Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – välitilinpäätös Blogi #168

Jo vuoden ”Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139” -tekstin yhteydessä pahoittelin sen ilmestymistä vasta helmikuun lopussa. Tämä välitilinpäätös -kirjoitus ilmestyy vielä pari viikkoa enemmän myöhässä. Vaikka jo 2019 tavoitteiden yhteydessä viittasin, että ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle kalenterivuosi on toiminnan pitkäjänteisyydestä johtuen vähemmän merkityksellinen, halusin silti siirtää tätä kirjoitusta, jotten tulisi kirjoittaneeksi jotain kesäkuussa saavutetuksi, joka ei toteutunutkaan.

Kesäkuussa 2019 oli tavoitteiden toteumaan vaikuttavan tarjouksen hyväksyminen ja käsirahan maksu mutta varsinainen kauppa toteutui vasta kesäkuun jälkeen. Kaupan yhteydessä ostetuista asunnoista muutama vapautui ilman dramatiikkaa juuri kaupan solmimisen jälkeen, joka on vaatinut suunniteltua enemmän haltuunottoon, aktiivisia remontointiin ja vuokraukseen liittyviä toimia.

Tavoite 1 – Älä tee yhtään huonoa sijoitusasuntokauppaa

Tämän tavoitteen taustalla olevaa ajattelua on avattu ”Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139” -kirjoituksessa, josta selviää se, etten tietenkään pysty näkemään tulevaisuuteen, kuinka hyviä tai huonoja tekemäni sijoitusasuntokaupat tulevat olemaan. 

Tiivistettynä tavoite tarkoittaa sitä, etten juokse liian sokeasti visioni ja siitä johdetun kalenterivuoden tavoitteen perässä vain saadakseni kirjoittaa blogiini, että yhden vuoden numeeriset tavoitteet täyttyivät sijoituksilla, jotka liian korkean riskin takia voivat viedä edellytykset vision saavuttamiselle tulevina vuosina. 54-vuotiaalla Harrilla pääoman säilyttämisen tärkeys suhteessa pääoman kasvattamisen tärkeyteen on erilainen kuin 24- ja 34-vuotiaalla Harrilla oli.

Tämän tavoitteen saavuttamisen johtavana mittarina (lead indicator) on ollut, että joka aamu mietin päivän 3 tärkeintä tehtävää, jotka vievät minua, välillä kenties mutkitellenkin, kohti visiostani johdettua kalenterivuoden tavoitetta. Mittarini näyttää 100 %:n toteutumista. Minulla on iPhonen ”Shortcuts” -ominaisuudella luotu ”3 Things” -workflow, johon kirjaan nämä 3 tehtävää, jotka siirtyvät automaattisesti Day One -päiväkirja-appiini, josta käyn kuittaamassa ”ok”, kun tehtävä on hoidettu. Joskus joku tehtävä jää kesken ja viimeistään viikkoa yhteenvetäessä se tulee kuittaamattomana vastaan. 

Vuodessa tulee siis 1095 tärkeäksi toteamaani tehtävää, jotka tekemällä tavoite ja visio takuulla tulevat lähemmäksi.

Minulla ei ole täydellistä mittaria siihen, miten jälkikäteen seuraan (lagging indicator) tämän tavoitteen toteutumista enkä siksi ole varma, onko tämä oppikirjojen mukaisesti edes mikään tavoite. Kun pomo katsoo peilistä, teorioiden noudattamisen poikkeuksista on joskus helppo päättää. Käytännössä tämä on tarkoittanut ”EI” -päätösten tekemistä muun muassa seuraavien tyyppisten asuntosijoituskohteiden osalta:

• yksittäisten asuntojen ostaminen taloyhtiöistä tai mikromarkkinoilta, joita en tunne
• hinnoittelukriittisyyden lisääminen pienten ei-muuttovoittoisten paikkakuntien asuntojen osalta
• sähkölämmitteisten rivitalokohteiden hankinnasta luopuminen 
• uudiskohdeasuntojen alennus-% -vaatimuksen kasvattaminen ”rinteenhallitus” -varalla
• uudiskohteiden ylitarjontamarkkinoiden välttäminen

Nämä eivät ole yleissuosituksia vaan omaan tilanteeseeni ja tavoitteeseeni liittyviä esimerkkejä. Oman asuntosijoituspolkunikin alkumatka eteni tyyppilliseen tapaan yksi asunto kerrallaan. Ensimmäisen kahden asunnon nipun taisin hankkia vasta, kun salkussa oli jo parikymmentä yksittäin, toki samoista taloyhtiöstä, hankittua sijoitusasuntoa. Tällä hetkellä olen itse oman toimintani pullonkaula, joka kapenee, jos hankin uusia yksittäisiä sijoitusasuntoja, joista ei jollain tavalla löydy selkeää synergiahyötyä aikaisempia hankintoja täydentämään. Siksi tällainen rajoite.

Monet ei-muuttovoittoiset paikkakunnat selvisivät finanssikriisistä ilman merkittäviä markkinahintojen mullistuksia. 0-korkoisen rahan vaikutus on näkynyt kasvukeskuksissa markkina-arvojen nousuna mutta muualla markkinahinnat ovat laskeneet. Tätä on vauhdittanut se, että 70-luvulla rakennettiin paljon ja koko tämä asuntokanta on tullut teknisen käyttöikänsä päähän, jolloin taloyhtiö- ja kylpyhuoneremontteja ei voi enää lykätä. Kaupungistuminen ja demograafiset muutokset tähän päälle ja vanhojen kohteiden ostamisessa hinnassa tulee olla enemmän tilaa kaikille näiden tekijöiden yhteisvaikutukselle, jotta tavoite ei vaarannu.

Sähkölämmitteisiin rivitaloasuntoihin ei ulotu sähkökäyttöisten autojen mielikuvat vaan niiden vuokrattavuus on huonompi, koska lämmitys näkyy vuokralaisen sähkölaskussa eikä ”sähkön puhtaus” todellakaan näy asuntojen lämmitysmuotojen vertailuissa eikä energiatodistusten viesteissä. Monissa rivitaloyhtiöissä myös yhtiön pieni koko vaikeuttaa päätöksiä isojen remonttien tekemisestä.

Mitä poliittinen riski tarkoittaa asuntosijoittajalle? YouTube #65

Poliittisena riskinä on hallituksen selvitys tuloutettavien taloyhtiölainojen rahoitusvastikkeiden vuokratuloista verovähennyskelpoisuuden poistaminen. Monet ovat sitä mieltä, että tämä olisi katastrofi uudisrakentamisen kysynnälle eikä sitä siksi tulla koskaan toteuttamaan. Viime viikkoisten uutisten perusteella nykyinen hallitus voi jättää toteuttamatta tai toteuttaa ihan mitä tahansa ilman mitään insinöörin aivoihini sopivaa logiikkaa. Tämän tavoitteeni mukaisesti juuri nyt minulla ei ole lyhennysvapaapakon lisäksi tarvetta kasvattaa asuntosijoitussalkkuani uudiskohdeasunnoilla, joiden alennus-% ei ole riittävän suuri kattamaan verosuunnitteluhyödyn poistamisriskiä.

Mitä, jos taloyhtiölainan verosuunnitteluetu poistuisi vuokranantajan verotuksesta? – Blogi #153

Kassavirtapositiivisuus on edelleen tärkeä sijoituskriteerini. Vaikka kasvukeskuksissa onkin luvassa pitkällä tähtäimellä paras arvonsäilyttämispotentiaali, minulla ei ole tarvetta hankkia uudiskohdeasuntoja mikromarkkinoilta, joilla tällä hetkellä vuokralaiskysyntä alittaa vuokra-asuntojen tarjonnan ja uusia kohteita on valmistumassa seuraavien 1-2 vuoden aikana alueelle lisää. Pyrin keskittymään mikromarkkinoihin, joissa hyväkuntoisten ja turvallisten vuokrakotien kysyntä ylittää tarjonnan.

Tavoite 2 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla

Vuodelle 2019 kirkastin tämän tavoitteen määritelmää, jotta kalenterivuosi ei liikaa rajoittaisi ajattelua ja toiminnan suunnittelua sekä tukisi tavoitetta numero 1. Aikaisemman asuntojen ostamisen ja markkina-arvoja korottavan remontoimisen jatkeeksi kolmanneksi elementiksi tuli ”valmius tehdä kauppoja”. Tästä kirjoituksesta löytyy myös kriteerit, joiden sisällä tavoitetta pyrin saavuttamaan, ja määritelmä, mitä ”kassavirtapositiivisuus” omassa tavoiteasetannassani ja kriteeristössäni merkitsee.

Näiden kolmen tekijän summa on tammi-kesäkuun 2019 aikana yhteensä reilut 1,3 miljoonaa euroa, josta merkittävin osa on tehtyjä kauppoja. Silti ilman tämän kolmannen elementin lisäystä miljoona ei tulisi täyteen. Vuoden 2019 aikana tehtyjen kauppojen osuus tavoitteista on laskettu kauppakirjassa olevien velattomien hintojen osalta. Arviokirjojen ja kauppahintojen välissä olevaa vapaata vakuusarvoa ei ole huomioitu tässä luvussa. Toisaalta mukana on excel-rahaa eli vapaata vakuusarvoa, joka on syntynyt seuraavilla keinoilla:

• omien ja oman sijoitusyhtiöni tulonhankkimislainojen lyhennysten myötä
• omistamieni asuntojen taloyhtiölainojen lyhennysten myötä
• omistusosuuteni suhteessa toisen sijoitusyhtiön lainojen lyhennysten myötä
• omistusosuuteni suhteessa sijoitusyhtiön omistamien asuntoihin kohdistuvien taloyhtiölainojen lyhentymisen myötä

Markkina-arvojen muutoksia ei ole huomioitu tässä summassa. Vuoden 2019 aikana toteutetuille asuntoremonteille ei ole haettu uusia arvioita eli ne eivät ole mukana luvussa. Niiden likvidejä varoja pienentäneet kustannukset ovat jo mukana.

Tätä tarkkaan lukeva löytää epäjohdonmukaisuuksia siitä, miten 2 miljoonan euron tavoite muodostuu keskenään yhteensopimattomista tai jopa päällekkäisistä luvuista. Tämä ei ole toimintani kannalta oleellista vaan oleellista on se, että tavoite toimii minulle hyvin visiotani kohti johdattavana mittarina. Tämä ei siis ole esimerkiksi nettovarallisuuden kasvamista mittaava tunnusluku. Nettovarallisuus kyllä kasvaa itsestään (lagging indicator), jos pääsen tavoitteisiini kriteereistäni tinkimättä.

Excel-rahan muodossa olevaan vapaaseen vakuusarvoon liittyy aina riski, että markkina-arvojen myötä vakuuksien arvot laskevat. Mikäli 100 000 excel-euron arvoisen vapaan vakuusarvomassan arvo tippuisi 10 %, olisi jäljellä 90 000 euroa. Samalla kaikkien uusien ostokohteiden hankintahinnat tippuisivat vähintään 10 %. ”Vähintään” -sana tulee mukaan siksi, että 10 %:n tiputus markkinahinnoissa voisi synnyttää myyjiä, joilla on motiivi myydä kohteita mahdollisimman nopeasti suuremmalla alennus-%:lla. Välillisesti tulee huomioida myös seikka, että pankkirahoituksen saatavuus voi vaikeutua, jolloin excel-rahan muuttaminen jälleenrahoituksen kautta oikeaksi valuutaksi voi myös vaikeutua. Myös tähän varautumiseksi on olemassa tavoitteeni numero 1.

Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

Tavoite 3 – Vuokrausaste 98 %

Jaksolla tammi-kesäkuu 2019 vuokrausasteeni oli 100 %. Tämän mittarin yleiseen käsitteistöön kuuluu vielä tarkennettu termi ”taloudellinen vuokrausaste”, joka tekee mittarista ankaramman huomioiden vielä alle markkinavuokrien vuokrattujen asuntojen vaikutuksen vuokrausastetta alentavasti. 

Minulla ei ole käytössäni markkinavuokrista sellaista tilastoaineistoa, josta voisin päätellä, ovatko vuokrani markkinahintatasoa ja vai sen alle ja kuinka paljon alle. Jonkinmoinen yleisviisaus on, että 100 %:n vuokrausaste indikoisi sitä, että vuokrat ovat liian alhaiset. Korjaavana yleistoimenpiteenä olisi vuokrien korottaminen vuosittain vuokrasopimusten ehtoja poikkeuksetta noudattaen, jolloin liian korkea vuokrataso saisi vuokralaiset hakemaan edullisemman vuokrakodin. 

Mittaan asiakaspalautekyselyin ”hyvän asukaskokemuksen vuokrakoteja” -palvelulupaukseni toteutumista. Tältä pohjalta tiedän, että asiakkaani eivät vaihda asuntoa minusta, asunnosta tai vuokratasosta johtuen. En pysty kuitenkaan päättelemään, pystynkö asunnoista ja omasta toimintatavastani johtuen pitämään vuokratasoa 10-20 euroa yli markkinavuokrien vai ovatko ne kenties 10-20 euroa alle.

Johtavia mittareita tavoitteen saavuttamiseksi ovat 24 tunnin reagointiaika asiakaspalautteisiin ja aktiivisen markkinoinnin käynnistäminen välittömästi (max. 48 tuntia) irtisanomisilmoituksen jälkeen. Nämä mittarit ohjaavat aamujani, kun päätän päivän 3 tärkeintä tehtävää. 

Tavoite 4 – Julkaise 1. kirja

Tavoite saavuttamatta.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa

Tavoite 5. – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %

Tavoite saavutettu vuoden 2018 tammi-kesäkuuhun verrattuna. 

Viikottaisen sisällön tuottaminen Ostan Asuntoja Blogiin, Ostan Asuntoja YouTube -kanavalle, Ostan Asuntoja Podcastiin ja Ostan Asuntoja IGTV:lle on ollut teknisesti haastavampaa kuin koskaan osasin kuvitellakaan. Tässä vaiheessa oletin, että kaikkien kanavien osalta prosessit olisivat hioutuneet tasolle, jossa ainoastaan itse sisällön miettiminen ja tuottaminen vie aikaani.

”Hanki Huru kunnon mikki” -palaute tuli aikoinaan tarpeeseen ja siltä osin olen oppinut lisää sekä mikrofoneihin että äänittämiseen liittyvästä tekniikasta kuten myös äänen editoinnista. Nyt on ratkottavana sitten ”nosta Huru vieraiden äänen laatua” -palaute, joka sekin on ansaittua ja menee Skypen piikkiin kuten myös Applen piikkiin, joka lisäsi turvatasoa sellaiseksi, että FaceTime -puheluita ei pysty enää nauhoittamaan siten, että saisi 2 erillistä ääniraitaa editoitavaksi. Sponsorit ovat mahdollistaneet sen, että olen voinut investoida tekniikkaan kaivamatta omaa pussiani. Juuri eilen investoin uuden palvelun vuosimaksuun, jolla pitäisi haastateltavien äänen laatua saada nostettua ilman, että haastateltavilla menee tuntia tekniikan kanssa pyörittelyyn.

Ostan Asuntoja YouTube -videoiden myötä olen saanut yhden Mac:in ja kaksi ulkoista kovalevyä kyykähtämään eli ne kaikki on pitänyt päivittää kuten myös internet -liittymät. Ensimmäisiin YouTube-videoihin verrattuna pari valoa on tullut lisää ja kameran ja mikrofonin käyttö on kehittynyt sekä tekniikan että taitojen osalta. Silmätkään eivät enää räpsy jatkuvasti puheen tahdissa. Vieläkään en ole saanut toimimaan kahden kameran käyttöä siten, että kuvan laatu pysyisi tasaisena eikä ääni kulkisi eri tahdissa toisen kameran kuvan kanssa.

Sponsorien avulla, kiitos heille, olen pystynyt näitä investointeja tekemään pakon sanelemana tai sitä mukaan kuin omat taidot ja oppimiskyky ovat kehittyneet. Nettisivujen päivittäminen modernimpaan muotoon ja mobiiliystävällisemmäksi on myös ollut pitkään työlistalla mutta pysyy sisällön tuottamisen alapuolella. 

Tulojen kerryttämisen rinnalle yhä arvokkaammaksi komponentiksi on noussut se, että niin moni on saanut uutta potkua asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaansa kanavilla tarjolla olevan sisällön avulla. Luen yhä kaikki palautteet ja pyrin niihin vastaamaan. Mikäli en ole vastannut, vastaaminen on vain unohtunut päällä olevien akuuttien tilanteiden vuoksi.

Yhteenveto

Vuoden 2019 tavoitteita asettaessani valitsin nämä 5 tavoitetta, jotka katsoin parhaiten ohjaavan toimintani kokonaisuutta. Uskoin, että fokusoitumalla näihin viiteen tavoitteeseen, kaiken muun pitäisi loksahtaa paikoilleen. Tavoitemielessä näin on toistaiseksi käynyt. 

Sisällön tuottamiseen liittyneet odotuksia suuremmat tekniset haasteet ovat vieneet enemmän aikaa kuin oletin, joka on ollut pois 4. tavoitteen eli kirjan kirjoittamiseen suunnitellusta ajasta. Olen myös pyrkinyt viestittämään, että päämäärissäni on muitakin kuin asuntosijoittamiseen liittyviä asioita ja niistä johdettuja tavoitteita, jotka ovat osin tärkeämpiä kuin unelma-ammattiini liittyvät. Tällä saralla on myös asioita, jotka ovat vieneet aikaani, joka on myös näkynyt siinä, että aikaisempaa vähemmän olen käynyt asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyviä keskusteluja sosiaalisessa mediassa tai sähköposteihin vastaaminen on vähentynyt tai kestänyt viikkoja tai kuukausia. 

Miten omat vuoden 2019 tavoitteesi ovat tähän asti toteutuneet ja miksi näin?

Olli Turunen – Ostan Asuntoja Podcast feat. Jenni From the Block #64

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Onko sijoitusasunnon ostaminen “alle markkinahinnan” totta vai tarua? YouTube #79

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155