Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – tilinpäätös. Blogi #134

Vuorossa on jo yhdeksäs asuntosijoitustavoitteitani käsittelevä kirjoitus. Kirjoitukset jakautuvat kolmeen eri tyyppiin:

• Alkavan vuoden tavoitteeni: Asuntosijoitustavoitteeni 2018, Asuntosijoitustavoitteeni 2017, Asuntosijoitustavoitteni 2016
• vuoden puolivälin välitilinpäätös: Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – välitilinpäätös, Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – välitilinpäätös, Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös
• menneen vuoden tilinpäätös: Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – tilinpäätös, Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – tilinpäätös

Olen huomannut, että kirjoittaminen kirkastaa tavoitteiden asettamista ja niiden julkaiseminen tekee lukijoista ikäänkuin tukihenkilöitä, accountability partners, joiden eteen joudun palaamaan joko onnistumisista iloiten tai huonoja suorituksia selitellen.

Tässä kirjoituksessa käsitellään, miten kauas jäin vuoden 2018 päätavoitteestani ja selitellään muiden tavoitteiden saavuttamisella sitä, että päätavoitteen saavuttamatta jättäminen ei mukamas olisi epäonnistumista. Tätä selittelyä pohjustin jo ”Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – välitilinpäätös” -kirjoituksessani. Pohjustusta jatkoin ”Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132” -kirjoituksessa, johon sain paljon itselleni arvokasta palautetta ja kokeneempien sijoittajien neuvoja.

Tavoite 1 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla – toteutui 500 000 euroa

Tavoite oli tarkemmin määriteltynä ”kasvattaa asuntosijoitussalkkuani positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla”. Vuoden 2017 tavoite oli numeerisesti sama mutta rajoittui vain kohteiden hankkimiseen. 2017 osalta tavoitteesta toteutui hieman yli 50 % ja vuonna 2018 vain noin 25 %. Kumulatiivisesti olen siis jäljessä 2017-2018 yhteenlasketuista tavoitteista noin 2,5 miljoonaa euroa.

Lähdin tavoittelemaan omaan salkkuuni yksittäisten asuntojen osalta asuntonippujen hankkimista, joita onnistuin ostamaan 0 kappaletta. Osaomistamani sijoitusyhtiön piti ostaa kokonaisia kerrostaloja ja siinäkin tuloksena oli pyöreä nolla. 

Toinen keino, jolla lähdin tavoittelemaan tavoitteen saavuttamista, oli oman salkun asuntojen ja sijoitusyhtiön kerrostalojen markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja kohottavien remonttien tekeminen. Tältä osin tavoite onnistui suunnitelmien mukaisesti kaikilta osin.

Ostan Asuntoja Podcast #10 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 1

Omaan salkkuuni tuli 4 uutta yksittäistä asuntoa, jotka kaikki ovat nykyisiltä sijoituspaikkakunniltani ja yksi kerrostalosta, josta jo aikaisemmin omistin asuntoja. 3 asunnoista löytyi verkostojen kautta. Kun vuosi 2018 oli ensimmäinen, etten asettanut tavoitteeksi yhden sijoitusasunnon ostamista nettisivujeni kautta, tietysti silloin toteutui yksi kauppa sivujeni kautta tulleen asuntotarjouksen johtaessa kauppaan asti. Kaupat toteutuivat arvioni mukaan 2-15 %:n alennuksilla markkinahintaan verrattuna. Kahden asunnon osalta olen jo uudelleenrahoittanut alennukset ja molemmissa tapauksissa oli kyse 15 %:n alennuksesta.

Kokonaisuudessaan tavoitteestani toteutui siis hieman alle 25 % eli vajaat 500 000 euroa. Sijoitusyhtiön omistamiin kerrostaloihin tehtyjen asunto- ja taloyhtiöremonttien vaikutusta vakuusarvoihin ei arvioitettu vuoden 2018 aikana eli en ole niitä huomioinut toteumassa. Myöskään markkina-arvojen nousuja tai laskuja ei ole huomioitu.’

Blogista: Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategia

Omat lainani, suorassa omistuksessani oleviin asuntoihin kohdistuvat taloyhtiölainat ja omistusosuuteni suhteessa olevat sijoitusyhtiön lainat lyhenivät reilut 100 000 euroa, josta on uudelleenrahoitettu noin 25 000 euroa. Vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna likvidien varojen ja vapaiden vakuusarvojen summa on noussut suurinpiirtein 100 000 euron verran, mikä on hankintatavoitteen toteutumatta jäämisen kolikon toinen puoli.

Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 % – toteutui 99 %

Välitilinpäätöksessäni olin 0,1 %-yksikköä yli tavoitteeni, koska yhdessä asunnossa tehtiin suunnittelematon kylpyhuoneremontti. Vuoden loppupuolisko sujui hyvässä myötätuulessa, kun kaikki vuokralaiset vaihtuivat ns. lennosta eli lähtevä vuokralainen luovutti asunnon uudelle vuokralaiselle ja tämä nosti toteuman hieman yli 99 %:in.

Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku? YouTube #12

Alatavoitteeni 97,5 % ”suunnitellut remontit huomioiden” ylittyi myös ollen 98,5 % johtuen siitä, että pari pienempää remonttia onnistui ennätysnopeasti vuokralaisten välissä ja pari isompaa siten, että asunto meni vuokralle remontin aikana pintamateriaali- ja remonttikuvien perusteella, jolloin remonttimies luovutti asunnon muuttokuorman kanssa odottavalle vuokralaiselle.

Tavoite 3 – 10 uutta sijoitusstrategiaani ymmärtävää ostokohteiden tarjoajaa – toteutui 0-25

Tavoite on sen verran ympäripyöreästi asetettu, että sen mittaaminen voi tarkoittaa ihan mitä tahansa. Tällainen tavoite ei ole hyvä huonon itsekritiikkikyvyn omaavalle, koska sen voi helposti määritellä toteutuneeksi laskemalla väljästi kriteerit täyttävien tarjoajien määrän mukaan toteumaan.

Tiukin linjaus tulee sitä kautta, että en saanut yhtään asuntonippu- tai kerrostalotarjousta, jotka olisivat johtaneet kauppaan. Näin määritellen toteuma olisi 0 kappaletta.

25 kappaletta taas kuvastaa haitarin toista ääripäätä eli asuntonippuja ja kerrostaloja vuoden aikana tarjonneiden määrää. Mukana on siis ennakkomarkkinoinnista nipun uudiskohteita ostaneita tarjoajia, jotka olisivat olleet valmiita myymään nippunsa nousseisiin markkinahintoihin. Myös 3-4 %:n vuokratuottotasolla oli tarjolla kokonaisia kerrostaloja. Näitä ei tietenkään voi laskea mukaan, koska myyjillä ei ollut ollut aikaa perehtyä ostajakandidaatin eli minun sijoitusstrategiaani. Vikaa oli myös minussa eli selkeä paketti, jossa kuvataan, minkälaisista kohteista olen kiinnostunut, on vielä laatimatta. En voi olettaa, että kaikki kohteita tarjoavat olisivat Ostan Asuntoja Blogin pitkäaikaisia lukijoita.

Lähdin tavoittelemaan tavoitteen toteutumista siten, että julkaisisin vuoden aikana 32 blogikirjoitusta, terävöittäisin nettisivuillani olevaa ”tarjoa asuntoa” -osiota ja terävöittäisin viestiäni nettisivujen lisäksi sosiaalisessa mediassa ja verkostoissani, minkälaisista kohteista olen kiinnostunut.

Julkaisin vuoden 2018 aikana 52 blogikirjoitusta eli yhtään sunnuntaita ei jäänyt väliin. Ostan Asuntoja YouTube-kanavan ja Ostan Asuntoja Podcastin lanseeraukset aikaisempien vuosien toteutumatta jääneiden tavoitteiden paikkauksina alkoivat kantaa hedelmää vuoden jälkipuoliskolla. Näiden keinojen avulla tulleiden tarjousten perusteella olen itse tyytyväinen etenemisvauhtiin, vaikka olenkin tyytymätön sen johtamiin tuloksiin. 

Olen saanut vuoden 2018 aikana yli 10 tarjousta joko asuntonipuista tai kokonaisista kerrostaloista, jotka ovat olleet niin lähellä sijoitusstrategiaani, että olen käynyt tarjotuista kohteista jatkoneuvotteluja ja tehnyt tarjouksia. Muutamasta kohteesta myyjä on tehnyt parikin vastatarjousta eli kauppojen toteutuminen on ollut lähellä.

Jos 50 % näistä ”läheltä piti” -kaupoista olisi toteutunut,

ykköstavoitteeni olisi tullut täyteen.

Saamani kommenttien ja ohjeiden perusteella olen jo pohtinut ahkerasti viime viikkoina, ovatko sijoituskriteerini liian tiukat tavoitteen saavuttamiseksi. Pitäisikö kriteerejä löysentää siten, että jokaisen tarjotun kohteen osalta pääkriteerin ei ole pakko täyttyä, kunhan koko asuntosijoitussalkun osalta kriteerit yhä täyttävät? Tähän palaan kirjoituksessa, jossa käyn vuoden 2019 tavoitteeni läpi.

Yhteenveto

Varsinaisen 3 tavoitteen lisäksi on toteutunut positiivisia asioita, jotka tulevat vaikuttamaan vuoden 2019 tavoitteiden asetantaprosessiin ja kenties tavoitteisiin. Myös markkinoilla puheet ja teotkin ovat joiltain osin ainakin median kautta seurattuna menneet suuntaan, joka aiheuttaa 1990-luvun alun asuntohintojen romahduksen kokeneessa tiettyä varovaisuutta, joka voi tulla vaikuttamaan vuoden 2019 tavoitteisiin. Näistä lisäpohdintaa vuoden 2019 tavoitteita koskevassa tämän jälkeen ilmestyvässä kirjoituksessa. 

Sponsorit

Vaikka Ostan Asuntoja -kanavien (Blogi, YouTube, Podcast ja IGTV) osalta en ollut asettanut minkäänlaisia tavoitteita, vuoden 2018 loppupuolen aikana jatkui sponsorikokeilu. Kokeilun alla oli malli, jossa kanavilla olisi 4 sponsoria koko puolivuotiskauden siten, että jokaisen sponsorin viesti toistuisi yhden kerran yhdellä kanavalla joka viikko. Tämä kokeilu onnistui lähes täydellisesti. En ole saanut yhtään positiivista tai negatiivista kommenttia sponsorointiin liittyen, joten sisällön kuluttajien palautteen pohjalta en osaa miettiä, mitä tulisi jatkaa ja mitä kehittää vuoden 2019 aikana. Sponsoritulot kattoivat kaikki sisällöntuotannon kustannukset ja hyväntekeväisyyteenkin jäi lahjoitettavaa.

Kiitos asuntosalkunrakentaja.fi, sijoitusasunnot.com, Asuntopehtoori ja Flatco Ostan Asuntoja -sisällöntuotannon tukemisesta vuoden 2018 loppupuoliskolla.

Kumppanilinkit

Vuoden loppupuolella ryhdyin lisäämään yhä enemmän kumppanilinkkejä esimerkiksi kirjasuositusten yhteyteen. Kumppanilinkit toimivat siten, että niiden kautta esimerkiksi kirjan tilaamalla ostohinta on sama mutta Ostan Asuntoja saa pienen komission jokaisesta linkin kautta tehdystä ostoksesta. Tulos on toistaiseksi yhtään liiottelematta aivan surkea enkä oikein keksi syytä tähän. 

Koko Ostan Asuntoja -kanavien idea on tarjota tietoa asuntosijoittamisesta ja vuokranantajana toimimisesta kiinnostuneille. Olen itse ikuinen opiskelija ja luen ja kuuntelen useampaa kirjaa jatkuvasti. Linkit tulevat olemaan jatkossakin tarjolla niille, jotka ovat opiskeluvinkeistä kiinnostuneita. Suunnitelmissa oli kirjoittaa noin A4-mittaisia kirja-analyysejä, jossa hyvinä pitämiäni kirjoja arvioidaan asuntosijoittamisen, yrittämisen ja itsensä kehittämisen osa-alueiden kautta mutta jätän sen toteuttamatta.

Onko sinulla neuvoja tai mielipiteitä sponsoroinnin tai kumppanilinkkien osalta? Arvostaisin niitä kovasti, koska itselläni on vaikeaa asettua sisällön kuluttajan ajatusmaailmaan.

Viikon kirjasuositus: Gary Keller, Jay Papasan – The Millionaire Real Estate Investor; Ad Libris Nidottu, Adlibris E-kirja, Amazon Kirja, Amazon Audible*

* Adlibris, Storytel, Bookbeat ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Storytel:iä, Bookbeat:ia ja Audible:a voit kokeilla ilmaiseksi näiden linkkien kautta.