5 muutosta, jotka ovat mahdollistaneet asuntosijoitus- ja vuokraustoimintani 10-kertaistamisen – Blogi #170

Olen sijoittanut osakkeisiin yli 30 vuotta ja asuntoihin sijoitusmielessä yli 15 vuotta. Vanhoilla periaatteillani pystyin saavuttamaan taloudellisen vapauden eli kyllä nekin aika hyvin toimivat. Asioiden yksinkertaistamiseksi vanha malli oli sellainen, jossa ostin 1-2 kassavirtapositiivista sijoitusasuntoa vuodessa ja uudelleensijoitin osingot osakesalkun kasvattamiseen ja kassavirrat ja vapautuneet vakuusarvot asuntosijoitussalkun kasvattamiseen. 

Tässä strategiassa ei sinällään ollut mitään vikaa mutta ”korkoa korolle” -efekti ei toiminut riittävällä voimalla, jotta minun ja perheeni ei olisi jatkuvasti pitänyt miettiä, mihin meillä on varaa. Tiedostan täysin, että kuulun niihin hyväosaisiin, joihin media viittaa. Harva kuitenkin sisäistää sen, että nettovarallisuutta pitää olla todella paljon, jotta sen tuotoilla pääsee palkkatuloisten arjen elintasoon pääomaan koskematta ja pääoma säilyttäen liian suuria riskejä välttämällä. 

Ihan käytännön esimerkkinä voi mainita, että voisimme antaa kaikkien maalaispihapiirimme ulkorakennusten lahota paikalleen (ei ole varaa), jolloin pärjäisimme paljon pienemmillä menoilla, tai sitten päättää pitää niitä kunnossa (miten on varaa), vaikka viljankuivaamossa ei enää viljaa kuivata, navetassa ei ole lehmiä eikä kanoja, eikä sota-ajan yöpymistarpeita enää ole piharakennuksessa.

Kirjoitus ehkä hyödyttää niitä muutamaa, jotka ovat ryhtyneet ”mihin meillä on varaa” -kysymyksen sijasta kysymään ”miten meillä on varaa” -kysymystä. Muutamia vuosia sitten mietin päämääriäni uudestaan ja niihin kuuluu näiden pankin, kiinteistönvälittäjän ja median arvottomina pitämien maalaisrakennusten ja pihapiirien kunnossapito seuraavalle sukupolvelle luovuttamista varten, joka saa ja joutuu sitten päättämään, mitä niille tekee. Päämäärissäni on myös muita asioita, joiden toteutuminen edellytti suurempaa tuloja tuovaa nettovarallisuutta. Eli jouduin paneutumaan ”miten minulla on varaa” -kysymykseen pitkään ja huolella.

Tässä 5 muutoskohtaa, jotka koen olleen perustavaa laatua onnistumiselle.

1. Ison vision ja tavoitteen asettaminen ja sen saavuttamisen suunnittelu

Vanhassa ihan hyväksi todetussa mallissani asetin joka vuosi itselleni tavoitteen, joka oli kenties 10-15 % suurempi kuin edellisen vuoden tavoite; sellainen, joka oli realista saavuttaa samaa mallia kurinalaisesti jatkaen. Tätä olin tehnyt muutaman vuosikymmenen.

Asetin itselleni vision vuodelle 2025, joka oli niin iso, että vanhaan malliin jatkamalla oli täysin varmaa, että se ei toteudu. Koska pääkeinonani on pitkäjänteinen ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen, oleellista ei ole saavutanko visioni 100 %:sti vuonna 2025. Paljon tärkeämpää on, että visio on niin iso, että se pakottaa minut miettimään lähes kaiken uudestaan. Jos onnistun siinä, visio kyllä toteutuu ennemmin tai myöhemmin.

Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat – top 5, mukana The 10X Rule

2. Jokaisen päivän suunnittelu ja fokus päämäärät ja visio mielessä

Aikaisemmin minulla oli 30-100 kohdan to do -lista, jota työstin vähän milloin mistäkin kohtaa fiiliksen mukaan. Nykyään joka aamu mietin ja kirjaan päivän 3 tärkeintä tehtävää, jotka vievät minua, välillä mutkitellenkin, kohti visiostani johdettua kalenterivuoden tavoitetta. To do -listaa en enää käytä ollenkaan.

Alkuun kävin päivittäin kirjoitetut päämääräni ja visioni läpi, kunnes osasin ne ulkoa. Nykyään välillä visualisoin niitä ja yritän ottaa useamman aistin käyttöön kuunnellen, maistellen ja haistellen toteutunutta visiota. Ja sitten mietin ja kirjaan päivän 3 tärkeintä tehtävää sitä kohti päästäkseni. 

Valtaosa näistä tehtävistä on ihan arkisia, kuten “annetaan vuokralle” -ilmoituksen julkaiseminen välittömästi irtisanomisilmoituksen tullessa tietooni, jolla on merkitystä vuokrausasteeseen. Ensimmäisen vuosipuoliskon vuokrausasteeni oli 100 %, jolla taas on merkitystä kassavirtoihin, joilla on merkitystä likvidien varojeni määrään, joilla on merkitystä, kuinka suuri omarahoitusosuus käytössäni on, jolla on merkitystä, kuinka paljon voin kasvattaa asuntosijoitussalkkuani, joka vie minua kohti visiotani.

Vuodessa on 365 päivää ja jokaiselle päivälle 3 päämääristäni johdettua tehtävää tarkoittaa vuodessa 1 095 tehtävää, 3 vuodessa 3 285 tehtävää, jotka vievät minua kohti päämääriäni.

Ihminen yliarvioi, mitä voi saada aikaan vuodessa

ja aliarvioi, mitä voi saavuttaa kolmessa

Fokusoituminen 3 tärkeimpään tehtävään on vaatinut joidenkin asioiden täydellistä laiminlyömistä tai lykkäämistä hamaan tulevaisuuteen. Useamman kerran olen harjoitellut, miten kohteliaan huomaamattoman tyylikkäästi kieltäytyy jostain pyynnöstä tai tarjouksesta, vaikka liian usein yhä töksäytän “ei”. Kaikille on aikansa ja paikkansa, jolloin joku asia ei tällä hetkellä ole mahdollista mutta voi sitä tulevaisuudessa olla. Siksi ovia ei kannata paiskoa kiinni, vaikka juuri nyt ei olisikaan suunnitelmissa lähteä johonkin mukaan.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa Vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu.

Tarjolla on lisäksi “avaimet käteen” vuokra-asunnon Huolenpitopalvelu 35 euron kuukausihinnalla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Palveluun sisältyy pysyvä vuokratakuu.

Asiakkaiden kysynnän vuoksi Asuntopehtoori on kasvanut ja tarjoaa nyt myös asuntojen myyntivälitystä.

Mainitse toimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5 %:n alennuksen palkkiosta.  

Asuntopehtoori rekrytoi, taas; Toimistopäällikkö / Assistentti

3. Ulkopuolisen avun käyttäminen myös asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan ulkopuolella

Aikaisemmin pyrin tekemään mahdollisimman paljon itse. Tämän muuttamiseksi olen saanut paljon tukea ja ideoita verkostostani ja olen jatkuvasti opiskellut asiaa ja miettinyt tapoja, joilla voisin maksimoida oman ajankäyttöni tuoton. 

Itse asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnoissa olen valinnut strategiset osa-alueet, joissa koen olevani vahva ja jotka pidän omissa käsissäni. Kaiken muun pyrin ulkoistamaan hyville ja tutuille yhteistyökumppaneille. Olen hinnoitellut oman tuntihintani 150 euroon ja kaiken sen alle jäävän työn ulkoistan, mikäli mahdollista. 

Minulla on yksi kodinkonetoimittaja, joka hoitaa kaiken. Hän antaa minulle parhaimman hinnan, jonka pystyy enkä koskaan tinkaa siitä. Hinta on aina 50-150 euroa enemmän per kodinkone, jonka pystyisin löytämään, jos käyttäisin 30 minuuttia netissä surffaamiseen. Lisäksi pitäisi netistä tilata kuljetus, asunnon ovelta keittiöön toimitus, vanhan poiskuljetus ja soitella perään 8 kertaa. Taas viime viikolla testasin Gigantilla tätä yhtälöä ja olisivat saaneet 90 euroa halvemman laitteen toimitettua 4 vuorokauden kuluttua 160 euron lisämaksuilla. Tämän selvittämiseksi roikuin puhelimessa puoli tuntia. Luottotoimittaja hoiti homman seuraavana päivänä 5 minuutin puhelun jälkeen ja tällä kertaa jopa säästin rahaa.

Keittiötoimittajia on tasan yksi, remonttimiehiä muutama, rakennustarvikeliikkeitä kolme, sähkö- ja putkimiehiä pyrin aina käyttämään samoja, mikäli he suinkin ehtivät ja niin edelleen. Kun tuntihinta on kohdallaan ja huomaan, että tuntimäärät ovat oikealla tasolla, en koskaan tingi laskusta. Pääpankkiirini ilmoittaa minulle, millä hinnalla ja ehdoilla rahoitusta on saatavilla ja se kelpaa. Kaikkien yhteistyökumppanien pitää hyötyä siitä, jos minulla menee hyvin ja minulla menee hyvin, jos kaikki yhteistyökumppanini ovat hyviä.

Vuosi 2019 on ollut ehkä hektisin 15 vuoteen ja olen myös hyödyntänyt kotitalousvähennystä niin paljon kuin olen tekijöitä löytänyt. Sama 150 euroa omana tuntihintana on saanut soittamaan lukkosepälle, kun oven lukko on pitänyt uusia sen sijaan, että olisin opetellut YouTubesta, miten se asennetaan ja käyttänyt pari tuntia työkalujen hankkimiseen.

Näillä keinoilla olen pystynyt vapauttamaan omaa aikaani ja hoitamaan asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaa volyymitasolla, jota en vielä kolme vuotta sitten kuvitellut mahdolliseksi.

Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132

4. Johdonmukainen toiminta kaikessa asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyvässä tekemisessä

Aikoinaan tein päätöksiä enemmän lonkalta ja välillä oman mielialan pohjalta. Nykyään peilaan päätöksiä antamaani palvelulupaukseen. Blogikirjoituksiakin ilmestyi aina kuin kirjoitustuuli osui kohdalle.

“Hyvän asukaskokemuksen vuokrakoteja” on ollut henkinen mottoni jo pitkään ja myös julkisena muutaman vuoden. Kun tähän pyrkii systemaattisesti vuodesta toiseen, uskon yhä vahvemmin, että se maksaa itsensä takaisin, vaikka välillä joutuu tekemään kalliitakin päätöksiä lupauksen pitämiseksi.

Aina kaikki ei mene lupauksen mukaisesti ja lommoja tulee tölkin kylkeen. Yksi vuokralaiseni ilmoitti kolmisen viikkoa sitten viemärinhajusta keittiössä. Ongelman on käynyt korjaamassa jo kaksi huoltomiestä ja kaksi putkimiestä. Paitsi, että viemärinhaju on yhä keittiön allaskaapissa eikä asukaskokemus takuulla ole ollut hyvä. Hajun keskellä asuvaa vuokralaista tuskin ilahduttaa sekään, että olen kovasti yrittänyt hakea ratkaisua ongelmaan.

Yhdessä asuntokaupassa myyjä myi nipun asuntoja vuokralaisineen, jotka olivat hänelle hyvin tärkeitä. Lähetimme heti kirjeet kaikille vuokralaisille, sovimme asuntojen tarkastuksista ja lähdimme tapaamaan asukkaita, jotta kaikille kävisi varmasti selväksi, että heistä, asunnoista ja talosta pidetään hyvää huolta jatkossakin eikä yhtään asuntoa pistetä myyntiin eikä tasokorotuksia tehdä. Homma eteni paljon nopeammin kuin myyjä oli kuvitellutkaan ja järkytys oli kova. Hänkin rauhoittui, kun huomasi, että lähdimme toteuttamaan asioita, omalla tavallamme johdonmukaisesti juuri sen lupauksen mukaisesti, jonka annoimme.

Ostan Asuntoja -kanavien suosion kasvuun on varmasti vaikuttanut se, että lupaus tiistaivideosta ja oletus sunnuntaina ilmestyvästä blogikirjoituksesta sekä viikottaisesta podcastjaksosta täyttyy siinä määrin, että algoritmitkin uskaltavat sisältöä suositella.

5. Läheiset, uni, ravinto, liikunta ja opiskelu ovat tärkeitä osia kokonaisuudessa

Aikaisemmin lähes päivittäin tingin vähintään kahdesta otsikon viidestä asiasta, kun to do -listan pituus vei voiton ja keskityin liikaa sen lyhentämiseen. Nykyisellä “kolmen tehtävän” -menetelmällä pystyn hoitamaan näitä tärkeitä osia yhä paremmin.

Täyspäiväinen sijoittaja ja yrittäjä ei hae samalla tavalla “balanssia” työelämän ja vapaa-ajan välillä kuin montaa palkkatyössä olevaa kehoitetaan hakemaan. Minulle ei kukaan maksa tehtyjen työtuntien tai -kuukausien mukaan yhtään mitään vaan tulot ovat täysin riippuvaisia oman tekemisen onnistumisesta. 

Oman tekemisen onnistumisen edellytyksistä minulle tärkeimpiä ovat läheisten tuki, laadukas uni, terveellinen ravinto, päivittäinen liikkuminen ja jatkuva opiskelu ja itsensä kehittäminen. Näissä asioissa on varmasti paljon parannettavaa mutta viime vuosina olen niihin panostanut enkä ole yhtään katunut. Jotta olen saanut nämä asiat pysyvästi osaksi päivittäistä elämääni, olen joutunut tekemään uhrauksia toisaalla, jopa siinä määrin, että muutama ystävyyssuhdekin on jäänyt huonolle hoidolle. 

Mitä seuraavaksi

Mikään yllä olevista muutoksista ei ole tullut hetken mielijohteesta vaan opiskelun ja pohdiskelun tuloksena. Tällä hetkellä pohdinnan alla ei ole mitään suurta ja mullistavaa muutosta vaan enemmänkin yllämainittujen, minulle isojen muutosten, hiomista paremmiksi ja korjaamista siellä, missä asiat ovat menneet väärään suuntaan.

Suurin muutos oli se, että moninkertaistin visioni ja tavoitteet, jotta voisin saavuttaa itse asettamani päämäärät. 

Toivottavasti joku sai tästä ideoita omien päämääriensä saavuttamiseen.