Onko asuntojen flippaus asuntovarallisuuden kasvattamista? – Blogi #507
Kirjoitin otsikkoon tarkoituksellisesti “varallisuus” -sanan sijaan “asuntovarallisuus” -sanan. Tämän tarkoituksena on saada myös asuntojen flippaajat lukemaan kirjoituksen ajatuksella ilman, että missään kytee “toi vuokranantaja ei ymmärrä flippausta” -ajatusta. Tätä aihetta on käsitelty sekä “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti”- että “Sinustako flippaaja” -kirjoissa perusteellisesti. Molempien kirjojen alennuskoodit löytyvät kirjoituksen lopusta.
Tämä kirjoitus soveltuu luettavaksi yhdessä Aktiivisen tekemisen passiivinen “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen – Blogi #505 -kirjoituksen kanssa.
Asuntojen flippausta markkinoidaan usein nopeimpana tapana tienata rahaa asunnoilla. Kaava on yksinkertainen: osta alle käyvän arvon, remontoi tehokkaasti, myy yli osto- ja remonttikustannuksen. Joskus yksinkertaisuus peittää alleen riskejä. Pankkirahoituksen henkilöasiakaspuolella on paljon jopa vihaiseksi käyviä asiantuntijoita, jotka tietävät, että ”flippiasuntoja voi ostaa alle käyvän arvon vain sukulaiskaupassa”. Kaikki muut asunnot ostetaan aina tehokkaiden markkinoiden teorian mukaisesti markkinahinnalla. Ja Warren ja Charlie eivät koskaan siis ostaneet pörssistä osakkeita alle niiden alla olevan liiketoiminnan käyvän arvon.
Tämä herättää tärkeän kysymyksen: voiko asuntojen flippauksella kasvattaa asuntovarallisuutta? Vai luoko se vain lyhytaikaista tuloa riskeineen?
Asuntoflippauksen riskit kasvavat katteiden kutistuessa
Asuntoflippaus on kenties tullut viime vuosina enemmän osaamista vaativaksi. Vanhojen asuntojen hinnat ovat jatkaneet laskuaan, rahoituskriteerit ja -ehdot ovat kiristyneet ja remonttikustannusten koronamöykky on jäänyt pysyväksi ja jatkanut siitä kasvuaan hitaammin.
Kun vanhojen asuntojen hinnat jatkavat laskuaan, flippaajilla on vähemmän tilaa virheille. Tässä ympäristössä yksittäinen väärä arvio ostohinnassa, remonttikuluissa tai jälleenmyyntiolettamuksissa voi poistaa voitot kokonaan.
Tämä on asuntoflippauksen rakenteellinen ongelma tai ainakin ominaisuus. Kun vanhojen asuntojen hinnat jatkavat laskuaan, flipattujen vanhojen asuntojen hinnat ovat mukana samassa laskutrendissä. 2-4 kuukauden flippiprosessin aikana yleinen positiivinen nouseva markkinatrendi auttaa paikkaamaan virheitä. Laskeva trendi syö turvamarginaalia ja vaatii enemmän taitoa flippaajalta välttää hinta-, budjetti- ja aikatauluvirheitä.
Olen keskustellut useamman flippaajan kanssa viimeisen vuoden aikana. Kaikilta on tullut samaa viestiä. Pankkien lisääntynyt varovaisuus on voinut lisätä viikkoja flippikohteen ostorahoituspäätökseen. Ja sama on tapahtunut valmiin flippikohteen ostajien rahoituksen kohdalla. Hylkypäätöksiä tulee enemmän ja lainalupaukset konvertoituvat lainoiksi pidempään kestävän prosessin kautta. 2-4 kuukauden prosessi voikin toteutua 4-6 kuukauden prosessina.
Flippaajan kyky ostaa kohteita riittävästi alle niiden käyvän arvon nousee tärkeysasteikolla korkeaksi.
Asuntoflippauksen riskiksi on tullut markkinoiden ajoitus
Tuotto riippuu myynnistä oikeaan hetkeen liikkuvalla markkinalla. Koronatauti, koronatoimet, Putinin hyökkäys, pakotteet, Saksan teollisuuden energiaharakiri, viisikon tulevaisuusinvestointien realisoituminen pysyviksi velkamenoiksi, positiivisen luottorekisterin yhteyteen lanseerattu negatiivinen sääntely, Suomen ainutlaatuinen 0-talouskasvamattomuus, Iranin konflikti… Jos asuntoflippaaja on selvinnyt kaikkien näiden jatkuvana syötteenä tulevien, kuluttajien luottamuksen vakaan matalana pitävien tapahtumien jatkumossa, hän on osoittanut kyvykkyytensä. Ei ole ollut ajoittaminen helppoa jatkuvaan huonoon tapahtumavirtaan.
Vanhojen asuntojen kauppamäärien nousu tasaantui jo loppuvuonna 2025 ja tammi-maaliskuu 2026 ovat olleet selkeää laskutrendiä vuoden takaiseen verrattuna. Iranin konflikti kiihdytti laskua maaliskuussa. Taas ollaan tilanteessa, jossa energian ja rakennusmateriaalien hintoihin on uhkana tulossa kustannusnousuja, mikäli hinnankorotuksen menevät läpi. Ensimmäinen tilastotieto vanhojen asuntojen hinnoista Iranin konfliktin aikana vielä puuttuu.
Ensimmäiset tiedot Iranin konfliktin vaikutuksista asuntokauppaan – Blogi #506
Mitä isompi ja pitkäkestoisempi flippiprojekti on kyseessä, sitä herkempi se on projektin aikana tapahtuville kustannusten nousuille ja asuntohintojen laskulle.
Verotus syö flippauksen tehokkuutta varallisuuden rakentamisessa
Verotus on asuntoflippaajan yksi suuri kustannuserä. Yrityksen kautta flippausta harjoittavalle yhteisövero on 20 %. Kahden vuoden “live in” -flippejä toteuttavat välttävät myyntivoiton verotuksen kokonaan.
Flippaajan on tärkeä ymmärtää, että jokainen kannattavasti myyty flippi realisoi verotuksen. Maksettu veroeuro ei enää koskaan tuota maksajalleen mitään. Moni flippaaja perustaakin yrityksen ja yhtenä suurena syynä on verotus. Verosuunnittelu on rajallista eikä verovapaata jälleenrahoitusmahdollisuutta flippaajalla ole.
Transaktiokustannukset toimivat samoin. Varainsiirtoverot, dokumentaatio- ja rahoituspalkkiot, välityspalkkiot ja muut jokaiseen flippiprojektiin liittyvät kustannukset ovat tulevaisuuden tuotoista pois. Luonnollisesti nämä kuuluvat flippauksen ominaisuuksiin. Ne voivat näivettää kannattavuutta salakavalasti, jos vanhojen asuntojen hintojen laskutrendissä nämä kustannukset eivät laske samassa suhteessa.
Taas pitäisi flippaajan osata olla maksamatta liikaa, jos kustannukset pysyvät samoina tai jopa nousevat, mutta hintatrendi on laskeva.
Asuntoflippaus ei skaalaudu pitkäaikaiseksi varallisuuden kasvuksi
Jokainen flippi on projekti. Kun kohde on myyty, tulot loppuvat. Tulojen kasvattaminen vaatii jatkuvaa aktiivisuutta uusien flippiprojektien käynnistämiseksi. Asuntojen flippaus käyttäytyy enemmän työn kuin sijoittamisen tavoin. “Korkoa korolle” -efektillä ei ole mahdollisuutta toteutua.
Flippaaja voi ensin täyttää oman kalenterinsa ja kasvattaa flippaamisella tulojaan. Flippaaja voi myös kasvattaa yritystään (ja tulojaan) palkkaamalla työntekijäitä, ulkoistamalla tehtäviä ja tekemällä flippejä yhdessä toisten flippaajien kanssa. Vieläkään “korkoa korolle” -efektiä ei ole.
Asuntoflippaus ei onnistuessaan kasvata asuntovarallisuutta. Jokainen flippiprojekti päättyy asunnon myyntiin.
Mikäli flippaaja tavoittelee asuntovarallisuuden kasvattamista, tuottoja pitää allokoida ja ostaa välillä kohteita pitosalkkuun.
Mikäli flippaaja tavoittelee varallisuuden kasvattamista, tuottoja pitää allokoida välillä sijoitusvarallisuuteen.
Varallisuuden kasvattaminen flippien tuotoilla vie pääomia pois flippaustoiminnasta.
Flippaus ja varallisuuden kasvattaminen vaativat erilaista osaamista
Flippaus mahdollistaa onnistuessaan nopean pääoman kierron ja suuret voitot, jos asuntoja osaa ostaa reilusti alle niiden käyvän arvon, toteuttaa remontit tehokkaasti ja myydä asunnot voitolla. Tätä pitää osata ja jaksaa toistaa. Projektityöskentely pitää olla intohimon kohteena. Näin on mahdollista kerryttää flippaustoiminnalle tarpeetonta, ylimääräistä tuloa.
Tämän tulon voi sijoittaa. Sijoittaminen ei takaa varallisuuden kasvua. Osaaminen, pitkäjänteinen sijoittaminen ja siinä toistuvasti onnistuminen ja pahojen virheiden välttäminen ovat varallisuuden kasvattamisen edellytyksiä.
Flippaajalla ja “Osta ja pidä” -asuntosijoittajalla on erilaisia taitoja, mutta päällekkäisyyttä on niin paljon, että molempia on mahdollista harjoittaa menestyksellisesti. Niitä voi harjoittaa rinnakkain painoarvoja ajan kuluessa muuttaen. Tai niitä voi harjoittaa peräkkäin. Tiedän flippaajia, jotka omistavat vuokrakoteja. Tiedän vuokranantajia, jotka flippaavat asuntoja. Itse olen toistaiseksi keskittynyt vuokraustoimintaan. Seuraan monia flippaajia, enkä koe kyvykkyyksieni olevan kilpailukykyisiä flippaajien joukossa pärjäämiseen.
Taitava flippaaja voi aktiivisella toiminnalla tienata ylimääräisiä pääomia, joita voi ensin sijoittaa uusiin flippeihin ja jossain vaiheessa aina välillä pitokohteisiin. Jotkut flippaajat sijoittavat suurempiin ja kalliimpiin flippeihin. Jos aktiivisella flippaamisella on onnistunut saavuttamaan nopean tulotason kasvun, jossain vaiheessa hitaampi kasvu ja passiivisempi tulo voi tulla houkuttelevaksi vaihtoehdoksi.
Flippiprojekteissa riskit ovat lyhytkestoisia mutta suurempia. “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessakin on riskinsä, mutta ne ovat pienempiä ja vuokrakassavirrat ovat pääsääntöisesti vakaita. Erityisesti silloin, jos asuntoja on useita,
Flippaustoimintaa pystyy skaalaamaan nopeastikin, mutta se vaatii aktiivisuutta. “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa lumipalloefektiä ei voi kiirehtiä, vaan sille on pakko antaa aikaa. Moni ei edes huomaa tätä mahdollisuutta kuin vasta ajan kuluessa.
Miten vastaan otsikon kysymykseeni: “Asuntojen flippaus kasvattaa onnistuessaan tuloja. Tulot mahdollistavat sijoittamisen, joka onnistuessaan kasvattaa varallisuutta.”
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalveluon sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook– Marko Kaarton Blogi
Jyväskylässä 250 asuntoa vuodessa Kim Kähkönen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #381
Missä ollaan ja mihin asuntosijoittajina mennään Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #403
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Ostan Asuntoja 