Orava on ensimmäinen suomalainen REIT eli erityisen verokohtelun piirissä oleva pörssinoteerattu kiinteistörahasto. Erityisen verokohtelun eli tuloverovapauden ehtona on mm. se, että yhtiön on jaettava osinkoina vähintään 90 % voitostaan. Liiketoiminnan perusluonteeseen kuuluu pyrkimys ostaa kokonaisia asuinkiinteistöjä yksittäisten asuntojen hintojen summaa halvemmalla kokonaishinnalla. Omistusaikana asuntoja sekä vuokrataan että pyritään myymään yksitellen, jolloin kotiutetaan sekä oston yhteydessä saatu alennushyöty että mahdollinen markkinahintojen nousun myötä saatu voitto.
Orava Asuntorahasto julkaisi alkuvuoden 2017 tuloksensa ja toimitusjohtajan luonnehdinta tuloksesta oli “heikko”. Jo aikaisempien tulosjulkistusten sävy on ollut mollivoittoinen ja mediakin on innostunut luonnehtimaan Oravaa jopa pyramidihuijaukseksi. Analyytikot ovat luonnehtineet Oravan ansaintamallia erilaisilla mielikuvituksellisilla adjektiiveilla. Asiallisenkin kriitikon silmiin Oravaan yhdistyy pörssin korkea volatiliteetti ja suorituksesta riippumattomilla hallinnointipalkkioilla huononnettu muutenkin matala asuntosijoittamisen tuotto – ikäänkuin pörssin, rahastosijoittamisen ja suoran asuntosijoittamisen huonot puolet yhdistettynä samaan pakettiin. Pieni asuntosijoittaja ihmettelee osavuosikatsauksia, joissa mainitaan liikevaihto, “laaja voitto”, taloudellinen käyttöaste ja tulos, jotka ovat outoja termejä yksittäisiin asuntoihin sijoittaville, jotka puhuvat vuokratuotto-%:sta, kassavirrasta ja vuokrausasteesta. Itsekin olen vähän pihalla Oravan tunnuslukuja lukiessani. Tämän kirjoituksen tavoitteena on kuitenkin avata, miten yksittäisiin asuntoihin sijoittava asuntosijoittaja voi peilata Oravaan liittyvää uutistarjontaa omaan sijoitustoimintaansa.
Tukkualennusten arvonkorotukset jaetaan osinkoina
Orava voi ostaa kokonaisen asuinkerrostalon halvemmalla kuin kerrostalon yksittäisten asuntojen markkinahintojen summa. Tässä ei ole mitään kummallista vaan se on päinvastoin loogista. Kaikki kokonaisia asuinkerrostaloja ostavat noudattavat samaa logiikkaa. Piensijoittajan tulee pyrkiä samaan joko motivoituneita myyjiä löytämällä yksittäisen asunnon ostamiseksi alennuksella tai muutaman asunnon paketteja toisilta sijoittajilta tukkualennuksella ostamalla.
Oravan tukkualennuksen ja markkinahinnan välinen erotus valuu tulokseen, joka sen sääntöjen mukaan pitää jakaa osinkoina. Mediassa tätä kutsutaan jopa halveksien vaikkapa “excel-rahaksi”, koska se ei ole todellista rahaa. Osingot pitää kuitenkin maksaa oikealla rahalla, jota Orava on hankkinut ja joutuu hankkimaan erilaisin keinoin. Minulla piensijoittajana on ihan samanlaista “excel-rahaa” jokaisen sijoitusasuntoni laskentataulukossa. Kutsun tätä blogikirjoituksissani “ostohetken arvonnousuksi” ja lasken sille tuottoa suhteessa omaan sijoitukseen käytettyyn käteiseen. Iso ero Oravaan on, että mitkään säännöt eivät vaadi tämän tuloksen jakamista osinkona itselleni. Edes verottaja ei vaadi tämän tuloksen raportointia missään. Toinen ero on, että minulla rahat pysyvät edelleen hallussani ja voin sijoittaa ne tuottavasti uudelleen tai jättää puskuriksi lieventämään tulevia turbulensseja. Orava ei voi tätä tehdä vaan jokainen maksettu osinkoeuro ei enää tuota Oravalle mitään.
Minäkin voin päättää maksaa itselleni “osinkoa” tästä leikkivoitosta. Jotta voisin osinkoa maksaa, minunkin pitää jostain saada oikeaa rahaa. Tämä tapahtuu siten, että vakuutan, tavalla tai toisella, pankkiirin siitä, että asunnon markkinahinta on alennukseni verran, vaikkapa 15 %, yli asunnon velattoman kauppahinnan. Kauppahinnan ja markkinahinnan välisestä erotuksesta pankkiiri myöntää minulle 70 % lainaa, jonka voin käyttää osingon maksuun. Vaihtoehtoisesti voin myydä asunnon voitolla ja saan saman 70 % voitosta itselleni annettuani 30 % verottajalle.
Jos minulta loppuu likviditeetti enkä voi ostaa uusia asuntoja alennuksella, minulla ei ole mitään vietävää pankkiirille ja alennuksista tuleva osingonmaksukykyni heikkenee samassa suhteessa. Isolle Oravalle käy yksinkertaistettuna ihan samalla tavalla. Kun likviditeetti loppuu tai sitä ei ole järkevin keinoin hankittavissa, jäljelle jää kassan kasvatus operatiivista toimintaa kehittämällä.
Leikkivoitot kääntyvät tositappioiksi
Oravan salkussa olevien asuntojen arvojen noustessa Oravan kirjanpidollinen tulos paranee. Ostohetkellä tukkualennusten ja markkinahinnan välillä tehtyjen nopeiden tulosparannusliikkeiden lisäksi Oravalla on koko asuntosalkku, jonka arvo nousee markkina-arvojen noustessa. Tämä ei välittömästi ole Oravan loistavan sijoitustoiminnan ansiota vaan laajemmin markkinoilla tapahtuvan arvonnousun seurausta. Orava on voinut olla osaava ostaessaan salkkuunsa alussa kerrostaloja alueilta, joiden arvonnousu on ollut keskimääräistä suurempaa. Piensijoittajaoravan kohdalla logiikka toimii ihan samalla tavalla. Jokainen Jyväskylän Yliopiston läheisyydestä yksiön 10 vuotta sitten ostanut on hyötynyt tällaisesta markkina-arvonnoususta. Joukossa on sijoittajia, jotka ovat aidosti tunnistaneet tällaisen mahdollisuuden ja saaneet jo ostohetkellä kohtuullisen vuokratuoton. Mukana on myös sijoittajia, jotka ovat vain peesanneet näitä sijoittajia. Molemmat toimintatavat ovat hyviä ja oikeita. Mukana on myös sijoittajia, jotka ovat ostaneet, kun naapurikin osti ja hyvin on heilläkin käynyt.
Siinä, missä pikkuorava on poiminut yksiöitä, iso Orava on ostanut kerrostaloja. 4-8 yksiön kyljessä on voinut tulla 20 kaksiota ja 4 kolmiota ja 2 neliötä. Sen takia Oravaa harmittaa vanhojen asuntojen laahaava hintakehitys samalla kuin pikkuoravat tanssivat kuohujuomia poksautellen yksiöidensä arvonnousua hämmästellen. Oravalla onkin voinut käydä niin, että kerrostalon yhteenlaskettu markkina-arvo on laskenut. Jos pikkuoravan sijoituskolmion markkina-arvo laskee, laskua ei voi vähentää kuluna vuokratulosta. Pankkikaan ei hätyyttele pikkuoravaa lisävakuuksia pyydellen, kunhan lainojen korot ja lyhennykset hoituvat sovitusti. Tappio realisoituu vasta, kun pikkuorava myy kolmion tappiolla. Oravallakin myymättömien kerrostalojen markkina-arvojen alennukset ovat leikkitappioita mutta Oravan mainetta ne satuttavat, koska ne pitää kirjata tulokseen tappiona.
Lisäksi Oravaa rasittaa sääntö, että tuloksesta pitää maksaa 90 % osingosta. Tähän vaadittavan oikean rahan yhtenä hankintakeinona on asuntojen myynti. Vaikka kauppojen syntyessä vapautuu käteistä, voi olla, että Orava on joutunut myymään näitä asuntoja ihan oikealla tappiolla. Tätä oikeaa tappiota ja ylläkuvattua leikkitappiota kuvataan ymmärtääkseni Orava-kielellä “luovutuksista ja arvonmuutoksista” syntyneeksi tappioksi. Pikkuoravien kielessä, luulen, luovutusta kutsutaan myynniksi.
Oravan kassavirta on ollut negatiivinen mutta kääntynyt positiiviseksi
Pikkuoravana vuokralaiset maksavat minulle vuokraa ja niistä rahoista maksetaan vastikkeet, korot ja lainanlyhennykset. Yhdestä asunnosta jää vielä verojen jälkeenkin 50-150 euroa positiivista kassavirtaa. Mitä isommalla alennuksella olen onnistunut asunnon ostamaan sitä suurempi kassavirta yleensä on. Arvonnoususta tulleeseen leikkivoittoon verrattuna tämä on ihan oikeaa rahaa ja omalla pankkitililläni. Siitä voin jakaa osingot vaikka kerran kuussa, jos haluan. Tammi-toukokuulta 2017 vuokrausasteeni oli 100 %. Kaikki asuntoni ovat siis olleet vuokrattuna ja jokainen vuokralainen on maksanut vuokransa. Vuokralaisen vaihtuessa olen itse löytänyt uuden vuokralaisen tilalle.
Orava Asuntorahasto Oyj:n puolesta yhtiön toimintaa ja hallinnointia hoitaa Orava Rahastot Oyj, jolle asuntorahasto maksaa palkkiota. Pikkuorava maksaa hoitovastikkeessa isännöitsijän palkkiota. Pikkuoravankin kassavirta pienenee, jos hän ulkoistaa vuokraustoiminnan välittäjälle. Lisäksi pikkuorava voisi miettiä, mitä tarkoittaisi kassavirralle, jos myös sekä rahoitusneuvotteluihin että uusien ostokohteiden etsimiseen ja ostamiseen hän käyttäisi palvelua. Asuntorahaston omistaja nauttii tällaisesta vaivattomuudesta.
Orava onnistui nostamaan taloudellisen käyttöasteensa 90 %:sta 93,8 %:iin. Pikkuoravan kielenkäytössä tämä vastaisi vuokrausastetta, jossa asunto on tyhjillään tai vuokraa ei makseta yli 3 viikkoa vuodessa. Täytyy muistaa, että Oravalla on myös kaksioita ja isompiakin asuntoja vuokrattavana. Kojamo käyttää termiä “taloudellinen vuokrausaste” ja heillä se oli 96,8 % eli Oravankin tunnusluku voi yhä parantua. Oravan nettovuokratuotto oli 3,6 % markkina-arvoin laskettuna.
Pikkuorava voi parantaa kassavirtaansa mm. vuokraa korottamalla, vuokrausastetta parantamalla, neuvottelemalla lainojen marginaalia alemmaksi tai remonttimiesten ja -materiaalien kustannuksissa säästäen. Orava on tehnyt ja tekee ihan samoja juttuja, toki mittakaava on paljon isompi.
Yhteenveto
Jos pikkuorava onnistuu ostamaan alennuksella kassavirtapositiivisia sijoituksia, tulevaisuus asuntosijoittajana näyttää hyvältä. Jos asuntojen markkina-arvo vielä nousee, on se ylimääräinen bonus kaiken päälle. Myös Oravaan sijoittaneille tämä olisi ollut ihanneskenaario.
Jos omassa salkussa taasen on kassavirtanegatiivisia sijoituksia, tulee omaa pankkitiliä pystyä täydentämään muilla tuloilla, kuten vaikkapa palkkatuloilla, jotta lainojen korot ja lyhennykset hoituvat sovitusti. Asuntojen markkina-arvojen lasku ei aiheuta välitöntä ongelmaa mutta vakuusarvoa vapautuu hitaammin, jos hinnat laskevat, vaikka lainoja lyhentääkin.
Asuntosijoittaminen, varsinkin “osta, vuokraa, remontoi, pidä, myy/uudelleenrahoita” -strategialla toimittaessa, on pitkäjänteistä toimintaa. Orava on onnistunut kääntämään kassavirtansa positiiviseksi. Mikäli kulut pysyvät kontrollissa ja taloudellista käyttöastetta pystytään edelleen nostamaan, kassavirta paranee entisestään. Asuntojen mahdollinen hintojen lasku näkyisi kyllä Oravan tuloksessa, mutta se ei huononna kassavirtaa. Kokonaan toinen asia on, koska mahdollinen operatiivisen toiminnan pysyvä parantuminen näkyisi sijoittajalle osinkoina. Myös kassavirtanegatiivisen pikkuoravan odotusaika on pitkä. Tilillä alkaa näkyä enemmän rahaa vasta, kun lainat on maksettu pois.
Oravan kehitystä seuraan mielenkiinnolla vain sivusta keskittyen itse positiivista kassavirtaa tuottaviin suoriin asuntosijoituksiin. Oravaa seuraavien ja omistavien kannattaa pyrkiä löytämään kaiken hälyn seasta tietoa, kuinka hyvin yhtiö pystyy parantamaan operatiivista toimintaansa ja sen rahavirtaa.
“Asuntosijoittajan kvartaali on 20 vuotta” sanoi VVO:n, nykyisen Kojamon, toimitusjohtaja. Ostin heti ajatuksen ja sen syvällisempi merkitys oman asuntosijoitustoimintani kannalta on pyörinyt päässäni viime vuoden puolelta kuukausikaupalla. Sijoituslainojeni viimeiset maksuerät ovat tuon “kvartaalin” mittaisen tai vähän sitä pidemmän ajan päässä. Ensimmäisen sijoitusasuntoni ostosta on kulunut vasta 13 vuotta.
Vaikka tämä kirjoitus on lyhin koskaan kirjoittamani bloggaus, sen sisällön tuottamiseen on mennyt paljon aikaa. Kuten aikaisemminkin olen sanonut, yksi kirjoittamiseni tavoitteista on kirkastaa omaa ajattelua ja se toteutuu paremmin, kun sisällön julkaisee myös muiden nähtäväksi. Olen siis miettinyt, miksi ja miten asuntosijoitustoimintani kehittyisi parhaalla mahdollisella tavalla seuraavan “kvartaalin” eli 20 vuoden aikana. Miten toimintaa pitää viedä eteenpäin yli asuntojen hintamuutosten, korkojen heilunnan tai pankkien muuttuvien lainakriteerien yli siten, että se kestää kannattavana yli mullistusten?
Miksi
Asuntosijoitustoimintani asiakas on vuokralainen. Pyrkimällä toistuvasti hyvään asiakaskokemukseen uskon saavuttavani parhaiten pitkän tähtäimen menestyksen.
Miten
Hyvä asiakaskokemus koostuu kolmesta elementistä
- siistikuntoisista asunnoista
- niiden laatutasoa parantavista remonteista
- asiakkaan elämäntilanteet huomioivasta reilusta toiminnasta
Mitä
Tarjoan hyvän asiakaskokemuksen vuokrakoteja
Yhteenveto
En tällä kertaa kirjoittele pitkiä selostuksia jokaisen kohdan osalta, koska näiden pitää olla yksinkertaisen selkeitä. Tulen jatkossakin sekä hiomaan näitä kolmea “Miksi – Miten – Mitä” -kohtaa (Simon Sinek: Start With Why) että miettimään kaikkea toimintaani niiden kautta.
Käytännön esimerkki
Juttelin pari viikkoa sitten erään vuokralaiseni kanssa. Hänen ykköstoiveenaan oli kylpyhuoneen uusiminen, jonka yhteydessä amme poistettaisiin ja tilalle laitettaisiin suihku, joka olisi ikääntymisen vuoksi hänelle parempi ratkaisu. Viime viikolla hän kysyi, voisinko tehdä alakerran tupakoitsijalle jotain epäillen samalla pyyntöään, koska hänelle alakerrasta tulevaa hajuhaittaa oli yritetty ratkoa jo pitkään (olen itse omistanut asunnon vasta lyhyen ajan). Tiedän, että naapurirapun samanlaisen asunnon vuokralaiseni on muuttamassa toiselle paikkakunnalle. Kävin eilen hänen asunnollaan suunnittelemassa kylpyhuoneen uusimista ja koko asunnon pintaremonttia. Tarkoitukseni on tarjota ensimmäiselle asiakkaalleni mahdollisuutta muuttaa remontoituun asuntoon, jossa on uusittu kylpyhuone ja tupakanhajuongelma ratkaistuna – siis tarjota hyvän asiakaskokemuksen vuokrakotia.
“Asuntomarkkinoilla ei ole kuplan merkkejä” totesivat sijoitusasiantuntijat viime viikolla eräässä mediassa. “Sijoittajat kahmivat kokonaisia kerrostaloja päivässä” kerrottiin toisessa mediassa. “Sijoitusasunnoissa voi muhia kupla” todettiin kolmannessa, myös viime viikolla ja myös sijoitusasiantuntijan toimesta. Asuntoministeri julisti, että jatkossa asuntosijoittaja ei voi luottaa siihen, että “veronmaksaja maksaa vuokrankorotukset”. Yhdessä, siis samassa jutussa, kerrottiin asiantuntevasti jopa, että “vuokrien nousu on pysähtynyt ja asuntosijoittamisen voittokulku jatkuu vahvana”.
Mistä pieni asuntosijoittaja oikein voi tietää, kannattaako nyt ostaa ensimmäinen sijoitusasunto tai jopa tuplata bisnes ja kaksinkertaistaa salkku ostamalla toinen sijoitusasunto vai pitäisikö nyt olla sijoittamatta vai sijoittaa, koska naapurinkin pariskunta sijoittaa asuntoihin? Minullakaan ei ole takuuvarmaa vastausta. Valtamediasta “asiantuntijajuttuja” lukemalla saa ainakin pään sekaisin. Ylläoleva otanta ei nimittäin ole mitenkään poikkeava vaan vastaavat otsikot esiintyvät valtamedioissa nykyään viikottain.
“Asuntojen hinnat eivät tule laskemaan”
Näin vakuuteltiin yhdysvaltalaisia asiantuntijoiden toimesta, joiden keulahahmoina olivat keskuspankkiirit Alan Greenspan ja Ben Bernanke. “Mikäli hinnat laskevat, laskusta tulee pehmeä” vakuutteluja jatkettiin, kun alkoi näyttämään siltä, että hintojen nousu pysähtyy. Kuuluvatko “korot pysyvät matalalla vielä pitkään”-lausunnot tähän samaan kategoriaan nähdään vasta tulevaisuudessa. Sen looginen jatkumo “korot tulevat nousemaan maltillisesti vielä pitkään” on jo yleistymään päin oleva fraasi asiantuntijoiden keskuudessa. Siis niiden samojen asiantuntijoiden, jotka valtamedioissa aikaisemmin kertoivat, että korot pysyvät matalalla pitkään.
Itse seuraan myös näitä asiantuntijoita. Ja en pelkästään suomalaisia vaan myös ulkomaalaisia. Sellaisia, jotka ovat tehneet virheellisiä ennustuksia ja sellaisia, jotka ovat osuneet kohdalleen. Yleensä sama asiantuntija on tehnyt sekä oikeita että pieleen menneitä ennusteita. Nyt tiedetään, että pörssiromahdusta vuodelle 2016 ennustaneet erehtyivät mutta, jos romahdus tulee vasta 2017, onko pörssinousua vuodelle 2016 ennustanut parempi ennustaja, jos hän ei osannut ennustaa romahdusta. Sellaisia asuntorahastoasiantuntijoita, jotka tietävät, miten rahasto-osuuksien yllättäen kasvavat lunastukset vaikuttavat asuntomarkkinoihin ei vielä mediassa juuri ole näkynyt. Johtuneeko tämä siitä, että toistaiseksi Suomessa on vain asiantuntijoita, jotka ovat kokeneet asuntorahastojen “perustamis- ja ostobuumia”, sellaista “kerrostalo päivässä” -kahmintaa? Vai ovatko todelliset asiantuntijat hiljaisuudessa kasvattamassa kassavarantojaan odottaen asuntorahastojen myyntiä, sellaista “myyn kerrostalon päivässä hinnalla millä hyvänsä” -buumia?
Asuntojen hinnat asuntosijoittajan kannalta
Ostin 2004 Helsingin Lauttasaaresta pienen yksiön sijoitusasunnoksi maksaen siitä 70 000 euroa. Pari kuukautta sitten samasta talosta myytiin vastaava asunto 180 000 eurolla. Oliko kyseessä loistava asuntosijoitus? Voinko ylpeillä asuntosijoittamisen osaamisellani tätä menestystarinaa esimerkkinä käyttäen? Kyseessä oli aloittelevan asuntosijoittajan tekemä huono sijoitus. Asunnon osto oli puhdas arvonnoususpekulointi, jossa kävi hyvin. Aloittelevana asuntosijoittajana en tajunnut tehneeni seuraavia virheitä:
- asunto tuotti negatiivista kassavirtaa eli rahaa lähti tililtäni vuosia joka kuukausi enemmän kuin sinne tuli – optimistisesti tätä voisi kuvata sijoitusasuntosäästämiseksi
- käytin 100 %:n velkavipua
- velka oli sidottu muuttuvaan lyhyeeseen korkoon ilman suojausta
- löin oman osallistumiseni laimin antamalla täyden palvelun valtakirjan vuokravälittäjälle
Ainoat asiat, joista olen hieman ylpeä oli, että olin näkevinäni vahvasti, että aikoinaan valmistuva Länsimetro lisäisi Lauttasaaren houkuttelevuutta ja perhekoon pienenemiselle ei loppua ollut näkyvissä. Asiaa helpotti myös se, että olin saanut vuokra-asunnon Lauttasaaresta 1997 yli sadan hakijan joukosta ja vuonna 2004 en ollut huomannut isoja asuntopoliittisia muutoksia, joilla tarjonnan ylittävälle pienten asuntojen kysynnälle olisi haettu jotain ratkaisua.
Keskustelupalstojen ja blogien perusteella vastaavia sijoituksia tehdään tänäkin päivänä. Itselläni oli 2004 hyväpalkkainen työ, käteistä ja isohko osakesalkku sekä velaton, sijoitusasuntoa paljon arvokkaampi omistusasunto turvaamassa spekulointini epäonnistumista. Nyt ollaan markkinatilanteessa, jossa sekä osakkeet että sijoitusasuntojen arvot ovat korkealla ennätysmatalien korkojen vallitessa. Takana on USA:n ennätyspitkä mutta ennätysmatala kasvun kausi. Sijoittajana neuvon tarkastelemaan tilannetta siten, että olettaa osakesalkulle 50 %:n romahduksen, asunnoille 10 %:n arvonalentumisen, 5 %:n korkotason ja potkut palkkatyöstä. Jos negatiivista kassavirtaa nyt tuottava asuntosijoitus ei olisi ongelma, asuntospekulointia voi jatkaa huoletta. Muuten keskittyisin asuntosijoittamistimintani uudelleen organisoimiseen aloittaen kassavirran positiivisuusvaatimuksesta sijoituskriteerinä. Mikäli olisin tehnyt negatiivisen kassavirran sijoituksia, kasvattaisin ainakin puskureita ja vähentäisin riskejä ennen seuraavaa sijoitusta. Arvonnousun jättäisin kokonaan pois kalkyylistani. Se olisi joskus toteutuessaan vain mukava tuoton lisäelementti.
Asuntosijoittajan korkospekulointi
Asuntosijoittajana olen harrastanut korko- tai inflaatiospekulointia jo vajaat kaksi vuotta. Tai itse asiassa olen spekuloinut koroilla jo vuosia. Tutkin joskus 12 ja 3 kuukauden euriborien korkokäyriä enkä löytänyt useamman vuoden ajalta kuin yhden ajankohdan, jossa hetkellisesti 3 kuukauden euribor oli käynyt hieman 12 kuukauden korkoa korkeammalla tasolla. Ottaessani kaikki uudet tulonhankkimislainat ja vaihtaen vanhat 12 kuukauden euriborlainat 3 kuukauden euribor-sidonnaisiin lainoihin, spekuloin kaikkien mediassa näkyvien asiantuntijoiden ja pankkineuvojien näkemyksiä vastaan. 12 kuukauden euribor korkokatolla tai lainaturvalla ainakin osittain höystettynä olisi ollut suositeltavin ratkaisu. Tämän vaihdantaoperaation loppumetreillä pankit tosin ryhtyivät kieltäytymään, asiantuntijoiden näkemyksiä mukaillen, myöntämästä vaihto-oikeutta 3 kuukauden euriboreihin. Syynä tähän tosin ei ollut minun suojelemiseni vaan se, että alkoi olemaan mahdollista, että 3 kuukauden euriborit lähestyisivät nollaa. Tämän tosin ei pitänyt olla mahdollista, koska hetkenä minä hyvänsä, siis asiantuntijoiden mukaan, keskuspankkien massiivisten toimenpiteiden piti kääntää Euroopan ja maailmantaloudet kasvuun, josta seuraisi tavoiteltu 2 %:n inflaatio ja korkojen kääntyminen nousuun. Tätä spekulointivaihetta tehdessäni tein säännöllisesti herkkyystarkastelua, miten pystyisin vastaamaan korkojen nousuun. Lisäksi suojasin lyhyet muuttuvat korkoni ostamalla Nordean osakkeita.
Blogiani pitkään lukeneet ovat jo tietoisia, että vajaat pari vuotta sitten aloitin uuden jakson korkospekuloinnissani. “Korot pysyvät matalalla vielä pitkään” -asiantuntijoiden määrän kasvu mediassa sai minut huolestuneeksi ja ryhdyin lukitsemaan edellisen korkospekulaationi voittoja eli siirryin pitkiin 10 vuoden kiinteisiin korkoihin sijoituslainoissani. Toimenpiteeni spekulatiivista luonnetta tosin himmentää se, että pankkini luokitteli minut “ammattimaiseksi asuntosijoittajaksi” eli siirryin matalan riskin hyvästä yksityisasiakkaasta yrityspuolen pikkuruiseksi korkeariskiseksi asiakkaaksi, jolloin pankki tarjosi silloin minulle 2,02 %:n kiinteäkorkoista tai vaihtoehtoisesti 2,00 %:n kokonaiskorkoista muuttuvan koron lainaa, jolloin päätin spekuloida ja valita 0,02 %-yksikön menettämisen uhallakin kiinteäkorkoisen lainan. Ryhdyin siis spekuloimaan tulevalla inflaatiolla. Toistaiseksi olen hieman tappiolla. Palataan asiaan 5 vuoden päästä.
Pienasuntosijoittajien keskustelupalstoilla käydään jatkuvasti pohdintaa siitä, kuinka alhaiseksi joku on onnistunut kilpailuttamaan 12 kuukauden euriboriin sidotun 20 tai 25 vuoden asuntosijoituslainan. 0,5-1,0 %-yksikköä kalliimpien kiinteäkorkoisten lainojen kalleutta hämmästellään ja niihin siirtymisen lykkäämistä perustellaan yleisesti “ei vielä kannata”-argumenteilla. “Koska sitten kannattaa” -näkemyksiä ei juuri esitetä. Itselleni 1 %:n kokonaiskoron ympärillä tai alapuolella pyörivät tulonhankkimislainat eivät ole vuosiin olleet mahdollisia vaan voin onnellisesti tehdä kiinteän koron päätöksiäni pienemmillä korkoeroilla.
Inflaatiospekulointi tarkoittaa siis sitä, että oletan korkotason nousevan seuraavan 5 vuoden aikana vähintään 1-2 %-yksikköä inflaation ollessa 2 %. Vuokrat voivat nousta pikkuhiljaa poliitikkojen säädellessä asuntomarkkinoita siten, että vuokra-asuntojen kysyntä pysyy tarjontaa suurempana kuten he ovat viimeiset 30 vuotta tehneet onnistuneesti. Mikäli he epäonnistuvat tässä tehtävässä ja vaurastuneet vuokralaiset kääntyvät massoittain omistusasuntojen ostajiksi, silloin arvonnoususpekulanteilla on varsinaiset kissanpäivät. Meidän kassavirtasijoittajienkaan ei tarvitse synkistellä asuntosalkun vakuusarvojen kivutessa uusiin ennätyksiin. Silloin myös sekä korkotaso että inflaatio ovat lähteneet reilumpaan nousuun. Kiinteäkorkoisten lainojen korkoja ja lyhennyksiä maksaisin inflatoituneilla euroilla ja joka vuosi tekisin pienen lisätuoton verrattuna siihen, että sijoituslainani olisivat muuttuvakorkoisia. Spekulointini epäonnistumisen turvaamiseksi olen myynyt vuosikausia hyvin osinkoa tuottaneet Nordean osakkeeni mukavalla kurssinousulla verrattuna finanssikriisin jälkeiseen kurssitasoon ja nämä eurot ovat nyt likvidivaroissani puskureina. Siis suojaamassa minua mahdolliselta deflaatiolta. Vai miten se nyt menikään… Joka tapauksessa nukun yöni paremmin.
Poliittinen spekulointi
Yksityishenkilönä minulla on kaikenlaisia näkemyksiä markkinataloudesta, oikeasta ja vasemmasta, liberaaliudesta ja konservatiivisuudesta, sääntelystä ja työmarkkinoista, asumistuesta ja kohtuuhintaisista asunnoista jne. Asuntosijoittajana pyrin kuitenkin aktiivisesti unohtamaan omat näkemykseni ja sopeuttamaan sijoitustoimintani vallitsevaan yhteiskuntajärjestykseen. Sijoittajat keskimäärin sopeutuvat muutoksiin poliitikkoja nopeammin. Tämän ymmärtävä sijoittaja löytää pääsääntöisesti markkinoilta aina mahdollisuuksia, kun unohtaa henkilökohtaiset näkemyksensä sijoitustoimintaa suunnitellessaan.
Tuore asuntoministeri Tiilikainen lähetti reilu viikko sitten terveiset asuntosijoittajille Yle:n välityksellä. Terveisten mukaan asuntosijoittajat eivät voi enää jatkossa luottaa siihen, että asumis- ja toimeentulotuen muodossa veronmaksajat kustantavat jatkuvat vuokrankorotukset jatkossakin. En henkilökohtaisesti tunne asuntoministeriä, joten en tiedä, perustuiko oheinen kommentti tietämättömyyteen asuntosijoittamisesta vai oliko se puhtaasti populistinen. Puhelinsoitot vaikkapa Kojamolle ja Suomen Vuokranantajille olisivat riittäneet ministerille saamaan käsityksen siitä, että vuokralaiset, jotka eivät itse maksa yhtään euroa omasta vuokrastaan, eivät pääsääntöisesti ole vapaarahoitteisilla vuokramarkkinoilla toimivien sijoittajien pääkohderyhmää hyviä vuokralaisia haettaessa. Kojamon Lumo-verkkokaupassa voi vuokrata asunnon maksamalla 1. kuukauden vuokran etukäteen. Prosessiin on rakennettu sekä luottotietojen että Kojamolle olevien vuokravelkojen tarkastukset ja vuokraus ei onnistu ilman näiden tietojen kunnossaoloa. Ei siis ihan toimeentulotukiasiakkaille kohdistettua toimintaa. Vuokrankorotustilastoihin tutustuminen olisi luonut ministerille nopeasti käsityksen siitä, että vuosikausia ns. “kohtuuhintaisiin asuntoihin” eli ARA-asuntoihin tehdyt vuokrankorotukset ovat olleet suurempia kuin vapaarahoitteisiin asuntoihin tehdyt vuokrankorotukset. Suomen Vuokranantajat olisivat osanneet kertoa, kuinka yksityiset asuntosijoittajat ovat maltillisimpia vuokrankorotuksissaan. Veronmaksajien roolista ARA-asuntojen kustantamisessa ministeri ei ole vielä tietääkseni lausunut mitään. Tämänkään asuntoministerin alkukommenteista ei voi siis päätellä, että asuntopolitiikassa olisi alkamassa faktoihin perustuva ajanjakso.
libera.fi:n toiminnanjohtaja Heikki Pursiainen ja VATT:n erikoistutkija Tuukka Saarimaa ovat ansiokkaasti vääntäneet tuhansia metrejä rautalankaa ns. kohtuuhintaisen asumisen tulonsiirroista ja tuista ja jopa niihin liittyvistä epäoikeudenmukaisuuksista. Myös vuokrasääntely on todettu huonoksi ratkaisuksi lukuisissa käytännön esimerkeissä ja tutkimuksissa ympäri maailmaa. Mikään määrä perusteluja ja tutkimuksia ei riitä vähentämään kohtuuhintaisen asumisen suosiota poliittisissa puheissa. Uusimpana muoti-ilmiönä on asumistukimenojen kasvun pistäminen asuntosijoittajien syyksi. Vuokrasääntelyn vuokralaisille vahinkoa aiheuttavista laajoista kansainvälisistä kokemuksista huolimatta sitäkin vaaditaan aina silloin tällöin joidenkin politiikkojen ja virkamiesten toimesta. Ruotsi tuntuu olevan kaukana, kun pitäisi hakea esimerkkiä sääntelyn huonoista vaikutuksista asuntomarkkinoille, vaikka kovia asuntojen hintoja ja ikuisia asuntolainoja kauhistellaankin. Suomessa on onnistuttu välttämään segregaation aiheuttamia ongelmia erinomaisesti mutta asumistukea leikkaamalla ja kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon tukirahoja lisäpanostamalla voidaan vielä onnistua näidenkin ongelmien kasvattamisessa.
Poliitikot tulevat todennäköisesti jatkossakin sotkemaan asuntomarkkinoita siten, että pitkällä tähtäimellä siitä kärsivät eniten vuokralaiset tai omistusasujat tai molemmat. Kokeneet sijoittavat sopeutuvat aina mutta valtavirran mukana kulkevat piensijoittajat eivät välttämättä niin hyvin. Välillä sopeutuminen tarkoittaa sitä, että sijoitustoiminta siirtyy toiseen omaisuuslajiin tai saman omaisuuslajin sisällä toiselle markkinalle. Asuntoministerin varoituksen johtaessa konkreettisiin toimenpiteisiin, tulisi niiden sijoittajien, jotka ovat rakentaneet sijoitustoimintansa toimeentulotukiasiakkaiden maksamien vuosittaisten vuokrankorotusten varaan, siis nyt olla varuillaan. Itse en tunne yhtään tällaista sijoittajaa. Mikäli olisin asumis- ja toimeentulotukea saava vuokralainen, olisin enemmän huolissani asumistilanteestani. Nekin vuokranantajat, jotka ovat tähän asti asuntojaan toimeentulotukea saaville vuokranneet, tiukentavat jo kriteerejään ministerin varoituksen seurauksena. Valtamedian suosikkiartikkeleita ovat pienen kauhuvuokralaisvähemmistön tuhoamat asunnot. Jutuissa kerrotaan aina, että vuokranantaja ei saanut vuokralaiselta oikeudessa euroakaan, kun lopulta kuukausien oikeustaistelun jälkeen sai varattoman vuokralaisen häädettyä tuhotusta asunnostaan. Mietiskellen seuraan, miten tällaiset poliitikkojen ja median jutut vaikuttavat varattomien toimeentulotukea saavien apua tarvitsevien kunnon ihmisten asumistilanteeseen. Oman asuntosijoitustoimintani suunnitteluun näillä ministerin varoituksilla ja median jutuilla ei ole vaikutusta.
Yhteenveto
Yksi hyvä keino toimia epävarmoissa markkinatilanteissa on seurata asuntosijoittajia, jotka ovat toimineet alalla pitkään kannattavasti ja pystyneet jatkamaan toimintaansa yli erilaisten kriisien. Jos sijoittajat “kahmivat kokonaisia kerrostaloja pääkaupunkiseudulla päivässä” mutta näiden juttujen yhteydessä ei mainita yhtään kokenutta sijoittajaa nimeltä vaan viitataan piensijoittajiin, kannattaa hetkeksi pysähtyä miettimään, miksi kokeneet konkarit eivät ole näiden kohteiden ostajien joukossa.
Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa ja ensi vuonnakin ehtii mukaan. Asuntosijoittaminen ei perustu ajatukseen, että nyt on ostettava, koska ensi vuonna hinnat ovat korkeammalla tai on liian myöhäistä. Se on spekulointia. Jatkan siis positiivisen kassavirran tärkeyden jankuttamista toivoen, että muutama lukija saisi herätyksen ja pysähtyisi miettimään, kuinka paljon negatiivista kassavirtaa itse sietää, jos maailma romahtaa.
Lisää samansuuntaisia ajatuksia vuoden 2016 joulukuulta “Asuntosijoittaminen ja Warren Buffett” -kirjoituksesta;
Rule number 1: Never lose money. Rule number 2: Never forget rule number 1
Asetin vuoden 2017 tavoitteeksi, että asuntosijoitussalkkuni kasvaa positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Jos pankki rahoittaisi näitä ostoja 70 %:lla, omarahoitusosuuteni olisi 600000 euroa. Likvidit varani vuoden alussa olivat 85000 euroa eli tavoitteen voisi kait sanoa olevan ns. “stretch goal”. Tavoite olisi helppo saavuttaa, jos kaikki kohteet voisi ostaa 30 %:n alennuksella ja pankki myöntäisi joka kohteen jälkeen uutta lainaa hyväksyen vakuusarvot markkinahinnan mukaisesti. Tällaisia kohteita ei vain ole ylenmäärin tarjolla. Pankkikaan ei aina näin toimi.
Hyvä kohde tarjolla mutta alennusta vain 4-5 %
Minulle tuli mahdollisuus ostaa kolmen asunnon kokonaisuus tutusta taloyhtiöstä kasvavalta hyvämaineiselta paikkakunnalta. Myyjä oli motivoitunut mutta hänellä oli toinen kiinnostunut ostaja, jolla oli valmiudet tehdä kaupat kahdesta asunnosta, joka olisi lähes tyydyttänyt myyjän käteistarpeen. Kohde täytti alennusta lukuunottamatta kaikki muut kriteerini; hyvä kassavirta, tuloutettavaa taloyhtiölainaa, markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia ja sen kautta vuokrankorotuspotentiaalia. Vaikka kohteen ostaminen söisikin likvidipositiotani ja vaikeuttaisi entisestään kaukaiselta tuntuvan vuositavoitteeni toteutumista, päätin yrittää neuvotella hyvän kaupan.
Ensimmäinen rahoituskierros
Pankkini oli jo saanut päivitetyn asuntosalkkukatsaukseni, jossa näkyi kaikin mahdollisin tunnusluvuin asuntosijoitustoimintani kehitys vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna. Myös vuoden 2017 tavoite oli rahoituspaketin yhteenveto-osiossa kerrottu. Olin nostamassa uutta lainaa, jolla saisin mm. tämän kolmen asunnon kokonaisuuden hankittua. Vakuutena toimivat aikaisemmin hankitut asunto-osakkeet, ei siis ostettavat kohteet.
Tällä kertaa kerroin pankkiirille tästä mahdollisuudesta ja perustelin, kuinka paljon uskoin markkinahinnan vähintään olevan ja miksi. Kerroin myös, että saan välittäjän arviokirjat vähintään tälle summalle. Pankki näytti vihreää valoa, että nämä markkina-arvot kelpaisivat seuraavalla rahoituskierroksella, mikäli kohteen ostaisin ja välittäjä tekisi arviokirjat.
Kauppahinta ja kaupan ehdot
Olin myös myyjälle päivää aikaisemmin selittänyt tilanteeni ja vuoden 2017 tavoitteeni. Nyt olin häneen uudestaan yhteydessä ja kerroin asioiden menneen pankissa suunnitelmien mukaisesti.
Ostamalla kaikki 3 asuntoa viikon sisällä sovimme myyjän kanssa vajaan 6 %:n alennuksen arvioimastamme markkinahinnasta eli sain hieman lisää alennusta siitä, että kaupat tehtiin nopeasti ja kaikista kolmesta asunnosta.
Kauppa muodostuu aina kahdesta osatekijästä; kauppahinnasta ja kaupan ehdoista
Kun suurempaa alennusta ei ollut tarjolla, myyjä suostui osarahoittamaan kauppaa noin 12 %:lla kauppahinnasta. Tämä oli minulle tärkeä kaupan ehto, koska se parantaisi likvidipositiotani välittömästi seuraavaa mahdollista kauppaa ajatellen. Kyse on vuoden mittaisesta 0-korkoisesta lainasta, jota lyhennän helposti tulevista salkkuni kassavirroista. Myyjälle tämä sopi, koska loppukauppahinta riitti kattamaan hänen välittömän tarpeensa. Minun ei tarvinnut muuta kuin selittää oma tilanteeni ja kysyä.
Välittäjän arviokirjat ja toinen rahoituskierros
Kaupanteon jälkeen tilasin välittäjältä arviokirjat asunnoista. Hän tutustui aineistoon ja muutaman päivän kuluttua sain arvioimaani markkinahintaa hieman korkeammat arviokirjat, jotka laitoin tuoreiden isännöitsijäntodistusten kera pankkiini seuraavaa rahoituskierrosta varten.
Asuntosijoittamisen ansaintalogiikkaa ymmärtävä pankkiiri on kullanarvoinen
Pankista ehdotettiin tapaamisaikaa ja sanottiin, etten ollut viestissäni esittänyt hakemaani lainamäärää. Muistutin pankkiiria aikaisemmassa tapaamisessa keskustelemastamme markkinahinnasta ja kerroin ottavani mielelläni lainat välittäjän arviokirjojen korkeampien markkinahintojen perusteella mutten yhtään nyrpistelisi, jos pankki määrittelisi vakuusarvot aikaisemman keskustelumme pohjalta. Pankki hyväksyi välittäjän arviokirjat sellaisenaan vakuusarvon määrittelyä varten. Mukana paketissa oli vielä kaksi muuta toisesta pankista vapautunutta osakekirjaa, joista toiseen toinen välittäjä oli antanut arvion ja toiseen olin itse esittänyt perustelut. Toisen onnistuneen rahoituskierroksen jäljiltä likvidipositioni on nyt erinomainen.
Yhteydenotto vuokralaisiin
Uskon vahvasti, että hyvän asiakaskokemuksen tarjoaminen johtaa pitkällä tähtäimellä menestykselliseen lopputulokseen. Yksi vuokralaisista on jo saanut uuden jääkaapin ja lattian uusiminen on vuokralaisen ykköstoivomuksen pohjalta työlistalla ensi viikolla. Toisen vuokralaisen kanssa on sovittu, että haemme yhteistyössä sopivaa ajankohtaa kylpyhuoneen uusimiseksi mahdollisesti jo tämän vuoden mutta viimeistään ensi vuoden puolella. Ikääntymisen myötä kylpyammeen käyttö käy vaikeaksi ja suihku olisi suuri parannus. Molempien vuokralaisten kanssa sovittiin suullisesti molempia tyydyttävä vuokrankorotus, jos ja kun nämä parannukset on toteutettu. Kolmas vuokralainen oli suunnitellut muuttoa toiselle paikkakunnalle mutta se meni nyt ainakin uudelleen harkintaan, kun tarjolla olisi mahdollisuus asunnon tason nostoon.
Omassa ajatusmallissani vuokralaisen hyvä asiakaskokemus koostuu hyväkuntoisesta asunnosta, mahdollisuudesta remontointiin ja vuokralaisen elämäntilanteen huomioimisesta.
Yhteenveto
Edellämainittujen vaiheiden kautta tämän kolmen asunnon kaupan vaikutus likvidipositiooni oli vain noin 25000 euroa negatiivinen. Mukana on myös taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyöty. Vaikka alennus-% oli pieni, kaupan ehtojen ja onnistuneen uudelleenrahoituksen myötä mahdollisuudet saavuttaa koko vuoden tavoite paranivat kaupan myötä, vaikka aivan alussa mietin, että ne heikkenisivät.
Blogikynä on ollut huhtikuun telakalla prioriteetiltaan korkeampien asioiden viedessä fokuksen. Perhe, rahoitusneuvottelukierros, kauppojen tekeminen ja seuraava rahoituskierros ovat vieneet suurimman osan ajasta. Ylimääräinen aika on jakautunut kuntoilun ja asuntomarkkinoiden tilanneanalyysin kesken Ostan Asuntoja -toiminnan seuraavia askelia pohtiessa.
Kun blogikirjoittamisen tavoitteena ei ole rahan tekeminen, voi siitä pitää taukoa murehtimatta laskevia lukijamääriä. Tämän tauon aikana tosin sitäkään ei juuri ole tapahtunut. Osasyyllinen on Suomen Vuokranantajat ry:n Mia Koro-Kanervan maininnat koulutustilaisuuksissa. Tiedon jakamista tavoittelevana kirjoittajana en juuri parempaa kiitosta keksi. Myös Ostan Asuntoja Facebook -sivujen tykkääjämäärä on pikkuhiljaa kasvanut ja blogi on sitäkin kautta löytänyt uusia lukijoita. Kiitos!
Kassavirta ja lainanlyhennykset
Blogia paljon lukeneille on varmaan jo selvää, että asuntosijoittajana olen vankka positiivisen kassavirran kannattaja enkä huomioi asunnon tulevaa markkina-arvonnousua ollenkaan ostopäätöstä tukevissa laskelmissani. Vuokratuotto-%:n sijaan lasken kassavirtatuotto-%:a, josta kirjoitin loppukesästä 2016. Lyhyesti kerrattuna kassavirran laskentakaavassa lainanlyhennykset ovat kassavirtaa pienentävä erä. Kassavirran ollessa positiivinen, vuokra kattaa myös lainanlyhennykset kokonaan eli ne eivät ole kulu, vaikka ne kassavirtaa pienentävätkin.
Lainanlyhennykset ovat siis sijoittajan toinen tuoton elementti kassavirran rinnalla kasvattaen sijoittajan varallisuutta. Tämä varallisuuden kasvu on vapaata asunnon vakuusarvoa, jota vastaan sijoittaja voi ottaa saman määrän lainaa uudelleen sijoitettavaksi. Negatiivistakin kassavirtaa tuottavien sijoitusten osalta lainanlyhennykset voivat kompensoida laskennallisen tuoton positiiviseksi. Positiivinen kassavirta on todellista sijoittajan pankkitilille kuukausittain tulevaa rahaa. Lainanlyhennysten tuoma arvonnousu sen sijaan on laskennallista siihen asti, kunnes se kotiutetaan uuden lainan vakuutena.
Käytännön esimerkki
Ostin lokakuussa 2014 rivitaloyksiön pienestä länsisuomalaisesta kaupungista. Kohde oli ns. “happamoitunut kohde” eli se oli ollut pitkään myynnissä ja hintaa oli juuri pudotettu toisen kerran. Huomasin kohteen jo sen tullessa ensimmäistä kertaa myyntiin ja ajattelin, että listaushinta oli liian korkea varsinkin, kun kohdetta myytiin vuokralaisineen. Tein kohdetta näkemättä ehdollisen tarjouksen heti toisen hintapudotuksen jälkeen ja myyjä hyväksyi tarjoukseni, jonka jälkeen kävin tarkastamassa kohteen. Tarkastuksen yhteydessä huomasin kylpyhuoneessa haljenneen laatan ja välittäjä kutsui isännöitsijän paikalle. Tämä totesi heti kosteusvaurioriskin ja sanoi, että kylpyhuone on remontoitava. Sovimme nopeasti, mitkä osat kuuluvat taloyhtiön vastuulle ja mitkä osat uusitaan myyjän vastuulla, jonka perusteella neuvottelin kauppahintaan lisäalennuksen.
Vuokralaisten asumisen aikana asunto on vaiheittain remontoitu kokonaan. Asunto ei ole ollut tyhjänä remonttien takia yhtään. Kaupunki, jossa asunto sijaitsee, ei ole kasvukeskus vaan väestönkasvu on lähellä nollaa. Kilpailu vuokralaisista käydään siis pääosin vuokratasolla ja asunnon laadulla. Asunto sijaitsee kävelymatkan päässä kaupungin keskustasta rauhallisella ja hyvämaineisella alueella, joten päätin heti alkuun kilpailevani laadulla ja siksi asunto on täysin remontoitu.
Asunto on ollut omistuksessani 32 kuukautta. Asunnon ostoon ja remontteihin käytetyt lainat ovat 20 vuoden tasalyhenteisiä lainoja, jotka on omistuksen aikana muutettu kiinteäkorkoisiksi. Ostohetken lainan kokonaiskorko oli 2,1 % (3 kk euribor + margin, kuuluu ammattimaisen asuntosijoittajan “etuuksiin”) ja tällä hetkellä asuntoon kohdistuvien lainojen kiinteät korot ovat 2,1 % ja 1,8 %. Kaikki remontit on rahoitettu 70 % pankkilainalla ja 30 % verosuunnittelun kautta eli verojen maksun sijaan niitä on siirretty tulevaisuuteen mm. juuri asuntoja remontoimalla. Omistuksen aikana remonttien seurauksena vuokrataso on nyt noin 12 % ostohetken vuokratasoa korkeammalla. Vuokratuotto-%:n kautta ajatteleville remonttien ansiosta vuokratuotto-% on hieman noussut ostohetken tasosta eli remontit ovat olleet itse alkuperäistä sijoitusta hieman kannattavampia sijoituksia, jos vuokratuotto-%:lla mitataan.
Remonttien rahoitukseen käytettyjen pankkilainojen korot ja lyhennykset pienentävät siis kassavirtaa itse ostoon käytetyn lainan korkojen ja lyhennysten lisäksi. Koko omistusajan aikana asunto on tuottanut verojen jälkeistä kassavirtaa 3800 €. Asunnon kassavirtatuotto tällä hetkellä on 8,0 % puolen kuukauden vuokran suuruinen kuluvara huomioiden.
Kassavirran aisaparina oleva lainanlyhennysten tuoma arvonnousu on ollut 4000 €. Sen vuosituotto alkuperäiseen käteissijoitukseen verrattuna on tällä hetkellä 7,3 %. Tämä tuotto on nyt kotiutettu asunnon osakekirjojen vapauduttua yhdestä pankista ja niiden siirryttyä toiseen pankkiin uuden lainan vakuudeksi.
Uuden vakuusarvon määrittämistä varten välittäjä teki näkemättä asunnosta kevyen arvion, jonka pohjalta arvonnousu on minimissään 6700 € ostohetkeen verrattuna. Perusteellisen arvion sijaan tyydyin tähän, koska en halunnut häiritä vuokralaista. Myös tämä tuotto tuli kotiutetuksi uudelleenrahoituksen kautta. Välittäjän arvion yläpää oli 5500 € korkeampi, joka on mahdollisesti vielä kotiutettavissa tulevaisuudessa, jos tilaan välittäjän arvioimaan asunnon perusteellisesti.
“Refinance until you die” – uudelleenrahoita kuolemaan asti
32 kuukauden omistuksen jälkeen kassavirran, lainanlyhennysten tuoman arvonnousun ja remontoinnin avulla luodun arvonnousun myötä alkuperäinen omarahoitusosuuteni on uudelleenrahoituksen myötä kuitattu eli olen saanut ns. “omani pois”. Jäljellä on siis vain velat, jotka hoituvat vuokralla.
Jos olisin myynyt asunnon, olisi remontoinnin avulla tehdystä arvonnoususta mennyt veroa. Myynnin seurauksena olisin voinut maksaa lainan pois mutta myyntivoiton veron lisäksi olisin menettänyt kaikki tulevaisuuden kassavirrat. Tulevaisuuden kassavirroista joudun maksamaan veroa, mikäli en löydä uusia verosuunnittelukeinoja. Lainanlyhennysten ja remontoinnin avulla luodut arvonnousut olivat ja tulevat aina olemaan verovapaita uudelleenrahoitusta hyödyntämällä.
Asunto tuottaa tällä hetkellä noin 1800 € vuosittaista kassavirtaa ennen veroja. Lainanlyhennysten tuoma veroton arvonnousu on noin 1650 € vuodessa. Omaa pääomaani asunnossa ei siis enää ole kiinni. Kasvattamalla asuntosalkkua viisaasti, pystyy verosuunnittelun kautta löytämään keinoja, joilla voi kassavirrat sijoittaa siten, että verot pienenevät. Lainanlyhennysten arvonnousun tuotot uudelleenrahoitusta hyödyntämällä ovatkin sitten verottomia. Pelkästään vuokratuotto-%:a käyttäviltä asuntosijoittajilta jää tämä kassavirran kaveri helposti huomaamatta. Tässäkin esimerkissä se on melkein yhtä suuri kuin kassavirta. Toki vuokratuotto ennen veroja on aina kassavirtaa suurempi mutta ilman verosuunnittelua moni sijoittaja välttelee remontteja ja tyytyy siirtämään vuosittain tuotoistaan 30 % verottajalle ajatellessaan, että “täytyyhän siitä sijoituksesta jotain jäädä käteen”.
Se tuottavampi käteen jäävä osuus on piilossa uudelleenrahoituksen takana.
Pohdintoja
“Osta pieniä alle 30 m2 yksiöitä kasvukeskuksista” on erittäin hyvä yleisohje. “Osta asuntoja, jotka tuottavat vähintään 100 €/kk positiivista kassavirtaa 70 %:n velkavivulla” on oma sijoituskriteerini. Näiden kahden yhdistäminen ei viime vuosina ole ollut kovin helppoa. Molemmat kriteerit täyttäviä asuntoja metsästäessäni olen ostanut asuntoja, jotka täyttävät jälkimmäisen kriteerin ja joista olen uudelleenrahoittamalla saanut oman pääomani pois.
Esimerkin mukaisessa kohteessa vuokraa voi laskea 15 % ja kassavirta pysyy silti ym. tavoitteessa. Kassavirran tippumiseksi 0 euroon vaaditaan 40 %:n vuokranpudotus. Tämän tapahtuessa asunto generoisi siis vain 1650 € vuodessa lainanlyhennysten tuomaa arvonnousua. Vuokratason tippuessa markkina-arvostakin lähtisi todennäköisesti reilu siivu eli osa lainanlyhennysten arvonnoususta jäisi teoreettiseksi, koska uudelleenrahoituksen yhteydessä sitä ei voisi enää kotiuttaa. Jotta tämä kaikki toteutuisi vaadittaisiin käsittääkseni selkeä muuttoliikkeen kääntyminen kohti Pohjois- ja Itä-Suomea. Koska omaa pääomaa ei asunnossa enää ole kiinni, en oikein osaa laskea sijoituksen vaihtoehtoiskustannustakaan.
“Asunto ja taloyhtiö vanhenevat, jolloin remonttikustannukset kasvavat”. Asunto on jo täysin remontoitu mutta taloyhtiöön tulee remontteja PTS:n mukaisesti. Taloyhtiön remontit voin maksaa kerralla pois verosuunnittelumielessä. Mikäli käytän poismaksuun lainarahaa, kassavirtaa tulee rasittamaan lainan lyhennykset ja korot. Esimerkiksi 2000 euron ikkunaremontin kertamaksun vaikutus kassavirtaan on alussa -13 €/kk käyttäen 3 %:n korkoa ja 20 vuoden tasalyhenteistä lainaa. Korkojen verovähennyshyöty pienentää tätä 1,5 €/kk. Toistaiseksi Länsi-Suomessa taloyhtiöremontilla on ollut arvoa korottava vaikutus, vaikkei se täysimääräisenä arvossa näkyisikään eli ainakin osan tästä saa takaisin uudelleenrahoituksen kautta.
“Hoitovastike nousee vuosien myötä mutta sitä ei saa siirrettyä vuokraan”. Tasalyhenteistä lainaa käytettäessä pääoma pienenee joka kuukausi yhtä paljon eli maksettavien korkojen määrä pienenee pikkuhiljaa kuukausittain. Tämä kompensoi vastikkeiden nousua. Tämä asunto on ostettu käyttäen 3,5 %:n korkoa laskelmassa. Lainan todellinen korko on muutettu kiinteäksi seuraavaksi 10 vuodeksi eli kalkyyliin nähden ollaan varmalla puolella. Jos korot ja inflaatio lähtisivät nousuun, tulisi kiinteästä korosta pieni lisävipu sen lisäksi, että lainaa lyhennettäisiin inflatoituneilla euroilla.
“Asunto voi olla vaikea vuokrattava ja vuokralaisten välillä voi olla tyhjiä kuukausia”. Tämä on hyvä ohje pitää mielessä. Onneksi enemmistö vuokranantajista pyrkii maksimoimaan tuottojansa asuntojen remontit minimoimalla. Osa jopa vaikuttaa aktiivisesti yhtiökokouksissa, jotta taloyhtiössä tehtäisiin vain välttämättömimmät remontit. Tällainen toiminta jättää hyvin tilaa laadukkaampia vuokrakoteja tarjoaville vuokralaisiaan hyvin kohteleville sijoittajille, joiden asunnot jäävät viimeiseksi tyhjilleen, mikäli vuokrataso on oikein.
“Taantuville paikkakunnille ei kannata sijoittaa”. Tämäkin on erinomainen ohje sisäistää ja ymmärtää, että pahimmillaan se voi tarkoittaa sijoituksen arvon tai ainakin vakuusarvon painumista nollaan. Kuten jo edellä totesin, tämä ei ole kovin suuri huoli, kun esimerkin asunnossa ei ole enää omia pääomia kiinni. Mikäli harkitset sijoittamista taantuville paikkakunnille, kannattaa opiskella paikallinen markkina tarkkaan. Esimerkin asunto sijaitsee paikallisessa kasvukeskuksessa eli sinne kaavoitetaan ja rakennetaan tasaisesti uutta. 5 kilometrin päässä samassa kaupungissa sijaitsee paikallinen muuttotappioalue, jossa muutaman kerrostalon asunnoista useampi on tyhjänä. Joskus olen huomannut, että naapuriasunto sijaitsee muuttotappioalueella ja oma asuntoni on kasvukeskuksessa; naapuri ihmettelee, miksi hänen asuntonsa on ilman vuokralaista jatkuvasti ja minun asuntooni on jonoa. Isossa kuvassa Suomi ei tällä hetkellä ole kasvukeskus vaikkapa Afrikkaan verrattuna.
Yhteenveto
Jos oletetaan, että mikään ei muutu, uudelleenrahoittamalla tämän asunnon 5 vuoden kuluttua, voisin nostaa uutta lainaa noin 8000 €. Jos lisäksi olisin laittanut kassavirrat sivuun, niistä olisi kertynyt 9000 €. Jos vastaavia asuntoja olisi 2, kerryttäisivät ne lainanlyhennysten tuomaa arvonnousua 16000 € ja kassavirtoja 18000€ eli yhteensä 34000 €. Tämä summa riittäisi uuden 30 neliöisen kasvukeskusyksiön omarahoitusosuuteen Tampereella tulevan ratikkareitin varrella. Uudelleenrahoituksen jälkeenkin nämä kaksi asuntoa generoisivat edelleen vuosittain samat summat vakuusarvoa ja kassavirtaa eikä minulla edelleenkään olisi niissä yhtään omaa pääomaa kiinni. 32 m2 kasvukeskusyksiöni generoima kassavirta olisi varmaan lähempänä 0 € mutta se olisi hyvin sijoitussalkkuani tasapainottava ja verosuunnittelullisesti hyvä helposti vuokrattava sijoitus.
Asuntosijoituksen tuotto tehdään ostohetkellä. Positiivisen kassavirran kautta syntyy mahdollisuus sekä kasvattaa varallisuutta lainanlyhennysten kautta että saada kuukausittaista kassavirtaa. Remontoinnilla luodaan lisäarvoa, lisätään vuokrattavuutta ja suunnitellaan veroja. Uuudelleenrahoituksen kautta kotiutetaan verovapaasti ostohetken, lainanlyhennysten ja remonttien tuomaa arvonnousua. Lainarahaa käyttämällä lisätään pääoman tuottoa. Tätä kaavaa toistan yhden asunnon kohdalla ja samalla lisään uusia asuntoja sijoitusalkkuuni ja toistan samaa kaavaa myös niiden osalta. Pikavoittoja ei ole luvassa mutta oikein toteutettuna varallisuuden kasvutavoitteet toteutuvat pitkällä aikajänteellä.
Olen sijoittanut osakkeisiin yli 30 vuotta. Matkan varrella olen myös sijoittanut pieniä summia kuntaobligaatioista aina aktiivisesti hoidettuihin hedge-rahastoihin asti. Jopa vakuutuskuorista tuli joskus haettua kalliita käytännön oppimiskokemuksia. Asuntosijoittaminen ja erityisesti “osta ja pidä” on kuitenkin ehdoton suosikkini kaikista sijoitusmuodoista. Ohessa perustelut.
Nautin diilien teosta yli kaiken
Kaikkien analyyttisten ja loogisten järkiperusteiden ylitse nostan intohimon. En ole laskenut, kuinka monta vuokrasopimusta olen solminut mutta luku on 3-numeroinen. Siitä huolimatta jokainen vuokrasopimuskin saa minut yhä tuntemaan “diilin clousaus” -mielihyvää puhumattakaan onnistuneen asuntokaupan tekemisen tuomista “fiiliksistä”. Jokainen päivä on mielenkiintoinen, kun saa, ilman pakkoa, oppia ja tehdä asioita, joista nauttii ja tekemisen sivutuotteena syntyy myös taloudellista tulosta.
Mahdollisuus vaikuttaa tulokseen
Osakesijoittamisessa vaikuttamiskeinot sijoituskohteen kannattavuuteen ovat hyvin rajalliset tai lähes olemattomat. Sammon osakkeenomistaja voi ottaa vakuutukset if:stä ja Mandatumista sekä lainat Nordeasta mutta loppu onkin sitten enemmän johdon toiminnan ja osakkeen sekä markkinan analyysiä yrityksen ulkopuolelta. Verkostojen hyödyntäminen tiedon hankinnassa on lainvastaista ja voi johtaa sisäpiirisyytteisiin. Markkinoilla on analyytikkoja ja toimijoita niin paljon, että yksittäisen piensijoittajan mahdollisuus löytää jotain kurssiin vaikuttavaa muiden käyttämättömissä olevaa tietoa on olematon.
Asuntosijoittamisessa kaikki on toisin. Mikään laki ei rajoita tiedonhankintaa eikä sen hyödyntämistä. Oman ajan, tiedon ja taidon käyttämisellä voi vaikuttaa sijoituksen tuottoon oleellisesti. Voin verkostoitua uusien ostokohteiden löytämiseksi. Voin neuvotella rahoituksesta pankkien ja myyjien kanssa. Voin suunnitella asuntojen remontteja ja toteuttaa ne itse tai käyttää hyväksi toteamiani yhteistyökumppaineita. Voin osallistua taloyhtiön hallitustyöskentelyyn ja vaikuttaa remonttien suunnitteluun ja rahoitukseen. Voin luoda nettisivut ja toimia aktiivisesti sosiaalisessa mediassa. Voin valita vuokralaiseni ja tehdä sopimukset heidän kanssaan.
Mahdollisuudet vaikuttaa sijoitustulokseen ovat siis huomattavat
Vastapainona näiden mahdollisuuksien hyödyntäminen vaatii aikaani enemmän kuin käytän osakkeiden analysointiin. Toisaalta bonuksia jaettaessa neuvottelut käydään aina pelkästään peilin kanssa.
Mahdollisuus ostaa alle markkinahinnan
Kun ensimmäisen kerran pääsin ostamaan hyviä osakkeita pörssiromahduksen jäljiltä pilkkahinnalla, luulin, että vastaavaa tilaisuutta ei enää tule elämäni aikana vastaan. “Osta halvalla, myy kalliilla” -strategiaa olen sittemmin päässyt soveltamaan useamman kerran mukavalla menestyksellä. Näihin sijoituksiin liittyy kuitenkin aina epävarmuutta ja kurssien toipumiseen vaadittavaa odottelua ennen kuin voittoja pääsee kotiuttamaan. Jos päätän kotiuttaa voitot, verottaja ottaa heti oman kasvaneen osuutensa niistä.
Asuntosijoittamisessa tilanne on paljon houkuttelevampi. Jos onnistun ostamaan asunnon 20 % alle markkinahinnan, voin viedä asunnon vaikka seuraavana päivänä pankkiin ja hakea uuttaa tulonhankkimislainaa asunnon vakuusarvoa vastaan. Vakuusarvo määritetään hankintahinnan sijaan markkinahinnan perusteella. Voin siis välittömästi kotiuttaa osan voitosta. Ja mikä parasta tällä tavalla kotiutetusta voitosta ei mene senttiäkään veroa vaan ainoastaan jonkin verran kuluja maksettavaksi pankille. Jos onnistun ostamaan asunnon 30 % alle markkinahinnan, voin saada koko ostoon käyttämäni pääoman heti takaisin. Näistä syntyy alussa mainitsemaani “fiilistä”.
Velkavivulla lisää tuottoa omalle pääomalle
Mahdollisuus käyttää sijoitusasuntoja tulonhankkimislainojen vakuutena tuo ylivoimaisen edun kaikkiin muihin sijoitusmuotoihin verrattuna. Velkavipua hyödyntämällä voin tehdä paljon isompia sijoituksia kuin pystyisin tekemään osakemarkkinoilla. Voin siis ostaa kohteen esimerkiksi käyttäen 30 % omaa rahaani ja 70 % muiden rahaa mutta saan silti 100 % tuotosta itselleni. Toteutuakseen tämä yhtälö vaatii positiivista kassavirtaa tuottavan sijoituskohteen.
En ole tarkkaan tutkinut, kuinka suurta velkavipua käyttäen voisi ostaa esimerkiksi osinkoaristrokaatti Sampoa siten, että osinkotuotot kattaisivat sekä tulonhankkimislainan korot että lyhennykset. Käsitykseni mukaan pörssiosakkeiden vakuusarvo-% on asunnon vakuusarvoa selvästi pienempi ja laina-ajat ovat lyhyempiä. Sen tiedän kuitenkin, että Sammon osaketta en pysty ostamaan alle markkinahinnan enkä itse remontoimaan yhtiötä sen arvoa kasvattaakseni. Velkavipu yhdistettynä alle markkinahinnan ostamiseen ja arvoa nostavaan remontointiin on minulle ylivoimainen konsepti tuottojen kasvattamiseen.
Asunto on yksi ihmisen perustarpeista
Asuntojen hinnat ja vuokrat vaihtelevat mutta parhaan käsityskykyni mukaan asuntojen tarve ei ole poistumassa. Pitkään jatkuvan hitaan kasvun aika tai työmarkkinoiden lisääntyvät liikkuvuusvaatimukset ovat tekijöitä, jotka voivat hyvinkin kasvattaa vuokra-asuntojen kysyntää suhteessa omistusasumiseen.
Nuorelle sijoittajalle varallisuuden nopean kasvattamisen tavoite suurempaa riskiä ottamalla voi olla perusteltua, koska pudotus ei välttämättä ole korkea ja sen haittavaikutukset ovat pienemmät. Vähän vanhemmalle sijoittajalle pääoman säilyttämisen turvaaminen on perustellumpaa.
Asuntojen perustarve yhdistettynä positiivista kassavirtaa tuottaviin asuntosijoituksiin tuo minusta parhaan riskin ja tuoton suhteen sekä turvan vuoden 2007 finanssikriisin kaltaisten tapahtumien varalle. Siksi pitkäjänteinen asuntosijoittaminen sopii minulle parhaiten.
Asuntosijoituksen tuottomahdollisuudet ovat moniulotteisia
On totta, että asuntosijoituksen tuotto tulee vuokratuoton kautta tulevasta kassavirrasta ja markkina-arvon noususta. Tuoton muodostuksen hieman syvällisempi avaaminen ja varsinkin sisäistäminen avaa kokonaan uuden tason, mistä kaikista elementeistä tuotto voi muodostua. Olen käsitellyt tätä monissa kirjoituksissa ja siksi listaan tähän vain tuoton lähteet:
- kassavirta
- lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo
- alle markkinahinnan ostamisen tuoma välitön arvonnousu
- arvonnousun ja kassavirran kasvattaminen remontoimalla
- verosuunnitteluhyödyt
- inflaatio- ja korkosuunnitteluhyödyt
- markkina-arvonnousu
Passiivisen tulon tuoma vapaus
Ainakin omalla kohdallani osakesijoittaminen on ollut paljon enemmän passiivista kuin asuntosijoittaminen mutta palkkatyöhön tai ammattinharjoittamiseen verrattuna vuokratulo on kuitenkin hyvin passiivista. Digitalisaation lisääntymisen myötä asuntosijoittamista voi yhä helpommin harjoittaa myös etäältä eli aikaan ja paikkaan sitoutumatta.
Käytän paljon aikaa asuntosijoitustoimintani kehittämiseen. Tämä ei suinkaan johdu siitä, että minun on pakko näin toimia vaan se on sekä intohimoni että tavoitteeni. Mikäli lopettaisin uusien kohteiden hankinnan ja ulkostaisin vuokraustoiminnan välittäjille, asuntosijoitustoimintani muuttuisi erittäin vähän huomiotani vaativaksi. Nytkin voin halutessani pitää parin kuukauden tauon ja mahdollista vuokralaisen vaihtumisen aiheuttamaa työpanosta lukuunottamatta vuokrat kilahtavat tililleni riippumatta siitä missä olen tai mitä teen. En laittanut tämän kappaleen otsikkoon sanaa “turva” mutta salkun kasvaessa tämä lisääntyy. Aloittelevana sijoittajana vuokralaisen irtisanomisilmoitus kiristi vähän otsapantaa, kunnes uusi vuokralainen oli löytynyt. Mitä useampia positiivista kassavirtaa tuottavia asuntoja salkussa on sitä pienemmältä tuntuu yhden tyhjän kuukauden aiheuttama kuoppa vuokratulovirrassa.
Yhteenveto
Asuntosijoittamisen hieno puoli on myös, että se on suhteellisen yksinkertaista ja suoraviivaista toimintaa. Se lienee yksi syy, miksi moni suomalainenkin toimii vuokranantajana 1-3 vuokralaiselle. Tähän yksinkertaisuuteen perustuen suhteellisen pienellä vaivalla on myös mahdollista tulla asuntosijoittamisen jonkinlaiseksi asiantuntijaksi ja parantaa sijoitustensa tuottoa huomattavasti. Jos tämä vielä yhdistyy luonteeseen, joka auttaa tulemaan oikealla tavalla toimeen vuokralaisten kanssa, mahdollisuudet hankkia taloudellisesti turvatut eläkepäivät ovat hyvät.
Pitkäaikainen hyvä vuokralaiseni lähestyi kuun loppupuolella viestillä, jossa hän kertoi, että elämäntilanteeseen oli tullut dramaattinen yllättävä muutos. Viestissä hän kertoi, ettei ole heti irtisanomassa vuokrasopimusta mutta miettii vaihtoehtoja. Pahoittelin luonnollisesti asiaa ja pyysin olemaan yhteydessä heti, kun suunnitelmat konkretisoituvat, jotta voisin neuvoa, miten tulee toimia.
Seuraavan kuun alussa hän lähestyi uudestaan viestillä kertoen irtisanovansa asunnon vuokrasopimuksen, koska oli jo löytänyt uuden muuttuneeseen elämäntilanteeseen sopivan asunnon.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta
Lain mukaan vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen esimerkiksi 1.3., alkaisi irtisanomisaika 31.3., jolloin vuokraa pitää maksaa myös huhtikuulta. Mikäli irtisanominen tapahtuisi 15.3. sillä ei olisi lain mukaan mitään eroa eli irtisanomisaika alkaisi samalla tavalla 31.3. Jos vuokralainen olisi irtisanonut sopimuksen vaikkapa 26.2., olisi irtisanomisaika alkanut 28.2. ja vuokraa olisi pitänyt maksaa vain maaliskuulta.
Kun irtisanominen tehdään 1.3., antaa laki vuokranantajalle oikeuden periä vuokraa sekä maalis- että huhtikuulta riippumatta siitä, onko vuokralainen jo vuokrannut toisen asunnon. Toisaalta, jos vuokralainen vuokran maksaa, ei hänen tarvitse luovuttaa asuntoa vuokranantajalle ennen huhtikuun loppua, vaikka ei enää asunnossa asuisikaan. Toki sähkösopimus ja kotivakuutus tulee pitää voimassa sopimuksen loppuun asti, vaikka olisi jo ottanut uuteenkin asuntoon kotivakuutuksen ja tehnyt sähkösopimuksen.
Oma toimintafilosofiani
Kerron jokaiselle uudelle vuokralaiselle sopimusta tehdessäni, että yllättävien elämäntilannemuutosten yhteydessä kannattaa heti olla minuun yhteydessä, mikäli mahdollisesti tulee tarve muuttaa asunnosta nopeasti toisaalle. Täten saan maksimaalisen ajan markkinointiin uuden vuokralaisen löytämiseksi.
Minulla ei ole tarvetta tehdä lisätuottoa vuokralaisen elämäntilanteen yllättävän muutoksen avulla
Mikäli vuokralaisella on tarve muuttaa ennen irtisanomisajan päättymistä, yritän yhteistyöllä löytää ratkaisun, jossa oma vuokratuloni pysyy samana ja vuokralaisen taloudelliset menetykset minimoituvat. Vuosien varrella minulla on kertynyt parikymmentä tällaista tapausta ja jos joskus kilpailutilanne vuokramarkkinoilla kiristyy, minulla on ainakin suositusten määrässä hyvä etu.
Yhteistyö vuokralaisen kanssa
Esimerkkitapauksessa selitin vuokralaiselle, mitä laki sanoo irtisanomisajan laskemisesta todeten, että lain mukaan hänen pitäisi maksaa vuokra myös huhtikuulta. Pahoittelin samalla, että hän oli ensimmäisessä viestissään antanut ymmärtää, että välitöntä tarvetta irtisanomiselle ei olisi, enkä siten osannut neuvoa, miten irtisanominen tulisi tehdä. Ehdotin seuraavia toimenpiteitä:
- vuokralainen laatii ohjeistukseni mukaan tilanteeseen sopivan oikeaoppisen irtisanomisilmoituksen, jotta voin varmuudella välittömästi käynnistää markkinoinnin uuden vuokralaisen löytämiseksi
- vuokralainen siivoaa asunnon ja vie pois tai piilottaa henkilökohtaiset tavarat siten, että asuntoa voi näyttää valikoiduille uusille vuokralaiskandidaateille
- vuokralainen kartoittaa oman lähipiirinsä, löytyisikö sieltä sopivaa uutta vuokralaista
- vuokralainen esittelee asuntoa puolestani mahdollisimman joustavasti heti, kun ensimmäiset alustavan kartoituksen läpäisseet vuokralaiskandit on löydetty
Kaikki tämä perustui yhteisesti sovittuun tavoitteeseen, että asuntoon muuttaa uusi vuokralainen 1.4. alkaen ja ottaa täten vastataakseen huhtikuun vuokranmaksun, joka teoriassa vielä kuuluisi vanhalle vuokralaiselle.
Viikon aikana vuokralainen esitteli asunnon kolmelle minun löytämälleni ja yhdelle hänen itsensä löytämälle kandidaatille. Vuokralaisen oman kandidaatin osalta sovittiin siten, että hän esittelee asunnon ensin ja minä käyn keskustelut sitten, mikäli hän haluaisi asunnon vuokrata. Oman markkinointini kautta tulevat kandidaatit peruskartoitin ja jututin ennen kuin näyttö järjestyi. Näistä vuokralaisen oma kandi ja kaksi minun kandeistani olivat halukkaita vuokraamaan asunnon viimeistään 1.4. alkaen. Luottotietojen ja lisätarkistusten jälkeen vuokrasopimus syntyi nopeasti ja vakuus tuli tililleni jo vuokrasopimuksen allekirjoituspäivänä.
Yhteenveto
Vuokralainen oli tyytyväinen ja kiitollinen, että hänen ei tarvitse maksaa huhtikuun vuokraa, koska hänellä on jo uusi asunto, josta hän maksaa osittain vuokraa jo maaliskuulta. Tämä oli vuokralaiselle myös taloudellinen helpotus ja nyt hänellä on yksi asia vähemmän murehdittavana. Vielä on mahdollista, että uusi vuokralainen muuttaa asuntoon jo maaliskuun puolella, mikäli vanha vuokralainen saa asunnon tyhjennettyä ja siivottua. Hän voi tällöin palauttaa osan maaliskuunkin vuokrasta vanhalle vuokralaiselle. Tällä kerralla vuokralaisen tuttu ei saanut asuntoa, koska ilmoitti kiinnostuksensa liian myöhään mutta joskus on käynyt niin, että asunto on mennyt vuokralaisen löytämälle henkilölle, jolloin hän on tehnyt palveluksen myös tuttavalleen.
Vuokranantajana olen tyytyväinen, koska asunnon irtisanomishetkestä kesti reilu viikko, kun vuokrasopimus oli allekirjoitettu uuden vuokralaisen kanssa ja täten varmistunut, että asunto ei ole päivääkään tyhjänä vuokralaisten välissä. Minun ei myöskään tarvinnut käyttää aikaani näyttöjen järjestelyyn ja pitämiseen. Tässä tapauksessa tiesin, että vuokralainen piti asunnon aina siistinä ja tykkäsi sekä asunnosta, taloyhtiöstä että minusta ollen täten paljon uskottavampi asunnon esittelijä kuin minä ja vuokralaiskandi saattoi kysyä häneltä vapaasti, kun minä en ollut paikalla. Näin sain myös toisen mielipiteen vuokralaiskandeista.
Ensi viikolla erään toisen vuokralaiseni pitäisi ilmoittaa, joutuuko hän irtisanomaan vuokrasopimuksen ennen kuin sopimussakkopykälän aikaraja on mennyt umpeen. Hän informoi minua tilanteesta alustavasti 6 viikkoa sitten ja minulla on jo uusi vuokralaiskandidaatti valmiina vuokraamaan asunnon lennosta, jolloin lähtevä vuokralainen välttyisi sopimussakolta.
Varoituksen sanoja
Kuten alussa todettiin, lain mukaan vuokralaisella olisi velvollisuus maksaa huhtikuun vuokra mutta myös oikeus pitää asunto huhtikuun loppuun asti. Tämä pitää aina tapauskohtaisesti miettiä, onko vuokralainen todella lähdössä asunnosta, jotta sen voi ennenaikaisesti vuokrata seuraavalle henkilölle. Ongelmavuokralaisten kanssa odotan ensin, että asunto on hallussani ennen kuin allekirjoitan uutta vuokrasopimusta.
Jos lähtevä vuokralainen on nainen, pyrin järjestämään asiat siten, että vuokralaiskandin ollessa mies, asunnossa on esittelyn aikana joku toinen henkilö vuokralaisen lisäksi. Teen myös vuokralaiskandeille selväksi, että asuntoa esittelevän henkilön tehtävä on ainoastaan ja vain esitellä asuntoa ja kaikki päätökset syntyvät 100 %:sti minun toimestani. Kerron myös, että järjestetty esittely ei ole takuu asunnon saamisesta, koska muutama muukin kandidaatti näkee asunnon. Näin vuokralaiskandidaatille ei synny käsitystä, että hän ei saanut asuntoa esittelijän vuoksi. Toisaalta hän tietää, että pitkä miettimisaika voi tarkoittaa asunnon menettämistä nopeammin päätöksen tekevälle kandidaatille.
