Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen (päivitetty 7.2.2018, 27.1.2019 ja 5.5.2019) – Blogi #32

On aika taas päivittää vuonna 2016 ensimmäisen kerran julkaistua blogikirjoitusta. Olen lisännyt kirjoitukseen taas uutta tietoa, uusia kappaleita ja päivittänyt kaikki linkit 27.1.2019.

Suomen Vuokranantajat ry:llä (suosittelen liittymistä) on FB-ryhmä nimeltä Vuokranantajapalsta (yllätys, suosittelen liittymistä). Siellä on kysytty paljon hyviä kysymyksiä vuokratulojen ja niihin kohdistettavien vähennysten ilmoittamisesta veroilmoituksessa. Olen koonnut tähän selityksiä, ohjeita, linkkejä ja vinkkejä asuntosijoittajan veroilmoituksen tekemiseen ja sivunnut myös vuokratuotto-%:in laskemista. Itse teen veroilmoituksen netissä OmaVerossa enkä siksi ole enää eritellyt tähän paperiliitelomakkeiden numeroita. Mikäli atk ja World Wide Web ovat tuntemattomia käsitteitä, paperimuotoinen veroilmoitus on vielä mahdollista mutta suosittelen tietokoneopintoja. Kaikille muille vuokranantajille verottajan verkkopalvelut on ehdottomasti paras vaihtoehto opetella ja käyttää. OmaVerossa löytyy oikeassa sivupalkissa perustäyttöohjeet kuhunkin kohtaan ja siksikin suosittelen verkkopalvelun käyttöä.

(Lisätty 27.1.2019) Verottaja lähettää esitäytetyn veroilmoituksen maalis-huhtikuussa. Jokaisen vuokratuloja saavan asuntosijoittajan kannattaa ehdottomasti tarkistaa esitäytetty veroilmoitus tarkasti, ettei helpoin verosuunnittelukeino eli vähennysten tekeminen jää hyödyntämättä. Kun korjaat ilmoitusta, deadline on nyt kolme eri päivää 7.5., 14.5. tai 21.5.2019, jonka näkee lopulta, kun esitäytetty veroilmoitus tulee näkyviin OmaVerossa.

Jos haet ohjetta, miten asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoitus teknisesti OmaVerossa tehdään, lue ensin tämä Asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #148.

Mikäli haet lisäymmärrystä siitä, mitä asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoituksessa voi ilmoittaa ja mitä, milloin ja miksi vähentää, jatka tämän lukemista.

Vuokratulot

Vuokratuloa ovat kaikki vuokralaiselta saadut maksut. Vuokran lisäksi tähän lasketaan esim. vuokranantajalle maksettavat vesimaksut, autopaikkamaksut, vakuudesta pidätetty tulo, irtisanomiseen liittyvä sopimussakko, myöhästyneestä vuokranmaksusta johtunut korko ja muistutusmaksu jne. Vakuus ei ole vuokratuloa eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa.

Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut

Maksetut yhtiövastikkeet, vesimaksut sekä autopaikka-, nettiliittymä- ja kaapelimaksut ovat ensimmäinen osa vuokratulosta tehtävistä vähennyksistä. Kaikki taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat vastikkeet ovat vuokratulosta vähennettäviä kuluja. Mikäli vastiketta ei tulouteta taloyhtiön kirjanpidossa, se rahastoidaan, jolloin se ei ole vuokratulosta vähennettävä kulu eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa. Tämä kannattaa aina tarkistaa isännöitsijältä, sillä usein tuloutettavaa vähennyskelpoista vastiketta kutsutaan myös rahoitusvastikkeeksi, mikä ei suinkaan tarkoita, että se rahastoidaan.

Vesimaksu ja mahdollisesti muita maksujakin kirjataan siis ensin tuloksi ja sitten ne vähennetään kuluna. Jos vuokralainen jättää vuokran ja vesimaksun maksamatta, on asunnon omistajan silti maksettava vesimaksu ja sen voi vähentää. Tyhjiltä kuukausilta vesimaksua ei vuokranantajan tarvitse maksaa, koska vettä ei asunnossa kuluteta mutta, jos se on maksettu, voi sen vähentää.

Seuraavaksi kirjataan kaikki kyseisen asunnon vuokraukseen suoraan kohdistuvat muut kulut, jotka vapaamuotoisesti eritellään lisätiedoissa. Näitä ovat asunnon remontit, kaatopaikkamaksut, sähkölasku, kodinkoneiden uusimiskustannukset, vuokravälittäjien palkkiot, “annetaan vuokralle” -ilmoitusmaksut, luottotietojen tarkistusmaksu, oman auton käyttö kodinkoneostoihin, asunnolla käynteihin tai yhtiökokouksiin osallistumisiin (0,25 €/km 2018 ja 2019), vuokraukseen liittyvät puhelut, vuokrankorotuskirjeen postimaksu, häätöön liittyvät käräjäoikeuden maksut, vuokranantajan asuntoon ottaman vakuutuksen maksu, siis ihan kaikki mahdolliset kulut, jotka kohdistuvat vuokrattavaan asuntoon. Kuitittomista kuluista on pidettävä päiväkirjaa mahdollista verotarkastusta varten.

Lisätty 27.1.2019: Vähennys tehdään aina sen vuoden verotuksessa, kun kulu on maksettu.

Lisätty 3.4.2017: Remonteista ns. vuosikorjauskulut voi vähentää kokonaisuudessaan niiden maksuvuonna. Vuosikorjauskuluilla tarkoitetaan remontteja, joissa asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Tämä ei siis tarkoita, että 70-luvun asunnon keittiökaapit pitää uusia samalla vihreällä vaan kaikki keittiökaappien uusimiset ovat vuosikorjauskuluja. Muovimaton vaihtaminen laminaatiksi on myös vuosikorjausta mutta parketin asentaminen voi olla jo asunnon vuosikorjauksen sijaan perusparannusta eli asunnon alkuperäisen tason nostoa, jolloin kulut vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana. Asunnon lasittamattoman parvekkeen lasittaminen itse teetettynä on toinen esimerkki perusparannuksesta. Lasitetun parvekkeen lasituksen vaihtaminen on taas vuosikorjausta. Taloyhtiön toimesta kaikkien parvekkeiden lasittamista ei jaotella vuosikorjaukseen tai perusparannukseen vaan sen vuokratuloista vähennyskelpoisuuteen riittää maksusuoritusten tulouttaminen taloyhtiön kirjanpidossa.

Ostan Asuntoja YouTube: Miten ja milloin asuntosijoittaja voi vähentää taloyhtiön remonttien maksusuoritukset vuokratulosta? YouTube #5

Lisätty 27.1.2019: Omaa työtä tai aikaa ei voi vähentää, jos tekee remonttia itse. Asunnolla käyntien ja materiaalihankintojen matkakustannukset (0,25 €/km 2018 ja 2019) voi vähentää vuokratulosta, mikäli remontoitava asunto on vuokraustoiminnan käytössä (katso alla).

Lisätty 27.1.2019: Mikäli itse teetetyn remontin kulu on perusparannusta ja se vähennetään 10 vuoden aikana tasapoistona, muista itse tehdä vähennys joka vuosi. Vuokraustoiminnan käytössä olevasta asunnosta ei saa kotitalousvähennystä.

Lisätty 27.1.2019: Vuokraustoiminnan käytössä olevaan asuntoon vuokranantaja voi hankkia myös irtainta omaisuutta, jonka hankintahinnan voi vähentää verotuksessa. Mikäli hankintahinta ylittää 1 000 euroa,  se vähennetään vuokratulosta 25 %:n vuosittaisina poistoina, kunnes jäljellä oleva summa on alle 1000 euroa, jolloin se vähennetään kerralla. Jos hankintahinta on alle 1 000 euroa, vähennyksen voi tehdä kerralla. Tällaista irtainta omaisuuttaa voi olla esimerkiksi pesukone, televisio tai espressokeitin.

Vähennykset, kun sijoitusasunto on juuri hankittu (kokonaan uusi kappale 7.2.2018)

Vuokranantajien keskuudessa herättää paljon epäselvyyttä, mitä kuluja ja mistä lähtien voi vähentää vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu.

Ohjeet löytyvät verottajan ”Vuokratulojen verotus – syventävät vero-ohjeet” kohdasta 3.1. Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien. Huoneiston tai kiinteistön vuokraustoiminnan katsotaan alkavan lähtökohtaisesti siitä hetkestä, kun aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi asuntoon aloitetaan. Tämä voi tapahtua esimerkiksi toimeksiannolla vuokravälitysliikkeelle, vuokrausilmoituksen laittamisella lehteen ja internettiin tai muilla vastaavilla toimilla, joilla yritetään vuokrata asunto.

Tässä yhteydessä on tärkeää huomata termi ”vuokraustoiminnan aloittaminen”. Nimittäin remonttikulujen osalta ohjeen kohta 3.1 ei päde vaan niihin sovelletaan saman syventävän ohjeen kohtaa 3.7.3 Korjausmenot asunnon tai rakennuksen hankinnan yhteydessä. ”Vuokraustoiminnan aloittaminen” -termin rinnalle tulee ”Vuokraustoiminnan käytössä” -termi. Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokrauskäytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuokratulosta. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.

Rautalankaesimerkkinä voisi olla, että vuokrailmoitus on laitettu nettiin ja käyt aamupäivällä näyttämässä remontin alla olevaa asuntoa vuokralaiskandidaatille. Iltapäivällä viet remonttimiehelle rautakaupasta purkin maalia. Aamupäivän asunnolla käynnin matkakulut saa vähentää vuokratulosta, koska ”vuokraustoiminta on alkanut” mutta iltapäivän rautakaupan ja asunnolla käynnin matkakuluja ei saa vähentää, koska asunto ei vielä ole ”vuokraustoiminnan käytössä”. Iltapäivän kulut menevät osaksi hankintamenoa. Muista siis aloittaa sijoitusasunnon vuokraustoiminta välittömästi, jolloin saat vähentää myös hoitovastikkeet vuokratulosta.

Ostan Asuntoja YouTube: Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4

Saman syventävän ohjeen kappaleessa 3.3 määritellään tavanomaiset vuokraustoiminnan menot. Siinä on erikseen sanottu, että vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneet menot kuten järjestelypalkkio ja toimitusmaksu ovat vuokratulosta verovähennyskelpoisia. En ole tätä verottajalta koskaan kysynyt mutta tulkitsen ohjetta siten, että edes ”vuokraustoiminnan aloittamisehdon” täyttymistä ei vaadita, koska hyvin usein laina otetaan ennen asunnon ostoa ja palkkiot ja maksut realisoituvat kaupanteon yhteydessä, jolloin vuokraustoiminta ei yleensä ole vielä alkanut.

Verotettava vuokratulo, vuokratuotto ja vuokratuotto-%

Tässä vaiheessa veroilmoituksen jättöprosessia palvelu laskee “verotettavan vuokratulon” tai “vuokraustoiminnan tappion”, joka on siis tulojen ja kulujen erotus.

Lisätty 7.2.2018: Siltä osin kuin vuokratuloon kohdistuvat vähennyskelpoiset menot ovat suuremmat kuin vuokratulot, menot vähennetään muista pääomatuloista ja alijäämähyvityksen kautta myös ansiotuloista menevästä verosta. Pääomatulolajin alijäämästä, alijäämähyvityksestä ja pääomatulolajin tappiosta on kerrottu tarkemmin syventävässä ohjeessa Verotettavan tulon laskeminen henkilöverotuksessa kohdassa 6.

“Verotettava vuokratulo” on sama kuin asuntosijoittajien “vuokratuotto-%”-laskelman viivan yläpuolella käyttämä vuokratuotto. Kun asunto on jo ostettu, moni asuntosijoittaja laskee verotusvuodelta toteutuneen vuokratuotto-%:in. Se lasketaan kaavalla:

Vuokratuotto/(Velaton kauppahinta + Varainsiirtovero)

Sijoituksen kannattavuuslaskennan näkökulmasta vuokratuotto-% on tunnuslukuna huono, koska se elää vuosien vaihtuessa eikä kuvaa todellisia rahavirtoja. Lisäksi ennen ostoa tehtyyn vuokratuotto-% -laskelmaan verrattuna viivan alapuolella ollut rahasumma siirtyy viivan yläpuolelle. Jos esimerkiksi on asunnon oston yhteydessä oikeaoppisesti huomioinut sekä asunnon että taloyhtiön tulevat remontit osana kokonaiskauppahintaa, siirtyykin ostetun asunnon vuosikohtaisessa todellisessa vuokratuotto-%:in laskelmassa esim. asunnon remonttikustannus vuokratuloa vähentäväksi kuluksi. Sama hyppy viivan alta viivan päälle tapahtuu taloyhtiön tuloutettavien remonttivastikkeiden kohdalla.

Vuokratuotto-% on hyvä, nopeasti laskettava suuntaa antava tunnusluku kertomaan, onko joku ostettava kohde riittävän kiinnostava tarkempaa selvitystä ja tarjouslaskentaa varten. Tämän vertailukelpoisuuden ylläpitämiseksi vuokratuotto-%:in laskennassa ei huomioida rahoituskustannuksia. Mielestäni jo ostetun kohteen arvonnousun huomioiminen tai huomiotta jättäminen vuokratuotto-%:in laskennassa on vähämerkityksinen johtuen vuokratuotto-%:in yleisesti huonosta tunnuslukuarvosta. Toki ne voi molemmatkin laskea, jos haluaa. Siitä alkaa helposti mielestäni hyödytön pohdinta, pitäisikö esim. oston jälkeen päätetyt rahastoitavat vastikkeet lisätä hankintahintaan vai ei jne.

Lainan korot

Vuokrattavaan huoneistoon kohdistuvat lainan korot ilmoitetaan erikseen vaiheessa 2 “Esitäytetyt tulot ja vähennykset”, jossa näkyy valmiiksi vanhat tulonhankkimisvelat. Niitä ei siis ilmoiteta kohdassa ”Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut”.

Minulle tuntemattomasta syystä pankkien verottajalle välitettävissä tiedoissa on aina kohdistusvirheitä, jotka asuntosijoittajan pitää itse korjata. Jos pankki on verottajalle lähettämässään aineistossa nimennyt lainan “tulonhankkimisvelaksi”, on korkovähennys yleensä oikein. Joskus pankki nimeää sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan “asuntovelaksi”, jota termiä pankit käyttävät myös omistusasuntoon kohdistuvasta velasta. Tällöin on vaarana, että korkosumma menee automaattisesti pienemmän vähennysoikeuden piiriin. Pankki saattaa nimetä asuntosijoituslainan myös “muuksi lainaksi”, jolloin lainan korot saattavat mennä vähennyskelvottomien joukkoon.

Sijottajan pitää oikaista nämä virheet ennen veroilmoituksen lähettämistä. Verottaja hyväksyy nämä oikaisut mutta sijoittajan vastuulla on niiden tekeminen. Jos huomaat, että vastaavia virheitä on jäänyt aikaisempiin veroilmoituksiisi, verotusta voi vaatia oikaistavaksi 5 vuodelta takautuvasti.

Lisätty 27.1.2019: Vuokranantajan ei tarvitse käydä pankissa tai pyytää pankkia tekemään muutos lainan käyttötarkoitukseen vaan sen voi tehdä itse OmaVero-palvelussa. Nyt myös verottaja ohjeistaa tästä. Mikäli siirtää oman asuntonsa vuokrauskäyttöön, lainan käyttötarkoitus muuttuu siitä hetkestä, kun vuokraustoiminnan käyttö alkaa, jolloin myös korot kaikkien ylläkuvattujen menojen lisäksi tulevat vuokratulosta verovähennyskelpoisiksi. Muutoksen voi itse ilmoittaa OmaVerossa.

Useamman sijoitusasunnon omistavalla voi olla useita sijoituslainoja ja vieläpä tilanteita, joissa yhdellä lainalla on ostettu useampi asunto. Lainojen korkoja ei tarvitse aukottomasti kohdistaa tiettyjen asuntojen kohdalle vaan verottaja laskee yhteen kaikkien sijoitettavien asuntojen kerryttämän verotettavan vuokratulon ja vähentää niistä sijoitusasuntolainojen korot. Jos samaa lainaa on käytetty sekä omistusasunnon että sijoitusasunnon ostoon, eri käyttötarkoitukset voi erotella %-osuuksin veroilmoituksessa ja verottaja kohdentaa vähennykset ilmoitetun mukaisesti.

Lainojen lyhennyksiä ei ilmoiteta veroilmoituksessa eikä niitä vähennetä vuokratulosta.

Muut tulonhankkimiskulut pääomatuloista

Tähän kohtaan listataan, kulu kululta, kaikki muut asuntosijoitustoiminnasta johtuneet kulut, joita ei voi kohdistaa yksittäiseen sijoitusasuntoon. En ole veroasiantuntija enkä siksi halua antaa tarkkoja ohjeita, mutta käsitykseni mukaan verottaja hyväksyy hyvin perustellut johdonmukaiset kulut. Jos esimerkiksi omistat yhden sijoitusasunnon ja käytät vuokravälittäjää, jonka palkkion vähennät vuokratulosta, verottaja ei ehkä hyväksy tietokoneeseen tai puhelimeen liittyviä vähennyksiä vuokraustoimintaan liittyen. Jos taas omistat 20 asuntoa ja vuokraat niitä itse nettiä hyödyntäen, verottaja hyväksyy tietokoneeseen ja puhelimeen liittyviä kuluja.

Lisätty 27.1.2019: Vuokratuloista voi saada myös työhuonevähennyksen, jonka määrä riippuu siitä, onko tulonhankkimistoiminta päätoimista vai onko kyse sivutulojen hankkimisesta. Vuokratulojen hankkimiseen liittyvä kirjallisuus on myös vuokratuloista verovähennyskelpoista kuten myös Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu ja tilaisuuksiin osallistumisen maksut ja kilometrikulut.

Yhden konkreettisen vinkin kuitenkin listaan, joka voi unohtua. Pankki ilmoittaa lainojen korot verottajalle mutta lainojen kuukausittaisia veloitusmaksuja ja mahdollisia lainamuutoksiin liittyviä palkkioita pankki ei ilmoita verottajalle vaan nämä tulee sijoittajan muistaa itse ilmoittaa.

Lisätty 3.4.2017: Mikäli sinulle on kertynyt esimerkiksi OP-bonuksia ja käytät niitä vaikka tulonhankkimislainan nostopalkkion maksuun, et voi vähentää kulua verotuksessa. Bonukset kannattaa hyödyntää henkilökohtaisiin menoihin, joita et voisi muutenkaan vähentää verotuksessa kuten esimerkiksi oman kotivakuutuksen maksun yhteydessä.

Lisätty 3.4.2017: Vuodesta 2016 alkaen omaisuuden myyntitappiot voi vähentää kaikista pääomatuloista. Aikaisemmin myyntitappiot sai vähentää vain myyntivoitoista. Tämä koskee siis vuonna 2016 syntyneitä myyntitappioita, ei sitä ennen syntyneitä tappioita.

Maksuun tulevien verojen ennakointi

Vuokratulot otetaan automaattisesti huomioon joko palkan tai eläkkeen veroprosentissa tai ennakkoveroissa aiempien vuokratulojen perusteella. Jos vuokratulot tai niistä tehtävät vähennykset eivät juuri muutu seuraavana vuonna, silloin ei ole kiire tehdä mitään muutoksia vaan voi odottaa veroilmoitusvaiheeseen asti.

Asuntosijoittajan kannattaa ylläpitää arviota maksuun tulevista veroista, jotta kassassa on riittävästi rahaa, kun verojen maksun aika koittaa. Veroja voi maksaa myös ennakkoon ja maksettavaa ennakkoa voi itse päivittää verottajan nettisivuilla. Tällä tavalla voi välttää turhien ennakkoverojen maksun ja rahat pysyvät omassa hallinnassa.

Verot lasketaan seuraavasti:

(Verotettavat vuokratulot (kts. yllä) – sijoituslainojen korot – muut asuntosijoitustoimintaan kohdistuvat kulut) * 0,3

Tämä on suhteellisen helppo laskea, jos sijoitusasuntoja on yksi. Jos salkussa on useampia asuntoja, silloin lasketaan koko asuntosalkun verot samalla tavalla. 30 000 € yli menevältä osalta vuokratulojen vero on 34%.

Päivitetty kappale 5.5.2019: 2019 vuokratulojen ilmoittaminen ennakkoveroa ja veroilmoitusta varten

Uutena palveluna vuokranantaja voi ilmoittaa osan vuoden 2019 tiedoista veroilmoitusta varten alkuvuoden aikana OmaVerossa. Tällaisia tietoja ovat vuokratulot ja asuntokauppojen luovutusvoitot ja -tappiot.

Ostan Asuntoja YouTube: Kannattaako sijoitusasunnon arvonnousu kotiuttaa myymällä? YouTube #18

Tarkistin tänään omalta osaltani vuoden 2019 OmaVerossa olevat tiedot ja siellä on könttäsumma-arvio vuoden 2019 vuokratuloista. Sieltä löytyy vuoden 2018 verotuksen tavoin kaikki omistukset asuntokohtaisesti valmiina pohjina.

Minulla on vuoden 2019 verosuunnitelmassa asuntokohtaisesti tiedot valmiina eli voisin koska tahansa edetä vuoden 2019 veroilmoituksen tekemisessä. Mikäli haluan ennakkoveroani muutettavan, joudun käsittääkseni tämän pohjustustyön tekemään joka tapauksessa.

Lopuksi

Suosittelen jokaisen asuntosijoittajan rakentamaan oman Excel-, Numbers- tai jonkun muun taulukkolaskelmansa. Se voi tuntua tuskaiselta, jos sitä ei ole koskaan tehnyt mutta laskentakaavat ja termit oppii siinä sivussa, kun taulukkoa rakentaa. Kun kaavat on opittu, sitten on helppo siirtyä käyttämään jotain verkkopalvelua, jos omien taulukkojen käyttö tökkii.

Sijoittajan kannalta vuokratuottoa parempi tunnusluku on kassavirta ennen veroja, joka huomioi kaikki vuokraustoiminnan rahavirrat. Kirjoitin aiheesta vuonna 2016 ”Kassavirtatuotto asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina”.

Mikäli huomaat tässä jotain virheitä tai sinulla on parannusehdotuksia tekstiin, laita ihmeessä kommentteihin ja päivitän tekstiä.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä