Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina – Blogi #40

Kirjoitin pari viikkoa sitten blogiini “Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina” -kirjoituksen, jonka yhteenvedossa totesin, että velkavipua käyttävälle asuntosijoittajalle vuokratuotto kuvaa riittämättömästi asuntosijoituksen eri kannattavuuden elementtejä.

Kun sijoittaja miettii, paljonko joku tietty asunto tuotti kuluneena vuonna tai paljonko koko asuntosalkku tuotti, vuokratuottoa luonnollisesti seuraavat luvut ovat verotettava vuokraustoiminnan tuotto ja kassavirta. Kassavirta voidaan jakaa kahteen osaan; “kassavirta ennen veroja” ja “kassavirta verojen jälkeen”. Jälkimmäisen laskemista varten on ensin laskettava “verotettava vuokraustoiminnan tuotto”.

Verotettava vuokraustoiminnan tuotto

Vuokratuottoa koskevassa kirjoituksessani todettiin, että vuokratuoton laskentakaava ei huomioi velkarahan käyttöä ja sen kustannusta mitenkään. Verotettavaa vuokraustoiminnan tuottoa laskettaessa velkarahan kustannus (korot + palkkiot) voidaan vähentää verotettavasta vuokratulosta (lisää aiheesta “Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen” -kirjoituksessa):

verotettava vuokraustoiminnan tuotto = verotettava vuokratulo – sijoituslainojen (korot + palkkiot)

Verotettava vuokratulo on kaikki vuokralaisilta saadut tulot vähennettynä vuokraus- ja asuntosijoitustoiminnasta aiheutuvilla verovähennyskelpoisilla kuluilla. Vuosikorjauskulut ovat vuokratuloista vähennettäviä kuluja ja ne vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, kun kulut on maksettu. Vuokranantajan tekemien perusparannusten menot voi vähentää 10 vuoden aikana tasapoistoin verotuksessa. Jos vuokranantaja vaihtaa lasitetun parvekkeen vanhat lasit uusiin laseihin, on kyseessä vuosikorjaus. Jos vuokranantaja lasittaa lasittamattoman parvekkeen, on kyseessä perusparannus. Asunto-osakkeisiin sijoittavalle poistot tulevat harvemmin vastaan mutta kiinteistöihin sijoittaville ne ovat merkittävä elementti, koska ne pienentävät (siirtävät tulevaisuuteen) maksettavaa veroa olematta kassavirtaa pienentävä todellinen kulu.

Itse lasken koko asuntosalkulleni vuosittaisen arvion tälle luvulle marraskuussa seuraavan vuoden suunnittelua tehdessäni. Tämän pohjalta teen verosuunnitelman, jota päivitän säännöllisesti vuoden aikana.

Kassavirta ennen veroja

Kassavirta kertoo kaikkien sijoittajan tilille tulevien ja tililtä lähtevien todellisten maksusuoritusten erotuksen tiettynä ajanjaksona. Edellisen mukaisesti

kassavirta ennen veroja = verotettava vuokratulo – lainojen (korot + palkkiot) – lainojen lyhennykset – rahastoitavat vastikkeet – perusparannusmenot + vuosikorjauksia ja perusparannuksia varten otetut lainat

Selvyyden vuoksi mainittakoon erikseen, että asuntoon tehtävien vuosikorjausten (vuokratulosta kerralla verotuksessa vähennettävien remonttien) ja perusparannusten (vuokratulosta tasapoistoin verotuksessa vähennettävien remonttien) kustannukset pienentävät kassavirtaa. Mikäli näiden remonttien ansiosta voidaan korottaa vuokraa, vuokrankorotukset kasvattavat kassavirtaa. Mikäli näiden remonttien toteuttamiseen käytetään lainarahaa, lainarahan siirtyessä pankista sijoittajan tilille, kassavirta kasvaa lainarahan määrällä. Näiden uusien lainojen korot, lyhennykset, veloitusmaksut ja järjestelypalkkiot vähentävät kassavirtaa.

Jos edellinen kappale ei auennut, et mahdollisesti ole sisäistänyt “toisten rahalla” sijoittamisen konseptia kokonaisuudessaan. Mikäli tarjoaa hyväkuntoisia asuntoja vuokralaisia kunnioittavalla palvelulla täydennettynä, vuokralaiset ovat yleensä tyytyväisiä eivätkä paheksu yhtään, että tukevat sijoittajan varallisuuden kasvattamista vastineeksi. Pankit tekevät itse päätöksiään lainatessaan rahaa sijoittajille eli sinne suuntaankaan ei tarvitse tuntea pahaa mieltä. Verottajan sivuilta löytyy tarkat ohjeet, miten verosuunnittelua tehdään. Jos verottaja paheksuisi verosuunnittelua, tuskin se tarjoaisi ohjeita esimerkkeineen, miten se tehdään.

Kassavirta verojen jälkeen

Verotettavasta vuokraustoiminnan tuotosta maksettava vero on viimeinen tililtä lähtevä todellinen maksusuoritus.

kassavirta verojen jälkeen = kassavirta ennen veroja – verot

verot = verotettava vuokraustoiminnan tuotto x 0,3 (0,34)

Vuonna 2016 vuokratulojen vero-% on 30 000 euroon asti 30 % ja ylimenevältä osalta 34 %.

Mikäli kassavirta on positiivinen, jää sijoittajalle rahaa pankkitilille uudelleen sijoitettavaksi tai kulutettavaksi. Tällöin voidaan aidosti todeta, että ”vuokralainen lyhentää sijoittajan lainan ja maksaa korot vuokrassaan”.

Yksittäisen asunnon verotettava vuokraustoiminnan tuotto voi olla negatiivinen. Tämä negatiivinen tuotto vähennetään koko asuntosijoitussalkun verotettavasta tuotosta ennen verojen laskentaa.

Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina

Aikaisemmin kritisoin vuokratuoton käyttämistä velkarahaa hyödyntävän sijoittajan ainoana tunnuslukuna, koska se ei huomioi velan käyttöä mitenkään. Selkeä askel parempaan suuntaan on kassavirtatuotto-%:n (jatkossa kassavirtatuotto) käyttäminen.

kassavirtatuotto-% = kassavirta ennen veroja / omarahoitusosuus x 100 %

Omarahoitusosuus on siis oman käteisrahan määrä, joka sijoituskohteen hankkimiseen on käytetty. Mikäli kohde on hankittu ja varainsiirtovero maksettu 100 %:sti lainarahalla ja se tuottaa positiivista kassavirtaa, on kassavirtatuotto ääretön. Tällaisia kohteita on olemassa mutta pääsääntöisesti suuren velkavivun käyttö johtaa siihen, että kassavirta kääntyy negatiiviseksi ja sijoitusta pitää kuukausittain tukea muilla tuloilla. Laskentakaavaa pyörittämällä huomaa, että pienemmän velkavivun käyttö kasvattaa viivan yläpuolella olevaa kassavirtaa korkojen ja lyhennysten ollessa pienempiä mutta kasvattaa samalla viivan alapuolella olevaa omarahoitusosuutta.

Tunnusluku näyttää siis todellisten positiivisten ja negatiivisten rahavirtojen erotuksen suhteen todelliseen, sijoitukseen käytetyn oman rahan määrään. Jos saan käteisellä ostetulle yksiölle 6 %:in vuokratuoton, käteisellä ostetulle Sammon osakkeelle 6 %:in osinkotuoton ja 70 %:in velkavivulla ostetulle yksiölle 9 %:in kassavirtatuoton, ovat nämä kolme sijoitusta minulle paljon enemmän vertailukelpoisia kuin vuokratuotto-%:lla laskeminen, joka näyttäisi 70 %:in velkavivutetulle yksiölle samaa 6 %:in vuokratuottoa kuin käteisellä ostetulle yksiölle.

Kassavirtatuotto ei suinkaan ole täydellinen tunnusluku. 4 vuoden kuluttua linjasaneerattavan kohteen kassavirtatuotto voi näyttää erinomaiselta ennen saneerausta ja painua vaatimattomaksi, kun saneerauksen kustannusvaikutus tulee mukaan. Vastaavasti huonokuntoisena ostetun asunnon kassavirtatuotto voi alkuun olla pieni mutta asunnon remontoinnin ja vuokrankorotusten jälkeen muuttuu erinomaiseksi. Kummastakaan esimerkistä ei voi yleispätevästi sanoa, ovatko ne suositeltavia vai vältettäviä sijoituksia vaan ne edellyttävät perusteellisempaa analyysiä.

Ostan Asuntoja Podcast: Ostan Asuntoja Podcast #7 – Pitääkö kassavirran olla positiivinen vai onko sillä edes väliä? – Antti Palkén Osa 2

Kassavirtatuotto, samoin kuin vuokratuotto, kuvaa siis sijoitusta yhtenä ajan hetkenä, vaikka kassavirrat voivat vaihdella suuresti eri vuosien välillä. Kumpikaan tunnusluku ei myöskään huomioi rahan aika-arvoa.

Yhteenveto

Asuntosijoittamisen kannattavuus (lue lisää täältä) muodostuu pääsääntöisesti 4 eri elementin kautta:

• Kassavirta
• Arvonnousu
• Lainanlyhennykset
• Verosuunnittelu

Vaikka kassavirran tai kassavirtatuoton laskentakaavat eivät huomioi arvonousua, on kassavirran ja kassatuoton kautta sijoituksiaan tarkastelemaan tottuneelle sijoittajalle kenties luontevampaa sisäistää, että arvonnousu tulee 100 %:sti sijoittajan hyödyksi riippumatta velkavivun suuruudesta. Jos markkina-arvoltaan 100 000 euron sijoitusasunnon onnistuu ostamaan 85 000 eurolla, saa käteisellä asunnon ostava 15 000 euron arvonnousulle välittömän teoreettisen 15 %:n tuoton (15 000 / 100 000 x 100 %). 70 %:in velkavivulla saman asunnon ostava saa käteiselleen 50 %:n tuoton. 90 %:in velkavivulla teoreettinen tuotto olisi 150 %. Luonnollisesti korkeaa velkavipua käyttävän kassavirta on matalampaa velkavipua käyttävää pienempi, mutta kassavirta-ajatteluun tottuneen sijoittajan on helpompi hahmottaa eri lähteistä tulevat tuotot keskenään. Yllämainittu teoreettinen tuotto konkretisoituu, jos sijoittaja myy asunnon välittömästi 100 000 eurolla, jolloin 15 000 euron myyntivoitosta jää sijoittajalle 10 500 (70 %) ja verottajalle 4 500 (30 %) euroa. Vastaavan hyödyn saa käyttämällä ostohetken arvonnousun lainan vakuutena, (arvonnousun vakuusarvo 15 000 euroa, lainaa 70 % eli 10 500 euroa), jolloin asunto pysyy sijoittajan hallussa ja voi generoida lisätuottoja muiden tuottoelementtien kautta.

Kassavirran laskentakaavassa lainanlyhennykset ovat kassavirtaa pienentävä erä. Kassavirran ollessa positiivinen, sijoittajan toinen tuoton elementti kassavirran rinnalla on vuokralaisen vuokrallaan kattamat lainanlyhennykset, jotka kasvattavat sijoittajan varallisuutta. Tämä varallisuuden kasvu on vapaata asunnon vakuusarvoa, jota vastaan sijoittaja voi ottaa saman määrän lainaa uudelleen sijoitettavaksi. Myös tämä elementti, kenties, aukeaa luontevammin kassavirtatarkasteluun tottuneelle sijoittajalle kuin pelkästään vuokratuoton kautta sijoituksiaan tarkastelevalle. Jos yllämainittu 100 000 euron 70 %:in velkavivulla ostettu asunto tuottaa positiivista kassavirtaa 100 € kk, on kassatuotto 4 %. Jos laina on 20 vuoden tasalyhenteinen laina, lyhenee se 292 euroa kuukaudessa, jonka tuotto 30 000 euron käteiselle on 11,7%. Miksi tämä on tuottoa? Jos kaikki pysyy muuttumattomana, vuokralainen lyhentää 3:ssa vuodessa sijoittajan lainoja 10 512 euroa. Sijoittaja voi mennä 3 vuoden päästä pankkiin ja nostaa vapautunutta vakuusarvoa vastaan uutta lainaa 10 512 euroa, joka on täysin verotonta käteistä.

Jotta sijoittaja voi laskea kassavirran verojen jälkeen, tulee hänen ensin siis laskea verot. Pelkkää vuokratuottoa tuijottava sijoittaja ei välttämättä tule edes laskeneeksi veroja, koska niitä ei vuokratuoton laskentakaavassa vaadita. Varakkaaksi ei tulla verojen maksu maksimoimalla tai ainakin se hidastaa matkaa oleellisesti. Kuvaan tulee verosuunnittelu, jonka lähtökohdat on jo kassavirtaa laskevan sijoittajan tiedossa.

Palataan edelliseen kappaleeseen, jossa sijoittaja on juuri realisoinut verottomasti yhden sijoitusasunnon lainanlyhennysten tuoman tuoton nostamalla 10 512 euroa uutta lainaa. Toisen sijoitusasunnon taloyhtiössä on tehty julkisivuremontti, jonka taloyhtiön kirjanpidossa jäljellä oleva asunnolle kohdistuva tuloutettava yhtiölainaosuus on 10 512 euroa. Sijoittaja käyttää nostamansa lainan ja maksaa yhtiölainan pois. Tämä vähentää sijoittajan verotettavaa vuokratuloa 10 512 euroa, jonka verosuunnitteluhyöty on 3 154 euroa (sijoittaja siis siirtää verojen maksua tulevaisuuteen). Lisäksi sijoittaja voi vähentää 10 512 euron lainan korkokulut vuokratuloista. Sijoittaja käy uudestaan pankissa ja pankki toteaa, että julkisivuremontin ansiosta asunnon markkina-arvo nousi 10 512 euroa ja myöntää sijoittajalle uutta lainaa 70 % tästä summasta eli 7 358 euroa. Sijoittajalla on nyt käytössään 3 154 euroa verottajan rahaa ja 7 358 euroa uutta lainaa, yhteensä 10 512 euroa. 7 358 euron lainan korot hän saa vähentää vuokratuloista. Sijoittaja päättää remontoida kolmannen asunnon perusteellisesti vuokralaisen vaihtuessa ja tekee sinne 10 512 euron arvoisen remontin verottajan ja pankin rahoilla. Remontin ansiosta uusi vuokra on 70 euroa aikaisempaa korkeampi. 7 358 lainan korko ja lyhennys (2 % kiinteä, 20 vuotta tasalyhenteinen) ovat alussa yhteensä 43 e/kk, jolloin sijoittajalle jää positiivista kassavirtaa 27 €/kk lisää remontin jälkeen. Koska remontti rahoitettiin pankin ja verottajan rahoilla, on remontin kassatuotto ääretön. Luonnollisesti koko asunnon kassatuotto parani remontin ansiosta. Kassavirran ollessa positiivinen, vuokralainen maksaa siis vuokrassaan alkuperäisen lainan lyhennykset ja korot sekä remonttilainan lyhennykset ja korot. Remontin kokonaiskustannus 10 512 euroa on verotuksessa vuokratulosta vähennyskelpoista, jolloin sijoittajan verosuunnitteluhyöty on 3 154 euroa. Sijoittaja menee remontoidusta asunnosta otettujen valokuvien kanssa pankkiin ja pankin omistaman välitysliikkeen välittäjä arvioi, että remontin ansiosta asunnon arvo on noussut 10 512 euroa. Pankinjohtaja myöntää sijoittajalle uutta lainaa 70 % eli 7 358 euroa. Sijoittajalla on taas käytössään pankin rahaa 7 358 euroa ja verottajan rahaa 3 154 euroa. Lainan korot hän saa vähentää verotuksessaan. Tätä verosuunnittelupalloa voi potkia eteenpäin loputtomasti, kunhan löytää sopivia ostokohteita ja hyvät rahoittajat. Kassavirtaan ja arvonnousuun nähden verosuunnitteluaspekti on sijoituksen valinnassa toissijainen elementti mutta sen ymmärtäminen ja potentiaalin tunnistaminen voi auttaa löytämään kohteita, joissa kannattavuus on erittäin hyvä.

Ostan Asuntoja Podcast #32 – Terhi “Vauras Nainen” Majasalmi, osa 2

Amerikkalaisessa asuntosijoituskirjallisuudessa kassavirtatuoton termiä vastaa “cash on cash return” ja sen laskemista ja käyttöä selitetään lähes kaikissa asuntosijoittamista koskevissa kirjoissa.

Toivottavasti saat tästä kirjoituksesta uutta ajateltavaa. Suuret kiitokset kaikille aikaisempia kirjoituksiani kommentoineille ja jakaneille.