Skip to content

Asuntosijoitustavoitteeni 2018

21/01/2018

Asuntosijoittajana vuoden tärkein tavoitteeni on ollut sijoitusasuntosalkkuni kasvattaminen. Jäin viime vuoden tavoitteestani lähes 50 %. Jossain vaiheessa kävin läpi ajatuksia, mille tasolle vuoden 2018 tavoitteet tulisi asettaa. Alkuvaiheessa pohdiskelin vaihtoehtoa, että antaisin periksi ajatukselle markkinoiden haasteellisuudesta ja myöntyisin ostokriteerejäni täyttävien kohteiden löytämisen vaikeudelle. Pitäisikö tavoite asettaa realistiselle, matalammalle tasolle? Pitäisikö vetäytyä sivuun ja kasvattaa käteispositiota? Pitäisikö jättää tavoite kokonaan asettamatta, jotta voisi rauhassa ostaa vain ne kohteet, jotka tulevat ovelle kolkuttamaan?

Kun valmistauduin kirjoittamaan vuoden “2017 tilinpäätös” -tekstiä, asiat asettuivat taas jotenkin loogisesti paikoilleen. Jos en olisi asettanut vuodelle 2017 itselleni kovaa tavoitetta, olisin jatkanut asioiden tekemistä vanhaan malliin ja kenties saavuttanut vain puolet toteutumasta. Opin vuoden 2017 aikana tavoitteeni haasteellisuuden ansiosta, vaikka jäin kauas tavoitteen toteutumisesta. Onnistuin löytämään kriteerini täyttäviä ostokohteita noin miljoonalla eurolla. Eli sopivia kohteita oli olemassa mutta en vain löytänyt niitä tarpeeksi.

Lisää aiheesta: Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen -kirjoitus

Tavoite 1 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla

Asuntosijoitussalkkuni kasvaa positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tavoite on sama kuin vuodelle 2017. Tavoitteen toteutumista lähden hakemaan hieman kirkastetulla ajatuksella:

  • Omaan salkkuuni ostetaan asuntonippuja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja
  • Oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti

Vuoden takaisessa suunnitelmassani oli vielä lisätä yksittäisiä asuntoja omaan salkkuuni. Yksittäisen asunnon ostamiseen menee lähes sama aika kuin vaikkapa 4 asunnon nipun ostamiseen. Valtaosa ostoa edeltävistä toimenpiteistä on ihan samoja varsinkin, jos kohteena oleva asuntonippu on yhdessä kerrostalossa. Sopivien ostokohteiden tulee täyttää vähintään ensimmäinen mutta mieluummin useampi näistä kriteereistä

  • Kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa
  • Kaupat tehdään vähintään 15 % alle markkinahinnan
  • Ostokohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa
  • Ostokohteissa on markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia
  • Vuokralaisineen ostetuissa kohteissa on remontoinnin kautta tulevaa vuokrankorotuspotentiaalia

Positiivisen kassavirran kriteeri on ehdoton. Ainoa poikkeus tähän on kohde, jossa ostohetken negatiivinen kassavirta on omin toimenpitein käännettävissä selvästi positiiviseksi. Esimerkkinä voisi olla 4 asunnon nippu, joista kahdessa asunnossa ei ole vuokralaista tai myyjä on jättänyt vuokrankorotukset tekemättä useamman vuoden ajan.

Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 % 

Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016 ja 2017, vaikka molempina vuosina tavoitteen ylitinkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Tämän tavoitteen toteutumisen kannalta koen tärkeäksi asiakaslähtöisen toimintatavan:

  • Pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta
  • Reagoin asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa ja korjautan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti
  • Pyrin asuntojen remontointiin asiakassuhteen aikana, ei asiakkaiden välillä
  • Huomioin asiakkaiden elämäntilanteiden muutokset joustavasti
  • Tarjoan apua ja annan suosituksia asiakkaiden hakiessa uutta kotia
  • Teen yhteistyötä lähtevän asiakkaan kanssa uuden asiakkaan löytämiseksi
  • Käynnistän aktiivisen markkinoinnin välittömästi irtisanomisilmoituksen jälkeen

Jos joku sattuisi vertaamaan aikaisempien vuosien tavoitteitani, tämän kohdan teksteissä luki  “asiakas”-sanan tilalla vuokralainen. Kun seuraan yksityisten vuokranantajien muutamaa keskustelupalstaa, käsitykseni vain vahvistuu siitä, että asiakaslähtöisellä toimintamallilla pystyy pitkällä tähtäimellä erottautumaan vuokranantajien massasta. Siksi vaihdoin tähänkin tarkoituksellisesti vuokralaisen tilalle asiakkaan.

Tavoitteen saavuttamiseksi asiakasvalinnan kriteereistä en kuitenkaan tingi.

Tavoite 3 – Markkinointi – 10 uutta sijoitusstrategiaani ymmärtävää ostokohteiden tarjoajaa

Nettisivuillani on “Tarjoa Asuntoa” -osio, jonka kautta tulleiden liidien kautta olen joka vuosi tavoitellut yhden sijoitusasunnon ostamista. Ajatuksena on ollut, että google ja nettisivuni tekevät työtä puolestani ja aina silloin tällöin hyvä ostokohde tipahtaa sähköpostiini ja pääsen tekemään kauppoja suoraan myyjän kanssa. Käytännössä olen saanut vuosittain kasvavan määrän tarjouksia asunnoista, jotka eivät ollenkaan sovellu sijoitusstrategiaani, toiminta-alueisiini tai kriteereihini. Koska monet tarjoajat ovat nähneet paljonkin vaivaa antaessaan tietoja kohteesta, jota yrittävät myydä, olen yhä pyrkinyt vastaamaan kaikille, mikäli suinkin ehdin. Jos osaan, pyrin antamaan neuvoja, miten kohteen myyntiä voisi edistää. Tähän on mennyt paljon aikaani. Vuoden 2018 tavoitteena on kääntää tämä kuvio siten, että tulevien tarjousten määrä tippuu 80 % ja niiden kohdistuminen tavoitteisiini paranee 80 %.

Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:

  • Julkaisen 32 blogikirjoitusta vuoden 2017 aikana, joista 8 on myös “vieraskynä”-kirjoituksia
  • Päivitän nettisivujeni “Tarjoa Asuntoa” -osiota siten, että se tukisi paremmin sopivien tarjousten tulemista ja karsisi sopimattomien määrää
  • Terävöitän viestiäni nettisivuillani, sosiaalisessa mediassa ja verkostoissani, minkälaisista kohteista olen kiinnostunut

Kahteen ensimmäiseen tavoitteeseen verrattuna tämä on hyvin epämääräinen. Arjen tekemisen kannalta se on kuitenkin hyvin konkreettinen. Sain viime vuoden aikana noin 100 asuntotarjousta, joissa pyydettiin markkinahintaa. Sain toiset 100 asuntotarjousta, joissa markkinahinta-alennus oli kriteereihini sopiva mutta tarjottavan asunnon sijainti tai kokoluokka ei vastannut toimintamalliani. Käytännössä tämä tarkoittaa, että olen epäonnistunut välittämään tietoa siitä, mitä teen ja minkälaiset ostokohteet minua kiinnostavat. Siihen pyrin aktiivisesti saamaan muutoksen vuoden 2018 aikana. Ehkä siten vuoden 2019 tavoite tältä osin voi olla paljon konkreettisempi.

Yhteenveto

Joku voi ihmetellä, miksi tavoitteina ei ole vuokratuloon, kassavirtaan, varallisuuden kasvuun tai oman pääoman tuottoon liittyviä tunnuslukuja. Teen asuntokohtaiset kassavirtatason kuukausisuunnitelmat jokaiselle vuodelle, joista löytyy kaikki käyttämäni tunnusluvut. Nämä toimivat myös vuokraseurantani pohjana. Näistä olen vetänyt yhteen koko asuntosalkun kattavan suunnitelman, josta näen salkun brutto- ja nettovuokratulon sekä korot ja kassavirran. Sieltä näen myös, paljonko omat ja taloyhtiöiden lainat lyhenevät. Samaan suunnitelmaan hahmotan asunto- ja taloyhtiöremontit sekä asuntosijoittamisen yleiskulut, joiden pohjalta teen vuoden ensimmäisen verosuunnitelman. Tästä voin myös nopeasti poimia salkkutason tiedot rahoitusneuvotteluja varten.

Valitsemani 3 tavoitetta ovat sellaisia, jotka katson parhaiten ohjaavan toimintaani siten, että kaikki muut tunnusluvut kehittyvät hyvään suuntaan. Ensimmäinen tavoite kriteereineen tuo salkkuuni lisää tunnuslukuihin positiivisesti vaikuttavia asuntoja. Toinen tavoite pitää asunnot vuokrattuna eli varmistaa tulopuolen. Kolmas tavoite tukee sekä ensimmäisen että toisen tavoitteen toteutumista. Kun fokusoin toimintani näihin kolmeen tavoitteeseen, kaiken muun pitäisi loksahtaa paikoilleen. Jos ei loksahda, sitten pitää tavoitteita muuttaa. Kassavirtapositiivinen asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa eli nopeita rikkauksia ei ole tulossa mutta metsäänkään ei tule pahasti rysäytettyä, vaikka tavoitteet eivät olisi ihan kohdallaan.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

fullsizeoutput_f89b

SECURENT-verkkokauppa on suunnattu suomalaisille asuntosijoittajille. Asunnon vuokraamiseen liittyy monia riskejä, joiden minimointi on vuokranantajille elintärkeää. SECURENTin avulla voit vähentää sijoituksesi riskiä ja helpottaa omaa elämääsi. 

Tutustu vuokranantajan verkkokauppaan: www.securent.fi

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

w

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: