Siirry sisältöön

Axel ”REIT” Aminoff Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #93

Taas päästään tutustumaan uuden mielenkiintoisen henkilön lisäksi uuteen sijoittamisen muotoon eli REIT-sijoittamiseen (Real Estate Investment Trust). Axel Aminoff on psykologi, psykoanalyytikoksi opiskeleva psykoterapeutti, yrittäjä, asuntosijoittaja, kohta 4 lapsen isä ja taloudellisesti riippumaton REIT-sijoittaja.

Axelilla on ainakin mun mielestä, vaikka täysin vakavasti ja tosissaan sijoittaakin, mukavan rento ote sijoittamiseen. Haastattelua oli mukava tehdä, kun Axel aina välillä naureskeli omille sijoitusjutuilleen, jotka eivät aina ole, onnistumisista huolimatta tai ehkä siksi onnistuenkin, perustuneet insinöörilogiikalla tehtyihin fundamenttianalyyseihin. Tästä haastattelusta huomaa, että lähtemällä avoimin mielin pienellä panoksella mukaan uuteen omaisuuslajiin, sitä alkaa ikäänkuin automaattisesti seurata ja opiskella aktiivisemmin verrattuna siihen, ettei omistaisi yhtään.

Axelin kanssa juteltiin osassa 1

  • kuluttamisesta ja onnellisuudesta
  • sijoittamisesta ja taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisesta
  • palkkatöistä ja yrittämisestä
  • REIT-sijoittamisesta
  • asuntosijoittamisen aloittamisesta

Tänään jatketaan

  • asuntosijoitussalkun kasvattamisesta ”vastakohta-asunnoilla”
  • kassavirran merkityksestä, kun siirtyy palkkatöistä yrittäjäksi
  • mikä on hienointa taloudellisessa riippumattomuudessa
  • REIT-sijoittamisesta
  • minkälaisia tavoitteita ja sijoitussuunnitelmia Axelilla EI OLE
  • miten lukihäiriöisestä teinistä tuli aikuisena kirjojen suurkuluttaja

Mielenkiintoisia kuunteluhetkiä. Muista pistää podcast tilaukseen suosimallasi podcastalustalla ja kertomalla siitä kaverille kanssa.


Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

spotify-podcast-badge-blk-grn-660x160

Google pod

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914listen_acastlisten_on_CAST_BOX-5049640

overcast

listen-on-playerfm-badge402x

listen-on-Stitcher-badge

pocketcasts_medium_dark@2x

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin

Lue (11/2019) kirjoitus: Hyvä rakennuttaja on asuntosijoittajan ystävä


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

Mr. Money Mustache Blog

Vicky Robin – Your Money or Your Life; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirjaAudible

Seeking Alfa

Brad Thomas @ Seeking Alfa

Nordnet, Degiro

Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja *

Maratooni myynnistä ja Talliosakkeista – Aarne Urvas Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #57

Sijoitusasunnot.com Blogi

Henri Neuvonen – yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #18

Asuntosalkunrakentaja.fi Blogi

Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24

#rahapodi

Mad Fientist nettisivut ja podcast

Axel Aminoff Twitter, LinkedIn, aminoff.axel@gmail.com, Mielen Huone nettisivut


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196

Mitä asuntosijoittamiseen liittyvää olet tehnyt karanteeniviikon aikana? – YouTube #108

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä


* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen

Video

Mitä asuntosijoittamiseen liittyvää olet tehnyt karanteeniviikon aikana? – YouTube #108

Omat rutiinini ovat auttaneet pään pysymiseen kylmänä koronavirusuutisten jatkuvan murehtimisen sijaan.

Käyn läpi mitä kaikkea vuokraustoimintaan ja asuntosijoittamiseen liittyvää olen viimeisen karanteeniviikon aikana tehnyt. Ostokohteiden analysointi ja niiden rahoituksen pohtiminen puuttuivat viikon ohjelmasta mutta muuten tekemistä on riittänyt.

Muistakaa olla kiitollisia pienistäkin asioista, syödä terveellisesti, liikkua ja nukkua hyvin, jos uuden opiskeluun ja oppimiseen ei energiaa riitä. Neljän seinän sisällä ollessa kannattaa myös miettiä, voiko omien korvien väliä säätää siten, ettei läheisten pikkupuheista ja -tekemisistä muodostu päivän päämärehtimisen aiheita.

Varoitus – linkeistä tilaamalla kilahtaa kymmeniä senttejä Ostan Asuntoja tilille!

J. Scott – Recession Proof Real Estate Investing; Audible

Bernanke, Geithner, Paulson – Firefighting: The Financial Crisis and Its Lessons; Adlibris Nidottu, Audible

Tobias Carlisle – The Acquirer’s Multiple: How the Billionaire Contrarians of Deep Value Beat the Market; Audible

Howard Marks – Mastering the Market Cycle; Adlibris Nidottu, Audible


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista: Kuinka korona iskee asuntosijoittajiin?



Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Axel “REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Kävin taas Sijoitusovesta – jälleenrahoituksesta juteltiin tällä kertaa – Blogi #193

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155

Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat – top 5

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoitus OmaVerossa

Kirjoitus on alunperin julkaistu noin vuosi sitten Ostan Asuntoja Blogissa #148. Olen aloittanut oman, vuoden 2019 veroilmoitukseni tekemisen ja päivittänyt viime vuoden kirjoitusta kaikilta niiltä osin, missä asuntosijoittajan ja vuokranantajan kannalta on tullut muutoksia OmaVeron käyttöön. 

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoituksen jättöaika alkaa lähestymään. Keskustelupalstat, sosiaalinen media ja perinteinenkin media alkanevat taas täyttymään keskusteluista, joissa diplomi-insinöörin tutkinnon suorittanutkaan ei näyttäisi pystyvän ratkaisemaan verottajan laatimaa palapeliä, jota OmaVero:ksi kutsutaan.

Diplomi-insinööreille lohdutukseksi ratkaisin itse tämän arvoituksen ongelmitta jo 2018. Myös kaikki muut pystyvät samaan, jota kuvastaa myös käyttäjien korkea tyytyväisyys-%. Vuoden 2019 OmaVero on vieläkin parempi ja helpompi käyttää. Yhteen sijoitusasuntoon liittyvien tietojen syöttämiseen menee noin minuutti.

Tein tämän ohjeen tavallisia asuntosijoittajia ja vuokranantajia varten, joilla ei ole diplomi-insinööritason pelkotiloja vaan kenties ihan normaaleja muuttuneeseen käytäntöön liittyviä epäselvyyksiä ja pohdintaa aiheuttavia kohtia ilmoituksen tekemisessä. Ohje ei edellytä minkäänlaisia atk-gurun taitoja. Itse olen atk-huru-ukko eli kaikki tässä mainitut asiat on täysin mahdollista oppia, mikäli haluaa tehostaa omaa ajankäyttöään ja vapauttaa sitä johonkin parempaan kuin veroilmoituksen kanssa takkuamiseen.

Mikäli olet tähän asti tehnyt kaiken veroilmoitukseen liittyvän paperilla ja kynällä ja myös vuokraustoimintaan liittyvä tieto on perinteisissä mapeissa, viimeistään nyt kannattaisi alkaa siirtymään käyttämään teknologiaa ja opettelemaan toiminnan tehostamista sitä apuna käyttäen.

Jos et millään tahdo päästä eroon koronauutisten seuraamisesta ja kommentoinnista sosiaalisessa mediassa, veroilmoituksen tekemisen opettelu OmaVero-palvelussa on yksi hyödyllinen keino ajatusten poisviemiseksi viruksesta, joka kehittyy siellä ajattelemattakin.

Olen välttänyt kaikkea turhaa paperia jo vuosia eli tästä ei löydy ohjetta, miten paperilomakkeita tilataan tai tulostetaan, täytetään ja postitetaan ajoissa. Jos kuitenkin suositukseni vastaisesti haluat yhä tehdä veroilmoituksen paperilla, esitäytetyn veroilmoituksen etusivulla löytyy kaikki tavat, miten näitä paperilomakkeita saa. Älä kuitenkaan tänä vuonna lähde hakemaan niitä fyysisesti verotoimistosta vaan tilaa ne, jos printtaaminen ei onnistu.

Kaikkien veroilmoitukset ovat OmaVerossa viimeistään 3.4.2020 ja postitse perillä viimeistään huhtikuun lopussa. Jälleen yksi lisäsyy siirtyä OmaVeron käyttäjäksi.

Yleisen tason muutokset

Esitäytetyn veroilmoituksen ulkoasu muuttui 2018. Uusi ulkoasu tukee sitä, että esitäytettyä veroilmoitusta voi katsella sekä tietokoneen tai tabletin selaimessa että PDF-muodossa paperille tulostamatta. Sen voi tallettaa PDF-muotoon pilvipalveluun, jolloin sitä voi tarkastella ajasta ja paikasta riippumatta millä tahansa päätelaitteella käyttöjärjestelmästä riippumatta.

Paperiseen esitäytettyyn veroilmoitukseen ei vuodesta 2018 alkaen enää tehdä korjauksia vaan korjaukset tehdään OmaVerossa, johon kirjaudutaan verkkopankkitunnusten avulla tunnistautuen.

Screen Shot 2020-03-28 at 14.28.13OmaVeroon kirjautumisen jälkeen etusivulla näkyy jokaiselle oma päivämäärä, mihin mennessä korjaukset on oltava tehtynä (oltava perillä paperia ja riskialtista etanapostia käyttäville uhkapelureille). Vaihtoehtoiset päivät ovat 5.5., 12.5. ja 19.5.2020. Hyvin perusteluin voi hakea ja saada lisäaikaa ja hakemuksen voi tehdä OmaVerossa.

Ohjeet täydentämiseen ja muokkaamiseen löytyvät osoitteesta vero.fi/veroilmoitus. Ohjeet ovat hyvät ja selkeät. Oheinen ohjekuva löytyy edellisestä linkistä tai suoraan tästä. Mikäli et ymmärrä jotain asiaa tämän kirjoituksen jälkeen, lue linkin takaa löytyviä ohjeita sen sijaan, että lähtisit kiukuttelemaan sosiaaliseen mediaan. Säästät aikaa ja energiaa ja pysyt paremmalla tuulella.

Tarkista ensin asuntosijoittajan taustatiedot ja lisää varallisuustiedot (vaihe 1)

Esitäytetty veroilmoitus on jaettu 5 vaiheeseen, joista ensimmäinen on ”Taustatiedot”. Tästä kohdasta löytyy varallisuustiedot, jonka alta löytyy kaikki asuntosijoittajan vuoden 2019 lopussa verohallinnon tiedossa olleet omistukset, joita voivat olla asunto-osakeyhtiöiden osakkeet, kiinteistöt ja sijoitusyhtiön osakkeet.

Tarkista nämä tiedot. Sieltä pitäisi löytyä oikea määrä asunto-osakeyhtiöiden osakkeita Y-tunnuksineen. Mikäli olet hankkinut uusia sijoitusasuntoja verovuoden 2019 lopulla, jotka eivät vielä listassa näy, ne lisätään seuraavassa vaiheessa 2.

Omistamaani yritystä ei vuonna 2019 varallisuudessa näkynyt, vaikka sen vuoden 2017 ja 2018 veroilmoituksiin olin lisännyt, joten pikaisesti lisäsin taas sen tiedot. Lisäys tehdään kohdassa “Muu varallisuus” eikä siellä ole mitään määrämuotoisia kenttiä, johon esimerkiksi yrityksen nimen ja Y-tunnuksen voisi syöttää eli, kuten vuosi sitten arvelin, sama tieto pitää syöttää taas uudestaan.

Mikäli täydensit tietoa, siirry vaiheeseen 5 ”Esikatsele ja lähetä” ja lähetä veroilmoitus. Suomeksi ”lähetä” tarkoittaa ”tallenna”. Täydentämistä voi jatkaa heti sen jälkeen. Mikäli käytät läppäriä ilman virtalähdettä, käy ”lähettämässä” eli tallentamassa työsi toistuvasti, koska OmaVero ei tee jatkuvia taustatallennuksia. Myös internet-reitittimet tekevät välillä päivityksiä, joka katkaisee internetyhteyden, jolloin tehty työ menetetään.

”Taustatiedot” -tarkastus- ja täydennysvaiheen jälkeen lähdetään tekemään normaalia asuntosijoittajan veroilmoitusrutiinia.

HUOM! OmaVerossa ei korjauksia “tallenneta” vaan ne “lähetetään”. Määräaikaan asti ”lähetyksiä” voi käydä tekemässä useita eli muokkauksia voi tehdä niin pitkään kuin tila on “Lähetetty”, joka säilyy määräpäivään asti.

Esitäytetyt tulot ja vähennykset – vuokratulot ja tappiot (vaihe 2, Tulot) 

Screen Shot 2020-03-28 at 18.34.10Tällainen asuntosijoittamisen verotus- ja verosuunnittelufriikki huomaa, että OmaVerossa on tehty ”merkittävä muutos” vuoteen 2018 verrattuna. Nimittäin nyt vuokratulot ja -tappiot ilmoitetaan jo vaiheessa 2, kun muut pääomatulot ja luovutusvoitot, sijoitusasuntojen myynnit mukaan lukien pysyvät vaiheessa 3. Mikäli et tällaiseen kiinnittänyt mitään huomiota, olet normaalien ihmisten kirjoissa.

Mikäli sijoitusasunto ei vielä ole verottajan tiedossa (se on hankittu tai otettu vuokraustoiminnan käyttöön 2019 aikana), ilmoitetaan sen tiedot tässä. Asunto-osakeyhtiön nimi ja Y-tunnus ovat kysyttävien tietojen joukossa, joten ne kannattaa varata valmiiksi käsille. Sekä asunto-osakeyhtiön nimi että Y-tunnus on merkitty pakollisiksi tiedoiksi mutta vain toinen riittää. Kun on kirjoittanut esimerkiksi asunto-osakeyhtiön nimen, Y-tunnukselle varattu kenttä muuttuu ei-pakolliseksi.

fullsizeoutput_10774

Kun tässä näytössä valitsee ”Verohallinnon tiedossa oleva osakehuoneisto”, sieltä aukeaa uusi näyttö, jossa kaikki aikaisempien vuosien aikana ilmoitetut omistukset löytyvät ja tiedot on esitäytetty valmiiksi. Myös verovuoden 2019 aikana ostetut sijoitusasunnot, joista on tehty varainsiirtoilmoitus netissä, näkyvät tässä. Nyt voi hengittää.

Seuraavaksi ilmoitetaan vuokralaisen tai vuokralaisten tiedot. Vuokralaisesta kysytään henkilötunnus tai Y-tunnus, mikäli kyseessä on yritys mutta tämä ei ole pakollinen tieto.

Johtavan veroasiantuntijan palaute tähän kohtaan 5.5.2019: ”Vuokralaisen henkilötunnusta kysytään verovalvonnallisista syistä eli voi olla tilanteita, joissa vuokralainen täytyy tunnistaa ja henkilötunnus/y-tunnus on paras tunniste. Se ei ainakaan toistaiseksi ole pakollinen tieto. Nythän vuokralaisen nimen kohdalle voi kirjoittaa ”useita”, kun asuntoa on vuokrattu lyhyiksi ajoiksi kerrallaan ja vuokralaisia on samassa asunnossa ollut paljon eli ilmoitukseen ei tule edes vuokralaisten nimiä. Nimet on tuollaisessakin tilanteessa kuitenkin löydyttävä omista muistiinpanoista, jotta ne voi pyydettäessä kertoa meille”.

”Jos vuokralaisen henkilötunnus jossakin vaiheessa muuttuu pakolliseksi tiedoksi, siitä tiedotetaan”.

Itse suosittelen vuokraseurantataulukoiden, tietoturvalainsäädäntöä noudattaen, päivittämistä siten, että niissä on henkilötunnus valmiina vuokralaisen nimen ja vuokra-ajan lisäksi, jotta se on jatkossa tarvittaessa helppo täyttää tai kysyttäessä verottajalle toimittaa.

Vuokrauksen tulot ja kulut ilmoitetaan asuntokohtaisesti. Vuokratulo ja maksetut vastikkeet ja vesimaksut ilmoitetaan könttäsummina, kuten aikaisemminkin mutta muut vuokratuloon kohdistuvat kulut ilmoitetaan 2018 verotuksesta alkaen myös könttäsummana eikä niitä tarvitse enää eritellä veroilmoitukseen. Mukava työn säästö tässä vaiheessa, kun omista taulukoista tämä könttäluku löytyy valmiina. Nyt voi hengittämisen lisäksi iloita ja kiittää OmaVeron kehittäjiä. Kiitos!

Muista kuitenkin säilyttää könttäsumman takana olevat erittelyt, koska niitä voidaan kysyä siinä vaiheessa, kun verottaja käsittelee veroilmoituksella annettuja tietoja.

Screen Shot 2020-03-28 at 18.30.19

Melkein tuli tippa linssiin, kun aloin täyttämään vuokra-aikatietoja. Vuoden 2018 OmaVerossa huhtikuu oli oletusarvona ja ”koko vuosi” -toiminto puuttui. Lähetin viime vuoden OmaVero-ohjekirjoitukseni Verottajalle kysymyksineen, josta sekä vastattiin että kuunneltiin käyttäjäpalautetta. Nyt oletusarvona on kalenterivuosi, joka tulee automaattisesti ensimmäisen vuokralaisen vuokra-ajaksi. Kiitos!

Pieni tehostamisvinkki:

Omissa asuntokohtaisissa seurantataulukoissani on vuokrasuhteiden alkamis- ja päättymispäivämäärät ja vuokralaisten nimet valmiina eli OmaVerossa täyttäminen kävi nopeasti niistä kopioimalla.

Pariskunnan ollessa vuokralaisena, ensimmäisen kentän voi kopioida vasemmassa reunassa olevan toiminnon avulla, mikä säästää aikaa (kuvassa yllä vasemmalla olevat päällekkäiset 2 pientä päällekkäistä neliötä).

Vuokratulojen, vastikkeiden ja muiden kulujen ilmoittaminen onnistui “copy paste” -toiminnoilla nopeasti omista taulukoista.

Arvio tästä vaiheesta vuokranantajan näkökulmasta:

  • Helppous 10/10
  • Ohjeet 9/10; aikaa kului noin 1 minuutti yhden asunnon tietojen täyttämiseen aina veroilmoituksen lähettämiseen asti. Vuokralaisen henkilötunnuksen kysyminen ei-pakollisena tietona voi jäädä ihmetyttämään, kun sen ei-pakollisuutta ei mainita ohjeissa

HUOM! OmaVerossa ei korjauksia “tallenneta” vaan ne “lähetetään”. Määräaikaan asti ”lähetyksiä” voi käydä tekemässä useita eli muokkauksia voi tehdä niin pitkään kuin tila on “Lähetetty”, joka säilyy määräpäivään asti.

Lähettämisen jälkeen kävin tarkastamassa tekemäni muutokset ja ne olivat heti näkyvillä.

Myös Verottajan omilta sivuilta löytyy selkeät ”Näin ilmoitat vuokratulot vuoden 2019 veroilmoituksessa” -ohjeet.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista tuorein kirjoitus: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen

Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1


Esitäytetyt tulot ja vähennykset – Velan korot (vaihe 2, Vähennykset)

Screen Shot 2020-03-28 at 18.34.10Asuntosijoittajan veroilmoituksen yksi vuosittainen tärkeä tarkastustehtävä on ”tulonhankkimisvelka vs. muu velka” -tarkastus. Minulla oli vuonna 2018 esitäytetyssä veroilmoituksessa 1 uusi tulonhankkimislaina, joka oli “muun velan korot” -kategoriassa vuokratuloista vähennyskelvottomana.

Vuoden 2018 veroilmoituksessa muutin tämän tulonhankkimisvelaksi, tarkistin muutoksen onnistumisen 2018 verotuspäätöksessä ja tämä velka oli nyt valmiiksi “tulonhankkimisvelan korot” -kategoriassa vuokratuloista vähennyskelpoisena.

Tämä tarkistusvaihe osoitti taas, että vuoden 2019 esitäytetyssä veroilmoituksessani vuonna 2019 otetut 2 uutta pankkivelkaa olivat taas “muu velka” -kategoriassa.

Tämän muutoksen voi tehdä itse ja se pitää tehdä itse, jos haluaa hyödyntää korkojen verovähennysmahdollisuuden vuokratuloista. Älä kiukuttele pankin lainavirkailijallesi asiasta, jolle hän ei voi mitään.

Kun käyt lainat läpi, jokaisen lainan lopussa on uusi ”Anna lisätietoja tulonhankkimisvelan käyttötarkoituksesta” -laatikko, joka pitää täyttää päästäkseen eteenpäin. Lisäsin tähän tekstin ”asuntosijoitustoiminta”, joka kattaa uuden sijoitusasunnon hankinnan, asuntoremontin ja taloyhtiölainan kertasuorituksen rahoittamistarpeet. Mikäli verottaja haluaa lisätietoja, tämä tulee niitä kysymään eli lainojen käyttötarkoituksista kannattaa pitää muistiinpanoja.

Mikäli tulonhankkimisvelat ovat yksiselitteisesti sijoitusasuntokohtaisia, kannattaa kenttään kirjoittaa esimerkiksi ”sijoitusasunnon osto Riskitie 1 A 1, As Oy Altistunut”. Kun/jos jossain vaiheessa kaikki vakuudet menevät yhteen nippuun ja jälleenrahoitus astuu kuvaan, silloin velan kohdentaminen ei ole enää näin yksiselitteistä.

Mikäli on laittanut omistusasunnon vuokraustoiminnan käyttöön kesken kalenterivuoden, asuntoon kohdistuva omistusasuntolaina muuttuu vuokrasopimuksen alkamispäivästä alkaen tulonhankkimislainaksi, jonka korot voi vähentää vuokratuloista samasta päivästä alkaen.

Jos oma koti on otettu vuokraustoiminnan käyttöön 1.5.2019, 33,33% velasta kohdistuu omistuasuntolainaksi ja 66,66% tulonhankkimislainaksi. Tammi-huhtikuun korot eivät ole vuokratuloista verovähennyskelpoisia mutta touko-joulukuun korot ovat. Mikäli asunto jää pysyvästi vuokraustoiminnan käyttöön, vuoden 2020 verotuksessa pitää muistaa käydä tekemässä muutokset siten, että velka kohdistuu 100 % tulonhankkimislainaksi. Mikäli teit vastaavan osittaisjaon 2018 veroilmoituksessa, käy nyt tekemässä sama muutos. ”Anna lisätietoja tulonhankkimisvelan käyttötarkoituksesta” -kenttään voi selittää päivämäärät ja muutoksen syyn.

Minulla on yksi korollinen myyjän myöntämä rahoitus, joka täytyy joka vuosi manuaalisesti lisätä uudestaan.

fullsizeoutput_10725

Kun itse lisää velan, on velan tunnus pakollinen tieto. Koska meillä ei mitään tunnusta myyjän kanssa velalle ollut määritelty, lisäsin siihen numeron “1”, koska tämä on ensimmäinen korollinen myyjän myöntämä tulonhankkimisvelkani.

fullsizeoutput_10726

Minulla oli myös korottomia myyjän myöntämiä tulonhankkimisvelkoja mutta niitä ei tarvitse ilmoittaa.

fullsizeoutput_10723

Jokaiseen yksittäiseen kohtaan oli selkeät ohjeet ja pystyin tarkastamaan, että tekemäni muutokset tallentuivat.

Pieni tehostamisvinkki:

Velkojen FI-alkuisia tunnuksia ei näkynyt, joten esitäytetty veroilmoitus kannatti pitää auki toisessa ikkunassa, josta FI-tunnukset näkee, jolloin tietää, mikä velka pitää käydä muuttamassa.

Arvio tästä vaiheesta asuntosijottajan näkökulmasta:

  • Helppous 9,5/10; muutosta tehdessä velan tunnuksen näkymisestä OmaVerossa olisi ollut pieni apu
  • Ohjeet 10/10; aikaa kului noin 5 minuuttia yhden lainan muuttamiseksi tulonhankkimislainaksi ja yhden myyjän lainan lisäämiseksi ja veroilmoituksen lähettämiseen asti

HUOM! OmaVerossa ei korjauksia “tallenneta” vaan ne “lähetetään”. Määräaikaan asti ”lähetyksiä” voi käydä tekemässä useita eli muokkauksia voi tehdä niin pitkään kuin tila on “Lähetetty”, joka säilyy määräpäivään asti.

Lähettämisen jälkeen kävin tarkastamassa tekemäni muutokset ja ne olivat heti näkyvillä.

Muut tulot – luovutusvoitot ja muut pääomatulot (vaihe 3)

Asuntosijoittajan kannalta tästä kohtaa löytyy muut pääomatulot, joita voivat olla

  • Luovutusvoitot; sijoitusasunnon myynnistä aiheutunut voitto tai tappio
  • Muut pääomatulot; korkotulot yksityisesti annetuista lainoista (jos olet myöntänyt korollista myyjän rahoitusta ostajalle myydessäsi sijoitusasuntoa)

Koska ollaan Ostan Asuntoja Blogissa, en tässä käy tarkkaan sijoitusasunnon myymiseen liittyvää veroilmoituksen osaa sen enempää kuin mainitsen, että OmaVeron kentätä ja ohjeet ovat hyvin selkeät.

Muut vähennykset – muut pääomatuloista tehtävät vähennykset (vaihe 4)

Vaiheen 4 ”Muut vähennykset” valikoista löytyy ”Muut pääomatuloista tehtävät vähennykset” -kohta, johon syötetään verovuodesta 2018 alkaen vain yksi kokonaissummaluku. Jälleen oman toimintansa tehostamisesta kiinnostuneelle vuokranantajalle syy kiittää OmaVero -kehitystiimiä. Kiitos!

Muista kuitenkin säilyttää könttäsumman takana olevat erittelyt, koska niitä voidaan kysyä siinä vaiheessa, kun verottaja käsittelee veroilmoituksella annettuja tietoja.

Sen jälkeen on kohta “Selvitys vähennettävistä menoista” ja laatikko, johon selvitys tulee kirjoittaa. Vuoteen 2018 verrattuna pikkuriikkinen selvityslaatikko on nyt laajentunut ja sitä pystyy scrollaamaan tarkastaessaan, mitä tuli kirjoitettua. Kiitos käytettävyysparannuksesta!

Johtavan veroasiantuntijan palaute tähän kohtaan 5.5.2019: ”Jos vuokraustoiminta on laajaa, tuohon kohtaan voi merkitä koko vuokraustoiminnan yhteisiä menoja, joita on hankala kohdistaa mihinkään tiettyyn huoneistoon. Sellaisessa tapauksessa ”selvitys vähennettävistä menoista” -kenttään voisi kirjoittaa vaikka vain ”vuokraustoiminnan yhteiset menot”. Jos näistä tarvitaan verotusvaiheessa tarkempia tietoja tai erittelyä, sitä pyydetään samaan tapaan kuin asuntoihin kohdistettavista muista kuluista”.

Screen Shot 2020-03-29 at 12.06.50

Koska minulla on suhteellisen korkeat “muut pääomatuloista tehtävät vähennykset”,  ilmoitin selvityskenttään lisäperusteluja noin 300 sanan mittaisella tekstillä, joka minulla on tallella aikaisemmilta vuosilta.

Tekstin loppuun lisäsin 5 suurinta yksittäistä kulua (esimerkiksi työhuonevähennys, lainan toimitusmaksut, Suomen Vuokrantajien jäsenmaksu) selityksineen. Tästä tuli yhteensä noin 350 sanan teksti, jonka kopioin selvityskenttään.

Mitä paremmin perustelee tietyn kulun liittymisen asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan kautta pääomatulojen hankkimiseen sitä todennäköisemmin verottaja ne myös hyväksyy erillistä selvitystä pyytämättä.

Pieni tehostamisvinkki:

Asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan ollessa pitkäjänteistä, tämä selvitysteksti pysyy pääosin samana vuodesta toiseen. Tallenna tämä selvitysteksti erilliseen tiedostoon ja päivitä sitä tarvittaessa vuodesta toiseen veroilmoitusta tehdessäsi. Kopioi teksti selvityskenttään. 

Arvio tästä vaiheesta vuokranantajan näkökulmasta:

  • Helppous 10/10; yksi könttäsumma ja lyhyt selvitys riittävät, suuri helpotus
  • Ohjeet 8/10; edes lisäohjeista en löytänyt mainintaa, mitä ”selvitys” -kenttään tulisi selvittää. Selvityksen laajuutta ei pysty OmaVeron ohjeistuksen perusteella helposti päättelemään mutta vuosittain samaa selvitystekstipohjaa käyttämällä merkitys on vähäinen.

HUOM! OmaVerossa ei korjauksia “tallenneta” vaan ne “lähetetään”. Määräaikaan asti ”lähetyksiä” voi käydä tekemässä useita eli muokkauksia voi tehdä niin pitkään kuin tila on “Lähetetty”, joka säilyy määräpäivään asti.

Esikatsele ja lähetä (vaihe 5)

Vaikka ”tallenna” -sanaa ei vieläkään esiinny päävalikoissa, ohjeistuksiin on nyt lisätty tietoa siitä, että keskeneräisen muokkaustyön tallentaminen tapahtuu ”lähettämällä”. Ohjeistuksiin on myös selkeämmin lisätty tieto, että ”lähettämistä” voi tehdä rajattoman määrän. Täydennyksiä ja muokkauksia voi tehdä niin pitkään kuin ”Esitäytetty veroilmoitus 2019” -välilehdellä tila on “Lähetetty”, joka säilyy määräpäivään asti. 

Koska automaattista tallennusta ei aikaisemmassakaan ”ilmoita verkossa” -palvelussa ollut, ei OmaVero -palvelun lanseeraus 2018 ole ollut huononnus aikaisempaan. Aikaisemmassakin versiossa moni menetti tietojaan esimerkiksi internetyhteyden pätkäisyyn tai läppärin akun loppumiseen, joka monella on johtanut kokemuksen kautta oppimiseen.

Valtaosa asuntosijoittajista ja vuokranantajista ei tee muutoksia yhdellä istuntokerralla. Tämä oletus on sitä vahvempi mitä useampi vuokra-asunto asuntosijoittajalla on.

Pieni tehostamisvinkki (tehostaa esimerkiksi, jos netti pätkii/akku loppuu):

Käy ”lähettämässä” veroilmoitus jokaisen vähänkin työläämmän vaiheen jälkeen, jolloin tiedot tallentuvat OmaVeroon. Tämä ”lähetys” ei kirjaa käyttäjää pois OmaVerosta vaan täyttämista voi heti jatkaa. Itse kävin lähettämässä tiedot jokaisen asunnon vuokralais- ja  vuokratietojen täydentämisen jälkeen.

Arvio tästä vaiheesta vuokranantajan näkökulmasta:

  • Helppous 10/10; lähettäminen ja täydentämisen jatkaminen helppoa
  • Ohjeet 9/10; ”lähettämisen” oleminen ”tallentamisen” synonyymi ohjeissa voisi vielä enemmän korostaa tätä ja muistuttaa, että käy välillä lähettämässä (tallentamassa) tekemäsi muutokset

Yhteenveto ja lisätietoa

Ostan Asuntoja Blogin kommenttikentästä 5.5.2019 kirjoitukseen nostettu OmaVero Palveluomistajan kommentit: ”Käytettävyyspalaute on tervetullutta, huomioimme sen OmaVeron kehittämisessä. Esim. tekstikentän laajennuksen ja kenttään liittyvän ohjetekstin täsmentämisen otimme jo tutkintaan palautteesi perusteella”.

29.3.2020 palautteeni OmaVero Palveluomistajalle: ”Enemmän tai vähemmän kaikki verovuoden 2018 Ostan Asuntoja Blogissa mainitut käytettävyyspalautteet on huomioitu ja palveluun on tehty juuri vastaavat muutokset. Koko prosessi vaiheesta 1 vaiheeseen 5 etenee nyt johdonmukaisesti. Oikean reunan ”Yhteenveto” -palkki toimii hienosti eikä enää tarvitse ihmetellä, miksi eri vaiheissa täytettävät piedot päivittyvät taaksepäin aikaisempaan vaiheeseen. Suurkiitokset koko OmaVero -tiimille”.

Mikäli löydät ohjeista virheitä tai parannettavaa, ole yhteydessä ja korjaan ja täydennän kirjoitusta (tätä voi korjata loputtomiin).

Mikäli tästä oli hyötyä, pistä kirjoitus jakoon omaan verkostoosi, jotta mahdollisimman moni hyötyisi siitä.

Ostan Asuntoja Blogi: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen (päivitetty 7.2.2018 ja 27.1.2019) – Tarkistan linkit ja päivitän muutokset tämän kirjoituksen osalta 5.4.2020 mutta se säilyy arviolta 98 %:sti muuttumattomana eli hyödynnä sitäkin.

Ostan Asuntoja YouTube ”Asuntosijoittamisen rahoitus ja verotus” -soittolista niille, jotka mieluummin katselevat/kuuntelevat.

”Vuokratulojen ja muiden pääomatulojen ilmoittaminen”, verottajan verkkoseminaari, videolla n. 58 minuutin kohdalla alkaa vuokraustoimintaan liittyvä osuus. Huom! seminaari ja aineisto vuodelta 2019, josta OmaVero on päivittynyt ja parantunut entisestään.

Seminaarin esitysmateriaali löytyy tästä.


Axel “REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Miten kuunnella Ostan Asuntoja Podcastia ja muita hyviä podcasteja? Blogi #191

Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voisivat tarkoittaa asuntosijoittajalle? – YouTube #105

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Axel ”REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92

Taas päästään tutustumaan uuden mielenkiintoisen henkilön lisäksi uuteen sijoittamisen muotoon eli REIT-sijoittamiseen (Real Estate Investment Trust). Axel Aminoff on psykologi, psykoanalyytikoksi opiskeleva psykoterapeutti, yrittäjä, asuntosijoittaja, kohta 4 lapsen isä ja taloudellisesti riippumaton REIT-sijoittaja.

Axelilla on ainakin mun mielestä, vaikka täysin vakavasti ja tosissaan sijoittaakin, mukavan rento ote sijoittamiseen. Haastattelua oli mukava tehdä, kun Axel aina välillä naureskeli omille sijoitusjutuilleen, jotka eivät aina ole, onnistumisista huolimatta tai ehkä siksi onnistuenkin, perustuneet insinöörilogiikalla tehtyihin fundamenttianalyyseihin. Tästä haastattelusta huomaa, että lähtemällä avoimin mielin pienellä panoksella mukaan uuteen omaisuuslajiin, sitä alkaa ikäänkuin automaattisesti seurata ja opiskella aktiivisemmin verrattuna siihen, ettei omistaisi yhtään.

Axelin kanssa juteltiin tässä osassa 1

  • kuluttamisesta ja onnellisuudesta
  • sijoittamisesta ja taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisesta
  • palkkatöistä ja yrittämisestä
  • REIT-sijoittamisesta
  • asuntosijoittamisen aloittamisesta

Mielenkiintoisia kuunteluhetkiä. Muista pistää podcast tilaukseen suosimallasi podcastalustalla ja kertomalla siitä kaverille kanssa.

Axel “REIT” Aminoff Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #93


Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

spotify-podcast-badge-blk-grn-660x160

Google pod

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914listen_acastlisten_on_CAST_BOX-5049640

overcast

listen-on-playerfm-badge402x

listen-on-Stitcher-badge

pocketcasts_medium_dark@2x

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin

Lue (11/2019) kirjoitus: Hyvä rakennuttaja on asuntosijoittajan ystävä


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

Mr. Money Mustache Blog

Vicky Robin – Your Money or Your Life; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirjaAudible

Seeking Alfa

Brad Thomas @ Seeking Alfa

Nordnet, Degiro

Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja *

Axel Aminoff Twitter, LinkedIn


Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:

sijoitusasunnot.com

Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.

Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.

Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com  ja liity uudelle sähköpostilistalle. 

https://kauppa.sijoitusasunnot.com

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Toimintaperiaatteeni vuokranantajana vuokran maksamisen osalta, versio 0.9 – Blogi #195

Miten toimia, jos sijoitusasunnon kassavirta on negatiivinen ja kassakriisi uhkaa? – YouTube #107

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä


* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen

Video

Miten toimia, jos sijoitusasunnon kassavirta on negatiivinen ja kassakriisi uhkaa? – YouTube #107

2 viikkoa sitten videolla mietittiin Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voisivat tarkoittaa asuntosijoittajalle? – YouTube #105 ja viikko sitten vastasin Onko ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen enää hyvä sijoittamismuoto? – YouTube #106 -kysymykseen, jossa yritin antaa 7 ohjetta, miten ajatella ja toimia ”osta ja pidä” -asuntosijoittajana.

Tällä kertaa yritän, ilman ”mitäs minä sanoin” -viisastelua (ei, koronavirusta ei pystynyt näkemään), neuvoa keinoja, millä voisi helpottaa negatiivisen kassavirran tilannetta.

Videolla on 5 välitöntä keinoa, 4 seuraavan aikajänteen keinoa ja lopuksi pari kohtaa tarkistettavaksi, ettei juuri nyt tule yllättäviä uusia menoja kassatilannetta vielä lisää heikentämään, jos se on jo valmiiksi tiukalla.

Viime sunnuntain Ostan Asuntoja Blogin kirjoituksesta Toimintaperiaatteeni vuokranantajana vuokran maksamisen osalta, versio 0.9 – Blogi #195 voi myös olla apua


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49



Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Tuomas Viljamaa – Asuntosijoittajan poliittisten riskien vuosi Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #90

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Kävin taas Sijoitusovesta – jälleenrahoituksesta juteltiin tällä kertaa – Blogi #193

Toimintaperiaatteeni vuokranantajana vuokran maksamisen osalta, versio 0.9 – Blogi #195

Moni yksityinen vuokranantaja on jo ehtinyt julkaisemaan omia linjauksiaan, miten nyt tulisi toimia ja miten ovat toimineet vuokralaisten vuokranmaksukyvyssä mahdollisesti tapahtuvien muutosten osalta. Olen huomannut, että oma ajattelutapani ja toimintamallini näyttäisi, jälleen kerran, poikkeavan ainakin niistä, joita olen toistaiseksi nähnyt.

Päätin siksi julkaista omat ajatukseni muiden vuokranantajien pohdittavaksi. Eilen, 21.3.2020, oli Yle:llä juttu, jossa Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja Anne Viita ohjeisti vuokralaisia, miten tulisi toimia. Omat toimintaperiaatteeni ovat mielestäni hyvin linjassa Anne Viidan hyvien ohjeistusten kanssa.

Otsikon versio 0.9 tarkoittaa sitä, että tilanteen kehittyessä, periaatteita voi ja tulee pystyä muuttamaan nopeasti. Se tarkoittaa myöskin tällä kertaa erityisesti sitä, että olen avoimempi täysin vastakkaisille periaatteille ja parempien perusteluiden osuessa kohdalle, valmis muuttamaan omiani.

Taustatietoa vuokraustoiminnan toimintamallistani, johon periaatteeni perustuvat

Kun teen uutta vuokrasopimusta vuokralaisen kanssa, käyn ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista läpi kommunikointiperiaatteita, joita toivon vuokralaisen noudattavan vuokrasuhteen aikana. 

Tässä nämä periaatteet kokonaisuudessaan: Uuden vuokralaisen perehdyttäminen – hyvän vuokranantajan markkinointipuhe

Yksi näistä periaatteista on, että kerron vuokralaiselle, että minuun voi olla ja tulisi aina olla yhteydessä, kun vähänkin alkaa tuntumaan siltä, että tarjoamani vuokrakoti ei enää olisikaan optimaalinen vuokralaisen tarpeita täyttämään. Kerron, etten koskaan närkästy siitä, että heille tulee halu tai tarve irtisanoa vuokrasopimus. 

Päinvastoin kerron, että autan mielelläni, miten he voivat päästä hakijajonon kärkeen uutta vuokra-asuntoa hakiessaan, vaikka minun kanssani voimassaolevaa vuokrasopimusta ei olisi vielä irtisanottu. Vuokrasopimuksissani on lauseke, jossa lupaan antaa suosituksen seuraavaa vuokranantajaa varten. Kerron, että tämä lauseke on ikuisesti voimassa, koska edellistä vuokranantajaa edeltävän vuokranantajan suositus on monen vuokranantajan mielestä huomattavasti arvokkaampi kuin edellisen vuokranantajan suositus. Tällä tavalla pyrin luomaan turvallisuuden tunnetta, että minuun voi olla yhteydessä kaikissa asioissa heti ilman pelon tunteita.

Vuokranmaksupäivä on lähtökohtaisesti kuukauden 2. päivä mutta se säädetään aina vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä sopimaan vuokralaisen tuloihin liittyvien maksusuoritusten mukaisesti.

Vuokranmaksuun liittyvän mahdollisen tilapäisen ongelman toimintamalli käydään läpi ennen kuin vuokrasopimus allekirjoitetaan. Tämän toimintamallin oleellisina elementtinä on, että vuokralaisen tulee aina etukäteen olla yhteydessä minuun. Pyytäessään poikkeavaa maksujärjestelyä vuokralaisen tulee aina ehdottaa ratkaisua, miten palataan normaaliin maksujärjestelyyn. Tämä malli on toiminut erinomaisesti vuosikausia.

Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voisivat tarkoittaa asuntosijoittajalle? – YouTube #105

Toimintaperiaate 1 – nyt en tee yhtään mitään paitsi noudatan toimintamalliani

Tämä periaate laukaisee varmasti joidenkin osalta ärsytyskynnyksen, joten kerron heti, että kannattaa lukea äskeiset taustatiedot uudestaan. Minulla on jo olemassa toimintamalli vuokralaisteni kanssa, joka on laadittu ja otettu käyttöön vuosia ennen koronavirusta.

Kirjoituksen kohdissa 3 ja 6 kerron, miksi vuokralaisteni hyvän ja turvallisen asukaskokemuksen luomisessa ja ylläpitämisessä alihankkijaverkostollani on suuri merkitys. Verkostoni koostuu pienistä yrittäjistä.

Toimintaperiaate 2 – kuuntelen kahdella korvalla, jos vuokralainen ottaa yhteyttä

Tämäkään ei ole minulle uusi asia tai taito, jota pitäisi juuri nyt alkaa opettelemaan, kun aikaisemmin olen ollut tavoittamattomissa tai puhun päälle, kun toinen kertoo kohdanneesta yllättävästä ongelmasta. Jatkan siis vanhaan malliin kuuntelemiseen ja kuulemiseen keskittyen.

Vaikka minulla on 7-numeroinen luku velkaa, en yritä teeskennellä, että osaisin aidosti eläytyä kaikkien vuokralaisteni elämäntilanteisiin ja antaa niihin sopivia ohjeita. Yritän siis keskittyä kuutelemiseen ja yrittää ymmärtää, miten voisin auttaa.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

Käy lukemassa ja tallenna Sijoitusasunnot.comin Blogista: Näin läävästä syntyy tuottava sijoitusasunto – mukana työmäärät ja kustannukset, joita kysytään aina


 

Toimintaperiaate 3 – vuokra on maksettava

Tässä kohtaa viimeistään saan varmasti paheksuntaa. Miten voi olla noin kylmä ja ahne keskittyen vain omaan tulovirtaansa, kun muilla on vaikeaa?

Kun tilanne on vaikea, silloin pitää laittaa menot tärkeysjärjestykseen. Ruoka, terveys ja katto pään päällä ovat kärjessä, kun menoja tasapainotetaan pienentyneitä tuloja vastaan. 

Ohessa ärsyyntyneille uudestaan Yle-jutun linkki, jossa Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja Anne Viita ohjeistaa vuokralaisia. Lähtökohtaisesti uskon, että hänellä on parempi kyky hahmottaa vuokralaisten tilanteita kuin minulla, vaikka itse olen yrittänyt kykyäni parantaa toistakymmentä vuotta.

Oma lyhyen aikajänteen ykkösprioriteettini on varmistaa, että maksan kaikki  hoito- ja pääomavastikkeet sekä maksan kaikki tulonhankkimislainojeni korot ja lyhennykset ja myös kuukausittaiset ennakkoverot, jotta yhdenkään vuokralaiseni asumisturva ei ole minun takiani uhattuna.

photo of an old ice cube refrigerator

Toiseksi tärkein prioriteettini on varmistaa, että kassassani on varmuudella riittävästi rahaa, että kaikki rikkoontuneet kodinkoneet pystytään, koronavirusohjeet huomioiden, uusimaan viivytyksettä ja asumisturvallisuutta ylläpitävät korjaustarpeet eivät siirry yhtään kireän kassatilanteeni takia. 

Kolmanneksi tärkein prioriteettini on, että pyrin toteuttamaan, koronavirusohjeet huomioiden, kaikki mahdolliset remontit seuraavien viikkojen ja kuukausien aikana. Näin ohjaan kassavirtoja 100 %:sti suoraan niille yrittäjille ja kauppiaille, joiden tilauskanta ja kauppa on ehtynyt. 

Neljänneksi tärkein prioriteettini on, että mietin oman kotini osalta, koronavirusohjeet huomioiden, mitä korjaus-, uusimis- ja palvelutarpeita siellä on ja toteutan niistä mahdollisimman monta työn puutteesta kärsivien alihankkijoiden palveluja käyttäen. 

Näistä syistä vuokra on maksettava ja asumista vähemmän tärkeiden asioiden laskut on pistettävä sivuun ja irtisanottava niihin liittyviä palveluja. Netflixin tulevaisuudesta en ole huolissani. En siis tule lähestymään vuokralaisia yleisellä viestillä, että vuokraa ei nyt tarvitse maksaa.

Taloyhtiöiden osalta pyrin tukemaan tätä Isännöintiliiton asiakkuusjohtajan kirjoituksen linjaa. Olkoon se viidenneksi tärkein prioriteettini, että kassassani olisi riittävästi rahaa, jotta voisin maksaa oman osuuteni kerralla, jos ja kun taloyhtiö ei saisi lainaa pankista koko remontin kustannuksen verran. Pidetään ne yhtiökokoukset etänä ja yritetään miettiä keinoja, miten voitaisiin aikaistaa ensi vuodelle suunniteltuja taloyhtiöremontteja. Missään tapauksessa, koronavirusohjeet huomioiden, ei tulisi ensimmäisenä miettiä, miten voidaan lykätä kokouksia ja remontteja tulevaisuuteen.

Toimintaperiaate 4 – autan maksuvaikeuksiin joutuneita vuokralaisia kaikin tavoin

Yle:n juttu listaa yhteiskunnan tukijärjestelmiä, joista voi hakea apua Kelan kautta.  Toivottavasti valtamedioissa laitetaan nyt koronaviruksen ajaksi pannaan kaikenlainen ”vuokranantaja rikastuu asumistuilla” -populismi ja ohjeistetaan kaikissa mahdollisissa tilanteissa hakemaan näitä vuokralaisten, ei vuokranantajien, tukia.

woman in white shirt showing frustration

Nyt olisi erityisen tärkeää, ettei yksikään tuen tarpeessa oleva vuokralainen ota pikavippiä vuokranmaksuun luullessaan, että asumistuki on Kojamolle maksettava tuki, kun (sosiaalisessa) mediassa niin sanotaan.

Vuokrasuhteen alussa moni vuokralainen on tallettanut vakuuden vuokranantajan tilille. Tämä vakuus on vuokralaisen rahaa. Normaalitilanteissa vakuus on tarkoitettu palautettavaksi välittömästi vuokrasuhteen päätyttyä, kun asunto on luovutettu vuokrat maksettuina hyvässä kunnossa loppusiivous tehtynä vuokranantajan haltuun.

Vakuus asetetaan tilanteessa, jossa vuokranantaja ei tunne vuokralaista. Nyt ei olla normaalitilanteessa. Mitä pidempi vuokrasuhde on kyseessä sitä enemmän vuokranantaja voisi harkita vakuuden tilapäistä tai pysyvää pienentämistä osana seuraavaksi kuvaamani toimintaperiaatteen toteuttamista.

Vaikka kuinka haluaisi osoittaa taloudellisen itsenäisyytensä, nyt kannattaa pikavippien sijaan nöyrtyä ja pyytää läheiseltä taloudellista apua. Tämä apu voi tulla myös läheisen omavelkaisen takauksen muodossa, jonka avulla voi neuvotella vuokranantajan kanssa muutoksia vakuuteen.

”Kuinka paljon pystyn maksamaan vuokrasta” on asia, jota Anne Viita kehoittaa vuokralaisia miettimään samalla, kun neuvoo olemaan viipymättä yhteydessä vuokranantajaan vaikeuksien tullessa esille. Hän neuvoo, että tämä on merkki vuokranantajalle maksuhalukkuudesta. Allekirjoitan tämän ohjeen ja sille pohjalle rakentuu toimintaperiaatteeni 5.

Toimintaperiaate 5 – maksamattoman vuokraosuuden maksusuunnitelma

Tässäkään kohtaa kyse ei ole mistään uudesta toimintatavastani vaan normaalin toimintamallini soveltamisesta. Aina tähän asti yhden kuukauden maksamaton vuokra tai vain osittain maksettu vuokra on johtanut rakentavaan keskusteluun ja sitten yhteiseen suunnitelmaan siitä, miten tämä maksamaton summa tullaan tulevaisuudessa maksamaan. 

Vuokralaisen vuokranmaksu myöhästyy – miten ajatella ja toimia? Blogi #129

Lainsäädännön perusteella yhden kuukauden maksamaton vuokra ei ole vuokrasopimuksen purkuperuste, joten varsinkaan nyt, eikä koskaan aikaisemminkaan, vuokrasopimuksen purkamisella uhkailu yhden kuukauden maksamattoman vuokran takia ei missään tapauksessa kuulu keinovalikoimaani.

Kaikki vuokrakotinsa säilyttämisen puolesta taistelevat vuokralaiset ansaitsevat vuokranantajan reilut ja parhaat neuvot siitä, miten tulisi toimia, jotta vuokranmaksukyky ei pysyvästi laske alle vuokratason. Niihin liittyvät kaikki kohdan 4 ohjeet ja rohkaisut niiden mahdollisimman nopeaan kartoittamiseen ja hakemusten tekemiseen.

Mikäli suomalainen sosiaaliturva ei romahda ja Kela muutu toiminta- ja maksukyvyttömäksi, vuokralaisella pitäisi aina olla taloudellinen kyky maksaa vähintään osa vuokrasta. Maksamattoman vuokran osuuden maksusuunnitelman tulee huomioida kunkin vuokralaisen tilanne tapauskohtaisesti. Tästä syystä kuuntelen tarkasti maksuvaikeuksiin joutuneen vuokralaisen tilanteen ja pyrin tekemään yhdessä tapauskohtaisen maksusuunnitelman.

Vuokranantajan tulee ymmärtää tapauskohtaisesti, että vaikkapa ravintola-alalla työpaikkansa epämääräiseksi ajaksi menettäneellä ei ole näkymää kertoa, milloin hän voi palata töihin. Joillain vuokralaisilla voi siis olla tilanne päällä, että maksusuunnitelman alkupäivää on ihan turha laittaa seuraavan kuukauden alkuun tai kuvitella, että seuraavan kahden kuukauden vuokran maksamisen päälle vuokralainen voisi hoitaa maksamatta jääneet rästit hetkessä. Vain realistinen suunnitelma on hyvä suunnitelma.

Toimintaperiaate 6 – jatka pitkäjänteistä toimintaa

Oma visioni on ”olla mukana tarjoamassa 1000 hyvän ja turvallisen asukaskokemuksen vuokrakotia vuonna 2025”. Tämän vision keskiössä on hyvä vuokralainen, asiakas. Ilman asiakkaita ja heiltä tulevia vuokratuloja vision toteuttaminen ei onnistu. Ilman yhteistyökumppaneita, pienyrittäjiä, vision toteuttaminen ei myöskään onnistu. Oman visioni taustalla olevat toimintaperiaatteet huomioivat myöskin tämän. 

7 ohjetta pohdittavaksi ja tehtäväksi: Onko ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen enää hyvä sijoittamismuoto? – YouTube #106

On mahdollista, että koronaviruksen seurauksena monen yksityisen ja julkisen vuokranantajan kyky tarjota hyvää ja turvallista asumiskokemusta vuokrakodissa heikkenee pysyvästi tai tilapäisesti. Turvallisuuden tunteen oleellinen elementti on, että vuokralaisen ei tarvitse nukkumaan mennessään pohtia, tuoko posti huomenna vuokranantajan maksuvaikeuksista johtuvan irtisanomiskirjeen, kun vuokrakoti pistetään myyntiin tai otetaan omaan käyttöön.

Ostan Asuntoja ei halua muuttua ”Ostan ja Myyn Asuntoja” -toimijaksi vaan pyrkii toimimaan sekä lyhyellä että pitkällä aikajänteellä siten, että tarjolla olisi enemmän, ei vähemmän, hyväkuntoisia vuokrakoteja, joissa voi asua turvallisin mielin. Tämän toimintaohjeen periaatteet perustuvat tähän visioon ja sen taustalla oleviin kirjallisiin toimintaperiaatteisiin, jotka on kaikki laadittu jo ennen koronavirusta.


Tuomas Viljamaa – Asuntosijoittajan poliittisten riskien vuosi Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #90

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Miten kuunnella Ostan Asuntoja Podcastia ja muita hyviä podcasteja? Blogi #191

Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voisivat tarkoittaa asuntosijoittajalle? – YouTube #105

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Tuomas Viljamaa – Asuntosijoittajan poliittisten riskien vuosi Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #91

Pyrin löytämään Ostan Asuntoja Podcastiin vieraita siten, että asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa tulisi tarkasteltua mahdollisimman useammalta kantilta. Verojen ollessa vuokraustoiminnan yksittäinen suurin kulu ja poliittisten päättäjien äänisaalistuksessa piilee uhkia ja mahdollisuuksia, sain Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdejohtaja Tuomas Viljamaan vieraaksi vastaamaan niihin liittyviin kysymyksiini.

Välillä en varmasti ole ainoa, joka ei millään pysy poliitikkojen ajatusjuoksutusten perässä. Poliittisen riskitietouden lisäksi selviää, minkälaiset vatsahapot ja aivot pitää olla, että jaksaa innolla ajaa meidän vuokranantajien, ja usein myös tuntuu siltä, ja hyvä niin, myös meidän asiakkaiden eli vuokralaisten etuja siinä samalla. Lisäksi selviää

  • kuinka suuri merkitys ompeluseuralla oli Tuomaksen urakehitykselle
  • miten hän selvisi työhaastattelusta pomon tiukan silmän alla
  • miten Tuomas muka ymmärtää meitä yksityisiä vuokranantajia, kun on politiikasta tullut

Osassa 1 käytiin läpi kaksi ensimmäistä poliittista riskiä

  • asumistukikeskustelu ja sen ympärillä pyörivä populismi
  • yksityisten vuokranantajan ikuisesti kiristyvä verotus

Tässä osassa jatketaan kolmella riskillä

  • saneerauskohteiden taloyhtiölainojen saatavuuden vaikeutuminen ja ehtojen heikentyminen
  • uudiskohteiden taloyhtiölainarajoitteet – ns. Mörttisen työryhmä
  • tuloutettujen taloyhtiölainojen maksusuoritusten verovähennysoikeuden poistaminen – ns. Rinteen hallitusohjelman selvitystyö

Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

spotify-podcast-badge-blk-grn-660x160

Google pod

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914

listen-on-Stitcher-badge

overcastlisten_acastlisten_on_CAST_BOX-5049640

listen-on-playerfm-badge402x

pocketcasts_medium_dark@2x

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin

Lue (11/2019) kirjoitus: Hyvä rakennuttaja on asuntosijoittajan ystävä


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

Suomen Vuokranantajat

Ompeluseura Facebook

Vuokramarkkinakatsaus syksy 2019

Tuottotutkimus 2019

Vuokranantajakysely 2020

Suomen Vuokranantajat Blogi

Tuomas Viljamaa Twitter, LinkedIn


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista tuorein kirjoitus: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen

Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Miten kuunnella Ostan Asuntoja Podcastia ja muita hyviä podcasteja? Blogi #191

Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voisivat tarkoittaa asuntosijoittajalle? – YouTube #105

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä


* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen

Rahamedia

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Suomen HypoteekkiyhdistysSuomen Hypoteekkiyhdistys

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusasunnot – Parhaat asuntosijoituskohteet

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Osta, vuokraa, vaurastu

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Asuntosalkunrakentaja.fi – Parhaat sijoitusasunnot

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusovi.com

Viisastu asuntosijoittamisesta

Suomen vuokranantajat

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

%d bloggaajaa tykkää tästä: