Siirry sisältöön
Video

Miten toimia, kun vuokralainen ei päästä vuokranantajaa asuntoon? YouTube #50

Miten toimia, kun vuokralainen ei päästä vuokranantajaa asuntoon?

Kun vuokranantaja haluaisi tarkastaa asunnon kunnon, esitellä sitä uudelle vuokralaiskandidaatille tai asunto on pistetty myyntiin ja sitä pitäisi esitellä ostajakandidaatille, mitä vuokranantaja voi tehdä, jos vuokralainen ei ole yhteistyöhaluinen asunnolla käynnin suhteen.


Tämän YouTube -videon sponsoroi:

Asuntopehtoori

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Uutena palveluna “Vuokravälitys yhdessä”-toimintamalli. asuntopehtoori.fi

Tarjolla myös koko vuokrasuhteen hallinnointipalvelu


Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcast #34 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 2

Asuntosijoittamisella taloudelliseen vapauteen by Johanna Pöysti – Blogi #138


Storytel e- ja äänikirjat: Kokeile tästä Storyteliä ilmaiseksi kahden viikon ajan ilman sitoumuksia. Ilmaisen kokeilujakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,99e/kk, jolla voit kuunnella ja lukea kirjoja niin paljon kuin haluat kiinteään kuukausihintaan. Tuet samalla hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.

Asuntosijoittamisella taloudelliseen vapauteen by Johanna Pöysti – Blogi #138

Asuntosijoittamisella taloudelliseen vapauteen

Follow my blog with Bloglovin

137 blogikirjoitusta tuli kirjoitettua, kunnes keksin, että ihan kaikki viisaus ei välttämättä asu omassa päässä. Kohdalleni osui Johanna Pöystin erinomainen, omakohtaiseen kokemukseen kytkeytyvä, kokonaisvaltaisen kuvan asuntosijoittamisesta antava blogikirjoitus, jossa on todella monta palasta kohdallaan. Johannan luvalla julkaisen kirjoituksen Ostan Asuntoja Blogissa. 

Kirjoituksessa on pari linkkiä Johannan blogiin. Lopussa on myös tiedot siitä, mitä kautta Johannan ajatuksia voi seurata enemmänkin, jos tämä kirjoitus tuntui omaa ajattelua inspiroivalta. Rock!


Asuntosijoittaminen puhututtaa tällä hetkellä paljon. Se on yleistynyt sijoitusmuotona viime vuosina, ja aiheesta on keskusteltu paljon sijoitusfoorumeilla. Miksi asuntosijoittamisesta on sitten tullut niin suosittua? 

Aloitin itsekin asuntosijoittamisen muutama vuosi sitten, koska se kiinnosti minua. Opiskelin aihetta paljon ennen kuin ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni ja olen jatkanut opiskelua senkin jälkeen. Halusinkin kirjoittaa siitä, miksi asuntosijoittaminen on mielestäni hyvä sijoitusmuoto, miksi ja miten lähdin itse mukaan ja millaisia riskejä asuntosijoittaminen sisältää.

Miten päädyin asuntosijoittajaksi

Vuonna 2016 päädyin talousvalmennukseen, mikä avasi silmäni sijoittamisen maailmaan. Samaisesta valmennuksesta ostin lipun asuntosijoitusvalmennukseen, ja siitä se ajatus sitten lähti.

Olin aina ollut kiinnostunut sisustamisesta, remontoimisesta ja kiinteistöistä. Isälläni oli ollut muutamia sijoitusasuntoja sekä rakennusfirma, joten kiinnostus varmasti kumpusi sitä kautta. Hyppääminen asuntosijoittajaksi tuntui todella luontevalta. Lisäksi ajatus taloudellisesta vapaudesta tulevaisuudessa motivoi aloittamaan.

Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuoden 2016 joulukuussa, vain neljä kuukautta asuntosijoitusvalmennuksen jälkeen. Sillä välin olin aktiivisesti opiskellut asiaa, lukenut paljon kirjoja, seurannut keskusteluja eri palstoilla ja olin jo ennestään ollut hyvin perillä kaupunkini asuntomarkkinatilanteesta.

Haluankin painottaa, että asuntosijoittajaksi ei kannata ryhtyä pelkän innostuksen siivittämänä, vaan asiaa täytyy opiskella. Se ei ole ydinfysiikkaa, mutta vaatii kuitenkin hieman perehtymistä.

Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2018

Ensimmäisen sijoitusasuntoni jälkeen olemme avomieheni kanssa ostaneet, yhdessä ja erikseen, vielä kolme asuntoa lisää. Olemme ostaneet erilaisia asuntoja uudiskohteesta täysin remontoitavaan yksiöön. Tarkoituksemme on ostaa vanhoja kohteita, jotka voimme remontoida ja näin nostaa asunnon arvoa. Lisää asuntojemme remonteista ja niiden arvonnoususta voit lukea täältä.

Ostan Asuntoja Podcast: Ostan Asuntoja Podcast #20 – Maria ”jos minä pystyn, muutkin pystyy” Friström osa 1

Miksi kannatan asuntosijoittamista

Asuntosijoittamisella on mahdollista luoda taloudellista vapautta. Tämä on suurin syy, miksi lähdin asuntosijoittajaksi. Asuntosijoittamisessa voit käyttää velkaa oman omaisuutesi kasvattamiseksi. Juurikin tämä velkavipu mahdollistaa myös mukavan tuoton.

Asuntosijoittamiseen voi päästä kiinni, vaikka tilillä ei köllöttäisi isoja summia rahaa. Esimerkiksi minulla oli tilanne, että säästöjä ei ollut, mutta koska asuimme omistusasunnossa, jonka lainaa olimme ehtineet lyhentämään, pystyin käyttämään asuntoamme lainan vakuutena.

Tiesin lähteväni asuntosijoittamiseen isolla riskillä, mutta koska olin niin varma kohteesta, sen loistavasta sijainnista, vuokrattavuudesta sekä hyvästä hinnasta ja olin laskenut tuottoprosentin, en epäröinyt hetkeäkään. Jos lainan ottaminen ahdistaa, silloin asuntosijoittaminen ei ehkä ole sinua varten.

Asuntosijoittamisen hienous on juurikin siinä, että on mahdollista kasvattaa omaisuuttaan velkarahalla. Niin, että joku muu vielä maksaa sen velan pois, tässä tapauksessa vuokralainen. Täysin passiivista asuntosijoittaminen ei ole, koska sinun täytyy kerran kuussa käydä katsomassa, että vuokrat on maksettu ja aina silloin tällöin etsiä uusi vuokralainen. Tosin vuokralaisen hankinnan voi halutessaan ulkoistaa.

Asuntosijoittaminen on melko turvallista, kun osaa ottaa riskit ennakkoon huomioon. Osakemarkkinoilla heilunta on normaalia, ja yksi aamu saatat huomata, että yritys, johon olet sijoittanut rahasi, onkin mennyt konkurssiin. Ilman, että sinä olet voinut vaikuttaa siihen. Toisin kun osakemarkkinoilla, asuntomarkkinoilla asunnot eivät vain yhtäkkiä katoa. Toki arvo voi laskea, mutta silti ihmisten on asuttava jossain.

Ostan Asuntoja YouTube: Miksi asuntosijoittaminen on paras sijoittamisen muoto – 10 kohtaa? YouTube #49

Asuntosijoittamisen riskit

Asuntosijoittamisella taloudelliseen vapauteenAsuntosijoittamisessa on myös riskejä, kuten sijoittamisessa yleensä. Riskistä tulee sijoittajan tuotto. Ilman riskiä ei ole tuottoa. Onneksi tiedostamalla riskit, niitä voi myös hallita. Seuraavaksi käyn läpi yleisimpiä asuntosijoittamisen riskejä, ja miten ne tulisi ottaa huomioon.

  • korkojen nousu
  • huonot vuokralaiset
  • tyhjät kuukaudet
  • markkinatilanteen muutos
  • isot remontit taloyhtiössä

Korkojen nousu

Korkojen nousu on mielestäni tällä hetkellä yksi isoimmista riskeistä asuntosijoittamisessa. Korot ovat olleet pitkään todella matalalla, mikä on tehnyt asuntosijoittamisesta kannattavaa ja lainanottamisesta helppoa. Kuinka moni on kuitenkin laskenut maksukykynsä sen mukaan, jos korko nousee 2 %-yksikköä?

Korkojen nousuun voi varautua tekemällä laskelmia eri korkotasoilla. Kuinka pitkälle maksukykysi kestää? Mihin asti vuokra kattaa lainan ja muut asunnon kulut? Korkojen nousuun on varauduttava joko puskurilla eli omilla säästöillä tai sitten ottamalla lainaan suojauksen.

Yksi suurin riski on nimenomaan se, että korkojen noustessa sinulla ei olekaan enää varaa lyhentää lainaa, jolloin joudut pakon alla myymään sijoitusasunnon pois. Korkojen noustessa saattaa käydä myös niin, että asuntojen hinnat laskevat koska kysyntä laskee. Silloin saatat tehdä tappiota myymällä asunnon. Tämän takia on tärkeä ottaa korkojen nousu huomioon, ettet joudu myymään sijoitusasuntoa pakon edessä matalalla hinnalla.

Huonot vuokralaiset

Monen suurin pelko ovat huonot vuokralaiset. Tämä on aiheellinen huoli, mutta sellainen, josta on päästävä yli, mikäli haluat asuntosijoittajaksi. Tarpeeksi pitkään, kun tätä tekee tai omistaa tarpeeksi monta asuntoa, niin jokaisen kohdalle aika varmasti sattuu huono vuokralainen. Pilaako se yksi huono vuokralainen koko tuoton, minkä asuntosijoittamisesta saat? Todennäköisesti ei.

Vuokraan asunnot itse. Näin pääsen juttelemaan hakijoiden kanssa ja luotan pitkälti omaan ihmistuntemukseeni. Tämän lisäksi tarkistan luottotiedot ja joissain tapauksissa olemme myös soittaneet hakijan työnantajalle kysyäksemme ”suositusta”. Hakija täyttää vuokrahakemuksen, jossa hän antaa suostumuksen luottotietojen tarkistukseen ja työnantajalle soittamiseen.

Ennen kuin vuokralainen muuttaa asuntoon, on suositeltavaa, että hän on maksanut 1–3 kuukauden vakuusrahan. Vakuusraha on 1-3 kuukauden vuokran verran. Tätä vakuusrahaa voidaan sitten käyttää, mikäli vuokralainen on rikkonut asuntoa tai jättänyt vuokria maksamatta. Me olemme ottaneet kahden kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden.

Tyhjät kuukaudet

Tyhjiin kuukausiin on varauduttava tarpeeksi isolla puskurilla. Lisäksi on vuokravälitysfirmoja, jotka takaavat vuokranmaksun vähintään ensimmäiselle 12 kuukaudelle. Toki tämä palvelu maksaa, mutta on vähennyskelpoinen verotuksessa. Näin saat ainakin takuun siitä, että ensimmäisen 12 kuukauden aikana et jää ilman vuokraa.

Tyhjiltä kuukausilta välttyy myös, kun ostaa sijoitusasunnon hyvältä sijainnilta, johon on aina hakijoita. Lisäksi, kun edellinen vuokralainen irtisanoutuu yhden kuukauden irtisanomisajalla, laita välittömästi asunnosta ilmoitus nettiin ja sovi nykyisen vuokralaisen kanssa, milloin voit näyttää asuntoa uusille vuokralaisehdokkaille.

Kannattaa ottaa hyvät kuvat asunnosta heti, kun olet ostanut sen  Suosittelen stailaamaan hieman asuntoa, jos haluat, että ilmoituksesi erottuu massasta tai panosta vähintään laadukkaisiin kuviin. Itse en tajunnut tämän merkitystä aikaisemmin. Nyt en ole saanut hyviä kuvia otettua, kun asunnot eivät ole olleet missään välissä tyhjillään.

Markkinatilanteen muutos

Markkinatilanteen radikaali muutos on mielestäni ehkä isoin riski asuntosijoittamisessa. Asuntojen hinnat voivat romahtaa, korot nousta reippaasti, asumistukea saatetaan muuttaa, asunnoista voi tulla ylitarjontaa alueilla tai kaupungin työttömyys kasvaa isojen yritysten siirtyessä sieltä pois.

Asuntojen hinnat voivat tulla lähivuosina alaspäin, koska ne ovat tällä hetkellä ennätyskorkealla. Vaikka asuntojen hinnat laskevat, ihmisten täytyy silti asua jossain. Näin ollen, vaikka sijoitusasuntosi arvo laskee, se ei välttämättä heijastu saamaasi vuokraan. Jos sinun ei tarvitse myydä asuntoa, sinulla ei todennäköisesti ole hätää.

Asuntojen tarjonnan kasvaessa nopeasti kysyntä ei välttämättä pysy perässä, jolloin vuokrattavuus hidastuu. Tällöin hyvän sijainnin merkitys korostuu. Nyt on ollut nähtävissä paikoittain ylitarjontaa, kun uudiskohteita on rakennettu ennätystahtia.

Kun aloitimme sijoittamisen reilu kaksi vuotta sitten, Hyvinkäällä oli usein tarjolla vuokralle 10–15 yksiötä, kun taas tällä hetkellä niittää saattaa olla 40 samanaikaisesti. Tämän takia olemme nyt lopettaneet uusien asuntojen ostamisen Hyvinkäältä. Mielestämme alueellamme on liikaa tarjontaa, ja se tulee vaikuttamaan vuokrattavuuteen ja vuokran suuruuteen.

Tällä hetkellä vaaditaan paljon markkinatuntemusta ja hyvien kohteiden löytäminen on haastavampaa kuin aikaisemmin. Sen takia tarvitaan entistä enemmän osaamista, jotta asuntosijoittamisessa voi onnistua.

Isot remontit taloyhtiössä

Tästä voisi kirjoittaa kokonaan oman blogipostauksen, koska aihe on melko laaja ja tärkeä osa asuntosijoittamista. Jos et osaa ottaa huomioon talonyhtiön tilannetta ja mahdollisesti tulevia remontteja seuraavan 1–20 vuoden aikana, voi sijoituksesi kannattavuus romahtaa täysin.

Tähän aiheeseen kannattaa siis todella perehtyä. Suosittelen lukemaan kirjan Osta, vuokraa, vaurastu. Kyseisessä kirjassa käydään hyvin läpi, millaisia remontteja taloyhtiöissä tehdään, miten usein ja mikä niiden keskihinta on. Kirja antaa muutenkin hyvän perustan asuntosijoittamiselle. 

Lisää Johannan kirjavinkkejä asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen löydät täältä.

Tulevaisuus asuntosijoittajana

Näen ehdottomasti asuntosijoittamisen mahdollisuutena luoda taloudellisesti vapaa elämä. Tällä hetkellä emme ole ostohousut jalassa, vaan keskitymme lyhentämään olemassa olevien sijoitusasuntojen lainoja. Mutta tulemme varmasti tulevien vuosien aikana ostamaan lisää sijoitusasuntoja.

Tavoitteena on, että jossain vaiheessa asunnoista saatava tuotto kattaa elämisen kulut. Tällä hetkellä kaikki vuokratulo menee lainojen lyhentämiseen, joten tässä vaiheessahan asunnot eivät tuota rahaa käyttöömme. Tämä on pitkäjänteistä hommaa, niin kuin kaikki sijoittaminen. Mutta mitä pikemmin sijoittamisen aloittaa sitä nopeammin pääsee myös nauttimaan tuotoista.

Johanna Pöysti nettisivut, josta löytyy myös Blogi

Mikä on ”Massimuijat”?

Johannan perustama Facebook ryhmä Massimuijat

Massimuijat Instassa

Johanna Instassa 

Asuntosijoittamisella taloudelliseen vapauteen


Kiitos paljon Johannalle kirjoituksen julkaisuluvasta. Uusi kokemus minulle Ostan Asuntoja Blogissa. Olisi mukavaa kuulla pitkäaikaisten lukijoiden kommentteja tästä.

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Top 6 – mitkä tekijät määrittävät hyvän vuokralaisen? Blogi #137

Ostan Asuntoja Podcast #34 – Roni ”asuminen on tunne” Porokara, osa 2

Ostan Asuntoja Podcast 33 - Roni "asuminen on tunne" Porokara

Luvassa on jatkoa osan 1 mielenkiintoisille näkemyksille, joita tarjoaa yksi Roof Groupin perustajista, kokenut ”Osta, remontoi, myy” -strategian soveltaja Roni Porokara. Vaikka olisit vannoutunut ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja, pysy kanavalla, sillä luvassa on sekä tunnetta että ajatuksia, joista ainakin minä hyödyin. Eikä ainoastaan sen takia, että Ronilla on salkussaan myös vuokraustoiminnan käytössä olevia sijoitusasuntoja.

Tänään käydään läpi mm:

  • ”Osta, Remontoi, Myy” -kohteiden rahoitusta
  • Ronin strategiaa siitä, mille tasolle hän kohteet remontoi ja miksi
  • Mitä hän on tuonut mukanaan jalkapalloammattilaisuudesta toimintaansa asuntojen parissa
  • Eroaako asuntosijoittaminen ja yrittäminen jotenkin toisistaan

Ostan Asuntoja Podcastia voi tilata, ladata ja kuunnella Apple Podcastin, Spotifyn, Stitcherin ja SoundCloudin kautta. SoundCloudissa toistaiseksi vain 2-3 uusinta jaksoa $144 vuosimaksun takia.


Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:

//html5-player.libsyn.com/embed/episode/id/8657558/height/360/theme/standard/thumbnail/yes/direction/backward/


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja,* Blogi

Roni Porokara 040 525 4900

ROOF Group nettisivut ja Blogi

ROOF Group FacebookLinkedIn, Instagram

Ostan Asuntoja Podcast #10 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 1

Ostan Asuntoja Podcast #11 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 2


Ostan Asuntoja Podcast -sponsori

Peab

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.

Helmikuun 2019 loppuun mennessä liittyneiden kesken arvotaan kaksi Ostan Asuntoja Podcastin vieraidenkin suosittelemaa Petri Roinisen ”Asunto – Elämäsi tärkein sijoitus” -kirjaa.

*EPSI Rating Uudisrakentaminen 2018 -tutkimus


Ostan Asuntoja -sponsori:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com Blogista Roni Arvosen vieraskynä: Mitä tehdä, jos myynnissä oleva sijoitusasunto ei mene kaupaksi?


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten saada myönteinen rahoituspäätös sijoitusasunnon hankintaan? YouTube #29


* Adlibris -linkkien kautta paperi- tai e-kirjan hankkimalla tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.

Video

Miksi asuntosijoittaminen on paras sijoittamisen muoto – 10 kohtaa? YouTube #49

Miksi asuntosijoittaminen on paras sijoittamisen muoto - 10 kohtaa?

Saas nähdä, kuinka pahasti tulee tyrmätyksi osakesijoittajien toimesta, kun tällaisen laittaa tuutista ulos. Pehmeillä hankoissa voisi lyödä, kun olen osakkeisiinkin jo yli 30 vuotta sijoittanut. Blogin lukijoille ei varmaan ole jäänyt epäselväksi, että asuntosijoittaminen on intohimoni ja siltä pohjalta vastaan tämän tiistain kysymykseen.


Tämän Ostan Asuntoja YouTube -videon sponsoroi:

sijoitusasunnot.com

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com Blogista Roni Arvosen vieraskynä: Mitä tehdä, jos myynnissä oleva sijoitusasunto ei mene kaupaksi?


Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcast #33 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 1

Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät – vuokratuotto ei kerro koko potentiaalia – osa 1/2


Storytel e- ja äänikirjat: Kokeile tästä Storyteliä ilmaiseksi kahden viikon ajan ilman sitoumuksia. Ilmaisen kokeilujakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,99e/kk, jolla voit kuunnella ja lukea kirjoja niin paljon kuin haluat kiinteään kuukausihintaan. Tuet samalla hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.

Top 6 – mitkä tekijät määrittävät hyvän vuokralaisen? Blogi #137

Mediaa seuraamalla tuntuu välillä, että meillä on paljon toimittajia ja päättäjiä, joille ”asuntosijoittaja” ja ”vuokranantaja” tuntuvat olevan 2 eri henkilöä. Välillä tuntuu myös siltä, että osa meistä asuntosijoittajistakin ajattelee, että vuokraustoiminta on se välttämätön rutiini, joka kuuluu asuntosijoitustoimintaan vaiheena, jossa 10-20 kandidaatin joukosta valitaan se, jolla ei ole lemmikkiä ja jolla on puhtaat luottotiedot.

Asuntosijoittajalle vuokraustoiminta on kuitenkin pitkän tähtäimen tuoton ydinkomponentti. Yksityiselle pienelle vuokranantajalle vuokraustoimintaan keskittyminen tarjoaa mahdollisuuden pärjätä kilpailussa isoja toimijoita vastaan, joilla ei ole tätä ymmärrystä tai ei ole resursseja sen toteuttamiseen samalla tavalla, mihin yksityinen vuokranantaja voi pystyä. Kaikista tärkein vuokraustoiminnan vaihe on vuokralaisvalinta; hetki, jolloin tehdään päätös, minkälaiselle henkilölle oma sijoitusasunto vuokrataan. 

Ostan Asuntoja Blogista: Vuokralaiskandidaattien kartoitus asuntonäytön yhteydessä

Vuokraustoiminta on ihmisten kanssa toimimista eikä ole mitään tieteellistä keinoa löytää varmuudella vain parhaita vuokralaisia kerrasta toiseen. Silti on olemassa tekijöitä, joihin huomiota kiinnittämällä voi parantaa todennäköisyyttä onnistua vuokralaisvalinnassa. Tässä kirjoituksessa pohditaan 6 tekijää.

1. Vuokralaisen soveltuvuus omaan asuntosijoitusstrategiaan ja sen pohjalta tarjottavaan vuokra-asuntoon ja asukaskokemukseen

Mikäli sijoitusstrategian yhtenä elementtinä on yliopistokaupunkien pieniin yksiöihin sijoittaminen, täytyy hyväksyä heti ajatus, että 10 vuotta kestävät vuokrasuhteet eivät todennäköisesti kuulu potentiaalisen hyvän vuokralaisen profiiliin. Mikäli taas sijoitusstrategian elementtinä on pitkäkestoisiin vuokrasuhteisiin pyrkiminen, pienet yksiöt yliopistojen nurkalla eivät välttämättä tue tätä strategiaa parhaalla mahdollisella tavalla. Tehdastyömaalla urakalla työskentelevä rakennusmies ei välttämättä ole ihannevuokralainen uudiskohdeasuntoon eikä pitkäaikaiseksi vuoralaiseksi, mutta peruskuntoiseen kalustettuun asuntoon hän voikin olla ihanteellinen vuokralainen.

Mikäli lähiössä on leikkipaikat, lastentarhat ja alakoulut, pieneen yksiöön ei saa 10 vuotta siinä asuvaa yksinhuoltajaäitiä mutta 60 m2 kaksioon sellainen voi löytyä hyvinkin todennäköisesti. Samaan kaksioon voi löytyä myös 20 vuodeksi eläköitynyt pariskunta, kunhan esteettömyys on riittävällä tasolla kunnossa. 

Omaa tuottoaan parantaamaan pyrkivillä voi olla mitä erinäisimpiä strategioita, joilla kilpaillaan tai jopa vältetään kilpailua. Airbnb, kimppakämpät, hoiva-asuminen, turvapaikan saaneille perheille isojen asuntojen vuokraaminen, start-upeihin tuleville työperäisille maahanmuuttajille vuokraaminen, allergia-asunnot, lemmikkiasunnot… tämän 6 kohdan listan ensimmäinen kohta on sellainen, joka harvoin mainitaan mutta se muokkaa paljon sitä, minkälainen vuokralainen ylipäätään voi olla hyvä vuokralainen. 

2. Vuokralaisen kyky maksaa vuokraa

Jos ensimmäinen tekijä on harvoin mainittu, tämä on varmasti se yleisimmin mainittu. Vuokralaisen vuokranmaksukyky riippuu toki tuloista mutta suuretkaan tulot eivät ole tae vuokranmaksukyvystä, jos jatkuvasti eletään yli varojen luottokorttivelkaa kasvattaen. 

EpBgxXrOTWKVOHy1+BU7QgVuokralaisen kykyyn maksaa vuokraa vaikuttaa myös se, kuinka suuri osuus vuokralaisen kokonaistuloista menee vuokraan. Toisaalta moni pienituloinen on ymmärtänyt, että vuokranmaksu on kaikista tärkein maksu, joka pitää hoitaa kerrasta toiseen sovitusti. Mitä pidemmän moitteettoman vuokranmaksuhistorian vuokralainen pystyy esittämään sitä pienempi merkitys on hänen tulojensa suuruudella suhteessa vuokraan. 

Luottotietojen menetys ei automaattisesti tarkoita samaa kuin huono vuokranmaksukyky. Oleellisempaa on, onko vuokralainen pystynyt korjaamaan taloudellisen tilanteensa sellaiseksi, että selviytyy sekä vuokranmaksusta että mahdollisten ulosottovelkojen hoitamisesta.

Ostan Asuntoja Blogista: Kiitos vuokralaiset – 44 tuntiin 4 casetapausta. Blogi #130

Mikäli pienessä yksiössä asuu yksi vuokralainen, vuokranmaksukyky on herkempi taloudellisen tilanteen heikentymiselle. Mikäli vuokranmaksajia on useampia, tarjoaa se parempaa suojaa yhden vuokranmaksajan vuokranmaksukyvyn alentuessa.

3. Vuokralaisen halu maksaa vuokra sovittuna päivänä

En ole vielä koskaan tavannut vuokralaista, joka olisi pyytämättä esittänyt takautuvan tiliotehistorian, jossa näkyy toistuva vuokranmaksu kuukauden samana päivänä. Tiliotteesta voi peittää kaiken muun mutta tällaisen maksuhistorian nähdessään moni vuokranantaja nostaisi ko. vuokralaiskandidaatin korkealle listalla. 

KIOFBIKeQJCONIHnPfXjVQPuhtaat luottotiedot antavat myös osviittaa siitä, että vuokranmaksuvastuut on hoidettu ainakin kuukausittain sovitusti. Valtaosa puhtaan luottohistorian omaavista vuokralaisista maksaa vuokransa ajoissa.

4. Vuokrasuhteen keston potentiaalinen pituus

Vuokralaisen vaihtumisesta aiheutuu aina kustannuksia, joskus pieniä ja joskus isompia. Ensimmäisen tekijän reunaehdot huomioiden

positiivinen tekijä on, mikäli vuokralainen hakee pitkäkestoista vuokrasuhdetta, jonka todennäköisyys kasvaa sitä suuremmaksi mitä enemmän vuokralaiskandidaatin elämäntilanne on vakiintunut.

Yksinäinen eläkeläinen tai työssäkäyvä yksinhuoltaja voivat olla esimerkkejä tällaisista vuokralaiskandidaateista. Mikäli kyseessä on oma kotikaupunki tai tuttu asuinalue, jossa on läheisiä ja elämäntilanteessa tarvittavia palveluita saatavilla, nämä voivat olla vuokrasuhteen pitkäkestoisuutta lisääviä tekijöitä.

5. Vuokralaisen ammatin työllisyys- ja vakausnäkymät

Jos vuokralaiskandidaattien joukossa on lähi- tai sairaanhoitaja, monelle vuokranantajalle syttyy automaattisesti yksi vihreä valo, koska lähes kaikki ovat tietoisia näiden ammattien lisääntyvästä työn tarjonnasta tai ainakin tarpeesta. Opiskelijoilla on tutkinnon suorittamisen keston ajan suhteellisen vakaa tulo- ja paikallaanpysymistaso. Eläkeläisillä se on vielä vakaampi.

Mikäli vuokralaisen ammatti on sellainen, jossa on hyvät ansiokehitysnäkymät tai paljon matkustamista ja liikkuvuutta edellyttäviä työtehtäviä, edellytykset vuokrasuhteen pitkäaikaiselle kestolle eivät ole hyvät, vaikka maksukyky olisikin erinomainen. Tällainen vuokralaiskandidaatti voi siirtyä omistusasujaksi, parempaan vuokrakotiin tai vaihtaa paikkakuntaa yllättäen työn sitä vaatiessa.

Sijoitusovi -blogista: ”Valitse vuokralainen oikein – mitä, mistä, miten?”

6. Vuokralaisen kyky ja halu pitää kodistaan hyvää huolta

Mitä pidempään vuokrasuhde kestää sitä todennäköisemmin normaalin kulumisenkin takia asuntoon pitää mahdollisesti tehdä jonkinlaista pintaremonttia vuokralaisen poismuuton jälkeen. Silti kotinsa hyvää kuntoa ja siisteyttä arvostava vuokralainen on vuokranantajan kannalta ihanteellinen, jolloin optimitilanteessa lähtevä vuokralainen voi luovuttaa asunnon avaimet tulevalle vuokralaiselle, joka vahvistaa asunnon kunnon ja siisteyden vakuuden välitöntä vapauttamista varten.

fullsizeoutput_fcc0Aina tätä kykyä ei pysty mitenkään varmentamaan mutta valokuvat nykyisestä kodista, vaatteiden puhtauteen, autoon kurkkaaminen ja edellisten vuokranantajien antamat suositukset ovat keinoja lisätä varmuutta kodinhoitokyvystä.

Lainkuuliaisuus 

Vuokralainen, jonka mielestä lakeja ei tarvitse noudattaa, kunhan ei jää kiinni, suhtautuu todennäköisemmin samalla tavalla myös vuokrasopimuksen ehtoihin, talon järjestyssääntöihin ja naapureiden huomioonottamiseen.

Tätä ei ole listattu 7-kohdaksi, koska sen todentaminen on käytännössä hyvin vaikeaa. 

Yhteenveto

Harva vuokralaiskandidaatti on täydellinen (kuten ei ole vuokranantajakaan) ja vuokranantajana toimimisen taitoihin sisältyykin opittava kyky löytää riittävän hyvä vuokralainen, joka sopii vuokranantajan omaan toimintamalliin ja tarjottavaan vuokrakotiin. Muuttotappiopaikkakunnan peruskuntoiseen 70-luvun kaksioon vuokralaisen löytäminen noudattaa erilaista kriteeristöä kuin kasvukeskuksen uudiskohteen pieneen yksiöön vuokralaisen löytäminen. Oli asunto sitten kuinka vaikea tahansa vuokrata, väärälle henkilölle vuokraaminen on kuitenkin eri asia kuin ei-täydelliselle henkilölle vuokraaminen.

Ostan Asuntoja Podcast #1 – Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn

Tuleeko mieleen muita tekijöitä? Jos kirjoitus toi lisäarvoa omaan vuokraustoimintaasi, arvostaisin kovasti sen jakamista eteenpäin, jotta mahdollisimman moni saisi saman hyödyn.


Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

AsuntopehtooriAsuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Uutena palveluna ”Vuokravälitys yhdessä” – käy tutustumassa

Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi

Asuntopehtoorin Blogista: Kirja-arvio ”Superennustaja”

superforecasting-the-art-and-science-of-prediction


Adlibris Nidottu, Adlibris Sidottu English, Adlibris Nidottu English, Audible Äänikirja*

* Adlibris, ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Audible:a voit kokeilla ilmaiseksi linkin kautta 30 päivää.


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcast #33 – Roni ”asuminen on tunne” Porokara, osa 1

Ostan Asuntoja Podcast 33 - Roni "asuminen on tunne" Porokara

Luvassa on taas todella mielenkiintoisia näkemyksiä, joita tarjoaa yksi Roof Groupin perustajista, kokenut ”Osta, remontoi, myy” -strategian soveltaja Roni Porokara. Vaikka olisit vannoutunut ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja, pysy kanavalla, sillä luvassa on sekä tunnetta että ajatuksia, joista ainakin minä hyödyin. Eikä ainoastaan sen takia, että Ronilla on salkussaan myös vuokraustoiminnan käytössä olevia sijoitusasuntoja.


Ostan Asuntoja Podcastia voi tilata, ladata ja kuunnella Apple Podcastin, Spotifyn, Stitcherin ja SoundCloudin kautta. SoundCloudissa toistaiseksi vain 2-3 uusinta jaksoa $144 vuosimaksun takia.


Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:

//html5-player.libsyn.com/embed/episode/id/8570372/height/360/theme/standard/thumbnail/yes/direction/backward/

 

Ostan Asuntoja Podcast #34 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 2


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

ROOF Group nettisivut ja Blogi

ROOF Group FacebookLinkedIn, Instagram

Ostan Asuntoja Podcast #10 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 1

Ostan Asuntoja Podcast #11 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 2


Ostan Asuntoja Podcast -sponsori

Peab

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.

Helmikuun 2019 loppuun mennessä liittyneiden kesken arvotaan kaksi Ostan Asuntoja Podcastin vieraidenkin suosittelemaa Petri Roinisen ”Asunto – Elämäsi tärkein sijoitus” -kirjaa.

*EPSI Rating Uudisrakentaminen 2018 -tutkimus


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten velkavipu toimii asuntosijoittamisessa? YouTube #46

Video

Mikset suosittele flippausta tai 100 %:n velkavipua kaikille nopeuttamaan vaurastumista? YouTube #48

Mikset suosittele flippausta tai 100 %_n velkavivun käyttöä kaikille nopeuttamaan vaurastumiskehitystä? #48

Onnistuneen flippauksen eli osta, remontoi, myy-strategian käyttäminen asuntosijoittamisessa toimii siten, että asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään nopeasti voitolla. Sen jälkeen myynnistä saatu pääoma sijoitetaan uudestaan ja toistetaan samaa. Mitä nopeammin tätä pystyy toistamaan sitä nopeammin vaurastuu, kun voitot kasvavat. Kuulostaa helpolta? 

Katso ”Osta, vuokraa, vaurastu” -blogista, miten Ollille ja Joonakselle kävi: Känsät käteen ja turskaa taskuun


Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47

Ostan Asuntoja Podcast: 

Ostan Asuntoja Podcast #10 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 1

Suomen HypoteekkiyhdistysSuomen Hypoteekkiyhdistys

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusasunnot – Parhaat asuntosijoituskohteet

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Osta, vuokraa, vaurastu

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusovi.com

Asuntosijoittaminen tutuksi

Suomen vuokranantajat

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

%d bloggers like this: