkien vakuuksien arvoon? Siis pääset 100 %:n vipuun, jos pistät lisävakuudeksi omistusasuntoa tai muita vakuuksia. Jos lasket koko salkun tasolla velkavipu-%:n, se varmaan on lähempänä 70 %:a kuin 100 %. Tosin itselläni omat kodit eivät ole sijoituslainojen vakuutena mutta joskus nuorempana sinkkuna palkkatöissä ollessa tuli myös oman kodin nurkkaa käytettyä vakuutena.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: