Siirry sisältöön

Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

23/07/2019
Miten se jälleenrahoitus käytännössä asuntosijoittamisessa toimii?

Olen kirjoittanut ja puhunut aiheesta monta kertaa mutta aina jää joku tärkeä asia vajavaisesti selitettyä ja siitä tulee ne kysymykset.

Tällä kertaa yritämme yhdessä Nallen kanssa vastata kahteen asiaan yhdellä kysymyksellä:

  • miten sen jälleenrahoituksen saa onnistumaan, kun pankki sanoo, että ei onnistu
  • miten se käytännössä toimii sijoitusasunnosta toiseen, kun se pankkiiri taas sanoo, että ei onnistu, vaikka juuri onnistui

IMG_0336


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa – näin se on mahdollista


Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Asuntosijoittava asiakaslähtöinen vuorotyöduunari Sari Bruun Osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #55

”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan 5 päänsärkyä ja niiden hoitokeinot – Blogi #160

11 kommenttia
  1. Hannu Liitsola permalink

    Kiitos taas erinomaisesta videosta Harri!
    Uudiskohteiden jälleenrahoituskin on onnistunut, joten lienee myös pankki ja pankkiirkkohtaista. Kaupantekohetkellä laina on mitoitettu velattoman kauppahinnan mukaisesti, tämä on ymmärtääkseni lähes ainoa vaihtoehto kuten videollakin mainitset. 1-3 kk sisällä on kuitenkin ollut mahdollista saada uusi laina asunnon lisgahinnan mukaan. Pankki on siis hyväksynyt listahinnan todelliseksi markkinahinnaksi ja alennuksen asuntosijoittajan ammattitaidoksi.

    • Kiitos palautteesta ja lisäyksestä.

      Tätä itsekin mietin, että esim. Nordea antaa 75 % lainaa markkinahinnasta ja uudiskohteissa RS-laina on yleensä 70 %. Siinä olisi pieni jälleenrahoituksen paikka. Toinen tapaus voi olla, jos asunto on varattu ennakkomarkkinoista ja markkinahinnat ovat nousseet rakennusvaiheen aikana, jolloin vakuusarvoa olisi teoriassa heti vapaana valmistumishetkellä, kun markkinahintojen nousun myötä RS-lainan osuus markkinahinnasta laskettuna onkin enää esim. 60-65 %.

      Kolmas tapaus voisi olla mainitsemasi tapaus eli alennus vähennetään RS-lainan määrästä tai ”listahinta” on korkeampi kuin sijoittajaryhmän ennakkomarkkinointihinta tms., jonka pohjalta RS-laina on määritelty.

  2. Monia asuntosijoittajia varmaan kiinnostaisi miten asunnon arvonnousun (tai lainojen lyhentymisen) saisi ”nostettua ulos” omaan kulutukseen. Tuossa sinun BRRR-strategiassahan sitä lainaa otetaan lisää uuden sijoitusasunnon ostoon.

    Eli jos minulla on joskus vaikkapa 10 vuokra-asuntoa joiden tuotto on hyvä mutta kassavirta on lähes nollassa johtuen lainanlyhennyksistä, haluaisin silti pystyä elämään asuntojen tuotoilla. Kymmenen asunnon lainat voivat lyhentyä useita kymppitonneja vuodessa, mutta sijoittaja ei saa käteen mitään, muuten kuin myymällä jonkin asunnon.

    Joskus aikoinaan kun kilpailutin oman silloisen taloni lainaa sain myös nostettua lainamäärää. Eli kun lainaa oli aikaisemmin jäljellä 90 000 euroa, toisesta pankista sain 100 000 euroa (verukkeella ”pitäisi vähän remonttia tehdä”). Sen kymppitonnin sain siis suoraan omalle tilille. Oletko tuon tyyppistä ”uudelleenrahoitusta” yrittänyt sijoitusasuntojen kohdalla?

    • Erinomainen kysymys.

      En ole tähän tietoisesti koskaan vastannut, kun kyseessä on kulutusluotto eikä tulonhankkimislaina.

      Itse kulutusluoton hakemiseen sijoitusasuntojen vapaata vakuusarvoa käyttäen kannattaa olla yhteydessä pankkiin. Asuntosijoittajan kannalta ero on, että kulutusluoton korko ei ole vuokratuloista verovähennyskelpoista.

    • Pluskassavirta permalink

      Tästä aiheesta oli puhetta muunmuassa podcastissa Nordean Tom Millerin jaksossa. Pankin kanta on, että asia on sijoittajan ja verottajan välinen asia.

      Voiko rahaa korvamerkitä? Jos sinulla on 100 000€ arvoinen asunto velkaa 60 000€ jäljellä. Uudelleenrahoitat asunnon nostamalla 70 000 € uutta lainaa ja samalla vanha laina maksetaan pois. Nyt sinulla on tuo 10 000 € tilillä. Toteat ettei ostokohteita ole tällähetkellä siirrät rahat puskurirahastoon. Puolen vuoden päästä tulee kohde johon tarvitset 5 000 € lisää käteistä. Siirrät rahat takaisin puskirirahastosta. Sinulle jää vielä toinen 5 000 € odotamaan parempia ostokohteita tai Thaimaan matkoja.

      Velkavivun suuruus ja laina-aika vaikuttavat suurimmin positiiviseen kassavirtaan. Jos kassavirta on 0 on joko sijoituskohteet- tai rahoitus huonoja. Esimerkin 10 asunnossa itse pyrkisin pidentämään laina-aikaa, jotta kassavirran saa positiiviseksi.

      Voit perustella pankille esimerkiksi sillä, että omanpääoman tuotto ei täytä sijoituskriteereitäsi. Toisin sanoen laina lyhennysten kautta omanpääoman tuotto on laskenut ja uudelleen rahoittamalla saat omanpääomantuoton riittävän korkealle tasolle.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Maratooni myynnistä ja Talliosakkeista – Aarne Urvas Osa 1/2 – Ostan Asuntoja Podcast #57 | Ostan Asuntoja
  2. 6 asuntosijoittamisen osa-aluetta mietittäväksi ennen aloittamista…ja sen jälkeenkin – Blogi #161 | Ostan Asuntoja
  3. Maratooni myynnistä ja Talliosakkeista – Aarne Urvas Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #58 | Ostan Asuntoja
  4. 5 asiaa, joihin tulisi kiinnittää huomiota, kun sijoittaa asuntoihin kimpassa – Blogi #162 | Ostan Asuntoja
  5. Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – välitilinpäätös Blogi #168 | Ostan Asuntoja
  6. Velkavipu-% asuntosijoittamisessa – teoriaa ja käytäntöä, kenties harhojakin – Blogi #172 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: