Tämän pohdinnan taustalla on pari viimeaikaista tapahtumaa. Ensimmäinen näistä liittyi valtakunnalliseen isännöintiketjuun, joka ”brändää” itseään kehumalla omaa toimintaansa. Jopa siinä määrin, että vaihtaa nimeään, kun asiakkaita varmaan tulvii kaikista ovista ja ikkunoista.
Tämä toimisto, asiakkaansa yhtiöjärjestyksen vastaisesti, päätti lähettää sähköpostin sijaan paperipostia. Eli ensiksi heidän piti poistaa rekisteristään tieto, että yhtiöjärjestys edellyttää toimittamaan yhtiökokousmateriaalia osakkaan haluamalla ja ilmoittamalla tavalla. Sitten heidän piti löytää paperipostiosoite, mihin lähettää yhtiökokousmateriaali. Sen he poimivat järjestelmästään. Yhtiökokouskutsuni lähti vuokralaiseni osoitteeseen. Tämä osoite löytyi järjestelmästä siksi, että omistan asunnon tässä osoitteessa, jota he isännöivät toisessa kaupungissa.
Tämä tarina ainakin opettaa sen, että isokaan investointi ”alan parasta asiakaskokemusta” -brändäykseen ei tuo kilpailuetua, jos brändin alla oleva toiminta on vuodesta toiseen huonoa. Tällä yrityksellä on tästä valtakunnallisesti tunnettu mielikuvabrändi syntynyt vuosien kautta.
”Loistavat arvosanat” kaikissa asiakaskuunteluissa saanut paikallisempi isännöintitoimisto kuuli 8 vuoden yrittämisen jälkeen, että haluaisin kokousmateriaalit sähköpostilla. Mutta vain, jos lähettäisin kirjallisen allekirjoitetun anomuksen, jolla todisteellisesti ilmoitan heille sähköpostiosoitteeni. PDF sähköpostiin liitettynä olisi riittävä. Ilmoitin saman sähköpostiosoitteen, johon isännöitsijä oli juuri lähettänyt kutsulinkin taloyhtiön ensimmäiseen Teams-kokoukseen.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Kun menen Ostan Asuntoja -nettisivuille, mikään siellä ei edusta kiiltävää brändimielikuvaa. Käytetty selainteknologia on vanhentunutta. Tiistaiaudio on yhä YouTube-video. Muutama linkki ei toimi. Valtaosa asunnoista puuttuu nettisivuilta ja osassa kuvat on nokialaisen gummitehtaan hirviökamera-ajoilta. Omistajan valokuva on ainakin 10 vuotta vanha. Kaikki on nukkavierua ja keskeneräistä. Täydellinen vastakohta valtakunnallisen isännöintiketjun nettisivustolle, jossa kaikki on hienoa, kaunista ja vastuullista.
Mistä brändäyksessä voisi olla kyse?
Jos valtakunnallisen isännöintitoimiston nettisivujen kiiltokuvatarina olisi totta, yritys olisi tunnettu Suomen parhaana isännöintitoimistona. Todennäköisesti valtaosa lukijoista tietää, mistä isännöintitoimistosta on kyse, koska se on valtaosalle aiheuttanut vuosikausia kohtuutonta haittaa huonolaatuisella toiminnalla. Visuaalisen ilmeen muutos ei poista tätä mainehaittaa mielikuvista, vaan sen poistaminen vaatii vuosien käytännön työtä. Koskaan kukaan ei ole suositellut minulle tätä isännöintitoimistoa.
Kun käännän tämän mielikuvakokemuksen toisin päin, haluaisin seuraavia toistuvia käytännön kokemuksia:
- Selkeitä yksinkertaisia viestejä, mihin yritys arjessa pystyy.
- Ymmärrystä siitä, miten tämä pystyminen tuo lisäarvoa asiakkaalle.
- Kerrytettyä aitoa asiakaspalautetta, joka luo uskottavuutta.
- Yhteisöllisyyden tunnetta.
- Teknologian hyödyntämistä lisäarvoa tuottavasti.
Jos lähden tältä pohjalta vertaamaan omaa toimintaani, nettisivujeni ja brändin nukkaisuus eivät ole tärkein kehityskohde tai ratkaisu.
Oma toimintani perustuu itse vuosien varrella määrittelemieni arvojen, toimintaperiaatteiden, pohjalta toimimiseen. Tätä voi varmasti lähestyä monella tavalla, mutta ensimmäiseksi mieleeni tulee se, että paras brändimielikuvani vahvistaja on pois muuttava vuokralainen esittelemässä asuntoa valituille vuokralaiskandidaateille ilman läsnäoloani.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Pehtoorin Blogista: Flipistä floppi?
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
Yhden vuokrakodin omistaja voi aloittaa oman brändin rakennustyön
Valitsin juuri tuon lähestymistavan sen takia, että kukaan ei lannistuisi brändin rakennuksessa siihen, että pitäisi rakentaa kiiltävät nettisivut ja palkata ammattimeikkaaja ja -kuvaaja, jotta käyntikortitkin saadaan samaan värisävyyn.
Visuaalinen ilme on varmasti merkityksellinen. Tärkeintä vuokranantajalle on kuitenkin lähteä omista asiakkaista käsin luomaan toimintaa, joka mahdollistaa omien tavoitteiden toteutumista.
Edellistä ranskalaisten viivojen listaa soveltamalla olisi hyvä pitää ainakin toinen jalka maassa, kun kuvaa, mihin omalla vuokraustoiminnallaan pystyy vastaamaan.
Tämän nimeltä mainitsemattoman isännöintitoimiston esimerkin mukaisesti valtaosa isännöitsijöistä vakuuttaa pystyvänsä lähettämään yhtiökokouskutsut lakisääteisessä aikaikkunassa. Kaikki yhtiökokouksissa olleet ovat kuulleet isännöitsijöiiden kertovan, että kutsut on lähetetty ajoissa.
Jos haluaisi jollain tavoin erottautua massasta, brändimielikuvaa voisi luoda erottautumalla sillä, kuinka hyvin on onnistunut toimittamaan yhtiökokousmateriaalin perille osakkaan toivomalla tavalla. Jos lähettelee paperipostia vääriin osoitteisiin, ei kannattaisi paukuttaa brändimielikuvaa modernia tietotekniikkaa hyödyntävänä isännöintitoimistona.
Lupaan itse vuokralaisilleni olla tavoitettavissa sähköpostin tai WhatsAppin kautta aina, kun vuokralaisella on tarve minut tavoittaa. Kerron, että viestin voi lähettää ympäri vuorokauden ja vastaan, kun vapaudun tai poistan äänettömyyystilan herätessäni. Sitten toimin niin kuin olen luvannut.
Kohta 1 – Mieti, missä tekijöissä olet hyvä vuokranantajana, mitä hyviä puolia asunnossasi on, ja mitä hyvää on taloyhtiössä ja sen sijainnissa
Asiakkaan tarpeiden tunnistaminen
Ensimmäisen kohdan ymmärtäminen auttaa vasta, kun sen osaa kohdistaa niitä samoja asioita arvostaville asiakkaille.
Monen isännöitsijän ja huoltoyhtiön tarjooma toimii paremmin asukkaan kuin vuokranantajaosakkaan kannalta. Moni vuokranantajaosakas kuulee taloyhtiön asioista vuokralaiseltaan tai lukee niistä kiinteistönvälittäjän samasta taloyhtiöstä välittämän asunnon myynti-ilmoituksesta.
Huoltoyhtiö toimittaa lappuja asukkaiden postiluukuista ja laittaa niitä ilmoitustaululle. Vuokranantajaosakas ei pääsääntöisesti saa näitä tietoja ja tiedotteita, koska ”modernia tietotekniikkaa” hyödyntävät yritykset eivät hallitse muuta viestintätapaa kuin paperin toimittamisen. Taloyhtiösivuilla on paikka tiedotteille, muttei niitä siellä ole.
Kohta 2 – Tunnista vuokralaissegmentit ja heidän tarpeensa, jotta voit valita ne segementit ja tarpeet, joiden tyydyttämiseen uskot vuokra-asunnollasi parhaiten pystyväsi vastaamaan
Tarjoaman kehittäminen ja kohdentamiskyvyn parantaminen
Tästä brändimielikuvan parantamisessa on lopulta kyse. Jos vuodesta toiseen lupaa jotain, jota käytännössä ei mitenkään toteuta, pystyy luomaan brändimielikuvan, joka on juuri sitä, mikä tällä kansallisella isännöintiketjulla on. Sen mielikuvan muuttaminen on vuosien työ.
Yhden sijoitusasunnon vuokranantajalla tämän välttäminen alkaa siitä, että lupaa asioita, jotka toistuvasti pystyy toteuttamaan ja mieluummin ylittämään odotuksia. Kun vuokralainen ensimmäisen kerran vaihtuu, silloin on mahdollisuus kerätä ensimmäinen konkreettinen asiakaspalaute, kun lähteneellä vuokralaisella ei enää ole intressiä olla kertomatta muuta kuin totuutta.
Kohta 3 – Tee se, mitä lupaat, ja paranna koko ajan
Eikö visuaalinen ilme sitten ole tärkeää?
Paljon tärkeämpää on ensin hieroa kohtia 1, 2 ja 3 kiiltävämpään kuntoon asiakkaiden ja yhteistyökumppanien palautteita kuunnellen ja kunnioittaen.
Jossu ja Matti – Kleemola ja Kotilo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #177
Mutta kilpailun kiristyessä ja vuokralaiskandidaatin tehdessä valintaa kahden tasavahvan vuokranantajan ja vuokrakodin yhdistelmän välillä, jään kakkoseksi oman visuaalisen ilmeeni vanhanaikaisuuden takia.
Jos haluat saada konkreettisen ajatuksen, miten tämä esimerkkinä käytännössä voisi toimia, kuuntele ensin Jossu ja Matti Kleemolan haastattelu. Visualisoi ja mieti, minkälainen mielikuva heidän toiminnastaan syntyy. Käy vasta sitten katsomassa heidän nettisivunsa. Mieti, tunnistatko kohdat 1, 2 ja 3. Katso alussa olevaa 5 bulletin listaa uudestaan.
Toistaiseksi olen pärjännyt sillä, että tarjoan visuaaliselta ilmeeltään miellyttäviä vuokrakoteja sellaisille asiakassegmenteille, joiden tarpeisiin ne sopivat, ja asukaskokemuksella, jota lähtevät vuokralaiset viestivät uusille vuokralaiskandidaateille.
Jossain vaiheessa investointi uusiin nettisivuihin ja visuaaliseen ilmeeseen varmasti vahvistaisi tätä mielikuvaa ja sitä kautta brändiäni vuokralaiskandidaattien silmissä.
Kirjoitus on osa oppimismatkaani
Yksityisen pienen vuokranantajan vertaaminen valtakunnalliseen isännöintiketjuun ei ole kaikilta osin optimaalinen. Toisten toimintojen haukkuminen on helppoa. Se on myös hyödytöntä, jos ei itse katso peiliin paljon useammin ja mieti omien toimien kehittämistarpeita rehellisesti.
Asuntomarkkinat ovat paikallisia. Tämän muistaminen sai pohtimaan, onko omassa toiminnassani potentiaalia kehittyä paikalliseksi mielikuvaltaan hyväksi vuokranantajaksi. Vastaan itselleni, että tämän kirjoituksen pohjalta varmasti on.
Vielä en tiedä, mitkä olisivat seuraavat konkreettiset askeleet oman brändimielikuvan luomisessa. Ovatko ne nettisivujen päivittämisessä moderneiksi? Vai pitäisikö vuokraustoiminnnan nettisivut eriyttää kokonaan ”Ostan Asuntoja” -brändistä? Pitäisikö asiaa lähestyä paikallisten asuntomarkkinoiden ja niiltä vuokrakotia etsivien asiakkaiden näkökulmasta?
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #215
Jos saisit 100 000 euroa, mihin/miten sijoittaisit ne? – Tiistaiaudio #230
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Sam Laakso oli vieraana marraskuussa 2019 jaksossa Sam “kulta ei ole sijoitus” Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72. Jakso keräsi tasaisesti laajan kuuntelijamäärän, jonka perusteella pyysin hänet uusintavierailulle.
Juttua tuli yli 2 tuntia, jonka aikana puhuimme inflaatiosta, koroista, varastotasoista, talouksista, elvytyksestä, rahapolitiikasta, taantumasta, asuntojen inflaatiosuojasta ja muustakin. Tästä haastattelusta asuntosijoittaja saa makrotalousajatuksia, joiden avulla voi myös pohtia omaa asuntosijoitustoimintaansa vuoden ja 20 vuotta eteenpäin.
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214
Osassa 2 jatketaan ja edellisten lisäksi puhutaan myös demografiasta, vuokrista, palkoista, koulutuksesta sekä otettiin vähän kierroksia pois salaliittoteorioista.
Ray Dalio – Changing World Order on katsottu YouTubessa yli 18 miljoonaa kertaa.
Suosittelen lisäksi tämän artikkelin lukemista, jos vain suinkin perusenglanti sujuu What causes inflation?
Sam Laakson nettisivut, josta lopputyö löytyy
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Prosessit kuntoon 40 asuntoa varten Henrik Raitasola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #137
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!
Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Väännä jälleenrahoitus ja 30 %:n omarahoitusosuus rautalangasta – Tiistaiaudio #229
Lainojen uudelleen järjestely ja jälleenrahoitus korkojen noustessa – Blogi #317
Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #212
Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223
Kesäaiheisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Kirjoitin 6.3.2022 Ostan Asuntoja Blogiin kirjoituksen nimeltään Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297.
Vastaan kuulijan kysymykseen tämän kirjoituksen pohjalta. Kirjoituksesta löytyy myös lisää tai erilaista ajattelua eli en tässä lue kirjoitusta ääneen.
Muistathan, että kyseessä ei ole sijoitussuosituksista, vaan avaan sitä, miten itse toimisin 2.8.2022. Uuden tiedon myötä nämä ajatukset varmasti muuttuvat.
Tuoretta sisältöä:
Asuntosijoittajan akuutit rahoitushaasteet – Blogi #318
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214
Väännä jälleenrahoitus ja 30 %:n omarahoitusosuus rautalangasta – Tiistaiaudio #229
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Vastasin viime viikon tiistaiaudiolla Väännä jälleenrahoitus ja 30 %:n omarahoitusosuus rautalangasta – Tiistaiaudio #229 kuulijan hyvään kysymykseen. Vastaukseni herätti normaalia enemmän vastaväitteitä, ettei niin voi toimia tai että ajattelussani on virhe. Aina en osaa kohteliaasti ja ystävällisesti vastata, vaan töksäytän asiapohjalla.
Pari kertaa kuussa sparraan privaatisti asuntosijoittajia. Jokaiseen sparraussessioon kuuluu selventäminen, etten voi antaa sijoitussuosituksia yksittäisiin kohteisiin. Sparrausta edeltää valmistautuminen ja lisäkysymykset, joilla kartoitetaan kunkin sparrattavan tilanne. Hyvä neuvo yhdelle voi olla huono neuvo toiselle. Sunnuntaiblogit ja tiistaiaudiot ovat paljon omaa ajatteluani ja käytännön kokemustani sekä osa opiskelu- ja oppimisprosessiani. Niiden tarkoitus ei ole loukata ketään, vaan hyödyntää kaikkia halukkaita heidän opiskelu- ja oppimismatkallaan. Podcasteissa äänessä ovat vieraat, joilta itsekin opin koko ajan uutta.
Tänä aamuna kirjoitin seuraavan twiitin:
”2 asuntosijoittajaa ostaa identtiset asunnot, joiden markkinahinta on 70 000€. Toinen maksaa markkinahinnan, toinen ostaa 30%:n alennuksella. Molemmat saavat lainaa 51 000€ eli molempien velkavipu on 70% ja lainanhoitomenot ja kassavirrat ovat identtiset. Kumpaa rahoittaisit?”
Ainoa kysymykseen keskittynyt ja oikeaoppisen vastauksen antanut oli Asuntopehtoori Vuorensola. Osa keskittyi väittämään vastaan vastaamatta kysymykseen. Osa tuohtui. Joku luuli kompakysymykseksi. Myös muutama pankkiirina toiminut rohkeni väittää, että vakuuden arvo määritetään kauppakirjan perusteella. Käytännössähän tämä väite tarkoittaisi sitä, että uskoo vahvasti siihen, että kahden identtisen asunnon vakuutta realisoitaessa toisesta esimerkin asunnosta saisi 21 000 euroa vähemmän, koska kauppakirjassa lukee vakuusarv… siis kauppahinnan kohdalla 49 000 euroa.
Jokainen saa täysin vapaasti itse päättää, mihin uskoo ja minkä pohjalta toimii. Kaikki asiat kannattaa tarkistaa ja sisäistää itse. Yllättäen voi huomata, että 100 % suomalaisista pankkiireista ei usko, että kahden identtisen asunnon vakuusarvojen totuus löytyy kauppakirjoista, joissa toisessa lukee 70 000 € ja toisessa 49 000 €. Ei usko, vaikka lainaprosessi olisi kovakoodattu tietojärjestelmään ja siellä niin sanottaisiin.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Päivän aiheeseen.
1. Nousevat tulonhankkimislainojen korot
Vaikka omien analyysiensä pohjalta ei antaisi korkeaa todennäköisyyttä sille, että EKP voi euroalueella järjestellä asioita siten, että vastuullisesta pohjoisemmasta siirretään pysyvästi taloudellista tukea vastuuttomaan eteläiseen osaan, sille voisi antaa korkeamman todennäköisyyden, että korkomarkkinoilla ja pankkien lainatiskeillä omistusasuntolainan ja sijoitusasuntolainan korkoero tulee kasvamaan
Tavallisen asuntosijoittajan ei välttämättä tulisikaan ymmärtää sitä, ohjaako keskuspankki korkomarkkinoita vai korkomarkkinat keskuspankkeja. Jos uskoo jälkimmäiseen, sieltä tulee ohjausvaikutus, joka kertoo, että mitään kuumaa taloutta, jota voi tai pitää korkoja nostamalla viilentää, ei ole näköpiirissä. Jokaisen pitää itse muodostaa ja päivittää käsitystään siitä, onko halvan rahan saatavuus vähenemässä ja mistä syystä.
Itse teen asuntosijoituslaskelmia tällä hetkellä siltä pohjalta, että ostettavan kohteen tulee kattaa korkosuojatun lainan hoitomenot. En siis ota riskiä sen suhteen, että osaisin ennustaa korkojen laskua tai nousua.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?
2. Liian korkea velkavipu
Kohtuullisen velkavivun vastuullinen käyttö on osa asuntosijoittajan työkalupakkia.
Yllämainitulla twiitillä yritin herätellä ajattelemaan sitä, että englanniksi puhutaan LTV:stä, joka tulee sanoista Loan To Value. Value kuvaa vakuusarvoa, jolla ei tarkoiteta kauppakirjaan kirjoitettua numeroa, vaan mahdollisimman käypää vakuuden arvoa.
Jos asuntosijoittaja pystyy ostamaan kohteen alle markkinahinnan eli käyvän vakuusarvon, hänen velkavipu-%:nsa oikeaoppinen määrittäminen tapahtuu jakamalla lainan määrä vakuuden käyvällä arvolla.
Jos siis twiitissä kuvattu 30 %:n alennuksella 70 000 euron asunnon ostanut asuntosijoittaja olisi saanut pankistaan lainaa 70 % kauppakirjaan merkitystä summasta laskien eli 34 300 euroa (70 000 € – alennus 21 000 € = 49 000 €, josta 70 % on 34 300 €), hänen velkavipu-%:nsa olisi 49 % (34 300 € / 70 000 €).
Kaikkea vapaata vakuusarvoa ei ole pakko jälleenrahoittaa. Joskus voi olla perusteltua lyhentää lainoja ja antaa koko velkasalkun vivun pienentyä.
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214
3. Likviditeetin puute eli liian pienet käteisvarat
Käteisen lisäksi vaikkapa pörssiosakkeet ovat asuntosijoittajan kannalta suhteellisen likvidejä varoja. Asunnot eivät pääsääntöisesti ole kovin likvidejä.
Akuutin käteistarpeen ilmetessä yllättäen, asunnon voi joutua myymään reilusti alle markkinahinnan, koska nopeaan kauppaan pystyviä eli korkean likviditeetin omaavia ei myöskään ole tarjolla runsaasti.
Yleisen epävarmuuden lisääntyessä puskureita tulisi kasvattaa etupainotteisesti. Mikäli kaikki ovat samanaikaisesti kasvattamassa likviditeettiä vakuuksien puutteessa, eli uutta lainaa ei järjesty, melkein kaikki omaisuuslajit laskevat. Tältä monen globaalin ison sijoittajan maailma näyttää juuri nyt.
Juuri tällä hetkellä tavallinen asuntosijoittaja voi tuntea painetta useammasta suunnasta:
- korko noussut
- hoitovastike noussut
- ylimääräinen vastike peritty
- rahoitusvastike noussut
- tonttivastike noussut
- remonttien ja materiaalien hinnat nousseet
- maalämpöremontti on noussut 30 % ja valmistuu vasta 2023-24 lämmityskauteen
- vuokrataso ei ole noussut
- asuntojen hinta ei ole noussut
- osakesalkku laskenut
- työpaikalla tulos ei ole budjetin mukainen
Amerikkalaiset REIT-osakkeet olivat keväällä 2020 hurjassa alennusmyynnissä. Yksi tärkeimmistä ellei tärkein johdon toimenpide ja sijoittajien huomion kohde oli, kuinka pitkään yksittäinen REIT pärjää, jos vuokralaiset eivät maksa vuokraa. Fokus oli likviditeetin varmistamisessa.
Lainojen uudelleen järjestely ja jälleenrahoitus korkojen noustessa – Blogi #317
Bonushaaste
Asuntosijoittajan pitäisi yht’äkkiä hahmottaa, mikä on EKP:n löysän rahapolitiikan, mikä EU-maiden elvyttävän finanssipolitiikan, mikä globaalien tilaustoimitusketjujen rikkoontuminen koronan ja koronatoimien vuoksi, ja mikä on Putinin silmittömän hyökkäyksen ja mikä länsimaiden asettamien pakotteiden vaikutusta inflaatioon. Tai onko kuluttajahintojen nousu ylipäätään inflaatiota ja onko asuntojen hintojen nousu kuluttajahintojen nousua.
Jos se yhtään lohduttaa, parhaat asiantuntijatkaan eivät ole samaa mieltä näistä asioista. Asuntosijoittaja voi myös valita sellaisen lähestymistavan, jossa määrittelee epävarmuuden lisääntyneeksi. Kun epävarmuus lisääntyy, yksilötasolla ei tarvitse kantaa minkäänlaista vastuuta maailman talouksien kasvusta kulutustaan lisäämällä ja ilmaston pelastamisesta kulutustaan vähentämällä.
Keskittymällä omien tulonhankkimislainojen mahdollisesti nousevien korkojen maksamiseen, velkavivun pienentämiseen suunnitellusti lainoja lyhentämällä ja likvidien puskurien kasvattamiseen (vielä ei ylimääräinen lainanlyhennys kannata), voi saada omat haasteet paremmin hallintaan.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Sam Laakso oli vieraana marraskuussa 2019 jaksossa Sam “kulta ei ole sijoitus” Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72. Jakso keräsi tasaisesti laajan kuuntelijamäärän, jonka perusteella pyysin hänet uusintavierailulle.
Juttua tuli yli 2 tuntia, jonka aikana puhuimme inflaatiosta, koroista, varastotasoista, talouksista, elvytyksestä, rahapolitiikasta, taantumasta, asuntojen inflaatiosuojasta ja muustakin. Tästä haastattelusta asuntosijoittaja saa makrotalousajatuksia, joiden avulla voi myös pohtia omaa asuntosijoitustoimintaansa vuoden ja 20 vuotta eteenpäin.
Suosittelen lisäksi tämän artikkelin lukemista, jos vain suinkin perusenglanti sujuu What causes inflation?
Sam Laakson nettisivut, josta lopputyö löytyy
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Pehtoorin Blogista: Asuntomarkkinat nousevassa korkoympäristössä
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Väännä jälleenrahoitus ja 30 %:n omarahoitusosuus rautalangasta – Tiistaiaudio #229
Lainojen uudelleen järjestely ja jälleenrahoitus korkojen noustessa – Blogi #317
Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #212
Onko kaikki inflaatio yhtä ja samaa inflaatiota – Tiistaiaudio #223
Kesäaiheisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Tänään vastaan seuraavaan hyvään kysymykseen:
”Podcastejasi kuunnelleena ja blogejasi lukeneena olen ymmärtänyt että käytät asuntosijoittamisessasi 70% velkavipua ja 30% omarahoitusosuutta ja jälleenrahoitat vanhoja asuntojasi mahdollisuuksien mukaan.
En kuitenkaan ymmärrä mihin käytät tuota jälleenrahoitusta, jos laitat aina 30% omaa rahaa ja 70%:han saa lähes aina velkaa asunnon markkinahinnasta.
Jos asuntoihin saa aina sen 70% velkaa niin jälleenrahoitushan tarkoittaisi että sillä nostettaisiin seuraavan asunnon velkavipua, mutta jos laitat aina 30% omaa rahaa kiinni, niin mihin käytät jälleenrahoitusta.
Mitä en ymmärrä?”
Kiitos kysyjälle.
Tuoretta sisältöä:
Lainojen uudelleen järjestely ja jälleenrahoitus korkojen noustessa – Blogi #317
Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #213
Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – välitilinpäätös – Blogi #316
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Ostan Asuntoja 