Skip to content
Video

Miten asuntosijoituksen kassavirta lasketaan ja milloin se on tärkeää? #11

Miten asuntosijoituksen kassavirta lasketaan ja milloin se on tärkeää?

Tänä tiistaina vastataan kysymykseen, miten asuntosijoituksen kassavirta lasketaan ja milloin se on tärkeää.

Riippumatta siitä, onko sijoitusstrategiana osta ja pidä -asuntosijoittaminen vai flippaus tai painottaako asuntosijoittamisessa kuukausittaista tasaista tuottoa vai tähtääkö tulevaisuuden arvonnousuun, asuntosijoituksen tekemisen yksi ehdoton kivijalka on numerot ja niiden perusteella sijoituspäätösten tekeminen.

Käteisellä vuokra-asuntoja ostavalle vuokratuotto riittää tunnusluvuksi ja on itse asiassa sama kuin kassavirtatuotto, koska yhtälössä ei ole mukana velkavivun käytön aiheuttamia negatiivisia rahavirtoja.

Koska vuokratuotto tunnuslukuna ei huomioi velan käyttöä mitenkään, velkavivulla asuntosijjoittamista vauhdittavalle sijoittajalle kassavirtatuotto on oleellinen tunnusluku vuokratuoton lisäksi.

Lopuksi käydään läpi, mitä kassavirtatuotto tunnuslukuna ei huomioi tai kerro.

Tämän YouTube-videon sponsoroi ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennus:

Joonas Orava ja Olli Turunen: ”Asuntosijoittamisessa puhutaan kymmenientuhansien eurojen investoinnista. Osallistumalla verkkovalmennuksellemme saat tarvittavat tiedot ja työkalut sijoitusasunnon ostoon ja voit helposti parantaa sijoitustesi tuottoa tuhansia euroja, kun tiedät mistä, miten ja minkälainen sijoitusasunto kannattaa ostaa”

Tutustu ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennukseen tästä

Asuntosijoittajan kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE

Asuntosijoittajan kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE

Positiivinen kassavirta on tärkein sijoituskriteerini ja se tulee usein esille kirjoituksissani. Niissä esiintyy usein myös sana “kassavirtatuotto”, joka ei ole synonyymi “vuokratuotto”-sanalle vaan ne ovat eri tunnuslukuja. Lisäksi kirjoituksissani toistuvat usein fraasit “asuntosijoittamisen tuoton osatekijät” tai “asuntosijoittaminen on moniuloitteinen omaisuuslaji”. Tällä kertaa lisään soppaan “sijoitetun pääoman tuotto (ROI)”- ja “oman pääoman tuotto (ROE)”- tunnusluvut. Kirjoituksen tavoitteena on, että lopussa sakean sopan tilalla on kirkas keitto eli lukija on oppinut lisää näiden tunnuslukujen avulla, miten velkavipua käyttävän asuntosijoittajan tuotto muodostuu ja kuinka tärkeää on ymmärtää, miten pääoma toimii, jos haluaa kasvattaa asuntosijoitustoimintaansa ja parantuu sen kannattavuutta.

Kassavirta ja kassavirtatuotto-%

Kassavirta kertoo kaikkien sijoittajan tilille tulevien ja tililtä lähtevien todellisten maksusuoritusten erotuksen. Kassavirtatuotto-% on tietyn ajanjakson, tyypillisesti koko vuoden kassavirta suhteutettuna alkuperäiseen omaan sijoitettuun käteiseen rahaan. “Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina” -kirjoituksessa on käyty asiaa läpi perusteellisemmin.

Tämän kirjoituksen kannalta on oleellista sisäistää, että kassavirtaa laskettaessa lainanlyhennykset pienentävät kassavirtaa. Tämä luonnollisesti heikentää tunnuslukua, vaikka kassavirran ollessa positiivinen, toteutuu “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen perusfilosofia eli vuokrat kattavat lainapääoman lyhennykset ja tilille jää vielä sen lisäksi rahaa eli “positiivista kassavirtaa”. Lisäksi kassavirta ei huomioi mitenkään sijoituksen arvonmuutoksia.

Esimerkki 1. Asuntosijoittajan kassavirtatuotto

Asuntosijoittaja ostaa 100,000 euron asunnon käyttäen 70 %:n velkavipua, jolloin oma sijoitettu käteinen olisi 30,000 euroa mutta sijoittaja onnistuu ostamaan asunnon asuntosalkunrakentaja.fi kautta 10 %:n alennuksella eli oma käteinen onkin 20,000 euroa. 

Asunnon vuokra on 620 euroa/kk eli 7,440 euroa vuodessa ja sitä korotetaan 2 % vuodessa. Vastike on 110 euroa/kk, 1,320 euroa/vuosi.

70,000 euron velkaraha on 25-vuotinen tasalyhenteinen 2 %:n kiinteäkorkoinen laina eli laina lyhenee 2,800 euroa vuodessa korkokulujen ollessa ensimmäisenä vuonna 1,400 euroa. 

Kassavirta (ennen veroja) ensimmäisenä vuonna on täten 1,920 euroa (7,440-1,320-2,800-1,400) eli 160 euroa/kk. Ensimmäisen vuoden kassavirtatuotto on täten 1,920/20,000 = 9,6 %. 

Ilman mitään muita asuntosijoitustoimintaan kohdistettavia kuluja verot olisivat 1,416 euroa eli 118 euroa/kk ensimmäisenä vuonna. 

Asuntosijoittajan kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE

Viidentenä vuonna sijoittajan tilille jää siis 2,757 euroa, joka antaa 13,8 %:n käteistuoton sijoitetulle käteiselle. Mikäli ruokakaupan laskun maksaa puhtaasti sijoitustoiminnan tuotoilla, tämä on tärkeä tunnusluku.

Mikäli vuokrankorotuksia jätetään tekemättä tai vastike nousee, kassavirtatuotto heikkenee. Mikäli vuokrankorotukset tehdään ja vastike ei nouse eikä verosuunnittelukeinoja käytetä, verot nousevat joka vuosi vuokran noustessa ja korkojen määrän pienentyessä. Käytettäessä annuiteetti- tai kiinteä tasaerä -lainamuotoja, lyhennysten määrä on alussa pieni ja korkojen osuus suuri. Koska asunto ostettiin 10,000 euron alennuksella, velaton kauppahinta oli 90,000 euroa. Mikäli tätä lukua käytettäisiin pankissa vakuusarvon määrittelyssä markkinahinnan sijaan, olisi lainapääoma, lyhennykset ja korot pienempiä ja kassavirta isompi.

Sijoitetun pääoman (ROI) ja oman pääoman tuotto (ROE) asuntosijoittamisessa

Vuokratuoton ja kassavirtatuoton laskentakaavoista ja soveltamisen periaatteista vallitsee aika selkeä yleinen yhteisymmärrys. Kun siirrytään ROI:n ja ROE:n maailmaan, tällaista yhteisymmärrystä ei enää ole. Saman termin alla käytetään erilaisia laskentakaavoja mutta se ei tarkoita, että joku niistä olisi väärin ja olisi olemassa vain yksi oikea ajattelu- ja laskentatapa. Osakesijoittajat käyttävät usein näitä tunnuslukuja eri tavalla.

Minulle oleellisinta tunnuslukujen ja laskentakaavojen käytössä on, että ne tukevat ajattelua ja auttavat näin sijoitustoiminnan kehittämisessä. Kassavirta on oleellinen tunnusluku sijoitustoiminnassani mutta se ei huomioi lainanlyhennysten tuomaa arvonnousua eli vapautuvaa vakuusarvoa (nettovarallisuuden kasvua) eikä arvonmuutoksia (nettovarallisuuden kasvua/laskua), ja siksi käytän rinnalla ROI:ta ja ROE:ta.

Näissä molemmissa tunnusluvuissa viivan yläpuolella oleva luku (R = Return = tuotto) on sama. Se  muodostuu laskemalla yhteen kassavirta, lainanlyhennysten kerryttämä vapautunut vakuusarvo ja arvonmuutokset, joita voivat olla sekä taloyhtiön ja asunnon remonttien tuomat arvonnousut että markkina-arvon yleiset muutokset.

Koska moni asuntosijoittaja käyttää velkarahaa asuntosijoitustoiminnan kasvattamisessa, tuoton laskeminen omalle käteiselle on huomion painopisteenä. Siksi käytän ROI:n laskentakaavassa viivan alla olevana lukuna (I = Investment = sijoitettu pääoma) alkuperäistä oman sijoitetun käteisen lukua eli samaa lukua kuin kassavirtatuottoa laskettaessa. Positiivisen kassavirran ollessa ehdoton sijoituskriteerini minua ei primääristi kiinnosta koko pääoman tuotto vaan oman likvidin käteisen rahan tuotto. 

Esimerkki 2. Asuntosijoittajan sijoitetun pääoman tuotto ROI

Lukemisen helpottamiseksi olen kopioinut tähän kaikki esimerkin 1 tiedot ja täydentänyt tekstiä ja taulukkoa tiedoilla, jotta saadaan laskettua sijoitetun pääoman tuotto (ROI). Esimerkin 1 teksti on Italic:lla.

Asuntosijoittaja ostaa 100,000 euron asunnon käyttäen 70 %:n velkavipua, jolloin oma sijoitettu käteinen olisi 30,000 euroa mutta sijoittaja onnistuu ostamaan asunnon asuntosalkunrakentaja.fi kautta 10 %:n alennuksella eli oma käteinen onkin 20,000 euroa. 

Asunnon vuokra on 620 euroa/kk eli 7,440 euroa vuodessa ja sitä korotetaan 2 % vuodessa. Vastike on 110 euroa/kk, 1,320 euroa/vuosi.

70,000 euron velkaraha on 25-vuotinen tasalyhenteinen 2 %:n kiinteäkorkoinen laina eli laina lyhenee 2,800 euroa vuodessa korkokulujen ollessa ensimmäisenä vuonna 1,400 euroa. 

Kassavirta (ennen veroja) ensimmäisenä vuonna on täten 1,920 euroa (7,440-1,320-2,800-1,400) eli 160 euroa/kk. Ensimmäisen vuoden kassavirtatuotto on täten 1,920/20,000 = 9,6 %. 

Ilman mitään muita asuntosijoitustoimintaan kohdistettavia kuluja verot olisivat 1,416 euroa eli 118 euroa/kk ensimmäisenä vuonna. 

Asuntojen markkinahinnat nousevat keskimäärin 1,5 % vuodessa. Ensimmäisen vuoden päätteeksi asunnon markkinahinta on siis 101,500 euroa. Riippumatta siitä, kuinka paljon asuntosijoittaja on käyttänyt velkarahaa, hän saa markkina-arvonnousun 100 %:sti edukseen. Varoituksena sanana, että markkinahintojen laskiessa, tämä toimii päinvastoin.

Asuntosijoittajan kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE

Viidentenä vuonna sijoitetun oman käteisen eli 20,000 euron kokonaisvuosituotto on siis 35,7 %. Tasalyhenteistä lainaa käytettäessä vuosittainen lainanlyhennys on aina sama ja sen vuosittainen tuotto sijoitettuun omaan pääomaan 20,000 euroa pysyy samana joka vuosi ollen 14 %. Tasainen markkina-arvonnousu (huom. asia, johon ei voi omin teoin vaikuttaa) ja kassavirran paraneminen vuokrankorotusten myötä kasvattavat ROI:ta joka vuosi.

Lainanlyhennykset ja markkina-arvonnousu ovat excel-rahaa uudelleenrahoitukseen tai myyntiin asti kassavirran ollessa käteistä tilillä heti. Lainanlyhennysten tuoma arvonnousu on verovapaata (muttei verovähennyskelpoinen kulu) kuten myös markkina-arvonnousu, mikäli sijoittaja käyttää uudelleenrahoitusta. “Verot”-sarakkeessa oleva luku kasvaa, mikäli sijoittaja viidennen vuoden päätteeksi myy asunnon, jolloin myyntivoitosta menee veroa vuokratulon veron lisäksi. 

Oman pääoman tuottoa ROE:ta (E = Equity = oma pääoma) laskettaessa viivan yläpuolella käytän samaa lukua kuin ROI:ta laskettaessa mutta viivan alapuolella alkuperäisen käteisen sijaan käytän omaa päomaa, jota kasvattavat sekä lainanlyhennykset että markkina-arvojen yleinen nousu kuten myös taloyhtiön ja asunnon remontoinnilla saavutetut arvonnousut, joista 2 jälkimmäistä on esimerkissä jätetty yksinkertaistamisen vuoksi pois.

Esimerkki 3. Asuntosijoittajan oman pääoman tuotto ROE

Asuntosijoittaja ostaa 100,000 euron asunnon käyttäen 70 %:n velkavipua, jolloin oma sijoitettu käteinen olisi 30,000 euroa mutta sijoittaja onnistuu ostamaan asunnon asuntosalkunrakentaja.fi kautta 10 %:n alennuksella eli oma käteinen onkin 20,000 euroa. 

Asunnon vuokra on 620 euroa/kk eli 7,440 euroa vuodessa ja sitä korotetaan 2 % vuodessa. Vastike on 110 euroa/kk, 1,320 euroa/vuosi.

70,000 euron velkaraha on 25-vuotinen tasalyhenteinen 2 %:n kiinteäkorkoinen laina eli laina lyhenee 2,800 euroa vuodessa korkokulujen ollessa ensimmäisenä vuonna 1,400 euroa. 

Kassavirta (ennen veroja) ensimmäisenä vuonna on täten 1,920 euroa (7,440-1,320-2,800-1,400) eli 160 euroa/kk. Ensimmäisen vuoden kassavirtatuotto on täten 1,920/20,000 = 9,6 %. 

Ilman mitään muita asuntosijoitustoimintaan kohdistettavia kuluja verot olisivat 1,416 euroa eli 118 euroa/kk ensimmäisenä vuonna. 

Asuntojen markkinahinnat nousevat keskimäärin 1,5 % vuodessa. Ensimmäisen vuoden päätteeksi asunnon markkinahinta on siis 101,500 euroa. Riippumatta siitä, kuinka paljon asuntosijoittaja on käyttänyt velkarahaa, hän saa markkina-arvonnousun 100 %:sti edukseen. Varoituksena sanana, että markkinahintojen laskiessa, tämä toimii päinvastoin.

Asuntosijoittajan kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE

Viidentenä vuonna sijoituksessa kiinni oleva oma pääoma on kasvanut alun 20,000 euron käteissijoituksesta 41,728 euroon, joka on siis lainanlyhennysten ja markkina-arvojen yhteisvaikutus lisättynä alkuperäiseen omarahoitusosuuteen. Lisäksi sijoitus on generoinut joka vuosi kassavirtaa. Tämän kasvaneen oman pääoman kokonaisvuosituotto viidentenä vuonna on 17,1 %, mikä on edelleen erinomainen tuotto. Asuntosijoitustoimintaansa kasvattavan sijoittajan kannalta on oleellisen tärkeää huomata, että ensimmäisen vuoden ROE oli 25,6 % mutta laskee joka vuosi tasaisesti ja on viidentenä vuonna enää 17,1 % ja jatkaisi laskuaan, jos asialle ei tee mitään.

ROI näyttää, minkälaista kokonaistuottoa asuntosijoitus(salkku) tuo vuosittain alkuperäiseen käteissijoitukseen verrattuna kun taas ROE kertoo vastaavan tuottoluvun vuosien varrella kertyneeseen omaan pääomaan verrattuna.

Alkuperäinen lainapääoma 70,000 euroa on lyhentynyt 5 vuoden aikana 14,000 eurolla ollen enää 56,000 euroa. Saman 5 vuoden aikana markkina-arvo on noussut 106,136 euroon. Markkina-arvoon suhteutettuna alkuperäinen velkavipu-% 70 on laskenut alle 53 %:n. On aika käydä pankkiirin luona ja irroittaa kiviseiniin homehtumaan kasautuneet pääomat seuraavaan asuntosijoitussalkkua kasvattavaan sijoituskohteeseen ja nostaa ROE takaisin 25 %:n tasolle.

Käytännössä tämä tarkoittaa seuraavaa:

  • 5 vuoden aikana tehtyjä lainanlyhennyksiä vastaan voi ottaa saman määrän uutta lainaa eli yhteensä 14,000 euroa ilman veroseuraamuksia
  • 6,136 euron markkina-arvon nousua vastaan voi ottaa 70 % uutta lainaa eli 4,295 euroa myöskin ilman veroseuraamuksia
  • Lisäksi kaiken verosuunnittelun laiminlyöneellä sijoittajallakin on verojen jälkeistä kassavirtaa kertynyt yhteensä 3,975 euroa

Verojen jälkeinen yhteissumma on 22,270 euroa, jonka sijoitustoimintaansa kasvattava “osta ja pidä -asuntosijoittaja sijoittaa taas seuraavaan kohteeseen.

Kaikista oleellisin seikka ymmärtää on, että uudelleenrahoituksen jälkeen tililläni on 22,270 euroa likvidiä käteistä rahaa eli 

  • olen saanut kaikki 5 vuotta sitten sijoittamani käteiset 20,000 euroa takaisin tililleni
  • siellä on ylimääräiset 2,270 euroa käteistä
  • omistan 106,136 euron arvoisen sijoitusasunnon, joka generoi minulle tämän kirjoituksen mukaisia tuottoja seuraavankin 5 vuoden aikana
  • olen matkalla pankkiin hakemaan rahoitusta seuraavaan sijoitusasuntooni, joka generoi myös tämän kirjoituksen mukaisia tuottoja seuraavan 5 vuoden aikana. Velkavipu-%:ni palaa hetkellisesti 70 %:in mutta kääntyy laskuun, kun lainat lyhenevät joka kuukausi 

Yhteenveto

Pähkinä 1: Kuinka monta sijoitusasuntoa olen ostamassa seuraavan 5 vuoden kuluttua, kun olen matkalla pankkiin

Pähkinä 2: Kuinka suuri summa omaa, asuntosijoitustoiminnan ulkopuolelta tullutta käteistä rahaa alkuperäisen 20,000 euron sijoituksen lisäksi vaadittiin, jotta minulla oli 4 sijoitusasuntoa 10 vuoden kuluttua (huom. Pähkinä 2 sisältää vastauksen Pähkinään 1)

Asuntosijoitussalkun kasvattamisvauhtia voi nopeuttaa, jos sijoittaa lisäksi palkkatuloja, osinkotuloja tai muita varoja asuntojen ostamiseen esimerkkiä nopeammassa tahdissa. Jos 25 vuoden laina-ajan sijaan käyttää 15 vuoden laina-aikaa muuten samoilla oletuksilla, ROI ja ROE ovat suurin piirtein samalla tasolla mutta kassavirta on pienempi tai jopa negatiivinen. Muista myös, että 25 vuoden lainan voi maksaa takaisin nopeutetussa tahdissa mutta 15 vuoden lainan laina-aikaa ei voi sormia napsauttamalla pidentää. Erilaisia laskelmia pyörittämällä voi hahmottaa paremmin, miten kassavirtatuotto, ROI ja ROE käyttäytyvät, kun muuttujia muutetaan. Kaikki esimerkit on laskettu ilman rahan aika-arvon muutosta, joka tuo lisäelementin kaikkeen pohdintaan. Ja vastaus Pähkinään 2 on 0 euroa.

Suositeltavaa kirjallisuutta ja muita lähteitä (Amazon-linkit ovat affiliate -linkkejä eli niiden kautta tilaamalla tuet samalla Ostan Asuntoja -blogia):

Gary Keller: The Million Real Estate Investor (Paperback tai Audible audiobook Amazon.de) (Kindle Amazon.com)

Frank Gallinelli: What Every Real Estate Investor Needs t Know about Cash Flow (Paperback Amazon.de) (Kindle Amazon.com)

How to Calculate Return on Investment (ROI) for Real Estate Investments

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennus:

Osta,vuokraa, vaurastu -verkkovalmennus

Joonas Orava ja Olli Turunen: ”Asuntosijoittamisessa puhutaan kymmenientuhansien eurojen investoinnista. Osallistumalla verkkovalmennuksellemme saat tarvittavat tiedot ja työkalut sijoitusasunnon ostoon ja voit helposti parantaa sijoitustesi tuottoa tuhansia euroja, kun tiedät mistä, miten ja minkälainen sijoitusasunto kannattaa ostaa”

Tutustu ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennukseen tästä

Video

Miten toimia, kun ostaa sijoitusasunnon vuokrattuna?

Miten toimia, kun ostaa sijoitusasunnon vuokrattuna

Tällä kertaa vastaan kysymykseen, miten toimia, kun ostaa sijoitusasunnon vuokrattuna.

Jos ostaa sijoitusasunnon vuokrattuna, siirtyy voimassa oleva vuokrasopimus sellaisenaan huoneiston uudelle omistajalle. Uudella vuokranantajalla ei ole oikeutta eikä velvollisuutta tehdä uutta vuokrasopimusta. Tästä syystä tarjouksen teon yhteydessä tulee markkinoiden, taloyhtiön ja asunnon lisäksi analysoida vuokralainen ja vuokrasopimus.

Analysoimalla vuokralainen ja vuokrasopimus tarjouksen tekovaiheessa, voidaan poistaa valtaosa vuokrattuna ostamisen uhista ja jäljelle jää paljon enemmän mahdollisuuksia, joita käyn läpi videon lopussa.

Tämän YouTube-videon sponsoroi ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennus:

Joonas Orava ja Olli Turunen: ”Asuntosijoittamisessa puhutaan kymmenientuhansien eurojen investoinnista. Osallistumalla verkkovalmennuksellemme saat tarvittavat tiedot ja työkalut sijoitusasunnon ostoon ja voit helposti parantaa sijoitustesi tuottoa tuhansia euroja, kun tiedät mistä, miten ja minkälainen sijoitusasunto kannattaa ostaa”

Tutustu ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennukseen tästä

Vuokranantaja – tee nämä 5 asiaa ennen ensimmäisen vuokrasopimuksen allekirjoittamista

Vuokranantaja - tee nämä 5 asiaa ennen ensimmäisen vuokrasopimuksen allekirjoittamista

Viime viikolla kirjoitin ”Menestyvän vuokranantajan 10 ominaisuutta” -kirjoituksen. ”Osta ja pidä”-auntosijoittamisen ja vuokranantajana toimimisen aloittamista suunnittelevalle siinä voi olla aika paljon sulateltavaa ja joillekin matka voi tuntua liiankin pitkältä. Tässä kirjoituksessa käyn läpi vaihetta, jossa ensimmäisen sijoitusasunnon kauppakirja on juuri allekirjoitettu mutta ”annetaan vuokralle” -ilmoituksen enteriä ei ole vielä painettu. Monilla paikkakunnilla hyvällä paikalla sijaitsevan hyvän vuokrakodin kohdalla enterin painamisen ja ensimmäisen puhelinsoiton välillä voi olla aikaa vain minuutteja tai tunteja, jolloin moni asia pitäisi olla jo mietittynä ja valmiina, jotta vuokranantajana toimiminen lähtee hyvin käyntiin. Olen pyrkinyt huomioimaan tässä asioita, jotka kannattaisi tehdä ennen kuin allekirjoittaa ensimmäistä vuokrasopimusta vuokranantajana. Asiat ovat linjassa joidenkin edellisen kirjoituksen 10 ominaisuuden kanssa ja auttavat heti menestyksen polulle.

1. Sijoitusasunnon vakuutus

Normaali käytäntö asuntoa vuokratessa on edellyttää vuokrasopimuksessa, että vuokralainen ottaa ja pitää voimassa koko vuokrasuhteen ajan laajan kotivakuutuksen vastuuvakuutusosineen. Vuokrasuhteen alussa tämä varmistetaan siten, että asunnon avaimien luovuttamisen edellytyksenä on todistus kotivakuutuksen ottamisesta. Sen jälkeen voi vaatia, että todistus vakuutusmaksun maksamisesta esitetään vuosittain. Vastuuvakuutus korvaa vuokralaisen huolimattomuudellaan vuokranantajan omaisuudelle aiheuttamat vahingot.

Kun sijoitusasuntoja on yksi tai vain muutama, erityisesti silloin vuokranantajan kannattaa vakavasti harkita sijoitusasuntonsa vakuuttamista itse. Vuokranantajan vakuutus kattaa ne osat, jotka kuuluvat vuokranantajan kunnossapitovastuulle. Mikäli vuokralaisella ei olisikaan voimassa olevaa kotivakuutusta, korvaa tämä vakuutus myös vuokralaisen huolimattomuudellaan vuokranantajalle aiheuttamia vahinkoja. Vakuutusturvaan voi kuulua myös vuokratulon keskeytysturva ja/tai oikeusturvavakuutus riitojen varalle. Vakuutusehdot kannattaa lukea tarkkaan, sillä vakuutuksen ottaminen ei riitä perusteluksi tinkiä vuokralaisen valintakriteereistä tai laiminlyödä vuokralaisvalintaprosessi.

Vakuutusmaksu on kustannus, jonka järkevyyttä tulee arvioida mahdollisen ison vahingon kustannusta vastaan. Kun asuntoja on paljon, kaikkien asuntojen vakuuttaminen voi nostaa vakuutusmaksut niin korkeaksi, ettei se ole enää järkevää ja vahinko yhdessä asunnossa tuo vain pienen loven kokonaisvuokratuloon, kun taas yhden asunnon salkussa vuokratulo voi tippua 100 % vahingon korjauksen ajaksi. Vakuutusmaksu on vuokratulosta verovähennyskelpoinen kulu.

2. Vuokranantajan pankkitilit ja vuokralaisen vakuuden säilyttäminen

Vaikka pankkitili kuullostaa hyvin triviaalilta asialta, kannattaa silti miettiä, miten vuokraustoimintaan liittyviä tilille tulevia ja sieltä lähteviä maksuja hallinnoi. Toisille ei tuota vaikeuksia hallita yhtä tiliä, jossa kaikki omat tulot ja menot ovat sulassa sovussa vuokraukseen liittyvien tulojen ja menojen kanssa. Joku taas kokee, että vuokraustoiminnalle avattu oma pankkitili helpottaa rahavirtojen hallintaa. Tilille tulee säännöllisesti vuokria ja sieltä lähtee lainan korkoja, lyhennyksiä ja lainanhoitomaksuja sekä vastikkeita. Tämä päätös kannattaa tehdä heti sijoitusasunnon ostamisen yhteydessä ennen vuokrauksen aloittamista.

Pankkitilin avaamisen yhteydessä tulee päättää myös, miten haluaa vuokralaisen tallettamaa vakuutta käsitellä. Vakuus on säilytettävä siten, että se on erotettavissa vuokranantajan muusta omaisuudesta. Toisaalta vakuuden ideana on, että se on vuokranantajan hallussa koko vuokrasopimuksen keston ajan. Mikäli vuokralaisen vakuus on rahaa, silloin pitää päättää, tallettaako vuokralainen vakuuden vuokranantajan tilille vai käytetäänkö pankkitalletustodistusta. Vuokranantajan kannalta raha vuokranantajan pankkitilillä on helpoin hallita. Vakuutena voi olla myös toisen henkilön myöntämä takaus tai Kelan myöntämä vakuustodistus. Aloittelevan vuokranantajan tulee ymmärtää, että vakuuden toimittaminen tulee aina varmistaa ennen avainten luovutusta.

3. Vuokranantajan sopimuspohjat ja lomakkeet

Kaikista tärkein vuokranantajan dokumentti on vuokrasopimus, joita on pääsääntöisesti kahdentyyppisiä; toistaiseksi voimassaolevia ja määräaikaisia. Hybridi, jossa määräaikainen ja toistaiseksi voimassaoleva sopimus on yhdistetty yhdeksi sopimukseksi siten, että alussa olevan määräaikaisen jakson jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassaolevana, ei ole suositeltava, koska siinä on riskinä, että se tulkitaan oikeusistuimissa toistaiseksi voimassaolevaksi heti. Kannattaa siis tehdä vain määräaikainen sopimus, mikäli haluaa hyödyntää määräaikaisen sopimuksen etuja. Jos sen jälkeen haluaa käyttää toistaiseksi voimassaolevaa sopimusta, kannattaa tehdä uusi sopimus määräaikaisen sopimuksen päättymisen lähestyessä.

Hyvän ja kattavan vuokrasopimuspohjan hankkiminen on ehdottomasti kannattavaa. Vuokrasopimuspohjaa laadittaessa tai hankittaessa kannattaa selvittää itselleen ainakin seuraavat asiat, jotka tulee käydä myös ensimmäisen vuokralaisen kanssa yhdessä läpi:

  • vuokrasopimustyyppi ja sen vaikutus vuokra-aikaan
  • vakuus (ei vuokravakuus eikä takuuvuokra) ja mihin sitä voidaan käyttää ja mihin ei ja miten se palautuu vuokralaiselle
  • ehdot avainten luovuttamiselle
  • vuokrasopimuksen irtisanominen ja irtisanomisajan laskeminen sekä mahdolliset sopimussakkoehdot
  • muuttopäivä
  • vuokrankorotusehto ja miten siitä ilmoitetaan vuokralaiselle
  • vuokran maksuajankohta, menettelyt mahdollisen poikkeamatarpeen yhteydessä ja muistutusmaksun ja viivästyskoron määrittyminen

Lisäksi sopimukseen kannattaa määritellä ehtoja esimerkiksi lemmikkien, tupakoinnin, taulujen kiinnittämisen, reikien poraamisen ja remontoinnin suhteen.

Aiheeseen liittyvä kirjoitus: Vuokrasopimuksen lukuopas – 6 yleisintä epäselvyyttä

Varsinaisista lomakkeista tärkein alkuvaiheessa on asunnon luovutustarkastuslomake, jossa kirjataan asunnon pintojen ja kodinkoneiden kunto vuokrasuhteen alkaessa. Valokuvat ja videot ovat hyvä keino täydentää dokumentaatiota.

4. Vuokranantajan toimintamanuaali

”Menestyvän vuokranantajan 10 ominaisuutta” -kirjoituksessa puhutaan vuokranantajana toimimisen olevan liiketoimintaa, jonka toimintamalleja kehitetään ja dokumentoidaan jatkuvasti. Tähän pääsee helpoimmalla, kun sen aloittaa heti ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisen yhteydessä.

Ensimmäiseksi kannattaa tehdä päätös siitä, onko dokumentaatio analoogisessa vai digitaalisessa muodossa. Itse olen vankka digitalisaation puolestapuhuja ja koko vuokraustoimintani dokumentaatio on digitaalisessa muodossa pilvessä saatavilla kaikilla päätelaitteilla mobiilisti ajasta ja paikasta riippumatta.

Aiheeseen liittyvä kirjoitus: Teknologian hyödyntäminen asuntosijoitustoiminnassani

Toimintamanuaalin sisältö voisi alkuvaiheessa koostua seuraavista elementeistä:

Vuokraustoiminnan tarkoitus, tehtävä, näkymä ja periaatteet

Alussa on hyvä kirkastaa itselleen, miksi aloittaa toimimaan vuokranantajana (esimerkiksi taloudellinen riippumattomuus 15 vuoden kuluttua), minkälaista vuokraustoimintaa tulee harjoittamaan (3h+k perheasuntoja pääkaupunkiseudun ympäristökunnissa), millä tasolla vuokraustoiminta on 5 tai 10 vuoden päästä (10 kolmiota, vuokrausaste 98 %) ja minkälaisia periaatteita noudattaa vuokraustoiminnassa (lapsiystävällisyys on vuokraustoimintamme kulmakivi ja kehitämme ja tarjoamme lapsiin liittyviä oheispalveluja itse ja luotettavien yhteistyökumppanien kanssa).

Aiheeseen liittyvä kirjoitus:: Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen

Nämä ovat kaikki asioita, jotka tulevat vuokraustoiminnan aikana muuttumaan, tarkentumaan ja kehittymään mutta suosittelen, että ihan alkuun miettii ne kertaalleen läpi ja kirjoittaa ylös.

Asunnon ja taloyhtiön tiedot

Kaupanteon yhteydessä saadut dokumentit (kauppakirja, isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, kopio osakekirjasta, viimeisen yhtiökokouksen materiaali, vastike- ja muut maksutiedot, varainsiirtoveroilmoitus) kannattaa kerätä yhteen paikkaan, josta ne löytyy helposti, kun ensimmäisen “annetaan vuokralle” -ilmoituksen tekemiseen tarvitaan tietoja. Mikäli asunnon myynti-ilmoituksessa on ollut hyvät valokuvat, kannattaa pyytää ne kaupanteon yhteydessä.

Vuokralaisen valintakriteerit, vuokralaiskandidaatin esikartoitus, vuokralaiskandidaatin haastattelu ja vuokralaisvalinta

Aikaisemmin jo erikseen mainitut sopimuspohjat ja asunnon luovutustarkastuslomake ovat osa toimintamanuaalia. Näitä täydentämään tulisi miettiä ensin kriteerit, joiden pohjalta vuokralainen valitaan. Vuokranantajaa kiinnostaa pääasiassa kaksi asiaa; vuokralaisen kyky maksaa vuokraa ja halu pitää kodistaan hyvää huolta. Useimmilla vuokranantajille kriteerit ovat kuitenkin tarkemmin määritelty. Kriteereitä voivat olla vuokra-ajan minimipituus tai vaihtoehtoisesti esimerkiksi opiskelijoille vuokraamiseen erikoistuneilla määräaikaisuus. Vuokranmaksukykyyn, luottotietoihin, kotivakuutuskelpoisuuteen, tupakointiin ja lemmikeihin liittyvät kriteerit ovat myös yleisiä. Nämä tulisi määrittää etukäteen, jotta ne voi jo “annetaan vuokralle”-ilmoituksessa kertoa, jolloin karsitaan turhia yhteydenottoja vuokralaiskandidaateilta, jotka eivät täytä kriteerejä.

Vuokralaiskandidaatin esikartoitusprosessi edeltää haastatteluprosessia. Prosessit eivät ole mitään monimutkaisia kaavioita vaan yksinkertaisia kuvauksia, joilla varmistetaan, että jokaisen kandidaatin kohdalla edetään samalla tavalla eikä unohdeta kartoittaa tai kysyä joitain asioita. Avoimia näyttöjä järjestävän vuokranantajan prosessit näyttävät erilaisilta kuin yksityisnäyttöjä käyttävän prosessit.

Vuokralaisen valintaprosessi täydentää esikartoitus- ja haastatteluprosesseja ja sen tavoitteena on varmistua, että esikartoitus- ja haastatteluprosessien kautta seuloutunut kandidaatti on sellainen, mitä hän on itsestään kertonut ja täyttää valintakriteerit. Valintaprosessin loppuvaiheessa, ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista, tarkastetaan luottotiedot, palkka-/opiskelutodistukset ja suositukset.

Paras yksittäinen lähde sopimuspohjien sekä ylläkuvattujen dokumenttien ja prosessien kehittämiselle on Suomen Vuokranantajat -sivuston Vuokraus-osiossa, jossa osa tiedoista on vapaasti saatavilla ja osa edellyttää jäseneksi liittymistä.

5. Vuokranantajan tulo- ja kuluseuranta

Tulo- ja kuluseuranta kannattaa myös rakentaa heti vuokraustoiminnan alkuun, jolloin se on helpointa, kun asuntoja ja tulonhankkimislainoja on yksi kappale. Excel-, Numbers- tai Google Sheets ovat esimerkkejä, joilla voi taulukot luoda. Taulukkolaskennan perusteet eivät ole monimutkaisia ja yksi oma vuokra-asunto toimii hyvin kimmokkeena opiskella perusteet vaikkapa YouTubesta, jos niitä ei osaa. Vaikka valmiita vuokranantajan seurantataulukoita on saatavilla, suosittelen oman taulukon tekemistä. Näin vuokratuoton ja kassavirran laskentakaavat ja -logiikat aukeavat helpommin. Valmis pohja löytyy vaikkapa tämän kirjoituksen sponsorin valmennuspaketista.

Yhteenveto

Kun vielä lisää alussa mainitut vakuutusehdot ja -kirjan sekä pankkitiedot ja tulonhankkimislainadokumentit osaksi toimintamanuaalia, aloitteleva ensimmäistä vuokrasopimustaan allekirjoittava vuokranantaja on ottanut pitkän askeleen liiketoimintalähtöistä polkua pitkin harrastelijamaisen sinkoilun sijaan. Näin vuokranantajan ura lähtee varmemmin käyntiin siten, että se myös tukee asuntosijoitustoiminnalle asetettujen tavoitteiden toteutumista.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennus:

Osta,vuokraa, vaurastu -verkkovalmennus

Joonas Orava ja Olli Turunen: ”Asuntosijoittamisessa puhutaan kymmenientuhansien eurojen investoinnista. Osallistumalla verkkovalmennuksellemme saat tarvittavat tiedot ja työkalut sijoitusasunnon ostoon ja voit helposti parantaa sijoitustesi tuottoa tuhansia euroja, kun tiedät mistä, miten ja minkälainen sijoitusasunto kannattaa ostaa”

Tutustu ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennukseen tästä

Video

Miksi käytät asuntosijoitustoiminnassasi tasalyhenteisiä lainoja? #9

Miksi käytät tasalyhenteisiä lainoja asuntosijoitustoiminnassasi?

 

Tällä kertaa vastaan kysymykseen, ”miksi käytät tasalyhenteisiä lainoja asuntosijoitustoiminnassasi”.

Tasalyhenteisessä lainassa laina lyhenee samalla summalla joka kuukausi. Tasalyhenteistä lainaa käyttäen pääoma pysyy jatkuvasti kierrossa ja tiedän tarkkaan, kuinka paljon lainat lyhenevät ja vakuusarvoa vapautuu joka kuukausi ja vuosi. Kun lisäksi lähes 95% lainoistani on sidottu vähintään 10 vuoden kiinteään korkoon, tiedän lyhennysten lisäksi myös korkojen määrän kuukausitasolla vähintään 10 vuotta eteenpäin. Tasalyhenteinen laina kiinteällä korolla tuo mielestäni parhaan ennakoitavuuden asuntosijoitustoimintani suunnitteluun.

 

Tämän YouTube-videon sponsoroi ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennus:

Joonas Orava ja Olli Turunen: ”Asuntosijoittamisessa puhutaan kymmenientuhansien eurojen investoinnista. Osallistumalla verkkovalmennuksellemme saat tarvittavat tiedot ja työkalut sijoitusasunnon ostoon ja voit helposti parantaa sijoitustesi tuottoa tuhansia euroja, kun tiedät mistä, miten ja minkälainen sijoitusasunto kannattaa ostaa”

 

Tutustu ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennukseen tästä

Menestyvän vuokranantajan 10 ominaisuutta

Menestyvän vuokranantajan 10 ominaisuutta

Viime viikolla arvioin “Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennuksen ja annoin plussaa siitä, että vuokranantajana toimimista ei oltu unohdettu valmennuksessa. Kun sijoitusstrategia on päätetty, sijoituskriteerien mukainen kohde löytynyt, rahoitus neuvoteltu ja sijoitusasunto hankittu, remontit tehty ja ihan tavallinen vuokralainen löytynyt, alkaa asuntosijoittamiseen oleellisena osana kuuluva arki eli vuokranantajana toimiminen. 

Tässä kirjoituksessa käyn läpi menestyvän vuokranantajan ominaisuuksia. Koska asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä sijoitustoimintaa, ominaisuuksien tarkastelua teen kannattavuuden ylläpidon ja parantamisen kannalta. Tämä poissulkee ominaisuuksia, kuten hyväntekeväisyyteen taipuvaisuus ja helposti ystävystyvä, tarkastelun ulkopuolelle, vaikka ne muuten ovatkin hienoja ominaisuuksia. Jonkun DNA voi yksinkertaisesti olla sellainen, että vuokranantajana toimiminen on täysin luonteenvastaista. Silloin kannattaa ulkoistaa vuokraustoiminta tai keskittyä muihin sijoitusmuotoihin. Yleensä näitäkin ominaisuuksia voi kuitenkin kehittää.

1. Menestyvä vuokranantaja lähestyy vuokranantajana toimimista liiketoimintana

Olen ajatellut, että teorian mukaisesti on kahdenlaisia vuokranantajia; niitä, jotka suunnittelevat ensimmäisen sijoitusasunnon ostamista ja niitä, jotka kasvattavat sijoitusasuntosalkkuaan suunnitelmallisesti. Minulle on aivosoluteknisesti vaikeaa hahmottaa tilannetta, että omistaa yhden sijoitusasunnon vuosikausia eikä huomaa, kuinka hyvästä sijoitusmuodosta on kysymys, jolloin luonnollisesti pyrkisi kasvattamaan toimintaansa. Vastakohtaisesti muutaman vuoden aikana tulisi huomata, että suora “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei sovellu itselle, jolloin se ainoa sijoitusasunto menisi myyntiin, ja taas oltaisiin oman teoriamaailmani mukaisessa tasapainotilassa. Suomessa kuitenkin on tilanne, jossa valtaosalla yksityisistä vuokranantajista on yksi tai kaksi sijoitusasuntoa vuodesta, jopa vuosikymmenestä toiseen ja monella asunnot ovat lisäksi velattomia. “Tää on tällanen harrastus” on monen selitys.

Vuokranantajana liiketoimintalähtöisesti toimiva tähtää usein tilanteeseen, jossa hän saavuttaa taloudellisen riippumattomuuden paljon ennen ns. eläkeikää. Taloudellinen riippumattomuus ei suinkaan tarkoita sitä, että jäädään vuokratulojen turvin kotisohvalle 35-vuotiaana katsomaan iltapäivällä tv-uusintoja vaan sitä, että on mahdollisuus tehdä asioita, joista pitää ilman, että täytyy rahan ansaitsemisen takia tehdä töitä, joista ei nauti. Jollekin tämä voi myös tarkoittaa rakastamassaan palkkatyössä jatkamista ilman taloudellisia paineita. Mikäli asuntosijoittaminen ja vuokranantajana toimiminen on vain keino taloudellisen vapauden saavuttamiselle, toiminta täytyy rakentaa siten, että oma vapaa-aika maksimoituu ja talous on varmalla pohjalla, joita harrastelijamaiset virheet eivät toistuvasti vie tai horjuta.

2. Menestyvä vuokranantaja kehittää systemaattisia toimintamalleja toistuviin rutiineihin

Mitä enemmän vuokralaisia on sitä järjestelmällisempi tulee vuokranantajan olla. Sekä ajankäytöllä että kaikkien asioiden muistamisella on vaikutusta vuokraustoiminnan kannattavuuteen. Rutiinien tehokas hoitaminen vapauttaa aikaa muihin sijoitustoimintaan liittyviin aktiviteetteihin kuten ostokohteiden etsimiseen tai rahoitusneuvotteluihin. Vuokrankorotusten tai verotuksessa vähennettävien kulujen unohtamisella on välitön vaikutus kannattavuuteen.

Vuokranantajan kannattaa luoda itselleen järjestelmä, jonka avulla hallitaan systemaattisesti esimerkiksi seuraavia asioita:

  • asunnon perustiedot veroilmoituksen täyttöä varten
  • isännöitsijän ja huoltoyhtiön tiedot yhteydenottoja varten
  • saunavuorojen, autopaikkojen, pesulatilojen jne. maksutiedot vuokralaisten kysymyksiä varten
  • vuokrasopimuspohjat ja allekirjoitetut vuokrasopimukset
  • yhtiökokousmateriaalit
  • vuokra- ja vastikemaksuseuranta
  • vuokrankorotusajankohdat
  • suunnitelma asuntojen tarkistuskäynneistä ja vuokrankorotuksista
  • verovähennyskelpoiset asuntokohtaiset kulut ja asuntosijoittamisen yleiskulut
  • asuntojen valokuvat ja pohjapiirustukset 

Itselläni kaikki tämä on sähköisessä muodossa pilveen tallennettuna, jotta pääsen tietoon käsiksi ajasta, paikasta ja päätelaitteesta riippumatta. Verkkopankit ja niiden mobiiliapplikaatiot, taulukkolaskelmat ja Evernote ovat tärkeimmät välineeni tiedon päivittämisessä ja tallentamisessa.

Toimintamallit kannattaa dokumentoida. Alkuun asiaa voi lähestyä siten, että itse lopputuloksena syntyvä yksittäisen toiminnon kuvaava dokumentti ei ole tärkeä vaan se mietintä, mikä liittyy siihen, että dokumentti ylipäätään syntyy. Esimerkiksi “vuokralaiskandidaatin haastatteluprosessi” -dokumentin luomisprosessi auttaa varmistamaan, että jokaisessa haastattelussa tulee kysyttyä samat tärkeät kysymykset. Harrastelijalle tämän puuttuminen konkretisoituu esimerkiksi silloin, kun pariskunnan yhteiseksi lisäeläketurvaksi hankittujen sijoitusasuntojen vuokrausta yksin hoitanut puoliso ei jostain syystä pystykään hoitamaan asioita, jolloin toiselle puoliskolle lisäturva muuttuukin lisästressiksi. Kun prosessit on dokumentoitu, myös niiden hoitamisen ulkoistaminen työntekijälle tai kolmannelle osapuolelle onnistuu paljon helpommin.

3. Menestyvä vuokranantaja pitää asunnoista ja asuntomarkkinoiden seuraamisesta

Asuntomarkkinat ovat paikallisia. Muutaman kaupunginosan asuntoja ja taloyhtiöitä seuraamalla voi tulla kiinteistönvälittäjääkin paremmaksi paikallisasiantuntijaksi. Vuokranantajan tulee seurata oman markkinansa vuokrakehitystä ja vuokraustilannetta. Vuokralaisen vaihtuessa on mahdollista tehdä kunnon vuokrankorotus, mikäli markkinavuokrat sen sallivat. Vastaavasti suuri tarjolla olevien vuokra-asuntojen määrä voi vaatia vuokratason tiputtamista tai muita toimenpiteitä, jotta hyvä vuokrattavuus ja/tai korkea vuokrataso on mahdollista saavuttaa.

Julkiset palvelut, kuten liikenne, kirjasto, uimahalli tai puisto vaikuttavat asunnon vuokrattavuuteen. Tulevaisuuden trendejä haistavat vuokranantajat pääsevät nauttimaan sekä asunnon arvon- että vuokratason nousuista. Erilaisiin aluekehityssuunnitelmiin tutustuminen voi antaa viitteitä alueen suosion kasvusta. Kuskittomien autojen ollessa arkipäivää 10 (?) vuoden kuluttua, 20 vuoden sijoituslainan maksuajasta voi olla puolet jäljellä ja kenties “sijainti, sijainti, sijainti” eivät olekaan enää asuntomarkkinoiden 3 tärkeintä sääntöä.

4. Menestyvä vuokranantaja pitää numerot järjestyksessä

Tätä kirjoitettaessa jätin juuri veroilmoituksen, jolloin liiketoiminnan kaikkien rahavirtojen ja niihin liittyvien tositteiden hallinnan merkitys konkretisoituu.

Vuokratulojen hallinta on suhteellisen suoraviivaista, kun vuokrasopimuksessa määritellyn vuokran saapumista tilille on helppo seurata nykypäivän mobiiliappien avulla, joihin kirjautuminen onnistuu hetkessä vaikkapa sormenjäljellä. Vuokrankorotusten muistaminen, tekeminen ja huomioiminen seurannassa vaatii vähän enemmän systematiikkaa. Vakuudet, pidätykset vakuuksista, tilapäiset vuokranalennukset, sopimussakot, vesimaksut sekä autopaikka- ja saunamaksut ovat kaikki lukuja, jotka menestyvällä vuokranantajalla on systemaattisesti hallinnassa. 

Menojen hallinta vastikkeiden osalta on vieläkin suoraviivaisempaa, kun e-lasku alkaa olla käytössä kaikissa taloyhtiöissä. Kaikkien yksittäisten kertaluontoisten vuokraustoimintaan liittyvien kulujen tunnistaminen, kuittien ja laskujen tallentaminen sekä päiväkirjamerkintöjen pitäminen kuuluu menestyvän vuokranantajan rutiineihin. Harrastelijamaisesti toimiva vuokranantaja jättää liian usein vähennyskelpoisia kuluja vähentämättä ja lahjoittaa näin osan tuotostaan verottajalle.

Numerot pitää käydä läpi kerran kuussa vuodesta toiseen. Toiminnan kehittämiseksi niitä tulisi säännöllisesti verrata alkuperäiseen laskelmaan, jonka perusteella sijoitusasunto tuli ostettua. Peruskoulun matematiikan taidoilla pystyy laskemaan kassavirran, jonka perusteella näkee, kuinka paljon tilille jää joka kuukausi ja paljonko pitää laittaa sivuun mahdollisten verojen ja yllättävien korjausten maksua varten.

5. Menestyvä vuokranantaja on tiukka mutta reilu, kykenee samaistumaan mutta pystyy pitämään tunteet erillään vuokraustoiminnasta

Ammattimainen vuokralaishuijari tuntuu löytävän keskimääräistä useammin harrastelijamaisen ja hyväntekeväisyyteen taipuvaisen vuokranantajan. Tavallisen kunnon vuokralaisenkin kanssa paras käyttäytymistapa on antaa ammattimainen vaikutelma, johon kuuluu järjestelmällisyys, luotettavuus ja reiluus. Kohtelias ja ystävällinen ovat hyviä luonteenpiirteitä mutta mukava ja kaverillinen eivät. Liian mukava vuokranantaja on sellainen, joka ei reagoi myöhästyneeseen vuokranmaksuun, antaa vuokralaisen kissan kasvattaa perhettään ja avaa vuokralaiselle piikin paikalliseen maalikauppaan, josta vuokralainen voi valita haluamansa seinävärin, jolla maalaa koko asunnon. Hyväntekeväisyyteen taipuvainen vuokranantaja on sellainen, joka luovuttaa asunnon avaimet ennen vakuuden toimittamista, koska uusi vuokralainen tarvitsee asunnon heti lauantaina ja pankki aukeaa vasta maanantaina, josta hänen pitää noutaa käteistä ja uusia luottokortti, koska puhelin ja kortti juuri varastettiin. 

Vuokralaiselle voi ystävällisesti selittää, että vuokra maksetaan ajallaan sen takia, että vuokranantajan tilillä on rahaa, josta taloyhtiö perii vastikkeet ja pankki korot ja lainanlyhennykset. Reilu vuokranantaja kuuntelee opiskelijavuokralaisen selityksen Kelan asumistuen maksatukseen liittyvästä epäselvyydestä. Hän hyväksyy uuden vuokralaisen pyynnön maksaa vuokra 2 viikkoa myöhässä kertoen samalla toimintamallistaan, jossa vastaavissa tapauksissa kaikkien vuokralaisten on pitänyt toimittaa jotain todisteita Kelan kanssa käydystä keskustelusta. Mikäli pyynnöt toistuvat, siirrytään noudattamaan sopimuksessa määriteltyä viivästyskorkoa ja mikäli vuokralainen alkaa itsenäisesti päättää vuokranmaksuajankohdan siirtämisestä myös muistutusmaksu otetaan käyttöön.

Kun vuokralainen kertoo puhelimessa ryypänneensä tilin kumppanin jättäessä, tulee vuokranantajan pystyä samaistumaan tilanteeseen yrittäessään selvittää, onko kyseessä tilapäinen järkytyksestä johtuva, korjaantuva vuokranmaksukyvyn alentuminen vai onko kaikki pikavipitkin jo käytetty, kun pidempään jatkunutta taloudellista ahdinkoa on lykätty tulevaisuuteen. Saman puhelun yhteydessä pitää pystyä keskustelemaan, miten maksamattoman vuokran maksu hoidetaan. Jos seuraavankin kuukauden vuokra on 2 pankkipäivää myöhässä sovitusta vuokranmaksupäivästä, vuokranantajan pitää pystyä käynnistämään vuokrasopimuksen purkuprosessi omaa mielenrauhaansa menettämättä.

Toisaalta vuokranantajan tulee ymmärtää ja hyväksyä, että sopimuksen mukaisen vuokranmaksun ja asumisen vastineeksi vuokranantaja luovuttaa omistamansa asunnon vuokralaisen hallintaan ja tämän kodiksi. Ilman erikseen sovittua asunnon tarkistuskäyntiä omistamalleen asunnolle ei saa mennä omilla avaimillaan. Jos yöunet häiriintyvät toistuvista painajaisista, miten pitkätukkaisen vuokralaisen hiukset asteittain tukkivat lattiakaivon, suosittelen sijoitusasunnon myyntiä ja siirtymistä muihin sijoituskohteisiin.

Kun vuokralainen ilmoittaa asuntoon liittyvistä vioista, samaistumiskyky saa vuokranantajan toimimaan ripeästi vian korjaamiseksi. Jos uutta jääkaappia rikkoontuneen tilalle ei heti löydy tai tarvittava remonttimies ei heti ole saatavilla, vuokralainenkin ymmärtää vuokranantajaa nähdessään, että tämä aidosti yrittää ratkaista ongelman nopeasti.

6. Menestyvä vuokranantaja haluaa oppia ja kehittyä vuokranantajana

Olipa kyseessä sitten kirjoja kirjoittanut sijoitusvalmennusguru tai isoihin kerrostaloihin sijoittava konkarisijoittaja ovat hekin joskus allekirjoittaneet ensimmäisen vuokrasopimuksensa. Mitä todennäköisemmin he ovat tehneet useampia virheitä kuin tämän päivän keskimääräiset asuntosijoittajat, joilla on käytössään laaja määrä erilaisia kanavia, joista saa ilmaistakin tietoa, miten vuokranantajana kannattaa toimia. Toisten virheistä oppiminen tulee paljon halvemmaksi kuin omista. Mitä enemmän vuokranantaja haluaa kehittyä sitä todennäköisemmin hän voi välttää virheitä niistä etukäteen opiskelemalla. 

Edellä mainittuja systemaattisia toimintamalleja ei pysty kerralla kirjoittamaan valmiiksi manuaaliksi eikä se ole edes tarkoitus. Kehittymiseen pyrkivä vuokranantaja päivittää prosessikuvauksiaan jatkuvasti. Tämä ei ole mitään konsulttijargonia vaan ihan käytännönläheistä toimintaa. Päivitin juuri “veroilmoituksen täyttö” -prosessikuvaustani kahdella asialla; pidä kannettava tietokone laturiin kytkettynä ja aseta puhelimeen 15 minuutin välein toistuva hälytys tallentaa tehty työ. Ensi vuonna veroilmoitusta täyttäessäni 3 tunnin työ ei mene hukkaan, kun läppärin akku loppuu tai internet päättää bootata itsensä ja muistan taas, että verottajan verkkopalvelu ei koko ajan tallenna tehtyä työtä. Menestyvä vuokranantaja kehittää liiketoimintaansa jatkuvasti miettien pieniä askelia, miten toimintoja voi tehostaa ja kannattavuutta parantaa.

Oman osaamisen jatkuva kehittäminen on myös tärkeä elementti varsinkin, kun yhä useampi samoista vuokralaisasiakkaista kilpaileva vuokranantaja kehittää omaansa. Tästä aiheesta löytyy toinen blogikirjoitus enkä mene siihen tässä yhteydessä sen enempää.

7. Menestyvä vuokranantaja miettii, mitkä asiat kannattaa tehdä itse ja mitkä ulkoistaa

Vaikka menestyvä vuokranantaja osaisikin tehdä monia asioita itse, tyypillinen etenemispolku on, että mitä enemmän asuntosijoituksia on sitä enemmän tulee hyödynnettyä alihankkijoita ja muita ulkopuolisia resursseja. Tällöin voi itse keskittyä oman osaamisen parhaiten lisäarvoa tuottaviin osiin. Palkka- tai laskutettavaa työtä tekevälle lisäarvoa tuottavinta voi myös olla omaan työhön keskittyminen ja muiden toimintojen ulkoistaminen mahdollisimman paljon. Tätä kautta voi kertyä parhaiten pääomia sijoitustoiminnan kasvattamiseen.

Vaikka itse en käytä vuokravälittäjiä, se on silti suosittelemisen arvoinen vaihtoehto. Päätöksen tekemiseksi kannattaa ensin arvioida omat taidot vuokralaisvalinnan ja vuokrasopimuksen tekemiseen ja halut vuokralaisten kanssa toimimiseen. Tyypillisesti noin kuukauden vuokran suuruista palkkiota vastaan voi ulkoistaa nämä tehtävät välittäjälle ja vapauttaa omaa aikaa. Vaikka kuukauden vuokra kuullostaa alkuun isolta lovelta vuoden vuokratulossa, kannattaa aina kysyä itseltä “verrattuna mihin” -kysymys. Välivaihtoehtona asuntojen tarkastukset, näytöt ja luovutukset voi ulkoistaa, jolloin vuokralaisvalinta ja vuokrasopimusten tekeminen pysyy omissa käsissä.

Jos on itse remontoinut asuntoja ja siivonnut liesituulettimia ja viemärikaivoja, siitä on varmasti hyötyä varsinkin, kun sijoitusasunto pitäisi pintaremontoida ja täyssiivota vuokralaisten välissä. Kun aika on tiukalla, kannattaa harkita hyödyn käyttämistä siten, että palkkaa ammattilaiset tekemään remontti- ja siivoushommat. Hyöty realisoituu siinä, että oma kokemus laminaatin ja jalkalistojen 3 päivän asennusajasta tarkoittaa sitä, että 2 päivän tarjouksen voi hyväksyä ja 4 päivän tarjouksen tietää vedätykseksi.

Koska tällaiset työt saa vähentää verotuksessa, laskun loppusummasta 70 % on vertailuluku, jota pitää käyttää, kun arvottaa omaa aikaansa päättäessään, kannattaako työ tehdä itse vai onko fiksumpaa tehdä omaa työtä, josta kenties laskuttaa 40 euroa ja maksaa remonttimiehelle 35 euroa. Vai onko perheen kanssa vietetty vapaa viikonloppu arvokkaampi kuin itse remontoimalla säästetty euro. Varsinkin, jos siinä viikonlopun aikana käytti 2 tuntia uuden ostokohteen löytämiseen ja toiset 2 tuntia uuden vuokralaisen vuokrasopimuksen tekemiseen, jolla säästyi välittäjän palkkio.

Ensin alkuun, rahojen mennessä sijoitusasuntosalkun kasvattamiseen, on ihan luonnollista pyrkiä tekemään monia töitä itse, jotta eurot säästyvät seuraavan sijoitusasunnon omarahoitusosuuteen. Mikäli taustalla ei kuitenkaan ole tavoite yhden työn vaihtaminen toiseen työhön vaan horisontissa siintää taloudellisen riippumattomuuden tavoite vapauksineen tai vaikka pelkästään oman liiketoiminnan kasvattaminen, kasvu pysähtyy tiettyyn rajaan, jos tehtäviä ei ala delegoida ja ulkoistaa. Tässä vaiheessa palataan kirjoituksen osaan, jossa rakennetaan dokumentoituja toimintamalleja erilaisiin tehtäviin. Vaikka vielä syväsiivoaisitkin vuokra-asunnot itse vuokralaisten vaihtumisen välillä, kannattaisi asenne muuttaa sellaiseksi, että rinnalla alkaisi syntymään työohjetta, jossa käydään läpi kaikki ne siivoustehtävät, jotka nyt itse teet, vaikka vuokralainen olisikin luovuttanut asunnon perussiivottuna. Jatkossa työohje on hyvä apuväline ulkoistettaessa siivousta.

8. Menestyvä vuokranantaja painottaa asiakaspalvelua 

Vuokranantajana toimiminen ymmärretään tässä kirjoituksessa liiketoimintana, jossa asiakasvalinnan ja valitun asiakkaan tyytyväisenä pitämisen kautta kasvatetaan asuntosijoitustoimintaa ja suojaudutaan mahdollisia riskejä vastaan. Ilman maksavia asiakkaita eli vuokralaisia vuokraustoiminta on nopeasti tappiollista. 

Asiakastyytyväisyyteen panostamalla on mahdollista pidentää vuokrasuhteiden kestoa ja erottaua kilpailijoista, jotka molemmat mahdollistavat arvon lisäkasvattamisen. Moni vuokranantaja ei vielä miellä asiakaspalvelua osaksi omaa toimintaansa vaan kokee enemmänkin tekevänsä palveluksen vuokralaiselle, kun antaa tämän asua omistamassaan asunnossa vuokranmaksua vastaan. Tältä pohjalta tulee olemaan yhä vaikeampaa pärjätä vuokranantajana ja kasvattaa toimintaansa kannattavasti, kun yhä useampi pienvuokranantajakin mieltää itsensä asiakaspalvelijana suurista puhumattakaan.

Asunto on hyvän asukaskokemuksen perusta. Markkinoilla onkin tarjolla yhä enemmän uusia ja uudenveroisiksi remontoituja vuokrakoteja, mikä mahdollistaa yhä useammalle modernin vuokrakotiasumiskokemuksen omistusasumisen vaihtoehtona. Sijoittajan kannalta tietysti laskin lopulta kertoo sen, kuinka kannattavaa laadukkaiden vuokrakotien tarjoaminen on ja onko se kannattavampaa kuin huonokuntoisten vuokrakotien tarjoaminen. Hyvä asunto löytää yleensä hyvän vuokralaisen ja nopeasti.

Palvelu täydentää hyvää asukaskokemusta. Yksi omistusasunnon hyvistä puolista on turva siitä, että asuntoa, omaa kotia, ei myydä alta ilman asukkaan tahtoa. Menestyvä vuokranantaja pyrkii tarjoamaan tämän saman turvallisen kokemuksen koko vuokrasuhteen elinkaaren aikana:

  • vuokrailmoituksessa ja vuokralaiskandidaattien kanssa keskustellessa annetaan kaikki mahdollinen tieto asunnosta, taloyhtiöstä ja asuinympäristöstä, minkä voisi kuvitella vaikuttavan asukkaan kokemukseen
  • vuokrasopimusta tehdessä käydään läpi kaikki asiakkaan kysymykset ja sen lisäksi vielä selitetään yleisimmät epäselvyydet, jotka aikaisemmin ovat tulleet vastaan
  • asiakkaan palautteeseen reagoidaan mahdollisimman nopeasti
  • pitkäaikaisten vuokralaisten asuntoja remontoidaan tarpeen mukaan asumisen aikana
  • vuokralaisen elämäntilanteiden muutoksiin suhtaudutaan joustavasti

Näitä asioita toistamalla voi kerätä tyytyväisen asiakaskunnan, joka tarvittaessa vahvistaa uudelle epäröivälle asiakkaalle, että nettisivuilla kerrotut lupaukset myös toteutuvat käytännössä.

Mitä useampia asuntoja omistaa sitä enemmän on riippuvainen yhteistyökumppanien toiminnasta. Ideaalitilanteessa yhteistyökumppaneiden pitäisi jakaa sama visio asukaskokemuksen tärkeydestä ja toimia samojen periaatteiden mukaisesti.

9. Menestyvä vuokranantaja hallitsee vuokraustoimintaa säätelevät lait ja suositukset

Reiluna mutta johdonmukaisesti asiakaspalvelevana vuokranantajana toimiminen edellyttää vuokraustoimintaa säätelevien lakien ja yleisohjeistusten perustuntemusta ja noudattamista. Tälläkin osa-alueella syvällisen osaamisen tarpeen ilmetessä voi hakea ulkopuolista apua esimerkiksi Suomen Vuokranantajien sivuilta löytyvistä ohjeista tai olemalla yhteydessä neuvontapalveluun. Peruselementit, jotka menestyvä vuokranantaja hallitsee, ovat:

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta

Tämä laki, AHVL, säätelee nimensä mukaisesti asioista, mitä voi ja mitä ei saa tehdä asuntoa vuokratessa. Pelkän lakitekstin opiskelemisen rinnalla kannattaa tutustua vuokrasuhteeseen liittyviin tyypillisimpiin oikeustapauksiin, joita löytyy kootusti vuokranantajat.fi -sivustolta.

Vuokrasopimuspohjat

Koska vuokrasopimus on keskeisin dokumentti, johon vuokrasuhteen ehdot kirjataan, mainitsen sen omana kohtanaan. Menestyvällä vuokranantajalla on valmiit vuokrasopimuspohjat sekä toistaiseksi voimassa olevalle että määräaikaiselle sopimukselle. Näitä pohjia muokataan tarpeen mukaan vain muokkausta vaativien kohtien osalta. Vuokrasopimuspohjat kannattaa hankkia lähteestä, jonka varmasti tietää luotettavan osaavaksi.

“Hyvä vuokratapa” -ohje

Vuokrasopimuksen rinnalla “Hyvä vuokratapa 20188” -ohje täydentää kokonaisuutta, jonka avulla menestyvä vuokranantaja voi varmistaa, että asiakkaan hyvän vuokrakodin asukaskokemus toteutuu hänen tarjoamansa asunnon ja palvelun kautta.

“Tavanomainen kuluminen” -opas

Kun vuokrasopimuksessa määritetään vuokralaisen vuokran suuruus, tämä opas auttaa hahmottamaan, minkälaisissa tapauksissa vuokranantajalla on oikeus pidättää syntyneiden vahinkojen korjaus- tai loppusiivouskuluja vuokralaisen vakuudesta.

10. Menestyvä vuokranantaja verkostoituu

Asuntosijoittaminen on tullut sen verran suosituksi, että yhä harvemmin kohtaa tyhjiä katseita, kun kertoo sijoittavansa asuntoihin ja toimivansa vuokranantajana. Välillä pääsee myös oikomaan lehtikirjoitusten perusteella syntyneitä väärinkäsityksiä. Syvällisiin keskusteluihin pääsee silti hyvin harvoin ihmisten kanssa, jotka eivät itse omista sijoitusasuntoja. Vuokranantajana tykkään haastatella vuokrakodissa asuvia nuoria heidän kokemuksistaan asuntoon ja vuokranantajaan liittyen ja mitä asioita he haluaisivat muuttaa, jos voisivat.

Internetin ja sosiaalisen median myötä verkostoituminen muiden asuntosijoittajien ja vuokranantajien kanssa on helpompaa kuin koskaan. Sosiaalisessa mediassa voi seurata pankinjohtajia, Vuokranantajien ja Vuokralaisten toiminnanjohtajia tai Kojamon ja Saton toimitusjohtajia ja moni heistä harrastaa myös dialogia muiden asuntosijoittajien ja vuokranantajien kanssa, mikä oli lähes mahdotonta vain 10 vuotta sitten ellei päässyt tapaamaan heitä fyysisesti jossain tilaisuudessa. Muiden vuokranantajien kanssa voi hieroa ajatuksia sosiaalisessa mediassa keskustellen, yksityisviestein ja videopuheluiden avulla, joista voi kehittyä myös konkreettista yhteistyötä. Moni asuntosijoittaja jakaa kokemuksiaan blogeissa, joita kommentoimalla ja jakamalla pääsee syventämään tuttavuutta. Kaiken tämän lisäksi tarjolla on ennätysmäärä erilaisia koulutus- ja valmennustilaisuuksia, joiden yhtenä arvokkaana sivutuotteena on, että niissä pääsee tapaamaan muita asuntosijoittajia. Suomen Vuokranantajat ovat käynnistäneet paikallisyhdistyksiä, mikä on oiva tapa verkostoitua oman markkinan toimijoiden kanssa, sillä asuntomarkkinat ovat hyvin paikallisia.

Yhteenveto

Toivottavasti olet jaksanut lukea tähän asti avoimin mielin. Tarkoitus ei ole ollut tuputtaa ammattimaisen vuokranantajana toimimisen filosofiaa väkisin jokaisen lukijan kurkusta alas. Toivottavasti joku vuokranantajana toimimisen parissa ”harrastusmielessä” viihtyvä lukija on saanut tästä ajatuksia, miten harrastuksesta voisi tavoite asettamalla kehittyä liiketoimintaa. Jako ”harrastajiin” ja ”liiketoimintaa harjoittaviin” ei ole suinkaan ole mustavalkoinen vaan se voi, kuten minullakin, olla vaiheittainen kehitysprosessi, jonka käynnistymiseen riittää tavoitteen asettaminen.

”Ihminen yliarvio, mitä hän voi saada aikaan vuodessa, mutta aliarvioi, mitä hän voi saada aikaan kolmessa vuodessa”

Puuttuiko listalta joku menestyksekkään vuokranantajan ominaisuus kokonaan tai koroistaisitko joitain asioita enemmän tai vähemmän?

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennus:

Osta,vuokraa, vaurastu -verkkovalmennus

Joonas Orava ja Olli Turunen: ”Asuntosijoittamisessa puhutaan kymmenientuhansien eurojen investoinnista. Osallistumalla verkkovalmennuksellemme saat tarvittavat tiedot ja työkalut sijoitusasunnon ostoon ja voit helposti parantaa sijoitustesi tuottoa tuhansia euroja, kun tiedät mistä, miten ja minkälainen sijoitusasunto kannattaa ostaa”

Tutustu ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennukseen tästä

Video

Miksi ja milloin velkavipua käyttävän asuntosijoittajan tulisi harkita kiinteään korkoon siirtymistä? #8

Miksi ja milloin asuntosijoittajan tulisi harkita kiinteää korkoa?

Tällä videolla käyn läpi periaatteita, miksi ja milloin velkavipua käyttävän asuntosijoittajan tulisi harkita siirtymistä käyttämään kiinteää korkoa tulonhankkimislainoissaan. Tarkastelunäkökulma on enemmän strateginen kuin pelkästään “miten varaudun maksamaan muuttuvakorkoisten lainojen korot, jos ne nousevat”. 

Tuleeko sinulla mieleen muita korkoihin ja lainanlyhennysmuotoihin liittyviä kysymyksiä, joihin haluaisit videoilla vastauksia?

Jos koet hyötyväsi videosta, peukku olisi mukava kiitos.

Aiheeseen liittyvä blogikirjoitus: Nousevan inflaation vaikutus asuntosijoittamisen kannattavuuteen.

 

Suomen HypoteekkiyhdistysSuomen Hypoteekkiyhdistys

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusasunnot – Parhaat asuntosijoituskohteet

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Osta, vuokraa, vaurastu

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusovi.com

Asuntosijoittaminen tutuksi

Get Rich Education

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Invest Four More

Become Financially Free Through Real Estate

Just Ask Ben Why

Comprehensive course of study for the real estate entrepreneur

Suomen vuokranantajat

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

The BiggerPockets Blog

Learn, Network, Invest

%d bloggers like this: