Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139
Vuoden 2019 tavoiteteksti ilmestyy normaalia myöhemmin eli tätä kirjoitettaessa ollaan jo helmikuun 2019 lopussa. Moni uudenvuodenluopauksia tehneistä on jo pettänyt lupauksensa eli sallin itselleni sen, että teksti on näin myöhässä, josko sillä olisi positiivinen vaikutus asuntosijoitustavoitteideni saavuttamiselle.
Sain paljon rakentavaa palautetta Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132 -kirjoitukselleni. Olen pohtinut paljon saamiani opetuksia ja joillekin opetuksille oppilas ei ollut vielä valmis. Erityiskiitos Heikki Pajuselle, joka ravisutti ajatteluani tavalla, josta mahdollisesti en positiivisessa mielessä toivu koskaan. Kaikille opeille en ole vielä valmis tai ehkä olen mutta aika ei ole vielä oikea.
Ostan Asuntoja Podcast #8 – Merkityksellisiä tekoja asuntoja vuokraamalla – Heikki Pajunen osa 1
Vuokranantajana ja asuntosijoittajana vuoden tärkein tavoitteeni on pitkään ollut sijoitusasuntosalkkuni kasvattaminen. Tämä tavoite on edelleen mukana mutta omaa tavoitettani kirkastamaan tässä markkinatilanteessa on tullut uusi tavoite, joka kirkastui lopulta Warren Buffetin Berkshire Hathawayn tuoreesta vuosikirjeestä löytämääni ajatukseen:
”Rational people don’t risk what they have and need
for what they don’t have and don’t need”
Tavoite 1 – Älä tee yhtään huonoa sijoitusasuntokauppaa
Noin vuosi sitten, 2018 alussa kirkastin visiotani eli näkymää vuosiksi eteenpäin seuraavanlaiseksi:
Ostan Asuntoja on mukana tarjoamassa 1000 hyväkuntoista ja turvallista vuokrakotia Suomessa vuoteen 2025 mennessä
Omiin aamurutiineihini kuluu tämän vision kertaus ja siitä peruuttaminen itselleni asettamiini vuositavoitteisiin, joiden saavuttamiseksi mietin jokaiselle päivälle 3 tärkeintä tehtävää. Olen jo jäänyt sekä vuoden 2017 että 2018 asuntosalkun kasvutavoitteista jälkeen reilusti, kumulatiivisesti vajaat 3 miljoonaa euroa. Pohdinnoisani yritän miettiä kriittisesti, teenkö oikeita asioita, jotka vievät minua kohti kalenterivuodelle asetettua tavoitettani ja vuoden 2025 visiota.
Olen palautteen pohjalta joutunut palastelemaan ulkopuoliselle hyvinkin selkeältä näyttävää visiotani vielä pienempiin osiin ja miettimään, mikä siinä on kaikista oleellisinta:
- ”on mukana tarjoamassa hyväkuntoisia ja turvallisia vuokrakoteja”
- ”on mukana tarjoamassa 1000 hyväkuntoista…”
- ”Suomessa”
- ”vuoteen 2025 mennessä”
Asuntosijoittajakolleegoiden haastamana ja Warren Buffetin ajatuksen inspiroimana visioni vähiten merkityksellinen kohta itselleni on ”vuoteen 2025 mennessä”.
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittaminen ja Warren Buffett
Tämä ei tarkoita, että olisin luovuttamassa jo tässä vaiheessa, 6 vuotta aikaisemmin, asettamani vision suhteen. Realistista on kuitenkin tunnistaa, että visio ei elä ympäröivästä maailmasta irrallisena vaan sen toteutuminen riippuu myös tekijöistä, joihin en pysty vaikuttamaan. Lisäksi vision toteutuminen ei ole mahdollista asuntosijoittajana vaan edellyttää yritystä työntekijöineen, joka tuo mukanaan kokonaan uusia haasteita ja riskejä. Yrityksen ei toki tarvitse olla pääomistamani ja toimitusjohtamani yritys vaan jo visiota laatiessani siinä oleva ”on mukana” -sanapari sisälsi ajatuksen, että mukana voi olla muitakin riittävästi saman arvomaailman jakavia tahoja.
Vuonna 2017 ja varsinkin vuoden 2018 alkupuolella markkinoilla vallitsi tilanne, että monet jälkikäteen hyväksi havaitut sijoituskohteet kävivät kaupaksi niin nopeasti, etten itse ehtinyt tekemään kunnollista analyysia sijoituspäätösteni tueksi. Juuri nyt näyttäisi siltä, että tällainen nopeaa reaktiota vaativa markkinailmiö on rauhoittunut ja kohteita ehtii taas paremmin analysoimaan ja niistä voi neuvotella.
Tavoite 2 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla
Asuntosijoitussalkkuni kasvaa positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tavoite on sama kuin vuodelle 2017 ja 2018. Tavoitteen toteutumista lähden hakemaan viime vuodesta taas hieman kirkastetulla ajatuksella:
- Omaan salkkuuni ostetaan asuntonippuja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja
- Oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti
- Toteumaan lasketaan mukaan valmius tehdä kauppoja (uusi kohta tavoitteesta 1 johdettu ja sitä tukemaan)
Vuoden 2017 suunnitelmassani oli vielä lisätä yksittäisiä asuntoja omaan salkkuuni. Yksittäisen asunnon ostamiseen menee lähes sama aika kuin vaikkapa 4 asunnon nipun ostamiseen. Valtaosa ostoa edeltävistä toimenpiteistä on ihan samoja varsinkin, jos kohteena oleva asuntonippu on yhdessä kerrostalossa. Sopivien ostokohteiden tulee täyttää vähintään ensimmäinen mutta mieluummin useampi näistä kriteereistä
- Kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa
- Kaupat tehdään vähintään 10 % alle markkinahinnan
- Ostokohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa ilman vuosien verotehotonta ja marginaaliriskiä lisäävää lyhennysvapaata
- Ostokohteissa on markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia
- Vuokralaisineen ostetuissa kohteissa on remontoinnin kautta tulevaa vuokrankorotuspotentiaalia
Positiivisen kassavirran kriteeri on ehdoton. Ainoa poikkeus tähän on kohde, jossa ostohetken negatiivinen kassavirta on omin toimenpitein käännettävissä selvästi positiiviseksi. Esimerkkinä voisi olla 4 asunnon nippu, joista kahdessa asunnossa ei ole vuokralaista tai myyjä on jättänyt vuokrankorotukset tekemättä useamman vuoden ajan.
Positiivisen kassavirran kriteeri määritellään seuraavasti:
- Velkavipu-% on 70 kohteen ostohetken ja -kunnon mahdollisimman realistisesta käyvästä markkina-arvosta laskettuna
- Tasalyhenteinen 20 vuoden laina
- Vähintään 5 vuoden kiinteä korko, laskennassa oletuksena 10 vuoden kiinteä 3 %:n korko
Jokaisen sijoituskohteen tulee täyttää nämä laskentaoletukset teoriassa. Varsinaisessa kaupanteossa voin poiketa tästä kriteeristä käytännössä, kunhan se teoriassa toteutuu. Esimerkiksi tämä voi tarkoittaa, että ostan jonkun kohteen kokonaan ilman pankkirahoitusta tai jonkun toisen kohteen sekä pankkirahoitusta että myyjän rahoitus yhdistämällä korkeammalla velkavivulla.
Jotta en olisi millään tavalla sidottu kalenterivuoteen, mukana tavoitteessa on ”valmius tehdä kauppoja”. Tämä voi koostua esimerkiksi seuraavista elementeistä:
- likvideistä varoista
- vapaasta vakuusarvosta pankin hallussa olevissa panteissa
- vapaista vakuuksista omassa hallinnassani olevissa osakekirjoissa
Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että jos minulla on 50 000 euroa käteistä (pl. puskurit), 50 000 euroa vapaita vakuuksia pankissa ja vakuus hallussani, jolla saisin 50 000 euroa uutta lainaa, minulla olisi valmius tehdä 500 000 euron arvoinen kauppa 70 %:n velkavivulla. Tämä lasketaan vuonna 2019 mukaan toteumaan, jolloin pääsen kokonaan eroon houkutuksesta tehdä huono kauppa kalenterivuoden aikaikkunassa vuositavoitteeseen päästäkseni.
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – tilinpäätös. Blogi #134
Tavoite 3 – Vuokrausaste 98 %
Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017 ja 2018, vaikka kaikkina vuosina tavoitteen ylitinkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Tämän tavoitteen toteutumisen kannalta koen tärkeäksi asiakaslähtöisen toimintatavan:
- Pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta
- Reagoin asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa ja korjautan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti
- Pyrin asuntojen remontointiin asiakassuhteen aikana, ei asiakkaiden välillä
- Huomioin asiakkaiden elämäntilanteiden muutokset joustavasti
- Tarjoan apua ja annan suosituksia asiakkaiden hakiessa uutta kotia
- Teen yhteistyötä lähtevän asiakkaan kanssa uuden asiakkaan löytämiseksi
- Käynnistän aktiivisen markkinoinnin välittömästi irtisanomisilmoituksen jälkeen
Jos joku sattuisi vertaamaan aikaisempien vuosien tavoitteitani, tämän kohdan teksteissä luki “asiakas”-sanan tilalla vuokralainen vuoteen 2018 asti. Kun seuraan yksityisten vuokranantajien muutamaa keskustelupalstaa, käsitykseni vain vahvistuu siitä, että asiakaslähtöisellä toimintamallilla pystyy pitkällä tähtäimellä erottautumaan vuokranantajien massasta. Siksi vaihdoin tähänkin tarkoituksellisesti vuokralaisen tilalle asiakkaan.
Tämä tavoite herättää yllättävän vähän intohimoja lukijoissa enkä juuri näe piensijoittajien tällaista tavoitetta asettavan tai seuraavan. Kojamo, Sato, Ovaro… kaikki raportoivat tavoitteen toteuman. Osta ja pidä -asuntosijoittajalle tämä on positiivisen kassavirran toteutumisen kannalta tärkeä tavoite.
Tavoitteen saavuttamiseksi asiakasvalinnan kriteereistä en kuitenkaan tingi.
Tavoite 4 – Julkaise 1. kirja
Vuoden 2018 aikana ryhdyimme Miika ”Asuntopehtoori” Vuorensolan kanssa kirjoittamaan kirjaa, joka keskittyy meidän molempien mielestä pitkäjänteisen asuntosijoitustoiminnan ytimeen eli vuokraustoimintaan. Kirja pitää saada julkaistua vuoden 2019 aikana ja Ostan Asuntoja Blogin lukijat ovat täten minun sparrauskumppaneitani.
Jaamme molemmat ”hyvän vuokranantajuuden” arvon, joka on kirjamme läpi kulkeva yksi punainen lanka. Olemme molemmat itse vuokranantajia ja hoidamme oman vuokraustoimintamme ydintä itse mutta Asuntopehtoori -yrityksensä kautta Miika tuo kirjaan komponentin, joka opastaa, miten vuokraustoimintaa voi ulkoistaa menettämättä sen hallintaa, joka on tärkeä onnistumisen elementti.
Tavoite 5 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %
Vuoden 2018 aikana sain monivuotisen tavoiteryppään kokonaisuutena maaliin asti. Tarjolla on nyt ainoana Suomessa viikottain ilmestyvää asuntosijoittamiseen ja vuokranantajana toimimiseen liittyvää sisältöä neljällä eri alustalla erilaisilla formaateilla:
En ole vielä valmis julkaisemaan vuoden 2018 tuloja osittain siitä syystä, etten ole vielä täysin määritellyt, miten tulot lasketaan ja mitä niihin kuuluu. Perusperiaate on ja pysyy samana eli näillä kanavilla tarjottava viikottain ilmestyvä sisältö on aina ollut ja tulee pysymään ilmaisena.
Sisällön tuottaminen aiheuttaa kuitenkin kustannuksia, joiden kattamiseen vaaditaan tuloja. Olen valmis pistämään omaa aikaani sisällön tuottamiseen mutta olen vetänyt rajan siihen, että niiden kautta pitää syntyä tuloja, jotka kattavat kaikki euromääräiset kustannukset. Tällä hetkellä lähes ainoa tulolähde on kanavilla mainittavat sponsorit. Pyrin tietysti löytämään sisällön kuluttajia kiinnostavia ja hyödyttäviä sponsoreita.
Sponsoreita kiinnostaa se, että Ostan Asuntoja -kanavien sponsoroinnin kautta heille syntyy enemmän mitattavaa hyötyä kuin kustannukset ovat. Mittaustapana on hyvin usein linkkien kautta tulevat klikkausmäärät. Mikäli haluat varmistaa, että sisältöä tulee jatkossakin, menet sponsorien sivuille linkkien etkä Googlen kautta.
Esimerkin vuoksi sisällön käyttäjäpalautteista ”Hanki Huru kunnon mikki” -palautteen toteuttaminen edellyttää noin 800 euron investointia, jotta saan tason nostettua nykyisten 100 euron mikkien ja telineiden tasolta seuraavalle. ”Tee Huru 4K-videoita” edellyttää noin 4-5 000 euron vaiheittaista investointiohjelmaa kuvaus-, tallennus- ja editointikapasiteettiin, jotta työprosessit eivät kyykähtäisi odotteluun. Haastateltavien päässä äänen laadun parannus edellyttäisi muutamaa mikrofonisettiä, joita lähettäisin maksettuine palautuskuorineen etukäteen postitse haastateltaville kytkettäväksi eri päätelaitteisiin.
Yhteenveto
Teen asuntokohtaiset kassavirtatason kuukausisuunnitelmat jokaiselle vuodelle, joista löytyy kaikki käyttämäni tunnusluvut. Nämä toimivat myös vuokraseurantani pohjana. Näistä olen vetänyt yhteen koko asuntosalkun kattavan suunnitelman, josta näen salkun brutto- ja nettovuokratulon sekä korot ja kassavirran. Sieltä näen myös, paljonko omat ja taloyhtiöiden lainat lyhenevät. Samaan suunnitelmaan hahmotan asunto- ja taloyhtiöremontit sekä asuntosijoittamisen yleiskulut, joiden pohjalta teen vuoden ensimmäisen verosuunnitelman, jota päivitän toteuman mukaan. Tästä voin myös nopeasti poimia salkkutason tiedot rahoitusneuvotteluja varten.
Valitsemani 5 tavoitetta ovat sellaisia, jotka katson parhaiten ohjaavan toimintaani siten, että kaikki muut tunnusluvut kehittyvät hyvään suuntaan. Ensimmäinen ja toinen tavoite kriteereineen tuovat salkkuuni lisää tunnuslukuihin positiivisesti vaikuttavia asuntoja tai luovat mahdollisuuksia hankkia niitä tulevaisuudessa, kun sopiva mahdollisuus tulee kohdalle. Kolmas tavoite pitää asunnot vuokrattuna eli varmistaa tulopuolen. Neljäs ja viides tavoite tukevat kolmen ensimmäisen tavoitteen toteutumista ja tukevat myös omia muita privaattitavoitteitani, joihin tiedon jakaminen on kuulunut vuosikausia. Kun fokusoin toimintani näihin viiteen tavoitteeseen, kaiken muun pitäisi loksahtaa paikoilleen. Jos ei loksahda, sitten pitää tavoitteita muuttaa.
Kassavirtapositiivinen asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa eli nopeita rikkauksia ei ole tulossa mutta metsäänkään ei tule pahasti rysäytettyä, vaikka tavoitteet eivät olisi ihan kohdallaan
Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – välitilinpäätös Blogi #168
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Viikon kirjasuositus: Gary Keller, Jay Papasan – The One Thing; Adlibris Pokkari, Adlibris Sidottu, Amazon Kirja, Audible, Kindle *
* Adlibris- ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Audible:a voit kokeilla kuukauden ilmaiseksi yo. linkin kautta.
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks