Kun jotkut tomppeloivat Iranin konfliktin ensimmäisen kuukauden eli maaliskuun 2026 vaikutusta vanhojen asuntojen 12 kuukauden hintakehitykseen (pk-seudulla nousua helmikuusta 2026 0,1 %, muualla laskua 0,1 %), juttelimme Susanna Arnallin kanssa siitä, mitä hän kokee toukokuusta 2026.
Osa 1 käsittelee muutamaakin asiaa ”“Se oli ihan hullua aikaa” -näkökulmasta.
Juttelimme:
- Pareton laista välitysalalla
- Asuntokaupan hulluista kuukausista 2020-21
- Tarjousten rahoitusehtojen muutoksesta
- Kiinteistönvälittäjän huomaamista viime aikojen markkinamuutoksesta pk-seudulla
- Lainahakemusprosessien tarkkuuden ylilyönneistä ja joustamattomuudesta
Olen saanut hyvin vähän palautetta siitä, kumpi on parempi, jakaa pidemmät haastattelut kahteen osaan vai julkaista joka vaikka uusi vieras riippumatta siitä, mikä jakson pituus on. Saa antaa palautetta.
Susanna Arnall Insta ja Bo LKV -sivut
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379
Vuokrasi 340 asuntoa vuodessa Tampereella Johanna Lehtinen – Ostan Asuntoja Podcast #404
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja on asuntosijoittajalle arvoa tuottava kumppani.
Asuntosalkunrakentajan kriteeristön läpäisevien tukkuhintaan ostettujen kerrostalojen turhat kulut karsitaan, tarpeelliset remontit toteutetaan ja asunnot vuokrataan. Asunnot tarjotaan ostettavaksi alle markkinahintatason. Sisäpiiriläisenä saat kohteista tarkat tiedot ostopäätöksen tueksi.
Liity tekemään sujuvia sijoitusasuntokauppoja – Asuntosalkunrakentaja.fi.
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, X:ssä tai Facebookissa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan.
Luotettavaa osaamista.
Grahn, Karlsson, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 30 – Ostan Asuntoja Podcast #402
Naapurikodit ostaa kokonaisia kiinteistöjä, jalostaa niistä viihtyisiä koteja ja jää omistajaksi nostamaan taloyhtiön arvoa. Osa asunnoista tarjotaan ostettavaksi. Haluatko asuntosijoittajana mukaan?
Lue lisää naapurikodit .fi
Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta.
Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Uudistunut Vuokraovi on entistä houkuttelevampi vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa vieläkin helpommin. Vuokraovi.com
”Haluaisitko olla itsevarma asuntosijoittaja? Jo yli sata asuntosijoittajaa on käynyt Ostan Asuntoja Podistakin tutun Suvi Schwabin Asuntoasiaa -valmennuksen, jossa teoria muuttuu käytännön teoiksi henkilökohtaisen sparrauksen avulla.
Lisätietoa viestimällä suvi@asuntoasiaa.fi tai Instassa Asuntoasiaa.
Valvo on kotimainen pilvipalvelu, joka kokoaa kiinteistösi vedenkulutuksen, energian, sisäilman ja paloturvallisuuden tiedot yhteen helppokäyttöiseen näkymään.
Valvo mittaa huoneistokohtaisen vedenkulutuksen etänä, automatisoi vesilaskutuksen ja havaitsee vuodot ajoissa.
Anna valvon valvoa puolestasi. Valvo.fi”
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
YouTube – kuuntele jakso tästä
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Laura Björkskog on kolmen lapsen äiti ja Kimin puoliso. Takana on useampi ”live in”-flippi, joten muuttamista on ollut paljon ja minimalismi on tullut tärkeäksi.
Juttelimme:
- Japanilaisista filosofioista, minimalismista, kaizen -periaatteesta
- Mielen rauhoittamisesta
- “Live in” -flipeistä ja niiden verotuksesta
- Vuokralaisineen ostetusta remontoimattomasta pommikuntoisesta asunnosta
- Linjasaneerauksiin menevistä happamoituneista asunnoista
- Yhteisöllisyydestä
- Kiinteistö-, kenties seuraavan “live in”-flipin -alkuvaiheista
- Osta ja pidä -asuntosijoittamisen kasvattamisesta ja 10X:stä
- Reagoinnista korkokulujen nousuun ja jo saavutetun suojaamisesta riskitason noustessa
- Tekoälystä aika pitkään
Insta pienissanelioissa, Laura LinkedIn
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com ostaa huolellisesti tutkimiaan kokonaisia kerrostaloja ja myy niistä valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja alle markkinahinnan.
Mikäli etsit kassavirtapositiivista sijoitusasuntoa, liity sijoitusasunnot.comin sijoittajalistalle. Saat uusista kohteista kattavat myyntimateriaalit, joissa on asuntosijoittajan keskeisimmät tunnusluvut ja taloyhtiöiden tiedot selkeässä muodossa.
Tarjolla on myös monimuotoista opastusta asuntosijoittamisen saloihin ja sisältöä Instassa, Facebookissa ja YouTubessa.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Kolmen kivijalan kasvattamisesta fokus yhteen Henri Neuvonen – Ostan Asuntoja Podcast #378
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalveluon sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook– Marko Kaarton Blogi
Jyväskylässä 250 asuntoa vuodessa Kim Kähkönen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #381
Missä ollaan ja mihin asuntosijoittajina mennään Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #403
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan.
Luotettavaa osaamista.
Grahn, Karlsson, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 30 – Ostan Asuntoja Podcast #402
Naapurikodit ostaa kokonaisia kiinteistöjä, jalostaa niistä viihtyisiä koteja ja jää omistajaksi nostamaan taloyhtiön arvoa. Osa asunnoista tarjotaan ostettavaksi. Haluatko asuntosijoittajana mukaan?
Lue lisää naapurikodit .fi
Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta.
Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Uudistunut Vuokraovi on entistä houkuttelevampi vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa vieläkin helpommin. Vuokraovi.com
”Haluaisitko olla itsevarma asuntosijoittaja? Jo yli sata asuntosijoittajaa on käynyt Ostan Asuntoja Podistakin tutun Suvi Schwabin Asuntoasiaa -valmennuksen, jossa teoria muuttuu käytännön teoiksi henkilökohtaisen sparrauksen avulla.
Lisätietoa viestimällä suvi@asuntoasiaa.fi tai Instassa Asuntoasiaa.
Valvo on kotimainen pilvipalvelu, joka kokoaa kiinteistösi vedenkulutuksen, energian, sisäilman ja paloturvallisuuden tiedot yhteen helppokäyttöiseen näkymään.
Valvo mittaa huoneistokohtaisen vedenkulutuksen etänä, automatisoi vesilaskutuksen ja havaitsee vuodot ajoissa.
Anna valvon valvoa puolestasi. Valvo.fi”
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
YouTube – kuuntele jakso tästä
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen eli vuokraustoiminnan passiivinen tulo kuulostaa hienolta. Sen edustama arvolupaus herättää ajatuksia palmun alla vuokrakassavirtojen tarjoaman taloudellisen vapauden turvin joustavasti viikkoja viettävästä asuntosijoittajasta. Samanlainen unelma voi olla kevättalvella Lapissa pari kuukautta hiihtäminen.
Voisin kirjoittaa, ja olenkin kirjoittanut pitkiä kirjoituksia aiheesta. Tällä kertaa tiivistin kaiken yhteen ajatukseen, joka vastaa otsikon kysymykseen.
Positiivisilla kassavirroilla taloudellisen vapauden saavuttaminen vaatii kärsivällisyyttä ja työtä
Kärsivällisyyttä ja työtä. Monella ei ensimmäistä ole ja toisen välttämiseksi kiusaus yrittää oikopolkuja muodostuu liian suureksi.
Jos ostaa ensimmäisen sijoitusasunnon ja käyttää kohtuullisesti velkavipua, huomaa pian, että verojen jälkeisellä satasen kassavirralla ei perhe elä tunturissa kolmea kuukautta. Eikä elä kymmenen asunnon kassavirroilla.
Arvolupauksen realisoituminen edellyttää lumipalloefektin ymmärtämistä nuorena opiskellen tai käytännön kautta kärsivällisenä lopulta hoksaten. Tai siis arvolupaus realisoituu molemmissa tapauksissa vain, jos alkuvuosien kassavirrat investoidaan kurinalaisesti remontteihin, puskureihin ja uusiin kohteisiin.
Yksi sijoitusyhtiö, jossa olen mukana, piti osakkaiden kokouksen viime kesänä. Tänä kesänä vietetään 10-vuotisjuhlia. Vielä ei yksikään osakas ole yhtiöstä tuottoa saanut. Eikä vaatinut. Kaikki on investoitu kurinalaisesti remontteihin, puskureihin ja uusiin kohteisiin. Kiinteäkorkoiset tai korkosuojatut lainat on hoidettu maksuohjelmien mukaisesti.
Ei seksiä eikä rock’n’rollia. Pitkäjänteistä puurtamista.
Taloudellisen riippumattomuuden saavuttaminen on oikeasti työläämpää kuin sen saavuttaneiden lopputilanteen kuvauksista voisi odottaa.
Bitcoiniin tai Nvidiaan aikoinaan sijoittaneiden on pitänyt ensinnäkin tehdä opiskelutyötä, jotta on voinut muodostaa vahvan näkemyksen pääomia allokoidakseen. Toiseksi näkemyksen on pitänyt olla niin vahva, ettei tuhannen prosentin nousun kohdalla ole realisoinut suurinta osaa omistuksistaan. Kärsivällisyyttä ja opiskelutyötä.
Asuntosijoittamisessa ei voi odottaa moista. Kärsivälliselle, lumipalloefektin konseptin sisäistävälle ja ahkerasti vuosia työtä tekevälle se on kuitenkin yksi hyvä ja suhteellisen varma tapa saavuttaa taloudellinen riippumattomuus. Arvolupaus passiivisesta tulosta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com ostaa huolellisesti tutkimiaan kokonaisia kerrostaloja ja myy niistä valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja alle markkinahinnan.
Mikäli etsit kassavirtapositiivista sijoitusasuntoa, liity sijoitusasunnot.comin sijoittajalistalle. Saat uusista kohteista kattavat myyntimateriaalit, joissa on asuntosijoittajan keskeisimmät tunnusluvut ja taloyhtiöiden tiedot selkeässä muodossa.
Tarjolla on myös monimuotoista opastusta asuntosijoittamisen saloihin ja sisältöä Instassa, Facebookissa ja YouTubessa.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Kolmen kivijalan kasvattamisesta fokus yhteen Henri Neuvonen – Ostan Asuntoja Podcast #378
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
0-korkojen aikana trenditietoinen valitsi “asuntosijoitusstrategiakseen” markkinahintojen nousustrategian. Ehkä tähän yhteyteen ei enää tarvitse laittaa vanhojen asuntojen hintakehitystrendiä osoittamaan, kuinka jokainen “Osta ja pidä” -asuntosijoittaja on kohdannut markkinahintojen laskun viime vuosina.
Nyt on yhtä trendikästä puhua ja kirjoittaa “kassavirta-asunnoista”. Valitettavasti sekään ei ole asuntosijoitusstrategia. Markkinahintojen nousuasunnon voi muuttaa kassavirta-asunnoksi hetkessä. Maksa puolet lainoista pois. Helppoa. Puhdasoppinen Tee Se Itse -kassavirtastrategisti maksaa kaikki lainat heti pois. Jos ei siis ole ostanut käteisellä.
Nettuvuokratuotto ja kassavirta ovat osa ammattimaisen asuntosijoittajan peruslaskentaa. Eivät vuokrakodin ominaisuuksia, joilla houkutellaan hyviä vuokralaisia. Ajattele mieluummin niin päin, että vastuullisella ja kohtuullisella rahoituksella oikein ostetun vuokraustoimintaan sopivan asunnon ja onnistuneen vuokralaisvalinnan lopputuotteena syntyy kassavirtaa.
“Positiivisen kassavirran sijoitusasunnon” lupauksen takana voi piillä riskejä, joiden realisoituessa kassavirta ehtyy.
Huonosti hallinnoitu ja ylläpidetty taloyhtiö
Pareton laki, 20/80 -sääntö, on hyvä muistaa kaikessa pohdinnassa. “20 prosenttia isännöitsijöistä hoitaa 80 prosenttia parhaista taloyhtiöistä” voisi kuulua herra Pareton sanomana.
Parhaat isännöitsijät voivat valita parhaat taloyhtiöt asiakkaikseen. Hyvä isännöitsijä voi auttaa pitämään heikosti hallinnoidun taloyhtiön hengissä ja kääntämään sen suunnan uuden hallituksen avulla. Huono isännöitsijä huonosti hallinnoidussa taloyhtiössä voi olla syy sijoitusasunnon alhaiseen myyntihintaan, joka näyttäytyy positiivisena kassavirtana. Hetken.
Hyvän taloyhtiön huonokuntoisin asunto on paljon helpompaa kääntää omin toimin hyväksi vuokrakodiksi kuin muuttaa hyvän asunnon huonosti hallinnoitu ja ylläpidetty taloyhtiö hyväksi.
Kohtuuttoman suuren velkavivun vastuuton käyttö
Asuntosijoittajan toiminta loppuu yleensä kahdesta syystä: sijoittajalta loppuu raha tai aika. Velka vaikuttaa kumpaankin.
Moni asuntosijoittaja joutui vaikeuksiin vaihtuvakorkoisten lainojen kanssa vuonna 2022, kun korot nousivat rajusti. Viimeistään 12:ssa kuukaudessa moni siirtyi positiivisesta kassavirrasta negatiiviseen. Uudisasunnoissa lyhennysvapaan loppuminen toi triplaosuman. Korko nousi, lyhennykset alkoivat sekä markkinahinta ja vakuusarvo laskivat.
Bullet-lainan joutuu jälleenrahoittamaan, maksamaan sen pois tai (pakko)myymään asunnon, kun laina erääntyy muutaman vuoden kuluttua. Jälleenrahoitus korkeammalla korolla ja huonommilla ehdoilla tuntuu pieneltä tuskalta verrattuna siihen, jos pankki kieltäytyy jälleenrahoittamasta ja vaatii lainapääoman maksua.
Vaihtuvakorkoisten ja bullett-lainojen käyttö kuuluvat asuntosijoittajan työkalupakkiin. Niitä pitää kuitenkin käyttää suunnitelmallisesti siten, että mahdollisesti spekulatiiviset sijoitukset epäonnistuessaan eivät aiheuta rahojen eikä ajan loppumista.
Saneeraamattoman taloyhtiön remontin unohdus- ja budjettiriskit
Yhä useammin asuntojen ostajat ja myyjät ovat tietoisia isoihin remontteihin liittyvistä kustannuksista ja riskeistä. 8-10 vuoden kuluttua saneeraukseen tulevasta taloyhtiöstä voi pystyä ostamaan reilusti kassavirtapositiivisen sijoitusasunnon. Kiusaus unohtaa kustannukset on varsinkin aloittelijalla suuri.
Unohtaminen tarkoittaa tässä yhteydessä sitä, että ostetaan kassavirtaa, mutta unohdetaan tehdä laskennallinen arvio kassavirrasta, kun yhtälöä rasittaa remonttiin otetun taloyhtiölainan hoitomeno. Tällaisen asunnon pitääkin tuottaa kassavirtaa hyvin remonttia edeltävinä vuosina. Mutta sen pitäisi tuottaa niin hyvin, että kassavirta pysyy positiivisena remontin jälkeenkin.
Taloyhtiöremonttien hallinta on usein vaikeaa. Budjetti ja aikataulu ei aina pidä. Laatu voi olla huonoa tai kelvotonta. Tähänkin pitäisi kassavirrassa olla turvamarginaalia.
Operatiivisen vuokraustoiminnan tuoton yliarviointi – kerroin 12
Hirveän kiva ja vaivaton laskentatapa on käyttää (vuokra – hoitovastike) x 12 kaavaa. Hirveäksi sen tekee se, että pääsääntöisesti se ei toteudu koskaan. Toinen hirveys piilee siinä, että aloittelijat oppivat yleensä pois tästä virheestä vasta käytännön oppimiskokemusten kautta.
Muistan vuosien takaa blogikirjoituksen, jossa aloittelija oli innoissaan korkean vuokratuoton sijoitusasunnostaan. Jossa oli ensimmäisen omistusvuoden aikana 3 tyhjää kuukautta. Kerroin 12 ei vielä ollut käytännön oppien kautta muuttunut kertoimeksi 9.
“Kerroin 12” ei huomio myöskään maksamattomia vuokria, rikkoontuneita kodinkoneita, ylimääräisiä vastikkeita eikä nousevia hoitovastikkeita.
Markkinavuokrien kehityksen yliarviointi
Kassavirta kehittyy laskelmissa hyvin, jos niihin laittaa ARA-vuokrien nousua vastaavat vuosittaiset vuokrankorotusprosentit. Markkinavuokrat eivät valitettavasti määräydy kustannusperusteisesti vaan markkinaperusteisesti.
Itse olen konservatiivinen laskelmissa enkä oleta nousevia markkinahintoja enkä -vuokria. Diilin täytyy toimia ilman molempien vetoapua.
Muistan Helsingin seudulla toimivien vuokranantajien varoituksia vuosilta 2015-2019, että uusissa vuokrasopimuksissa vuokria ei pystynyt enää kaikilla sijainneilla ja kaikissa asuntotyypeissä korottamaan. Tilastokeskuksen graafit osoittavat samaa.
Tulevan ylitarjonnan ja kilpailun aliarviointi
Kuuntelin Lumon CMD:tä ja johto oli luottavaisen oloinen siitä, että pk-seudun vuokra-asuntojen ylitarjonta purkaantuu muuttoliikkeen myötä. Se mahdollistaisi vuokrien korottamisen ja päälle 4-8 prosentin Lumo-preemion.
Niin voi hyvinkin käydä. Tai sitten ei. Muuttoliike- ja työllisyystilastoja katsovalle herää ainakin kysymys, mistä asumistukileikkausten jo heikentämä maksukyky tulee. ARA:n lakkauttamisen yksi pääperustelu oli, että valtio keskittyy jatkossa erityisryhmien vuokra-asuntotuotannon tukemiseen. Tästä on edelleen vain päinvastaisia tilastomerkkejä Varken raporteissa.
Kassavirran uhka on jatkuva ylitarjonta ja erilaisin etu- ja alennuskampanjoin kassavirroistaan tinkivät kilpailijat.
Lisääntyvät häädöt ja tukkeutuva käräjäoikeus ja ulosotto
Tilastollisesti tiedetään, että häätöjen määrä on lisääntynyt. Samalla tiedetään, että vuokrasopimuksen purku ja häätö vaativat yhä pidemmän käsittelyajan.
Molemmat ovat lisääntyviä kassavirtariskejä vuokralaisvalinnan mennessä pieleen.
Kassavirran kasvattamismahdollisuutta rajoittava lyhytvuokraussääntely
Jälkiviisaana voi todeta, että onneksi sääntely on tulossa vasta nyt. Monet vuokranantajat ovat onnistuneet kasvattamaan kassavirtojaan lyhytvuokrauksen avulla vuosina 2022-2025.
Rahan tai ajan loppumisen uhan on voinut poistaa omilla aktiivisilla toimilla. Parhaimmat toimijat ovat kasvattaneet toimintaansa kannattavasti.
Elinikäistä tuloa “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisella
Elinikäistä tuloa tarjoamalla hyvän asukaskokemuksen vuokrakoteja asiakkaille.
Kumpi kuulostaa paremmalta? Väliotsikko vai lainaus.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ytimessä ei ole kassavirta. Sen ytimessä on vuokraustoiminta. Vuokraustoiminnan tulee pääsääntöisesti olla kannattavaa, jotta vuokranantajalla on mahdollista tarjota hyvää ja turvallista asukaskokemusta asiakkailleen. Positiivinen kassavirta on yksi kannattavan vuokraustoiminnan lopputuote. Kannattavuuden elementti. Ei asunnon ominaisuus. Ei strategia.
Jos keskittyy liikaa “kassavirtaan”, voi epähuomiossa langeta useampaan kassavirran sudenkuoppaan.
Grahn, Parviainen, Huru kuukausipalaveri 32 – Ostan Asuntoja Podcast #410
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379
Vuokrasi 340 asuntoa vuodessa Tampereella Johanna Lehtinen – Ostan Asuntoja Podcast #404
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Agenda
- Vuokrien vuosimuutos
- Iranin konfliktin vaikutuksia; vanhojen asuntojen kauppamäärät, asuntolainakanta, ekp:n lainakysely…
- “Mitä tilastot ei kerro” -keskustelu
- Mistä kuluttajien vakaa ja heikko luottamus johtuu
Aihe 1. Tukkukauppiaat tekee ennätyksiä myyden pääosin 1-2 asuntoa per nuppi. Kaupat ilman välittäjää. Joskus käteisellä. Ei kirjaudu KVKL:n järjestelmään. Kirjautuu osittain Suomen Pankin asuntolainakantatilastoihin. Jokaisesta maksetaan varainsiirtovero. => Yhä harvempi vanha asunto ostetaan vuokraustoiminnan käyttöön välittäjältä?
Aihe 2. KVKL:n tammi-maaliskuun kauppamäärät romahtaneet. Asuntolainkannan vuosikasvu takaisin -merkkiseksi. Veronmaksajien takuupiikkiin myönnettävä Varke-tuotantotuettu lainakanta uhkaa kääntyä laskuun. Onko pankit alkaneet myymään lainaa asuntosijoittajille?
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja on asuntosijoittajalle arvoa tuottava kumppani.
Asuntosalkunrakentajan kriteeristön läpäisevien tukkuhintaan ostettujen kerrostalojen turhat kulut karsitaan, tarpeelliset remontit toteutetaan ja asunnot vuokrataan. Asunnot tarjotaan ostettavaksi alle markkinahintatason. Sisäpiiriläisenä saat kohteista tarkat tiedot ostopäätöksen tueksi.
Liity tekemään sujuvia sijoitusasuntokauppoja – Asuntosalkunrakentaja.fi.
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, X:ssä tai Facebookissa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379
Vuokrasi 340 asuntoa vuodessa Tampereella Johanna Lehtinen – Ostan Asuntoja Podcast #404
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan.
Luotettavaa osaamista.
Grahn, Karlsson, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 30 – Ostan Asuntoja Podcast #402
Naapurikodit ostaa kokonaisia kiinteistöjä, jalostaa niistä viihtyisiä koteja ja jää omistajaksi nostamaan taloyhtiön arvoa. Osa asunnoista tarjotaan ostettavaksi. Haluatko asuntosijoittajana mukaan?
Lue lisää naapurikodit .fi
Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta.
Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Uudistunut Vuokraovi on entistä houkuttelevampi vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa vieläkin helpommin. Vuokraovi.com
”Haluaisitko olla itsevarma asuntosijoittaja? Jo yli sata asuntosijoittajaa on käynyt Ostan Asuntoja Podistakin tutun Suvi Schwabin Asuntoasiaa -valmennuksen, jossa teoria muuttuu käytännön teoiksi henkilökohtaisen sparrauksen avulla.
Lisätietoa viestimällä suvi@asuntoasiaa.fi tai Instassa Asuntoasiaa.
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
YouTube – kuuntele jakso tästä
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Jos asuntosijoittaja, vuokranantaja, flippaaja tai tukkukauppias, on kiinnostunut parantamaan toimintansa kannattavuutta, neuvottelutaitojen kehittäminen on yksi erinomainen keino siihen. Se on myös yksi helpoimmista keinoista, koska neuvottelutaitoja ei juuri opiskella eikä opeteta. Pienellä opiskelulla on suuri mahdollisuus tulla paremmaksi neuvottelijaksi kuin 95 % ihmisistä on.
Valtaosalle tavallisista ihmisistä vuorotellen tinkiminen on neuvottelemisen synonyymi. Poliitikoilta voi oppia, että neuvottelu on aina kompromissi, joilla liukuhihnasynnytetään kaikille huonoja ratkaisuja. Molemmat mielikuvat ovat huonoja.
Neuvotteleminen on yhdistelmä henkilökohtaisia ominaisuuksia, tiedettä ja taidetta. Tiedepuolen osaamistaan voi kehittää opiskelemalla. Henkilökohtaisten ominaisuuksien kehittäminen on mahdollista. Yhdistämällä nämä käytännön harjoitteluun ja toistomäärän tuomaan kokemukseen voi luoda omannäköisellä neuvottelutaiteella edellytyksiä kannattavampaan asuntosijoitustomintaan.
Asuntosijoittamisen neuvottelutaitojen kehittämisen viitekehys perustuu tyypilliseen asuntosijoituskohteen kauppaprosessin etenemiseen.
Etukäteen valmistautuminen ja suunnittelu
Asuntosijoituskohteen neuvotteluprosessi alkaa paljon ennen tarjouksen tekemistä. Ensimmäinen vaihe tapahtuu usein jopa siten, että ostettava kohde ei edes ole tiedossa.
Parhaimman neuvottelutuloksen saavuttaminen edellyttää hyvää valmistautumista ja suunnittelua. Tässä vaiheessa kerätään kaikki mahdollinen tieto kaupungista, mikrosijainnista, naapurustosta, naapureista, rahoittajista, isännöitsijöistä, välittäjistä, urakoitsijoista. Kaikki mahdollinen tieto, jonka perusteella tehdään ensimmäinen päätös, onko kohde edes kiinnostava.
Viitekehyksen ensimmäinen vaihe on eri värillä korostamaan sen jatkuvaa ja yksittäistä kauppaprosessia edeltävää luonnetta.
Neuvotteluosapuoleen tutustuminen ja motivaation selvittäminen
Kun kiinnostava ostokohde on löytynyt, on edelleen aika jatkaa valmistautumista ja suunnittelua. Kaiken kohteeseen liittyvän tiedon syventämisen rinnalle tulee mahdolliseen neuvotteluosapuoleen tutustuminen ja tämän motivaation selvittäminen.
Joskus neuvotteluosapuolten välissä on suodatin, joka tekee tästä selvitystyöstä vaikeampaa. Ja hänen tehtäväänsä kuuluukin toimia suodattimena. Hän voi olla kiinteistönvälittäjä tai toisen osapuolen käyttämä neuvonantaja.
Mikäli neuvotteluosapuoleen on mahdollista saada suora yhteys, se on arvokkaimpia mahdollisuuksia neuvottelutaitoiselle asuntosijoittajalle. Tutustumisen kautta on mahdollista luoda luottamusta ja saada tietoa neuvotteluosapuolen syistä ja motivaatioista tehdä kauppaa. Molemmat ovat tärkeitä, kun yritetään ostaa kohteita alle niiden käyvän arvon.
Tarjouksen valmistelu ja esittäminen
Kun suunnitteluvaihe on ohi, on aika päättää tarjouksen esittämisestä. Tässä vaiheessa kaikki suunniteluvaiheen tieto vedetään yhteen, astetaan tavoitteet ja laaditaan tarjous, joka tähtää mahdollisimman optimaaliseen tavoitteiden saavuttamiseen.
Jännittävä elementti tässä vaiheessa on yrittää olettaa, mitä toinen osapuoli ajattelee ja minkälainen ensireaktio jätettävään tarjoukseen todennäköisesti tulisi.
Neuvotteleminen
Tarjouksen jättämisen jälkeen alkaa selvitä, kuinka lähellä osapuolet ovat kaupan syntymistä.
Neuvottelemisella tarkoitetaan tässä kaikkia mahdollisia vastatarjouksia, tinkimisiä, yhteydenottoja ja myönnytyksiä. Tähän vaiheeseen usein liittyy erilaisten neuvottelutaktiikoiden hyödyntämistä.
Neuvotteluvaihe voi tapahtua välittäjän avustuksella tai suorilla neuvotteluilla. Se voi kestää minuutteja tai useita viikkoja. Siihen voi kuulua vetäytymisiä ja taukoja.
Uudelleenneuvotteleminen
Asunto- ja kiinteistösijoittamiseen kuuluu usein vaihe, jossa kaupat on teoriassa sovittu, mutta käytännössä mukana on erilaisia ehdollisuuksia, jotka voivat edellyttää osapuolten palaamista neuvottelemaan.
Yksittäisen sijoitusasunnon kaupassa kyse voi olla rahoitusehdosta. Kiinteistöä ostettaessa kyse voi olla esimerkiksi kuntotarkastuksesta.
Mikäli joku neuvotteluvaiheessa asetettu ehdollisuus realisoituu, osapuolet joutuvat palaamaan uudelleen neuvottelemisen pariin.
Kaupan loppuunsaattaminen
Kauppakirjojen allekirjoittaminen ja maksujen suorittaminen on molempien osapuolien tavoite neuvotteluihin lähdettäessä.
Joskus kauppojen loppuunsaattamisen jälkeenkin saattaa valjeta uusia asioita, joiden osalta toinen neuvotteluosapuoli on sitä mieltä, että ne eivät ole hyvän neuvotteluhengen mukaisia.
Vielä tässäkin vaiheessa on tarvetta neuvottelutaidoille. Toisen osapuolen on pohdittava asioita yleisen maineensa kannalta ja myös siltä kannalta, kuinka todennäköistä olisi, että osapuolet jatkossakin tekisivät kauppoja.
Neuvottelutaitoja voi kehittää sekä pistemäisesti että tasokorottaen
Viitekehyksen tarkoituksena on antaa lukijalle yksi tapa, jonka avulla voi hahmottaa, mitä neuvotteleminen asuntosijoittamisessa voi tarkoittaa.
Jos on juuri pohtimassa tarjouksen jättämistä sijoitusasunnosta, voi syventää opiskeluaan pistemäisesti vaikkapa tarjouksen jättämisestä perusteluineen ja ankkuroinnista psykologisena ilmiönä.
Tasokorotusopiskelua voi tehdä silloin, kun ei ole akuuttia kohdehankintaa käynnissä. Mitä enemmän neuvottelutaitojen opiskelua on suorittanut, sitä tehokkaammin niitä voi yrittää soveltaa käytännössä ja saada kokemuksia eri konseptien toimivuudesta. Tai huomata, että toinen neuvotteluosapuoli niitä soveltaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja on asuntosijoittajalle arvoa tuottava kumppani.
Asuntosalkunrakentajan kriteeristön läpäisevien tukkuhintaan ostettujen kerrostalojen turhat kulut karsitaan, tarpeelliset remontit toteutetaan ja asunnot vuokrataan. Asunnot tarjotaan ostettavaksi alle markkinahintatason. Sisäpiiriläisenä saat kohteista tarkat tiedot ostopäätöksen tueksi.
Liity tekemään sujuvia sijoitusasuntokauppoja – Asuntosalkunrakentaja.fi.
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, X:ssä tai Facebookissa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Ostan Asuntoja 