Asuntosijoittaminen koti- vai vieraalle paikkakunnalle? – Blogi #94

Kun omalta kotipaikkakunnalta ei löydy mieleisiä asuntosijoituskohteita, yhä useampi asuntosijoittamisesta kiinnostunut miettii sijoittamista vieraalle paikkakunnalle. Jos tuntuu siltä, että yöunet menevät pohtiessa, mitä 200 kilometrin päässä sijaitsevassa sijoitusasunnossa mahtaa tapahtua parin viikon päästä, kun taas juhlitaan vappua ja siitä kuukauden päästä, kun opiskelijoiden lukukausi päättyy, ei kannata jatkaa lukemista. Suosittelen asuntosijoittamista kotinurkille tai kokonaan muita sijoitusmuotoja. Jos taas ajatus kiinnostaa, käyn läpi muutamia pointteja, miten asiaa voisi lähestyä.

Miksi oma kotipaikkakunta ei sopisi asuntosijoittamiseen?

Asuntojen hinnat. Jos asuu Helsingin kantakaupungissa tai sen lähialueilla, asuntosijoittaminen kotikonnuille voi vaan yksinkertaisesti maksaa liikaa. Helsingin Lauttasaaressa tätä kirjoittaessa halvin Oikotiellä myynnissä oleva asunto oli 30 m2 yksiö pyyntihinnalla 205 000 euroa. 70 %:n velkavivulla ostettaessa omarahoitusosuus on yli 60 000 euroa. Asuntojen hinnat voivat olla niin korkeat, että omarahoitusosuuden säästäminen vie liian pitkän ajan. Raumalta löytyy myytävänä 8 yksiötä, joiden pyyntihinta jää alle 60 000 euron.

Asuntosijoittamisen tavoiteltava tuottotapa. Karkeasti jaoteltuna asuntosijoittamisen tuotto tulee kassavirrasta tai arvonnoususta tai niiden yhdistelmästä. Mikäli tavoittelee kassavirtaa, yllä mainittu Lauttasaaren esimerkkiasunto ei 70 %:n velkavipua käyttäen tuottaisi positiivista kassavirtaa vuosikausiin, kun taas samaa velkavipu-%:a käyttävä Raumalta yksiön ostava pääsisi todennäköisesti heti nauttimaan pienestä positiivisesta kassavirrasta. Jos taas painottaa arvonnousumahdollisuutta, Lauttasaaren esimerkkiasunnon markkinahinta 10 vuotta sitten oli suurin piirtein 100 000 euroa, johon Rauman esimerkkiasunnon hinta tulee tuskin nousemaan edes seuraavan 20 vuoden aikana. Toisaalta ihan kaikkien mielikuvitus ei taida riittää siihenkään, että Lauttasaaren yksiön hinta 10 vuoden päästä olisi 400 000 euroa. Toki Tukholman asuntomarkkinoita seuratessa, asunto- ja kaavoituspolitiikan päättäjien kykyä ei tule aliarvioida eli 400 000 euroonkin voidaan vielä päästä. Eli Lauttasaaressa asuva kassavirtaa tavoitteleva asuntosijoittaja joutuu harkitsemaan sijoitusasuntojen vaihtoa Raumalla asuvan kovaa arvonnousua tavoittelevan sijoittajan kanssa.

Muuttotappiopaikkakunta. Mikäli asuu muuttotappiopaikkakunnalla ja on kokenut paikkakunnan yhden suuren työnantajan toimipaikan sulkemisen vaikutukset omassa sijoitustoiminnassaan, voivat sekä kassavirran että arvonnousun toteutuminen näyttää niin haastavilta, että asuntosijoittamisen aloittaminen tai jatkaminen edellyttää sijoittamista vieraalle paikkakunnalle.

Asuntosijoitussalkun riskiprofiilin tasapainottaminen. Raumalta 10 sijoitusasuntoa omistava voi haluta tasapainottaa salkkunsa profiilia ja harkita salkun kassavirran ja jatkuvasti vapautuvan vakuusarvon turvin sijoitusasuntojen hankkimista Lauttasaaresta. Lauttasaaren sijoitusasuntosalkkunsa kanssa aprikoiva voi haluta kotiuttaa salkkunsa markkina-arvojen nousut ja hankkia salkkua tasapainottamaan kassavirtapositiivisia yksiöitä Raumalta.

Vieraalle paikkakunnalle asuntosijoittamisen haittapuolia

Kaikkea ei voi hoitaa itse. Erityisesti sijoittajalle, joka on tottunut tai haluaa hoitaa kaiken itse, toiselle paikkakunnalle sijoittaminen aiheuttaa joko matkakuluja tai päänvaivaa, mitä toimintoja voi ja kenellä niitä uskaltaa ulkoistaa. Kaiken itse tehneelle voi tuntua hankalalta ja kalliiltakin, kun pitää pohtia, kuka esittelee ja luovuttaa asunnon vuokralaisten vaihtuessa, miten erilaiset remontit ja kodinkoneiden uusimiset hoidetaan ja miten ylipäätään pysyy kartalla, mitä taloyhtiössä tapahtuu.

Vieraalle paikkakunnalle matkustaminen. Kun lukee Oravan ja Turusen kirjaa, houkutus sijoittaa Jyväskylään kasvaa kummasti. Helsingistä matkaa on kuitenkin vajaa 300 kilometriä yhteen suuntaan, joten sijoitusasuntonäytöillä käyminen tulee jo kalliiksi, kun kuluja ei saa edes vuokratuloista vähentää. Kupla otsassa voi kasvaa, kun vuokralaiskandidaatti ei saavukaan sovitulle näytölle unohdettuaan sen ja pitäisi päättää, ottaako yön hotellista seuraavan päivän uutta näyttöä varten. Yhtiökokouksissakin olisi tärkeää käydä paikan päällä varsinkin, jos huomaa, että kunnossapitotarvesuunnitelmassa olevat asiat vaihtuvat ja siirtyvät miten sattuu, kun hallitus on säästänyt rahaa jättäen kuntoarviot ja -kartoitukset tekemättä. Markkinoihin kaupunginosatasolla tutustuminenkin vaatisi jonkinlaista paikallisläsnäoloa.

Miten vieraalle paikkakunnalle asuntosijoittamisen haittapuolia voi pienentää

Asuntosijoittaminen paikkakunnalle, jonka tuntee tai jossa käy usein tapaamassa perhettä ja ystäviä tai johon suunnittelee muuttoa. Näin toimien voi vähintäänkin yhdistää kaksi eri asiaa paikkakunnalla käydessä. Omat kulkureittini ovat Helsinki-Tampere-Pori-Rauma -nelikulmiossa, joten ei ole sattumaa, että kaikki sijoitusasuntoni myös sijaitsevat tässä nelikulmiossa oman kodin ollessa sen sisällä. Perhe tai ystävät tai heidän verkostonsa ovat monta kertaa osoittautuneet arvokkaiksi, kun olen hakenut ulkopuolisen apua erinäisiin toimintani osa-alueisiin.

Sijoitusasunnon hankkiminen hyvin hoidetusta ja isännöidystä taloyhtiöstä. Teknologian kehittyessä tällaisten taloyhtiöiden löytämisessä pääsee hyvin pitkällä kotitoimistosta käsin nettiä ja puhelinta käyttäen. Kun taloyhtiöiden määrä rajaantuu pienemmäksi, yhtiöstä asuntoja myyviä välittäjiä, isännöitsijöitä ja hallituksen puheenjohtajia haastattelemalla pääsee syvemmälle. Tarjousta tehtäessä saa taloyhtiön paperit, jolloin niihin tutustumalla saa yhä paremman kuvan ja voi löytää lisäkysymyksiä. Seuraavan fyysisen käynnin yhteydessä voi asiaa vielä varmentaa käymällä paikan päällä ja haastattelemalla asukkaita. Hyvin hoidetussa yhtiössä aikaa kuluu todennäköisemmin hyvin vähän yhtiön asioiden selvittämiseen ja parantamisyrityksiin, jolloin voi keskittyä omaan sijoitusasuntoon.

Totutteleminen ajatukseen ulkoistuksesta ja niiden kustannusten huomioiminen laskelmissa. Mikäli kustannusten huomioimisen jälkeenkin asuntosijoittaminen vieraalle paikkakunnalle näyttää yhä houkuttelevalta, jäljelle jää kysymys “miten”. Verkostoitumalla esimerkiksi Vuokranantajat ry:n tilaisuuksien kautta paikallisiin asuntosijoittajiin johtaa helposti tilanteeseen, jossa neuvoja, ehdotuksia ja suosituksia on helppo saada. Välittäjiä voi ja tulee haastatella ja kannattaa kysyä, kuinka monta sijoitusasuntoa välittäjä itse omistaa ja kuinka moni asuntosijoittaja häntä suosittelee. Pankkien lainatoimihenkilöt, kodinkonekauppiaat ja rakennustarvikeliikkeet ovat hyviä lähteitä saada lisää suosituksia hyvistä välittäjistä ja remonttimiehistä, joilta taas löytyy suosituksia vaikka hyvistä siivoojista. Näiltä voi myös kysellä ehdotuksia nuorista opiskelijoista, jotka voisivat avustaa asuntojen esittelyissä, lopputarkastuksissa ja luovutuksissa.

Teknologian hyödyntäminen. Teknologia kehittyy jatkuvasti ja yhä useampi osaa käyttää älypuhelimiaan. Asuntonäytöillä voi käydä ensin Google Mapsin ja valokuvien avulla ja lopulta välittäjän kanssa videopuhelua hyödyntäen. Vuokralaisvalintaa voi tehdä Googlen ja sosiaalisen median kautta edeten WhatsApp -videopuheluhaastatteluun, jonka jälkeen tuttu kumppani antaa vielä toisen lausunnon asunnon näytön jälkeen ja tarvittaessa rapsuttaa vuokralaisen koiraa ja kurkkaa pihalle parkkeeratun auton siisteyden. Luottotiedot ja ulosottorekisterit sekä sähköinen allekirjoitus vuokrasopimukseen ovat vielä viimeisiä keinoja tarkistaa, että puheet ja henkilöllisyys täsmäävät.

Yhteenveto

Toisille vieraalle paikkakunnalle asuntosijoittaminen kirkastaa ajatuksen siitä, että kaikkea ei tarvitse eikä kannata tehdä itse. Jos remontointi ei oikein suju, vaikka kuinka yrittää, mutta verkostoituminen ja sitä kautta alle markkinahintaisten ostokohteiden löytäminen onnistuu jatkuvasti, kannattaa vakavasti harkita kaiken remontointityön ulkoistamista. Yksi sijoittajatuttuni remontoi yhä asuntoja itse ja olen lopettanut hänelle siitä valittamisen, kun näen, että hän nauttii siitä ja rentoutuu puuhatessa, vaikkei pelkästään taloudellisesti ajatellen aika kannattaisi käyttää muuhun. Joillekin vieraalle paikkakunnalle sijoittamisen yksi lisäarvo on, että vuokralainen ei voi niin helposti tulla ovikelloa soittamaan tai ymmärtää, että vuokranantaja ei aja 200 kilometriä vaihtamaan palovaroittimen paristoja.

Sen sijaan, jos liiketoimintamallina on flippaus eli huonokuntoisten asuntojen remontoiminen itse ja myyminen voitolla, miettisin tarkkaan, onko vieraalle paikkakunnalle lähtemisessä järkeä. Parinkin sijoittajatutun toimintamallit perustuvat vahvaan paikallistuntemukseen, jota he pystyvät hyödyntämään sekä markkinoinnissa että luomalla lisäarvopalveluja paikallisten kumppanien kanssa siinä määrin, että siitä syntyy kilpailuetua. Heillekin vieraalle paikkakunnalle lähteminen vaatii ainakin koko kuvion konseptoimista, jotta sen voisi monistaa.

Miksi EI sijoittaa vieraalle paikkakunnalle? 3 syytä – Blogi #212

Onko sinulla kokemuksia vieraalle paikkakunnalle sijoittamisesta? Miten olet ratkaissut haittapuolet?

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

AsuntoPehtoori on uusi palvelu, jossa voit ulkoistaa vuokraisännän tehtävät ammattisijoittajan hoidettavaksi. Lisäksi tarjoamme Akha ry:n hallitusammattilaisen palveluita taloyhtiöille.

Lue lisää osoitteesta www.asuntopehtoori.fi