Skip to content

Jos aloittaisin asuntosijoittamisen alusta tietäen kaiken, minkä nyt tiedän

 

Kuuntelen parhaillaan Ray Dalion uunituoretta ”Principles” -kirjaa (Ray Dalio on julkaissut YouTube-videon ”How The Economic Machine Works”, joka velkavipua käyttävien asuntosijoittajien kannattaa ehdottomasti katsoa uudelleen ja uudelleen). Vaikka Principles ei ole asuntosijoituskirja, on se täynnä näkemyksiä ja ajatuksia, joista jokainen voi löytää näkökulmia omaan toimintaansa. Sijoittajana olen aina pohtinut omia sijoitusperiaatteitani ja juuri nyt tuntuu olevan päällä aikajakso, jolloin ”pohdiskelua” tulee tehtyä normaalia enemmän:

 

  • mitä virheitä on tullut tehtyä matkan varrella ja mitä niistä olisi tullut ja tulisi oppia
  • mitä asioita tekisin toisin, jos aloittaisin alusta
  • mitkä periaatteet ovat olleet alusta asti toimivia ja miten ne ovat muovautuneet matkan varrella
  • miltä nykyhetki näyttää ja mitä voisi olla edessäpäin ja pitäisikö jotain muuttaa

 

Tätä taustaa vasten kirjoitin Kiinteistölehden Blogiin, mitkä periaatteistani ovat olleet toimivia ja joista aion pitää kiinni jatkossakin.

Nautitaan syyskuun lopun kesäpäivästä ja kassavirtapositiivista sijoitussyksyä kaikille!

Kassavirta vai arvonnousu – kumpi on tärkeämpi “osta, vuokraa ja pidä” -asuntosijoittajalle

Kirjoitin viimeksi “Sijoittaminen väestönkehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin”-kirjoituksen, jonka jatkeeksi sopii mielestäni hyvin tämä ylemmän tason pohdinta. Olen vankkumaton positiivisen kassavirran kannattaja, jonka perässä myös edellisen kirjoituksen mukana seikkailtiin. En sijoita negatiivista kassavirtaa tuottaviin kohteisiin. Poikkeuksen voi tehdä kohde, jossa minulla on näkyvissä selkeä polku, jota kulkemalla pystyn omin toimenpitein kääntämään kassavirran reilusti positiiviseksi lyhyessä, noin 6-24 kuukauden ajassa. Miksi näin?

Miksi sijoitan asuntoihin

Yksi perussyy asuntosijoitustoimintaani on lisätulojen hankkiminen. Itse mielelläni näen näiden lisätulojen kasvavan vuodesta toiseen tässä ja nyt. Siksi tärkeimpänä sijoituskriteerinäni on kassavirtapositiivisuus. Positiivinen kassavirta tarkoittaa siis sitä, että lainanlyhennysten ja verojen jälkeenkin tilille jää joka kuukausi osa vuokrasta.

Jollain toisella, palkkatöissä käyvällä, sama näkymä voi olla 20-30 vuoden päässä, jolloin eläköityminen saattaa olla ajankohtaista ja nyt hankittujen sijoitusasuntojen lainapääomat lähestyvät nollaa, jolloin kassavirtaan on odotettavissa iso positiivinen hyppy sijoituslainojen maksusuoritusten poistuessa tiliotteelta. Ymmärrän, että heille pienempikin positiivinen tai jopa 0-kassavirta johtaa todennäköisesti kohti tavoitetta. 1-5 sijoitusasunnon omistajalle tämä voi olla ihan sopiva ja riittävä tapa ajatella.

Markkina-arvonnoususta tuottonsa hakevat asuntosijoittajat voivat päästää suuriin tuottoihin mutta niiden mukana tulee suurempi riski. Tämän sijoitusstrategian ongelma on, että markkina-arvonnoususta ei ole takeita eli se on spekulatiivista.

Markkina-arvonnousua odotellessa sijoitus tuottaa negatiivista kassavirtaa.

Jos asuntosijoitustoimintaa on tarkoitus kasvattaa, ajatustyötä kannattaa yrittää syventää. Yksinkertaistettuna vuokratulon nykyarvo laskee ajan kuluessa. Sitä voi käytännössä kompensoida kahden tekijän kautta; vuokrankorotusten ja arvonnousun.

Miksi vuokrat nousevat

Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa. Välillä lehtijuttujen perusteella voisi luulla, että muutokset asumistuen myöntämisperusteissa tai valtion myöntämien yleishyödyllisten asuntotarjoajien korkotukilainojen ehdoissa mullistavat vuokra-asuntomarkkinat, mutta ei se niin ole. Yksittäisen sijoittajan kohdalla niillä voi olla hetkellisesti suurempi merkitys mutta kollektiivisesti sijoittajat sopeutuvat näihin muutoksiin.

Hieman pidemmällä jaksolla tarkasteltuna vuokrat nousevat, koska

  • tietyillä asunnoilla tietyillä sijainneilla on ominaisuuksia, jotka kiinnostavat vuokralaisia, jolloin vuokrat nousevat yleisen hintakehityksen mukana tai jopa sitä nopeammin
  • tietyissä vuokralaisryhmissä ja trendeissä tapahtuu muutoksia, jotka tukevat vuokrien nousua

Esimerkkinä ensimmäisestä voisi olla hyväkuntoinen keskustayksiö. Tämä voi päteä myös kirkon ja S-Marketin välissä sijaitseviin pienen paikkakunnan keskusta-asuntoihin. Toisesta esimerkkinä voisi olla kasvukeskusten yhden hengen kotitaloudet. Kun nämä yhdistetään, tuntuisi luontevalta, että yhden hengen talouksien määrän kasvaessa ja kaupungistumisen lisääntyessä isoimpien kaupunkien keskustoissa hyväkuntoisten pienten asuntojen vuokrat voivat nousta erityisen paljon varsinkin, jos kysyntä ylittää tarjonnan. Vuokra-asuntokysyntään kohdistuvan uudisrakentamisen jatkuessa voi käydä myös niin, että tarjonta ylittää kysynnän ja vuokrat laskevat. Tästä seuraa  rakennusaktiviteetin hiljentyminen, jonka jälkeen kysyntä alkaa ottamaan tarjontaa kiinni, mikäli allaoleva vuokralaiskiinnostus ja trendit pysyvät muuttumattomina. Lahti on mielenkiintoinen esimerkki seurata tällaista kehitystä, kun näyttäisi, että uusia vuokra-asuntoja valmistuu ylitarjontatilanteeseen.

Miksi sijoitusasuntojen arvo nousee

Mikäli tietyn vuokralaisryhmän jäsenet haluavat asua tietyn tyyppisissä asunnoissa tietyillä sijainneilla, johtaa tämä todennäköisesti niiden asuntojen osalta vuokrien nousuun, josta usein seuraa, että myös vuokrattavien asuntojen arvo nousee. Myös taantuvilla pikkupaikkakunnilla on alueita, jotka haluttavuudeltaan ovat toisia alueita parempia. Niissäkin kirkonkylän hyväkuntoisen yksiön vuokra on voinut nousta vuosia kun taas suljetun varuskunnan kyljessä olevan kerrostaloasunnon vuokrataso on laskenut ja siitä huolimatta tyhjiä kuukausia tulee. Mikäli asuntojen arvo määrittyisi sen kerryttämien tulojen pohjalta, olisi vuokrien ja asuntojen hintojen nousun, tai laskun, välinen funktio kenties selkeämpi.

Suomen asunto-osakeyhtiömallista johtuen tällaisia asuntoja saattavat olla ostamassa yksittäisiin asuntoihin sijoittavien lisäksi omistusasujat, joiden ostokriteerinä ei ole asunnon tuoma vuokratulo. Kun myös omistusasuntojen ostajat ovat kiinnostuneita samoista asunnoista, missä vuokralaiset haluaisivat asua ja joita sijoittajat haluaisivat ostaa, voi helpommin käydä niin, että asuntojen hintojen nousu eriytyy niiden kerryttämästä vuokratulosta. Mikäli vielä käteiselle rahalle kiinteästä omaisuudesta parkkipaikkaa hakevat sijoittajat ovat samanaikaisesti kiinnostuneita juuri näistä asunnoista, ja mikseivät olisi, tuovat he oman lusikkansa soppaan.

Kokonaisia vuokrakerrostaloja rakennuttaneet, myyneet ja ostaneet ovat perinteisesti määritelleet kohteen arvon tuottomenetelmää käyttäen; siis jotenkin niin, että mitä korkeampi tuotto sitä korkeampi arvo. Piensijoittajankin käyttämää vuokratuotto-%:n laskentakaavaa käytetään siis siten, että markkinoiden tuotto-% -vaatimuksen ollessa tiedossa, jaetaan tuotto sillä, jolloin saadaan kohteen arvo. Tästä tuottovaatimuksesta on joiltain osin tingitty eli kerrostaloista maksetaan enemmän, vaikka vuokrien nousuvauhti on hidastunut. Viime aikoina olemme saaneet lukea lehdistä, että joidenkin kokonaisia kerrostaloja ostavien rahastojen osalta itse vuokraustoiminta ei tuota palkkioiden jälkeen sijoittajille oikeasti jaettavaa rahaa. Myös piensijoittajien kiinnostus uudiskohteisiin on noussut tasolle, jolla rakennuttajilla ei ole ollut tarvetta myöntää ns. tukkualennuksia kokonaisia kerrostaloja ostaville. Viime kuukausien aikana monet pankit ovat ilmoittaneet, että asuntolainahakemusten määrä on kasvanut kymmeniä prosentteja. Omistusasujat ovat kenties palaamassa uudisasuntomarkkinoille, kun hintojen laskua ei enää ole näkyvissä.

Mitä enemmän sijoittaja painottaa kassavirtaa sijoitustoiminnassaan sitä varovaisemmaksi hän tulee hintojen noustessa, jos kassavirrat heikkenevät. New Yorkin Manhattan ja Lontoon arvostetut kaupunginosat ovat ääriesimerkkejä, joissa kassavirralla on vähäinen tai olematon merkitys ja kauppoja tehdään arvonousua olettaen kassavirtasijoittajien ihmetellessä kaukaa sivusta. Esimerkiksi Brexit-päätös oli myrkkyä tällaisille oletuksille.

Kassavirta ja arvonnousu

Mitä pidempi aikajänne sitä enemmän kassavirran- ja arvonnousu kulkevat käsi kädessä. Mikäli pitkällä aikajänteellä asunnolle ei ole aitoa ja kasvavaa vuokralaiskysyntää, kassavirta jää jylläämään paikallaan ja voi kääntyä laskuun. Vastaavasti negatiivisen kassavirran asuntoon kohdistuva vuokralaiskysyntä voi pitkällä aikajänteellä mahdollistaa sekä kassavirran kasvattamisen että arvonnousun.

20 vuotta sitten Helsingin Kalliosta positiivista kassavirtaa tuottaneita yksiöitä ostaneita voi harmittaa, jos myivät asuntonsa 10 vuotta sitten. He pääsivät kokemaan yhtäaikaisen positiivisen kassavirran ja arvonnousun, joka on jatkunut tähän päivään asti. Toki osa näistä sijoittajista on voinut sijoittaa pääomansa toisille asuntomarkkinoille, joilla he ovat pystyneet toistamaan positiivisen kassavirran ja arvonnousun yhtäaikaisuuden ja samalla kasvattamaan varallisuuttaan vielä enemmän. 10 vuotta sitten negatiivista kassavirtaa tuottanut Kallion sijoitusasunto näyttää tänä päivänä hyvältä sijoitukselta arvonnousunsa ansiosta. Myös vuokrien nousu on saattanut kääntää kassavirrankin positiiviseksi. Tänä päivänä Kalliosta markkinahintaan 70 %:n velkavivulla ostetusta sijoitusasunnosta voidaan todeta vain, että se ei pääsääntöisesti tuota positiivista kassavirtaa. Paitsi kenties taitavan Airbnb-toimintaa harjoittavan sijoittajan käsissä. Mitään takeita tulevaisuuden vuokrien kehityksestä ja arvonnoususta ei ole. Kaupungistumistrendin myötä edellytykset niille on olemassa mutta valmiiksi negatiivinen kassavirta ei tarjoa mitään puskuria yllätysten varalle.

Omassa salkussani olevien väestökehitykseltään kuihtuvien kaupunkien asuntojen osalta sen sijaan on lähes varmaa, että arvo ei nouse ainakaan yleisen markkinan nousun myötä. Mikäli markkinahinnat laskevat, uusien vuokra-asuntoja tarjoavien vuokranantajien on mahdollista päästä samoihin tuottoihin kuin minulla mutta matalammalla vuokratasolla. Toinen riskin paikka on, että pankki laskee näiden asuntojen vakuusarvoja laskevien markkina-arvojen mukaisesti, jolloin uudelleenrahoituksen mahdollisuudet pienenevät. Sijoittajan kannalta edellytykset negatiiviselle kierteelle eli tilanteeseen, jossa markkina-arvot ja vuokrat laskevat mutta kustannukset eivät, kasvaa. Reilusti positiivinen kassavirta tarjoaa puskuria tähän mutta pitkällä aikajänteellä se tarkoittaa sijoituksen kannattavuuden trendinomaista laskua, mikäli kierre toteutuu.

Koska omat sijoituskriteerini eivät ole moneen vuoteen mahdollistaneet negatiivista kassavirtaa tuottavan kohteen ostamista, uusien ostokohteiden löytäminen on pakottanut miettimään omaa sijoitussalkkua ja sen kehityspolkua. Muutaman Helsingin asunnon rinnalle tuli reilusti kassavirtaa tuottavia mutta huonon arvonnousupotentiaalin omaavia asuntoja 5-6 vuotta sitten. Koko sijoitussalkun tasolla tämä kombinaatio mahdollisti tilanteen, jossa koko sijoitussalkku tuotti sekä kassavirtaa että arvonnousua samanaikaisesti. Viimeisten vuosien aikana salkkuun tulleet asunnot ovat pääsääntöisesti olleet paikkakunnilta, joista olen onnistunut löytämään positiivista kassavirtaa tuottavia kohteita ja jotka omaavat jonkinasteisen potentiaalin toimeliaisuuden ja sitä kautta väestön kasvulle, josta seuraa mahdollisuus sekä kassavirran että markkina-arvojen nousulle.

Lopuksi

Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole käännyttää markkina-arvonnousua painottavia asuntosijoittajia kassavirtasijoittajiksi eikä yrittää väittää, että kassavirtasijoittaminen olisi ainoaa oikeaa asuntosijoittamista. Asuntosijoittamisen suosion kasvaessa uusien asuntosijoittajien joukossa on sijoittajia, jotka kuvittelevat olevansa kassavirtasijoittajia mutta käytännössä spekuloivat arvonnousulla. Toivottavasti tämä kirjoitus tavoittaa osan heistä.

Jos tykkäsit kirjoituksen sisällöstä, ”Asuntosijoittajan 10 käskyä”-kirjoitus voisi kiinnostaa sinua.

Sijoittaminen väestönkehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin – teoriaa ja case

Positiivista kassavirtaa etsivä sijoittaja on joutunut suuntaamaan katseensa pois kasvukeskusten pienistä yksiöistä asuntosijoitushuuman kasvaessa. Väestökehitykseltään laskevat kaupungit tarjoavat yhden mahdollisuuden korkeisiin vuokratuottoprosentteihin kassavirtamittarin näyttäessä positiivista isollakin velkavivulla. Samat asunnot saattavat pysyä kuukausia välittäjän ikkunassa, kun kasvukeskuksiin sijoittavalle vasta tunnin päästä alkava ruokatunti voi jo merkitä kaupan menettämistä. Paikallinen välittäjä ei ole saanut yhtään asuntoa koskevaa yhteydenottoa kuukauteen ja hintaakin on alennettu jo 2 kertaa. “Tee tarjous, hinnassa on neuvotteluvaraa” sanoo välittäjä kyllästyneen oloisena.

Huimat kannattavuusnumerot saattavat tuntua siltä, että nyt löytyi vuosisadan sijoitus, jonka hienoutta kukaan muu ei ole tajunnut. Ennen kuin lähdet vetämään nimeä tarjouksen alle, kannattaa miettiä tarkkaan, miten asuntosijoittamisen lainalaisuudet muuttuvat, kun arvonlaskeminen nollaan tai ainakin arvon reilu aleneminen on potentiaalinen tulevaisuuden skenaario. Markkinat pitää tutkia yhtä tarkasti tai jopa tarkemmin, jos “asunnon myynti tappiolla” ei ostajien kokonaan puuttuessa ole vaihtoehtoinen strategia sijoituksesta luopumiseksi.

Mistä valot ensimmäiseksi sammuvat

Jos paikkakunnan väestökehitys on laskeva, mahdollisen ostokohteen sijainnista on tärkeää ymmärtää, onko se alueella, johon paikkakuntalaiset muuttavat kunnan tai kaupungin sisällä vai onko se mahdollisesti seuraavaksi tyhjenevä alue. Monien pikkukaupunkien sisäinen muuttoliike voi pitää toisen postinumeroalueen kasvavana pitkän aikaa toisen postinumeroalueen kustannuksella. Palveluiden sijainti ja alueen rauhallisuus ovat merkittäviä tekijöitä tätä kehitystä arvioitaessa. Jos paikkakunnan kaikki kerrostalot ovat hissittömiä tai hissitaloja on vain muutama, esteettömälle asunnolle voi olla hyvät kysyntänäkymät vuosiksi tai vuosikymmeniksi eteenpäin, kun eläkeläiset hakeutuvat haja-asutusalueilta ensin palvelujen lähelle ja sitten esteettömiin asuntoihin. Yhden taloyhtiön päätös investoida jälkiasennushissiin voi tuoda sekä arvonnousua että vuokra-asuntokysyntää pitkäksi aikaa muuten taantuvalla markkinalla.

Yhden ison työnantajan paikkakunnat

Yksi oleellisimpia asioita väestökehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin sijoittamisessa on ymmärtää, mikä pitää ihmiset kaupungissa tai mikä saa ihmiset lähtemään. Työnantajaprofiilin selvittäminen on olennainen osa tämän ymmärryksen rakentamisessa. Mikäli paikkakunnalla on yksi merkittävä työnantaja, se sisältää suuren asuntojen kysyntään liittyvän riskin. Massairtisanomiset, tuotantolinjan sulkeminen tai koko toiminnan lakkauttaminen ovat kaikki tekijöitä, jotka nopeasti vaikuttavat asuntojen hintoihin ja vuokra-asuntojen kysyntään. 5 vuotta sitten Uuteenkaupunkiin sijoittaneet saattoivat toki ymmärtää, että kuihtumisuhan alla olevalla autotehtaalla oli kehittämissuunnitelmia, jotka onnistuessaan toisivat kehitysruiskeen alueelle. Siitä huolimatta Valmetin autotehdas on alueen yksittäisenä suurena työnantajana asuntosijoittajalle mahdollisuuden lisäksi iso riski, jota pitää seurata. Vastaava riski on olemassa paikkakunnilla, joilla merkittävä osa vuokra-asuntokysynnästä tulee opiskelijoista.

Myyjän ja ostajan dynamiikan ymmärtäminen

Kun tarjonta ylittää selvästi kysynnän, todennäköisyys löytää motivoituneita myyjiä kasvaa eli ollaan ns. ostajan markkinoilla. Tämä voi tarjota mahdollisuuksia ostaa asunto reilusti alle markkinahinnan, joka tarjoaa suojaa, ainakin joksikin aikaa, markkinahintojen laskua vastaan. Eli jos onnistuu ostamaan asunnon 40 % alle markkinahinnan voi sen viidenkin vuoden päästä pystyä myymään voitolla, vaikka markkinahinnat olisivat laskeneet 10 % sinä aikana. Mikäli näin ostettuun sijoitusasuntoon ei tahdo löytyä vuokralaista, tunnusluvut voivat näyttää hyvältä, vaikka asunnon vuokraisikin alle markkinavuokran. Kannattaa kuitenkin muistaa, että mitä useampi toimija toimii samalla tavalla sitä nopeammin markkinahinnat ja vuokrat laskevat.

Maakuntauudistus, etätyön lisääntyminen ja kuskittomat autot voivat olla kaikki tekijöitä, joilla voi olla vaikutusta perinteiseen “sijainti, sijainti ja sijainti” -sääntöön määritettäessä asunto- tai kiinteistösijoituksen arvonnousupotentiaalia. Kaupungistumisen megatrendiä ne eivät silti tule kääntämään mutta esimerkiksi kasvukeskuksen ympäristökunnan houkuttelevuus saattaa lisääntyä, jos työaika alkaakin siitä, kun avaa tietokoneen istuessaan kuskittoman autonsa takapenkille tai etäpäiväksi aletaankin kutsua sitä, kun käydään toimistolla tai asiakkaiden luona.

Oman toiminnan kilpailuetu

Jos ostat sijoitusasunnon väestönkehitykseltään kuihtuvasta kaupungista vuokraustoimintaa varten, kannattaa etukäteen miettiä tarkkaan, miten aiot erottautua muista samalla paikkakunnalla vuokra-asuntoja tarjoavista vuokranantajista. Ajatus halvimman asunnon tarjoamisesta on kaikista huonoin, koska siihen kilpailuun on kaikkien muiden helppo vastata omaa vuokrapyyntiään laskemalla. Hyviä keinoja voivat olla

  • asuntojen remontointi, jolloin voit tarjota markkinaa parempikuntoisia asuntoja (muista, että remonttikaan ei välttämättä nosta asunnon arvoa, vain vuokrattavuutta ja ehkä vuokratasoa)
  • markkinointi siten, että saavutat keskimääräistä paljon paremmin vuokra-asuntoa tarvitsevat
  • tarjoamalla jotain palvelua pelkän asunnon vuokraamisen rinnalla
  • toimimalla kilpailijoita paremmin esimerkiksi profiloitumalla hyväksi vuokranantajaksi

Mistä kannattavuus tulee – case-esimerkki

Ostin vuonna 2011 yksiön 35 000 eurolla kaupungista, jonka väestömäärän kehitys on ollut negatiivinen jo pitkään. 70 %:n velkavipua käyttäen asunnon omarahoitusosuus oli 10 500 euroa. Sijoituslainana oli alkuun 3 kuukauden euriboriin sidottu tasalyhenteinen 25 vuoden laina, joka on matkan varrella vaihtunut kiinteäkorkoiseksi. Ohessa muutama tieto ja tunnusluku asunnosta

  • asunnossa on tällä hetkellä sen 6. vuokralainen
  • asunto ei ole ollut päivääkään vuokraamatta, yhdenkään kuukauden vuokra ei ole jäänyt maksamatta (oman brändin, markkinoinnin ja vuokralaisvalinnan tärkeyttä ei voi tässä liikaa korostaa)
  • asunto on tähän mennessä generoinut positiivista nettokassavirtaa ennen veroja 12 000 euroa (netto tarkoittaa sitä, että taloyhtiön ja asunnon remontit on maksettu bruttokassavirrasta kerralla pois)
  • asunnon lainanlyhennysten tuoma arvonnousu on 5 300 euroa, joka on uudelleenrahoitettu eli kotiutettu keväällä 2017
  • asunnon arvonnousu on 0 euroa
  • kassavirtatuotto-% on noin 15 ja lainanlyhennysten arvonnousutuotto-% noin 7 vuosittain, yhteensä noin 22 % sijoitetulle käteiselle
  • kun taloyhtiöön tehdään linjasaneeraus sukittamalla ja vesijohdot pinnassa vetäen, uusitaan kylpyhuone sekä asennetaan jälkiasennushissi kaiteisiin, vuosittainen tuotto sijoitetulle käteiselle tippuu noin 15 %:iin olettaen, että kaikki remontit maksetaan kerralla pois omalla pankkilainalla, vuokra ei nouse yhtään uudesta kylpyhuoneesta ja kaidehissistä huolimatta eikä asunnon arvonnousua tapahdu yhtään remonteista huolimatta
  • yhtiöstä on viimeisen vuoden aikana myyty 3 asuntoa eli toistaiseksi myös ostajia löytyy, kun hinta on kohdallaan

Johtopäätökset

Asunto on 6 vuodessa generoinut kassavirtana (ilman verosuunnittelua siis verojen jälkeenkin) ja lainanlyhennysten kautta siihen sijoitetun käteisen rahan jo korkoineen takaisin. Kassavirta on reilusti positiivinen pysyen selkeästi positiivisena kaikkien kalliiden taloyhtiöremonttien jälkeenkin. Kyseisessä pikkukaupungissa ei ole vielä poistettu käytöstä yhtään kerrostaloa. Olen arvioinut, että kaupungissa on ainakin 7 kerrostaloa, jotka poistuvat käytöstä ennen kuin tämä rakennus. Yhtiökokouksessa omistajat ovat valinneet strategiaksi yhtiön hyvässä kunnossa pitämisen, joka toteutuessaan parantaisi arvonsäilymis- ja vuokrattavuusmahdollisuuksia vuosikausiksi eteenpäin. Koska olen jo kotiuttanut sijoitetun käteiseni tästä kohteesta korkoineen, on se pysymässä salkussani vielä pitkään generoimassa kassavirtaa.

Salkussani on kymmenkunta tällaista kohdetta. Kaikki näihin asuntoihin sijoittamani käteisen olen jo saanut takaisin. Niiden yhteenlaskettu vuosittainen nettokassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu vastaa noin yhden kasvukeskuksessa sijaitsevan uudiskohdeyksiön tai kahden keskikokoisessa kaupungissa sijaitsevan yksiön omarahoitusosuutta 70 %:n velkavipua käyttäen. Vajaan 50 oven sijoitussalkussani nämä vastaavat siis noin 20 % asuntojen lukumäärästä. Ilman näitä kassavirtaa hyvin tuottavia kohteitani en olisi pystynyt kasvattamaan sijoitussalkkuani niin nopeasti. Sijoitussalkkuni loppukoostumus jakautuu siten, että kasvukeskuksissa on noin 30 % ja keskisuurissa, lineaarisen markkinan kaupungeissa loput 50 % asunnoista. “Sijainti, sijainti ja sijainti”- ja “sijoita kasvukeskusten pieniin asuntoihin”-oppien jääräpäisen noudattamisen sijaan olen tyytyväinen, että olen valinnut oman strategiani ja hakenut, nämä opit soveltaen mielessä pitäen, myös kassavirtaa hyvin tuottavia “en koskisi suksisauvallakaan”-kohteita.

Jos lähdet sijoittamaan kuihtuviin kaupunkeihin, suosittelen, että mietit strategiasi kasvukeskussijoittamista paljon tarkemmin ja selvität markkinan jopa talokohtaisesti, että voit minimoida tällaisiin kaupunkeihin sijoittamisen riskejä.

Vuokraustoiminnan tietojen ja dokumenttien hallinta

Tämän viikon kirjoitukseni Kiinteistölehden blogissa käsittelee vuokraustoiminnan kannalta tärkeitä tietoja ja dokumentteja sekä niiden hallintaa.

Tähän olisi mukava saada kommentteja varsinkin, jos jollain on käytössä joku hyvä netin kautta toimiva ratkaisu. Pyydätkö esim. vuokralaista täyttämään netissä asuntohakemuslomakkeen? Onko kokemukset pelkästään positiivisia?

Vuokra maksamatta – varoitussignaalit vilkkuvat

Yksi vuokralaisistani lähestyi minua aikoinaan kysyen, voisiko hän maksaa vuokran kuun 15. päivä vuokrasopimuksessa olevan kuun 2. päivän sijaan. Hän oli juuri valmistunut koulusta ja työpaikassa palkkapäivä oli kuun puolivälissä. En suostunut muuttamaan sopimuksessa olevaa vuokranmaksupäivää mutta sovimme, että hän voi maksaa vuokran seuraavan puolen vuoden ajan kuun 15. päivä ilman viivästyskorkoa. Tämän puolen vuoden aikana hänen tulisi pistää joka kuukausi hieman rahaa sivuun, jonka jälkeen palattaisiin sopimuksen mukaiseen vuokranmaksupäivään.

Kävimme hyvän keskustelun siitä, kuinka tärkeää on huolehtia vuokranmaksusta, vaikka rahat olisivat tiukalla. Seuraavaksi tärkeämpiä ovat kotivakuutuksen maksaminen vuosittain ja sähkölaskun hoitaminen. Hän kertoi tiedostaneensa asian ja varmistavansa, että vuokra tulee varmasti maksuun kuun 15. päivä. Korostin, että minulle on tärkeää, että nyt sovitun jouston vastineeksi hän hoitaa, että vuokra tulee sovitusti. Kerroin myös, miten luottotietojen menettäminen vaikeuttaa vuokra-asunnon saantia ja erityisen vaikeaksi se muuttuu, jos perittävänä on maksamattomia vuokria.

1. Varoitussignaali – pyyntö selityksineen saada lisäaikaa vuokranmaksulle

Sain kuun 18. päivä viestin sähköpostilla, että vuokra on maksamatta, koska vuokralainen oli ollut pitkän viikonlopun matkoilla, jonka aikana puhelin oli rikkoutunut. Verkkopankin tunnusluvut olivat olleet scannattuna puhelimen muistissa ja alkuperäinen maksupahvi roskiksessa. Näin hän ei ollut voinut tehdä tilisiirtoa mobiiliverkkopankissaan. Hän oli menossa pankkiin saman päivän aikana hoitamaan asian kuntoon ja maksavansa vuokran välittömästi sen jälkeen.

Vastasin viestiin nopeasti, että hänen tulisi saman päivän iltana päivittää minulle tilanne, miten asia oli hoitunut ja koska vuokra saapuisi tililleni. Tämän viestin tarkoituksena oli varmistaa, että mikäli vuokralainen todella oli mennyt pankkiinsa hoitamaan asiaa, hän päivittäisi tilanteen minulle saman päivän iltana.

2. Varoitussignaali – ei yhteydenottoa, ei vastauksia viesteihin eikä soittoihin

Vuokralainen ei lähettänyt tilannepäivitystä pankkikäynnin jälkeen eikä vuokraa näkynyt tililläni seuraavien päivien aikana. Tämä on normaalisti selkeä varoitussignaali siitä, että vuokralaisella ei ole rahaa maksaa vuokraa ja selitykset olivat keksittyjä.

Koska kysymyksessä oli ensimmäinen maksamaton vuokra, ei vuokranantaja voi juuri tehdä muuta kuin toivoa ihmettä. Luonnollisesti yritin soittaa ja lähettää muistutusviestiä maksamattomasta vuokrasta. Kuun vaihteen lähestyessä lähetin selkeän muistutusviestin, kuinka tärkeää on vuokran maksaminen ja mitä tapahtuu, jos kahden kuukauden vuokra on maksamatta. Tämän viestin tarkoituksena on varmistaa, että vuokralainen ymmärtää, että selitysten aika on ohitse ja tilanne ratkeaa vain vuokra maksamalla.

3. Varoitussignaali – vuokralainen jättää toisen perättäisen vuokran maksamatta

Vuokralainen ei reagoinut mitenkään selkeään varoitusviestiini. Rikkomalla tilapäisen järjestelymme ehdot lupa maksaa vuokra kuun 15. päivä mitätöityi ja vuokralaisen olisi pitänyt maksaa vuokra sopimuksen mukaisesti kuun 2. päivänä. Mikäli vuokralaisen pankki on eri ja väliin osuus vielä viikonloppu, kannattaa nämä huomioida ennen seuraavaan toimenpiteeseen ryhtymistä.

Tässä tapauksessa lähetin vuokralaiselle vuokrasopimuksen purkuilmoituksen sähköisesti allekirjoitettavaksi kuun 5. päivä. Perusteluina vuokrasopimuksen välittömälle purkamiselle oli kahden kuukauden maksamattomat vuokrat. Kun vuokrasopimus puretaan, päättyy se välittömästi ilman irtisanomisaikaa. Purkusopimuksessa oli ehto, että asunto on luovutettava seuraavaan päivään klo 16.00 mennessä. Mikäli vuokralainen luovuttaisi asunnon hyväkuntoisena ja siivottuna, saisi hän 100 € asunnon luovutuksen yhteydessä. Mikäli vuokralainen haluaisi pitää asuntoa hallussaan viikon, olisi hän saanut siihen mahdollisuuden maksamalla viikon suuruisen vuokran purkuilmoituksen allekirjoittamisen yhteydessä. Sama 100 € olisi ollut saatavilla viikon kuluttua samoilla ehdoilla.

100 euron tarjoamisen tarkoituksena on minimoida aika, jolla asunnon saa haltuun, koska kaikki varoitussignaalit indikoivat, että vuokralainen ei aio tai ei pysty maksamaan vuokraa. Samalla pyritään siihen, ettei vuokralainen suutuspäissään vahingoita asuntoa.

4. Varoitussignaali – vuokralainen välttelee vuokrasopimuksen purkuilmoituksen vastaanottamista

Vuokralainen ei reagoinut mitenkään lähettämääni sähköiseen purkuilmoitukseen. Tämä on selkeä varoitussignaali siitä, että vuokralainen ei aio luovuttaa asunnon hallintaa vaan hyödyntää lain tuoman mahdollisuuden asua ilmaiseksi niin pitkään kuin mahdollista.

Kun 6. päivän määräaika klo 16 oli mennyt umpeen, tein suppean haastehakemuksen käräjäoikeuden sähköisen asiointipalvelun kautta. Termillä “suppea” tarkoitetaan sitä, että asia ei ole riitainen. Koska minun tililläni ei vuokrarahoja näkynyt, ei vuokralaisellakaan ole esittää todisteina kuitteja maksetuista vuokrista.

Samanaikaisesti käynnistin selvityksen, missä ja millä vuokralainen liikkuu ja sain selville vuokralaisen työpaikan ja automerkin. Tein sähköisesti allekirjoitetun vuokrasopimuksen purkuilmoituksen, jonka lähetin yhteistyökumppanilleni. Toimeksiantona oli käydä vuokralaisen asunnolla ja sitten työpaikalla, mikäli häntä ei asunnolta löytyisi. Tavoitteena käräjäoikeusprosessin rinnalla oli yrittää löytää vuokralainen ja toimittaa vuokrasopimuksen purkuilmoitus todistetusti vuokralaiselle. Käräjäoikeusprosessi kannattaa käynnistää heti, koska tällaisessa tilanteessa vuokralainen voi vältellä purkuilmoituksen vastaanottamista.

Vuokralainen ei ollut asunnollaan mutta hän löytyi työpaikaltaan. Hän sai vuokrasopimuksen purkuilmoituksen ja allekirjoitti sen vastaanotetuksi vapisevin käsin. Kävipä helposti. Lähetin viestiä käräjäoikeuteen, että vuokrasopimus on nyt purettu ja siltä osin käräjäoikeuden prosessin voi pistää odotustilaan. Ilmoitin käsittelijälle, että päivitän tilannetta sen mukaan, miten vuokralainen purkuilmoitukseen reagoi. Tarjolla oli edelleen 100 € asunnon välittömästä luovuttamisesta tai lisäajan saaminen maksua vastaan ja sen jälkeen 100 € luovutuspalkkio.

5. Varoitussignaali, jota ei koskaan tullut – vuokralainen ei ota yhteyttä purkuilmoituksen saatuaan

Mikäli vuokralainen ei ole yhteydessä purkuilmoituksen allekirjoitettuaan tai todistetusti sen saatuaan, tarkoittaa se yleensä sitä, että hän ei aio luovuttaa asuntoa ainakaan välittömästi.

Tässä tapauksessa ei kuitenkaan käynyt niin. Sain vuokralaiseltani viestin tuntemattomasta sähköpostiosoitteesta, jossa hän ihmetteli vuokrasopimuksen purkua, vaikka hän on maksanut edellisen kuun vuokran ja puolen vuoden määräaika maksaa vuokra kuun 15. ei ollut vielä umpeutunut. Sain viestin myös FB Messengerin kautta, vaikka aikaisemmin olimme viestineet WhatsAppin kautta. Lähes välittömästi sain myös soittopyynnön vuokralaisen äidiltä.

Tilanteen ratkaisu

Asiat selvisivät aika nopeasti. Äiti ihmetteli alkuun närkästyneenä, miksi vuokrasopimus oli purettu ja kertoi poikansa olleen ihmeissään, kun työpaikalle oli tultu purkuilmoitusta toimittamaan. Kun hän kuuli minun versioni tarinasta, närkästys laantui aika nopeasti ja pääsimme siirtymään ongelman ratkaisumoodiin hyvässä hengessä. Puhelin oli todella hajonnut ja kaksinkertaisen varmennuksen takana ollut gmail-sähköpostitili ja muutkin käyttämäni kanavat eivät puhelimessa enää toimineet. Vuokralainen oli  vähän laiskanpuoleisesti hoitanut informoinnin, että hänet saisi kiinni vain FB Messengerin kautta, kunnes hän saisi säästettyä rahat uuteen puhelimeen. Edellisen kuukauden maksamaton vuokra tuli tililleni saman tien, jonka ansiosta annoin luvan jatkaa asunnossa asumista ja kuluvan kuukauden vuokra sovitusti kuun 15. päivän tilistä. Sen jälkeen asunto tarkastettiin ja kaiken ollessa kunnossa tehtiin uusi vuokrasopimus jo puretun tilalle. Vuokralaisen äiti tuli vuokrasopimuksen takaajaksi, jonka vastineeksi vuokran maksupäivä muutettiin kuun 15. päiväksi. Käräjäoikeuden virkailijakin sai kuulla varmaan harvinaisemman onnellisen lopun. Minä maksoin käräjäoikeuden 65 € käsittelymaksun ja yhteistyökumppanini laskun purkuilmoituksen toimittamisesta ja asunnon tarkistamisesta.

Johtopäätökset

Itselläni on aika selkeät periaatteet ja prosessit, miten mahdollisten ongelmatilanteiden kanssa toimin. Pyrin tarjoamaan vuokralaiselle hyvän asumiskokemuksen, johon osana kuuluu reilu vuokranantaja, joka on valmis kuuntelemaan ja tarvittaessa joustamaan vuokralaisen elämäntilanteen mukaan. Tilapäiset järjestelyt vuokranmaksupäivän osalta ovat esimerkki tällaisesta. Vastineeksi tällaisesta edellytän sovitun poikkeusjärjestelyn noudattamista, minkä kerron aina myös vuokralaiselle. Kun tilanne näyttää siltä, että minua vedätetään, pyrin toimimaan lain puitteissa mahdollisimman nopeasti vahinkojen minimoimiseksi.

Tässä tapauksessa vuokralainen olisi voinut välttää koko tilanteen varmistamalla huolellisemmin, että vuokranmaksu oli todella lähtenyt hänen tililtään. Lisäksi hänen olisi pitänyt kertoa, miten häneen saa yhteyttä. Ilmiselvää on myös, että talous on tiukalla, koska alkuperäisen vuokrasopimuksen vuokranmaksupäivä tekee tiukkaa ja rikkoutuneen puhelimen korvaavaa puhelinta hän ei pystynyt heti hankkimaan. Työpaikka, äidin tuleminen vuokrasopimuksen takaajaksi, nopea toiminta maksamattoman vuokran maksussa, asunnon kuntotarkastus ja samassa talossa asuvan tutun naapurin suositukset olivat kuitenkin seikkoja, joiden perusteella totesin, että vuokrasopimuksen purkaminen oli ylireagointi tilanteeseen.

Miten olisit itse toiminut vastaavassa tilanteessa? Onko vuokrasopimuksessasi vuokralaisen ilmoittama kontaktihenkilö yhteystietoineen hätätapausten varalta?

Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – välitilinpäätös

Tämä on neljäs tavoitteitani koskeva kirjoitus ja toinen välitilinpäätöskirjoitus (tavoitteet 2017, välitilinpäätös 2016, tavoitteet 2016). Kirjoituksessa käyn läpi, miten matka kohti tavoitteita on toteutunut ensimmäisen vuosipuoliskon aikana.

Vaikka oma asuntosijoitustoimintani sujuukin erinomaisesti, markkinatilanne ja siihen liittyvät epäjatkuvuuskohdat mietityttävät minua enemmän kuin vuosikausiin. Jokainen asuntosijoittaja on varmasti seurannut asumistukikeskustelua jo pitkään. Kimppakämppiin ja opiskelijoiden tukiin tehdyt muutokset tuntuvat ensialkuun jatkavan linjaa, jossa markkinoilla jo vallitsevia ongelmia onnistutaan pahentamaan. Korkojen pohjataso näyttää löytyneen, vuokrien nousuvauhti hidastuneen ja asuntojen hintojen nousu kiihtyneen, jotka kaikki yhdessä saavat uudet ostokohteet näyttämään entistäkin haastavimmilta kassavirtamielessä. Omien ostokriteerien mukaisten markkinakolojen löytäminen on yhä vaikeampaa. Asuntosijoittamisen moniuloitteisten tuoton osatekijöiden kautta pitkäjänteinen “osta ja pidä” -sijoittaja kuitenkin hyötyy aina jotain kautta, kunhan perusta on kunnossa. Pitkästä aikaa lähestyin pankkia vahvoin perusteluin Helsingin asuntojen vakuusarvojen tarkistamisen osalta pelkästään nousseiden markkinahintojen pohjalta.

1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen

Asetin vuoden 2017 tavoitteeksi kasvattaa asuntosijoitussalkkuani positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tavoite on kaksinkertainen verrattuna vuoden 2016 toteumaan. Tavoitetta olen lähtenyt toteuttamaan pyrkimällä ostamaan omaan salkkuuni yksittäisiä asuntoja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja sekä oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoimalla markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti. Puhuessani sijoitusyhtiöstä tarkoitan yhtiötä, jossa olen osakkaana ja lasken omistusosuuttani vastaavan osuuden osaksi tavoitteitani ja toteumaa.

Ensimmäisen 6 kuukauden aikana oma salkkuni on kasvanut 675 000 €:lla, josta 637 000 € on salkkuun tulleita uusia asuntoja ja 38 000 € remontoimalla toteutettua arvonnousua, joka on kotiutettu uudelleenrahoittamalla. Kaikki ostokohteet täyttävät laskennallisesti positiivisen kassavirran kriteerin mutta osa on vielä rakenteilla olevia uudiskohteita, joten kassavirran taso määrittyy lopullisesti siitä, mihin vuokrataso asettuu. Kaikissa kohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa ja vanhoissa kohteissa on remontoinnin kautta toteutettavaa arvon- ja vuokratason korotuspotentiaalia.

Sijoitusyhtiön kautta ei vuodelle 2017 ole vielä tullut yhtään kauppaa. Vuonna 2016 aloitetut taloyhtiöremontit on kaikki saatettu loppuun, asunnot on kaikki vuokrattu, taloyhtiöistä on teetetty arviot ja rahoitus seuraavia kohteita varten on olemassa. Yksittäisiä asuntoja remontoidaan vuokralaisten vaihtuessa, joka nostaa sekä arvoja että vuokratasoa. Tässä vaiheessa sijoitusyhtiön osalta en kohdista mitään vuoden 2017 tavoitteiden toteumaksi.

2. Vuokrausaste

Vuokrausasteeni vuonna 2016 oli 99,3 % sisältäen suunniteltuja remontteja. Tämä ylitti tavoitteeni ja oli erinomainen tulos. Vuokralaisvalinnan tärkeydestä johtuen en pyri ylittämään tai edes saavuttamaan vuoden 2016 toteumaa vaan tavoite pysyy samana kuin 2016 eli 98 % ja suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Alkuvuosi on mennyt kuin unelma ja vuokrausaste oli 100 % remontitkin huomioiden, koska ne on tehty vuokralaisten asumisen aikana. Alkuvuoden aikana vain kahdessa asunnossa vaihtui vuokralainen yllättävien elämäntilannemuutosten takia. Molemmissa tapauksissa vuokralainen vaihtui lennosta lähtevien vuokralaisten aikaisen reagoinnin ja hyvän yhteistyön avustuksella. Vastineeksi toinen vuokralainen ei joutunut maksamaan irtisanomiskuukauden vuokraa asunnosta jo poismuutettuaan ja toinen sai liian aikaiseen irtisanomiseen liittyneen sopimussakon takaisin.

Hyvän asumiskokemuksen tarjoamisen filosofiaani kuuluu, etten tavoittele ylimääräistä tuottoa vuokralaisten yllättävien elämäntilanteiden muutosten takia.

Myös tilalle tulleet vuokralaiset ovat tietoisia tästä ja oletan, että mikäli heille tulee edes ajatus mahdollisesta tarpeesta muuttaa, kertovat he siitä minulle heti kuin mahdollista eikä vasta kuun viimeisenä päivänä muodollisen irtisanomisilmoituksen muodossa. Heinäkuussa vaihtunut vuokralainen sai viikon vuokrarahat takaisin, kun uusi vuokralainen halusi muuttaa viikkoa ennen edellisen vuokralaisen irtisanomisajan päättymistä ja elokuussa poismuuttava vuokralainen saa puolen kuukauden vuokran takaisin samasta syystä. Kaikki nämä vuokralaiset todennäköisesti kertovat positiivista viestiä lähipiirilleen ja vuosien kuluessa piiri kasvaa.

Hyvän asumiskokemuksen tarjoamisesta oli Hesarissa hyvä juttu MG Asunnot omistavan Markus Grahnin haastattelun muodossa.

3. Markkinointi

Tavoite 2017: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta.

Tämän tavoitteen toteutumiseen pyrin vaikuttamaan seuraavasti:

  • Julkaisemalla 26 blogikirjoitusta vuoden 2017 aikana; tammi-kesäkuun aikana julkaisin 16 kirjoitusta
  • Aloittamalla 1 uusi internetin kautta toimiva markkinointikanava; tämän toteutuminen oli jo pitkällä mutta suunniteltu kumppani otti asiassa aikalisän loppumetreillä
  • Panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 400; vuoden alussa tykkäyksiä oli 170, kesäkuun lopussa 259

Nettisivujeni kävijämäärä on hyvässä kasvussa ja koko vuoden 2016 kävijämäärä ylittyy elokuun aikana. Aikasemmista vuosista poiketen huhti-, kesä- ja heinäkuun kirjoitustauot eivät ole romahduttaneet kävijämäärää. Hakukoneiden, Facebookin ja Twitterin jälkeen eniten kävijöitä sivuilleni tulee edelleen ”Yksinhuoltajan selviytymisopas”-blogin kautta.

Olen viime aikoina pohtinut kirjoitusnäkökulmaani. Pari kirjoitusta on jäänyt jopa julkaisematta, kun samansisältöinen hyvä kirjoitus on tullut jonkun toisen toimesta eetteriin. Sinänsä tämä on hieno tilanne, että asuntosijoittamisesta kiinnostuneille löytyy useampia hyviä blogeja luettavaksi. Ohessa omat suosikkini:

Omaan ajatusmaailmaani parhaiten sopivat asuntosalkunrakentaja.fi ja Matias Savolaisen nokkelat kirjoitukset

Asuntosijoittamisesta kirjan kirjoittaneet ”Osta, vuokraa, vaurastu” -blogi ja Marko Kaarton blogi

Yleisempää linjaa edustavat ”Suomen Vuokranantajat” -blogi, ”Sijoitusovi” ja Hypo-pankin ”Asuntoneuvola” -blogi

Varsinainen tavoite on yhä toteutumatta kuten se jäi myös toteutumatta vuonna 2016. Tammi-kesäkuun aikana tuli useampia hyviä tarjouksia mutta aina mukana oli joku elementti, jonka takia kauppa ei minun kannaltani ollut järkevä. Valtaosalla tarjoajista on tavoitteena saada itse maksamansa tai markkina- tai mahdollisimman lähellä sitä oleva hinta asunnostaan huolimatta siitä, että asunto on saattanut olla myynnissä kuukausia. Motivoituneilla myyjillä taas asunnon lainaosuus on usein niin korkea, ettei minun kannaltani järkeviä ehtoja pysty saavuttamaan. Pyrin hakemaan erityisesti kohteita, joissa myyjä voisi osallistua kaupan rahoittamiseen. Tämä ei onnistu, jos myyjän velat ovat 80-100 % käyvästä hinnasta. Ihanteellinen myyjä olisi yhden tai muutaman velattoman sijoitusasunnon omaava vuokranantaja, joka haluaisi irrottautua vuokraustoiminnasta muttei tarvitsisi koko kauppasummaa käteisellä.

Loppuvuoden näkymät

Heinäkuussa tuli tehtyä 3 uutta vuokrasopimusta ja uusittua yhden asunnon lattia vuokralaisen asuessa asunnossa. Lisäksi yhden uuden asunnon tarjoukseen tuli hyväksyntä ja kaupat pitäisi tehdä elokuussa. Yhdessä asunnossa on lisäksi käynnissä täydellinen remontti kylpyhuoneen ja keittiön uusimista myöten, joka tulee myös laskemaan vuokrausastetta. Elokuussa pitäisi suunnitella seuraavan asunnon remontti, jossa uusiksi menee kaikki muu paitsi kylpyhuone. Tavoitteen toteutumisen kannalta olisi tärkeää, että myös kerrostalorintamalla löytyisi sopiva ostokohde, jonka hinta ei karkaa sellaiseksi, joka tekee mahdottomaksi tarvittavien taloyhtiöremonttien tekemisen.

Jos tavoitteenasetanta kiinnostaa, kirjoitukseni “Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen” voi tuoda uusia ajatuksia omaan tavoitteenasetantaan.

Vuokra-asunnonhakijan ansioluettelo

Vanha mutta jälleen ja yhä ajankohtainen kirjoitus jakoon

Ostan Asuntoja

Työpaikan voi saada, jos vastaa myöntävästi head hunterin soittoon. Työpaikka voi järjestyä myös suhteiden avulla tai löytyä perheyrityksestä. Aika moni kuitenkin joutuu hakemaan työpaikkaa ja monet useampaan kertaan. Erottautuakseen muista työnhakija laatii CV:n, ansioluettelon, ja jopa kiillottaa sitä useampaan otteeseen.

Useimmille on myös selvää, että varsinkin hyväkuntoisen vuokra-asunnon saaminen on vaikeaa. Siitä huolimatta lähes poikkeuksetta vuokra-asunnon hakija myy itseään vuokranantajalle pelkistetysti: “Oon kiinnostunu asunnosta, pääsiskö sitä kattoon”. Loput tiedot vuokranantaja joutuukin sitten kyselemään ja kaivamaan.

Olen toiminut asuntosijoittajana vuodesta 2004 lähtien ja sijoitan pääsääntöisesti vuokra-asuntoihin, joita en periaatteessa suunnittele koskaan myyväni. Hoidan asuntojen vuokrauksen itse eli kokemusta vuokralaisten kanssa toimimisesta on jo kertynyt jonkin verran. Tämän kirjoituksen tarkoituksena on opastaa vuokra-asunnonhakijaa erottautumaan massasta laatimalla “vuokralaisen ansioluettelon”. Esimerkkejä ei tarvitse ottaa kirjaimellisesti. Tärkeintä on yrittää ymmärtää vuokranantajan ajatusmaailmaa ja lähestyä häntä sekä kiillottaa kuvaa asunnonhakijana näistä näkökulmista.

Minä, kuten valtaosa vuokranantajista, hakee vuokralaisessa 2 pääominaisuutta:

  • kykyä maksaa vuokraa säännöllisesti ja sovittuna…

View original post 675 more words

Suomen HypoteekkiyhdistysSuomen Hypoteekkiyhdistys

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Sijoitusasunnot – Parhaat asuntosijoituskohteet

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Osta, vuokraa, vaurastu

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Asuntosalkunrakentaja.fi – Asuntosijoittaminen & sijoitusasunnot

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Sijoitusovi.com

Asuntosijoittaminen tutuksi

Get Rich Education

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

Invest Four More

Become Financially Free Through Real Estate

Just Ask Ben Why

Comprehensive course of study for the real estate entrepreneur

Suomen vuokranantajat

Kaupat nopeasti ja vaivattomasti ilman välityspalkkiota

The BiggerPockets Blog

Learn, Network, Invest

%d bloggers like this: