Välillä tuntuu, että yleisin kysymys tai lause, joka esitetään on, että ”mistä muka niitä alle markkinahintaisia asuntoja löytyy” tai ”niitä ei ole mahdollista löytää”.
Näiden kysymysten määrän perusteella voisi olettaa, että ”mikä on motivoitunut myyjä” -YouTube -videot ja -blogikirjoitukset olisivat kaikista suosituimpia, kun niistä löytyy ajatuksia ja tekniikoita, joilla niihin alle markkinahintaisiin asuntoihin voisi päästä käsiksi. Todellisuus on kuitenkin päinvastainen eli ”motivoitunut myyjä” -videot ovat alhaisen katselumäärän videoita.
En tiedä syytä tähän mutta yksi syy voisi olla, että ne edellyttävät normaalia enemmän ahkeruutta motivoituneiden myyjien löytämiseksi tai heidän tietoisuuteensa pääsemiseksi.
Tällä hetkellä minulla on 3 eri kohdetta työn alla motivoituneiden myyjien kanssa. Yksikään näistä kohteista ei löydy julkisesta myynnistä. Jokaisessa näistä kolmesta myyjän motivaatio on erilainen. Kaikista näistä kolmesta motivaatiotyypistä löytyy jo Ostan Asuntoja YouTube -kanavalta video.
Tämä video on motivoituneiden myyjien videosarjan 8. video. Tässä aikaisemmat videot ja niiden suorat YouTube -linkit:
Myyjä jää vuokralaiseksi – mikä on motivoitunut myyjä osa 1 #24 (2018) https://youtu.be/OMMh2OvFlQk
Happamoitunut kohde – mikä on motivoitunut myyjä osa 2 #25 (2018) https://youtu.be/b0hjV_Sj0RA
Perikunta myy – mikä on motivoitunut myyjä osa 3 #26 (2018) https://youtu.be/VXq7J_Suhng
Asunto myydään vuokralaisineen – mikä on motivoitunut myyjä osa 4 #40 (2018) https://youtu.be/wOKdgNebUPo
Asuntosijoituskohteen myyjä etsii jatkajaa – mikä on motivoitunut myyjä osa 5 #77 (2019) https://youtu.be/tVfMlwYTnUk
Tukkukauppias myy halvalla – mikä on motivoitunut myyjä osa 6 #104 (2020) https://youtu.be/iB1CrKFwGzY
Rakennusliikkeen myymättömät asunnot – mikä on motivoitunut myyjä osa 7 #114 (2020) https://youtu.be/WTVrEw51tYs
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Käy opiskelemassa Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uusi ”Sijoitusasunto-opas”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ville Vähäkoski valtavirrasta erottuvia vuokrakoteja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #110
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Asuntosijoittajan perusperusansaintaperiaatteet – Blogi #214
Tuoreimmat kirjasuositukset:
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Tätä kirjoitettaessa heinäkuu on juuri vaihtunut elokuuksi ja eletään koronavuotta 2020. Velkakirjojen tuotoilla taloudellisen vapauden saavuttaminen tuntuu juuri nyt kovin etäiseltä ajatukselta ja maaliskuun osakekurssien aaltoliike voi olla joillekin herkkävatsaisille aivan liian korkeaa. Kullalla saa ennätysmäärän dollareita ja bitcoin taisi heilahtaa noin 10 % ylös ja saman verran alas tänä aamuna.
Viime sunnuntain Vuokranantajan perusperusperiaatteet – Blogi #213 -kirjoituksessa viitattiin Nordean uutiseen, jossa ensikertalaisten asuntosijoittajien määrä on saavuttamassa kokeneiden asuntosijoittajien määrän tämän vuoden aikana. Tässä kirjoituksessa käyn osta ja pidä -asuntosijoittamisen ansaintalogiikan läpi viime sunnuntain tapaan niin ytimekkäästi ja tiivistetysti kuin pystyn.
1. Kohtuullisen velkavivun käyttö
Vaikka viimevuosina velkavivun käyttö on mahdollistunut myös osakesijoittamisessa, on maaliskuun romahdus taas hyvä muisutus siitä, että osakesalkku ei välttämättä ole yhtä hyvä ja vakaa vakuus kuin sijoitusasunto.
Asuntosijoittamisessa pankkien (ja minun) mielestä kohtuullisen velkavivun käytön maksimi on 70 %. Käytännössä tämä tarkoittaa, että 30 %:n omarahoitusosuudella voi ostaa ja omistaa 100 % sijoitusasunnosta. Vaikka vertauskuvallisesti sanotaankin, että “pankki omistaa velalla ostetun asunnon”, käytännössä asuntosijoittaja oikeasti omistaa asunnon ja vieläpä 100 % siitä. Pankin omistukseen se siirtyy, mikäli asuntosijoittaja jättää lainansa hoitamatta eikä pankki silloinkaan halua ryhtyä asuntosijoittajaksi vaan myy asunnon saadakseen takaisin lainaamansa pääomat.
Mikäli asunnon arvo nousee joko asunnon ja taloyhtiöremonttien tai passiivisen markkina-arvonnousun seurauksena, 30 %:n omarahoitusosuudella pääsee kiinni 100 %:n arvonnousuun. Mikäli onnistuu ostamaan sijoitusasunnon alle markkinahinnan, koko alennus tulee asuntosijoittajan hyödyksi velkavivun määrästä riippumatta.
Miten velkavipu toimii asuntosijoittamisessa? YouTube #46
2. Lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo eli nettovarallisuuden kasvu
Vuokralaiset maksavat vuokraa kuukausittain ja tyypillisesti asuntosijoittajat käyttävät tätä vuokranmaksun kautta tilille tullutta rahaa lainanhoitomenoihin. Lainanhoitomenon yksi komponentti on lainanlyhennys.
Jokainen suoritettu lainanlyhennys pienentää lainapääomaa ja asuntojen markkinahintojen pysyessä vakiona kasvattaa vastaavasti asuntosijoittajan nettovarallisuutta. Näin kertyvä vapaa vakuusarvo voidaan vapauttaa verovapaasti jälleenrahoituksen kautta seuraavaan sijoituskohteeseen.
Mikäli asunnossa ei ole vuokralaista tai vuokralainen ei maksa vuokraa, silloin asuntosijoittaja joutuu kattamaan lainanhoitomenot säästöistään tai muista tuloistaan. Siksi vapautuvan sijoitusasunnon tehokas markkinointi ja vuokralaisvalinta ovat tärkeitä asuntosijoittamisen elementtejä sen jälkeen, kun sijoitusasunto on hankittu.
Kävin taas Sijoitusovesta – jälleenrahoituksesta juteltiin tällä kertaa – Blogi #193
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista kattava tietopaketti: Sijoitusasunnon verotus
3. Positiivinen kassavirta
Mikäli vastikkeiden ja lainanhoitomenojen sekä verojen jälkeen vuokrasta jää vielä euroja joka kuukausi asuntosijoittajan tilille, silloin puhutaan, että asuntosijoitus tuottaa positiivista kassavirtaa. Tällaisessa tilanteessa käytetään vertauskuvana, että “sijoitusasunto maksaa itse itsensä”. Mikäli kassavirta on negatiivinen, silloin asuntosijoittaja joutuu joka kuukausi laittamaan rahaa muista tuloistaan asunnon menojen kattamiseksi, jolloin tämä vertauskuva ei täysin toteudu.
Mitä enemmän asuntosijoittajan asunto tuottaa negatiivista kassavirtaa sitä enemmän pitää olla muita tuloja menojen kattamiseksi. Asuntosijoitustoiminnan kasvattamisen kannalta pitää siis kerryttää entistä enemmän muita tuloja kasvavien menojen kattamiseksi. Tällä tavalla taloudellisen vapauden saavuttaminen asuntosijoittamisen kautta ei toteudu ainakaan kovin nopeasti.
Vaikka kassavirta olisikin negatiivinen, muutamaa sijoitusasuntoa tavoittelevalle muita tuloja ansaitsevalle sijoittajalle tällä ei ole niin suurta merkitystä, mikäli tähtäin on ajankohdassa, jossa lainat on maksettu pois tai niiden pääoma on lyhentynyt niin paljon, että kassavirta kääntyy sitä kautta positiiviseksi.
On hyvä muistaa, että lainanlyhennys pienentää kassavirtaa mutta on kuitenkin positiivinen tapahtuma eli kasvattaa asuntosijoittajan nettovarallisuutta, joka on aikoinaan jälleenrahoitettavissa.
Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina
Samalla on tärkeää muistaa, että kassavirran ollessa negatiivinen, puskuri- ja asuntoremonttieurot pitää kerätä muista tuloista.
4. Inflaatiosuoja
Mikä inflaatio? Kuluttajahintainflaatio on tosiaan ollut vuosikymmeniä laskeva ja viimeisen vuosikymmenen aikana erittäin matala. Näin voisi äkkiä ajatella, että 10-15 vuotta sitten tehdyllä asuntosijoituksella ei paljon inflaatiohyötyjä ole saanut, kun inflaatio on ollut samaa luokkaa kuin “asuntosijoittajia hellineet nollakorot”.
Asuntojen hintainflaatiokäyriä ja vuokrainflaatiokäyriä yhtä aikaa katsoen on helpompi tulla johtopäätökseen, että oikealta sijainnilta oikein ostettu ja rahoitettu sijoitusasunto on lisännyt huikean määrän asuntosijoittajan ostovoimaa verrattuna siihen, että hän olisi pitänyt omarahoitusosuuden verran käteistä pankkitilillään kasvamassa korkoa. Koska tämä ei ole osakesijoittaminen vs. asuntosijoittaminen -väittelykirjoitus, myös hyvin poimittuihin osakkeisiin sijoittaminen on tuonut hyvää inflaatiosuojaa.
Asuntosijoittaminen ja inflaatio
Anttoni Kerkkonen ja Waltteri Hiljanen ovat kirjoittaneet muistilistaa vuokraustoiminnan kokemuksistaan. Nämä kokemukset on nyt koottu “82 vinkkiä asunnon vuokraukseen” -oppaaseen.
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Sijoitusasunnot.com myy vuosittain suuren määrän valmiiksi vuokrattuja asuntoja. Tämä opas ei kuitenkaan ole myynnissä vaan sen saa ladattua ilmaiseksi osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Sain mahdollisuuden lukea oppaan läpi ennen sen julkaisua ja löysin täydennettäväksi yhden pilkkuvirheen ja puuttuvan i-kirjaimen. Jos oma vuokraustoiminta tökkii, ota tämä laadukas opas esille ja katso sieltä ratkaisevat vinkit asunnon vuokraamiseksi.
5. Verosuunnitteluhyödyt
Vaikka yksityisen vuokranantajan vuokratulo onkin kaikista pääomatulolajeista korkeimmin verotettu, tätä kirjoitettaessa sen progression katto on 34 %:ssa. Mikäli päättäjät haluavat jatkossakin varmistaa, että kaupungistumista ja työn perässä muuttamista jarruttaa sekä pula vuokra-asunnoista että niiden korkea vuokrataso, yksi hyvä keino siihen on korottaa vuokratulojen verotusta.
Mikäli on kasvattamassa asuntosijoitustoimintaansa tasolle, jossa se on ainoa tai päätulolähde, tällä hetkellä tuo veroprogression katto tarjoaa asuntosijoittajalle veroedun verrattuna ansiotuloverotukseen, jossa veroprosenttikatto menee jossain puolensadan hujakoilla.
Kiinteistösijoittamista harjoittaville kirjanpidossa tehtävät poistot ovat tuttu käsite. Myös kaikessa yritystoiminnassa tehdään poistoja. Asunto-osakeyhtiö tekee poistoja taloyhtiön kirjanpidossa. Asunto-osakeyhtiön asunto-osaketta vuokraava vuokranantaja ei kuitenkaan voi tehdä kirjanpidollisia poistoja, vaikka asunto käytössä kuluukin.
Tätä poistomahdollisuutta jollain tavalla kompensoimassa on tuloutettavien taloyhtiölainasuoritusten vuokratuloista verovähennysmahdollisuus. Tämä ei ole täysin poistoa vastaava kirjanpidollinen kulu, koska taloyhtiölainojen maksusuoritukset sekä pienentävät kassavirtaa että ainoastaan siirtävät veronmaksua myyntiajankohtaan. Verosuunnitteluhyöty tulee siis siitä, että taloyhtiölainan lyhennysosuudenkin voi vähentää vuokratuloista. Sillä on lyhennyksen osalta 30 % pienempi kassavirtaa heikentävä vaikutus kuin omaa tulonhankkimislainaa käytettäessä olisi. Omistusaikana tämän pääoman jälleensijoittamisella voi korkoa korolle -efektin kautta kiihdyttää oman nettovarallisuutensa kasvattamista.
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Verot ovat asuntosijoittajan suurin yksittäinen kuluerä. Niihin liittyvät verovähennysmahdollisuudet ja -rajoitukset ovat jokaisen kannattavuuttaan parantavan asuntosijoittajan pakollisia opintoja.
6. Sisäpiiritiedon käyttö on suositeltavaa ja omat mahdollisuudet vaikuttaa kaikkeen ovat isot
Osakesijoittaminen ja suora osta ja pidä -asuntosijoittaminen ovat näiden tekijöiden osalta toistensa vastakohtia.
Mitä paremmin asuntosijoittaja verkostoituu sitä suuremmat mahdollisuudet hänellä on ennemmin tai myöhemmin päästä ostamaan sijoitusasuntoa alle markkinahinnan tilanteissa, joissa ostamassa on vain pieni sisäpiiri. Asunto-osakeyhtiöissä asuntoja omistavia voi lähestyä ja heiltä voi kysyä tietoja taloyhtiöstä ja he voivat niitä avoimesti kertoa eikä kukaan riko mitään lakia.
Jos omistaa yhden sijoitusasunnon taloyhtiöstä ja toimii yhtiön hallituksessa, käytettävissä on kaikki tieto taloyhtiöstä. Tämän tiedon hyödyntämisessä toista sijoitusasuntoa samasta yhtiöstä ostaessa tai tiedon jakamisessa minä vuoden päivänä tahansa ei ole mitään lainvastaista.
7 syytä, miksi sijoitan asuntoihin
Hallitustyöskentelyn lisäksi kaikki asuntosijoittamisen osa-alueet rahoitusneuvotteluista vuokralaisvalintaan ovat asuntosijoittajan omissa käsissä. Tämä voi olla sekä uhka että mahdollisuus mutta pörssiosakkeisiin sijoittaessa tätä mahdollisuutta ei ole olemassa.
7. Alhainen volatiliteetti
Osakkeiden päivätreidaajalle peltohehtaariin sijoittaminen voi olla ajatuksena vieläkin kaukaisempi kuin asuntoihin sijoittaminen mutta asuntosijoittamisestakaan ei takuulla ole luvassa päivittäistä vauhtia ja vaihtuvia tilanteita. Jopa kokeneet asuntosijoittajat ovat yllättyneitä siitä, kuinka koronan seurauksena ainakin toistaiseksi näyttää siltä, että varsinkin vuokraustoiminnassa vakaus on vielä entisestään lisääntynyt.
Vaikka koronalla voikin vielä olla vaikutusta sekä asuntojen hintoihin että vuokratasoihin, sen vaikutuksen näkeminen on rajoittunut pääsääntöisesti kalustettuihin vuokra-asuntoihin, Airbnb-toimintaan ja uusien ulkomaisten opiskelijoiden asuntokysyntään. Muilta osin vaikutukset näkyvät hitaasti, jolloin aikaa myös reagointiin on paljon enemmän.
8. Ennätysalhainen korkotaso
Finanssikriisin jäljiltä koko maailman keskuspankkiirit yllättyivät ensin siitä, kuinka inflaatio ei noussutkaan tavoitteeksi asetettuun 2 %:in. Seuraava yllätys oli, että 10 vuoden talouden myötätuuli oli sen verran heikko, että pientä USA:n keskuspankin taseen keventämisvaihetta lukuunottamatta, ohjauskorkotasoja ei pystytty nostamaan lähellekään tasoja, joilla niiden alentamisella olisi ollut taloutta elvyttävä vaikutus.
Itse kuulun siihen pieneen joukkoon, joka lähti pitkien kiinteiden korkojen käyttöön jo useampi vuosi sitten “kiinteä korko pitää ottaa silloin, kun korot ovat matalalla” -periaatetta noudattaen. Toistaiseksi en ole tästä rahallisesti hyötynyt senttiäkään. Hyötynä voin laskea sen, että korkojen nousupohdinnat ovat puuttuneet yöunistani. Mitään inflaatiohyötyä en ole siis toistaiseksi saanut.
Aion edelleenkin käyttää pitkiä kiinteitä korkoja huolimatta siitä, että ymmärrän teknologian kehittymisen deflatoorisen vaikutuksen. Ymmärrän myös sen, että keskuspankkien rahaprinttausoperaatiot yhdistettynä hallitusten finanssipoliittisiin elvytyksiin luovat finanssikriisin jälkihoitotoimenpiteitä suuremman potentiaalin sille, että inflaatio voi aikanaan nostaa päätään, kun koronan aiheuttama hajaannus on päättynyt jonkinmoiseen uudelleenjärjestäytymiseen.
Asuntosijoittajan korkosuojauskeinot
Pitkiä korkoja käyttämällä lukitsen siis itselleni ennätysalhaisen korkotason vuosiksi eteenpäin. Minulla ei ole antaa mitään varmaa perustelua sille, että muuttuvia korkoja käyttäville käy tässä vielä heikosti.
Miten niin perusperusperiaatteet?
Vaikka elänkin omassa kuplassani, en silti olettanut, että erityisesti kohta 8 laskettaisiin aloittelevan asuntosijoittajan perusopintoja edeltävään oppimisvaiheeseen. Yritin rakentaa kirjoitusta siten, että aloitteleva asuntosijoittaja saisi kohdat 1-3 nopeasti sisäistettyään, kohtiin 4-6 alustavaa ajatusta ja muistaisi pitää kohdat 7 ja 8 mielessään, kun pohtii, mitä kaikkea tulisi unohtaa, jos haaveilee nopeasta rikastumisesta asuntosijoittamisella ja toisaalta, mitä tulisi miettiä pitkäjänteisesti varallisuuden kasvattamisen varventamismahdollisuuksien suhteen.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ville Vähäkoski valtavirrasta erottuvia vuokrakoteja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #110
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Onko osta ja pidä -asuntosijoittaminen helppoa? – YouTube #125
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ville Vähäkosken asuntosijoitussalkussa on yhä ensimmäinen vuonna 2003 omaksi kodiksi hankittu asunto, jossa hän ehti asua 3 kuukautta ennen kuin työ vei toiselle paikkakunnalle ja vuokranantajan ura alkoi.
Osassa 1 käydään Villen tarinan vaiheiden kautta sitä, kuinka pitkään vuokranantajana toimimisen aloittamisesta asuntosijoittamisen ansaintalogiikka alkoi aueta, mikä on Villen ja hänen vaimonsa työnjako ja miksi vaimo on parempi tekemään tarjouksia ja miksi tarjoukset kannattaa perustella.
Jakson lopussa saadaan esimakua Osasta 2, kun Ville kertoo, että heidän asuntosijoitusstrategiansa on ”valtavirrasta erottuvia vuokrakoteja pyritään tarjoamaan”.
Lisää esimakua saa, kun käy katsomassa kuvia muutamasta kohteesta Villen IG-profiilista.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Villeä vieraaksi suositteli Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Sijoitusasunnot.comin vuokratuottolaskuri
Ville Vähäkoski Instagram
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Käy opiskelemassa Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uusi ”Sijoitusasunto-opas”
Poliisiauton etupenkiltä asuntosijoittamisen pariin; Hannu Takala – Ostan Asuntoja Podcast #45
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Onko osta ja pidä -asuntosijoittaminen helppoa? – YouTube #125
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Vuokranantajan perusperusperiaatteet – Blogi #213
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Tällä kertaa vähän ylemmän tason pohdintaa siitä, kuinka vaikeaa tai helppoa tai mahdotonta ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen viime vuosina onkaan ollut.
Taikanappia ei tämänkään videon linkeistä löydy eli nopean ja helpon rikastumisen salaisuutta hakevien ei taaskaan kannata osallistua harmaasänkisen Huru-ukon pohdintoihin.
Haluaisin kommentteja ja mielipiteitä, tulisiko YouTube -videoiden ääniraidan löytyä myös Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelukanavien kautta. Ei siis korvaamassa nykyistä podcastia vaan sen rinnalla videoiden sisältöä kuunneltavissa kerran viikossa ilmestyen.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Jana Jakimtchouk nollasta kohti 1. sijoitusasuntoa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #108
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Vuokranantajan perusperusperiaatteet – Blogi #213
Tuoreimmat kirjasuositukset:
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Nordea tiedotti kesäkuun loppupuolella, että vuonna 2020 lähestytään tilannetta, jossa ensikertalaisia asuntosijoittajia on jo yhtä paljon kuin aktiivisia asuntosijoittajia, joilla on kahdesta neljään sijoitusasuntoa.
Muutamaa asuntosijoittajien keskustelupalstaa seuraamalla ja hyviksi tietämieni vuokravälittäjien kanssa juttelemalla näyttää siltä, että osa lähtee ensikertalaiseksi asuntosijoittajaksi taidoilla, joilla ei tulisi heti perään ryhtyä ensikertalaiseksi vuokranantajaksi.
Vain muutama viikko sitten julkaisin 5 vinkkiä aloittelevalle vuokranantajalle – Blogi #207 -kirjoituksen. Yritän tällä kirjoituksella päästä vielä ylemmälle tasolle ja osittain toistaa edellisen kirjoituksen asioita tiivistetymmässä muodossa, jotta ihan jokaisen olisi mahdollista selkiyttää itselleen perusperiaatteet, että ensiaskeleet vuokranantajana lähtisivät oikeaan suuntaan.
1. Vuokraustoiminta on liiketoimintaa, jonka asiakas on vuokralainen
Olen aikaisemmin kirjoittanut, että hanki halvempia harrastuksia ja sijoita asuntoihin sellaisella vakavuudella kuin pyörittäisit liiketoimintaa.
Vuokraustoiminnan osalta ohjeeni on sama. Vaikka siihen harrastelija-asenteella lähteminen ei ole yhtä kallista kuin sijoitusasunnon hankkiminen, sillä voi helposti lisätä sijoitusharrastuksena kustannuksia.
Vuokralaiset ovat vuokranantajan asiakkaita. Valitse asiakkaasi huolellisesti ja toimi heitä kohtaan ystävällisesti ja avuliaasti mutta älä luo ystävyyssuhdetta asiakkaan kanssa. Ystävän kanssa ikävistä asioista keskusteleminen ja niiden pohjalta toimiminen on aina vaikeampaa.
Jos et aloittelijana pysty tähän, käytä ammattimaista hyvät referenssit omaavaa vuokravälittäjää. Se maksaa vähän mutta turvaa itse sijoitusta paljon.
2. Pidä vuokraustoiminta ja hyväntekeväisyys erillä toisistaan
Kun olet aloitteleva asuntosijoittaja ja aloitteleva vuokranantaja, älä aloita vielä tämän lisänä hyväntekeväisyystoiminnan harjoittamista. Pahimmassa tapauksessa huijari tunnistaa, että olet aloittelija ja hyväksikäyttää sitä.
Jos asuntosijoittamisen aloittamiseen liittyy vielä se, että olet nippanappa saanut ensimmäisen sijoitusasunnon omarahoitusosuuden kasaan, et ole edes hyväntekeväisyystoimintakelpoinen. Jätä se tulevaisuuteen, kun vuokralaisvalintataitosi, varallisuutesi ja kassavirtasi ovat tasolla, että osaat valita hyvää ansaitsevan vuokralaisen.
Tätä perusperiaatetta noudatetaan siten, että
- tarkistetaan poikkeuksetta vuokralaisen luottotiedot riippumatta siitä, mitä hän kertoo
- vaaditaan aina kotivakuutus
- ei koskaan luovuteta avaimia ennen kuin on nähty kotivakuutustodistus ja vakuus on toimitettu
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Mitä tarkoittaa asunnon arvonnousu?
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
3. Liity Suomen Vuokranantajien jäseneksi
Hoidan itse vuokralaisvalinnan ja solmin jokaisen vuokrasopimuksen itse SVA:n sopimuspohjaa hyödyntäen. Siksi olen kenties joidenkin mielestä hieman epäuskottava tai puolueellinen suosittelija. Suositus on vilpitön enkä toimi SVA:n hallinnossa eikä meillä ole koskaan ollut kaupallista yhteistyötä.
Kun ammattimaiset vuokravälittäjät suosittelevat samaa, on uskottavuusaste paljon korkeampi, kun näiden yritysten ydinliiketoimintaa on asuntojen vuokraus ja vuokrasuhteen hallinta vuokranantajien puolesta. Silti he suosittelevat asuntosijoittajia Vuokranantajien jäsensisällön pariin.
Ensinnäkin jäsensisältö on huomattavasti laajempaa kuin vain oppeja siitä, miten voi itse toimia vuokranantajana ja säästää vuokravälittäjien palkkioissa. Toiseksi vuokravälittäjille on helpompaa tehdä omaa työtään, kun toimeksiantoja antavilla asuntosijoittajilla on käsitys vuokraustoiminnan perusperiaatteista.
Vuokravälittäjien työ on paljon mukavampaa, kun aloitteleva vuokranantaja tulee pyytämään oppia seuraamalla toimeksiannon toteutumista vierestä sen sijaan, että hän tulee pyytämään apua, vasta kun asiat ovat jo solmussa.
4. Ongelmatapauksissa noudata lakia ja vuokrasopimusta tarpeellisesti odottaen mutta viivyttelemättä
Tämän perusperusperiaatteen noudattaminen on paljon helpompaa, jos ja kun on ensin sisäistänyt perusperusperiaatteet 1-3.
Jos kahden kuukauden vuokrat on maksamatta ja vuokralainen on tekeytynyt tavoitettamattomaksi, aloittelevan asuntosijoittajan, joka ei ole ystävystynyt vuokralaisensa kanssa eikä harjoita hyväntekeväisyyttä, on helppo soittaa Vuokranantajien jäsenten lakineuvontaan ja kysyä konkreettisia etenemisneuvoja, mikäli vuokrasopimuksen purkamiseen eivät sivuston kirjalliset neuvot riitä.
Älä lähde irrottamaan saranoita, vaihtamaan lukkoja tai kantamaan vuokralaisen kamoja takapihalle, vaikka sitä nettipalstoilla näkisit suositeltavankin.
5. Asuntosijoittamisen tuotto tehdään hyvällä vuokranantajuudella – ei vuokralaisen kustannuksella
Oman asuntosijoitustoimintani kannattavuus on aina ollut hyvä ja parantunut kokemuksen ja osaamisen lisääntyessä.
Tämän kannattavuuskehityksen taustalla on ollut useampia asioita mutta yksi niistä on hyvänä vuokranantajana toimiminen. Hyvä vuokranantaja voi olla reilu ja rehellinen ja samalla jämpti ja johdonmukainen.
Hyvä vuokranantaja auttaa uutta vuokralaistaan jo sopimuksen tekovaiheessa – Blogi #209
Jos laki asuinhuoneiston vuokrauksesta on vielä outo ja perusperusperiaate 3 on vielä noudattamatta, palaa kohtaan 3 ja käytä sieltä löytyvää vuokrasopimuspohjaa, johon et lähde lisäämään omia innovaatioita.
Asuntosijoittajan perusperusansaintaperiaatteet – Blogi #214
Hyvään vuokranantajuuteen kuuluu, että vakuutena vuokranantajan hallussa säilytetty vuokralaisen raha palautetaan vuokralaiselle viipymättä, mikäli vuokria ei ole maksamatta, asunnossa ei ole aiheutettu vahinkoa ja loppusiivous on hoidettu. Siitä on hyvä lähteä eteenpäin ensimmäisen positiivisen vuokralaispalautteen saattelemana.
Jos haluaa hyviä vuokralaisia, pitää olla hyvä vuokranantaja, joka tarjoaa hyviä vuokrakoteja.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Jana Jakimtchouk nollasta kohti 1. sijoitusasuntoa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #108
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mikä on ”turvamarginaali” ja mitä se tarkoittaa asuntosijoittamisessa? – YouTube #124
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Jaksossa #102 vieraana ollut varallisuusvalmentaja Minna Nikula saattoi Janan ja huru-ukon yhteen Ostan Asuntoja Podscastin studioon. Otsikosta voi toki päätellä, että Jana on todennäköisesti pitkälle vievän asuntosijoittajauransa alkupuolella. Siitä ei kannata kuitenkaan hätiköiden todeta, että jakso on vain aloittelijoille. Jos et vielä kuunnellut Osaa 1, aloita siitä.
Janan tarinassa on inspiroiva yhdistelmä työntekoa nuoresta alkaen, opiskelun kautta hankittujen perustaitojen soveltamista käytäntöön ja käytännön tekemisen kautta perustaitojen hiomista osaamiseksi. Monista aloittelevista asuntosijoittajista Jana eroaa sillä, että hän ei ole hypännyt suoraan syvään päähän muttei ole myöskään jäänyt kahluualtaaseen kellukkeiden kanssa ikuiseksi harjoittelijaksi, joka ei koskaan etene isoon altaaseen. Itse tykkään kovasti tästä Janan etenemismallista vaihe vaiheelta.
Tässä osassa 2 juttelemme ainakin
- miksi kannattaa käydä pankeissa keskustelemassa hyvissä ajoin ennen kuin saa lainaa
- kauppakorkeakoulusta ei valmistu ammattiin – mitä hyviä puolia siitä on
- miten omarahoitusosuuden kokoaminen onnistuu jo opiskeluvaiheessa
- miten asunnon remontti on edennyt ja onko tullut oppeja
- mikä on lunastuslauseke
- mitä Jana toivoo ja tavoittelee seuraavaksi asuntosijoittamisen saralla
Janan haastattelun Osa 1 on ollut koko viikon Apple Podcastsin Business -kategorian kuunnelluin podcast. Joos tunnet jonkun nuoren, joka voisi jaksosta hyötyä, pistä jakoon.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Nordnet, #rahapodi ASP-tili-jakso
Robert Kiyosaki – Rich Dad, Poor Dad; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu *
Jana Jakimtchouk LinkedIn
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mikä on ”turvamarginaali” ja mitä se tarkoittaa asuntosijoittamisessa? – YouTube #124
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Miksi EI sijoittaa vieraalle paikkakunnalle? 3 syytä – Blogi #212
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
