Skip to content

Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina

31/07/2016

Asuntosijoittamisen kannattavuus (lue lisää täältä) muodostuu pääsääntöisesti 4 eri elementin kautta:

  • Kassavirta
  • Arvonnousu
  • Lainanlyhennykset
  • Verosuunnittelu

Näiden elementtien keskinäiset suhteet vaihtelevat sijoituskohtaisesti ja ovat riippuvaisia sijoittajan henkilökohtaisista tavoitteista. Kun sijoittaja ymmärtää, miten kukin elementti vaikuttaa kannattavuuteen ja miten ne lasketaan, on suhteellisen turvallisesti vaurastumisen polulla. Tarkastelen tässä kirjoituksessa ”vuokratuotto-%” -tunnusluvun (jatkossa vuokratuotto) soveltuvuutta asuntosijoittamisen kannattavuuden mittarina näihin neljään elementtiin peilaten.

Vuokratuoton laskeminen

Olen huomannut, että vuokratuoton laskentakaavaan löytyy paljon erilaisia versioita, joissa osassa jopa omenat ja appelsiinit menevät sekaisin. Esimerkiksi korkomenoja ja jopa veroja tuodaan mukaan vuokratuoton laskentakaavaan ja välillä pääomantuottolaskelmatkin sekoitetaan vuokratuottolaskelmiin. Onneksi Googlen etusivulle päätyy jo pääosin “oikeaoppisia” laskentakaavoja. Joitakin kohteita markkinoidaan vuokratuotoilla, joissa arvioitu tulevaisuuden arvonnousu on laskettu osaksi vuokratuloa ja sitä kautta saatu houkuttelevan korkealta näyttävä vuokratuotto.

Aina suosittelemani Suomen Vuokranantajat ry määrittelee nettisivuillaan vuokratuoton laskentakaavan seuraavasti:

((kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero)) x 100 %

Samassa yhteydessä kirjoitetaan: ”vuokratuotto tarkoittaa säännöllistä kassavirtaa asunnosta”. Harmillisesti joku voi ymmärtää, että vuokratuotto ja kassavirta olisivat sama asia, mitä ne eivät ole. Yllä esitettyä kaavaa voi täydentää ”muut asuntoon kohdistuvat juoksevat kulut” -erällä, joka on Vuokranantajien sivuilla selitetty mutta jätetty kaavasta pois. Ne ovat pääsääntöisesti pieniä kuluja. Vuokranantajien sivuilla on myös hyvin ohjeistettu erilaiset herkkyystarkastelut laskentakaavan osia muuttelemalla. Itse ajattelen, että ”vuokranantajan vuosi on 11 kuukautta”, jolloin varaan kaavassa kuukauden verran tyhjänä oloon sekä pikkukorjauksiin ja rikkoontuviin kodinkoneisiin. Vuokralaisen vaihtuessa vuokraukseen liittyvät kulut sisältyvät tähän yhden kuukauden nettovuokran vähennykseen viivan yläpuolella.

“Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjassa määritellään laskentakaava samalla tavalla kuin Vuokranantajat ry:n sivuilla kuitenkin tarkentamalla, että käytettäessä velatonta hintaa viivan alapuolella tulee viivan yläpuolella käyttää nimenomaan hoitovastiketta. Kirjassa suositellaan, että rikkoontuvia kodinkoneita ja pikkukorjauksia varten lisätään pieni summa viivan alapuolella oleviin remontteihin. Kirjan kirjoittajien blogia seuraamalla ymmärtää, että heidän vuokrausasteensa on lähes 100 %, jolloin viivan yläpuolella oleva kerroin voi olla 12, koska tyhjänä ololle ei tarvitse varata juuri mitään ja pikkukorjaukset on kaavassa huomioitu viivan alla.

Netistä löytyvä ilmainen vuokratuotto.fi -laskuri käyttää “Osta, vuokraa, vaurastu”-kirjan laskentakaavaa. Laskuriin kannattaa tutustua, sillä se vie laskelman kassavirtaan asti.

Vuokratuotto ja kassavirta

Kassavirta kertoo kaikkien sijoittajan tilille tulevien ja tililtä lähtevien maksusuoritusten erotuksen. Mikäli velaton asunto on ostettu kokonaan käteisellä, vuokratuotto ja kassavirta ovat samat. Valtaosa asuntosijoittajista käyttää velkavipua, jolloin pankkitililtä lähtee kuukausittain maksettavaksi lainan korko ja lyhennys. Korko voi olla kiinteä tai muuttuva. Lainanlyhennystapa voi olla tasalyhennys, tasaerä tai annuiteetti. Laina-aika vaihtelee sijoittajakohtaisesti. Vuokratuoton laskentakaava ei huomioi korkoja, lyhennyksiä tai laina-aikaa mitenkään.

Mikäli kassavirta on positiivinen, jää sijoittajalle rahaa pankkitilille uudelleen sijoitettavaksi tai kulutettavaksi. Tällöin voidaan todeta, että ”vuokralainen lyhentää sijoittajan lainan ja maksaa korot vuokrassaan”. Vaikka sijoittaja rahoittaisi sijoituksensa 120 %:in pankkilainalla aiheuttaen massiivisen, vuokraa suuremman, pankkitilin saldoa syövän negatiivisen rahavirran, ei tämä näy vuokratuotto -tunnusluvussa mitenkään.

Vuokratuotto ja arvonnousu

Mikäli sijoittaja onnistuu ostamaan asunnon vaikkapa 15 % alle markkinahinnan, huomioi vuokratuoton laskentakaava arvonnousun vuokratuottoa parantavasti, vaikkei kerro tuottoa itse alennukselle.

Mikäli asunnon keittiö vaatii 5000 euron remonttia 4 vuoden kuluttua ostohetkestä, kaavan oikeaoppinen käyttö edellyttää, että tämä 5000 euron erä on viivan alla kohdassa “remontit”. Myös 25000 euroa maksava linjasaneeraus on tulossa 6-7 vuoden kuluttua ja se lisätään viivan alle samaan kohtaan “remontit”. Molemmat tulevaisuuden remontit pienentävät täten vuokratuottoa. Hyvin toteutettuna keittiöremontti voi nostaa asunnon arvoa vaikkapa 8000 euroa ja linjasaneeraus vaikkapa 22000 euroa. Vuokratuoton laskentakaava huomioi vain remonttien kustannusten tuottoa pienentävän vaikutuksen muttei remonttien tuomaa arvonnousua.

Uusi keittiö ja kylpyhuone voivat mahdollistaa asunnossa merkittävän vuokrankorotuksen. Koska nämä vuokrankorotukset ovat vasta tulevaisuudessa, niitä ei kaavassa huomioida, vaikka tulevaisuuden remonttien kustannukset siis huomioidaankin. Asuntojen markkinahintojen muutoksia kaava ei huomioi.

Vuokratuotto ja lainanlyhennykset

Koska vuokratuoton laskentakaava ei mitenkään huomioi sijoitusasunnon ostamiseen käytettyä velkavipua, ei myöskään lainanlyhennysten tuomalle sijoittajan varallisuuden kasvulle ja sen tuotolle löydy mitään indikaatiota kaavasta.

Kassavirran laskentakaavassa lainanlyhennykset ovat kassavirtaa pienentävä erä. Kassavirran ollessa positiivinen, sijoittajan yksi tuoton elementti kassavirran rinnalla on vuokralaisen vuokrallaan kattamat lainanlyhennykset, jotka kasvattavat sijoittajan varallisuutta. Tämä varallisuuden kasvu on vapaata asunnon vakuusarvoa, jota vastaan sijoittaja voi ottaa saman määrän lainaa uudelleen sijoitettavaksi.

Vuokratuotto ja verosuunnittelu

Vuokratuoton laskentakaava huomioi vuokrista vähennettävät hoitovastikkeet, jotka pienentävät vuokraustoiminnasta kertyvää pääomatuloa ja täten verotusta. Vuokranantajien ohjeissa mainitaan ”muut asuntoon kohdistuvat juoksevat kulut”, jotka tarkka sijoittaja voisi lisätä laskentakaavaankin. Jokaisen tällaisen kulun tunnistaminen ja kirjaaminen on verosuunnittelua. Toki viivan yläpuolelle kirjatut kulut pienentävät vuokratuottoa eivätkä siten mentaalisesti tunnut kannattavuutta parantavilta toimenpiteiltä. Jo toteutuneiden kulujen unohtaminen veroilmoituksen yhteydessä johtaa kuitenkin korkeampaan verotukseen ja sitä kautta heikentää kannattavuutta.

Mikäli sijoitusasunnon ostamisessa käytetään velkavipua, saa velan korot vähentää verotuksessa. Koska vuokratuoton laskentakaava ei huomioi velkavivun käyttöä, ei myöskään korkojen määrä vaikuta vuokratuottoon. Mikäli sijoituksen tuoma kassavirta on positiivinen, tarkoittaa se sitä, että vuokralainen kattaa vuokrallaan myös sijoittajan asunnon ostoon käyttämän lainan korkokulut.

Palataan aikaisemmin esitettyyn keittiön 5000 euron remonttiin, joka esiintyy vuokratuoton laskentakaavassa viivan alla. Remontin kulut saa vähentää vuokrista verotuksessa, jolloin käytännössä verottaja rahoittaa remontista 30 %. Ilman remonttia kuluja ei olisi syntynyt ja vuokratulo olisi ollut 5000 euroa suurempi, josta olisi mennyt veroa 30 % eli 1 500 euroa. Tämä verosuunnitteluhyöty ei näy vuokratuoton laskentakaavassa. En ole koskaan nähnyt ohjetta, jossa olisi sanottu, että verotuksessa vuokratuloista vähennyskelpoisista asunto- ja taloyhtiöremonteista tulisi huomioida vain 70 % kustannuksista vuokratuottoa laskettaessa.

Konkreettisin esimerkki löytyy uudiskohteista, joissa usein myyntihinta on 30 % velattomasta hinnasta ja tuloutettavaa, siis vuokratuloista vähennyskelpoista” taloyhtiölainaa” on 70%. Sijoittaja saa siis vähentää sekä korot että lyhennykset vuokratuloista. Vertailun vuoksi saman kohteen ostaminen 70 %:in pankkilainan turvin, josta vain korot saa vähentää vuokratulosta, johtaa paljon korkeampaan sijoittajan verotukseen. Vuokratuoton laskentakaava antaa molemmille sijoituksille saman vuokratuoton, vaikka taloyhtiölainan verosuunnitteluhyödyn myötä taloyhtiölaina tarjoaa paljon paremman kannattavuuden pankkilainaan verrattuna.

Sama ilmiö esiintyy vertailtaessa kahta samanlaista linjasaneerattua kohdetta, joista toisen myyjä on maksanut taloyhtiölainan pois ja toisessa asunnossa taloyhtiölaina on maksamatta. Tämä on konkretisoitunut minulle tänäkin vuonna jo 2 kertaa, kun välittäjä oli ohjeistanut omistusasujaa maksamaan taloyhtiölainan pois, jotta asunnon myyminen helpottuisi. Kerrottuani myyjälle, kuinka suuri myyntivaltin menetys sijoittajan silmissä tämä temppu oli, langan toisessa päässä ei ollut iloinen tunnelma.

Yhteenveto “vuokratuotto” -tunnusluvun soveltuvuudesta asuntosijoituksen kannattavuuden mittariksi

Edelläkuvatun mukaisesti vuokratuotto kuvaa huonosti asuntosijoituksen eri kannattavuuden elementtejä lukuunottamatta sijoittajaa, joka ostaa velattomia asuntoja vain käteisellä. Vuokratuoton lisäksi sijoittajan tulisi sisällyttää työkalupakkiinsa tunnuslukuja, jotka paremmin kuvaavat sijoituksen kannattavuutta edes jonkin yllämainitun elementin kannalta.

Vuokratuoton huonoja puolia on myös, että se kuvaa sijoitusta yhtenä ajan hetkenä. Tarkemmin laskentakaavaa tarkasteltuna huomaa, että eri ajan hetkiä sekoitetaan keskenään. Jos käytetään uudestaan esimerkkinä 7 vuoden kuluttua tulevaa linjasaneerausta, voidaan todeta, että sen kustannusrasite huomioidaan kaavassa, jossa vuokrat ja vastikkeet edustavat nykyhetkeä. Sitä, kuinka paljon vuokratuloa (ja kassavirtaa) sijoitus ehtii ennen linjasaneerausta 7 vuodessa kerryttämään, ei kaava huomioi.

Mihin “vuokratuotto” -tunnusluku soveltuu

Vuokratuotto -tunnusluvun suurimpia etuja on, että valtaosa asuntosijoittajista tunnistaa ja osaa laskea sen sekä käyttää sitä. Jos onnistuu ostamaan Helsingin Kalliosta yksiön, jonka vuokratuotto on vaikkapa 7 % (vuonna 2016), lähes kaikki sijoittajat ajattelevat, että se oli hyvä kauppa. Vastaavasti 3 %:in vuokratuotto herättäisi kanssasijoittajien mielessä ajatuksen, että kauppa tehtiin kutakuinkin markkinahintaan ilman alennusta. Juuri tässä on tämän tunnusluvun suurin arvo. Se antaa nopeasti laskettavan yleiskuvan siitä, onko tietty kohde keskimääräiseen markkinaansa verrattuna potentiaalisesti hyvä vai huono. Mikäli se on huono, kohteen voi unohtaa ja siirtyä seuraavaan. Mikäli se on hyvä, ansaitsee kohde perusteellisemman huomion.

Jotta vuokratuoton vertailukelpoisuusarvo toteutuisi, vuokratuoton laskentakaavaan eivät kuulu lainanhoitokulut millään tavalla toisin sanoen vuokratuoton tarkastelussa oletetaan, että asunto on ostettu käteisellä ilman lainarahaa. Jos lainanhoitokulut ympättäisiin vuokratuoton laskentakaavaan, saisivat 70 %:in ja 40 %:in velkavipua käyttävät kaksi eri sijoittajaa eri vuokratuoton samalle kohteelle. Samasta syystä tulevaisuuden arvonnousujen tai verojen keinotekoinen vääntäminen laskentakaavan sisälle johtaa sen käyttäarvon romahtamiseen.

Jos vuokratuotto on oma suosikkitunnusluku ja kirjoituksen alussa mainitsemani asuntosijoituksen kannattavuuden elementit tuntuvat filosofiselta hienostelulta ja niiden sisäistäminen ajan haaskaukselta, kannattaa keskittyä miettimään, miten vuokratuottoa voi parantaa. Vuokratuoton parantamista voi tarkastella purkamalla sen laskentakaava osatekijöihin. Vuokratuotto paranee, kun:

  • vuokra nousee
  • hoitovastike pienenee
  • vuokralaiset vaihtuvat lennosta eli tyhjänä oloa on mahdollisimman vähän
  • hankintahinta laskee
  • remonttikulut alittavat ennen kaupantekoa käytetyn arvion

Lisäksi on tärkeätä ymmärtää, että verottaja käsittelee tiettyjä kulueriä eri tavalla riippuen niiden luonteesta ja taloyhtiön kirjanpidollisesta käsittelystä.

Amerikkalaisessa asuntosijoituskirjallisuudessa vuokratuoton termiä vastaava on “cap rate” tai “capitalization rate”. Siellä kauppaa käydään Suomea enemmän kokonaisilla vuokrakerrostaloilla, joiden karkeaan arvonmäärittelyyn sovelletaan “cap rate” -tunnuslukua. Suomessa piensijoittajien suosimien asunto-osakkeiden tai amerikkalaisten piensijoittajien suosimien omakotitalojen arvonmäärittelyyn ei käytetä “vuokratuotto-%“ tai “cap rate” -tunnuslukua vaan arvonmäärittely perustuu samanlaisten kohteiden markkina-arvojen vertailuun.

13 kommenttia
  1. Erinomainen kirjoitus!

  2. Janne permalink

    Hienoa pohdiskelua vuokratuotosta ja sen osatekijöistä. Olet mukavasti tuonut aikaisemmissakin kirjoituksissa remonttien vaikutuksesta asuntosijoittajan verotukseen. Vastaaviin pohdiskeluun en ole törmännyt muissa asuntosijoittamiseen liittyvissä blogeissa ja kirjoituksissa. Hienosti tuot esille näitä näkökulmia omien kokemuksien ja havaintojen kautta.

    • Kiitos paljon mukavasta palautteesta. Välillä tulee toistettuakin samoja juttuja, kun asioita pohtii eri kulmista. Omat ajatuksetkin kirkastuu, kun blogeja kirjoittaa.

  3. Tomi Kallunki permalink

    Loistava kirjoitus, kuten monet aikaisemmatkin. Itse olen pohtinut ja väännellyt juurikin samoja asioita viimeaikoina.
    Jatkahan tiedon jakamista, iso arvostus!

  4. Jaakko permalink

    Kiitos tekstistä. Itse olen ihmetellyt, miksi verosuunnittelusta puhutaan kovin vähän. Olen ostanut isohkoista taloyhtiöistä asuntoja juuri ennen LVIS-remonttia. Täten säästän muutamia pennosia varainsiirtoverosta, omaa rahaa ei tarvitse niin paljon kuin ennen remonttia ja pystyy vähentämään rahoitusvastikkeet vuokratuloista.

    Lähes aina myyjä ”panikoituu” ja asunnon saa vielä alehintaan. Tyhjiä kuukausia on tullut vain pakolliset 3kk, jona aikana tulee tappiota. Toki tänä aikana on voinut rauhassa laittaa asunnossa pinnat ja keittiön kuntoon. Remontin jälkeen asunto on ”kuin uusi”, ja menee seuraavat 10v ilman huolta. Lisäksi tuona 3kk aikana on voinut rauhassa etsiä asuntoon uuden asukkaan.

    Usein olen mennyt remontin ajaksi hallitukseen mukaan, ja päässyt vaikuttamaan remontin aikana päätöksentekoon. Tästä ei mainittavaa menestystä, mutta joitakin ylimääräisiä kustannuksia on voinut ottaa alas. Yhdessä yhtiössä olin mukana ajamassa ehdotusta, jotta kertasuoritukset tuloutetaan yhtiössä, joten siinä saa tehtyä kirjanpidollista tappiota jos tarvetta.

    Yhden ison kaksion ostin sillä ajatuksella, että joskus sille voi löytyä omaa tarvetta ja myöhemmin myydä sen verottomasti eteenpäin (2 vuotta).

    • Samaa olen itse ihmetellyt.

      Minulla ei ole mitään tutkimusdataa mutta tuntuu siltä, että poliittinen ilmapiiri ja median tulkinnat siitä tuomitsevat verosuunnittelun. Verosuunnittelu ja veronkierto samaistetaan ja tuomitaan moraalisesti vääränä. Vähän niin kuin työperäiset maahanmuuttajat ja turvapaikanhakijat olisivat synonyymejä. Amerikkalaiset sijoituskirjailijat eivät tällaista moraalista häpeää tunne ja niiden jutuista verosuunnittelu löytyy aina.

      Mitä enemmän verottajan ohjeita tutkii sitä enemmän valkenee, että erilaiset vähennykset eivät ole huonoa virkamiestyötä lain valmistelun yhteydessä. Kyllä siellä taustalla on ymmärrys, että asuntoja, varsinkin vuokra-asuntoja tarvitaan ja niihin eri tavalla investoiville tarjotaan erilaisia mahdollisuuksia vähentää erilaisia kuluja verotuksessa. Olen ehdotellut muutamalle lobbaustyötä tekevälle, että Suomeen pitäisi saada “vakuutuskuoren” tyyppinen järjestely asuntosijoituksiin; myy sijoitusasunto verovapaasti, kunhan sijoitat koko summan uuteen sijoitus(vuokra)asuntoon. Lähtisi aikamoinen määrä Kallion kiviseinistä rahaa liikkeelle uusia vuokra-asuntoja synnyttämään. Tosin moni aktiivinen sijoittaja hyödyntää arvonnousut, verovapaasti, uusien sijoituslainojen vakuuksien kautta.

      Tykkään suorasta asuntosijoittamisesta, koska siinä voi omilla toimilla vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Mainitsit hyvin juuri tällaisen esimerkin. Kaikkialla varoitetaan linjasaneerauksista mutta fiksu sijoittaja löytää vastavirtaan kulkemalla mainitsemiasi keinoja, miten löytää kannattavia sijoituskohteita paikoista, joita massat välttelevät.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina | Ostan Asuntoja
  2. Asuntosijoitustemme toteutunut vuokratuotto - Osta, vuokraa ja vaurastu
  3. Vuokratuotto 4,6 % – mielettömän hyvä sijoitusasuntodiili | Ostan Asuntoja
  4. Tuottoa alle markkinahinnan ostamisella – Case “Hapan ostokohde” | Ostan Asuntoja
  5. Taloyhtiön remontit asuntosijoittajan kannalta | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: