Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – Blogi #29
Olen aina asettanut itselleni tavoitteita eikä 2016 poikkea siinä suhteessa mitenkään. Tällä kertaa ajattelin tehdä niistä myös julkisia. Blogitekstejä kirjoittaessa olen huomannut, että se terävöittää omaa ajattelua, kun tekstejä valmistelee muiden luettavaksi ja arvioitavaksi. Tavoitteiden julkaisemisen myötä tapahtunee sama ilmiö. Lisäksi niiden julkisuus antaa lisäpotkua takapuoleen varsinkin, kun vuoden 2016 lopussa pitää julkaista tilinpäätös, miten tavoitteet toteutuivat.
1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen
Osa vuodelle 2015 asettamistani tavoitteista toteutui jo kesäkuussa 2015 ja osa jäi toteutumatta kokonaan. Tärkein tavoitteeni oli ostaa 150 000 €:lla positiivista kassavirtaa tuottavia sijoituksia asuntosijoitussalkkuuni 90 %:in velkavivulla. Korkea velkaviputavoite johtui siitä, että koko asuntosijoitussalkkuni velkavipu-% oli päässyt painumaan liian alas heikentäen oman pääoman tuottoa. 165 000 € tuli täyteen kesäkuussa. Lisäksi sekä kassavirta- että velkaviputavoitteet täyttyivät.
Tavoite 2016: Ostan positiivista kassavirtaa tuottavia sijoituksia 250 000 €:lla 75 %:in velkavivulla
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- Asunnot ostetaan 15 % alle markkinahinnan eli hankintoihin käytetään 212 500 €
- Lainarahaa 159 375 €
- Omaa rahaa 53 125 €
Tavoitteen toteutumisen suurimmaksi haasteeksi oletan lainarahoituksen järjestymisen, johon paneudun helmi-huhtikuussa.
2. Verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen
Verottajalle maksettu euro ei enää koskaan tuota sijoittajalle mitään. Vuonna 2015 käytin vuokratuloista vähennyskelpoisiin remontteihin 36 000 €. Remontteihin käytetyt eurot, verohyödyn lisäksi, ovat olleet kannattavampia sijoituksia kuin uudet asunnon. Remontit ovat mahdollistaneet vuokrankorotuksia yli 10 %:in vuokratuotolla.
Tavoite 2016: Käytän 35 000 € vuokratuloista vähennyskelpoisiin remontteihin ja lainanlyhennyksiin
Keittiö täysin uusittu
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- Nykyisiä asuntoja remontoimalla
- Maksamalla pois sellaisia taloyhtiöremontteja, joiden maksut tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa
- Ostamalla asuntoja, jotka voi laittaa vuokralle ja remontoida viimeistään vuokralaisen vaihtuessa. Tämä on enemmänkin varautumista tulevaan, koska vähennyksiä ei välttämättä voi tehdä vuoden 2016 kuluessa
3. Vuokrausaste
Asuntosijoittajan painajainen on tyhjänä olevat asunnot. Aikaisemmin tavoittelin 100 %:in vuokrausastetta ja siinä usein onnistuinkin. Asuntosalkun koon kasvaessa tavoitteeseen pyrkiminen aiheutti vuokralaisvalinnassa virheen, josta tuli opettavainen kokemus (asuntosijoitukset ovat joko kannattavia tai opettavaisia). Vuokrausasteeni vuonna 2015 oli 95 % sisältäen suunniteltuja remontteja. Suunnitellut remontit poistaen vuokrausaste oli 97 %.
Kun vuokralaisvalinta menee oikein pieleen, jälki voi olla tämän näköistä.
Tavoite 2016: Vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- Aktiivinen markkinointi välittömästi irtisanomisilmoituksen jälkeen
- Yhteistyö lähtevän vuokralaisen kanssa uuden vuokralaisen löytämiseksi
- “Jonotuslistan” kasvattaminen www.ostanasuntoja.com/vuokrattavat avulla
- Asuntojen remontointi vuokrasuhteen aikana, ei vuokralaisten välillä
Tavoitteen saavuttamiseksi vuokralaisvalinnan kriteereistä ei kuitenkaan saa tinkiä.
4. Markkinointi
Vuoden 2015 alussa ajattelin, että panostan nettisivujeni kehittämiseen, blogitekstien kirjoittamiseen ja sosiaalisen median hyödyntämiseen. Kaikilla näillä osa-alueilla toimenpiteeni olivat haparoivia ja välillä tuli muita kiireitä siten, että säännöllisyydestä tuli tingittyä. Keväällä, kesällä ja alkusyksystäkin tuli vähintään parin kuukauden taukoja blogikirjoitusten julkaisemisessa. Julkaisin yhteensä 9 blogikirjoitusta vuoden 2015 aikana. Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksessä tuli aivan liika taukoja ja siellä tykkääjien määrän kehitys on ollut surkea. Twitter sopii minulle paremmin sen vuorovaikutteisuuden myötä. Saan sieltä myös itse paljon hyödyllistä tietoa. Kaikesta tästä räpeltämisestä huolimatta joulukuussa tuli nettisivujeni uusi kävijäennätys.
Tavoite 2016: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- Julkaisemalla 18 blogikirjoitusta vuoden 2016 aikana
- Aloittamalla 2 uutta internetin kautta toimivaa markkinointikanavaa
- Panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 200
Tähän listaan voisi lisätä paljon pieniä toimenpiteitä mutta jätän ne väliin. Uskon, että saan nettisivujeni kävijämäärän kaksinkertaistettua vuoden aikana, joka parantaa näkyvyyttäni Googlen hakutuloksissa. Itselläni lisämotiivina on omien kokemusten ja näkemysten jakaminen muille. Sain vuoden 2015 aikana sydäntä lämmittävää palautetta, joka kannustaa jatkamaan. Olen jatkuvan oppimisen kannattaja ja internetin ja teknologian mahdollisuuksien hyödyntämisen opettelu itse tekemällä on minulle tärkeää.
Minulla on vielä muutama muu tavoite esim. kassavirran ja sijoitetun pääoman tuoton osalta mutta jätän ne julkaisematta tässä yhteydessä. Tarkastelen niitä jatkossa asuntokohtaisissa blogikirjoituksissa, jota kautta niitä on helpompi esittää konkreettisemmin. Näiden tavoitteiden toteuttamisessa asuntojen remontointi ja vuokratulojen verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen ovat tärkeässä roolissa.
Oletko itse asettanut konkreettisia tavoitteita (asunto)sijoitustoiminnallesi? Oletko kirjoittanut ne paperille? Oletko julkaissut ne? Koitko, että julkaisemisesta oli jotain lisähyötyä?
Tykkäsin nuoren ”Nuuka”-sijoittajakollegan vuoden 2015 yhteenvedosta ja 2016 tavoitteista.
Trackbacks & Pingbacks
- Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös | Ostan Asuntoja
- “Ostan Asuntoja” – asuntosijoittamisen 10 käskyä | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – tilinpäätös | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustavoitteeni 2017 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustoiminnan vuosihuolto | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – välitilinpäätös | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – tilinpäätös | Ostan Asuntoja
- Kokemuksiani asuntosijoittajan rahoituskierrokselta | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – tilinpäätös. Blogi #134 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – tilinpäätös Blogi #187 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – tilinpäätös – Blogi #290 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – tilinpäätös – Blogi #343 | Ostan Asuntoja
Ostan Asuntoja 
Kiinnostava blogi! Itselläni on lähivuosien tavoitteissa hankkia ensimmäinen sijoitusasunto, joten asuntosijoittamiseen liittyvä tieto ja kokemukset kiinnostavat tällä hetkellä erityisen paljon.
Kirjasin itsekin tämän vuoden sijoitustavoitteet juuri ylös omaan blogimerkintään. Uskon että tavoitteiden asettaminen sekä niiden ylöskirjaaminen auttavat hahmottamaan omaa edistystä vuoden varrella ja pysymään ”ruodussa” markkinatilanteen eläessä. Vuoden lopulla merkintään on sitten hyvä palata ja tehdä yhteenvetoa onnistumisista ja epäonnistumisista, mikä puolestaan auttaa taas seuraavan vuoden tavoitteiden asetamisessa.
Kiitos palautteesta.
Oman asuntosijoittamiseni pahin virhe oli, etten aloittanut aikaisemmin vaan pitäydyin liiaksi osakesijoittamisessa. Minulla ei ole mitään valittamista osakesijoittamisen tuottojen suhteen, päinvastoin, mutta asuntosijoittaminen tarjoaa hyvän mahdollisuuden velkavivun käyttöön, jolla saa buustattua sijoitetun pääoman tuottoa. Toki juuri tällä hetkellä positiivista kassavirtaa tuottavien kohteiden löytäminen on vaikeutunut.
Luin myös blogisi, oikein hyvää pohdintaa. Sain myös lisävahvistusta sille, että omien tavoitteiden julkaiseminen blogissa kannattaa.
Hyviä tavoitteita myös sinulla!. Pelkästään jo näistä tavoitteista näkee, että kyseessä on ammattilainen. Tavoitteet on jaettu sopivan pieniin osiin ja ne on riittävän konkreettisia.
Luokittelen itseni märkäkorvaksi asuntosijoittajana, koska ”urani” lasketaan vielä kuukausissa, eikä vuosissa. Pelkästään jo lukemalla tavoitteitasi nostaa se ajatuksia myös omien sijoitusten tunnusluvuista ja seurannasta. Vaikka asuntosijoittaminen kohdallamme on yksin tehtävää, niin sosiaaliset mediat tarjoavat hyvää vertaistukea ja eritoten vertaisoppimista.
Toivotaan meille hyvää sijoitusvuotta.
Jokainen meistä on joskus ollut märkäkorva. Asuntosijoittamista kannattaa opiskella mutta ikuisella opiskelulla ei varallisuus kartu eli jossain vaiheessa pitää aloittaa kohteiden analysointi, tarjousten tekeminen ja sieltä se kauppakin tulee. Valtaosalla on vain 1 asunto eli siltä osin olet jo edellä.
Sosiaalisen median avulla on mahdollista oppia toisilta sijoittajilta aikaisempaa paljon enemmän. Virheistä oppii, välillä kalliisti, mutta toisten virheistä oppiminen ei maksa kuin opiskelun vaivan.
Kyllä tavoitteiden asettaminen tekee kaikesta toiminnasta määrätietoisempaa ja keskimäärin tehokkaampaa. Itselläni ei vielä ole tälle vuodelle sijoittamisen suhteen asetettuja tavoitteita mutta useiden vuosien säteellä mm. sijoitussalkun koon ja sijoitusasunnon suhteen olen asettanut tavoitteita, näistä on tarkoitus tehdä itsellenikin blogikirjoitus. Nämä selkeyttävät pitkäjänteisen toiminnan tarkoitusta, vaikka viiden vuoden päähän asetettujen tavoitteden saavuttaminen ei vuoden tarkkuudella välttämättä onnistukaan.
Mielenkiintoinen blogi muuten, vaikka asuntosijoittaminen ei itselleni ole vielä ajankohtaista, pyrin perehtymään siihen jo aikaisessa vaiheessa etenkin blogien kautta. Sinun blogisi taitaa olla paras selaamani tähän mennessä!
Kiitos mukavasta palautteesta.
Nyt jo tuntuu, että tavoitteiden julkaiseminen oli hyvä temppu. Tuli mietittyä ne vähän konkreettisemmin ja julkaistuna ne varmasti ohjaavat tekemistä entistä enemmän. Minulla on vuoteen 2024 asetettu tavoitetila, jota kohti mennään, välillä luovien ja välillä myötätuulessa.
Itse olen sijoittanut osakemarkkinoille jo pitkään ”osta halvalla ja myy kalliilla” -periaatteella. Asuntosijoittamisessa harmittaa, etten aloittanut aikaisemmin ja kasvattanut salkkua systemaattisemmin.
Moi ja kiitos kirjoituksesta,
Mainitsit vuokratulojen käytöstä remontointiin, jotta saat hyödynnettyä verovähennykset. Miten käy tilanteessa, jossa remontoit yhtä huoneistoa esim. 5000 eurolla, mutta kys. huoneiston tuottama voitto on vain 4000 euroa vuodessa. Voiko tuon ylimääräisen 1000 euron vähennyksen tehdä toisen huoneiston tuottamasta voitosta? Eli onko verovähennys vain huoneistokohtainen?
Itse olen myös siirtämässä osakkeista varoja asuntoihin, juurikin tuon velkavivun mahdollistaman hyvän tuoton takia. Asuntojen tuotto tuntuu ennakoitavammalta, ja siihen on itsellä mahdollisuus vaikuttaa (enemmän kuin osakkeissa). Pohjatyön tekeminenkin on mielenkiintoista, ja kaupunginosia kiertelemällä ja taloyhtiöihin tutustumalla voi ajatella saavansa sisäpiirin tietoa sijoituskohteesta toisin kuin osakesijoittamisessa.
Terv.
Lokki
Terve,
Verotuksessa kaikkien sijoitusasuntojen tulot ja menot vedetään yhteen eli maintsemasi 5000 € remonttikulun voit vähentää yhteenlasketuista vuokratuloista.
Myös asuntoihin kohdistumattomat mutta sijoitustoimintaan liittyvät kulut voi vähentää vuokratuloista. Esimerkkeinä vaikka suosittelemani Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu tai ”Osta, Vuokraa, Vaurastu”-kirjan kirjoittajien järjestämä valmennus.
Olen samaa mieltä kaikista mainitsemistasi tekijöistä. Asuntomarkkinat ovat aina paikallisia ja todelliseksi sisäpiiriläiseksi voi tosiaan päästä.
Moi
Kysyinkin jo (ja sain vastauksenkin) remonttikulujen vähentämisestä verotuksessa, ja nämähän eivät olleet osakekohtaisia vaan yhden asunnon remontteja voi vähentää myös toisen vuokratuloista.
Päteekö sama yhtiölainan osalta? Eli maksan yhdestä asunnosta pois 10k€ yhtiölainoja (tuloutettuja) ja voin vähentää tämän 10k€ esim. kaikkien kolmen osakkeen vuokratulosta?
Jos näin on, niin eikö silloin uudiskohde (jossa useasti yhtiölainaa jopa yli 70% velattomasta hinnasta) ole erittäin kannattava ostos verotusmielessä? Jos on esim. 5 osaketta salkussa, niin voisi tuon yhden uuden kohteen lainaa lyhentämällä lykätä veronmaksua useamman vuoden eteenpäin?
Terve taas,
Juuri näin eli verotuksessa koko asuntosalkun tulot vedetään yhteen ja niistä voi tehdä kaikki vähennykset. Tämä pätee myös yhtiön kirjanpidossa tuloutettavan yhtiölainan osalta eli esimerkkisi 10k€ voit vähentää yhteenlasketuista vuokratuloista.
Periaatteessa esittämäsi verohyödyn käyttäminen toimii juuri noin eikä se koske pelkästään uudiskohteita. Kokonaisia vanhojakin kerrostaloja ostavat sijoittajat käyttävät taloyhtiölainaa samalla logiikalla. Myös linjasaneeraus voidaan rahoittaa siten, että omistajien suoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Kaikissa näissä tapauksissa verojen eteenpäin lykkääminen on yksi kannattavuuden komponentti. Uudiskohteessa kannattaa huomioida, että omarahoitusosuus pitää maksaa etukäteen, vaikka kohde valmistuisikin vuoden kuluttua eli tämä pääoman kustannus pitää laskea kuluksi. Samoin kannattaa muistaa, että taloyhtiölainan korkoon ei voi vaikuttaa eli, jos haluat käyttää esim. kiinteää korkoa, taloyhtiölainaa voi lyhentää nopeutetusti ottamalla itse kiinteäkorkoista lainaa siihen. Näin voi saada sekä veronsiirtohyödyn että korkosuojauksen ja samalla pitää velkavipu-% haluamallaan tasolla.
Lopuksi muistutus siitä, että uudiskohteessa kannattaa olla kassavirtalaskelman kanssa hyvin tarkkana. Kassavirta voi olla hyvin pieni tai negatiivinen. Se on tärkeää tiedostaa ja sitä kannattaa herkkyystarkastella eri muuttujien suhteen, jotta ymmärtää, kuinka paljon pitää olla valmis subventoimaan sijoitusta muista tuloista, jos korot nousee, asunto on tyhjänä, valmistuminen viivästyy jne.
Heippa! Olen käynyt blogiasi välillä lukemassa ja innostuin äskettäin perustamaan myös oman asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen keskittyvän blogini. Lisäsin blogisi lukuluettelooni. Tervetuloa vastavierailulle jos joskus tekee mieli lukea sijoitusajatuksista naisnäkökulmasta.
Blogini löytyy osoitteesta: http://neljajalkaamaassa.blogspot.fi/
Olen vielä aika alussa kyllä kirjoittamisessa.
Hei,
Kävin lukemassa kaikki 3 kirjoitustasi ja tykkäsin kovasti. Jaoin kirjoituksesi myös Twitterissä ja lisäsin blogisi Feedly:n listaani. Vuokranantajat juuri jakoi twiittini kommentilla ”Wau!!” eli lukijoita voi olla tänään. En omaa mitään kokemusta tilanteeseesi liittyen mutta tykkäsin asenteestasi, joka paistoi kirjoitusten läpi. Jos olisin vastaavassa tilanteessa, haluaisin tietää blogisi olemassaolosta. Mieti, voisitko kirjoittaa omalla nimelläsi.
Allekirjoitan 100 %:sti, mitä kirjoitit Vuokranantajat ry:n jäsenyydestä. Itsekin olen saanut moninkertaisen hyödyn
jäsenmaksuun verrattuna.
Vuokralla asuminen on joissain sivistysmaissa suositumpaa kuin omistusasuminen. Mielestäni on ihan turhaa kokea sitä alempiarvoisena asumismuotona. En tiedä, luitko kirjoitukseni omistusasumiseen liittyen mutta, jos sitä tavoittelet, kannattaa se tehdä oikeista syistä.
Tulen vierailulle jatkossakin.
Haluaisin kysyä tästä kommentistasi lisää:
”Maksamalla pois sellaisia taloyhtiöremontteja, joiden maksut tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa”.
Voiko siis taloyhtiölainat, joiden rahoitusvastikkeet tuloutetaan kirjanpidossa, maksaa pois niin, että saa tuon lainan poismaksun hyödyntää sen vuoden verotuksessa?
Olen lukenut blogiasi (kiitos hyvästä blogista!) ja muitakin asiaan liittyviä blogeja usein, mutta tuntuu, että veropuoli on sellainen, jota voisi valottaa hieman enemmän. Juuri verohyötyjen oivaltaminen ja verojen maksuun menemisen välttäminen olisi erityisen mielenkiintoista.
Kiitos kysymyksestä ja palautteesta. Juuri näin. Jos tuloutettavan yhtiölainan maksaa kerralla pois, saa koko vähennyksen maksuvuoden verotuksessa. Jos maksaa tuloutettavaa suoritusta vastikkeen muotoisesti kuukausittain, jakaantuu vähennys useammalle vuodelle. Tärkeintä on, että välttää yhtiöitä, joissa remontit rahastoidaan. Yritän saada blogia veropuolesta. Sitä on selitetty viime vuoden loppupuolen kirjoituksessa asuntosijoittamisen kannattavuuden osatekijöistä.
Kiitos vastauksesta! Kävin verottajan sivuilla ja todellakin, siellä sanotaan näin:
”Vuokranantaja voi maksaa asunto-osakeyhtiön teettämien perusparannusten menot yhtiölle joko pääomavastikkeena tai kertasuorituksena. Molemmissa tapauksissa maksujen vähennyskelpoisuus riippuu siitä, kuinka yhtiö on käsitellyt suoritukset kirjanpidossaan. Jos suoritukset on yhtiön kirjanpidossa luettu tuloksi, ne saa vähentää vuokratulosta maksuvuonna. Rahastoidut suoritukset lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Tiedon tuloutuksesta tai rahastoinnista saa isännöitsijältä.”
Tämä on loistava tieto, koska jopa kirjanpitäjämme väitti muuta!
Kiitos hyvästä blogista.
Itse kyselin isännöitsijältä ylimääräisen lyhennyksen käsittelystä eräässä yhtiössä. Vaikka kuukausittaiset rahoitusvastikkeet tuloutetaankin, niin ylimääräiset lyhennykset rahastoidaan. Kyseessä on siis uusi taloyhtiö.
Mutta teille on siis tullut vastaan (uusia) yhtiöitä, joissa esim. 50 000 euron kertalyhennys tuloutettaisiin? (Eikö tällöin taloyhtiön tulos mahdollisesti muodostu positiiviseksi ilman ylimääräistä suunnittelua?)
Terveisin,
Kristian
Kiitos palautteesta.
Kyse ei ole kertalyhennyksestä vaan uudiskohteista, joissa taloyhtiölainan tuloutettavat kuukausisuoritukset alkavat heti kohteen valmistuttua ilman lyhennysvapaita. Kertalyhennykset rahastoidaan näissäkin kohteissa.