Skip to content

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen

06/04/2016
Näkymä olohuoneen päätyikkunasta

Suomen Vuokranantajat ry:llä (suosittelen liittymistä) on jäsenille avoin FB-ryhmä nimeltä Vuokranantajapalsta (yllätys, suosittelen liittymistä). Siellä on kysytty paljon hyviä kysymyksiä vuokratulojen ja niihin kohdistettavien vähennysten ilmoittamisesta veroilmoituksessa. Olen koonnut tähän selityksiä, ohjeita, linkkejä ja vinkkejä asuntosijoittajan veroilmoituksen tekemiseen ja sivunnut myös vuokratuotto-%:in laskemista. Itse teen veroilmoituksen netissä enkä siksi ole enää eritellyt tähän paperiliitelomakkeiden numeroita. Verkkopalvelussa löytyy oikeassa sivupalkissa perustäyttöohjeet kuhunkin kohtaan ja siksikin suosittelen verkkopalvelun käyttöä.

Vuokratulot

Vuokratuloa ovat kaikki vuokralaiselta saadut maksut. Vuokran lisäksi tähän lasketaan esim. vuokranantajalle maksettavat vesimaksut, autopaikkamaksut, vakuudesta pidätetty tulo, irtisanomiseen liittyvä sopimussakko, myöhästyneestä vuokranmaksusta johtunut korko ja muistutusmaksu jne.

Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut

Maksetut yhtiövastikkeet, vesimaksut sekä nettiliittymä- ja kaapelimaksut ovat ensimmäinen osa vuokratulosta tehtävistä vähennyksistä. Kaikki taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat vastikkeet ovat vuokratulosta vähennettäviä kuluja. Mikäli vastiketta ei tulouteta taloyhtiön kirjanpidossa, se rahastoidaan, jolloin se ei ole vuokratulosta vähennettävä kulu eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa. Tämä kannattaa aina tarkistaa isännöitsijältä, sillä usein tuloutettavaa vähennyskelpoista vastiketta kutsutaan myös rahoitusvastikkeeksi, mikä ei suinkaan tarkoita, että se rahastoidaan.

Vesimaksu ja mahdollisesti muita maksujakin kirjataan siis ensin tuloksi ja sitten ne vähennetään kuluna. Jos vuokralainen jättää vuokran ja vesimaksun maksamatta, on asunnon omistajan silti maksettava vesimaksu ja sen voi vähentää. Tyhjiltä kuukausilta vesimaksua ei vuokranantajan tarvitse maksaa, koska vettä ei asunnossa kuluteta mutta, jos se on maksettu, voi sen vähentää.

Seuraavaksi kirjataan kaikki kyseisen asunnon vuokraukseen suoraan kohdistuvat muut kulut, jotka vapaamuotoisesti eritellään lisätiedoissa. Näitä ovat asunnon remontit, kaatopaikkamaksut, kodinkoneiden uusimiskustannukset, vuokravälittäjien palkkiot, “annetaan vuokralle” -ilmoitusmaksut, luottotietojen tarkistusmaksu, oman auton käyttö kodinkoneostoihin, asunnolla käynteihin tai yhtiökokouksiin osallistumisiin, vuokraukseen liittyvät puhelut, vuokrankorotuskirjeen postimaksu, häätöön liittyvät käräjäoikeuden maksut, vuokranantajan asuntoon ottaman vakuutuksen maksu, siis ihan kaikki mahdolliset kulut, jotka kohdistuvat vuokrattavaan asuntoon. Kuitittomista kuluista on pidettävä päiväkirjaa mahdollista verotarkastusta varten.

Lisätty 3.4.2017: Remonteista ns. vuosikorjauskulut voi vähentää kokonaisuudessaan niiden maksuvuonna. Vuosikorjauskuluilla tarkoitetaan remontteja, joissa asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Tämä ei siis tarkoita, että 70-luvun asunnon keittiökaapit pitää uusia samalla vihreällä vaan kaikki keittiökaappien uusimiset ovat vuosikorjauskuluja. Muovimaton vaihtaminen laminaatiksi on myös vuosikorjausta mutta parketin asentaminen voi olla jo asunnon vuosikorjauksen sijaan perusparannusta eli asunnon alkuperäisen tason nostoa, jolloin kulut vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana. Asunnon lasittamattoman parvekkeen lasittaminen itse teetettynä on toinen esimerkki perusparannuksesta. Lasitetun parvekkeen lasituksen vaihtaminen on taas vuosikorjausta. Taloyhtiön toimesta kaikkien parvekkeiden lasittamista ei jaotella vuosikorjaukseen tai perusparannukseen vaan sen vuokratuloista vähennyskelpoisuuteen riittää maksusuoritusten tulouttaminen taloyhtiön kirjanpidossa.

Verotettava vuokratulo, vuokratuotto ja vuokratuotto-%

Tässä vaiheessa veroilmoituksen jättöprosessia palvelu laskee “verotettavan vuokratulon” tai “vuokraustoiminnan tappion”, joka on siis tulojen ja kulujen erotus.

“Verotettava vuokratulo” on sama kuin asuntosijoittajien “vuokratuotto-%”-laskelman viivan yläpuolella käyttämä vuokratuotto. Kun asunto on jo ostettu, moni asuntosijoittaja laskee verotusvuodelta toteutuneen vuokratuotto-%:in. Se lasketaan kaavalla:

Vuokratuotto/(Velaton kauppahinta + Varainsiirtovero)

Sijoituksen kannattavuuslaskennan näkökulmasta vuokratuotto-% on tunnuslukuna huono, koska se elää vuosien vaihtuessa eikä kuvaa todellisia rahavirtoja. Lisäksi ennen ostoa tehtyyn vuokratuotto-% -laskelmaan verrattuna viivan alapuolella ollut rahasumma siirtyy viivan yläpuolelle. Jos esimerkiksi on asunnon oston yhteydessä oikeaoppisesti huomioinut sekä asunnon että taloyhtiön tulevat remontit osana kokonaiskauppahintaa, siirtyykin ostetun asunnon vuosikohtaisessa todellisessa vuokratuotto-%:in laskelmassa esim. asunnon remonttikustannus vuokratuloa vähentäväksi kuluksi. Sama hyppy viivan alta viivan päälle tapahtuu taloyhtiön tuloutettavien remonttivastikkeiden kohdalla.

Vuokratuotto-% on hyvä nopeasti laskettava suuntaa antava tunnusluku kertomaan, onko joku ostettava kohde riittävän kiinnostava tarkempaa selvitystä ja tarjouslaskentaa varten. Tämän vertailukelpoisuuden ylläpitämiseksi vuokratuotto-%:in laskennassa ei huomioida rahoituskustannuksia. Mielestäni jo ostetun kohteen arvonnousun huomioiminen tai huomiotta jättäminen vuokratuotto-%:in laskennassa on vähämerkityksinen johtuen vuokratuotto-%:in yleisesti huonosta tunnuslukuarvosta. Toki ne voi molemmatkin laskea, jos haluaa. Siitä alkaa helposti mielestäni hyödytön pohdinta, pitäisikö esim. oston jälkeen päätetyt rahastoitavat vastikkeet lisätä hankintahintaan vai ei jne.

Lainan korot

Vuokrattavaan huoneistoon kohdistuvat lainan korot ilmoitetaan erikseen “Korot- ja velat”-sivulla. Niitä ei siis ilmoiteta kohdassa ”Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut”.

Minulle tuntemattomasta syystä pankkien verottajalle välitettävissä tiedoissa on aina kohdistusvirheitä, jotka asuntosijoittajan pitää itse korjata. Jos pankki on verottajalle lähettämässään aineistossa nimennyt lainan “tulonhankkimisvelaksi”, on korkovähennys yleensä oikein. Joskus pankki nimeää sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan “asuntovelaksi”, jota termiä pankit käyttävät myös omistusasuntoon kohdistuvasta velasta. Tällöin on vaarana, että korkosumma menee automaattisesti pienemmän vähennysoikeuden piiriin. Pankki saattaa nimetä asuntosijoituslainan myös “muuksi lainaksi”, jolloin lainan korot saattavat mennä vähennyskelvottomien joukkoon. Sijottajan pitää oikaista nämä virheet ennen veroilmoituksen lähettämistä. Verottaja hyväksyy nämä oikaisut mutta sijoittajan vastuulla on niiden tekeminen. Jos huomaat, että vastaavia virheitä on jäänyt aikaisempiin veroilmoituksiisi, verotusta voi vaatia oikaistavaksi 5 vuodelta takautuvasti.

Useamman sijoitusasunnon omistavalla voi olla useita sijoituslainoja ja vieläpä tilanteita, joissa yhdellä lainalla on ostettu useampi asunto. Lainojen korkoja ei tarvitse aukottomasti kohdistaa tiettyjen asuntojen kohdalle vaan verottaja laskee yhteen kaikkien sijoitettavien asuntojen kerryttämän verotettavan vuokratulon ja vähentää niistä sijoitusasuntolainojen korot. Jos samaa lainaa on käytetty sekä omistusasunnon että sijoitusasunnon ostoon, eri käyttötarkoitukset voi erotella %-osuuksin veroilmoituksessa ja verottaja kohdentaa vähennykset ilmoitetun mukaisesti.

Lainojen lyhennyksiä ei ilmoiteta veroilmoituksessa eikä niitä vähennetä vuokratulosta.

Muut tulonhankkimiskulut pääomatuloista

Tähän kohtaan listataan, kulu kululta, kaikki muut asuntosijoitustoiminnasta johtuneet kulut, joita ei voi kohdistaa yksittäiseen sijoitusasuntoon. En ole veroasiantuntija enkä siksi halua antaa tarkkoja ohjeita, mutta käsitykseni mukaan verottaja hyväksyy hyvin perustellut johdonmukaiset kulut. Jos esimerkiksi omistat yhden sijoitusasunnon ja käytät vuokravälittäjää, jonka palkkion vähennät vuokratulosta, verottaja ei ehkä hyväksy tietokoneeseen tai puhelimeen liittyviä vähennyksiä vuokraustoimintaan liittyen. Jos taas omistat 20 asuntoa ja vuokraat niitä itse nettiä hyödyntäen, verottaja hyväksyy tietokoneeseen ja puhelimeen liittyviä kuluja.

Yhden konkreettisen vinkin kuitenkin listaan, joka voi unohtua. Pankki ilmoittaa lainojen korot verottajalle mutta lainojen kuukausittaisia veloitusmaksuja ja mahdollisia lainamuutoksiin liittyviä palkkioita pankki ei ilmoita verottajalle vaan nämä tulee sijoittajan muistaa itse ilmoittaa.

Lisätty 3.4.2017: Mikäli sinulle on kertynyt esimerkiksi OP-bonuksia ja käytät niitä vaikka tulonhankkimislainan nostopalkkion maksuun, et voi vähentää kulua verotuksessa. Bonukset kannattaa hyödyntää henkilökohtaisiin menoihin, joita et voisi muutenkaan vähentää verotuksessa kuten esimerkiksi oman kotivakuutuksen maksun yhteydessä.

Lisätty 3.4.2017: Vuodesta 2016 alkaen omaisuuden myyntitappiot voi vähentää kaikista pääomatuloista. Aikaisemmin myyntitappiot sai vähentää vain myyntivoitoista. Tämä koskee siis vuonna 2016 syntyneitä myyntitappioita, ei sitä ennen syntyneitä tappioita.

Maksuun tulevien verojen ennakointi

Sijoittajan kannattaa ylläpitää arviota maksuun tulevista veroista, jotta kassassa on riittävästi rahaa, kun verojen maksun aika koittaa. Veroja voi maksaa myös ennakkoon ja maksettavaa ennakkoa voi itse päivittää verottajan nettisivuilla. Tällä tavalla voi välttää turhien ennakkoverojen maksun ja rahat pysyvät omassa hallinnassa.

Verot lasketaan seuraavasti:

(Verotettavat vuokratulot (kts. yllä) – sijoituslainojen korot – muut asuntosijoitustoimintaan kohdistuvat kulut) * 0,3

Tämä on suhteellisen helppo laskea, jos sijoitusasuntoja on yksi. Jos salkussa on useampia asuntoja, silloin lasketaan koko asuntosalkun verot samalla tavalla. 30 000 € yli menevältä osalta vuokratulojen vero on 34%.

Lopuksi

Suosittelen jokaisen asuntosijoittajan rakentamaan oman Excel-, Numbers- tai jonkun muun taulukkolaskelmansa. Se voi tuntua tuskaiselta, jos sitä ei ole koskaan tehnyt mutta laskentakaavat ja termit oppii siinä sivussa, kun taulukkoa rakentaa. Kun kaavat on opittu, sitten on helppo siirtyä käyttämään jotain verkkopalvelua, jos omien taulukkojen käyttö tökkii.

Sijoittajan kannalta vuokratuottoa parempi tunnusluku on kassavirta ennen veroja, joka huomioi kaikki vuokraustoiminnan rahavirrat. Kirjoitin aiheesta vuonna 2016 ”Kassavirtatuotto asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina”.

Mikäli huomaat tässä jotain virheitä tai sinulla on parannusehdotuksia tekstiin, laita ihmeessä kommentteihin ja päivitän tekstiä.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: