Skip to content

Asuntosijoittajan verosuunnittelu

27/11/2016
Avara tila

Mikäli sijoittaja tavoittelee varallisuuden kasvua, yksi tärkeimmistä periaatteista on, että pääoma ja sijoituksen tuotot uudelleensijoitetaan. Asuntosijoittajalle pääoman uudelleen sijoittaminen tarkoittaa sitä, että markkinan, remontoinnin ja lainanlyhennysten tuomaa arvonnousua vastaan otetaan uutta lainaa, joka sijoitetaan uudelleen. Lisäksi verojen jälkeiset kassavirrat tai osa niistä sijoitetaan uudelleen. Uudelleen sijoitettavan pääoman maksimoimiseksi tulee yhtälöstä minimoida vastikkeiden jälkeen suurin yksittäinen kuluerä – verot.

Verottajalle kerran maksettu raha ei enää koskaan tuota mitään

Tässä kirjoituksessa käyn läpi oman verosuunnitteluprosessini. Olen liittänyt linkkejä verottajan sivuilla oleviin ohjeisiin erilaisista vähennyksistä, joita median kielessä usein verokikkailuksi tai -välttelyksi kutsutaan.

Kuluvan vuoden verosuunnitelman päivitys

Minulle marraskuu on hyvä aika tarkistaa kuluvan vuoden verosuunnitelma viimeisen kerran. Tätä varten käyn ensin läpi koko asuntosalkun bruttovuokratulot, koska joku asunto on saattanut olla tyhjillään tai joidenkin asuntojen vuokra ei ole enää samalla tasolla, kun suunnitelmaa tehdessä vuosi sitten oletin.

Seuraavaksi tarkistan tuloutettavat vastikkeet. Yhtiökokousten seurauksena vastikkeisiin on voinut tulla muutoksia ja ylimääräisiä vastikkeita on voitu periä. Bruttovuokratulojen ja tuloutettavien vastikkeiden erotuksena saan nettovuokratulot, joista lähden tekemään vähennyksiä.

Ensimmäinen vähennyserä on ns. “muut kulut” eli yksittäiseen asuntoon kohdistuvat suunnittelemattomat kulut, joita ovat esim. rikkoutuneet kodinkoneet, pienkorjaukset, asunnon vuokrauksesta aiheutuneet ilmoituskulut, puhelin- ja matkakulut vuokraukseen, asunnolla käyntiin ja taloyhtiön kokouksiin liittyen, sähkölaskut tyhjänäolon ajalta jne. Suunnitteluvaiheessa lasken bruttovuokrakulut 12 kuukaudelle ja arvioin muut kulut 1 kuukauden vuokraa vastaavaksi. Tämä pitää sisällään kulut ja asunnon tyhjänäolon kustannuksen. Vuoden 2017 suunnittelua varten tulen muuttamaan käytäntöäni siten, että arvioin kulut ja tyhjänäolon vain puolen kuukauden vuokraa vastaavaksi, koska tämä on lähellä viime vuosien toteumaani.

Seuraavaksi käyn läpi sijoituslainojen toteutuneet korot, joihin on voinut tulla suunnitelmaan nähden muutoksia sekä markkinakorkojen muutosten että omien uudelleenrahoitusjärjestelyjen kautta. Luonnollisesti kuluvan vuoden aikana hankitut uudet asunnot ja lainat ovat tuoneet muutoksia alkuperäiseen suunnitelmaan. Lainojen toimitusmaksut ja järjestelypalkkiot eivät ole korkokuluja vaan ne vähennetään tulonhankkimiskuluina.

Suunnitellut asuntokohtaiset remontit, suunnitellut taloyhtiöremontit ja suunnitellut tuloutettavien taloyhtiölainojen poismaksut ovat seuraavat kolme kohtaa, jotka päivitän. Mitä enemmän kokemusta kertyy sitä paremmin osaa arvioida remonttien kustannusvaikutukset suunnitteluvaiheessa mutta silti muutoksia aina tulee.

Asuntosijoittamisen yleiskulut on työläs päivitettävä, koska se sisältää kaiken säläkulun, jota ei voi asuntokohtaisesti kohdistaa. Tähän erään kuuluu kaikki työhuonevähennyksestä asuntosijoituskirjallisuuteen ja internetliittymästä koulutustilaisuuden kilometrikuluun. Aloittelevankin asuntosijoittajan kannattaa selvittää, mitä kaikkea nämä vähennettävät kulut voivat olla ja luoda systematiikka tiedon keräämiseen.

Viimeisenä päivitän osakesalkkuun tulleiden muutosten vaikutuksen myyntitappioiden tai -voittojen osalta.

Verojen optimointi

Oma verosuunnittelustrategiani on verojen maksun siirtäminen tulevaisuuteen. Asuntosijoittajan keinot tähän ovat

  • asuntojen remontointi, jolla asunnon vakuusarvo nousee (veronsiirtohyöty myyntiin asti) sekä asunnon vuokrattavuus ja vuokrataso parantuu (verotettava hyöty)
  • tuloutettavien taloyhtiöremonttimaksusuoritusten hyödyntäminen (veronsiirtohyöty myyntiin tai laina-ajan loppuun asti)
  • uudiskohteissa tuloutettavien taloyhtiölainojen hyödyntäminen (veronsiirtohyöty myyntiin tai laina-ajan loppuun asti)
  • asuntojen ostaminen alle markkinahinnan (veronsiirtohyöty myyntiin asti)  ja lainanlyhennysten (uudelleenrahoitus verovapaa hyöty) hyödyntäminen vakuusarvossa

Edellä “verotettava hyöty” tarkoittaa sitä, että esimerkiksi asunnon remontin jälkeen tehty vuokrankorotus nostaa verotettavaa vuokratuloa, josta menee vero maksuun, jollei keksi uusia verosuunnittelukeinoja verojen edelleen siirtämiseksi. Tällainen keino on esim. remontoitavien asuntojen ostaminen jatkuvasti ja niiden remontointi 1. vuokralaisen vuokrauksen aikana tai vuokralaisen vaihtuessa. Remontoitavien asuntojen salkkua pitää kasvattaa jatkuvasti enemmän, jotta remontoitavaa riittää kattamaan kasvavan asuntosalkun kasvava verotettava vuokratulo.

Kuluvan vuoden veroja optimoidessa tarkoitus on päästä tilanteeseen, jossa seuraavana vuonna ei tulisi mätkyjä maksettavaksi eikä veronpalautuksia. Palautuskorko vuonna 2016 on 0,5 % eli tämä raha tuottaisi minun käsissäni huomattavasti enemmän kuin verottajan hallussa. Jäännösveron korko vuonna 2016 on 10 000 euroon asti 0,5 % eli pankkilainan korkoa alhaisempi, jolloin verotus kannattaa optimoida siten, että mieluummin maksaa hieman jäännösveroa kuin että saa palautusta.

Mikäli verosuunnitelman päivitys osoittaa, että veroja tulee maksettavaksi yli suunnitelman, voi marras-joulukuun aikana vielä tehdä vuosikorjausta eli sellaista remonttia, jonka voi vuokratulosta vähentää. Vastaavasti vuosikorjauksen voi siirtää seuraavan vuoden puolelle, mikäli vähennettävää on jo riittävästi. Verottajan ohjeen mukaan kulut vähennetään niiden maksuvuonna eli esimerkiksi joulukuussa teetetyn pintaremontin maksuajankohdasta voi neuvotella remonttimiehen kanssa.

Verottajan ohjeiden mukaisesti taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat pääomavastikkeet ovat vuokratulosta verovähennyskelpoisia. Suorituksen voi usein tehdä joko kuukausittain tai koko suorituksen kerralla maksaen. Mikäli jossain taloyhtiössä on tehty loppusyksystä esim. ikkunaremontti, voi sijoittaja optimoida verosuunnitelmaansa päättämällä maksaako hän ikkunaremontin suorituksen kerralla vai kuukausittain. Samalla kannattaa selvittää, osuuko maksu kuluvan vai seuraavan verovuoden puolelle.

Asuntosijoittamisen yleiskulujen osalta kannattaa katsoa, olisiko esimerkiksi asuntosijoitustoimintaan käytettävän tietokoneen tai omaan kouluttautumiseen liittyvän verkkokurssin ostaminen järkevämpää joulu- vai tammikuun puolella.

Vuodesta 2016 alkaen omaisuuden myynnistä tai muusta luovutuksesta syntyneet tappiot vähennetään kaikista pääomatuloista eli nyt osakkeiden myynnistä aiheutuneet tappiot voi vähentää vuokratuloista. Aikaisemmin myyntitappiot sai vähentää vain myyntivoitoista. Mikäli verotettavia vuokratuloja on suunnitelmaan nähden kertynyt liikaa, kannattaa tarkistaa onko osakesalkussa tappiollisia kohteita, joiden realisointi olisi verosuunnittelullisesti järkevää.

Tulevan vuoden verosuunnittelu

Kuluvan vuoden verosuunnitelman päivitys luo tietysti hyvän pohjan tulevan vuoden verosuunnitelman ensimmäistä versiota varten. Tulevan vuoden verosuunnittelua edeltää kuitenkin koko asuntosijoitustoiminnan tavoitteiden asetanta ja siltä pohjalta tehty tulevan vuoden sijoitussuunnitelma, johon varsinainen tulevan vuoden verosuunnitelma pohjautuu. Tulevan vuoden verosuunnitelmaa tehdessäni käyn läpi samat kohdat kuin kuluvan vuoden suunnitelman päivityksessä.

Veromoraalipohdintaa

Lakisääteisten verojen laittomasti kiertäminen ja maksamatta jättäminen on lainvastaista toimintaa. Lakisääteisten ja verottajan nettisivuillaan ohjeistamien verosuunnittelukeinojen ja -vähennysten hyödyntämättä jättäminen on vähintäänkin laiskuutta ellei hölmöä paitsi, jos on sitä mieltä, että eri hallitusten päättämien verovarojen käyttökohteet ovat omien arvojen ja oikeudenmukaisuuden perusteella optimaaliset. Silloinkin tulisi miettiä, ovatko hallitukset tavoitelleet jotain verovähennysmahdollisuuksia säätäessään.

Uudiskohteisiin liittyvä taloyhtiölainan korkoihin ja lyhennyksiin käytettävän pääomavastikkeen verovähennysmahdollisuus on hyvä esimerkki tästä. Minulla ei ole tietoa, onko tämä tietoisesti tehty, jotta osa kovan rahan uudiskohteiden asunnoista saataisiin yksityissijoittajien toimesta vuokra-asunnoiksi. Jokainen asuntosijoittamista vähän ymmärtävä tajuaa, että tämän mahdollisuuden poistaminen karkoittaisi  piensijoittajat uudisasuntomarkkinoilta. Jokainen voi pohtia, mitä se käytännössä tarkoittaisi esimerkiksi vuokra-asuntojen saatavuuden, rakennusalan työpaikkojen, omistus- ja vuokra-asumisen segrekaation tai vuokratasojen kannalta. Sama verovähennysoikeus esiintyy vanhojen taloyhtiöiden saneerauksiin liittyvissä taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavissa pääomavastikesuorituksissa. Ilman tätä mahdollisuutta nykyiset otsikot korjausvelkapommeista maalailisivat varmaan ydinpommitasolla olevaa katastrofia.

Asuntosijoittajan kannattaa sopeuttaa toimintansa vallitseviin olosuhteisiin. Mitä paremmin pystyy ennakoimaan tulevaisuutta sitä paremmin voi varautua muutosten tuomiin mahdollisuuksiin. Asuntosijoittajan kannalta oleellista ei ole, onko edellä esitetty pääomavastikkeen verovähennysmahdollisuus oikeudenmukainen vai ei ja sen pohdintaan käytetty aika on pois sijoitustoiminnasta. Oleellista on soveltamiskeinojen ymmärtäminen ja mahdollisten muutosten vaikutusten ennakointi.

Investoimalla verosuunnittelun keinoin tulevaisuuteen lykkäämäni verot asuntosijoitussalkkuni kasvattamiseen ja laadun parantamiseen koen helpottavani pulaa hyvistä vuokra-asunnoista. Samalla vaikutan osaltani rakennusalan ja asuntomarkkinoiden arvoketjujen eri osien työllistymiseen. Tämän ketjun joka vaiheessa on kymmeniä prosentteja veroja eli verosuunnitellusta toiminnastanikin generoituu välillisesti verokertymää myös muihin käyttökohteisiin.

11 kommenttia
  1. Pertti Lepolahti permalink

    Hei,

    Tuloutetun rahoitusvastikkeen voi vähentää kokonaisuudessaan vuokratulosta.

    Olenko ymmärtänyt oikein, että sen voi vähentää myös muista pääomatuloista?
    Jos maksan koko tuloutetun yhtiölainan kerralla ja teen tämän vähennyksen pörssiosakkeiden
    myyntivoitosta ja näin pienennän niiden verotusta. Saa realisoitua kerralla koko yhtiölainan.

    Voinhan sitten ottaa pankista asuntoa varten uuden lainan, joiden koron saan vähennyttyä
    verotuksessa.

    • Juuri noin tulkitsen verottajan ohjeita alkaen vuodesta 2016. Varmista verottajalta varmuuden vuoksi. Lisäksi kannattaa varmistaa, että yhtiölainan kertasuoritus todella tuloutetaan. Taloyhtiöremonttien yhteydessä usein tarjoutuu mahdollisuus maksaa koko remontti kerralla pois, jolloin suoritus tuloutetaan. Sen jälkeen voi olla niin, että kuukausittaiset suoritukset tuloutetaan mutta kertasuoritukset rahastoidaan (osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate) yhtiökokouksen päätöksellä. Mikäli kertasuorituksen maksaa pankkilainalla, sen korot ovat vähennyskelpoisia.

  2. Hei ja kiitos tästä tietopaketista! Tuli taas tarpeeseen, vaikkei kaikki kohdat oikein vieläkään aukea.
    Osaisitko Harri antaa minulle varmaa tietoa yhdessä asiassa, joka minua on mietityttänyt ja josta olen saanut ristiriitaisia tietoja. Ilmoitanko verottajalle vuokratulot ja vähennykset ajalta tammikuu-joulukuu vai meneekö verovuosi eri tahdissa: huhtikuusta tammikuuhun?
    Viime vuoden verotukseen laitoin vain joulukuun vuokratulot (vuokraustoiminta alkoi 2015 joulukuun alusta) enkä laittanut siihen ollenkaan tammikuun tuluja ja kuluja. Teinköhän ihan väärin?

    • Hei ja kiitos mukavasta palautteesta.

      Oikein olet toiminut eli henkilöasiakkaan verovuosi on sama kuin kalenterivuosi. Tulon tai menon maksupäivä on merkitsevä. Tammikuussa 2016 tilille tullut vuokra ja sieltä maksettu vastike kuuluvat vuoden 2016 verotukseen.

  3. Katja permalink

    Kiitos ihan loistavasta tietopaketista asuntosijoittamisen aloittelijalle! 🙂

  4. Petter Kukkonen permalink

    Moi Harri,

    Kiitos loistavista kirjoituksista!

    Onko sinulla kokemuksia, kuinka pankki suhtautuu asuntoyhtiölainaan (tehdyt remontit jne.) suhteessa velattomaan asuntoon, kun menet kysymään lainaa? Esimerkki: 160 000€ maksava vanha asunto, jossa 45 000€ asuntoyhtiön korjausvelkaa (tuloutettu). Normaalitilanteessa velattoman asunnon vakuusarvo olisi 70% eli tässä tapauksessa 112 000€, mutta korjausvelan vuoksi 45 000€ vähennetään 112 000€:sta, joten asunto onkin enää 67 000€ vakuuden arvoinen… tämä vaatii paljon suurempaa omaa rahoitusta tai omaa vakuutta.

    Osaatko sanoa toimiiko pankki samalla periaatteella myös uudiskohteiden kanssa, jossa yhtiölainoituksen osuus on esim. 60-70% koko asunnon arvosta?

    Sitten vielä yksi edellistä sivuava kysymys: pystynkö vähentämään verotuksessa asuntoyhtiön lainasta tekemäni ylimääräiset lyhennykset (laina tuloutettu)?

    • Kiitos mukavasta palautteesta.

      Tulikohan ensimmäisessä kappaleessa ajatusvirhe? Velatonta 160 000 € arvoista asuntoa vastaan saisit 112 000 € lainaa, jolloin omarahoitusosuus olisi 48 000 €. Korjausvelkaista asuntoa vastaan saisit tosiaan vain 67 000 € lainaa mutta omarahoitusosuus olisi sama 48 000 €, koska taloyhtiölainaa on 45 000 €. Korjausvelallinen asunto olisi minun mielestäni mielenkiintoisempi ostokohde, koska tuloutettavan kk-suorituksen mukana tulisi lyhennyksenkin osalta verohyöty.

      Sama periaate toimii uudiskohteessa. Jos ostat markkinahintaan asunnon uudiskohteesta, jossa yhtiölainaa 70 %, pankista saat 0 € lainaa, koska vapaata vakuutta ei ole yhtään.

      Kaikki taloyhtiön kirjanpidossa tuloutetut maksusuoritukset pystyt vähentämään verotuksessa. Varmista kuitenkin aina isännöitsijältä, tuloutetaanko ylimääräiset lyhennykset. Standardikäytäntö on, että vanhassa taloyhtiössä heti remontin valmistuttua tehtävät kertasuoritukset tuloutetaan, jolloin ne voi vähentää verotuksessa. Sen jälkeen kuukausittaiset maksusuoritukset tuloutetaan mutta kertasuoritukset rahastoidaan. Tämä yleensä osakkaiden yhdenarvoisuusperiaatteen noudattamiseksi. Tuloutuspäätös tehdään yhtiökokouksessa vuosittain. Kannattaa kysyä isännöitsijältä, onko yhtiö ns. sijoittajamyönteinen eli tuloutus tehdään aina kuin mahdollista.

      • Petter Kukkonen permalink

        Kiitos vastauksesta!

        Joo ajatusvirhe pääsi iskemään.

        Jatkokysymys: Kun ajatellaan tuottoa, onko mielestäsi järkevämpää ostaa vanha korjausvelallinen asunto (velkaa juuri tuo 45 000€) kuin täysin uusi asunto, jossa yhtiölainan osuus 75%? Eikös tuonkin uuden asunnon (tuloutetun) yhtiölainan saa aluksi verovähennyksiin, mutta minkä edun verottaja sitten nappaa myyntihetkellä pois sen summan mukaan, kuinka paljon asuntoa on lyhennetty ilman veroa?

        Mietin siis sijoitusstrategiaani uudelleen sinun kirjoitusten pohjalta. Nyt minulla on pari vanhempaa kerrostaloasuntoa ilman korjausvelkaa tms., olen tehnyt myös kaupat parista solutetusta asunnosta Jyväskylässä, joissa korjausvelkaa. Lisäksi olen miettinyt, että kannattaako minun lähteä tuohon uusien yksiöiden peliin mukaan…? Ensimmäiset 2-3 vuotta voi tietysti kartuttaa käteiskassaa ja oman pääoman tuotta on hyvä, mutta entäpä sen jälkeen… pankki voi tarkistaa marginaalia ylöspäin, asunnon mahdollisesta myynnistä pitää maksaa välittäjälle, kuinka käy asunnon hinnan, kun hypealue siirtyy toisaalle jne… olisiko tässä pelissä paras ratkaisu osta ja pidä, en tiedä?

      • Sekä käytetyn että uuden asunnon yhtiölainojen kuukausittaisten maksusuoritusten tuloutuspäätökset tekee vuosittain yhtiökokous. Vuokratulosta vähennetty yhtiölainan suorituksen lainanlyhennysosuuttakaan ei lasketa hankintahintaan eli myyntihetkellä verosuunnittelun avulla eteenpäin lykätty vero realisoituu mahdollisen myyntivoiton kautta. Vanhan asunnon osalta käytössä on yksi ylimääräinen verosuunnittelukeino eli taloyhtiöremontin valmistuttua koko remonttiosuuden maksaminen kerralla. Tällöin se on heti vuokratuloista vähennyskelpoista kokonaisuudessaan.

        Omaan sijoitusstrategiaan tosiaan vaikuttaa sekin, kuinka moni muu soveltaa samaa strategiaa. Jos liian monella on uudiskohteiden osalta strategiana myydä asunto voitolla, kun lyhennysvapaat loppuvat, voi 2-3 vuoden päästä olla paljon pieniä kasvukeskusyksiöitä myynnissä.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Asuntosijoitustoiminnan vuosihuolto | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: