Tämän viikon kirjoitukseni Kiinteistölehden blogissa käsittelee vuokraustoiminnan kannalta tärkeitä tietoja ja dokumentteja sekä niiden hallintaa.
Tähän olisi mukava saada kommentteja varsinkin, jos jollain on käytössä joku hyvä netin kautta toimiva ratkaisu. Pyydätkö esim. vuokralaista täyttämään netissä asuntohakemuslomakkeen? Onko kokemukset pelkästään positiivisia?
Yksi vuokralaisistani lähestyi minua aikoinaan kysyen, voisiko hän maksaa vuokran kuun 15. päivä vuokrasopimuksessa olevan kuun 2. päivän sijaan. Hän oli juuri valmistunut koulusta ja työpaikassa palkkapäivä oli kuun puolivälissä. En suostunut muuttamaan sopimuksessa olevaa vuokranmaksupäivää mutta sovimme, että hän voi maksaa vuokran seuraavan puolen vuoden ajan kuun 15. päivä ilman viivästyskorkoa. Tämän puolen vuoden aikana hänen tulisi pistää joka kuukausi hieman rahaa sivuun, jonka jälkeen palattaisiin sopimuksen mukaiseen vuokranmaksupäivään.
Kävimme hyvän keskustelun siitä, kuinka tärkeää on huolehtia vuokranmaksusta, vaikka rahat olisivat tiukalla. Seuraavaksi tärkeämpiä ovat kotivakuutuksen maksaminen vuosittain ja sähkölaskun hoitaminen. Hän kertoi tiedostaneensa asian ja varmistavansa, että vuokra tulee varmasti maksuun kuun 15. päivä. Korostin, että minulle on tärkeää, että nyt sovitun jouston vastineeksi hän hoitaa, että vuokra tulee sovitusti. Kerroin myös, miten luottotietojen menettäminen vaikeuttaa vuokra-asunnon saantia ja erityisen vaikeaksi se muuttuu, jos perittävänä on maksamattomia vuokria.
1. Varoitussignaali – pyyntö selityksineen saada lisäaikaa vuokranmaksulle
Sain kuun 18. päivä viestin sähköpostilla, että vuokra on maksamatta, koska vuokralainen oli ollut pitkän viikonlopun matkoilla, jonka aikana puhelin oli rikkoutunut. Verkkopankin tunnusluvut olivat olleet scannattuna puhelimen muistissa ja alkuperäinen maksupahvi roskiksessa. Näin hän ei ollut voinut tehdä tilisiirtoa mobiiliverkkopankissaan. Hän oli menossa pankkiin saman päivän aikana hoitamaan asian kuntoon ja maksavansa vuokran välittömästi sen jälkeen.
Vastasin viestiin nopeasti, että hänen tulisi saman päivän iltana päivittää minulle tilanne, miten asia oli hoitunut ja koska vuokra saapuisi tililleni. Tämän viestin tarkoituksena oli varmistaa, että mikäli vuokralainen todella oli mennyt pankkiinsa hoitamaan asiaa, hän päivittäisi tilanteen minulle saman päivän iltana.
2. Varoitussignaali – ei yhteydenottoa, ei vastauksia viesteihin eikä soittoihin
Vuokralainen ei lähettänyt tilannepäivitystä pankkikäynnin jälkeen eikä vuokraa näkynyt tililläni seuraavien päivien aikana. Tämä on normaalisti selkeä varoitussignaali siitä, että vuokralaisella ei ole rahaa maksaa vuokraa ja selitykset olivat keksittyjä.
Koska kysymyksessä oli ensimmäinen maksamaton vuokra, ei vuokranantaja voi juuri tehdä muuta kuin toivoa ihmettä. Luonnollisesti yritin soittaa ja lähettää muistutusviestiä maksamattomasta vuokrasta. Kuun vaihteen lähestyessä lähetin selkeän muistutusviestin, kuinka tärkeää on vuokran maksaminen ja mitä tapahtuu, jos kahden kuukauden vuokra on maksamatta. Tämän viestin tarkoituksena on varmistaa, että vuokralainen ymmärtää, että selitysten aika on ohitse ja tilanne ratkeaa vain vuokra maksamalla.
3. Varoitussignaali – vuokralainen jättää toisen perättäisen vuokran maksamatta
Vuokralainen ei reagoinut mitenkään selkeään varoitusviestiini. Rikkomalla tilapäisen järjestelymme ehdot lupa maksaa vuokra kuun 15. päivä mitätöityi ja vuokralaisen olisi pitänyt maksaa vuokra sopimuksen mukaisesti kuun 2. päivänä. Mikäli vuokralaisen pankki on eri ja väliin osuus vielä viikonloppu, kannattaa nämä huomioida ennen seuraavaan toimenpiteeseen ryhtymistä.
Tässä tapauksessa lähetin vuokralaiselle vuokrasopimuksen purkuilmoituksen sähköisesti allekirjoitettavaksi kuun 5. päivä. Perusteluina vuokrasopimuksen välittömälle purkamiselle oli kahden kuukauden maksamattomat vuokrat. Kun vuokrasopimus puretaan, päättyy se välittömästi ilman irtisanomisaikaa. Purkusopimuksessa oli ehto, että asunto on luovutettava seuraavaan päivään klo 16.00 mennessä. Mikäli vuokralainen luovuttaisi asunnon hyväkuntoisena ja siivottuna, saisi hän 100 € asunnon luovutuksen yhteydessä. Mikäli vuokralainen haluaisi pitää asuntoa hallussaan viikon, olisi hän saanut siihen mahdollisuuden maksamalla viikon suuruisen vuokran purkuilmoituksen allekirjoittamisen yhteydessä. Sama 100 € olisi ollut saatavilla viikon kuluttua samoilla ehdoilla.
100 euron tarjoamisen tarkoituksena on minimoida aika, jolla asunnon saa haltuun, koska kaikki varoitussignaalit indikoivat, että vuokralainen ei aio tai ei pysty maksamaan vuokraa. Samalla pyritään siihen, ettei vuokralainen suutuspäissään vahingoita asuntoa.
4. Varoitussignaali – vuokralainen välttelee vuokrasopimuksen purkuilmoituksen vastaanottamista
Vuokralainen ei reagoinut mitenkään lähettämääni sähköiseen purkuilmoitukseen. Tämä on selkeä varoitussignaali siitä, että vuokralainen ei aio luovuttaa asunnon hallintaa vaan hyödyntää lain tuoman mahdollisuuden asua ilmaiseksi niin pitkään kuin mahdollista.
Kun 6. päivän määräaika klo 16 oli mennyt umpeen, tein suppean haastehakemuksen käräjäoikeuden sähköisen asiointipalvelun kautta. Termillä “suppea” tarkoitetaan sitä, että asia ei ole riitainen. Koska minun tililläni ei vuokrarahoja näkynyt, ei vuokralaisellakaan ole esittää todisteina kuitteja maksetuista vuokrista.
Samanaikaisesti käynnistin selvityksen, missä ja millä vuokralainen liikkuu ja sain selville vuokralaisen työpaikan ja automerkin. Tein sähköisesti allekirjoitetun vuokrasopimuksen purkuilmoituksen, jonka lähetin yhteistyökumppanilleni. Toimeksiantona oli käydä vuokralaisen asunnolla ja sitten työpaikalla, mikäli häntä ei asunnolta löytyisi. Tavoitteena käräjäoikeusprosessin rinnalla oli yrittää löytää vuokralainen ja toimittaa vuokrasopimuksen purkuilmoitus todistetusti vuokralaiselle. Käräjäoikeusprosessi kannattaa käynnistää heti, koska tällaisessa tilanteessa vuokralainen voi vältellä purkuilmoituksen vastaanottamista.
Vuokralainen ei ollut asunnollaan mutta hän löytyi työpaikaltaan. Hän sai vuokrasopimuksen purkuilmoituksen ja allekirjoitti sen vastaanotetuksi vapisevin käsin. Kävipä helposti. Lähetin viestiä käräjäoikeuteen, että vuokrasopimus on nyt purettu ja siltä osin käräjäoikeuden prosessin voi pistää odotustilaan. Ilmoitin käsittelijälle, että päivitän tilannetta sen mukaan, miten vuokralainen purkuilmoitukseen reagoi. Tarjolla oli edelleen 100 € asunnon välittömästä luovuttamisesta tai lisäajan saaminen maksua vastaan ja sen jälkeen 100 € luovutuspalkkio.
5. Varoitussignaali, jota ei koskaan tullut – vuokralainen ei ota yhteyttä purkuilmoituksen saatuaan
Mikäli vuokralainen ei ole yhteydessä purkuilmoituksen allekirjoitettuaan tai todistetusti sen saatuaan, tarkoittaa se yleensä sitä, että hän ei aio luovuttaa asuntoa ainakaan välittömästi.
Tässä tapauksessa ei kuitenkaan käynyt niin. Sain vuokralaiseltani viestin tuntemattomasta sähköpostiosoitteesta, jossa hän ihmetteli vuokrasopimuksen purkua, vaikka hän on maksanut edellisen kuun vuokran ja puolen vuoden määräaika maksaa vuokra kuun 15. ei ollut vielä umpeutunut. Sain viestin myös FB Messengerin kautta, vaikka aikaisemmin olimme viestineet WhatsAppin kautta. Lähes välittömästi sain myös soittopyynnön vuokralaisen äidiltä.
Tilanteen ratkaisu
Asiat selvisivät aika nopeasti. Äiti ihmetteli alkuun närkästyneenä, miksi vuokrasopimus oli purettu ja kertoi poikansa olleen ihmeissään, kun työpaikalle oli tultu purkuilmoitusta toimittamaan. Kun hän kuuli minun versioni tarinasta, närkästys laantui aika nopeasti ja pääsimme siirtymään ongelman ratkaisumoodiin hyvässä hengessä. Puhelin oli todella hajonnut ja kaksinkertaisen varmennuksen takana ollut gmail-sähköpostitili ja muutkin käyttämäni kanavat eivät puhelimessa enää toimineet. Vuokralainen oli vähän laiskanpuoleisesti hoitanut informoinnin, että hänet saisi kiinni vain FB Messengerin kautta, kunnes hän saisi säästettyä rahat uuteen puhelimeen. Edellisen kuukauden maksamaton vuokra tuli tililleni saman tien, jonka ansiosta annoin luvan jatkaa asunnossa asumista ja kuluvan kuukauden vuokra sovitusti kuun 15. päivän tilistä. Sen jälkeen asunto tarkastettiin ja kaiken ollessa kunnossa tehtiin uusi vuokrasopimus jo puretun tilalle. Vuokralaisen äiti tuli vuokrasopimuksen takaajaksi, jonka vastineeksi vuokran maksupäivä muutettiin kuun 15. päiväksi. Käräjäoikeuden virkailijakin sai kuulla varmaan harvinaisemman onnellisen lopun. Minä maksoin käräjäoikeuden 65 € käsittelymaksun ja yhteistyökumppanini laskun purkuilmoituksen toimittamisesta ja asunnon tarkistamisesta.
Johtopäätökset
Itselläni on aika selkeät periaatteet ja prosessit, miten mahdollisten ongelmatilanteiden kanssa toimin. Pyrin tarjoamaan vuokralaiselle hyvän asumiskokemuksen, johon osana kuuluu reilu vuokranantaja, joka on valmis kuuntelemaan ja tarvittaessa joustamaan vuokralaisen elämäntilanteen mukaan. Tilapäiset järjestelyt vuokranmaksupäivän osalta ovat esimerkki tällaisesta. Vastineeksi tällaisesta edellytän sovitun poikkeusjärjestelyn noudattamista, minkä kerron aina myös vuokralaiselle. Kun tilanne näyttää siltä, että minua vedätetään, pyrin toimimaan lain puitteissa mahdollisimman nopeasti vahinkojen minimoimiseksi.
Tässä tapauksessa vuokralainen olisi voinut välttää koko tilanteen varmistamalla huolellisemmin, että vuokranmaksu oli todella lähtenyt hänen tililtään. Lisäksi hänen olisi pitänyt kertoa, miten häneen saa yhteyttä. Ilmiselvää on myös, että talous on tiukalla, koska alkuperäisen vuokrasopimuksen vuokranmaksupäivä tekee tiukkaa ja rikkoutuneen puhelimen korvaavaa puhelinta hän ei pystynyt heti hankkimaan. Työpaikka, äidin tuleminen vuokrasopimuksen takaajaksi, nopea toiminta maksamattoman vuokran maksussa, asunnon kuntotarkastus ja samassa talossa asuvan tutun naapurin suositukset olivat kuitenkin seikkoja, joiden perusteella totesin, että vuokrasopimuksen purkaminen oli ylireagointi tilanteeseen.
Miten olisit itse toiminut vastaavassa tilanteessa? Onko vuokrasopimuksessasi vuokralaisen ilmoittama kontaktihenkilö yhteystietoineen hätätapausten varalta?
Tämä on neljäs tavoitteitani koskeva kirjoitus ja toinen välitilinpäätöskirjoitus (tavoitteet 2017, välitilinpäätös 2016, tavoitteet 2016). Kirjoituksessa käyn läpi, miten matka kohti tavoitteita on toteutunut ensimmäisen vuosipuoliskon aikana.
Vaikka oma asuntosijoitustoimintani sujuukin erinomaisesti, markkinatilanne ja siihen liittyvät epäjatkuvuuskohdat mietityttävät minua enemmän kuin vuosikausiin. Jokainen asuntosijoittaja on varmasti seurannut asumistukikeskustelua jo pitkään. Kimppakämppiin ja opiskelijoiden tukiin tehdyt muutokset tuntuvat ensialkuun jatkavan linjaa, jossa markkinoilla jo vallitsevia ongelmia onnistutaan pahentamaan. Korkojen pohjataso näyttää löytyneen, vuokrien nousuvauhti hidastuneen ja asuntojen hintojen nousu kiihtyneen, jotka kaikki yhdessä saavat uudet ostokohteet näyttämään entistäkin haastavimmilta kassavirtamielessä. Omien ostokriteerien mukaisten markkinakolojen löytäminen on yhä vaikeampaa. Asuntosijoittamisen moniuloitteisten tuoton osatekijöiden kautta pitkäjänteinen “osta ja pidä” -sijoittaja kuitenkin hyötyy aina jotain kautta, kunhan perusta on kunnossa. Pitkästä aikaa lähestyin pankkia vahvoin perusteluin Helsingin asuntojen vakuusarvojen tarkistamisen osalta pelkästään nousseiden markkinahintojen pohjalta.
1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen
Asetin vuoden 2017 tavoitteeksi kasvattaa asuntosijoitussalkkuani positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tavoite on kaksinkertainen verrattuna vuoden 2016 toteumaan. Tavoitetta olen lähtenyt toteuttamaan pyrkimällä ostamaan omaan salkkuuni yksittäisiä asuntoja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja sekä oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoimalla markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti. Puhuessani sijoitusyhtiöstä tarkoitan yhtiötä, jossa olen osakkaana ja lasken omistusosuuttani vastaavan osuuden osaksi tavoitteitani ja toteumaa.
Ensimmäisen 6 kuukauden aikana oma salkkuni on kasvanut 675 000 €:lla, josta 637 000 € on salkkuun tulleita uusia asuntoja ja 38 000 € remontoimalla toteutettua arvonnousua, joka on kotiutettu uudelleenrahoittamalla. Kaikki ostokohteet täyttävät laskennallisesti positiivisen kassavirran kriteerin mutta osa on vielä rakenteilla olevia uudiskohteita, joten kassavirran taso määrittyy lopullisesti siitä, mihin vuokrataso asettuu. Kaikissa kohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa ja vanhoissa kohteissa on remontoinnin kautta toteutettavaa arvon- ja vuokratason korotuspotentiaalia.
Sijoitusyhtiön kautta ei vuodelle 2017 ole vielä tullut yhtään kauppaa. Vuonna 2016 aloitetut taloyhtiöremontit on kaikki saatettu loppuun, asunnot on kaikki vuokrattu, taloyhtiöistä on teetetty arviot ja rahoitus seuraavia kohteita varten on olemassa. Yksittäisiä asuntoja remontoidaan vuokralaisten vaihtuessa, joka nostaa sekä arvoja että vuokratasoa. Tässä vaiheessa sijoitusyhtiön osalta en kohdista mitään vuoden 2017 tavoitteiden toteumaksi.
2. Vuokrausaste
Vuokrausasteeni vuonna 2016 oli 99,3 % sisältäen suunniteltuja remontteja. Tämä ylitti tavoitteeni ja oli erinomainen tulos. Vuokralaisvalinnan tärkeydestä johtuen en pyri ylittämään tai edes saavuttamaan vuoden 2016 toteumaa vaan tavoite pysyy samana kuin 2016 eli 98 % ja suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Alkuvuosi on mennyt kuin unelma ja vuokrausaste oli 100 % remontitkin huomioiden, koska ne on tehty vuokralaisten asumisen aikana. Alkuvuoden aikana vain kahdessa asunnossa vaihtui vuokralainen yllättävien elämäntilannemuutosten takia. Molemmissa tapauksissa vuokralainen vaihtui lennosta lähtevien vuokralaisten aikaisen reagoinnin ja hyvän yhteistyön avustuksella. Vastineeksi toinen vuokralainen ei joutunut maksamaan irtisanomiskuukauden vuokraa asunnosta jo poismuutettuaan ja toinen sai liian aikaiseen irtisanomiseen liittyneen sopimussakon takaisin.
Hyvän asumiskokemuksen tarjoamisen filosofiaani kuuluu, etten tavoittele ylimääräistä tuottoa vuokralaisten yllättävien elämäntilanteiden muutosten takia.
Myös tilalle tulleet vuokralaiset ovat tietoisia tästä ja oletan, että mikäli heille tulee edes ajatus mahdollisesta tarpeesta muuttaa, kertovat he siitä minulle heti kuin mahdollista eikä vasta kuun viimeisenä päivänä muodollisen irtisanomisilmoituksen muodossa. Heinäkuussa vaihtunut vuokralainen sai viikon vuokrarahat takaisin, kun uusi vuokralainen halusi muuttaa viikkoa ennen edellisen vuokralaisen irtisanomisajan päättymistä ja elokuussa poismuuttava vuokralainen saa puolen kuukauden vuokran takaisin samasta syystä. Kaikki nämä vuokralaiset todennäköisesti kertovat positiivista viestiä lähipiirilleen ja vuosien kuluessa piiri kasvaa.
Hyvän asumiskokemuksen tarjoamisesta oli Hesarissa hyvä juttu MG Asunnot omistavan Markus Grahnin haastattelun muodossa.
3. Markkinointi
Tavoite 2017: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta.
Tämän tavoitteen toteutumiseen pyrin vaikuttamaan seuraavasti:
- Julkaisemalla 26 blogikirjoitusta vuoden 2017 aikana; tammi-kesäkuun aikana julkaisin 16 kirjoitusta
- Aloittamalla 1 uusi internetin kautta toimiva markkinointikanava; tämän toteutuminen oli jo pitkällä mutta suunniteltu kumppani otti asiassa aikalisän loppumetreillä
- Panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 400; vuoden alussa tykkäyksiä oli 170, kesäkuun lopussa 259
Nettisivujeni kävijämäärä on hyvässä kasvussa ja koko vuoden 2016 kävijämäärä ylittyy elokuun aikana. Aikasemmista vuosista poiketen huhti-, kesä- ja heinäkuun kirjoitustauot eivät ole romahduttaneet kävijämäärää. Hakukoneiden, Facebookin ja Twitterin jälkeen eniten kävijöitä sivuilleni tulee edelleen ”Yksinhuoltajan selviytymisopas”-blogin kautta.
Olen viime aikoina pohtinut kirjoitusnäkökulmaani. Pari kirjoitusta on jäänyt jopa julkaisematta, kun samansisältöinen hyvä kirjoitus on tullut jonkun toisen toimesta eetteriin. Sinänsä tämä on hieno tilanne, että asuntosijoittamisesta kiinnostuneille löytyy useampia hyviä blogeja luettavaksi. Ohessa omat suosikkini:
Omaan ajatusmaailmaani parhaiten sopivat asuntosalkunrakentaja.fi ja Matias Savolaisen nokkelat kirjoitukset
Asuntosijoittamisesta kirjan kirjoittaneet ”Osta, vuokraa, vaurastu” -blogi ja Marko Kaarton blogi
Yleisempää linjaa edustavat ”Suomen Vuokranantajat” -blogi, ”Sijoitusovi” ja Hypo-pankin ”Asuntoneuvola” -blogi
Varsinainen tavoite on yhä toteutumatta kuten se jäi myös toteutumatta vuonna 2016. Tammi-kesäkuun aikana tuli useampia hyviä tarjouksia mutta aina mukana oli joku elementti, jonka takia kauppa ei minun kannaltani ollut järkevä. Valtaosalla tarjoajista on tavoitteena saada itse maksamansa tai markkina- tai mahdollisimman lähellä sitä oleva hinta asunnostaan huolimatta siitä, että asunto on saattanut olla myynnissä kuukausia. Motivoituneilla myyjillä taas asunnon lainaosuus on usein niin korkea, ettei minun kannaltani järkeviä ehtoja pysty saavuttamaan. Pyrin hakemaan erityisesti kohteita, joissa myyjä voisi osallistua kaupan rahoittamiseen. Tämä ei onnistu, jos myyjän velat ovat 80-100 % käyvästä hinnasta. Ihanteellinen myyjä olisi yhden tai muutaman velattoman sijoitusasunnon omaava vuokranantaja, joka haluaisi irrottautua vuokraustoiminnasta muttei tarvitsisi koko kauppasummaa käteisellä.
Loppuvuoden näkymät
Heinäkuussa tuli tehtyä 3 uutta vuokrasopimusta ja uusittua yhden asunnon lattia vuokralaisen asuessa asunnossa. Lisäksi yhden uuden asunnon tarjoukseen tuli hyväksyntä ja kaupat pitäisi tehdä elokuussa. Yhdessä asunnossa on lisäksi käynnissä täydellinen remontti kylpyhuoneen ja keittiön uusimista myöten, joka tulee myös laskemaan vuokrausastetta. Elokuussa pitäisi suunnitella seuraavan asunnon remontti, jossa uusiksi menee kaikki muu paitsi kylpyhuone. Tavoitteen toteutumisen kannalta olisi tärkeää, että myös kerrostalorintamalla löytyisi sopiva ostokohde, jonka hinta ei karkaa sellaiseksi, joka tekee mahdottomaksi tarvittavien taloyhtiöremonttien tekemisen.
Jos tavoitteenasetanta kiinnostaa, kirjoitukseni “Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen” voi tuoda uusia ajatuksia omaan tavoitteenasetantaan.
Vanha mutta jälleen ja yhä ajankohtainen kirjoitus jakoon
Työpaikan voi saada, jos vastaa myöntävästi head hunterin soittoon. Työpaikka voi järjestyä myös suhteiden avulla tai löytyä perheyrityksestä. Aika moni kuitenkin joutuu hakemaan työpaikkaa ja monet useampaan kertaan. Erottautuakseen muista työnhakija laatii CV:n, ansioluettelon, ja jopa kiillottaa sitä useampaan otteeseen.
Useimmille on myös selvää, että varsinkin hyväkuntoisen vuokra-asunnon saaminen on vaikeaa. Siitä huolimatta lähes poikkeuksetta vuokra-asunnon hakija myy itseään vuokranantajalle pelkistetysti: “Oon kiinnostunu asunnosta, pääsiskö sitä kattoon”. Loput tiedot vuokranantaja joutuukin sitten kyselemään ja kaivamaan.
Olen toiminut asuntosijoittajana vuodesta 2004 lähtien ja sijoitan pääsääntöisesti vuokra-asuntoihin, joita en periaatteessa suunnittele koskaan myyväni. Hoidan asuntojen vuokrauksen itse eli kokemusta vuokralaisten kanssa toimimisesta on jo kertynyt jonkin verran. Tämän kirjoituksen tarkoituksena on opastaa vuokra-asunnonhakijaa erottautumaan massasta laatimalla “vuokralaisen ansioluettelon”. Esimerkkejä ei tarvitse ottaa kirjaimellisesti. Tärkeintä on yrittää ymmärtää vuokranantajan ajatusmaailmaa ja lähestyä häntä sekä kiillottaa kuvaa asunnonhakijana näistä näkökulmista.
Minä, kuten valtaosa vuokranantajista, hakee vuokralaisessa 2 pääominaisuutta:
- kykyä maksaa vuokraa säännöllisesti ja sovittuna…
View original post 675 more words
Orava on ensimmäinen suomalainen REIT eli erityisen verokohtelun piirissä oleva pörssinoteerattu kiinteistörahasto. Erityisen verokohtelun eli tuloverovapauden ehtona on mm. se, että yhtiön on jaettava osinkoina vähintään 90 % voitostaan. Liiketoiminnan perusluonteeseen kuuluu pyrkimys ostaa kokonaisia asuinkiinteistöjä yksittäisten asuntojen hintojen summaa halvemmalla kokonaishinnalla. Omistusaikana asuntoja sekä vuokrataan että pyritään myymään yksitellen, jolloin kotiutetaan sekä oston yhteydessä saatu alennushyöty että mahdollinen markkinahintojen nousun myötä saatu voitto.
Orava Asuntorahasto julkaisi alkuvuoden 2017 tuloksensa ja toimitusjohtajan luonnehdinta tuloksesta oli “heikko”. Jo aikaisempien tulosjulkistusten sävy on ollut mollivoittoinen ja mediakin on innostunut luonnehtimaan Oravaa jopa pyramidihuijaukseksi. Analyytikot ovat luonnehtineet Oravan ansaintamallia erilaisilla mielikuvituksellisilla adjektiiveilla. Asiallisenkin kriitikon silmiin Oravaan yhdistyy pörssin korkea volatiliteetti ja suorituksesta riippumattomilla hallinnointipalkkioilla huononnettu muutenkin matala asuntosijoittamisen tuotto – ikäänkuin pörssin, rahastosijoittamisen ja suoran asuntosijoittamisen huonot puolet yhdistettynä samaan pakettiin. Pieni asuntosijoittaja ihmettelee osavuosikatsauksia, joissa mainitaan liikevaihto, “laaja voitto”, taloudellinen käyttöaste ja tulos, jotka ovat outoja termejä yksittäisiin asuntoihin sijoittaville, jotka puhuvat vuokratuotto-%:sta, kassavirrasta ja vuokrausasteesta. Itsekin olen vähän pihalla Oravan tunnuslukuja lukiessani. Tämän kirjoituksen tavoitteena on kuitenkin avata, miten yksittäisiin asuntoihin sijoittava asuntosijoittaja voi peilata Oravaan liittyvää uutistarjontaa omaan sijoitustoimintaansa.
Tukkualennusten arvonkorotukset jaetaan osinkoina
Orava voi ostaa kokonaisen asuinkerrostalon halvemmalla kuin kerrostalon yksittäisten asuntojen markkinahintojen summa. Tässä ei ole mitään kummallista vaan se on päinvastoin loogista. Kaikki kokonaisia asuinkerrostaloja ostavat noudattavat samaa logiikkaa. Piensijoittajan tulee pyrkiä samaan joko motivoituneita myyjiä löytämällä yksittäisen asunnon ostamiseksi alennuksella tai muutaman asunnon paketteja toisilta sijoittajilta tukkualennuksella ostamalla.
Oravan tukkualennuksen ja markkinahinnan välinen erotus valuu tulokseen, joka sen sääntöjen mukaan pitää jakaa osinkoina. Mediassa tätä kutsutaan jopa halveksien vaikkapa “excel-rahaksi”, koska se ei ole todellista rahaa. Osingot pitää kuitenkin maksaa oikealla rahalla, jota Orava on hankkinut ja joutuu hankkimaan erilaisin keinoin. Minulla piensijoittajana on ihan samanlaista “excel-rahaa” jokaisen sijoitusasuntoni laskentataulukossa. Kutsun tätä blogikirjoituksissani “ostohetken arvonnousuksi” ja lasken sille tuottoa suhteessa omaan sijoitukseen käytettyyn käteiseen. Iso ero Oravaan on, että mitkään säännöt eivät vaadi tämän tuloksen jakamista osinkona itselleni. Edes verottaja ei vaadi tämän tuloksen raportointia missään. Toinen ero on, että minulla rahat pysyvät edelleen hallussani ja voin sijoittaa ne tuottavasti uudelleen tai jättää puskuriksi lieventämään tulevia turbulensseja. Orava ei voi tätä tehdä vaan jokainen maksettu osinkoeuro ei enää tuota Oravalle mitään.
Minäkin voin päättää maksaa itselleni “osinkoa” tästä leikkivoitosta. Jotta voisin osinkoa maksaa, minunkin pitää jostain saada oikeaa rahaa. Tämä tapahtuu siten, että vakuutan, tavalla tai toisella, pankkiirin siitä, että asunnon markkinahinta on alennukseni verran, vaikkapa 15 %, yli asunnon velattoman kauppahinnan. Kauppahinnan ja markkinahinnan välisestä erotuksesta pankkiiri myöntää minulle 70 % lainaa, jonka voin käyttää osingon maksuun. Vaihtoehtoisesti voin myydä asunnon voitolla ja saan saman 70 % voitosta itselleni annettuani 30 % verottajalle.
Jos minulta loppuu likviditeetti enkä voi ostaa uusia asuntoja alennuksella, minulla ei ole mitään vietävää pankkiirille ja alennuksista tuleva osingonmaksukykyni heikkenee samassa suhteessa. Isolle Oravalle käy yksinkertaistettuna ihan samalla tavalla. Kun likviditeetti loppuu tai sitä ei ole järkevin keinoin hankittavissa, jäljelle jää kassan kasvatus operatiivista toimintaa kehittämällä.
Leikkivoitot kääntyvät tositappioiksi
Oravan salkussa olevien asuntojen arvojen noustessa Oravan kirjanpidollinen tulos paranee. Ostohetkellä tukkualennusten ja markkinahinnan välillä tehtyjen nopeiden tulosparannusliikkeiden lisäksi Oravalla on koko asuntosalkku, jonka arvo nousee markkina-arvojen noustessa. Tämä ei välittömästi ole Oravan loistavan sijoitustoiminnan ansiota vaan laajemmin markkinoilla tapahtuvan arvonnousun seurausta. Orava on voinut olla osaava ostaessaan salkkuunsa alussa kerrostaloja alueilta, joiden arvonnousu on ollut keskimääräistä suurempaa. Piensijoittajaoravan kohdalla logiikka toimii ihan samalla tavalla. Jokainen Jyväskylän Yliopiston läheisyydestä yksiön 10 vuotta sitten ostanut on hyötynyt tällaisesta markkina-arvonnoususta. Joukossa on sijoittajia, jotka ovat aidosti tunnistaneet tällaisen mahdollisuuden ja saaneet jo ostohetkellä kohtuullisen vuokratuoton. Mukana on myös sijoittajia, jotka ovat vain peesanneet näitä sijoittajia. Molemmat toimintatavat ovat hyviä ja oikeita. Mukana on myös sijoittajia, jotka ovat ostaneet, kun naapurikin osti ja hyvin on heilläkin käynyt.
Siinä, missä pikkuorava on poiminut yksiöitä, iso Orava on ostanut kerrostaloja. 4-8 yksiön kyljessä on voinut tulla 20 kaksiota ja 4 kolmiota ja 2 neliötä. Sen takia Oravaa harmittaa vanhojen asuntojen laahaava hintakehitys samalla kuin pikkuoravat tanssivat kuohujuomia poksautellen yksiöidensä arvonnousua hämmästellen. Oravalla onkin voinut käydä niin, että kerrostalon yhteenlaskettu markkina-arvo on laskenut. Jos pikkuoravan sijoituskolmion markkina-arvo laskee, laskua ei voi vähentää kuluna vuokratulosta. Pankkikaan ei hätyyttele pikkuoravaa lisävakuuksia pyydellen, kunhan lainojen korot ja lyhennykset hoituvat sovitusti. Tappio realisoituu vasta, kun pikkuorava myy kolmion tappiolla. Oravallakin myymättömien kerrostalojen markkina-arvojen alennukset ovat leikkitappioita mutta Oravan mainetta ne satuttavat, koska ne pitää kirjata tulokseen tappiona.
Lisäksi Oravaa rasittaa sääntö, että tuloksesta pitää maksaa 90 % osingosta. Tähän vaadittavan oikean rahan yhtenä hankintakeinona on asuntojen myynti. Vaikka kauppojen syntyessä vapautuu käteistä, voi olla, että Orava on joutunut myymään näitä asuntoja ihan oikealla tappiolla. Tätä oikeaa tappiota ja ylläkuvattua leikkitappiota kuvataan ymmärtääkseni Orava-kielellä “luovutuksista ja arvonmuutoksista” syntyneeksi tappioksi. Pikkuoravien kielessä, luulen, luovutusta kutsutaan myynniksi.
Oravan kassavirta on ollut negatiivinen mutta kääntynyt positiiviseksi
Pikkuoravana vuokralaiset maksavat minulle vuokraa ja niistä rahoista maksetaan vastikkeet, korot ja lainanlyhennykset. Yhdestä asunnosta jää vielä verojen jälkeenkin 50-150 euroa positiivista kassavirtaa. Mitä isommalla alennuksella olen onnistunut asunnon ostamaan sitä suurempi kassavirta yleensä on. Arvonnoususta tulleeseen leikkivoittoon verrattuna tämä on ihan oikeaa rahaa ja omalla pankkitililläni. Siitä voin jakaa osingot vaikka kerran kuussa, jos haluan. Tammi-toukokuulta 2017 vuokrausasteeni oli 100 %. Kaikki asuntoni ovat siis olleet vuokrattuna ja jokainen vuokralainen on maksanut vuokransa. Vuokralaisen vaihtuessa olen itse löytänyt uuden vuokralaisen tilalle.
Orava Asuntorahasto Oyj:n puolesta yhtiön toimintaa ja hallinnointia hoitaa Orava Rahastot Oyj, jolle asuntorahasto maksaa palkkiota. Pikkuorava maksaa hoitovastikkeessa isännöitsijän palkkiota. Pikkuoravankin kassavirta pienenee, jos hän ulkoistaa vuokraustoiminnan välittäjälle. Lisäksi pikkuorava voisi miettiä, mitä tarkoittaisi kassavirralle, jos myös sekä rahoitusneuvotteluihin että uusien ostokohteiden etsimiseen ja ostamiseen hän käyttäisi palvelua. Asuntorahaston omistaja nauttii tällaisesta vaivattomuudesta.
Orava onnistui nostamaan taloudellisen käyttöasteensa 90 %:sta 93,8 %:iin. Pikkuoravan kielenkäytössä tämä vastaisi vuokrausastetta, jossa asunto on tyhjillään tai vuokraa ei makseta yli 3 viikkoa vuodessa. Täytyy muistaa, että Oravalla on myös kaksioita ja isompiakin asuntoja vuokrattavana. Kojamo käyttää termiä “taloudellinen vuokrausaste” ja heillä se oli 96,8 % eli Oravankin tunnusluku voi yhä parantua. Oravan nettovuokratuotto oli 3,6 % markkina-arvoin laskettuna.
Pikkuorava voi parantaa kassavirtaansa mm. vuokraa korottamalla, vuokrausastetta parantamalla, neuvottelemalla lainojen marginaalia alemmaksi tai remonttimiesten ja -materiaalien kustannuksissa säästäen. Orava on tehnyt ja tekee ihan samoja juttuja, toki mittakaava on paljon isompi.
Yhteenveto
Jos pikkuorava onnistuu ostamaan alennuksella kassavirtapositiivisia sijoituksia, tulevaisuus asuntosijoittajana näyttää hyvältä. Jos asuntojen markkina-arvo vielä nousee, on se ylimääräinen bonus kaiken päälle. Myös Oravaan sijoittaneille tämä olisi ollut ihanneskenaario.
Jos omassa salkussa taasen on kassavirtanegatiivisia sijoituksia, tulee omaa pankkitiliä pystyä täydentämään muilla tuloilla, kuten vaikkapa palkkatuloilla, jotta lainojen korot ja lyhennykset hoituvat sovitusti. Asuntojen markkina-arvojen lasku ei aiheuta välitöntä ongelmaa mutta vakuusarvoa vapautuu hitaammin, jos hinnat laskevat, vaikka lainoja lyhentääkin.
Asuntosijoittaminen, varsinkin “osta, vuokraa, remontoi, pidä, myy/uudelleenrahoita” -strategialla toimittaessa, on pitkäjänteistä toimintaa. Orava on onnistunut kääntämään kassavirtansa positiiviseksi. Mikäli kulut pysyvät kontrollissa ja taloudellista käyttöastetta pystytään edelleen nostamaan, kassavirta paranee entisestään. Asuntojen mahdollinen hintojen lasku näkyisi kyllä Oravan tuloksessa, mutta se ei huononna kassavirtaa. Kokonaan toinen asia on, koska mahdollinen operatiivisen toiminnan pysyvä parantuminen näkyisi sijoittajalle osinkoina. Myös kassavirtanegatiivisen pikkuoravan odotusaika on pitkä. Tilillä alkaa näkyä enemmän rahaa vasta, kun lainat on maksettu pois.
Oravan kehitystä seuraan mielenkiinnolla vain sivusta keskittyen itse positiivista kassavirtaa tuottaviin suoriin asuntosijoituksiin. Oravaa seuraavien ja omistavien kannattaa pyrkiä löytämään kaiken hälyn seasta tietoa, kuinka hyvin yhtiö pystyy parantamaan operatiivista toimintaansa ja sen rahavirtaa.
“Asuntosijoittajan kvartaali on 20 vuotta” sanoi VVO:n, nykyisen Kojamon, toimitusjohtaja. Ostin heti ajatuksen ja sen syvällisempi merkitys oman asuntosijoitustoimintani kannalta on pyörinyt päässäni viime vuoden puolelta kuukausikaupalla. Sijoituslainojeni viimeiset maksuerät ovat tuon “kvartaalin” mittaisen tai vähän sitä pidemmän ajan päässä. Ensimmäisen sijoitusasuntoni ostosta on kulunut vasta 13 vuotta.
Vaikka tämä kirjoitus on lyhin koskaan kirjoittamani bloggaus, sen sisällön tuottamiseen on mennyt paljon aikaa. Kuten aikaisemminkin olen sanonut, yksi kirjoittamiseni tavoitteista on kirkastaa omaa ajattelua ja se toteutuu paremmin, kun sisällön julkaisee myös muiden nähtäväksi. Olen siis miettinyt, miksi ja miten asuntosijoitustoimintani kehittyisi parhaalla mahdollisella tavalla seuraavan “kvartaalin” eli 20 vuoden aikana. Miten toimintaa pitää viedä eteenpäin yli asuntojen hintamuutosten, korkojen heilunnan tai pankkien muuttuvien lainakriteerien yli siten, että se kestää kannattavana yli mullistusten?
Miksi
Asuntosijoitustoimintani asiakas on vuokralainen. Pyrkimällä toistuvasti hyvään asiakaskokemukseen uskon saavuttavani parhaiten pitkän tähtäimen menestyksen.
Miten
Hyvä asiakaskokemus koostuu kolmesta elementistä
- siistikuntoisista asunnoista
- niiden laatutasoa parantavista remonteista
- asiakkaan elämäntilanteet huomioivasta reilusta toiminnasta
Mitä
Tarjoan hyvän asiakaskokemuksen vuokrakoteja
Yhteenveto
En tällä kertaa kirjoittele pitkiä selostuksia jokaisen kohdan osalta, koska näiden pitää olla yksinkertaisen selkeitä. Tulen jatkossakin sekä hiomaan näitä kolmea “Miksi – Miten – Mitä” -kohtaa (Simon Sinek: Start With Why) että miettimään kaikkea toimintaani niiden kautta.
Käytännön esimerkki
Juttelin pari viikkoa sitten erään vuokralaiseni kanssa. Hänen ykköstoiveenaan oli kylpyhuoneen uusiminen, jonka yhteydessä amme poistettaisiin ja tilalle laitettaisiin suihku, joka olisi ikääntymisen vuoksi hänelle parempi ratkaisu. Viime viikolla hän kysyi, voisinko tehdä alakerran tupakoitsijalle jotain epäillen samalla pyyntöään, koska hänelle alakerrasta tulevaa hajuhaittaa oli yritetty ratkoa jo pitkään (olen itse omistanut asunnon vasta lyhyen ajan). Tiedän, että naapurirapun samanlaisen asunnon vuokralaiseni on muuttamassa toiselle paikkakunnalle. Kävin eilen hänen asunnollaan suunnittelemassa kylpyhuoneen uusimista ja koko asunnon pintaremonttia. Tarkoitukseni on tarjota ensimmäiselle asiakkaalleni mahdollisuutta muuttaa remontoituun asuntoon, jossa on uusittu kylpyhuone ja tupakanhajuongelma ratkaistuna – siis tarjota hyvän asiakaskokemuksen vuokrakotia.
“Asuntomarkkinoilla ei ole kuplan merkkejä” totesivat sijoitusasiantuntijat viime viikolla eräässä mediassa. “Sijoittajat kahmivat kokonaisia kerrostaloja päivässä” kerrottiin toisessa mediassa. “Sijoitusasunnoissa voi muhia kupla” todettiin kolmannessa, myös viime viikolla ja myös sijoitusasiantuntijan toimesta. Asuntoministeri julisti, että jatkossa asuntosijoittaja ei voi luottaa siihen, että “veronmaksaja maksaa vuokrankorotukset”. Yhdessä, siis samassa jutussa, kerrottiin asiantuntevasti jopa, että “vuokrien nousu on pysähtynyt ja asuntosijoittamisen voittokulku jatkuu vahvana”.
Mistä pieni asuntosijoittaja oikein voi tietää, kannattaako nyt ostaa ensimmäinen sijoitusasunto tai jopa tuplata bisnes ja kaksinkertaistaa salkku ostamalla toinen sijoitusasunto vai pitäisikö nyt olla sijoittamatta vai sijoittaa, koska naapurinkin pariskunta sijoittaa asuntoihin? Minullakaan ei ole takuuvarmaa vastausta. Valtamediasta “asiantuntijajuttuja” lukemalla saa ainakin pään sekaisin. Ylläoleva otanta ei nimittäin ole mitenkään poikkeava vaan vastaavat otsikot esiintyvät valtamedioissa nykyään viikottain.
“Asuntojen hinnat eivät tule laskemaan”
Näin vakuuteltiin yhdysvaltalaisia asiantuntijoiden toimesta, joiden keulahahmoina olivat keskuspankkiirit Alan Greenspan ja Ben Bernanke. “Mikäli hinnat laskevat, laskusta tulee pehmeä” vakuutteluja jatkettiin, kun alkoi näyttämään siltä, että hintojen nousu pysähtyy. Kuuluvatko “korot pysyvät matalalla vielä pitkään”-lausunnot tähän samaan kategoriaan nähdään vasta tulevaisuudessa. Sen looginen jatkumo “korot tulevat nousemaan maltillisesti vielä pitkään” on jo yleistymään päin oleva fraasi asiantuntijoiden keskuudessa. Siis niiden samojen asiantuntijoiden, jotka valtamedioissa aikaisemmin kertoivat, että korot pysyvät matalalla pitkään.
Itse seuraan myös näitä asiantuntijoita. Ja en pelkästään suomalaisia vaan myös ulkomaalaisia. Sellaisia, jotka ovat tehneet virheellisiä ennustuksia ja sellaisia, jotka ovat osuneet kohdalleen. Yleensä sama asiantuntija on tehnyt sekä oikeita että pieleen menneitä ennusteita. Nyt tiedetään, että pörssiromahdusta vuodelle 2016 ennustaneet erehtyivät mutta, jos romahdus tulee vasta 2017, onko pörssinousua vuodelle 2016 ennustanut parempi ennustaja, jos hän ei osannut ennustaa romahdusta. Sellaisia asuntorahastoasiantuntijoita, jotka tietävät, miten rahasto-osuuksien yllättäen kasvavat lunastukset vaikuttavat asuntomarkkinoihin ei vielä mediassa juuri ole näkynyt. Johtuneeko tämä siitä, että toistaiseksi Suomessa on vain asiantuntijoita, jotka ovat kokeneet asuntorahastojen “perustamis- ja ostobuumia”, sellaista “kerrostalo päivässä” -kahmintaa? Vai ovatko todelliset asiantuntijat hiljaisuudessa kasvattamassa kassavarantojaan odottaen asuntorahastojen myyntiä, sellaista “myyn kerrostalon päivässä hinnalla millä hyvänsä” -buumia?
Asuntojen hinnat asuntosijoittajan kannalta
Ostin 2004 Helsingin Lauttasaaresta pienen yksiön sijoitusasunnoksi maksaen siitä 70 000 euroa. Pari kuukautta sitten samasta talosta myytiin vastaava asunto 180 000 eurolla. Oliko kyseessä loistava asuntosijoitus? Voinko ylpeillä asuntosijoittamisen osaamisellani tätä menestystarinaa esimerkkinä käyttäen? Kyseessä oli aloittelevan asuntosijoittajan tekemä huono sijoitus. Asunnon osto oli puhdas arvonnoususpekulointi, jossa kävi hyvin. Aloittelevana asuntosijoittajana en tajunnut tehneeni seuraavia virheitä:
- asunto tuotti negatiivista kassavirtaa eli rahaa lähti tililtäni vuosia joka kuukausi enemmän kuin sinne tuli – optimistisesti tätä voisi kuvata sijoitusasuntosäästämiseksi
- käytin 100 %:n velkavipua
- velka oli sidottu muuttuvaan lyhyeeseen korkoon ilman suojausta
- löin oman osallistumiseni laimin antamalla täyden palvelun valtakirjan vuokravälittäjälle
Ainoat asiat, joista olen hieman ylpeä oli, että olin näkevinäni vahvasti, että aikoinaan valmistuva Länsimetro lisäisi Lauttasaaren houkuttelevuutta ja perhekoon pienenemiselle ei loppua ollut näkyvissä. Asiaa helpotti myös se, että olin saanut vuokra-asunnon Lauttasaaresta 1997 yli sadan hakijan joukosta ja vuonna 2004 en ollut huomannut isoja asuntopoliittisia muutoksia, joilla tarjonnan ylittävälle pienten asuntojen kysynnälle olisi haettu jotain ratkaisua.
Keskustelupalstojen ja blogien perusteella vastaavia sijoituksia tehdään tänäkin päivänä. Itselläni oli 2004 hyväpalkkainen työ, käteistä ja isohko osakesalkku sekä velaton, sijoitusasuntoa paljon arvokkaampi omistusasunto turvaamassa spekulointini epäonnistumista. Nyt ollaan markkinatilanteessa, jossa sekä osakkeet että sijoitusasuntojen arvot ovat korkealla ennätysmatalien korkojen vallitessa. Takana on USA:n ennätyspitkä mutta ennätysmatala kasvun kausi. Sijoittajana neuvon tarkastelemaan tilannetta siten, että olettaa osakesalkulle 50 %:n romahduksen, asunnoille 10 %:n arvonalentumisen, 5 %:n korkotason ja potkut palkkatyöstä. Jos negatiivista kassavirtaa nyt tuottava asuntosijoitus ei olisi ongelma, asuntospekulointia voi jatkaa huoletta. Muuten keskittyisin asuntosijoittamistimintani uudelleen organisoimiseen aloittaen kassavirran positiivisuusvaatimuksesta sijoituskriteerinä. Mikäli olisin tehnyt negatiivisen kassavirran sijoituksia, kasvattaisin ainakin puskureita ja vähentäisin riskejä ennen seuraavaa sijoitusta. Arvonnousun jättäisin kokonaan pois kalkyylistani. Se olisi joskus toteutuessaan vain mukava tuoton lisäelementti.
Asuntosijoittajan korkospekulointi
Asuntosijoittajana olen harrastanut korko- tai inflaatiospekulointia jo vajaat kaksi vuotta. Tai itse asiassa olen spekuloinut koroilla jo vuosia. Tutkin joskus 12 ja 3 kuukauden euriborien korkokäyriä enkä löytänyt useamman vuoden ajalta kuin yhden ajankohdan, jossa hetkellisesti 3 kuukauden euribor oli käynyt hieman 12 kuukauden korkoa korkeammalla tasolla. Ottaessani kaikki uudet tulonhankkimislainat ja vaihtaen vanhat 12 kuukauden euriborlainat 3 kuukauden euribor-sidonnaisiin lainoihin, spekuloin kaikkien mediassa näkyvien asiantuntijoiden ja pankkineuvojien näkemyksiä vastaan. 12 kuukauden euribor korkokatolla tai lainaturvalla ainakin osittain höystettynä olisi ollut suositeltavin ratkaisu. Tämän vaihdantaoperaation loppumetreillä pankit tosin ryhtyivät kieltäytymään, asiantuntijoiden näkemyksiä mukaillen, myöntämästä vaihto-oikeutta 3 kuukauden euriboreihin. Syynä tähän tosin ei ollut minun suojelemiseni vaan se, että alkoi olemaan mahdollista, että 3 kuukauden euriborit lähestyisivät nollaa. Tämän tosin ei pitänyt olla mahdollista, koska hetkenä minä hyvänsä, siis asiantuntijoiden mukaan, keskuspankkien massiivisten toimenpiteiden piti kääntää Euroopan ja maailmantaloudet kasvuun, josta seuraisi tavoiteltu 2 %:n inflaatio ja korkojen kääntyminen nousuun. Tätä spekulointivaihetta tehdessäni tein säännöllisesti herkkyystarkastelua, miten pystyisin vastaamaan korkojen nousuun. Lisäksi suojasin lyhyet muuttuvat korkoni ostamalla Nordean osakkeita.
Blogiani pitkään lukeneet ovat jo tietoisia, että vajaat pari vuotta sitten aloitin uuden jakson korkospekuloinnissani. “Korot pysyvät matalalla vielä pitkään” -asiantuntijoiden määrän kasvu mediassa sai minut huolestuneeksi ja ryhdyin lukitsemaan edellisen korkospekulaationi voittoja eli siirryin pitkiin 10 vuoden kiinteisiin korkoihin sijoituslainoissani. Toimenpiteeni spekulatiivista luonnetta tosin himmentää se, että pankkini luokitteli minut “ammattimaiseksi asuntosijoittajaksi” eli siirryin matalan riskin hyvästä yksityisasiakkaasta yrityspuolen pikkuruiseksi korkeariskiseksi asiakkaaksi, jolloin pankki tarjosi silloin minulle 2,02 %:n kiinteäkorkoista tai vaihtoehtoisesti 2,00 %:n kokonaiskorkoista muuttuvan koron lainaa, jolloin päätin spekuloida ja valita 0,02 %-yksikön menettämisen uhallakin kiinteäkorkoisen lainan. Ryhdyin siis spekuloimaan tulevalla inflaatiolla. Toistaiseksi olen hieman tappiolla. Palataan asiaan 5 vuoden päästä.
Pienasuntosijoittajien keskustelupalstoilla käydään jatkuvasti pohdintaa siitä, kuinka alhaiseksi joku on onnistunut kilpailuttamaan 12 kuukauden euriboriin sidotun 20 tai 25 vuoden asuntosijoituslainan. 0,5-1,0 %-yksikköä kalliimpien kiinteäkorkoisten lainojen kalleutta hämmästellään ja niihin siirtymisen lykkäämistä perustellaan yleisesti “ei vielä kannata”-argumenteilla. “Koska sitten kannattaa” -näkemyksiä ei juuri esitetä. Itselleni 1 %:n kokonaiskoron ympärillä tai alapuolella pyörivät tulonhankkimislainat eivät ole vuosiin olleet mahdollisia vaan voin onnellisesti tehdä kiinteän koron päätöksiäni pienemmillä korkoeroilla.
Inflaatiospekulointi tarkoittaa siis sitä, että oletan korkotason nousevan seuraavan 5 vuoden aikana vähintään 1-2 %-yksikköä inflaation ollessa 2 %. Vuokrat voivat nousta pikkuhiljaa poliitikkojen säädellessä asuntomarkkinoita siten, että vuokra-asuntojen kysyntä pysyy tarjontaa suurempana kuten he ovat viimeiset 30 vuotta tehneet onnistuneesti. Mikäli he epäonnistuvat tässä tehtävässä ja vaurastuneet vuokralaiset kääntyvät massoittain omistusasuntojen ostajiksi, silloin arvonnoususpekulanteilla on varsinaiset kissanpäivät. Meidän kassavirtasijoittajienkaan ei tarvitse synkistellä asuntosalkun vakuusarvojen kivutessa uusiin ennätyksiin. Silloin myös sekä korkotaso että inflaatio ovat lähteneet reilumpaan nousuun. Kiinteäkorkoisten lainojen korkoja ja lyhennyksiä maksaisin inflatoituneilla euroilla ja joka vuosi tekisin pienen lisätuoton verrattuna siihen, että sijoituslainani olisivat muuttuvakorkoisia. Spekulointini epäonnistumisen turvaamiseksi olen myynyt vuosikausia hyvin osinkoa tuottaneet Nordean osakkeeni mukavalla kurssinousulla verrattuna finanssikriisin jälkeiseen kurssitasoon ja nämä eurot ovat nyt likvidivaroissani puskureina. Siis suojaamassa minua mahdolliselta deflaatiolta. Vai miten se nyt menikään… Joka tapauksessa nukun yöni paremmin.
Poliittinen spekulointi
Yksityishenkilönä minulla on kaikenlaisia näkemyksiä markkinataloudesta, oikeasta ja vasemmasta, liberaaliudesta ja konservatiivisuudesta, sääntelystä ja työmarkkinoista, asumistuesta ja kohtuuhintaisista asunnoista jne. Asuntosijoittajana pyrin kuitenkin aktiivisesti unohtamaan omat näkemykseni ja sopeuttamaan sijoitustoimintani vallitsevaan yhteiskuntajärjestykseen. Sijoittajat keskimäärin sopeutuvat muutoksiin poliitikkoja nopeammin. Tämän ymmärtävä sijoittaja löytää pääsääntöisesti markkinoilta aina mahdollisuuksia, kun unohtaa henkilökohtaiset näkemyksensä sijoitustoimintaa suunnitellessaan.
Tuore asuntoministeri Tiilikainen lähetti reilu viikko sitten terveiset asuntosijoittajille Yle:n välityksellä. Terveisten mukaan asuntosijoittajat eivät voi enää jatkossa luottaa siihen, että asumis- ja toimeentulotuen muodossa veronmaksajat kustantavat jatkuvat vuokrankorotukset jatkossakin. En henkilökohtaisesti tunne asuntoministeriä, joten en tiedä, perustuiko oheinen kommentti tietämättömyyteen asuntosijoittamisesta vai oliko se puhtaasti populistinen. Puhelinsoitot vaikkapa Kojamolle ja Suomen Vuokranantajille olisivat riittäneet ministerille saamaan käsityksen siitä, että vuokralaiset, jotka eivät itse maksa yhtään euroa omasta vuokrastaan, eivät pääsääntöisesti ole vapaarahoitteisilla vuokramarkkinoilla toimivien sijoittajien pääkohderyhmää hyviä vuokralaisia haettaessa. Kojamon Lumo-verkkokaupassa voi vuokrata asunnon maksamalla 1. kuukauden vuokran etukäteen. Prosessiin on rakennettu sekä luottotietojen että Kojamolle olevien vuokravelkojen tarkastukset ja vuokraus ei onnistu ilman näiden tietojen kunnossaoloa. Ei siis ihan toimeentulotukiasiakkaille kohdistettua toimintaa. Vuokrankorotustilastoihin tutustuminen olisi luonut ministerille nopeasti käsityksen siitä, että vuosikausia ns. “kohtuuhintaisiin asuntoihin” eli ARA-asuntoihin tehdyt vuokrankorotukset ovat olleet suurempia kuin vapaarahoitteisiin asuntoihin tehdyt vuokrankorotukset. Suomen Vuokranantajat olisivat osanneet kertoa, kuinka yksityiset asuntosijoittajat ovat maltillisimpia vuokrankorotuksissaan. Veronmaksajien roolista ARA-asuntojen kustantamisessa ministeri ei ole vielä tietääkseni lausunut mitään. Tämänkään asuntoministerin alkukommenteista ei voi siis päätellä, että asuntopolitiikassa olisi alkamassa faktoihin perustuva ajanjakso.
libera.fi:n toiminnanjohtaja Heikki Pursiainen ja VATT:n erikoistutkija Tuukka Saarimaa ovat ansiokkaasti vääntäneet tuhansia metrejä rautalankaa ns. kohtuuhintaisen asumisen tulonsiirroista ja tuista ja jopa niihin liittyvistä epäoikeudenmukaisuuksista. Myös vuokrasääntely on todettu huonoksi ratkaisuksi lukuisissa käytännön esimerkeissä ja tutkimuksissa ympäri maailmaa. Mikään määrä perusteluja ja tutkimuksia ei riitä vähentämään kohtuuhintaisen asumisen suosiota poliittisissa puheissa. Uusimpana muoti-ilmiönä on asumistukimenojen kasvun pistäminen asuntosijoittajien syyksi. Vuokrasääntelyn vuokralaisille vahinkoa aiheuttavista laajoista kansainvälisistä kokemuksista huolimatta sitäkin vaaditaan aina silloin tällöin joidenkin politiikkojen ja virkamiesten toimesta. Ruotsi tuntuu olevan kaukana, kun pitäisi hakea esimerkkiä sääntelyn huonoista vaikutuksista asuntomarkkinoille, vaikka kovia asuntojen hintoja ja ikuisia asuntolainoja kauhistellaankin. Suomessa on onnistuttu välttämään segregaation aiheuttamia ongelmia erinomaisesti mutta asumistukea leikkaamalla ja kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon tukirahoja lisäpanostamalla voidaan vielä onnistua näidenkin ongelmien kasvattamisessa.
Poliitikot tulevat todennäköisesti jatkossakin sotkemaan asuntomarkkinoita siten, että pitkällä tähtäimellä siitä kärsivät eniten vuokralaiset tai omistusasujat tai molemmat. Kokeneet sijoittavat sopeutuvat aina mutta valtavirran mukana kulkevat piensijoittajat eivät välttämättä niin hyvin. Välillä sopeutuminen tarkoittaa sitä, että sijoitustoiminta siirtyy toiseen omaisuuslajiin tai saman omaisuuslajin sisällä toiselle markkinalle. Asuntoministerin varoituksen johtaessa konkreettisiin toimenpiteisiin, tulisi niiden sijoittajien, jotka ovat rakentaneet sijoitustoimintansa toimeentulotukiasiakkaiden maksamien vuosittaisten vuokrankorotusten varaan, siis nyt olla varuillaan. Itse en tunne yhtään tällaista sijoittajaa. Mikäli olisin asumis- ja toimeentulotukea saava vuokralainen, olisin enemmän huolissani asumistilanteestani. Nekin vuokranantajat, jotka ovat tähän asti asuntojaan toimeentulotukea saaville vuokranneet, tiukentavat jo kriteerejään ministerin varoituksen seurauksena. Valtamedian suosikkiartikkeleita ovat pienen kauhuvuokralaisvähemmistön tuhoamat asunnot. Jutuissa kerrotaan aina, että vuokranantaja ei saanut vuokralaiselta oikeudessa euroakaan, kun lopulta kuukausien oikeustaistelun jälkeen sai varattoman vuokralaisen häädettyä tuhotusta asunnostaan. Mietiskellen seuraan, miten tällaiset poliitikkojen ja median jutut vaikuttavat varattomien toimeentulotukea saavien apua tarvitsevien kunnon ihmisten asumistilanteeseen. Oman asuntosijoitustoimintani suunnitteluun näillä ministerin varoituksilla ja median jutuilla ei ole vaikutusta.
Yhteenveto
Yksi hyvä keino toimia epävarmoissa markkinatilanteissa on seurata asuntosijoittajia, jotka ovat toimineet alalla pitkään kannattavasti ja pystyneet jatkamaan toimintaansa yli erilaisten kriisien. Jos sijoittajat “kahmivat kokonaisia kerrostaloja pääkaupunkiseudulla päivässä” mutta näiden juttujen yhteydessä ei mainita yhtään kokenutta sijoittajaa nimeltä vaan viitataan piensijoittajiin, kannattaa hetkeksi pysähtyä miettimään, miksi kokeneet konkarit eivät ole näiden kohteiden ostajien joukossa.
Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa ja ensi vuonnakin ehtii mukaan. Asuntosijoittaminen ei perustu ajatukseen, että nyt on ostettava, koska ensi vuonna hinnat ovat korkeammalla tai on liian myöhäistä. Se on spekulointia. Jatkan siis positiivisen kassavirran tärkeyden jankuttamista toivoen, että muutama lukija saisi herätyksen ja pysähtyisi miettimään, kuinka paljon negatiivista kassavirtaa itse sietää, jos maailma romahtaa.
Lisää samansuuntaisia ajatuksia vuoden 2016 joulukuulta “Asuntosijoittaminen ja Warren Buffett” -kirjoituksesta;
Rule number 1: Never lose money. Rule number 2: Never forget rule number 1
