Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – tilinpäätös – Blogi #79

Tämä on 6. kirjoitukseni suoraan oman asuntosijoitustoimintani tavoitteisiin ja toteumiin liittyen. Mikäli aikaisemmat kirjoitukset ovat lukematta ja niihin liittyvä matka ja kirjoituksissa sivutut tavoitteenasetannan periaatteet kiinnostavat, löytyvät ne tästä

Asuntosijoitustavoitteeni 2016

Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös

Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – tilinpäätös

Asuntosijoitustavoitteeni 2017

Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – välitilinpäätös

Toistan taas kaksi tärkeäksi kokemaani asiaa tavoitteiden asettamisessa:

1. Kirjoita tavoitteet. Useiden tutkimusten mukaan tavoitteiden kirjoittaminen parantaa oleellisesti niiden saavuttamisen edellytyksiä. Minulle on käynyt juuri näin. Kun päätin kirjoittaa niistä blogiini, pelkästään se pakotti miettimään tavoitteet selkeämmin ja konkreettisemmin. Aamurutiinini sisältää päivän tärkeimmän tehtävän miettimisen, jonka suorittaminen vie minut parhaiten kohti tavoitettani.
2. Hanki vastuullisuuskumppani. Vastuullisuuskumppani, accountability partner, on henkilö tai henkilöt, joille olet jollain tavalla vastuullinen tavoitteiden saavuttamisesta. Esimerkiksi 4 muun asuntosijoittajan kanssa muodostettu ryhmä, jossa kukin käy tavoitteidensa toteutumiseen liittyvät toimenpiteet läpi ja ryhmä antaa palautetta ja potkii takamuksille, olisi erinomainen keino parantaa toteutumisen todennäköisyyttä.

1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen – tavoite 2, toteutui 1

Vuodelle 2016 asettamani salkun kasvutavoite oli ostaa kohteita 250 000 eurolla. Toteuma ylitti tavoitteen yli kolminkertaisesti ja salkkuuni tuli kohteita reilulla miljoonalla eurolla. Vuodelle 2017, pitkän pohdinnan jälkeen, tuplasin vuoden 2016 toteuman ja asetin tavoitteeksi asuntosijoitussalkkuni kasvattamisen positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tämän tavoitteen piti toteutua seuraavasti:

• Omaan salkkuuni ostetaan asuntoja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja
• Oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti

Koko vuoden aikana ostin 9 asuntoa ja yhden autohalliosakkeen omaan hallintaani. 5 asuntoa oli siistejä peruskuntoisia, joista 3 ostin vuokralaisineen. 2 muuta asuntoa meni vuokralle samana päivänä, kun hoitovastikkeen maksuvelvollisuus siirtyi minulle. Neljässä asunnossa on erinomainen ja yhdessä kohtuullinen remontoimalla saavutettava arvonnousupotentiaali. Neljässä asunnossa on merkittävä määrä tuloutettavaa taloyhtiölainaa ja viidenteen on alkamassa taloyhtiöremontteja, jotka tuottavat joko suoran verosuunnittelumahdollisuuden kertasuorituksen kautta tai pitkällä jänteellä kuukausittaisten tuloutettavien suoritusten kautta.

4 salkkuuni tullutta asuntoa ja autohalliosake olivat uudiskohteista.

Yhden uudiskohdeasunnon osalta taloyhtiölainan lyhennykset alkoivat heti ja tämä on ominaisuus, josta pidän.

3 muuta asuntoa ja autohalliosake ovat ensimmäiset asunnot salkussani, joissa on yhtiölainan lyhennysvapaa. 2 asuntoa ja autohalliosake menivät heti vuokralle 20-30 euroa ostohetken arviotani korkeammalla vuokralla. Lisäyllätys tuli, kun valtakunnallinen vuokramarkkinoilla toimiva yhtiö osti samanlaisen naapurikerrostalon ja vuokraa asuntoja omien asuntojeni vuokratasoa 40-50 euroa korkeammilla vuokrilla. Yksi uudiskohdeasunto valmistuu vuoden 2018 puolella. Kaikki lyhennysvapaat uudiskohteeni tuottavat laskennallisesti positiivista kassavirtaa verojen jälkeen lyhennysvapaiden loputtua. Olen hyvin varovainen lyhennysvapaita käyttävien uudiskohdeasuntojen ostamisessa, koska taloyhtiölainan korkosuojaus on käytännössä mahdotonta omin toimenpitein verosuunnitteluhyötyä menettämättä.

Sijoitusyhtiön (yhtiö, jossa olen osakkaana ja lasken omistusosuuttani vastaavan osuuden osaksi tavoitteitani ja toteumaa) kautta vuoden jälkipuolella tuli yksi kerrostalokauppa. Vuoden 2016 aikana ostettujen kerrostalojen haltuunottovaihe ja siihen liittyvät suunnitellut taloyhtiöremontit on saatettu loppuun. Toiminta on siirtynyt asuntokohtaiselle tasolle siten, että vuokralaisen vaihtuessa asuntoja remontoidaan tasoa korottaen. Myös tänä vuonna hankitun kerrostalon haltuunotto on edennyt suunnitellusti lähinnä positiivisia yllätyksiä sisältäen. Sijoitusyhtiön koko salkku on tuoreeltaan arvioitu pankkia varten välittäjän toimesta, joten osuuteni laskeminen on suhteellisen hyvällä tarkkuustasolla.

Muita aktiivisia pääomaa vaatineita ja markkina-arvoja korottaneita tai vakuusarvoa vapauttaneita tapahtumia on vuoden aikana ollut seuraavasti

• asuntojen remontointi 43 000 euroa
• taloyhtiöiden maksetut remontit 12 000 euroa
• taloyhtiölainojen lyhentäminen 52 000 euroa

Näiden toimenpiteiden yhteissummana sijoitusasuntosalkkuni kasvoi 1 060 000 eurolla eli jäin tavoitteestani lähes 50 %. Kaikille löytämilleni ostokohteille järjestyi rahoitus ongelmitta eli tavoitteesta jääminen johtui siitä, etten onnistunut löytämään enempää ostokriteereitäni  täyttäviä kohteita. Kriteerien kannalta tarkasteltuna ostokset täyttivät ne seuraavasti

• kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa – kaikki ostetut kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa (kriteeri, josta en tingi)
• kaupat tehdään 15 % alle markkinahinnan – hankittujen kohteiden kokonaisuuden alennus-% markkinahintoihin verrattuna oli reilu 17 %, joka voisi olla hieman korkeampi, jos hakisin arviokirjat valmistuneille uudiskohteille, joiden myynnissä olleiden parin asunnon pyyntihinnat olivat noin 15-20 % ennakkomarkkinoinnista hankittujen hintojen yläpuolella
• ostokohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa – yhtä asuntoa lukuunottamatta tämä kriteeri toteutui ja siinä yhdessäkin on alkamassa taloyhtiöremontti
• ostokohteissa on markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia – toteutui kaikkien vanhojen asuntojen kohdalla
• vuokralaisineen ostetuissa kohteissa on remontoinnin kautta tulevaa vuokrankorotuspotentiaalia – toteutui kaikkien vanhojen asuntojen kohdalla

Asuntoihin toteutettujen remonttien osalta remontteihin käytetyt pääomat ja arvonnousut on jo kotiutettu uudelleenrahoituksen kautta. Maksettujen taloyhtiöremonttien osalta arvonnoususta on kotiutettu noin 60 % ja taloyhtiölainojen osalta noin 70 %.

Käteispositioni on noin 30 000 euroa suurempi kuin vuoden 2017 alussa. Omat henkilökohtaiset tasalyhenteiset lainani ovat lyhentyneet noin 50 000 euroa, josta valtaosa on uudelleenrahoittamatta. Taloyhtiölainat huomioiden oman sijoitusasuntosalkkuni velkaosuus markkina-arvoin on noin 55 %, sijoitusyhtiön osuuteni mukaan laskien kokonaisvelkaosuuteni on 1-2 %-yksikköä korkeampi.

Vuodelle 2017 en enää asettanut erillistä verosuunnittelutavoitetta, koska se ei ole primääritavoite vaan pikemminkin seuraus asuntosijoitussalkun arvon kasvattamiseksi tehtävistä investoinneista, joiden toteuttaminen yhdessä oman toimintani ja osaamiseni kehittämisinvestointien kanssa vei asuntosijoitustoimintani verot nollaan vuoden 2017 osalta.

Johtopäätökset

Jo tavoitteita asettaessani tunnistin toteutumisen suurimmaksi haasteeksi ostokriteerit täyttävien kohteiden löytämisen. Toisena haasteena oli, että vuoden alussa minulla ei ollut riittävästi omia pääomia, jotka olisivat kattaneet 2 miljoonan euron ostosten omarahoitusosuuden. Käytännössä tämä tarkoitti, että ostettavien kohteiden joukossa oli oltava asuntoja, jotka saisin ostettua reilusti yli 20 % alle markkinahinnan ja/tai että saisin pankkirahoituksen rinnalle myyjän rahoitusta siten, että omarahoitusosuuteni olisi joissakin kohteissa 10-20 %. Käytännössä tämä vaati vielä sen, että kohteet tulisivat sopivassa järjestyksessä, jotta voisin kotiuttaa alennukset uudelleenrahoitusta hyödyntämällä ja saada pääomia seuraavan kohteen ostamiseen.

Yhteenvetona totean, että opin vuoden aikana paljon tämän tavoitteen haasteellisuuden ansiosta, vaikka jäin kauas tavoitteen toteutumisesta.

Onnistuin kuitenkin löytämään kriteerit täyttäviä kohteita ja osaan sain neuvoteltua myyjän rahoitusta pankkirahoituksen rinnalle ja pystyin potkimaan palloa uudelleenrahoituksen kautta eteenpäin. Välillä olin tilanteissa, joissa piti tehdä päätös, hylkäänkö täyttä omarahoitusosuutta edellyttävän hyvän kohteen, jotta voisin pitää tavoitteeni saavuttamisedellytykset hengissä vai hankkisinko kriteerit täyttävän kohteen, joka samalla heikentäisi mahdollisuuksiani saavuttaa tavoite. Vastassa oli myös tilanteita, jossa tarjolla oli hyvä kohde nopealla päätöksenteolla mutta parin viikon päässä siinsi mahdollisuus erinomaisen isomman kohteen hankkimisesta. Näiden tilanteiden takia menetin kauppoja noin 2-300 000 euron edestä mutta toisin päin toteutuessa olisin päässyt 2 miljoonan tavoitteeseeni. Harmita ei silti yhtään vaan oppia tuli runsaasti.

Oma (ja sijoitusyhtiön, jossa olen mukana) sijoitusstrategiani tarjota asiakkaille hyvä ja turvallinen vuokrakotiasumiskokemus asettaa myös rajoitteita ostettavien kohteiden osalta. Konkreettisena esimerkkinä kokonaisena kerrostalona ostettu vanha kohde, jota myydään osissa sijoittajille, on minulle tarkan harkinnan paikka, vaikka lukujen puitteissa kriteerini täyttyisivät. Minun pitää tuntea riittävä määrä kohteeseen sijoittavista, jotta voin varmistua, että heidän strategiansa on linjassa oman strategiani kanssa eli esim. pystymme yhdessä yhtiökokouksessa äänestämään taloyhtiön arvoa ylläpitävät ja nostavat remontit toteutettaviksi sekä päättämään, että vuokrattavuutta parantavien piha-alueiden ja rappukäytävien siisteydestä ei tingitä.

Kokemukseni uudiskohteista, joissa on vain yksiöitä ja pieniä kaksioita pääosin vuokrattavaksi, ovat vielä olemattomat. Lyhennysvapaiden kohteiden osalta kukaan ei tiedä tarkalleen, kuinka monella %:lla on sama “myyn, kun lyhennysvapaat alkavat”-strategia. Ennakkomarkkinointivaiheessa ostettujen uudiskohteiden hyvä puoli on se, että omarahoitusosuus ei juuri syö vapaita likvidejä pääomia, koska rakennusvaiheen maksusuoritukset voi tehdä sjoitussalkun tulevista kassavirroista.

Kaikki omaan verkostooni kuuluvat kassavirtasijoittajat jakavat saman näkemyksen kriteerit täyttävien ostokohteiden löytämisen vaikeudesta. Kannattaa lukea myös ”Osta, vuokraa, vaurastu” -blogikirjoitus samasta aiheesta.

2. Vuokrausaste – tavoite 98 %, toteutui 98,6 %

Vuokrausasteeni vuonna 2016 oli 99,3 % sisältäen suunniteltuja remontteja. Vuokralaisvalinnan tärkeydestä johtuen vuoden 2017 tavoite pysyi samana kuin 2016 eli vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Toinen vuosi peräkkäin on mennyt kuin unelma ja vuokrausaste oli 98,6 % remontitkin huomioiden.  Yksi täysremontti sisältäen kylpyhuoneen asbestipurun ja asunnon viemärien ja vesijohtojen uusimisen kesti suunniteltua pidempään remonttimiehen sairastumisen vuoksi. Päätökseni maalata seinät tapetoinnin sijaan toi myös useamman lisätyöpäivän vaadittavan tasoitustyön takia. Muut remontit tuli tehtyä asuntojen ollessa vuokrattuna. Yksikään vuokranmaksu ei ole myöhästynyt ilman vuokralaisen perusteltua ilmoitusta ja minun hyväksyntääni lukuunottamatta yhtä sattumien summana seurannutta episodia, joka päättyi onnellisesti ja vuokrasuhde jatkuu. Yhdestäkään vuokralaisesta ei ole kiirinyt valitusta minulle asti, päinvastoin.

Pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta, joustamaan vuokralaisten elämäntilanteiden muuttuessa, reagoimaan asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa sekä korjaamaan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti. Muutamalta osin puutteiden korjaukset viivästyivät mutta vuokralaiset tuntuivat arvostavan sitäkin, että yritin ja pidin heidät ajan tasalla. Olen todella kiitollinen hyvistä vuokralaisista.

Johtopäätökset

Tämä on selkein ja konkreettisin tavoitteistani, jonka oikeellisuutta ja tasoa en enää juuri pohdiskele vuosittain vaan näkemykseni on hyvin kirkas. Toteuma on myös helppo laskea. Muutama vuosi sitten tavoittelin 100 %:n vuokrausastetta mutta käytyäni noin 10 000 euron hintaisen kurssin vuokrasopimuksen purkamisesta, häätökäytännöistä, haltuunsaantineuvotteluista, tuholaistorjunnasta, kissan hajuhaitoista ja asunnon uusimisesta lattialaatan pintavalusta alkaen opin, että vuokralaisvalinnasta ei kannata tinkiä tämän tavoitteen saavuttamiseksi.

Tämä mittari on myös mielenkiintoinen, koska esimerkiksi Orava ja Kojamo julkaisevat oman vastaavan tunnuslukunsa ja sen avulla voi vähän peilata mahdollisuuksiaan löytää oma kolo markkinasta, jossa voi pärjätä suurten ammattilaisten seassa.

3. Markkinointi – tavoite 1 asunto, toteutui 0

Tavoite 2017: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta.

Tämä tavoitteen piti toteutua seuraavasti:

• julkaisemalla 26 blogikirjoitusta vuoden 2017 aikana
• aloittamalla 1 uusi internetin kautta toimiva markkinointikanava (tämä on toinen niistä, joka jäi toteuttamatta vuonna 2016)
• panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 400
• nettisivujeni kävijämäärän kasvattaminen 80 %

Tavoite jäi jälleen kerran toteutumatta. Nettisivujeni kautta tulevien liidien määrä jatkoi kasvuaan mutta laatu ei juurikaan ole parantunut. Muutamien laadukkaiden diiliaihioiden osalta etiikka tuli vastaan. Parhaana esimerkkinä helsinkiläistä pientä yksiötään tarjonnut ulosotossa oleva omistusasuja, joka halusi jäädä asuntoonsa vuokralle ja oli vastineeksi valmis myymään asuntonsa reilulla alennuksella. Neuvoin häntä myymään asunnon täydellä markkinahinnalla kuumana käyvän asuntosijoitushuuman takia ja perustellen, kuinka hän olisi paras vuokralainen omaan kotiinsa. Koska hänellä ei ollut vielä akuutti hätä sanoin, että asiaan voidaan palata, jos ostajaa ei löydy. Parin viikon päästä tuli kiitosviesti; asunto oli mennyt markkinahinnalla kaupaksi.

Tavoitteen toteutumisen keinot toteutuivat seuraavasti:

• julkaisin 27 blogikirjoitusta eli yhden yli tavoitteen
• yhden uuden markkinointikanavan suunnitelmat olivat jo pitkällä pariinkin otteeseen hyvän kumppanin kanssa; ensin hän joutui ottamaan aikalisän ja sitten minä eli tavoite jäi taas saavuttamatta
• Ostan Asuntoja Facebook -sivujen tykkäysmäärä oli vuoden lopussa 371, orgaanista lisäystä 201 tykkäystä, 29 alle tavoitteen
• Nettisivujeni kävijämäärä kasvoi 74 %, 6 %-yksikköä alle tavoitteen

Kävijöitä sivuille tuli ylivoimaisesti eniten hakukoneiden kautta. Facebook -sivut kasvattivat eroaan Twitteriin, koska Facebook -sivujen kasvu-% oli noin 3-kertainen Twitter-seuraajien kasvu-%:iin verrattuna. Toisena vuotena peräkkäin neljajalkaamaassa.blogspot.fi:n kautta tuli eniten kävijöitä muilta nettisivuilta. sijoitusovi.com tuli mukaan Kinteistölehden Blogin rinnalle. Seuraavina rahamias.blogspot.fi ja salkunrakentaja.fi, joista kummankaan kautta ei 2016 tullut yhtään lukijaa, melkoinen nousu.

Markkinoinnin varsinainen tavoite jäi siis saavuttamatta. Vuoden 2018 osalta markkinointi tulee edelleen säilymään kolmantena tavoitealueena mutta yhden sijoitusasunnon ostamisen tavoite poistuu ja tilalle tulee jotain muuta. Tässä markkinatilanteessa verkostojen merkitys on ylivoimainen kriteerini täyttävien ostokohteiden löytämiseksi.

Vuoden 2017 tavoitteiden asetannan yhteydessä mainitsin pohdinnoistani, pitäisikö nettisivujen generoida myös tuloja. Yhtenä periaattenani on ollut, että blogikirjoituksissani esitetyt suositukset perustuvat omaan kokemukseeni eikä mainostuloihin. Sisältö pysyy myös ilmaisena, koska siten tiedon jakamisen tavoite toteutuu parhaiten. Tämä on ensimmäinen blogikirjoitukseni, jolla on sponsori, kiitos SECURENT. Sponsorointi mainitaan selvästi, jotta se eroaa kirjoitusten sisältöön liittyvistä suosituksista. Sponsorointitulot käytetään siten, että tuloista 50 % menee blogin kustannusten kattamiseen ja 50 % hyväntekeväisyyteen. Kun blogin kustannukset on katettu, sponsorointitulot menevät 100 %:sti hyväntekeväisyyteen.

Vuoden 2018 tavoiteasetannan lähtökohdat

Näissä kirjoituksissa käyn läpi asuntosijoitustoimintaani liittyviä tavoitteitani. Näiden rinnalla asetan vuosittain tavoitteet myös oman oppimisen, terveyden, läheisten ja jakamisen osalta, joista jakamiseen liittyvistä asioista osa konkretisoituu blogikirjoitusten kautta. Kun tavoitteet on johdettu oman elämän, ei vain pankkitilin saldon, tärkeiden päämäärien kautta, motivaatio ja fokus niiden saavuttamiseksi on paljon terävämpi. Myös kieltävien vastausten antaminen on helpottunut, kun päämäärät ovat selvänä.

Lähdin noin 5 vuotta sitten systemaattisesti rakentamaan toimintamalliani prosesseja miettien ja teknologiaa hyödyntäen tavoitteena paperiton ja mobiili paikasta riippumaton toiminta. Teknologian kehittymisen myötä ja asuntosijoittajan kannalta tärkeiden verottajan ja pankkien kehitystyön ansiosta tämä tavoite on pieniä osasia vailla saavutettu. Kun vielä isännöitsijät ja paperilla laskuttavat yritykset saavat prosessinsa asentoon, jossa postin ja laskun lähettäminen bitteinä onnistuu ilman toistuvaa erillistä manuaalista pyyntöä, pääsen eroon fyysisen postilaatikon tarkastuspalvelun käytöstä ja paperien skannauksesta osana prosesseja. Onneksi skannausteknologia on kehittynyt niin paljon, että siihenkin menee enää murto-osa aikaisemmasta ajasta. Tämän toimintamallikehitystyön ansiosta pystyn hallinnoimaan samalla työmäärällä merkittävästi isomman määrän asuntoja kuin olisin pystynyt paperipohjaista mallia jatkamalla.

Toimintamallin kehittämisen hienoviilausvaiheeseen siirtymisen myötä toinen, vielä merkittävämpi, asia on, että olen saavuttanut pitkän tähtäimen taloudellisen tavoitteeni 7 vuotta etuajassa. Kiitos siitä kuuluu monelle taholle mutta on täysin selvää, että ellen olisi viimeisten vuosien aikana kirkastanut ajatuksiani blogitekstejä kirjoittamalla ja tavoitteitani julkaisemalla, olisin vielä kaukana tavoitteen saavuttamisesta. Näistä syistä johtuen olen jo vuoden 2017 aikana käyttänyt paljon aikaa lukemiseen ja pähkäilyyn, mikä voisi olla uusi 10 vuoden päässä oleva tavoitteeni. Kirkkaana on jo se, että “eläköityminen” ja ylimääräisten lainanlyhennysten kautta nopeaan velattomuuteen pyrkimiseen pääseminen ei ole minun juttuni. Myös blogitekstien kirjoittaminen jatkuu vuoden 2018 aikana. Kiitos runsaasta määrästä häkellyttävän mahtavista palautteista ja hyvää alkanutta kassavirtapositiivista asuntosijoitusvuotta!

”Asuntosijoitustavoitteeni 2018″ -kirjoitus voi myös kiinnostaa sinua tämän luettuasi.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

SECURENT-verkkokauppa on suunnattu suomalaisille asuntosijoittajille. Asunnon vuokraamiseen liittyy monia riskejä, joiden minimointi on vuokranantajille elintärkeää. SECURENTin avulla voit vähentää sijoituksesi riskiä ja helpottaa omaa elämääsi. 

Tutustu vuokranantajan verkkokauppaan: www.securent.fi