Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – Blogi #52

Aloitin vuoden 2016 julkaisemalla asuntosijoitustoimintaani liittyvät tavoitteet. Vuoden 2016 lopulla julkaisin tilinpäätöksen, miten tavoitteet toteutuivat. Vuoden vaihteen ympärillä olen pohdiskellut, minkälaiset tavoitteet vuodelle 2017 asetan.

Olen tehnyt asuntokohtaiset kassavirtatason kuukausisuunnitelmat vuodelle 2017. Nämä toimivat vuokraseurantani pohjana. Näistä olen vetänyt yhteen koko asuntosalkun kattavan suunnitelman, josta näen salkun brutto- ja nettovuokratulon sekä korot ja kassavirran. Samaan suunnitelmaan hahmotan suunnitellut asunto- ja taloyhtiöremontit sekä asuntosijoittamisen yleiskulut, joiden pohjalta olen tehnyt vuoden 2017 ensimmäisen verosuunnitelman. Suunnitelmassa näkyy myös kaikki lainat ja niiden kohdistuminen sekä lyhennykset. Tästä voin nopeasti poimia salkkutason tiedot rahoitusneuvotteluja varten.

1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen

Vuodelle 2016 asettamani salkun kasvutavoite oli ostaa kohteita 250 000 eurolla. Toteuma ylitti tavoitteen yli kolminkertaisesti eli ostojen kautta salkkuni markkina-arvo kasvoi reilulla miljoonalla eurolla. Vuoden 2017 tavoitteen taso on tältä pohjalta pohdituttanut minua jonkin verran.

Tavoite 2017: Asuntosijoitussalkkuni kasvaa positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla

Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:

• omaan salkkuuni ostetaan asuntoja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja
• oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti

Tavoitteen toteutumisen suurimmaksi haasteeksi oletan ostokriteerit täyttävien kohteiden löytämisen. Tavoitteen toteutumisen edellytys on rahoituksen järjestyminen, jonka oletan hoituvan, kunhan ostokohteet ovat riittävän hyviä. Sopivat ostokohteet täyttävät yhden tai useamman näistä kriteereistä

• kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa
• kaupat tehdään 15 % alle markkinahinnan
• ostokohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa
• ostokohteissa on markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia
• vuokralaisineen ostetuissa kohteissa on remontoinnin kautta tulevaa vuokrankorotuspotentiaalia

Viime vuoden tavoiteasetantaan verrattuna tämä tavoite yhdistää vuoden 2016 kaksi ensimmäistä tavoitetta, jotka olivat asuntosalkun kasvattaminen ostamalla ja verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen. Molemmat tavoitteet vaativat pääomia ja toimenpiteet kasvattavat salkun arvoa, joka on primääritavoite. Remontit toteuttavat tätä primääritavoitetta tuoden samalla verotuksellisen lisähyödyn, jonka tavoittelu ei kuitenkaan ole pääsyy remonttien tekemiseen.

Tämä on ensimmäinen kerta, kun asetan tavoitteen, jonka saavuttamisen keinot ja resurssit ovat pääosin hämärän peitossa eli tekemistä riittää tavoitteeseen pääsemiseksi. Tavoitteen saavuttamiseksi positiivisen kassavirran kriteeristä ei kuitenkaan saa tinkiä.

2. Vuokrausaste

Vuokrausasteeni vuonna 2016 oli 99,3 % sisältäen suunniteltuja remontteja. Tämä ylitti tavoitteeni ja oli erinomainen tulos. Vuokralaisvalinnan tärkeydestä johtuen en pyri ylittämään tai edes saavuttamaan vuoden 2016 toteumaa vaan tavoite pysyy samana kuin 2016.

Tavoite 2017: Vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %

Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:

• pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta
• reagoin asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa ja korjautan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti
• aktiivinen markkinointi välittömästi irtisanomisilmoituksen jälkeen
• yhteistyö lähtevän vuokralaisen kanssa uuden vuokralaisen löytämiseksi
• “jonotuslistan” kasvattaminen www.ostanasuntoja.com/vuokrattavat avulla
• asuntojen remontointi vuokrasuhteen aikana, ei vuokralaisten välillä

Tavoitteen saavuttamiseksi vuokralaisvalinnan kriteereistä ei kuitenkaan saa tinkiä.

3. Markkinointi

Vuosi 2016 toi selvän parannuksen blogitekstien kirjoittamiseen ja sosiaalisen median hyödyntämiseen. Silti välillä tuli muita kiireitä siten, että säännöllisyydestä tuli tingittyä. Julkaisin yhteensä 22 blogikirjoitusta vuoden 2016 aikana. Ostan Asuntoja Facebook -sivujen tykkääjien määrä nousi 170:een, joista parikymmentä vuoden viimeisen 2 viikon aikana. Twitterissä Ostan Asuntoja seuraajien määrä ylitti tuhannen joulukuussa. Kuten vuosi sitten myös vuoden 2016 joulukuussa tuli nettisivujeni uusi kävijäennätys.

Tavoite 2017: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta

Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:

• julkaisemalla 26 blogikirjoitusta vuoden 2017 aikana
• aloittamalla 1 uusi internetin kautta toimiva markkinointikanava (tämä on toinen niistä, joka jäi toteuttamatta vuonna 2016)
• panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 400

Uskon, että saan nettisivujeni kävijämäärän kasvatettua 80 % vuoden aikana, joka edelleen parantaa näkyvyyttäni Googlen hakutuloksissa. Itselläni lisämotiivina on omien kokemusten ja näkemysten jakaminen muille. Vuoden 2016 aikana sain paljon aikaisempaa enemmän positiivista palautetta, joka kannustaa jatkamaan. Olen jatkuvan oppimisen kannattaja ja internetin ja teknologian mahdollisuuksien hyödyntämisen opettelu itse tekemällä on minulle tärkeää.

Olen pohtinut, pitäisikö nettisivujeni generoida myös tuloja. Toistaiseksi olen pitäytynyt siinä, että sivuilla ei ole mainoksia eikä affiliate-linkkejä. Suosittelen esimerkiksi Vuokranantajat ry:n jäsenyyttä tai paria suomalaista asuntosijoituskirjaa toistuvasti vain, koska koen ne hyödyllisiksi jokaiselle aloittelevalle ja vähän kokeneemmallekin asuntosijoittajalle. Sisältö pysyy myös vuonna 2017 ilmaisena, koska siten tiedon jakamisen tavoite toteutunee parhaiten. Tavoite “yhden asunnon ostaminen nettisivujen kautta” on sama kuin vuonna 2016 toteutumatta jäänyt tavoite. Niin kauan kuin asuntosijoittaminen on muotia ja sijoitukseen sopivia asuntoja ei tahdo hakuvahtien kautta löytyä, tämän tavoitteen toteutuminen ei ole helppoa. Ehkä tilanne vielä jonain päivänä on toinen?