Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös – Blogi #36

Kirjoitin tammikuussa “Asuntosijoitustavoitteeni 2016” -blogitekstin ja tässä kirjoituksessa käyn läpi, miten matka kohti tavoitteita on toteutunut. Kesäkuun alussa kirjoitin jo, miten helmi-huhtikuulle aikataulutetut rahoitusneuvottelut etenivät eli rahoitus oli enemmän kuin kunnossa.

Tavoite 1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen

Tavoitteita määrittäessäni asetin lainarahan määrätavoitteeksi 159 375 €. Omaa rahaa oli tarkoitus käyttää 53 125 € eli yhteensä 212 500 €, jolla tavoittelin 250 000 €:n markkina-arvoista lisäystä salkkuuni ostamalla asunnot 15 % alle markkinahinnan.

Olen pitkään, siis vuosia, seurannut Tampereen asuntomarkkinoita löytämättä yhtään ostokriteerini täyttävää kohdetta. Viimeisen vuoden aikana olen tutustunut uudiskohteisiin ja valinnut 2 aluetta, joiden uudiskohdemarkkinaa olen seurannut. Toukokuussa tarjosin juuri valmistuneen kohteen yhtä asuntoa mutta neuvotteluissa myyjän viimeinen tarjous jäi 2 000 € yli ostokriteerieni ylärajan. Toinen kohde myytiin juuri, kun olin jättämässä tarjousta.

Olen useaan otteeseen maininnut, etten ole vuosiin ostanut yhtään kohdetta asuntovahtien kautta. Nyt en voi tätä mainintaa vähään aikaan käyttää, sillä olin juuri tutkimassa kohteita, kun sähköpostiin tuli vahti-ilmoitus Tampereella ennakkomarkkinointiin tulleesta uudiskohteesta. 15 minuutin kuluttua olin varannut kohteesta 2 pientä yksiötä. Nämä kohteet täyttävät tavoitteeni seuraavasti:

• Taloyhtiölainaa 70 %, omarahoitusosuus 30 % velattomasta hinnasta
• Taloyhtiölaina lyhennyksineen on vuokratuloista verovähennyskelpoista eli tätä kautta tulee noin 20 %:in “alennushyöty” ostohetken markkinahintaan verrattuna
• Alueella juuri valmistuneiden kohteiden markkinahintoihin nähden ennakkomarkkinoinnista ostetun asunnon alennus-% näyttäisi olevan noin 10-12 %:in luokkaa pyyntihintoihin verrattuna eli konkreettisesti ehkä 8-10 %:in luokkaa

Kohteen varauksen ja rakennusajan maksusuoritukset hoituvat pääosin nykyisen asuntosalkun kassavirrasta eli tämä kauppa ei juuri vaadi em. rahoituskierroksella järjestyneen rahoituksen käyttöä. Vastapainoksi kohde valmistuu vuoden 2017 loppupuolella eli rakennusajalta kohteeseen sitoutuu tuottamatonta pääomaa, jolle asuntokohtaisessa kalkyylissä on laskettava kustannus. Lisäksi pohdiskelen (teoreettisesti), lasketaanko tämä kauppa vuoden 2016 vai 2017 tavoitteeseen.

Olen viimeisen parin vuoden ajan käynyt sisäpiiriverkostossani keskustelua tai enemmänkin antanut ymmärtää, että kokonaisten kerrostalojen ostaminen kiinnostaisi minua mutta ne vaativat enemmän fyysistä läsnäoloa, joka ei sovellu elämäntyyliini. Olin suunnitellut, että vuosien 2018-19 aikana tämä voisi olla tavoitteena jonkun kumppanin kanssa. Vuoden alkupuolella sain yhteydenoton tuntemaltani suursijoittajalta, jolta olen vuosien varrella ostanut muutaman asunnon ja joka on myös toiminut eräänlaisena mentorinani. Hän oli kokoamassa samanhenkistä, eri osaamisprofiileja omaavaa pientä sijoittajaporukkaa kerrostalojen ostamista varten. Palikat loksahtivat suunniteltuakin paremmin paikoilleen ja perustamamme sijoitusyhtiö on saanut lentävän lähdön, joka toki oli hyvin pohjustettu muiden kuin minun toimesta. Sijoitusfilosofia on sama kuin omani eli “osta, kehitä ja pidä” ja sillä tavoitellaan kassavirtaa ja varallisuuden kasvua pitkällä tähtäimellä.

”Osta, kehitä ja pidä” ennen

”Osta, kehitä ja pidä” jälkeen

Kannattaa kertoa omista tavoitteistaan joka paikassa. Koskaan ei tiedä, mihin se voi johtaa.

Koska kerrostalot omistetaan sijoitusyhtiön kautta, tavoitteeseeni vertailu ei mene ihan suoraviivaisesti mutta sijoitusyhtiön omistusosuuteni kautta ostohinnoinkin laskettuna euromääräinen salkunkasvatustavoitteeni vuodelle 2016 ylittyy reilusti. Ostetut kohteet sijaitsevat alueilla, joissa vertailukelpoisia asuntotyyppikohtaisia markkinahintoja on hyvin saatavilla ja omat, alle markkinahintojen ostamisen ja velkarahan käyttötavoitteeni täyttyvät reilujen “turvamarginaalien” kera.

Ostin myös kaksi peruskuntoista sijoitusasuntoa vuokralaisineen suoraan omistukseeni. Molemmat asunnot ostin toiselta sijoittajalta noin 10 % alle markkinahinnan. Tarkka lukija kysyy jo, miksi tingin tavoitteestani ostaa 15 % alle markkinahinnan. Ohessa perustelut:

• Asunnot ovat peruskuntoisia ja vuokrattuja. Voin koska tahansa, vuokralaisen niin halutessa, remontoida asunnot vuokralaisen asumisaikana ja saan vähentää remontointikulut vuokratuloista (30-34 %:in verohyöty).
• Samalla voin korottaa vuokraa, joka kasvattaa kassavirtaa. Vaihtoehtoisesti voin odottaa vuokralaisen vaihtumista, mikäli nykyinen vuokralainen haluaa jatkaa asumista peruskuntoisessa asunnossa
• Asuntoihin kohdistuu taloyhtiöremonttien jäljiltä merkittävä määrä tuloutettavaa taloyhtiölainaa (jälleen 30-34 %:in verohyöty)

Koska tiedossani on ko. asuntojen markkinahinnat ja remonttien kustannukset 1 000 euron tarkkuudella, kokonaishankintakustannukseni remonttien jälkeen tulee olemaan 20-25 % alle tämän hetken vastaavien remontoitujen asuntojen markkinahintojen. Tämä on tietysti kaikki vain teoriaa, koska en ole asuntoja vielä remontoinut enkä suunnittele niitä myyväni. Nämä asunnot ostin osalla lainasta, jonka vakuutena on 2 vuotta sitten ostamani vastaava asunto, jonka olen jo remontoinut ja arvioituttanut uudelleen. Ostin senkin nopealla kaupalla suoraan sijoittajalta vuokralaisineen reilusti alle markkinahinnan. Nyt sen vakuusarvo on sellainen, että sain koko 2 vuotta sitten sijoittamani rahasumman verran uutta lainaa pankista. Täten teoria muuttui käytännöksi ja sain realisoitua markkinahinta-alennuksen ja arvonnousun 2 vuotta sitten tekemästäni kaupasta.

Miksi toinen sijoittaja myy tällaisia kohteita minulle eikä hyödynnä kuvaamiani remontti- ja verohyötyjä itse? Hän tarvitsee esim. nopeasti käteistä johonkin toiseen, vielä parempaan kohteeseen. Tai hänellä voi olla vastaavia asuntoja muutamia kymmeniä ja hän haluaa käteistä remontoidakseen niitä.

Miksi toinen sijoittaja myy tällaisen kohteen alle markkinahinnan? Asunnossa on 6 kuukauden irtisanomisajan omaava vuokralainen. Kun vuokralainen lähtee asunnosta (sekään ei ole 100 %:sen varmaa), asunto pitää joko remontoida tai laittaa sellaisenaan myyntiin avoimille markkinoille. Asunnon remontointiin ja myyntiin voi mennä 2-3 kuukautta, jolta ajalta syntyy vain kustannuksia ja lisäksi välittäjälle pitää maksaa palkkio. Kaikki nämä kustannukset ja epävarmuustekijät poistuvat, kun ostajana on kaupantekokykynsä osoittanut toinen sijoittajaostaja ja myyjä voi luottaa, että rahat on tilillä vaikka kolmessa päivässä.

Yhteenvetona

• Kaikki yksittäiset asunnot ja varsinkin kokonaisuus yhdessä on ostettu varmasti 15 % alle markkinahinnan, joka tuo mukanaan myös ison suojan mahdollisia markkinamyllerryksiä vastaan
• Ostetut kohteet tuottavat nykyvuokratasolla positiivista kassavirtaa välittömästi, uudiskohteet valmistuttuaan. Myös remonttivarausten jälkeinen kassavirta on reilusti positiivinen nykyvuokrillakin
• Omissa nimissä olevaa, pankin 10 vuodeksi kiinteäkorkoista lainarahaa on kulunut 145 000 €
• Omaa rahaa on kulunut tavoitteeseen nähden -14 000 € eli kassatilanteeni on parantunut tuon 14 000 € verran eli omaa rahaa seuraaviin sijoituksiin on käytössä yli 67 000 €
• Ainoa korkoriski on kahden uudiskohdeyksiön yhtiölainat, jotka ovat sidoksissa muuttuvaan korkoon

Tavoite 2. Verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen

Vuoden 2016 verotukseni on jo suunniteltu nollaan seuraavin toimenpitein:

• Olen suunnitellusti remontoinut kaksi asuntoa ja kolmannen asunnon keittiö- ja komerouudistukset on tilattu mutta vielä asentamatta
• Yhden asunnon tänä vuonna toteutetun taloyhtiöremontin tuloutettava lainaosuus on jo maksettu ja 3 asunnon osalta syksyllä maksuun tulevat osuudet on tuloutettaviksi varmistettu ja maksut sovittu
• Yksi aikaisempien vuosien tuloutettava taloyhtiölaina on maksettu pois
• Osaamisen kehittämiseen ja työvälineiden parantamiseen suunniteltuja investointeja on tehty suunnitelmien mukaisesti (tulipa kirjoitettua mahtipontisesti)
• Kaikki vuoden 2016 aikana ostamani asunnot sisältävät verosuunnittelumahdollisuuksia tulevien vuosien verojen eteenpäin siirtämiseksi

Selvennyksen vuoksi en osta asuntoja pelkästään verosuunnitteluhyötyjen takia vaan ne ovat osana laskelmiani, kun mietin sijoituskriteerieni täyttymistä kokonaisuutena.

Joku voi miettiä, että esim. 15 000 euron poismaksettu tuloutettava taloyhtiölaina on pois uusista investointikohteista. “Osta, Vuokraa, Vaurastu” -blogissa on selitetty pankkien käyttämää vakuusarvomäärittelyä. Jos kirjoituksessa kuvattua, sijoittajalle epäedullisempaa yhtiölainan laskentatapaa katsoo kääntäen, voi todeta, että 15 000 euron poismaksettua taloyhtiölainaa vasten saa pankista 15 000 euroa uutta lainaa eli ei se raha mihinkään häviä. Lisäksi 15 000 €:n poismaksulla saa verosuunnittelun kautta investoitavaksi verottajan rahaa 4 500 €, jonka tuotosta sijoittajalle jää (ilman verosuunnittelua) verojen jälkeen 70 % jne. Tätä verosuunnittelupalloa voi potkia eteenpäin loputtomiin  (tänne eksyneille veronkiertopopulisteille tiedoksi, että ohjeet löytyvät verottajan sivuilta).

Tavoite 3. Vuokrausaste

Alkuvuosi on mennyt kuin unelma ja vuokrausaste on yhä 100 % remontitkin huomioiden. Kaikki tälle vuodelle suunnittelemani remontit on tehty/tulee tehtyä vuokralaisen asumisen aikana.

“Jonotuslistan kasvattaminen” -tavoitteenikin on alkanut konkretisoitumaan, sillä kaksi viimeistä vuokralaista on löytynyt nettisivujeni “Vuokra-asunnot” -alasivujen kävijöiden joukosta ilman “annetaan vuokralle” -ilmoituksia. Toinen uusi vuokralaiseni muutti saman taloyhtiön peruskuntoisesta asunnosta omistamaani täysin saneerattuun asuntoon. Normaalien rutiinitarkastusten lisäksi samassa taloyhtiössä asuva isännöitsijä suositteli häntä. Toinen uusin vuokralaiseni sai rutiinitarkastusten läpäistyään suosituksen nykyiseltä poismuuttavalta hyvältä vuokralaiseltani.

Tavoite 4. Markkinointi

Jos tavoitteet 1-3 ovat toteutuneet yli odotusten, on tavoite 4 jäänyt jälkeen. Päätavoite vuodelle 2016 on yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden asuntotarjousten kautta. Asuntotarjouksia on tullut 6 ensimmäisen kuukauden aikana noin 90. Näistä noin 60 on voinut hylätä heti sijoituskriteereihini täysin soveltumattomina mm. väärän paikkakunnan, suuren koon tai myyjän motivaation (tavoittelee markkinahintaa) puutteen vuoksi. 30 on ollut sellaisia, että olen tarkastanut kohteen netistä, jonka perusteella noin 20 kohdetta on voinut karsia. 11 myyjän kanssa olen käynyt vähintään yhden keskustelun puhelimessa. Neljästä kohteesta olen jättänyt alustavan tarjouksen ja yhdestä lopullisen tarjouksen, jotka kaikki on hylätty myyjän toimesta. Positiivista on, että asuntotarjousten volyymi on kasvanut edelliseen vuoteen verrattuna.

Konkreettisia listaamiani toimenpiteitä ovat:

• 18 blogikirjoitusta vuoden 2016 aikana; Julkaisin 7 kirjoitusta tammi-kesäkuun aikana eli loppuvuotta kohti tahtia on kiristettävä kahteen blogiin kuukaudessa, jotta tavoite toteutuisi
• Aloittaa 2 uutta internetin kautta toimivaa markkinointikanavaa; Olen saanut aikaiseksi “Ostan Asuntoja” Instagram -tilin https://www.instagram.com/ostanasuntoja/ eli toinen kanava on edelleen vain suunnitteluasteella
• Panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa on 200 tykkäystä; Tällä hetkellä tykkäyksiä on 85 ja kasvua vuoden vaihteesta 100 % mutta matkaa on vielä.

Näiden kaikkien toimenpiteiden pitäisi johtaa nettisivujeni kävijämäärän kaksinkertaistumiseen vuoteen 2015 verrattuna. Tällä hetkellä kävijämäärä on noin 90 % koko vuoden 2015 kävijämäärästä eli tavoite ei ole mahdoton mutta jää saavuttamatta, jos en kiristä tahtia laadukkaan sisällön julkaisemisessa.

Loppuvuoden näkymät

Heinä-elokuussa on tarkoitus ottaa vähän rauhallisemmin asuntokaupparintamalla ja huolehtia ostettujen kohteiden haltuunotto raportointia myöten kuntoon. Markkinointiin suunniteltujen toimenpiteiden painoarvoa on tarkoitus kasvattaa, jotta syys-lokakuussa voisin tehdä vielä 1-2 asuntokauppaa.

Lisää aiheesta: “Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen”.