Skip to content

”Uudelleenrahoita kuolemaan asti”

Blogikirjoituksissani mainitaan usein säännöllinen uudelleenrahoitus ja saan aika paljon kommentteja ja kysymyksiä siihen liittyen. Yksi päälinja kommenteissa on velattomuuteen pyrkimisen tavoittelun puolustaminen. Itse olen taloudellisen riippumattomuuden kannattaja, jossa velan viisas käyttö on oleellinen elementti. Pari vuotta sitten kirjoitin aihetta sivuavan “Varmalla riskillä nollatuottoa – paljonko sijoittaisit”-blogin.

Toistuvan uudelleenrahoituksen rautalankamalli

Esimerkissä käytetään kokenutta asuntosijoittajaa, joka käyttää kohtuullista velkavipua:

  • asuntosijoitussalkun arvo on 2 miljoonaa euroa
  • salkussa on 20 asuntoa, joiden markkina-arvo on 100 000 euroa
  • jokainen asunto tuottaa positiivista kassavirtaa 83 euroa kuukaudessa (1000 euroa vuodessa) verojen jälkeen
  • lainaa on 1 miljoona euroa eli velkavipu on 50 %
  • laina-aika on 20 vuotta
  • korko on kiinteä ja lainojen lyhennysmuoto on tasalyhenteinen ja lyhennysvapaita ei käytetä

Asuntosijoittaja on viettänyt railakkaan joulun ja uuden vuoden ja tammikuun 1. päivänä tilin saldo on 0 euroa

  • Tammikuun 1. päivänä vuonna 1 asuntosalkun arvo on 2 miljoonaa euroa ja velkaa on miljoona euroa, jolloin nettovarallisuus on miljoona euroa. Pankkitilillä rahaa on 0 €
  • 1.1.-31.12. vuonna 1 asuntosalkku on generoinut 20 000 euroa kassavirtaa verojen jälkeen ja lainaa on lyhennetty 50 000 euroa. Asuntosalkun arvo on yhä 2 miljoonaa, koska markkinahinnat eivät ole nousseet eivätkä laskeneet. Velkaa on 950 000 euroa, tilillä on 20 000 euroa ja nettovarallisuus on siten 1 070 000 euroa

Tammikuun 1. päivänä vuonna 2 asuntosijoittaja menee käymään pankissa

  • 1.1. vuonna 2 hän nostaa uutta lainaa 50 000 euroa. Velkaa on taas miljoona euroa. Tilillä on rahaa 70 000 euroa. Nettovarallisuus on yhä 1 070 000 euroa
  • 1.1.-31.12. vuonna 2 sama asuntosalkku on generoinut samat 20 000 euroa kassavirtaa verojen jälkeen ja lainaa on lyhennetty 50 000 euroa. Asuntosalkun arvo on yhä 2 miljoonaa, koska markkinahinnat eivät vieläkään ole nousseet edes kasvukeskuksissa. Velkaa on 950 000 euroa, tilillä on 90 000 euroa ja nettovarallisuus on siten 1 140 000 euroa.

Tammikuun 1. päivänä vuonna 3 asuntosijoittaja menee käymään pankissa

  • 1.1. vuonna 3 hän nostaa taas uutta lainaa 50 000 euroa. Velkaa on taas sama miljoona euroa. Tilillä onkin rahaa 140 000 euroa. Nettovarallisuus on yhä 1 140 000 euroa
  • 1.1.-31.12. vuonna 3 sama asuntosalkku on generoinut samat 20 000 euroa kassavirtaa verojen jälkeen ja lainaa on lyhennetty 50 000 euroa. Asuntosalkun arvo on nyt 2,02 miljoonaa, koska markkinahinnat ovat vihdoin nousseet 1 %:n. Velkaa on 950 000 euroa, tilillä on 160 000 euroa ja nettovarallisuus on siten 1 230 000 euroa

Tammikuun 1. päivänä vuonna 4 asuntosijoittaja menee käymään pankissa

  • 1.1. vuonna 4 hän nostaa taas uutta lainaa 50 000 euroa. Velkaa on taas sama miljoona euroa. Tilillä on 210 000 euroa. Nettovarallisuus on yhä 1 230 000 euroa

Tätä tarinaa voi kukin modifioida ihan miten tahansa asuntoremonttien, taloyhtiöremonttien, vuokrankorotusten ja uusien sijoitusasuntojen ostamisen kautta. Tarina jatkuu muuten samalla mutta kiihtyvällä tahdilla, kunhan kaikki toimenpiteet toteutetaan siten, että kassavirta paranee ja/tai jos kassavirta ei paranisi, ainakin arvo (varallisuus) nousee.

Velattomuuteen pyrkivä asuntosijoittaja

Velattomuuteen pyrkivä asuntosijoittaja ei enää hae pankista uutta lainaa. Tammikuun 1. päivänä vuonna 4 hänen nettovarallisuutensa on sama 1 230 000 euroa. Tilillä on rahaa vain 60 000 euroa mutta velkaa on enää 850 000 euroa. Taloudelliseen riippumattomuuteen pyrkivän sijoittajan likvidit varat ovat 150 000 euroa suuremmat kuin velattomuuteen pyrkivällä sijoittajalla. Velattomuuteen pyrkivä sijoittaja tuntee olonsa paljon turvallisemmaksi, vaikka hänen rahansa on muurattu kiviseinien sisään.

Velattomuuteen pyrkivän sijoittajan kassavirta paranee pikku hiljaa lainapääoman lyhentyessä ja nettovarallisuus kasvaa täten hieman nopeammin kuin jatkuvasti uudelleenrahoittavan sijoittajan. Mikäli jatkuvasti uudelleenrahoittava sijoittaja sijoittaa edes osan likvideistä pääomistaan asuntosalkkunsa kasvattamiseen samoja sijoitusperiaatteita noudattaen, velattomuuteen pyrkivä sijoittaja jää kauas taakse nettovarallisuuden kasvattamisessa turvallisuudesta puhumattakaan.

Kun uudelleenrahoitusta harjoittavan sijoittajan tilillä on 210 000 euroa, voisi hän sillä ostaa samaa 50 %:n velkavipua käyttäen 420 000 euron nipun markkinahintaisia sijoitusasuntoja. Tällaisen nipun ostaessa voi helposti saada 8 % alennusta eli 210 000 eurolla 50 %:n velkavipua käyttäen voisi ostaa noin 500 000 euron arvoisen lisän sijoitussalkkuun. Nettovarallisuuden välitön kasvu olisi alennuksen verran eli 40 000 euroa. Kassavirran ja uudelleenrahoituksen generoimat likvidit varat kasvaisivat seuraavan 3 vuoden aikana entistä isommaksi.

Kun mikään määrä varallisuutta ei riitä

Kokonaan erillinen keskustelu on, mikä määrä nettovarallisuutta on tarpeeksi. Siihen ei ole oikeaa vastausta vaan se riippuu jokaisen henkilökohtaisesta elämän tarkoituksesta, päämääristä ja tavoitteista. Toinen voi tavoitella 100 nälkäisen perheen auttamista jouluna, kun toisen tavoitteena voi olla 10 perheen auttaminen. Kumpi heistä on ahneempi?

Case vuokrattu kaksio sijoitusasunnoksi Helsingistä – osa 2

Tiskipöytä ja liesi purettu

Kirjoituksen ensimmäisessä osassa käytiin läpi asunnon myyjän motivaatiota, neuvotteluprosessia, tarjousta, kaupantekoa sekä ostohetken että markkina-arvonnousuun liittyviä kohtia läpi.

Kaupanteon jälkeen valjenneita yllätyksiä

Asuntoa rasitti 45 euron kuukausittainen rahastoitava vastike julkisivuremontista. Olin jo puhelimessa isännöitsijältä pyytämässä maksulappua lainan poismaksua varten, kun kysäisin lainan ehtoja ohimennen; lyhyt euribor 0,25 %:n marginaalilla. Rahastoinnista huolimatta lainan korko oli niin alhainen, että se kannatti pitää. Laina rasittaa edelleen asuntoa vielä muutaman vuoden ja tuo reilun 10 euron kuukausittaisen verosuunnitteluhyödyn, koska ostoani seuraavasta yhtiökokouksesta lähtien suoritukset on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Ostohetkellä oli jo tiedossa, että taloyhtiön hissit tullaan uudistamaan lähivuosina. Toinen positiivinen yllätys seurasi, kun parin vuoden kuluttua selvisi, että yhtiön varat riittivät kattamaan hissien uusimisen kustannukset. Tämä toi reilun 1 500 euron vähennyksen remonttivaran laskentaan käyttämistäni kustannuksista. Myös lämmönsiirtimien uusiminen mahtui samaan kategoriaan.

Viemäri- ja vesijohtojen kuntotutkimus toi vielä kolmannen positiivisen yllätyksen. Varsinainen linjasaneeraus pystyttiin siirtämään muutamalla vuodella eteenpäin ja vaiheistamaan siten, että pohjaviemärien ja -tonttivesijohtojen toteutus tehdään ensin. Kaiken kaikkiaan taloyhtiötä johdetaan ja saneerataan hyvin kuntotutkimuksiin ja -arvioihin perustuvan tiedon pohjalta.

Opetus: Asuntoa ostettaessa remonttivara tulee laskea parhailla mahdollisilla sen hetkisillä tiedoilla ja pienellä varmuuskertoimella sen päälle. Välillä tulee positiivisia yllätyksiä, joita kompensoimaan riittää kyllä negatiivisia jatkossa. 

Vuokrankorotusten toteuttaminen

Myyjä oli hyvin perillä asunnon markkina-arvosta mutta oletukseni asunnon käyvästä vuokratasosta osoittautuivat oikeaksi tai jopa ylittyivät, sillä muutaman kuukauden seurannan aikana havaitsin, että myyjän oletus käyvästä markkinavuokrasta oli yli 15 % liian pieni. Nähdessäni alueen vastaavien talojen uusia “annetaan vuokralle” -ilmoituksia huomasin lisäksi, että hyväkuntoisiksi remontoitujen asuntojen markkinavuokra oli jopa 15 % vastaavia peruskuntoisia asuntoja korkeampi, mikä oli positiivinen yllätys. Nämä tiedot mielessäni menin tapaamaan vuokralaisia.

Tapaamisen aikana kävi ilmi, että vuokralaisilla oli tietous siitä, että heidän vuokratasonsa oli selvästi alle käyvän markkinavuokran. Lisäksi kävi ilmi, että he olivat toivoneet edellisen omistajan remontoivan asuntoa enemmän heidän makuaan ja tasoaan vastaavaksi, josta he olisivat olleet myös valmiita maksamaan. Kävimme vuokralaisen remontointitoiveet läpi ja arvioin heille, kuinka paljon tietyt remontointikohteet tulisivat maksamaan ja kuinka paljon se aiheuttaisi vuokrankorotuspainetta. Sovimme, että asunnon katto ja seinät maalataan ja keittiöön ja makuuhuoneeseen asennetaan olohuoneen lattiaa vastaavat laminaatit. Vuokralaiselle jäi mietittäväksi, haluaako hän, että keittiö uusitaan.

Valitsin muutaman seinävärivaihtoehdon, josta vuokralainen sai päättää mieleisensä. Vuokralainen päätti myös, että keittiö uusitaan siten, että allaskaluste ja astiankuivauskaappi uusitaan runkoineen ja muissa kalusteissa on vanhat rungot mutta uudet ovet ja vetimet. Tasot, välitilan levyt, allas, liesituuletin ja jää-/pakastinkaappi ovat nyt uusia samoin kuin kaikki pinnat. Vuokra on nyt 20-40 € alle alueen vastaavien remontoitujen asuntojen käyvän markkinavuokran mutta yli 30 % korkeampi kuin kaupantekohetkellä. Vuokralaisen kanssa sovittiin, että vuokraa ei koroteta seuraavaan 3 vuoteen. Hän sai myös alennusta vuokraan, koska remontti pystyttiin toteuttamaan asumisen aikana. Epäselväksi on jäänyt, miksei edellinen omistaja reagoinut vuokralaisen toivomuksiin vastaavasti. Itsestänikin hurjalta tuntuvasta vuokrankorotuksesta huolimatta vuokralainen vakuutti olevansa erittäin tyytyväinen remontoituun kotiinsa. Asunnon vuokratuotto-% on nyt 5,3 remonttivara huomioiden. Remonttivara pitää sisällään noin 3 vuoden kuluttua alkavan linjasaneerauksen, jonka yhteydessä myös kylpyhuone uusitaan.

Opetus: Keskustele vuokralaisen toiveista asunnon remontoimiseen liittyen. Moni vuokralainen haluaa asua parempikuntoisessa vuokrakodissa ja on valmis maksamaan siitä korotettua vuokraa. Jos asunnon vuokratuotto on 5 % ja remontille laskettu tuotto vuokrankorotuksen myötä on 10 %, en ole vielä keksinyt, miksi remonttia pitäisi lykätä varsinkin, jos se voidaan tehdä vuokralaisen asumisen aikana, jolloin välttyy tyhjältä kuukaudelta vuokralaisten välissä.

Asunnon arvon korottaminen remontoimalla

Asunnon remontti on rahoitettu 70 % pankkilainalla ja 30 % verohyödyllä. 30 %:n verohyöty tarkoittaa siis sitä, että remontoimalla asunnon, voin vähentää remontin kustannukset verotettavista vuokratuloista. Ilman remonttia tämä raha olisi mennyt maksuun veroina eikä olisi enää tuottanut minulle mitään. Remontti ja sen mahdollistama vuokrankorotus oli suunnitelmassani, kun asunnon ostin. Perusskenaario oli pintaremontti ja sitä vastaava pienempi vuokrankorotus mutta tässä tapauksessa vuokralainen halusi laajemman remontin, jonka kustannuksen tuottoa heikentävä vaikutus kompensoitui suuremmalla vuokrankorotuksella. Luonnollisesti remontin valmistumisen jälkeisinä vuosina korkeammasta vuokratulosta johtuen myös maksettava vero on korkeampi.

Opetus: Asuntojen remontointi oikein toteutettuna on parasta verosuunnittelua. Raha menee remonttimiesten ja materiaalitoimittajien suoraan työllistämiseen, remontti nostaa asunnon arvoa, parantaa sen vuokrattavuutta ja vaikuttaa hyvien vuokralaisten pysymiseen vuokralaisina pidempään.

Ostohetken ja remontin tuomien arvonnousujen kotiuttaminen

Siirtyessäni uuden pankin asiakkaaksi sain hyödynnettyä myös tämän asunnon osakekirjat lainan vakuutena. Uutta pankkia ei myyjän rahoitukseen liittyvä matalamman prioriteetin pantti haitannut. Myyjän rahoituksen osuus vain vähennettiin vakuusarvosta samalla tavalla kuin taloyhtiölaina. Täten pääsin kotiuttamaan ostohetken arvonnousua pari vuotta suunniteltua myöhemmin.

Tämän asunnon tapauksessa asunnon remontti korotti sen markkina-arvoa suurinpiirtein remontin kustannuksen verran. Tämä markkina-arvon korotus toimii pankissa lainan lisävakuutena siten, että sitä vastaan saa 70 % uutta lainaa. Täten asunnon remontin tuoman arvonnousun voi kotiuttaa verovapaasti. Koska remontti rahoitettiin 70 % pankkilainalla ja 30 % verohyödyllä, siihen käytetty oma käteinen on 0 euroa. Näin sen tuotto sijoitetulle käteiselle on ääretön. Vaihtoehtoisesti remontin tuomaa arvonnousua voi verrata asunnon ostohetkellä käytettyyn käteissijoitukseen. Silloin tulee vain muistaa rahan arvonmuutoksen vaikutus.

Käytännössä olen jo kotiuttanut uuden sijoituslainan muodossa koko asunnon ostamiseen ja remontointiin käyttämän käteispositioni ja itse asiassa muutaman tuhat euroa sen yli. Asunnon velattomaan ostohintaan verrattuna asunto oli siis 100 %:sti vivutettu mutta sen markkina-arvoon nähden velkavipu on tällä hetkellä noin 63 % huomioiden sekä uuden sijoituslainan että jäljellä olevan myyjän rahoituksen ja taloyhtiölainan. Olen selittänyt vuokratuotto-%:n rajallisuutta asuntosijoittajan tunnuslukuna ja tämä on hyvä esimerkki siitä. 5,3 %:n vuokratuotto remonttivaralla Itä-Helsingissä on monen mielestä huonosti tuottava sijoitus. Minulle se kelpaa mainiosti, kun omaa rahaa ei ole sijoituksessa kiinni yhtään.

Terävä lukija voi tässä vaiheessa huomata, että linjasaneerauksen kulut ovat vielä edessäpäin eli ei kannata yhtään elvistellä.

Yksi omistusasujan linjasaneerauseuro on kuitenkin asuntosijoittajalle 70 senttiä, mikäli linjasaneerauksen maksusuoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa.

Tuloutushyödyn voi varmistaa siten, että maksaa taloyhtiöremontin kustannuksen kertasuorituksena heti remontin valmistuttua ja vähentää sen maksuvuoden vuokratuloista. Suoritukseen voi ottaa pankkilainaa, jonka korot ovat vuokratulosta vähennyskelpoisia.

Vuokratuoton laskentakaava ei tätä huomioi vaan sijoittajaa ohjeistetaan laskemaan koko remontin kustannus mukaan. Meitä sijoittajia kiinnostaa erityisesti tutkimukset, joissa kerrotaan, että linjasaneerauksen kustannusta ei saa kokonaisuudessaan arvonnousuna takaisin. Itse uskon, että pääkaupunkiseudulla 70 % kustannuksista näkyy varmasti arvonnousussa ja todennäköisesti enemmän. Vuokratuoton laskentakaava ei huomioi tätä arvonnousua ollenkaan, vaikka se huomioi kustannuksen täytenä. Lisäksi linjasaneerauksen yhteydessä uusittava kylpyhuone on näkyvä parannus vuokralaisille ja nostaa vuokratasoa.

Opetus: Vuokratuotto-%:a päätunnuslukuna käyttävän asuntosijoittajan on vaikeampaa hahmottaa, miten pääoma sijoituksessa tuottaa ja erityisesti sijoitukseen käytetty oma käteinen raha. Kassavirtapositiivisuuden ollessa sijoituskriteerinä voi hahmottaa, paljonko oma käteinen sijoitus tuottaa, koska kassavirta kattaa kaiken vieraan pääoman käyttämiseen vaadittavat negatiiviset rahavirrat. Kun oma käteinen raha on uudelleenrahoituksen myötä kokonaan irroitettu sijoituksesta,  kassavirtapositiivinen sijoitus generoi varallisuuden kasvua äärettömällä tuotolla. Lumipalloefekti syntyy, kun vapautettu käteinen sijoitetaan uudestaan uuteen kassavirtapositiiviseen kohteeseen. Efekti tehostuu, kun vapautunut vakuusarvo kotiutetaan vaikkapa muutaman vuoden välein ja sijoitetaan uuteen kassavirtapositiiviseen kohteeseen.

Kassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu

Tarkka lukija on voinut huomata, että joskus teen poikkeuksia ja saatan ostaa asunnon, joka tuottaa negatiivista kassavirtaa. Tämä asunto on sellainen poikkeus. 30 %:n vuokrankorotuksesta huolimatta asunnon kassavirta on tällä hetkellä noin 0 euroa kuukaudessa asuntokohtaisessa laskentataulukossani ja linjasaneeraus on vielä edessäpäin. Sijoitusfilosofiassani kassavirta voi olla negatiivinen, jos se on omien toimieni avulla käännettävissä positiiviseksi.

Omistusaikanani asunnon kassavirran ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu (vakuusarvon vapautuminen) on ollut yhteensä 16 500 euroa. Alkuun kassavirran osuus oli suuri, koska pankkini ei kelpuuttanut osakekirjaa lainan vakuudeksi. Kun toinen pankki kelpuutti osakekirjan vakuudeksi, korot ja lyhennykset veivät kassavirran negatiiviseksi. Tällä hetkellä asunto generoi noin 4 600 euroa vuodessa ennen veroja kassavirran ja lainanlyhennysten summana. Kun myyjän myöntämä rahoitus ja taloyhtiön julkisivulaina on parin vuoden päästä maksettu, vuosittainen summa pysyy suurin piirtein samana mutta kassavirran osuus siitä kasvaa merkittävästi. Linjasaneerauksen jäljiltä kassavirran pitäisi asettua noin 100-150 euroon kuukaudessa verojen jälkeen teoreettisella 70 %:n vivulla ilman linjasaneerauksen yhteydessä tehtävää kylpyhuoneen uusimisen mahdollistamaa vuokrankorotusta.

Jos tätä 4 600 euron summaa vertaa alkuperäiseen käteisen rahan osuuteen, tuotto on alle 10 %, mikä suinkaan ei ollut tavoite alussa. Tässä tapauksessa alkuperäisen suunnitelman mukaista 88 %:n velkavipuoletusta hankintamenolle käyttäen vuosittainen tuotto olisi 50 %:n hujakoilla omalle käteiselle. Koska uudelleenrahoituksen myötä asuntoon käytetty käteinen raha on jo kokonaan vapautettu ja sijoitettu uusiin kassavirtapositiivisiin kohteisiin, kassavirran ja lainanlyhennysten tuoman arvonnousun tuotto on ääretön.

Opetus: Lainojen lyhennykset ovat kassavirtaa pienentävä komponentti mutta vapauttavat samanaikaisesti vakuusarvoa, joka on muutettavissa käteiseksi uudelleenrahoituksen kautta. Tässä kohteessa kassavirran negatiivisuus perustui siihen, että lyhytaikaisia lainoja lyhennetään agressiivisemmin muutaman vuoden ajan pienellä siivulla koko asuntosijoitussalkun kassavirroista. Näin pyrin välttämään likvidien varojen sitoutumisen kohteeseen. Yksittäisen asunnon ostaminen 100 %:n velkavivulla ei ole ongelma, jos taustalla on 50 %:n velkavivulla oleva positiivista kassavirtaa tuottava asuntosijoitussalkku. Kääntäen itse en pidä ajatuksesta, jossa lyhennysvapaiden loputtua kassavirtanegatiiviseksi kääntyvää uudiskohteen sijoitusasuntoa subventoidaan palkkatuloilla, joilla myös lyhennetään kauppahinnan maksamiseen otettua sijoituslainaa, jossa vakuutena on omistusasunto.

Yhteenveto

Asuntosijoituksen kannattavuuteen vaikuttaa ostohinta, sijoituksen hallinta ja rahoitus. “Asuntosijoituksen tuotto tehdään ostettaessa” -sanonta konkretisoituu hyvin tässä case-esimerkissä. Mikäli asunto olisi ostettu markkinahintaan, mitkään sijoituksen hallintaan ja rahoitukseen liittyvät temput eivät olisi pelastaneet tuottoa erinomaiseksi. Oikeaan hintaan ja oikeilla ehdoilla ostaminen sen sijaan mahdollistivat sen, että sijoituksen hallinnan ja rahoituksen keinoin sijoitus oli mahdollista nostaa ja stabiloida erittäin kannattavaksi. Jatkossakin työtä on vielä edessä mutta polku on selvänä. Asuntosijoittaminen on hidas mutta hyvä tie vaurastumiseen.

Case vuokrattu kaksio sijoitusasunnoksi Helsingistä – osa 1

Asuntosijoittaminen on tuoton kannalta moniulotteinen varallisuusluokka. Olen aikaisemmin kirjoittanut mm. “Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät” -kirjoituksen ja muutamia case-esimerkkejä aiheesta. Olen myös maininnut termin motivoitunut myyjä useasti ja kirjoittanutkin aiheesta. Lisäksi olen kirjoittanut vuokratuotto-%:n rajallisuudesta asuntosijoittajan tunnuslukuna. Tämä case tarjoaa monipuolisen käytännön esimerkin aikaisempien teoreettisten kirjoitusten konkretisoimiseksi.

Motivoitunut myyjä

Sain reilu 3 vuotta sitten sähköpostiini nettisivujeni kautta täytetyn asuntotarjouslomakkeen. Minulle tarjottiin itähelsinkiläisestä lähiöstä pientä kaksiota vuokralaisineen. Myyjä kertoi, että asunnossa on asunut samat vuokralaiset vuosikausia ja että asunnon vuokra on hieman alle käyvän markkinavuokran. Hän myös esitti näkemyksensä käyvästä markkinavuokrasta. Nettilomakkeeni mukaisesti hän arvioi asunnon markkinahinnan ja tarjosi asuntoa 17 %:n alennuksella siihen nähden, mikäli kaupat tehtäisiin nopeasti. Hänen motivaationsa alennukseen perustui siihen, että hän oli tehnyt paremman asuntosijoituksen ja halusi vapauttaa sitä varten pääomia viikossa pitääkseen velkavipu-%:n tavoiterajoissaan.

Opetus: Tämän kaiken tiedon myyjä antoi minulle pelkän nettisivullani olevan lomakkeen avulla. Lomakkeella kysytään alennusta ja hänen ensimmäinen alennuksensa ilman neuvotteluja oli 17 %. Myyjä oli suhteellisen hyvin perillä markkinatilanteesta ja oli valmis antamaan merkittävän alennuksen vastineeksi siitä, että kaupat syntyisivät nopeassa aikataulussa, joka oli hänelle 17 alennus-%:n verran tärkeämpää kuin markkinahinnan saaminen.

Ensimmäinen kontaktini myyjään

Vastasin myyjälle saman päivän aikana kertoen hänelle seuraavat asiat:

  • kyseinen alue ja taloyhtiö ovat minulle entuudestaan hieman tuntemattomia, tarvitsisin vuorokauden aikaa tutustumiseen, jonka jälkeen lähestyisin häntä tarkentavilla kysymyksillä, mikäli hänelle sopii
  • asunto ja alue sijaitsevat kuitenkin alueella, jotka soveltuvat strategiaani eli olen aidosti kiinnostunut kohteesta
  • rahoitus on valmiina eli pystyn tekemään kaupat hänen haluamansa aikataulun puitteissa, mikäli hinnasta ja muista kaupan ehdoista päästään sopuun
  • tiedustelin häneltä vuokralaisista

Opetus: Vahvistin myyjälle nopeasti kiinnostukseni ja valmiuteni täyttämään hänen aikatauluvaatimuksensa mutta vain, jos kaupassa on järkeä minun kannaltani. Tällä tavoittelin sitä, että myyjä ei tarjoa asuntoa muualle vaan keskittyy kaupan saamiseen kanssani.

Vielä saman päivän aikana minulla oli kattava setti dokumentaatiota ja valokuvat asunnosta sekä tiedot vuokrasopimuksesta. Tässä vaiheessa vuokralaisten henkilötiedot eivät olleet tarpeellisia.

Neuvottelut

Tutustuttuani kaikkeen dokumentaatioon ja muualta löytämääni informaatioon sekä keskusteltuani isännöitsijän kanssa tein kaikista kauppaan vaikuttavista tekijöistä yhteenvedon ja pyysin myyjältä vahvistusta, olinko ymmärtänyt asiat oikein. Tällaisia tekijöitä olivat

  • asunnon kuntoarvio ja tulevat remonttitarpeet
  • nykyinen vuokrataso
  • asuntoon kohdistuvien yhtiövastikkeiden verovähennyskelpoisuus
  • yhtiön varat ja valmistautuminen tuleviin remontteihin
  • taloyhtiöremonttien kustannusarvio

Selitin samalla myyjälle, miten tulen huomioimaan nämä tarjouksessani. Kahden päivän ajan kävimme sähköpostivaihtoa, jonka lopputuloksena meillä oli yhtenäinen käsitys sekä asuntoon että taloyhtiöön kohdistuvista remonttitarpeista ja niiden kustannuksista, vuokrasta, vastikkeiden tuloutuksesta ja rahastoinnista sekä näkemys siitä, miten vuokratuotto-% lasketaan. Olimme päässeet käyvän vuokratuoton osalta yhden %-yksikön sisällä olevaan haarukkaan. En ollut vielä esittänyt tarjousta enkä pyytänyt lisäalennusta mutta myyjä oli jo todennut, että hän voisi alentaa hintaa vielä 2 %-yksikköä alkuperäisen 17 %:n päälle.

Lisäksi minulle oli selvinnyt, kuinka suuren summan myyjä tarvitsisi käteistä rahaa. Tältä pohjalta kartoitin myyjän mahdollisuutta osarahoittaa kauppaa, jonka seurauksena tiesin, että hän voisi rahoittaa kauppaa noin 25 %:n osuudella muutaman vuoden kiinteäkorkoisella lainalla, jossa korko olisi minun pankkilainaani alhaisempi mutta määräaikaiselta pankkitililtä saatavaa korkoa korkeampi.

Opetus: Esitä kysymyksiä ja käy keskustelua mahdollisimman paljon kaupan kannattavuuteen liittyvistä asioista ennen kuin jätät tarjouksen. Tämänkin keskustelun aikana sain 2 %-yksikön lisäalennuksen.

Tarjous

Neljäntenä päivänä alkuperäisestä yhteydenotosta jätin asunnosta tarjouksen, johon olin myös kirjoittanut perustelut, miksi näin tarjoan. Tarjouksessa oli 2 erillistä vaihtoehtoa:

  1. 6 % alhaisempi tarjous kuin myyjän alkuperäinen hintapyyntö. Tarjous piti sisällään myyjän rahoitusta noin 15 % velattomasta hinnasta
  2. 3 % alhaisempi tarjous kuin myyjän alkuperäinen hintapyyntö. Tarjous piti sisällään myyjän rahoitusta noin 25 % velattomasta hinnasta. Tarjous oli hyvin lähellä myyjän neuvotteluvaiheessa ilmoittamaa lisäalennusta vastaavaa hintaa. Myyjän rahoitusosuus oli hänen ilmoittamansa maksimisumma

Lisäksi tarjouksessa oli muutama ehto. Kaupanteon kannattavuuden kannalta oleellisin oli, että vuokralainen suostuu välittömään 4 %:n vuokrankorotukseen, johon hän oli jo antanut alustavan suostumuksensa. Vuokralaisen osalta ehtoina oli, että myyjän kertomat tiedot vuokralaisen maksuhistoriasta, kotivakuutuksesta, asunnon hoidosta ja vakuudesta pitivät paikkaansa. Kaikki ehdot olivat sellaisia, että ne liittyivät myyjän kertomaan ja niiden osoittautuessa paikkaansapitäviksi, kauppa syntyisi. Ehdoissa ei ollut sellaista ostajan rahoitus- tai mitään muutakaan ostajasta riippuvaa ehtoa, joiden perusteella ostajana voisin perääntyä kaupasta. Tämä oli tärkeää siksi, että myyjän motivaatio myydä alennuksella riippui nimenomaan siitä, että kauppa syntyy, jos vain hän on toimittanut oikeat tiedot. Tarjouksen voimassaoloaika oli 48 tuntia.

Opetus: Kun jätät tarjouksen, tee 2-3 vaihtoehtoista perusteltua tarjousta myyjälle hyväksyttäväksi. Tässäkin tarjouksessa olisi kolmantena vaihtoehtona voinut olla käteistarjous.

Kaupat

Myyjä hyväksyi tarjoukseni voimassaoloajan puitteissa valiten ensimmäisen tarjousvaihtoehdon. Varsinaista kaupantekoa edelsi asunnon tarkistus ja vuokralaiseen liittyvien tietojen tarkistaminen. Ollessani itse matkoilla ystäväni hoiti asunnon tarkistuksen puolestani. Ystäväni hoiti myös sähköisesti allekirjoitetulla valtakirjalla rahojen noston tililtäni ja kauppakirjan allekirjoituksen. Kauppakirjan yhteydessä allekirjoitettiin myös velkakirja ja panttikirja koskien myyjän rahoitusosuutta. Myyjän kanssa sovittiin, että hänen rahoitusosuutensa osalta panttaus on pankkia huonommalla prioriteetilla, jolloin osakekirjat kelpaisivat vapaan vakuuden osalta pankille vakuudeksi.

Vuokralaiset olivat esittäneet jo asunnon tarkistuksen yhteydessä huolensa, saisivatko he jatkaa asunnossa vuokralaisena. Myyjän luvalla olin yhteydessä vuokralaisiin ja vakuuttelin, että saisivat jatkaa. Kaikki myyjän vuokralaisesta kertomat tiedot pitivät paikkaansa ja tarkastuskäynnillä selvisi, että asuntoa oli pidetty hyvin ja se oli siisti peruskuntoinen. Välittömästi kaupanteon jälkeen myyjä oli ensin ja minä sitten yhteydessä vuokralaisiin, jolloin kerroin, että toivottavasti jatkavat vuokralaisina.

Velaton kauppahinta koostui kolmesta osasta:

  1. käteisestä 79 %
  2. myyjän myöntämästä rahoitusosuudesta 16 %
  3. taloyhtiölainasta 5 %

Suunnitelmani oli siis pantata osakekirjat pankkiini heti uuden sijoituslainan vakuudeksi, jonka jälkeen oman käteisen rahan osuus velattomasta kauppahinnasta lisättynä varainsiirtoverolla olisi ollut noin 12 %. Kaupantekohetken vuokratasolla asunnon vuokratuotto-% oli 5,2 % ilman remonttivaraa ja 3,7 % remonttivara huomioiden. Välittömän 4 %:n vuokrankorotuksen jälkeen vuokratuotto-% olisi vastaavasti 5,6 ja 4,0.

Opetus: Kun ostaa peruskuntoista asuntoa vuokralaisineen, myyjän tekemättä jättämien vuokrankorotusten ja remonttien vuokrankorotus- ja arvonnousupotentiaalit kuuluvat kokonaan ostajalle, koska niihin liittyvät riskit ovat kokonaan ostajan. Myyjä tiesi, että 3,7 %:n vuokratuotto remonttivaralla ei ole vahva myyntivaltti sijoittajaostajalle eikä vuokralaisten irtisanomisen tuoma 6 kuukauden viivästys sopinut hänen aikatauluunsa. 

Ostohetken arvonnousu

Ostohinnan ja markkinahinnan välinen erotus on välitöntä arvonnousua ja yksi asuntosijoittamisen tuotonmuodostuksen kulmakiviä. Myyjän tekemä arvio asunnon markkinahinnasta oli sama, johon itse päädyin selvitysteni kautta. Velaton kauppahinta oli 22 % alle markkinahinnan. Suunnitelmani mukaiseen oman käteisen määrään suhteutettuna ostohetken arvonnousun tuotto olisi ollut reilut 200 %.

Tällä kertaa kävi kuitenkin siten, että kaupanteon jälkeen pankkini ilmoitti, että he eivät hyväksy asunnon osakekirjaa vakuudeksi ollenkaan siitä huolimatta, että myyjä oli suostunut siihen, että pankilla olisi ollut ykkösprioriteetti panttiin. Koska kyseessä oli Helsingissä sijaitseva asunto, pankin päätös tuli minulle täytenä yllätyksenä. Tästä ei käytännössä ollut kovin suurta haittaa, koska olisin voinut maksaa myyjän rahoitusosuuden tarvittaessa pois likvideillä varoillani. Ostohetken arvonnousu oli edelleen teoriassa sama mutta sen kotiuttaminen ei onnistunut ja laskennallinen tuotto suhteutettuna ostoon käytettyyn käteiseen oli noin 35 %. Tämä tiputti tämän asunnon ostoon käytetyn laskennallisen velkavipu-%:n 88:sta noin 20:en.

Opetus: “asuntosijoituksen tuotto tehdään ostettaessa”

Markkina-arvonnousu

Mainitsen aina, että ostolaskelmani eivät sisällä komponenttia, jossa lasketaan tulevaisuuden arvonnousua osaksi sijoituksen tuottoa. Tätä kirjoittaessa kaupanteosta on kuitenkin kulunut noin kolme ja puoli vuotta ja voin siten arvioida markkina-arvonnousua. Olen seurannut kyseisen ja naapuritaloyhtiöiden hintakehitystä hintapyyntöjen osalta ja siinä on näyttänyt tapahtuneen tämän markkinan keskimääräiseen kehitykseen verrattuna parempaa kehitystä johtuen mahdollisesti siitä, että yhtiöstä on pidetty hyvää huolta ja viimeksi sen hissit on uusittu. Olen arvioinut varovaisesti, että asunnon markkina-arvo on noussut 0,5 % vuodessa omistusaikanani.

Mikäli suunnitelmani pantata osakekirjat heti kaupan jälkeen olisi toiminut, olisi ensimmäisen vuoden markkina-arvonnousun tuotto sijoitetulle käteiselle ollut noin 5 %. Toteutunut tuotto huomattavasti isomman omarahoitusosuuden mukaisesti oli alle 1 %. Markkina-arvonnousu on siis tässä yhteydessä täysin teoreettinen ja niin pieni, että hukkuisi välittäjän tekemän arvion virhemarginaaliin.

Opetus: Markkina-arvonnousu on kirsikka kakun päällä, joka tulee kivana lisäbonuksena. Sijoituksen tuoton laskeminen sen varaan on spekulointia.

Kirjoituksen seuraavassa osassa käyn läpi seuraavia asioita:

  • kaupanteon jälkeen valjenneita yllätyksiä
  • lainanlyhennysten tuoma arvonnousu
  • kassavirtatuotto
  • vuokrankorotusten toteuttaminen
  • asunnon arvon korottaminen remontoimalla
  • ostohetken ja remontoinnin tuomien arvonnousujen kotiuttaminen vakuusarvojen kautta
  • veroetujen hyödyntäminen

Siirry tästä kirjoituksen osaan 2

Onko nyt huono aika aloittaa asuntosijoittaminen?

Kirjoitin Kiinteistölehden Blogiin ajatuksiani asuntosijoittamisen aloittamisen oikeasta ajankohdasta.

Asuntosijoittamisen aloittamisen ajankohta on oikea, jos

  1. Ei tavoittele nopeaa rikastumista vaan vaurastumista pitkällä aikajänteellä
  2. On jo opiskellut asuntosijoittamisen ja vuokranantajana toimimisen perusteet
  3. Sijoituskohde ja sijoittajan taloudellinen tilanne mahdollistavat sen, että sijoitus tuottaa positiivista kassavirtaa eli rahaa jää tilille kulujen ja verojen jälkeenkin

Mitä ajatuksia kirjoitus herätti sinussa?

Kassavirtanegatiivisesta kassavirtapositiiviseksi

Oma asuntosijoitustoimintani ja korkeamman prioriteetin henkilökohtaiset asiat ovat pitäneet blogikynän tauolla suunniteltua pidempään. Olen tähän asti pyrkinyt vastaamaan kaikkiin sähköpostilla tulleisiin suoriin sekä blogin kommenteissa esitettyihin kysymyksiin. Määrä on kuitenkin kasvanut sen verran suureksi, etten enää aina pysty vastaamaan henkilökohtaisesti kaikkiin sähköposteihin. Luen yhä kaikki viestit ja kommentit. Poimin sieltä useammin esille tulleet kysymykset ja asiat ja pyrin vastaamaan blogikirjoituksen muodossa, jotta mahdollisimman moni voisi hyötyä sekä kysymyksestä että vastauksesta. Tässä erinomainen blogilukijan kysymys, jota on monta kertaa aikaisemminkin kysytty:

“Ymmärrän ajatuksen kassavirtasijoittamisesta, mutta tuntuu, että sitä on vaikea saada positiiviseksi. Tällä hetkellä strategiani on hakea nopeaa kasvua suurehkolla velkavivulla. Lyhyesti oma tilanne on se, että omistan 5-10 sijoitusasuntoa ja koko sijoitusasuntosalkun velkavipu liikkuu 65-75 %:n välillä (oma asunto mahdollistaa ylimenevän osuuden vakuuden). Kassavirta on reilut pari tonnia miinuksella vuositasolla, jonka olen kattanut ansiotuloilla. Itse lasken ja mittaan enemmän, miten nettovarallisuus kasvaa (se nousee, koska lainat lyhenee melko paljon vuositasolla) ja mikä on vuokratuotto-%.

Olen nyt tilanteessa, että lainat lyhenevät niin paljon, että voin ostaa uuden asunnon vuosittain ja ottaa uuteen asuntoon lainan 100 %:n velkavivulla. Silti kokonaisvelkavipu pysyy alle 70 %:ssa asuntosalkun käyvästä kokonaisarvosta.

Olen Ostan Asuntoja -blogia luettuani ruvennut miettimään myös tuota kassavirta-asiaa enemmän, mutta tuntuu, että ainut keino saada se positiiviseksi, on neuvotella paremmat ja pidemmät laina-ajat. Ehkä toinen keino on siirtyä korkeamman tuoton kohteisiin, esim. pois keskustan alueelta. Kassavirtaan tulee omalla kohdalla helpotusta vasta 5-8 vuoden jälkeen, kun ensimmäiset lainat tulevat maksuun. Olen miettinyt, että ensi vuoden tavoite on neuvotella ja kilpailuttaa lainat uusiksi ja saada niitä pidemmiksi. Lisäksi ehkä pienentää riskiä osittain kiinteäkorkoisilla lainoilla. Osaisitko antaa viisaita neuvoja kassavirran muuttamiseksi positiivisen puolelle?”

Asuntosijoittaminen vrs. sijoitusasuntosäästäminen

Omistusasumisen yhteydessä puhutaan usein asuntosäästämisestä, jolla tarkoitetaan sitä, että jokainen lainanlyhennys siirtää pienen palan kiviseinää pankin omistuksesta omaan omistukseen. Sijoitusasuntosäästämistä voi tehdä käytännössä samalla tavalla, jota kysyjän esimerkki edustaa ehkä parhaasta päästä, koska sijoitusasuntosalkun kokoon nähden negatiivinen kassavirta on pieni ja voisi olla käännettävissä positiiviseksi helposti. Koska kassavirtatuotto-% on negatiivinen, en itse pidä toimintaa teoriassa sijoitustoimintana, koska tarkoituksellisesti on hankittu vuokra-asuntoja, jotka vievät tililtä hieman enemmän kuin sinne tuovat ilman tiedossa olevia keinoja, miten omin toimin kassavirta käännetään positiiviseksi. Kysyjäkin on tämän tiedostanut, koska tavoittelee nettovarallisuuden kasvua tietäen, että kassavirta on negatiivinen. Hänellä on tähän mahdollisuus, koska hän on ansiotyössä. Minulle tämä ei olisi mahdollista, koska tavoitteeni oli aikoinaan taloudellinen riippumattomuus päästäkseni eroon pakosta käydä ansiotyössä.

Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät

Aikaisemmasta kaksiosaisesta kirjoituksestani löytyy nämä osatekijät vähän perusteellisemmin avattuna. Poimin tähän kaksi tekijää, jotka toistuvat vuodesta toiseen; kassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu (eli vakuusarvon vapautuminen). Molemmille voidaan laskea tuotto-% suhteuttamalla ne kohteen hankintaan käytettyyn omaan käteiseen rahaan. Kysyjän tapauksessa kassavirtatuotto-% on siis negatiivinen mutta lainanlyhennysten tuoma arvonnousun tuotto-% on positiivinen, joka hyvin selviää kysymyksestä. Kassavirran ollessa negatiivinen, tililtä lähtee joka kuukausi rahaa lyhennyksiin eli lainanlyhennykset pienentävät kassavirtaa. Samat lainanlyhennykset vapauttavat vakuusarvoa, joka on excel-rahaa, kunnes se kotiutetaan hyödyntämällä vapautunut vakuus uuden lainan vakuutena.

Kysyjä kertoo, että hän voi joka vuosi ostaa uuden sijoitusasunnon 100 %:n velkavivulla. Samalla hän kertoo, että koko sijoitussalkun velkavipu on 70 %. Tämä ajatusharha esiintyy todella monella aloittelevalla asuntosijoittajalla, jotka kertovat keskustelupalstoilla ostavansa asunnon 100 %:n velkavivulla. Harha poistuu, kun tekee uuden excel-taulukon, jossa tarkastelee sijoitusasuntosalkkua kokonaisuutena. Oleellista on koko sijoitusasuntosalkun velkavipu-%, joka kysyjän tapauksessa on alle 70 %. Vuoden aikana lainat lyhenevät niin paljon, että velkavipu-% laskee reilusti alle 60 %:n, jolloin vapaiden vakuuksien käyttäminen seuraavan sijoitusasunnon ostoon nostaa velkavivun lähelle 70 %:a tai lyhyeksi aikaa sen yli.

Selvyyden vuoksi ostan jokaisen asunnon käteisellä eli likvideillä käytössäni olevilla varoilla. Ei velkavipuni silti ole 0 %. Toimin vain siten, että neuvottelen vähän isomman rahoituksen ensin vapaita vakuuksia käyttäen eikä ostettava asunto tule sen ostoon käytettävän lainan vakuudeksi.

100 %:n velkavivulla ostettu asunto olisi sellainen, että sijoittaja ostaisi sen 30 %:n alennuksella ja täysi laina kauppahinnalle olisi neuvoteltu täyden markkinahinnan pohjalta. Silloin sijoittajan likvideissä varoissa ja vanhoissa vakuuksissa ei tapahtuisi mitään muutosta vaan hän maksaisi koko kauppahinnan ostettavaa sijoitusasuntoa vakuutena käyttäen.

Omistusasunnon käyttäminen sijoitusasuntolainojen vakuutena

Tästä voisi kirjoittaa pitkän oman kirjoituksensa. Perheeni kodit eivät ole minkään lainojen vakuutena. Kun olin nuori, hyväpalkkaisessa ansiotyössä, perheetön ja nettovelaton, käytin omistusasuntoni nurkkaa asuntosijoituslainojen vakuutena. Mitä useampi edellä mainittu tekijä muuttuu, sitä suurempaa varovaisuutta kannattaa noudattaa. Mikäli omistusasunto on sijoitusasuntolainojen vakuutena, kannattaa varmistua laskelmin, että varmasti kestää ison romahduksen. Kun romahdus tulee, silloin voi sulaa työpaikka ja osakesalkku alta samanaikaisesti. Nuorelle sinkulle romahdus ei ole niin suuri katastrofi, koska sijoitukset voi rakentaa uudestaan.

Mikäli sijoitusasunnon ostaa käyttäen 70 % pankkilainaa ostettavaa asuntoa vastaan ja 30 % käteistä rahaa omalta pankkitililtä, on sijoituksen velkavipu-% 70. Mikäli sijoitusasunnon ostaa käyttäen 70 % pankkilainaa ostettavaa asuntoa vastaan ja 30 % pankkilainaa omaa omistusasuntoaan lisävakuutena käyttäen, on sijoituksen velkavipu-% yhä 70. Jos ensimmäisessä tapauksessa tilille jää 0 € ja omistusasunto pysyy velattomana, on se riskisempi vaihtoehto kuin jättää 30 % rahaa omalle tilille ja ottaa lainaa omistusasuntoa vastaan. En kuvaa vaihtoehtoa, jossa tilillä on 0 € ja sijoitusasunto ja omistusasunto ovat sijoituslainan vakuutena, koska se on uhkapeliä, ei sijoittamista. Uhkapelielementtejä voi lisätä pyytämällä pankista lyhennysvapaata omistusasuntoa vastaan otettuun lainaan ja ostamalla uudiskohteista ja ajatella myyvänsä voitolla, kun lyhennysvapaat loppuvat. Mitään tutkimusta en ole aiheesta nähnyt mutta asuntosijoittajien keskustelupalstoilla monella tuntuu olevan sama strategia. Äärettömän tärkeää olisi miettiä vaihtoehtosuunnitelma tälle strategialle, jos käy niin, että liian moni on myymässä samaan aikaan.

Asuntosijoittamisen kvartaali on 20 vuotta eikä se ole nopeasti rikkauksia tuovaa sijoitustoimintaa

Kysyjä kirjoittaa “tällä hetkellä strategiani on hakea nopeaa kasvua suurehkolla velkavivulla”. Ensimmäinen varsinainen ohjeeni kysyjälle oman sijoitustoimintani pohjalta olisi loiventaa strategiaa ja kasvattaa käteispuskuria. Tärkeintä olisi rakentaa asuntosijoitussalkku, joka kestää romahduksen yli.

Paremmat lainaehdot ja pidemmät laina-ajat

Kysyjä vastaa kysymyksessään jo itselleen eli kassavirta kasvaa, kun laina-aika pitenee. Kun laina-aika on lyhyempi, lyhennykset ovat tietysti suurempia joka kuukausi. Kun sisäistää kassavirta-ajatuksen ja lainanlyhennysten tuoman arvonnousun, ymmärtää, että näiden kahden vastakkaisen komponentin ero on se, että positiivinen kassavirta on rahaa omalla tilillä joka kuukausi ilman, että sitä täytyy pankkiirilta anoa uuden lainan muodossa ja palkkiota siitä maksaa. Aina ei ole varmaa, että pankki uutta lainaa myöntää tai että ehdot ovat yhtä hyvät kuin aikaisemmin.

Kun lainoja on useampia, lainojen yhdistämisellä voi parantaa kassavirtaa. Kun lainat on haettu eri vuosina, saattaa olla, että 1. sijoitusasunnon 20 vuoden lainaa on jo lyhennetty 10 vuotta jne. Kun yhdistää useamman lainan yhdeksi uudeksi 20 vuoden lainaksi, 10 vuotta jo lyhennetyn lainan jäljellä oleva pääoma jaetaan uudestaan 20 seuraavalle vuodelle jne. Tätä kautta kassavirta voi parantua merkittävästi. Lainojen automaattisten veloituspalkkioiden kautta tulee myös sitä suurempi säästö mitä useampi laina yhdistetään.

Kysyjäkin kirjoittaa, että helpotus kassavirtatilanteeseen tulee 5-8 vuoden kuluttua, kun ilmeisesti 1. ja 2. toinen sijoituslaina tulevat kokonaan maksetuiksi, jolloin lainanlyhennykset näiden lainojen osalta poistuvat. Tämä asia kirkastuu, kun rakentaa asuntosalkkutason yhteenvedon, johon liittyy lainasalkku eli kaikki lainat kokonaisuutena. Itse lasken jokaisen uuden ostokohteen teoreettisella 70 %:n velkavivulla riippumatta siitä, onko koko sijoitussalkkuni velkavipu-% 52 tai 63.

Siirtyminen korkeamman tuoton kohteisiin

Kysyjä on tähän asti sijoittanut “keskustan alueelle” ja ilmeisesti päässyt hyötymään sekä vuokratason että markkina-arvojen noususta, koska on sijoittamista harjoittanut jonkin aikaa. Vuokratason nousu on parantanut kassavirtaa ja markkina-arvojen nousu on mahdollistanut uusien sijoitusten tekemisen yhdessä lainojen lyhennysten ja ansiotulojen avulla. Lumipalloefekti on jo nähtävissä. Sijoitussalkku generoi itsessään mahdollisuuden ostaa vuosittain uusi sijoitusasunto. Nyt aloittelevien asuntosijoittajien ei pidä tuudittautua uskoon, että sama toistuu tulevien vuosien aikana.

Itse totesin jo vuosia sitten, että pääkaupunkiseudulla asuntosijoittaminen ei mahdollistaisi positiivista kassavirtaa. Pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun ja pienten muuttotappiopaikkakuntien välillä on paljon markkinoita, joista voi saada sekä kassavirtaa että mahdollisuus tulevaisuuden arvonnousuun on olemassa. Näiden löytäminen vaatii vähän perehtymistä ja sitä “asuntosijoittamisen kvartaaliajattelua” eli pyrkimystä katsomaan 20 vuoden päähän. Kun kaikki sijoittavat kasvukeskusten pieniin yksiöihin, joita rakennusliikkeet kilvan rakentavat sijoittajille, jollain aikajänteellä voi olla mahdollista, että kasvukeskuksissa esiintyy pulaa perheasunnoista tai kasvukeskus laajentuu siten, että ympäristökunnan rajaa ei enää huomaa metsistä ja pelloista. Yksinkertaisimmillaan tämä voisi olla, että siirtyy “keskustan alueelta” omien selvitysten perusteella valitun “ympäristökunnan keskusta-alueelle”.

Kiinteäkorkoiset lainat

On itsestään selvää, että lyhytkorkoisen lainan vaihtaminen pitkään kiinteään korkoon heikentää kassavirtaa välittömästi. Kiinteäkorkoisen lainan idea onkin, että se otetaan matalien korkojen aikana. Ensimmäisten vuosien tappiot verrattuna matalakorkoiseen lainaan kuitataan tulevina vuosina muuttuvien korkojen noustua yli kiinteiden korkojen tason. Keskuspankkien elvytyspolitiikkaa seuranneille on selvää, että kukaan ei tunnu oikeasti tietävän, koska korot kääntyvät nousuun. Itse nukun yöni paremmin, kun valtaosa lainoistani on nyt pitkissä kiinteissä koroissa. Ostokohteiden löytäminen on tietysti haastavampaa, kun laskelmaa rasittaa korkeampi korkokustannus.

Mikäli lainasalkussa on useita lainoja ja päättää neuvotella ne uudeksi yhdeksi pitkäaikaiseksi lainaksi, voi kassavirtavaikutus olla merkittävä. Osan tästä kassavirtalisäyksestä voi käyttää kiinteään korkoon siirtymiseksi. Kuten alussa mainitsin, jokaisen asuntosijoittajan tulee itse tarkastella oma tilanteensa ja esimerkiksi perheellisen tulisi olla paljon varovaisempi kuin lapsettoman.

Velkavivun pienentäminen

Nykyisen asuntosijoitusbuumin huumassa liian moni tuntuu menevän massan mukana kuvitellen, että mukaan on pakko mennä hinnalla millä hyvänsä, koska kaverinkin viime vuonna ostaman uudiskohdeyksiön hinta oli noussut 10 % rakennusvaiheen aikana. Koska uudiskohteissa on yhä useammin täydet 70 % taloyhtiölainaa ja 2-3 vuoden lyhennysvapaa jakso, velkavivun pienentäminen ei käytännössä onnistu, vaikka haluaisikin. Varautua toki voi, ja pitäisikin, kasvattamalla käteispuskuria.

Jos kassavirtapositiivisia kohteita ei tahdo millään löytyä 70 %:n velkavivulla mutta mukaan on pakko päästä, yksi vaihtoehto on laskea velkavipua. Ei missään ole määritelty, ettei sijoitusasuntoa voisi ostaa 50 %:n velkavivulla tai että se olisi jotenkin vähemmän seksikästä. Päinvastoin, varovaisella velkavivulla on hyvä aloittaa. Luonnollisesti velkavivun pienentäminen heikentää oman pääoman tuottoa mutta niin pienentää negatiivinen kassavirtakin. Ja velkavipua voi kasvattaa myöhemminkin omien taitojen kehittyessä ja parempien ostotilaisuuksien tullessa kohdalle.

Yhteenveto

Toivottavasti pohdinnoista ja vastauksista löytyi ideoita sekä kysyjälle että muille lukijoille.

En ole tässä kirjoituksessa sivunnut ollenkaan ylivoimaisesti parasta keinoa ostaa positiivista kassavirtaa tuottavia kohteita; motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan ostamista. 

Jos aloittaisin asuntosijoittamisen alusta tietäen kaiken, minkä nyt tiedän

 

Kuuntelen parhaillaan Ray Dalion uunituoretta ”Principles” -kirjaa (Ray Dalio on julkaissut YouTube-videon ”How The Economic Machine Works”, joka velkavipua käyttävien asuntosijoittajien kannattaa ehdottomasti katsoa uudelleen ja uudelleen). Vaikka Principles ei ole asuntosijoituskirja, on se täynnä näkemyksiä ja ajatuksia, joista jokainen voi löytää näkökulmia omaan toimintaansa. Sijoittajana olen aina pohtinut omia sijoitusperiaatteitani ja juuri nyt tuntuu olevan päällä aikajakso, jolloin ”pohdiskelua” tulee tehtyä normaalia enemmän:

 

  • mitä virheitä on tullut tehtyä matkan varrella ja mitä niistä olisi tullut ja tulisi oppia
  • mitä asioita tekisin toisin, jos aloittaisin alusta
  • mitkä periaatteet ovat olleet alusta asti toimivia ja miten ne ovat muovautuneet matkan varrella
  • miltä nykyhetki näyttää ja mitä voisi olla edessäpäin ja pitäisikö jotain muuttaa

 

Tätä taustaa vasten kirjoitin Kiinteistölehden Blogiin, mitkä periaatteistani ovat olleet toimivia ja joista aion pitää kiinni jatkossakin.

Nautitaan syyskuun lopun kesäpäivästä ja kassavirtapositiivista sijoitussyksyä kaikille!

Kassavirta vai arvonnousu – kumpi on tärkeämpi “osta, vuokraa ja pidä” -asuntosijoittajalle

Kirjoitin viimeksi “Sijoittaminen väestönkehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin”-kirjoituksen, jonka jatkeeksi sopii mielestäni hyvin tämä ylemmän tason pohdinta. Olen vankkumaton positiivisen kassavirran kannattaja, jonka perässä myös edellisen kirjoituksen mukana seikkailtiin. En sijoita negatiivista kassavirtaa tuottaviin kohteisiin. Poikkeuksen voi tehdä kohde, jossa minulla on näkyvissä selkeä polku, jota kulkemalla pystyn omin toimenpitein kääntämään kassavirran reilusti positiiviseksi lyhyessä, noin 6-24 kuukauden ajassa. Miksi näin?

Miksi sijoitan asuntoihin

Yksi perussyy asuntosijoitustoimintaani on lisätulojen hankkiminen. Itse mielelläni näen näiden lisätulojen kasvavan vuodesta toiseen tässä ja nyt. Siksi tärkeimpänä sijoituskriteerinäni on kassavirtapositiivisuus. Positiivinen kassavirta tarkoittaa siis sitä, että lainanlyhennysten ja verojen jälkeenkin tilille jää joka kuukausi osa vuokrasta.

Jollain toisella, palkkatöissä käyvällä, sama näkymä voi olla 20-30 vuoden päässä, jolloin eläköityminen saattaa olla ajankohtaista ja nyt hankittujen sijoitusasuntojen lainapääomat lähestyvät nollaa, jolloin kassavirtaan on odotettavissa iso positiivinen hyppy sijoituslainojen maksusuoritusten poistuessa tiliotteelta. Ymmärrän, että heille pienempikin positiivinen tai jopa 0-kassavirta johtaa todennäköisesti kohti tavoitetta. 1-5 sijoitusasunnon omistajalle tämä voi olla ihan sopiva ja riittävä tapa ajatella.

Markkina-arvonnoususta tuottonsa hakevat asuntosijoittajat voivat päästää suuriin tuottoihin mutta niiden mukana tulee suurempi riski. Tämän sijoitusstrategian ongelma on, että markkina-arvonnoususta ei ole takeita eli se on spekulatiivista.

Markkina-arvonnousua odotellessa sijoitus tuottaa negatiivista kassavirtaa.

Jos asuntosijoitustoimintaa on tarkoitus kasvattaa, ajatustyötä kannattaa yrittää syventää. Yksinkertaistettuna vuokratulon nykyarvo laskee ajan kuluessa. Sitä voi käytännössä kompensoida kahden tekijän kautta; vuokrankorotusten ja arvonnousun.

Miksi vuokrat nousevat

Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa. Välillä lehtijuttujen perusteella voisi luulla, että muutokset asumistuen myöntämisperusteissa tai valtion myöntämien yleishyödyllisten asuntotarjoajien korkotukilainojen ehdoissa mullistavat vuokra-asuntomarkkinat, mutta ei se niin ole. Yksittäisen sijoittajan kohdalla niillä voi olla hetkellisesti suurempi merkitys mutta kollektiivisesti sijoittajat sopeutuvat näihin muutoksiin.

Hieman pidemmällä jaksolla tarkasteltuna vuokrat nousevat, koska

  • tietyillä asunnoilla tietyillä sijainneilla on ominaisuuksia, jotka kiinnostavat vuokralaisia, jolloin vuokrat nousevat yleisen hintakehityksen mukana tai jopa sitä nopeammin
  • tietyissä vuokralaisryhmissä ja trendeissä tapahtuu muutoksia, jotka tukevat vuokrien nousua

Esimerkkinä ensimmäisestä voisi olla hyväkuntoinen keskustayksiö. Tämä voi päteä myös kirkon ja S-Marketin välissä sijaitseviin pienen paikkakunnan keskusta-asuntoihin. Toisesta esimerkkinä voisi olla kasvukeskusten yhden hengen kotitaloudet. Kun nämä yhdistetään, tuntuisi luontevalta, että yhden hengen talouksien määrän kasvaessa ja kaupungistumisen lisääntyessä isoimpien kaupunkien keskustoissa hyväkuntoisten pienten asuntojen vuokrat voivat nousta erityisen paljon varsinkin, jos kysyntä ylittää tarjonnan. Vuokra-asuntokysyntään kohdistuvan uudisrakentamisen jatkuessa voi käydä myös niin, että tarjonta ylittää kysynnän ja vuokrat laskevat. Tästä seuraa  rakennusaktiviteetin hiljentyminen, jonka jälkeen kysyntä alkaa ottamaan tarjontaa kiinni, mikäli allaoleva vuokralaiskiinnostus ja trendit pysyvät muuttumattomina. Lahti on mielenkiintoinen esimerkki seurata tällaista kehitystä, kun näyttäisi, että uusia vuokra-asuntoja valmistuu ylitarjontatilanteeseen.

Miksi sijoitusasuntojen arvo nousee

Mikäli tietyn vuokralaisryhmän jäsenet haluavat asua tietyn tyyppisissä asunnoissa tietyillä sijainneilla, johtaa tämä todennäköisesti niiden asuntojen osalta vuokrien nousuun, josta usein seuraa, että myös vuokrattavien asuntojen arvo nousee. Myös taantuvilla pikkupaikkakunnilla on alueita, jotka haluttavuudeltaan ovat toisia alueita parempia. Niissäkin kirkonkylän hyväkuntoisen yksiön vuokra on voinut nousta vuosia kun taas suljetun varuskunnan kyljessä olevan kerrostaloasunnon vuokrataso on laskenut ja siitä huolimatta tyhjiä kuukausia tulee. Mikäli asuntojen arvo määrittyisi sen kerryttämien tulojen pohjalta, olisi vuokrien ja asuntojen hintojen nousun, tai laskun, välinen funktio kenties selkeämpi.

Suomen asunto-osakeyhtiömallista johtuen tällaisia asuntoja saattavat olla ostamassa yksittäisiin asuntoihin sijoittavien lisäksi omistusasujat, joiden ostokriteerinä ei ole asunnon tuoma vuokratulo. Kun myös omistusasuntojen ostajat ovat kiinnostuneita samoista asunnoista, missä vuokralaiset haluaisivat asua ja joita sijoittajat haluaisivat ostaa, voi helpommin käydä niin, että asuntojen hintojen nousu eriytyy niiden kerryttämästä vuokratulosta. Mikäli vielä käteiselle rahalle kiinteästä omaisuudesta parkkipaikkaa hakevat sijoittajat ovat samanaikaisesti kiinnostuneita juuri näistä asunnoista, ja mikseivät olisi, tuovat he oman lusikkansa soppaan.

Kokonaisia vuokrakerrostaloja rakennuttaneet, myyneet ja ostaneet ovat perinteisesti määritelleet kohteen arvon tuottomenetelmää käyttäen; siis jotenkin niin, että mitä korkeampi tuotto sitä korkeampi arvo. Piensijoittajankin käyttämää vuokratuotto-%:n laskentakaavaa käytetään siis siten, että markkinoiden tuotto-% -vaatimuksen ollessa tiedossa, jaetaan tuotto sillä, jolloin saadaan kohteen arvo. Tästä tuottovaatimuksesta on joiltain osin tingitty eli kerrostaloista maksetaan enemmän, vaikka vuokrien nousuvauhti on hidastunut. Viime aikoina olemme saaneet lukea lehdistä, että joidenkin kokonaisia kerrostaloja ostavien rahastojen osalta itse vuokraustoiminta ei tuota palkkioiden jälkeen sijoittajille oikeasti jaettavaa rahaa. Myös piensijoittajien kiinnostus uudiskohteisiin on noussut tasolle, jolla rakennuttajilla ei ole ollut tarvetta myöntää ns. tukkualennuksia kokonaisia kerrostaloja ostaville. Viime kuukausien aikana monet pankit ovat ilmoittaneet, että asuntolainahakemusten määrä on kasvanut kymmeniä prosentteja. Omistusasujat ovat kenties palaamassa uudisasuntomarkkinoille, kun hintojen laskua ei enää ole näkyvissä.

Mitä enemmän sijoittaja painottaa kassavirtaa sijoitustoiminnassaan sitä varovaisemmaksi hän tulee hintojen noustessa, jos kassavirrat heikkenevät. New Yorkin Manhattan ja Lontoon arvostetut kaupunginosat ovat ääriesimerkkejä, joissa kassavirralla on vähäinen tai olematon merkitys ja kauppoja tehdään arvonousua olettaen kassavirtasijoittajien ihmetellessä kaukaa sivusta. Esimerkiksi Brexit-päätös oli myrkkyä tällaisille oletuksille.

Kassavirta ja arvonnousu

Mitä pidempi aikajänne sitä enemmän kassavirran- ja arvonnousu kulkevat käsi kädessä. Mikäli pitkällä aikajänteellä asunnolle ei ole aitoa ja kasvavaa vuokralaiskysyntää, kassavirta jää jylläämään paikallaan ja voi kääntyä laskuun. Vastaavasti negatiivisen kassavirran asuntoon kohdistuva vuokralaiskysyntä voi pitkällä aikajänteellä mahdollistaa sekä kassavirran kasvattamisen että arvonnousun.

20 vuotta sitten Helsingin Kalliosta positiivista kassavirtaa tuottaneita yksiöitä ostaneita voi harmittaa, jos myivät asuntonsa 10 vuotta sitten. He pääsivät kokemaan yhtäaikaisen positiivisen kassavirran ja arvonnousun, joka on jatkunut tähän päivään asti. Toki osa näistä sijoittajista on voinut sijoittaa pääomansa toisille asuntomarkkinoille, joilla he ovat pystyneet toistamaan positiivisen kassavirran ja arvonnousun yhtäaikaisuuden ja samalla kasvattamaan varallisuuttaan vielä enemmän. 10 vuotta sitten negatiivista kassavirtaa tuottanut Kallion sijoitusasunto näyttää tänä päivänä hyvältä sijoitukselta arvonnousunsa ansiosta. Myös vuokrien nousu on saattanut kääntää kassavirrankin positiiviseksi. Tänä päivänä Kalliosta markkinahintaan 70 %:n velkavivulla ostetusta sijoitusasunnosta voidaan todeta vain, että se ei pääsääntöisesti tuota positiivista kassavirtaa. Paitsi kenties taitavan Airbnb-toimintaa harjoittavan sijoittajan käsissä. Mitään takeita tulevaisuuden vuokrien kehityksestä ja arvonnoususta ei ole. Kaupungistumistrendin myötä edellytykset niille on olemassa mutta valmiiksi negatiivinen kassavirta ei tarjoa mitään puskuria yllätysten varalle.

Omassa salkussani olevien väestökehitykseltään kuihtuvien kaupunkien asuntojen osalta sen sijaan on lähes varmaa, että arvo ei nouse ainakaan yleisen markkinan nousun myötä. Mikäli markkinahinnat laskevat, uusien vuokra-asuntoja tarjoavien vuokranantajien on mahdollista päästä samoihin tuottoihin kuin minulla mutta matalammalla vuokratasolla. Toinen riskin paikka on, että pankki laskee näiden asuntojen vakuusarvoja laskevien markkina-arvojen mukaisesti, jolloin uudelleenrahoituksen mahdollisuudet pienenevät. Sijoittajan kannalta edellytykset negatiiviselle kierteelle eli tilanteeseen, jossa markkina-arvot ja vuokrat laskevat mutta kustannukset eivät, kasvaa. Reilusti positiivinen kassavirta tarjoaa puskuria tähän mutta pitkällä aikajänteellä se tarkoittaa sijoituksen kannattavuuden trendinomaista laskua, mikäli kierre toteutuu.

Koska omat sijoituskriteerini eivät ole moneen vuoteen mahdollistaneet negatiivista kassavirtaa tuottavan kohteen ostamista, uusien ostokohteiden löytäminen on pakottanut miettimään omaa sijoitussalkkua ja sen kehityspolkua. Muutaman Helsingin asunnon rinnalle tuli reilusti kassavirtaa tuottavia mutta huonon arvonnousupotentiaalin omaavia asuntoja 5-6 vuotta sitten. Koko sijoitussalkun tasolla tämä kombinaatio mahdollisti tilanteen, jossa koko sijoitussalkku tuotti sekä kassavirtaa että arvonnousua samanaikaisesti. Viimeisten vuosien aikana salkkuun tulleet asunnot ovat pääsääntöisesti olleet paikkakunnilta, joista olen onnistunut löytämään positiivista kassavirtaa tuottavia kohteita ja jotka omaavat jonkinasteisen potentiaalin toimeliaisuuden ja sitä kautta väestön kasvulle, josta seuraa mahdollisuus sekä kassavirran että markkina-arvojen nousulle.

Lopuksi

Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole käännyttää markkina-arvonnousua painottavia asuntosijoittajia kassavirtasijoittajiksi eikä yrittää väittää, että kassavirtasijoittaminen olisi ainoaa oikeaa asuntosijoittamista. Asuntosijoittamisen suosion kasvaessa uusien asuntosijoittajien joukossa on sijoittajia, jotka kuvittelevat olevansa kassavirtasijoittajia mutta käytännössä spekuloivat arvonnousulla. Toivottavasti tämä kirjoitus tavoittaa osan heistä.

Jos tykkäsit kirjoituksen sisällöstä, ”Asuntosijoittajan 10 käskyä”-kirjoitus voisi kiinnostaa sinua.

Suomen HypoteekkiyhdistysSuomen Hypoteekkiyhdistys

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Sijoitusasunnot – Parhaat asuntosijoituskohteet

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Osta, vuokraa, vaurastu

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Asuntosalkunrakentaja.fi – Asuntosijoittaminen & sijoitusasunnot

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Sijoitusovi.com

Asuntosijoittaminen tutuksi

Get Rich Education

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Invest Four More

Become Financially Free Through Real Estate

Just Ask Ben Why

Comprehensive course of study for the real estate entrepreneur

Suomen vuokranantajat

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

The BiggerPockets Blog

Learn, Network, Invest

%d bloggers like this: