Kassavirtanegatiivisesta kassavirtapositiiviseksi – Blogi #74

Oma asuntosijoitustoimintani ja korkeamman prioriteetin henkilökohtaiset asiat ovat pitäneet blogikynän tauolla suunniteltua pidempään. Olen tähän asti pyrkinyt vastaamaan kaikkiin sähköpostilla tulleisiin suoriin sekä blogin kommenteissa esitettyihin kysymyksiin. Määrä on kuitenkin kasvanut sen verran suureksi, etten enää aina pysty vastaamaan henkilökohtaisesti kaikkiin sähköposteihin. Luen yhä kaikki viestit ja kommentit. Poimin sieltä useammin esille tulleet kysymykset ja asiat ja pyrin vastaamaan blogikirjoituksen muodossa, jotta mahdollisimman moni voisi hyötyä sekä kysymyksestä että vastauksesta. Tässä erinomainen blogilukijan kysymys, jota on monta kertaa aikaisemminkin kysytty:

“Ymmärrän ajatuksen kassavirtasijoittamisesta, mutta tuntuu, että sitä on vaikea saada positiiviseksi. Tällä hetkellä strategiani on hakea nopeaa kasvua suurehkolla velkavivulla. Lyhyesti oma tilanne on se, että omistan 5-10 sijoitusasuntoa ja koko sijoitusasuntosalkun velkavipu liikkuu 65-75 %:n välillä (oma asunto mahdollistaa ylimenevän osuuden vakuuden). Kassavirta on reilut pari tonnia miinuksella vuositasolla, jonka olen kattanut ansiotuloilla. Itse lasken ja mittaan enemmän, miten nettovarallisuus kasvaa (se nousee, koska lainat lyhenee melko paljon vuositasolla) ja mikä on vuokratuotto-%.

Olen nyt tilanteessa, että lainat lyhenevät niin paljon, että voin ostaa uuden asunnon vuosittain ja ottaa uuteen asuntoon lainan 100 %:n velkavivulla. Silti kokonaisvelkavipu pysyy alle 70 %:ssa asuntosalkun käyvästä kokonaisarvosta.

Olen Ostan Asuntoja -blogia luettuani ruvennut miettimään myös tuota kassavirta-asiaa enemmän, mutta tuntuu, että ainut keino saada se positiiviseksi, on neuvotella paremmat ja pidemmät laina-ajat. Ehkä toinen keino on siirtyä korkeamman tuoton kohteisiin, esim. pois keskustan alueelta. Kassavirtaan tulee omalla kohdalla helpotusta vasta 5-8 vuoden jälkeen, kun ensimmäiset lainat tulevat maksuun. Olen miettinyt, että ensi vuoden tavoite on neuvotella ja kilpailuttaa lainat uusiksi ja saada niitä pidemmiksi. Lisäksi ehkä pienentää riskiä osittain kiinteäkorkoisilla lainoilla. Osaisitko antaa viisaita neuvoja kassavirran muuttamiseksi positiivisen puolelle?”

Asuntosijoittaminen vrs. sijoitusasuntosäästäminen

Omistusasumisen yhteydessä puhutaan usein asuntosäästämisestä, jolla tarkoitetaan sitä, että jokainen lainanlyhennys siirtää pienen palan kiviseinää pankin omistuksesta omaan omistukseen. Sijoitusasuntosäästämistä voi tehdä käytännössä samalla tavalla, jota kysyjän esimerkki edustaa ehkä parhaasta päästä, koska sijoitusasuntosalkun kokoon nähden negatiivinen kassavirta on pieni ja voisi olla käännettävissä positiiviseksi helposti. Koska kassavirtatuotto-% on negatiivinen, en itse pidä toimintaa teoriassa sijoitustoimintana, koska tarkoituksellisesti on hankittu vuokra-asuntoja, jotka vievät tililtä hieman enemmän kuin sinne tuovat ilman tiedossa olevia keinoja, miten omin toimin kassavirta käännetään positiiviseksi. Kysyjäkin on tämän tiedostanut, koska tavoittelee nettovarallisuuden kasvua tietäen, että kassavirta on negatiivinen. Hänellä on tähän mahdollisuus, koska hän on ansiotyössä. Minulle tämä ei olisi mahdollista, koska tavoitteeni oli aikoinaan taloudellinen riippumattomuus päästäkseni eroon pakosta käydä ansiotyössä.

Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät

Aikaisemmasta kaksiosaisesta kirjoituksestani löytyy nämä osatekijät vähän perusteellisemmin avattuna. Poimin tähän kaksi tekijää, jotka toistuvat vuodesta toiseen; kassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu (eli vakuusarvon vapautuminen). Molemmille voidaan laskea tuotto-% suhteuttamalla ne kohteen hankintaan käytettyyn omaan käteiseen rahaan. Kysyjän tapauksessa kassavirtatuotto-% on siis negatiivinen mutta lainanlyhennysten tuoma arvonnousun tuotto-% on positiivinen, joka hyvin selviää kysymyksestä. Kassavirran ollessa negatiivinen, tililtä lähtee joka kuukausi rahaa lyhennyksiin eli lainanlyhennykset pienentävät kassavirtaa. Samat lainanlyhennykset vapauttavat vakuusarvoa, joka on excel-rahaa, kunnes se kotiutetaan hyödyntämällä vapautunut vakuus uuden lainan vakuutena.

Kysyjä kertoo, että hän voi joka vuosi ostaa uuden sijoitusasunnon 100 %:n velkavivulla. Samalla hän kertoo, että koko sijoitussalkun velkavipu on 70 %. Tämä ajatusharha esiintyy todella monella aloittelevalla asuntosijoittajalla, jotka kertovat keskustelupalstoilla ostavansa asunnon 100 %:n velkavivulla. Harha poistuu, kun tekee uuden excel-taulukon, jossa tarkastelee sijoitusasuntosalkkua kokonaisuutena. Oleellista on koko sijoitusasuntosalkun velkavipu-%, joka kysyjän tapauksessa on alle 70 %. Vuoden aikana lainat lyhenevät niin paljon, että velkavipu-% laskee reilusti alle 60 %:n, jolloin vapaiden vakuuksien käyttäminen seuraavan sijoitusasunnon ostoon nostaa velkavivun lähelle 70 %:a tai lyhyeksi aikaa sen yli.

Selvyyden vuoksi ostan jokaisen asunnon käteisellä eli likvideillä käytössäni olevilla varoilla. Ei velkavipuni silti ole 0 %. Toimin vain siten, että neuvottelen vähän isomman rahoituksen ensin vapaita vakuuksia käyttäen eikä ostettava asunto tule sen ostoon käytettävän lainan vakuudeksi.

100 %:n velkavivulla ostettu asunto olisi sellainen, että sijoittaja ostaisi sen 30 %:n alennuksella ja täysi laina kauppahinnalle olisi neuvoteltu täyden markkinahinnan pohjalta. Silloin sijoittajan likvideissä varoissa ja vanhoissa vakuuksissa ei tapahtuisi mitään muutosta vaan hän maksaisi koko kauppahinnan ostettavaa sijoitusasuntoa vakuutena käyttäen.

Omistusasunnon käyttäminen sijoitusasuntolainojen vakuutena

Tästä voisi kirjoittaa pitkän oman kirjoituksensa. Perheeni kodit eivät ole minkään lainojen vakuutena. Kun olin nuori, hyväpalkkaisessa ansiotyössä, perheetön ja nettovelaton, käytin omistusasuntoni nurkkaa asuntosijoituslainojen vakuutena. Mitä useampi edellä mainittu tekijä muuttuu, sitä suurempaa varovaisuutta kannattaa noudattaa. Mikäli omistusasunto on sijoitusasuntolainojen vakuutena, kannattaa varmistua laskelmin, että varmasti kestää ison romahduksen. Kun romahdus tulee, silloin voi sulaa työpaikka ja osakesalkku alta samanaikaisesti. Nuorelle sinkulle romahdus ei ole niin suuri katastrofi, koska sijoitukset voi rakentaa uudestaan.

Mikäli sijoitusasunnon ostaa käyttäen 70 % pankkilainaa ostettavaa asuntoa vastaan ja 30 % käteistä rahaa omalta pankkitililtä, on sijoituksen velkavipu-% 70. Mikäli sijoitusasunnon ostaa käyttäen 70 % pankkilainaa ostettavaa asuntoa vastaan ja 30 % pankkilainaa omaa omistusasuntoaan lisävakuutena käyttäen, on sijoituksen velkavipu-% yhä 70. Jos ensimmäisessä tapauksessa tilille jää 0 € ja omistusasunto pysyy velattomana, on se riskisempi vaihtoehto kuin jättää 30 % rahaa omalle tilille ja ottaa lainaa omistusasuntoa vastaan. En kuvaa vaihtoehtoa, jossa tilillä on 0 € ja sijoitusasunto ja omistusasunto ovat sijoituslainan vakuutena, koska se on uhkapeliä, ei sijoittamista. Uhkapelielementtejä voi lisätä pyytämällä pankista lyhennysvapaata omistusasuntoa vastaan otettuun lainaan ja ostamalla uudiskohteista ja ajatella myyvänsä voitolla, kun lyhennysvapaat loppuvat. Mitään tutkimusta en ole aiheesta nähnyt mutta asuntosijoittajien keskustelupalstoilla monella tuntuu olevan sama strategia. Äärettömän tärkeää olisi miettiä vaihtoehtosuunnitelma tälle strategialle, jos käy niin, että liian moni on myymässä samaan aikaan.

Asuntosijoittamisen kvartaali on 20 vuotta eikä se ole nopeasti rikkauksia tuovaa sijoitustoimintaa

Kysyjä kirjoittaa “tällä hetkellä strategiani on hakea nopeaa kasvua suurehkolla velkavivulla”. Ensimmäinen varsinainen ohjeeni kysyjälle oman sijoitustoimintani pohjalta olisi loiventaa strategiaa ja kasvattaa käteispuskuria. Tärkeintä olisi rakentaa asuntosijoitussalkku, joka kestää romahduksen yli.

Paremmat lainaehdot ja pidemmät laina-ajat

Kysyjä vastaa kysymyksessään jo itselleen eli kassavirta kasvaa, kun laina-aika pitenee. Kun laina-aika on lyhyempi, lyhennykset ovat tietysti suurempia joka kuukausi. Kun sisäistää kassavirta-ajatuksen ja lainanlyhennysten tuoman arvonnousun, ymmärtää, että näiden kahden vastakkaisen komponentin ero on se, että positiivinen kassavirta on rahaa omalla tilillä joka kuukausi ilman, että sitä täytyy pankkiirilta anoa uuden lainan muodossa ja palkkiota siitä maksaa. Aina ei ole varmaa, että pankki uutta lainaa myöntää tai että ehdot ovat yhtä hyvät kuin aikaisemmin.

Kun lainoja on useampia, lainojen yhdistämisellä voi parantaa kassavirtaa. Kun lainat on haettu eri vuosina, saattaa olla, että 1. sijoitusasunnon 20 vuoden lainaa on jo lyhennetty 10 vuotta jne. Kun yhdistää useamman lainan yhdeksi uudeksi 20 vuoden lainaksi, 10 vuotta jo lyhennetyn lainan jäljellä oleva pääoma jaetaan uudestaan 20 seuraavalle vuodelle jne. Tätä kautta kassavirta voi parantua merkittävästi. Lainojen automaattisten veloituspalkkioiden kautta tulee myös sitä suurempi säästö mitä useampi laina yhdistetään.

Kysyjäkin kirjoittaa, että helpotus kassavirtatilanteeseen tulee 5-8 vuoden kuluttua, kun ilmeisesti 1. ja 2. toinen sijoituslaina tulevat kokonaan maksetuiksi, jolloin lainanlyhennykset näiden lainojen osalta poistuvat. Tämä asia kirkastuu, kun rakentaa asuntosalkkutason yhteenvedon, johon liittyy lainasalkku eli kaikki lainat kokonaisuutena. Itse lasken jokaisen uuden ostokohteen teoreettisella 70 %:n velkavivulla riippumatta siitä, onko koko sijoitussalkkuni velkavipu-% 52 tai 63.

Siirtyminen korkeamman tuoton kohteisiin

Kysyjä on tähän asti sijoittanut “keskustan alueelle” ja ilmeisesti päässyt hyötymään sekä vuokratason että markkina-arvojen noususta, koska on sijoittamista harjoittanut jonkin aikaa. Vuokratason nousu on parantanut kassavirtaa ja markkina-arvojen nousu on mahdollistanut uusien sijoitusten tekemisen yhdessä lainojen lyhennysten ja ansiotulojen avulla. Lumipalloefekti on jo nähtävissä. Sijoitussalkku generoi itsessään mahdollisuuden ostaa vuosittain uusi sijoitusasunto. Nyt aloittelevien asuntosijoittajien ei pidä tuudittautua uskoon, että sama toistuu tulevien vuosien aikana.

Itse totesin jo vuosia sitten, että pääkaupunkiseudulla asuntosijoittaminen ei mahdollistaisi positiivista kassavirtaa. Pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun ja pienten muuttotappiopaikkakuntien välillä on paljon markkinoita, joista voi saada sekä kassavirtaa että mahdollisuus tulevaisuuden arvonnousuun on olemassa. Näiden löytäminen vaatii vähän perehtymistä ja sitä “asuntosijoittamisen kvartaaliajattelua” eli pyrkimystä katsomaan 20 vuoden päähän. Kun kaikki sijoittavat kasvukeskusten pieniin yksiöihin, joita rakennusliikkeet kilvan rakentavat sijoittajille, jollain aikajänteellä voi olla mahdollista, että kasvukeskuksissa esiintyy pulaa perheasunnoista tai kasvukeskus laajentuu siten, että ympäristökunnan rajaa ei enää huomaa metsistä ja pelloista. Yksinkertaisimmillaan tämä voisi olla, että siirtyy “keskustan alueelta” omien selvitysten perusteella valitun “ympäristökunnan keskusta-alueelle”.

Kiinteäkorkoiset lainat

On itsestään selvää, että lyhytkorkoisen lainan vaihtaminen pitkään kiinteään korkoon heikentää kassavirtaa välittömästi. Kiinteäkorkoisen lainan idea onkin, että se otetaan matalien korkojen aikana. Ensimmäisten vuosien tappiot verrattuna matalakorkoiseen lainaan kuitataan tulevina vuosina muuttuvien korkojen noustua yli kiinteiden korkojen tason. Keskuspankkien elvytyspolitiikkaa seuranneille on selvää, että kukaan ei tunnu oikeasti tietävän, koska korot kääntyvät nousuun. Itse nukun yöni paremmin, kun valtaosa lainoistani on nyt pitkissä kiinteissä koroissa. Ostokohteiden löytäminen on tietysti haastavampaa, kun laskelmaa rasittaa korkeampi korkokustannus.

Mikäli lainasalkussa on useita lainoja ja päättää neuvotella ne uudeksi yhdeksi pitkäaikaiseksi lainaksi, voi kassavirtavaikutus olla merkittävä. Osan tästä kassavirtalisäyksestä voi käyttää kiinteään korkoon siirtymiseksi. Kuten alussa mainitsin, jokaisen asuntosijoittajan tulee itse tarkastella oma tilanteensa ja esimerkiksi perheellisen tulisi olla paljon varovaisempi kuin lapsettoman.

Velkavivun pienentäminen

Nykyisen asuntosijoitusbuumin huumassa liian moni tuntuu menevän massan mukana kuvitellen, että mukaan on pakko mennä hinnalla millä hyvänsä, koska kaverinkin viime vuonna ostaman uudiskohdeyksiön hinta oli noussut 10 % rakennusvaiheen aikana. Koska uudiskohteissa on yhä useammin täydet 70 % taloyhtiölainaa ja 2-3 vuoden lyhennysvapaa jakso, velkavivun pienentäminen ei käytännössä onnistu, vaikka haluaisikin. Varautua toki voi, ja pitäisikin, kasvattamalla käteispuskuria.

Jos kassavirtapositiivisia kohteita ei tahdo millään löytyä 70 %:n velkavivulla mutta mukaan on pakko päästä, yksi vaihtoehto on laskea velkavipua. Ei missään ole määritelty, ettei sijoitusasuntoa voisi ostaa 50 %:n velkavivulla tai että se olisi jotenkin vähemmän seksikästä. Päinvastoin, varovaisella velkavivulla on hyvä aloittaa. Luonnollisesti velkavivun pienentäminen heikentää oman pääoman tuottoa mutta niin pienentää negatiivinen kassavirtakin. Ja velkavipua voi kasvattaa myöhemminkin omien taitojen kehittyessä ja parempien ostotilaisuuksien tullessa kohdalle.

Yhteenveto

Toivottavasti pohdinnoista ja vastauksista löytyi ideoita sekä kysyjälle että muille lukijoille.

En ole tässä kirjoituksessa sivunnut ollenkaan ylivoimaisesti parasta keinoa ostaa positiivista kassavirtaa tuottavia kohteita; motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan ostamista.