Ostan Asuntoja

Vuokrasuhde päättyy yleensä neljällä tavalla; vuokrasopimus irtisanotaan, puretaan, vuokralainen ja vuokranantaja sopivat yhdessä, että vuokrasopimus päätetään, tai se päättyy määräaikaisuuden tullessa täyteen. 

Tässä kirjoituksessa käydään läpi tilannetta, jossa vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle, että haluaa päättää vuokrasuhteen. Tämä on yleisin tapa, jolla vuokrasuhteet päättyvät ja joihin vuokranantajan pitäisi olla kaikista parhaiten valmistautunut varmistaakseen, että vuokraustoiminnan eliksiiri, kassavirta ei tarpeettomasti katkea.

Vuokralaisen ilmoitus halusta päättää vuokrasuhde on vuokraustoiminnan arkea

Mikäli usein vuokransa myöhässä maksanut, naapureita häirinnyt tai vuokrakotiaan huonosti hoitanut vuokralainen ilmoittaa halustaan muuttaa, pieni hiljainen tuuletus voi olla paikallaan. 

Pitkäaikaisen, hyvän vuokralaisen tehdessä vastaavan ilmoituksen, tunteet on hyvä pitää kurissa ja keskittyä oleellisiin asioihin eli omaan vuokraustoimintaan. Vaikka vuokralaisen menettäminen kuinka harmittaisi, onnittelut uudesta työ- tai opiskelupaikasta toisella paikkakunnalla, parisuhteen kehittymisestä tai tulevasta perheenlisäyksestä ovat paikallaan, mikäli vuokralainen sellaisia uutisia kertoo. Vastaavasti pahoittelut vuokralaisen kannalta huonoista uutisista on paras tapa aloittaa keskustelut vuokrasuhteen päättymiseen liittyvistä asioista.

Vuokralainen ei välttämättä halua jakaa yksityiselämäänsä vuokranantajan kanssa mutta aina voi kysyä, onko lähdön syynä joku vuokrasuhteeseen tai -kotiin liittyvä seikka. Joskus voi löytyä ratkaisu, jossa vuokrasuhde voikin jatkua vaikkapa vuokranantajan omistamassa toisessa asunnossa.

Hyvä vuokranantaja varmistaa, että irtisanomisilmoitus on kirjallinen ja todistettavasti tiedoksi annettu

Jotta tämän varmistuksen voi tehdä, pitää ensin tietää, mitkä irtisanomisilmoituksen tavat ovat kirjallisia ja milloin todistettavuus -ehto täyttyy. 

Kehityksen kelkasta jälkeen jääneelle voi ”kirjallinen” -sanasta tulla mieleen, että etanapostilakon aikana vuokrasuhteen jatko on turvattu pariksi kuukaudeksi, koska vuokralainen ei saa paperille kirjoitettua irtisanomisilmoitusta perille. 

Kirjalliseksi ilmoitukseksi lasketaan myös sähköpostilla, tekstiviestillä tai vaikkapa WhatsApplla tehty irtisanomisilmoitus. Mikäli on ylpeä siitä, ettei käytä moderneja viestintävälineitä, kannattaa ulkoistaa vuokrasuhteen hoito vuokravälittäjälle, jolloin on edelleen mahdollista ajatella toimivansa hyvänä vuokranantajana. Mikäli haluaa itse hoitaa vuokrasuhteen hallinnan, kannattaa jo vuokrasopimuksen laatimisvaiheessa kertoa vuokralaiselle, millä välineillä on vuokralaisen tavoitettavissa.

Modernien viestintävälineiden käytön yhteydessä vuokralaisen kirjallinen irtisanomisilmoitus kuitataan vastaamalla samalla viestintävälineellä ilmoitus vastaanotetuksi, jonka jälkeen se tallennetaan esimerkiksi ottamalla ”screenshot” eli valokuva viestiketjusta.

Mikäli vuokralainen kertoo puhelimessa aikomuksestaan irtisanoa vuokrasopimus tai on lähettänyt tavallista etanapostia, hyvä vuokranantaja ohjeistaa vuokralaista tekemään irtisanomisilmoituksen sähköisesti ”irtisanon vuokrasopimukseni päättymään osoitteessa XYZ, päivämäärä ja nimi”. Ilmoituksen saatuaan hän kuittaa ”olen vastaanottanut irtisanomisilmoituksen”. Näillä kuittauksilla varmistetaan, että kirjallisesti toimitettu irtisanomisilmoitus on myös todistettavasti tiedoksi annettu ja saatu. 

Mitä tarkoittaa vuokrasopimuksen irtisanominen kirjallisesti ja todisteellisesti ? YouTube #34

Tämän prosessin noudattaminen on molempien osapuolien etu. Vuokranantajan kannalta se on tärkeää, koska vuokralaisen irtisanomisilmoituksesta käynnistyy prosessi, joka aiheuttaa vuokranantajalle erilaisia kustannuksia ja uusia sitoumuksia esimerkiksi seuraavan vuokralaisen vuokrasuhteen alkamispäivän suhteen.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, OPISKELE Blogista: Allokointi eli hajauttaminen

Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1

Irtisanomisajan laskemisen kertaus ja vuokrasopimuksen ehtojen tarkistus

Hyvä vuokranantaja selittää vuokralaiselle jo vuokrasopimuksen laatimisvaiheessa, miten irtisanomisaika lasketaan. Pieni osa vuokralaisista luulee, että ”kuukauden irtisanomisaika” tarkoittaa, että irtisanomispäivästä laskien asunto pitää luovuttaa vuokranantajalle tasan kuukauden kuluttua. Näin luuleva varmistaa oikeutensa asua asunnossa seuraavan kuukauden viimeiseen päivään asti jättämällä irtisanomisilmoituksen kuun viimeiseen päivään. Samasta luulosta seuraa se, että tehdään uusi vuokrasopimus ennen kuin irtisanotaan edellinen ja lasketaan, että parin päivän vuokran voi kyllä maksaa kahdesta asunnosta, jos irtisanoo vuokrasopimuksen kuukauden toinen tai kolmas päivä.

Kun vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus tulee, sen kirjallisen muodon ja todisteellisuuden varmistamisen yhteydessä kannattaa varmistaa, että vuokralaisella on oikea käsitys irtisanomisajan laskemisesta. Samassa yhteydessä kannattaa aloittaa keskustelu siitä, milloin vuokralaisella on suunnitelmissa muuttaa asunnosta pois. Tämä tieto antaa vuokranantajalle mahdollisuuksia suunnitella remontteja tai markkinoida asuntoa ”mahdollisesti jo kuun puolivälissä” vapautuvana. 

Vuokranantajan tulisi lisäksi heti tarkistaa, onko vuokrasopimuksessa säädetty jotain ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajasta ja siihen mahdollisesti liittyvästä sopimussakosta. Erilaisilta nettikeskustelupalstoilta tietotaitonsa kaivaneiden joukosta löytyy myös sellaisia, jotka luulevat, että määräaikainenkin vuokrasopimus on irtisanottavissa vuokralaisen ollessa sitä mieltä, että hänellä on siihen pätevä syy. 

Hyvä vuokranantaja tarkistaa sopimustilanteen ja informoi vuokralaistaan välittömästi, minkälainen toimintapolitiikka hänellä on sopimussakon tai määräaikaisen vuokrasopimuksen yhteisellä sopimisella päättämisen suhteen.

Mikä on vuokrasopimuksen “ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä” -ehto? YouTube #28

Yhteistyö lähtevän vuokralaisen kanssa uuden vuokradiilin clousaamiseksi

Väliotsikossa on tarkoituksella ”diilin clousaus” -termi, jotta senkin avulla välittyisi viesti, että vuokraustoimintaan kuuluu vuokralaisten vaihtuminen. Toiminnan kannattavuuteen vaikuttaa oleellisesti vuokrausaste eli asuntojen pitäminen jatkuvasti vuokrattuna. Kun vuokralainen on ilmoittanut halustaan muuttaa asunnosta pois, vuokranantajan kannattaa pyrkiä tämän kanssa yhteistyöhön, jotta uusi hyvä vuokralaiskandidaatti, joka haluaisi tehdä vuokrasopimuksen, löytyisi mahdollisimman nopeasti ja mieluiten siten, että lähtevä vuokralainen luovuttaa asunnon uudelle vuokralaiselle, jolloin tyhjiä päiviä ei tule yhtään.

Mikäli lähtevällä vuokralaisella on rahallisen porkkanan kautta intressi irtisanomiskuukauden vuokran osapalautukselle, sopimussakon kohtuullistamiselle tai määräaikaisen vuokrasopimuksen sovussa päättämiselle, on hänen kanssaan helpompi sopia asunnon esittelykuntoon siivoamisesta ja esittelyjen järjestämisestä. Mikäli tällaista porkkanaa ei automaattisesti ole, lähtevältä vuokralaiselta voi aina kysyä, haluaisiko hän tällaista palvelua tarjota.

Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku? YouTube #12

Vakuuden palauttamisen ehtojen kertaus – vakuus ei ole irtisanomiskuukauden vuokra

Aina silloin tällöin vuokralainen voi kysyä, voisiko irtisanomiskuukauden vuokran ottaa vakuudesta. Vaikka tämä toivomus on täysin ymmärrettävä, siihen ei lähtökohtaisesti tulisi koskaan suostua. Tässä kohtaa on hyvä palata vuokrasopimukseen, jossa toivottavasti vuokranantaja on muistanut selkeästi määritellä, että vakuus on tarkoitettu motivoimaan vuokralaista maksamaan vuokransa, pitämään asunnosta hyvää huolta ja loppusiivoamaan sen uutta asukasta varten. Asunnon kunnon ja varsinkin loppusiivouksen tason pystyy varmistamaan vasta, kun asunto on tyhjennetty.

Sen sijaan lähtevän vuokralaisen kanssa voi käydä läpi menettelyä, miten tämä saa vakuuden tai sen osan mahdollisimman nopeasti takaisin. Mikäli vuokranantaja järjestää haastattelujen pohjalta yksityisnäyttöjä vain valikoiduille vuokralaiskandidaateille, näitä voi ohjeistaa katsomaan myös asunnon kuntoa ja siisteystasoa jo näytön yhteydessä. Mikäli vuokralainen vaihtuu lennosta, lähtevälle vuokralaiselle voi ilmoittaa, että uusi vuokralainen hyväksyy loppusiivouksen tason, jolloin hyväksyntä vapauttaa vakuuden välittömästi. Mikäli lieden tausta ja lattiakaivo ovat siivoamatta mutta muut pinnat näyttävät hyviltä, vakuudesta voi ja tulee palauttaa valtaosa ja siitä saa pidättää vain mahdollisen kulun suuruisen summan.

Vaikka lähtevä vuokralainen olisikin maksukykyinen, vuokrasopimusten velvoitteiden täyttäminen on helpointa hoitaa vakuudesta niin pitkään kuin se on vuokranantajan hallinnassa. Tässä reilusti mutta johdonmukaisesti toimien saa myös uuden vuokralaisen tietouteen, miten tulevaisuudessa hän voi varmistaa mahdollisimman nopean vakuuden vapauttamisen.

Vuokranantajan tarkistuslista, kun vuokralainen ilmoittaa tahtonsa päättää vuokrasuhde

Vuokraustoiminta ei ole harrastustoimintaa vaan se tulisi nähdä alusta asti liiketoimintana, johon kuuluu prosessien eli toimintatapojen kuvaaminen. Vaikka kokisikin vahvasti, että ”harrastaa” asuntosijoittamista, silti kannattaa olla valmiina tarkistuslista, mitkä asiat tulee hoitaa irtisanomisen yhteydessä. Jos harrastaa kuntosalia, siellä tehdään harjoitusohjelma tai jos pelaa golfia, kierroksen alussa annetaan tuloskortti ja matkalla on ohjeita, joilla varmistetaan, että kierros etenee väylä kerrallaan oikeassa järjestyksessä.

Tarkistuslistaan kuuluu seuraavat kohdat:

• varmista oma mielentila kohdalleen ja fokusoidu uuden hyvän vuokralaisen löytämiseen nopeasti
• varmista irtisanomisilmoituksen kirjallisuus ja todisteellisuus lähtevää vuokralaista auttaen
• kertaa, mitä laki ja vuokrasopimus sanovat vuokrasuhteen päättymisestä
• tarkista, onko poismuuttopäivästä sovittu vuokrasopimuksessa kuun loppuun vai onko mahdollista, että vuokralainen toimii lain mahdollistamalla tavalla
• sovi vuokralaisen kanssa, miten hän voisi auttaa uuden vuokradiilin clousaamisessa
• käynnistä vuokrakohteen markkinointi
• kertaa vuokralaiselle, miten vakuuden suhteen toimitaan
• pyydä pankkiyhteystiedot vakuuden palauttamista varten
• ota esille vuokrasuhteen alussa täytetty muuttotarkastuslomake tai vastaavat tiedot
• toimita vuokralaiselle ”Ohje vuokra-asunnon tavanomaisesta kulumisesta ja siivouksesta”

Yhteenveto

Näillä keinoilla voit parantaa mahdollisuuksia löytyy uusi vuokralainen ilman, että vuokralaisten välissä tulee yhtään tyhjää päivää tyhjästä kuukaudesta puhumattakaan. 

Toimimalla reilusti ja johdonmukaisesti voi mahdollisia ongelmia ratkaista siten, että ne jäävät asiatasolle vuokranantajan ja lähtevän vuokralaisen henkilökemioita vahingoittamatta. Näin myö

s vuokranantaja voi vuokralainen kerrallaan parantaa mainettaan hyvänä vuokranantajana.

Puuttuuko listalta jotain, jonka tulisi kuulua onnistuneeseen vuokrasuhteen päättämiseen?

Tulossa: ”Lopputarkastus, pidätykset vakuudesta ja toimintaohjeet, mikäli vakuus ei riitä”

“Kulta ei ole sijoitus” Sam Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Onko 5-kymppisenä liian myöhäistä aloittaa asuntosijoittaminen? YouTube #85

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja IGTV:stä löytyy jo yli 50 videota