Tämä video on jatkoa “Miten ostaa kohteita motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan? #23 (2018)” -videolle.
Tällä kertaa käsitellään, miten ja miksi myyjä voi olla motivoitunut myymään asunnon vuokralaisineen alle markkinahinnan:
- miksi vuokralaisineen myynti vähentää ostajien keskinäistä kilpailua
- miten vuokralaiseen liittyvät ongelmatilanteet voivat vaikuttaa myyjän motivaatioon
- mitä ostajan tulisi huomioida tyhjänä ostettavaan sijoitusasuntoon verrattuna
- miksi hyvä asuntosijoittaja haluaa myydä hyvälle asuntosijoittajalle, hyvä vuokranantaja hyvälle vuokranantajalle
Aikaisempia motivoituneen myyjän tapauksia on käyty videoilla #26, kun myyjänä on perikunta, #25, kun kohde on happamoitunut ja sitä edeltävällä viikolla #24, kun myyjä halusi jäädä asuntoon vuokralle.
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
”Tämän kuun vuokran maksaminen myöhästyy, koska…” on viesti, jota yksikään vuokranantaja ei ota ilolla vastaan siten, että se toisi arkeen piristystä. Mitä enemmän on vuokra-asuntoja ja sitä kautta vuokralaisia sitä todennäköisemmin tällaisia viestejä kuitenkin tulee aina silloin tällöin, vaikka olisi kuinka tarkkaan yrittänyt tehdä vuokralaisvalintaa vuokralaisen maksukyky huomioiden.
Vuokralaiskandidaatin lopullinen kartoitus – asuntohakemus
Miten vuokranantajan tulisi ajatella, kun tällainen viesti tulee? Mihin toimenpiteisiin tulisi ryhtyä vai pitäisikö ryhtyä mihinkään?
Esimerkkitapaus 1
”Oli läpisurkea viikko ja ryyppäsin koko tilin” kertoi vuokralainen rehellisesti keskustellesssa syistä, miksi vuokranmaksu oli jo viikon myöhässä. Sovittiin suunnitelma, miten hän maksaa maksamattoman vuokran seuraavan kahden kuukauden aikana samalla, kun hän hoitaa tulevat vuokranmaksut sovitusti. Vuokralainen oli asunut asunnossa vuoden ja hoitanut siihen asti vuokrat sovitusti.
Kun seuraavan kuun vuokranmaksun eräpäivästä oli kulunut 3 pankkipäivää, tilillä ei näkynyt suunnitelman mukaista edellisen kuun maksamattoman vuokran osaa eikä alkaneen kuun vuokraa. Vuokralainen oli vetäytynyt radiohiljaisuuteen eli ei reagoinut viesteihin välineillä, joilla oli aikaisemmin kommunikoinut normaalisti.
Toimintatapa, kun vuokralainen ei noudata vuokrasopimusta eikä sovittua maksuohjelmaa
Kun vuokra jää maksamatta ensimmäisen kerran, se ei vielä riitä vuokrasopimuksen purkuperusteeksi. Silloin vuokranantajan ainoa keinoa on keskustella ja kuunnella vuokralaista sekä sopia suunnitelma, miten vuokrarästi hoidetaan ja miten ehkäistään, ettei tilanne toistu.
Mitä vuokranantajan tulee huomioida, kun vuokrasopimus on purettava? YouTube #20
Mikäli kahden kuukauden vuokrat ovat maksamatta, tilanne muuttuu, koska siitä syntyy vuokrasopimuksen purkuperuste. Esimerkkitapauksessa oli 3 selkeää syytä käynnistää vuokrasopimuksen purkuprosessi välittömästi, kun 3. pankkipäivä oli iltapäivässä:
- vuokrasopimusta ei oltu noudatettu edellisen kuun maksamattoman vuokran yhteydessä käydystä keskustelusta huolimatta
- tehtyä maksusuunnitelmaa ei oltu noudatettu
- vuokralainen ei enää vastannut yhteydenottoihin
Kun nämä 3 tekijää toteutuvat samanaikaisesti, vuokranantajan kannattaa käynnistää välittömästi seuraavat toimenpiteet tavoitteena saada asunto haltuun mahdollisimman pian:
- käynnistää vuokrasopimuksen purkuprosessi netin kautta käräjäoikeudessa
- tehdä vuokrasopimuksen purkuilmoitus ja yrittää toimittaa se todistetusti vuokralaiselle
- mikäli on aihetta olettaa, että vuokralainen on Kela:n asumistukiasiakas, ilmoittaa Kelalle, että heidän mahdollinen asiakkaansa ei ole hoitanut vuokranmaksuaan 2 viimeisen kuukauden aikana
Ajattelutapa, kun vuokralainen ei noudata vuokrasopimusta eikä sovittua maksuohjelmaa
Moni vuokranantaja tekee virheen yhdistämällä yksittäistapauksen toimintamallin yleistämällä sen ajattelumalliksi koskemaan kaikkia mielestään vastaavia tapauksia.
Esimerkkitapaus 1:n osalta selvisi, että vuokralainen oli Kelan asumistukiasiakas muttei toimeentulotukiasiakas. Hän oli vain päättänyt käyttää tulonsa, asumistuki mukaanlukien, muuhun kuin vuokran maksamiseen. Yllättävän monella vuokranantajalla on yleisperiaatteena ”ei Kela:n asiakkaille” ikään kuin kaikilla Kelan asiakkailla olisi joku yhteinen ominaisuus. Kaikki opiskelijat saavat nykyään asumistukensa Kela:sta.
Esimerkkitapaus 2
Vuokralaisen kanssa oli sovittu, että hän voi tilapäisesti maksaa vuokran kuukauden puolivälissä tulevasta tilistään mutta sopimus olisi voimassa vain niin kauan kuin maksu tulisi sovitusti. Vuokralaisella ei ollut maksurästejä mutta talous oli tiukalla.
Kuukauden puoliväli tuli ja meni eikä vuokraa näkynyt tilillä. Vuokralaisen puhelin oli pois päältä eikä hän vastannut viesteihin minkään välineen kautta. Kuun loppua kohden vuokralainen oli saanut sähköpostia, tekstaria ja WhatsApp-viestiä vuokranantajalta seurauksista, mikäli toinenkin vuokra jäisi vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti maksamatta. Ei minkäänlaisia vastauksia.
Esimerkkitapauksen 1 mukaisesti toisen vuokran ollessa maksamatta, vuokrasopimuksen purkuprosessi käynnistyi sekä henkilökohtaisella yrityksellä että käräjäoikeuden kautta. Purkuilmoitusta toimitettaessa asunto oli pimeänä mutta naapurit osasivat kertoa vuokralaisen asustavan yhä asunnolla ja tiesivät myös hänen työpaikkansa. Työpaikaltaan tavoitettu vuokralainen oli pelästynyt ja hölmistynyt vuokrasopimuksen purkuilmoituksen toimittamista niin paljon, että sanattomana allekirjoitti sen ja vuokrasopimus oli näin purettu.
Myöhemmin vuokranantaja sai viestin tuntemattomasta numerosta; vuokralaisen lähiomainen. Selvisi seuraavaa:
- vuokralainen oli luullut maksaneensa edellisen kuukauden vuokran mobiilipankilla reissun päältä
- saman päivän iltana kännykkä oli varastettu tai kadonnut
- WhatsApp-tili meni kännykän mukana, samoin kännykkään tallennettu sähköpostin salasana ja nettipankin tunnuslukulista
- vuokralaisen oli tarkoitus ostaa uusi puhelin seuraavasta tilistä
Tilanteen valjettua vuokralaiselle, hän maksoi välittömästi edellisen kuun maksamattoman vuokran ja pyysi lupaa saada maksaa seuraava vuokra tulevasta tilistä. Tarina kuullosti niin utopistiselta, että vuokrasuhdetta jatkettiin sillä ehdolla, että lähiomainen tuli takaajaksi uuteen vuokrasopimukseen. Vuokralainen on sittemmin saanut koulutustaan vastaavan parempipalkkaisen työn, maksanut vuokrat moitteettomasti ja on yksi vuokranantajan pitkäaikaisimmista vuokralaisista.
Vaikka molemmissa esimerkkitapauksissa vuokranantajan toimintamalli oli sama, tiedon lisääntyminen mahdollisti erilaisen ajattelumallin. Esimerkkitapaus 1:ssä näytti siltä, että vuokralainen oli rehellinen ja kertoi ryypänneensä tilinsä ja vakuutti, että asia ei toistuisi ja hän pystyisi hoitamaan vuokrarästinsä. Esimerkkitapaus 2 näytti pahemmalta, koska vuokra oli maksamatta, tiedossa oli vuokralaisen tiukka taloustilanne ja hän oli lopettanut kommunikoinnin kokonaan. Lopulta selvisi, että 1-tapauksessa myös asuntoa oli tuhottu ja 2-tapauksessa tiedon ja toiminnan pohjalta uuden mahdollisuuden antamalla syntyi pitkäkestoinen vuokrasuhde.
Rahankäytön väärät prioriteetit suurin syy vuokrien maksamattomuuteen
Suomen sosiaaliturva mahdollistaa jonkinlaisen asumisen jokaiselle, mikäli vuokralainen haluaa ja pystyy kontrolloimaan kulutustaan siten, että asettaa asumisen pysyvyyden tärkeysjärjestyksessä sijalle 1. Mikäli vuokralainen sairastaa alkoholismia, on huumeista riippuvainen tai sairastaa jotain mielen sairautta tai riippuvuutta, sekä halu että kyky priorisoida vuokra sijalle 1 eivät välttämättä enää ole vuokralaisen kontrollissa, vaikka tämä ei tietoisesti haluaisikaan menettää vuokrakotiaan.
Sosiaaliturvaa tarjoavien instanssien tietojärjestelmä- ja organisaatiouudistuksia lukuunottamatta, sairaus tai työttömyys eivät yleensä ole syitä, jotka vievät vuokralaisen vuokranmaksukyvyn kokonaisuudessaan. Vuokranmaksukyky saattaa alentua nopeastikin mutta sosiaali- tai työttömyysturvan avulla ainakin osa vuokrasta pitäisi pystyä kattamaan, mikäli vuokralaisella on halu asettaa vuokranmaksu ykkösprioriteetiksi.
Koska yhden kuukauden maksamaton vuokra ei ole riittävä vuokrasopimuksen purkuperusteeksi, vuokranantajalla ei käytännössä ole muuta vaihtoehtoa kuin pyrkiä tukemaan vuokralaista neuvoin ja tekemällä yhdessä maksusuunnitelma vuokrarästien hoitamiseksi. Tämä voi käytännössä olla ihan hyvä asia.
Vaikeimpia ovat tilanteet, joissa vuokralaisella on tai näyttäisi aidosti olevan tiukkaa taloudellisesti eikä siihen ole näkyvää helpotusta tulossa. Inhimillisesti ajatellen mieleen tulee halu auttaa toista vaikeuksissa. Vuokranantajalla ei yleensä ole keinoa tarkasti tietää, kuinka suuri osa ongelmasta on vuokralaisen itsensä aiheuttamaa ja siten korjattavissa, ja kuinka suuri osa on todellista ulkopuolista ongelmaa.
”Vuokraustoiminta on liiketoimintaa” ja ”hyväntekeväisyys on apua tarvitsevan auttamista” ajattelun pohjaksi
Ainoa tiedossani oleva tapa lähestyä asiaa on erottaa vuokraustoiminta ja hyväntekeväisyys toisistaan.
Molempia voi harjoittaa ja itsekin niin teen. Vuokraustoiminta on liiketoimintaa eli siltä kannalta perusperiaate on, että vuokra on maksettava vuokrasopimuksen mukaisesti. Tämä ei juuri poikkea siitä, että Gigantti vaatii maksua jokaisesta televisiosta ja K-Kauppa ruokakassista. Maksuhetkellä ei käydä keskustelua, koska television voisi tulla maksamaan tai saako television viedä mukaansa, kun Kelan tuet eivät jostain syystä ole vielä napsahtaneet tilille.
Kun hyväksyy tämän periaatteen, on helpompi ajatella, että vuokran maksaa joko vuokralainen tai vuokranantaja yksityishenkilönä hyväntekeväisyyden muodossa. Sen jälkeen pystyy analyyttisemmin pohtimaan omia arvojaan, joiden pohjalta päättää oman hyväntekeväisyystoimintansa kohteen tai kohteet. Mikäli hyväntekeväisyyttä harjoittaa ja päättää, että vuokralainen on hyvä kohde sellaiselle esimerkiksi SPR:n keräyksen, kirkon kolehdin, Hurstin ruoka-avun tai lasten syöpäosaston sijaan, silloin päätös on helppo. Kun vielä käy oman lähipiirinsä läpi ja toteaa, ettei sielläkään ole ketään varmuudella aidosti taloudellista apua tarvitsevaa, voi tunteiden sijaan tehdä järkiperustein päätöksen ja maksaa vuokraa vuokralaisen puolesta hyväntekeväisyyden muodossa.
Yhteenveto
Mikäli edellisen pohjalta päätyy harjoittamaan hyväntekeväisyyttä muihin kohteisiin, vuokralaisen kanssa jää jäljelle seuraavat etenemisvaihtoehdot:
- vuokralainen saa itse tilanteen hallintaan ja pysyviä vuokrarästejä ei kerry
- vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen ja muuttaa heikentyneen taloustilanteensa takia edullisempaan vuokra-asuntoon, jolloin vakuus kattaa mahdolliset maksamattomat vuokrat tai vuokralainen maksaa ne myöhemmin
- vuokrasopimus puretaan yhteisymmärryksessä
- vuokrasopimus puretaan yksipuolisesti ja edetään tarvittaessa häätöön ja ulosottoon
Esimerkkitapaus 3
Vuokralaiskandidaatilla oli luottotiedot menneet ja ulosotossa useampia maksuja. Perusteellisen selvityksen myötä vuokranantaja päätti kuitenkin antaa vuokralaiselle mahdollisuuden tämän hyvän työtilanteen takia. Vuokranmaksu hoitui ongelmitta pitkään, kunnes yhtäkkiä loppui. Vuokralaiseen ei saanut yhteyttä millään tavalla eikä tätä ollut naapurien mukaankaan näkynyt asunnolla viikkoihin.
Toisen kuukauden vuokranmaksun lähestyessä yhteys vuokralaiseen vihdoin onnistui. Tämä oli mennyt auttamaan hengenvaarassa ollutta ystäväänsä ja loukkaantunut siinä yhteydessä itse hengenvaarallisesti ollen viikkoja sairaalassa teho-osastolla. Tieto oli googlaamalla nopeasti tarkistettavissa todeksi. Samalla vuokralainen ilmoitti löytäneensä isomman vuokra-asunnon ja muuttavansa pois asunnosta. Myöhemmin hänet palkittiin urhollisuusmitalilla.
Miten olisit toiminut, jos esimerkkitapaus 3:n vuokralainen olisi sanonut haluavansa jatkaa asumista asunnossa kertoen samalla, ettei pysty maksamaan vuokrarästejä eikä seuraavan parin kuukauden vuokraakaan yrittäjätulojen painuessa nollaan loukkantumisen seurauksena? ”Vuokraustoiminta on liiketoimintaa” -periaatteen noudattaminen ei aina ole helppoa. Eikä pidäkään olla.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoittama ”Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1 ja perään osa 2
Pekka Väänänen kertoo oman tarinansa, miten aloitti asuntosijoittamisen käytännössä ilman euroja. Tässä jaksossa kuulet koko polun, mikä johti asuntosalkunrakentaja.fi:n perustamiseen ja ”Näin sijoitat menestyksekkäästi asuntoihin” -e-kirjaan, jota on ladattu yli 10 000 kertaa.
Ostan Asuntoja Podcastia voi tilata, ladata ja kuunnella Apple Podcastin, Spotifyn, Stitcherin ja SoundCloudin kautta. SoundCloudissa toistaiseksi vain 2-3 uusinta jaksoa $144 vuosimaksun takia.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Robert Kiyosaki – Rich Dad Poor Dad; Ad Libris Nidottu, Amazon Kirja, Kindle, Audible * (suomenkieliseen löysin vain ”kirja ei tilattavissa” -linkkejä)
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu *
Pekka Väänänen – Näin sijoitat menestyksekkäästi asuntoihin e-kirja
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Audible äänikirjat: Onko äänikirjojen paratiisi Audible tuttu? Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jota kautta voi kokeilla Audiblea. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 € hintaan. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat. Sen jälkeenkin tilauksen voi keskeyttää koska tahansa ja pitää kaikki siihen asti ostetut kirjat. Himokuuntelijoille on Flexi-ohjelma, jossa jokainen kirja on 9,95 € normaalihinnasta ja jäsenyyden kestosta riippumatta. Linkin kautta liittymällä tuet Ostan Asuntoja ilmaista sisällöntuotantoa.
* Adlibris ja Amazon.de -linkkien kautta paperi- tai Audible-äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Voiko asuntosijoittamisella jäädä ennenaikaiselle eläkkeelle, jossa vuokralainen maksaa vastikkeet ja lainat, kun asuntosijoittaja napsuttelee pina coladaa palmun alla ja eläketuloa tulee tekemättä mitään?
Sijoitusasuntojen hankinta, remontointi, vuokraus ja koko toiminnan hallinnointi on kaikkea muuta kuin passiivista toimintaa. Miten “passivinen tulo” -käsitteeseen tulisi sitten suhtautua? Eikö se olekaan mahdollista?
Tämän Ostan Asuntoja YouTube -videon mahdollistaa:
Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.
UUTTA: Visma Sign integroitiin osaksi Flatcoa. Integraation myötä käyttäjä voi luoda vuokrasopimuksen, lähettää sen sähköisesti allekirjoitettavaksi ja arkistoida sen digitaalisesti. 4 sähköistä vuokrasopimuksen allekirjoitusta / asunto / vuosi: 0€ (voimassa toistaiseksi)
Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.
Lisätietoja osoitteesta flatco.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Kirjoitin alkuvuodesta inflaatioon liittyviä ajatuksiani ja pohdintojani, jotta 5 vuoden päästä voisi käydä toteamassa, kuinka oikeassa tai väärässä olinkaan. Tällä tavalla on vaikeampi antaa vuosien kullata muistoja, jolloin voisi helpommin tulla kuviteltua itsekin, että aika sankari olin, kun niin lähelle tiesin, miten korkojen käy. Jos käyt lukemassa ne 2 kirjoitusta ja huomaat eroja tähän kirjoitukseen, kysy ihmeessä kommenttikentässä, miksi näin. Tätä kirjoitusta ei ole ristiinluettu niiden kirjoitusten kanssa.
Asuntosijoittaminen ja inflaatio
Nousevan inflaation vaikutus asuntosijoittamisen kannattavuuteen
Selvyyden vuoksi olen itse siirtynyt hyvissä ajoin pitkiin kiinteisiin korkoihin eli maksanut asuntosijoitustoimintani rahoituksesta jo 2-3 vuotta korkeampia korkoja kuin 98 % suomalaisista asuntolainanottajista on maksanut omista muuttuvan koron lainoistaan. Lohtua tilanteeseeni tuo se, että minulle muuttuvakorkoisen ja kiinteäkorkoisen rahan hinnan ero on vain muutamia prosentin kymmenyksiä eli päätös siirtyä pitkiin korkoihin on helpompi tehdä, kun suojauksen hintaero muuttuviin alhaisempiin korkoihin on niin pieni. Lukijan on siis hyvä tietää, ettei minulla ole kovin kirkaspintaista kristallipalloa käytössäni.
Osakemarkkinat ovat laskeneet, vaikka asuntomarkkinat eivät kenties ehkä kait ole laskeneet
Selvyyden vuoksi hieman hämmentävä väliotsikon loppuosa on suomalaisen median ansiota, joka lähes päivittäin julkaisee erilaisia asuntojen markkinahintakehityksiä tavalla, jossa asuntosijoittajalukijan täytyy olla tosi tarkkana, ettei ”hinnat laskivat 7 % viime kuusta” -otsikko saa ryntäämään osakesijoittajien ”buy the dip”- eli ”osta pudotuksesta” -ohjeen pohjalta sijoitusasuntokaupoille. Ainakin kannattaa odottaa se toisen median otsikko ”asuntojen hinnat nousivat 3 % edellisestä neljänneksestä” ja selvittää, miten ne hinnat nousevat ja laskevat samaan aikaan.
Sen sijaan osakemarkkinoiden osalta on viime kuukausien kehityksen perusteella turvallisempaa sanoa, että meno on ollut enemmän ilmakuoppia sisältävää kuin Finnairin lennoilla keskimäärin ja maksimilentokorkeudesta on tultu indeksitasolla alaspäin ja alempana on myös pysytty.
Trump on ollut presidenttinä jo pitkään ja valtaosa alkaa jo uskomaan, että viimeistään vuosi sitten 110 %:n varmuudella tapahtunut viraltapano 62 eri syystä ei tapahdu ensi kuussakaan eli sieltä on turha hakea selityksiä. Talous kasvaa, yritysten tulokset kasvavat, työttömyys laskee, palkat nousevat… sekä USA:ssa että Euroopassa mutta silti pörssikurssit ovat kääntyneet laskuun. Miksi näin?
Huru-ukkomaiseen logiikkaan perustuen osakemarkkinoilla pelätään inflaation kiihtymistä. Juurisyy inflaation kiihtymisen pelossa on, että keskuspankkien keino taistella kiihtyvää inflaatiota vastaan on korkojen nostaminen. USA:n keskuspankki on niin jo tehnyt useaan otteeseen ja Euroopan keskuspankin osalta on uutisoitu, että sama tapahtuu syksyllä 2019. Tämän osalta on jo kerrottu, että se alkaa näkymään asuntolainojen koroissa jo aikaisemmin. Saksan 10 vuoden korko oli alimmillaan miinusmerkkinen useita viikkoja ja kävi jo useamman viikon ajan tasoilla 0,5-0,6 %. Viime viikkoina ollaan oltu 0,3-0,4 %:n haarukassa, joka aiheuttaa sameutta monissa kristallipalloissa eikä ainakaan vielä kerro sitä, että asuntolainojen korot huomenna nousisivat.
Suomen asuntomarkkinoilla tapahtuu jotain suurella varmuudella
Vaikka Euroopan keskuspankki ei ole vielä ohjauskorkoihin koskenutkaan, rakennuslupien määrä Suomen asuntorakentamisessa on jo tippunut selkeästi. Tämä tulee vaikuttamaan aloitettavien uudiskohteiden määrään varmuudella. ”Sijoittajakysyntä on laskenut” ei vallinneessa asuntosijoittamisen suosiohuumassa vielä kerro sitä, miten aitoa kysyntää luova omistus- ja vuokra-asuntojen kysyntä on kehittymässä. Vielä en ole huomannut laadukasta analyysiä siitä, että kaupungistumisen trendi olisi muka ottamassa happea muutaman vuoden, josta seuraisi se, että kasvukeskuksista tulisi asuntomarkkinoilla laskukeskuksia kysynnän osalta.
Osakemarkkinoita seuraaville ostopäällikköindeksit ovat tuttuja tulevaisuutta povaavia indikaattoreita ja niiden perusteella vientinäkymien tulevaisuus näyttää hieman vähemmän valoisalta kuin lähimenneisyys. Suomessa palkankorotukset on sovittu totutusti kattavasti tulevaisuuteen eikä niitä peruutella, vaikka kysyntä vientiteollisuudessa heikkenisikin. Mikäli niin kävisi, Suomessa käytäisiin taas tuttuun tapaan YT-neuvotteluja, joissa nimensä vastaisesti ei yhteistoiminnalla mietitä joustokeinoja vaan kerrotaan lomautuksista ja irtisanomisista yksipuolisesti. Mikäli nämä uutiset lisääntyvät ja syrjäyttävät ”työvoimapula” -uutiset, se on jonkinasteista myrkkyä omistusasuntokysynnälle riippumatta siitä, millä tasolla korot ovat.
Korkojen nousun vaikutukset Suomen omistusasuntomarkkinoihin
Mikäli korot lähtevät nousuun mutta Suomen kaupungistumisessa, taloudessa ja työllisyydessä ei tapahdu minkäänlaisia muutoksia, asuntolainakelpoisuuden rajan tuntumassa olleet tippuvat rajan alapuolelle eivätkä enää saa rahoitusta omistusasuntoonsa. Myös RS-lainojen korot ja sitä kautta niiden hoitokustannukset kääntyvät nousuun ja ainakin pieni osa laskutaitoisista uudiskohteista asunnon ostoa suunnitelleista toteaa, että oma maksukyky ei enää riitä maksujen hoitamiseen lyhennysvapausautuuden loppuessa ja vetäytyvät ostosuunnitelmistaan. Tämä vähentää kysyntää.
Muutamista uudiskohteista, joista lyhennysvapaat päättyvät, löytyy joukko laskutaidottomia, jotka eivät ostohetkellä ymmärtäneet, etteivät pysty suoriutumaan maksuista. Toiseksi löytyy pieni lisäjoukko, joka ymmärsi olevansa tiukoilla mutta luotti korkojen pysyvän matalalla ”vielä pitkään” eikä pysty hoitamaan maksusuorituksiaan, kun korkojen nousun takia ne nousevat. Nämä asunnot tulevat myyntiin lisäten tarjontaa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Lyhennysvapaa taloyhtiölainassa – hyvä vai huono juttu
Valtaosalle pieni, 0,5 %-yksikön suuruinen koronnousu ei aiheuta ongelmia. Minua viisaammat fakiirit saavat arvioida, miten tiedossa jo oleva rakennuslupien määrän merkittävä lasku kompensoisi mahdollisesta korkojen noususta seuraavaa kysynnän laskua ja rajallisen myyntipakon takia kasvavaa tarjontaa. Laskeeko kokonaistarjonta kysyntää enemmän neutraloiden hintojen laskupainetta? Oma veikkaukseni on, että pelkkä pieni korkojen nousu ei yksinään riitä heilauttamaan asuntomarkkinoiden nykytilaa merkittävästi vaan hitaamminkin kasvava talous ja jo sovitut palkankorotukset pitävät luottamuksen ja sitä kautta omistusasuntokysyntäpyörän pyörimässä riittävässä määrin.
Korkojen nousun vaikutukset Suomen vuokra-asuntomarkkinoihin
Jos korot lähtisivät nousuun, sittenhän kaikki ylläkuvatut omistusasuntomarkkinoilta putoavat siirtyvät tai jäävät vuokra-asuntomarkkinoille kysyntää kasvattamaan, mikä mahdollistaa vuokrien nousun jatkumisen erityisesti, koska rakennuslupien laskenut määrä merkitsee tarjonnan kasvun hidastumista. Niinkö?
Korkojen nousu näkyy asuntosijoituksia laskimen avulla tekevien asuntosijoittajien kalkyyleissä kasvavina lainanhoitokustannuksina, joka ammattimaisille pitkäjänteisille asuntosijoittajille tarkoittaa kassavirtojen heikkenemistä. Ammattimaiset asuntosijoittajat ymmärtävät myös, että jo epäilys korkojen nousun jatkumisesta on myrkkyä toiveille tulevaisuuden markkina-arvojen nousun jatkumisesta. Tämä painaa odotuksia tuottojen syntymisestä markkina-arvojen nousun myötä ja kääntää enemmän katseita kassavirtaa kohden.
Kassavirtatuotto on vuokrien, rahan hinnan ja ostokohteen hankintaan käytetyn oman likvidin pääoman yhtälö. Mikäli rahan hinta kääntyy nousuun, yhtälön toimiminen vaatii joko vuokrien nousua tai ostokohteiden hankintahintojen laskua.
Mikäli talouskasvu jatkuu, vaikka hidastuen, kaupungistuminen jatkuu, työllisyyskehitys hidastuu muttei käänny laskuun ja seuraavatkin palkankorotukset toteutuvat jo sovitusti, inflaation pieni kiihtyminen voisi jatkua, mikä mahdollistaisi vuokrien korotukset. Tai pelkästään, mikäli kaupungistuminen jatkuu ja rakentaminen hidastuu pudonneiden rakennuslupamäärien perusteella, se mahdollistaa vuokrien korotukset kasvukeskuksissa. Näissä vaihtoehdoissa kassavirtaan huomionsa kiinnittäneet asuntosijoittajat saavat yhtälönsä toimimaan, kun vuokrien nousu kompensoi rahan hinnan eli korkojen nousua. Paineet ostokohteiden hankintahintojen laskulle pysyvät pienempinä kuin se olisi tilanteessa, jossa vuokralaisten kyky maksaa nousevaa vuokraa olisi jo ylitetty. Niinkö?
Tämä kipukynnys on valtavan vuokralaismäärän osalta Suomessa ylitetty jo aikoja sitten. Ongelmaa on ratkaistu sekä suorilla asumistuilla että epäsuorilla tuotantotuilla ja ”omakustannus”-ratkaisuilla. Joidenkin kokonaan maksukyvyn omaavilta ongelma ratkaistaan toimeentulotuki -nimisellä tuella, jolla katetaan koko vuokra eikä vain sen osaa. Ottamatta millään tavalla kantaa asunto- tai tukipolitiikkaan, ammattimaiset asuntosijoittajat ymmärtävät, että muutokset tukijärjestelmissä voivat vaikuttaa myös vuokralaisen vuokranmaksukykyä alentaen. Poliittiset päättäjät siirsivät jo vuokralaisvirtaa kimppakämpistä yksiöihin monen asuntosijoittajan yllätykseksi. Silti vastaavien vastapallojen tarjoamisen jatkumiseen ei voi ikuisesti luottaa.
Rahan hinnan määrittely ei ole suomalaisten omissa käsissä vaan siihen vaikuttaa sekä EKP että Baselin pankkisääntelykierrokset. Tällä hetkellä on siis tiedossa, että EKP:n odotetaan nostavan ohjauskorkojaan syksyllä 2019 ja että Baselin säännökset eivät ainakaan tuo asuntosijoittajien rahoitukseen kevennystä. Tiedossa on myös, että asumistukijärjestelmään kohdistuu erilaisia poliittisia paineita mutta paineiden purkautumissuunta on vielä ainakin eduskuntavaalihämärän peitossa.
Mikäli olettaa, että korot kääntyvät nousuun ja että asumistukijärjestelmä muuttuu tavalla, joka heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä, ammattimaiset kassavirtaa painottavat asuntosijoittajat hakevat kalkyylinsä tasapainon sijoituskohteiden hinnoista. Kiinnostus tehdä asuntosijoituksia heikkenee niin pitkäksi aikaa, että vuokratuotto-% nousee tasolle, joka taas mahdollistaa kohtuullista velkavipua käyttävälle ammattimaiselle asuntosijoittajalle riittävästi positiivisen kassavirran. Mitä jyrkemmin korot nousevat sitä jyrkemmin edellytetään asuntojen hintojen laskevan, mikäli vuokralaisten maksukyky ja vuokrat eivät samalla kehity jyrkkenevässä tahdissa.
Tämän hetkisten vaaligalluppien mukaan Suomella voi olla seuraavaksi hallitus, joka kiristää sekä yksityisten että yritysten kautta vuokra-asuntoja tarjoavien verotusta. Ammattimaiset kassavirtasijoittajat syöttävät tämänkin kylmästi kassavirtayhtälöönsä. Tällä veronkorotuksella voidaan kotimaisesti vielä kiihdyttää vaatimusta ostokohteiden hintojen laskulle, jos todella halutaan hidastaa kaupungistumiskehitystä ja kaksin käsin jarruttaa asuntojen tarjonnan lisääntymistä kasvukeskuksissa. Negatiivisen turboboostin saa aikaiseksi heikentämällä samanaikaisesti vielä asuntosijoittajien verosuunnittelukeinoja, joista linjasaneerauksiin käytettävien taloyhtiölainojen ja uudiskohteiden RS-lainojen maksusuoritusten tulouttaminen taloyhtiöiden kirjanpidossa on yksi esimerkki.
Menitkö asuntosijoittajana jo täysin sekaisin? Se oli tarkoituskin
Kuten alussa kirjoitin, omassa kristallipallossani on vain sameaa vettä. Hieman olen kuitenkin asioita vuosia seuraamalla ja opiskelemalla oppinut. Osaamistasoni on sellainen, että osaan esittää omasta mielestäni mukamas hyviä kysymyksiä ja pystyn huomaamaan, että pääosa pankkiireista, ekonomisteista ja muista ennustajista poliittisista päättäjistä puhumattakaan osaa hyvin peittää osaamisensa ja jättää kysymykseni joko vastaamatta, kiertelee ja kaartelee vastatessaan tai eniten arvostamani vastaavat ihan suoraan, etteivät hekään tiedä. Virallisista ennustuslaitoksista on hyvä ymmärtää, että täysin muista ennustajista poikkeva, pieleen mennyt ennustus ei tee hyvää urakehitykselle, mikäli haluaa jatkaa töitä ennustamisen parissa. Siksi jokaisen ennustajan yksi tärkeä lähdemateriaali oman ennusteen tekemiselle on kaikkien muiden ennustajien tekemät ennusteet.
Jos palataan ennätyspitkään ennätysmatalalla olleiden korkojen avulla ennätyspitkään ennätystasolle nousseille osakemarkkinoille, niitä seuraaville ei varmaan ole jäänyt epäselväksi, että viesti keskuspankkiireille on, että kaikki ongelmat pitää ratkaista korkoja juurikaan nostamatta. Varoituksen signaalina osakemarkkinat ovat jo kollegiaalisesti vahvistaneet tätä viestiään keskuspankkiireille ja pudottaneet ennätysarvostustaan selvästi matalammalle tasolle. Myös Italiat, Turkit ja Kreikat ovat viestittäneet keskuspankkiireille, että korkojen nostaminen ei ole sallittua. Deutche Bank on myös lähettänyt samanlaisia signaaleja kertoen, että 2000-luvun alkupuolen vallattomuuksien siivoustyö on vielä kesken. Vielä on epäselvää, ovatko keskuspankkiirit kuulleet viestit vai ovatko he jopa käyttäneet kuulokojeidensa huippuhitaasti latautuvat patterit loppuun. Vai onko keskuspankkireilla ylipäätään enää yhtä markittävää elvytyskeinoa käytettävissään kuin mitä viimeisen 10 vuoden aikana on koettu.
Muutamia kysymyksiä lukijoille kommenttikenttään vastattavaksi:
- ostatko jatkuvasti uusia sijoitusasuntoja
- miksi ostat, kun timometsolat eivät osta
- mitä ajattelet inflaation ja vuokrainflaation kehityksestä
- mitä ajattelet korkojen kehityksestä ja ajatustesi vaikutuksesta asuntojen hintakehitykseen
- mitä nämä ajatukset vaikuttavat näkemyksiisi tulevista vuokratuotto-% -tasoista
- miksi olet varma, että 10 vuotta varallisuusarvoja ja sitä kautta -eroja globaalisti kasvattanutta keskuspankkielvytystä jatkettaisiin seuraavatkin 10 vuotta populismin lisääntymisestä huolimatta
Disclaimer: Kirjoittaja ei ole ekonomisti, keskuspankkiiri eikä sijoitusguru ja rohkaisee lukijaa kääntymään näiden asiantuntijoiden puoleen muodostaessaan inflaationäkymiään ja muistamaan, että ennustaminen on aina ennustamista.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Tuomas Mäkelä kertoo oman mielenkiintoisen ja ainakin minut mukaansa temmanneen asuntojen, asuntosijoittamisen ja asumisen ympärille kietoutuvan inspiroivan tarinansa Hesburgerissa tienatusta alkupääomasta lähtien. Mikäli osa 1 on vielä kuuntelematta, aloita sillä.
Tässä jaksossa puhutaan enemmän asuntosijoittamisesta ja erityisesti flippauksesta eli ”Osta, remontoi, myy” -strategiasta.
Ostan Asuntoja Podcastia voi tilata, ladata ja kuunnella Apple Podcastin, Spotifyn, Stitcherin ja SoundCloudin kautta. SoundCloudissa toistaiseksi vain 2-3 uusinta jaksoa $144 vuosimaksun takia.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Tuomas Mäkelä Instagram LinkedIn Facebook
Bo Asuntovahti
Aki Hintsa – Voittamisen anatomia; Pokkari, Äänikirja, E-kirja *
Robert Kiyosaki – Rich Dad Poor Dad; Ad Libris Nidottu, Amazon Kirja, Kindle, Audible * (suomenkieliseen löysin vain ”kirja ei tilattavissa” -linkkejä)
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu *
Marko Kaarto: ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”**
Visma #yrittäjyys360 Podcast
Audible äänikirjat: Onko äänikirjojen paratiisi Audible tuttu? Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jota kautta voi kokeilla Audiblea. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 € hintaan. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat. Sen jälkeenkin tilauksen voi keskeyttää koska tahansa ja pitää kaikki siihen asti ostetut kirjat. Himokuuntelijoille on Flexi-ohjelma, jossa jokainen kirja on 9,95 € normaalihinnasta ja jäsenyyden kestosta riippumatta. Linkin kautta liittymällä tuet Ostan Asuntoja ilmaista sisällöntuotantoa.
BookBeat äänikirjat
* Adlibris ja Amazon.de -linkkien kautta paperi- tai Audible-äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
** Marko Kaarton kirja ylläolevan linkin kautta Ostan Asuntoja -lukijoille vakiohintaan 29,70 €. Linkin kautta tilaamalla tuet myös Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Tämän Ostan Asuntoja Podcast -jakson sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Käy kuuntelemassa sijoitusasunnot.com podcast , jossa Henri Neuvonen ja asuntosalkunrakentaja.fi:n Väänäsen veljekset juttelevat ”Osta ja Pidä”- ja ”Osta ja Myy”-strategioiden välisistä eroista
Jos on sekä halua että vapaa-aikaa, ei muuta kuin aloittamaan.
Miten toimia silloin, kun halua on mutta vapaa-aikaa ei? Kun elämälle merkityksettömät tekemiset on karsittu ja aikaa ei vieläkään löydy, miten tulisi toimia, jotta sitä löytyisi. Voivatko asiat muuttua ajan kuluessa?
Simon Sinek Ted Talk YouTube: Start with Why
Käy kuuntelemassa sijoitusasunnot.com podcast , jossa Henri Neuvonen ja asuntosalkunrakentaja.fi:n Väänäsen veljekset juttelevat ”Osta ja Pidä”- ja ”Osta ja Myy”-strategioiden välisistä eroista ja samalla kertovat, miten he siirtyivät täyspäiväisesti asuntosijoittamisen pariin.
Tämän Ostan Asuntoja YouTube -videon sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
