Asuntosijoitustoiminnan vuosihuolto – Blogi #53

Kun tavoitteet alkaneelle vuodelle on asetettu, on aika tarkastella, onko oma asuntosijoitustoiminta sellaisessa asennossa, että se tukee tavoitteiden saavuttamista parhaalla mahdollisella tavalla. Jos on kasvattanut tai muuttanut tavoitteita reilusti, toiminnan uudelleen kohdentaminen voi olla tarpeellista.

Markkina-analyysit

Jokainen asuntosijoittamiseen hiemankin perehtynyt tietää, että median yleisin jako “pääkaupunkiseutu – muu Suomi” on muun Suomen osalta täysin hyödytön, koska siinä niputetaan esimerkiksi Tampere, Rauma ja Punkaharju yhteen, jolloin mitä tahansa tunnuslukua raportoitaessa, se ei kerro mitään Tampereesta, Raumasta tai Punkaharjusta. Mikäli vähänkin viime viikolla seurasi asuntosijoittamista mediasta, tuskin välttyi PTT:n julkaisemasta “Asuntomarkkinat 2017” -ennusteesta, joka antaa jo paljon paremman kuvan tilanteesta. Suomen Vuokranantajat ry julkaisee vuosittain PTT:n kanssa yhteistyössä tehtyä ”Alueelliset tuotot” -selvitystä. Tällaiset selvitykset antavat asuntosijoittajalle jo paljon enemmän kuin lehtijutut, joissa välillä hötkyillään sinne tänne. Sijoittaja voi itse määritellä oman markkina-alueensa ja valita sellaiseksi vaikka yhden kaupunginosan. Minulla on yhdessä kaupungissa 7 kerrostaloa, jotka muodostavat seurattavan markkinan.

Vuosittain kannattaa varata aikaa omien markkinoiden perusteelliseen läpikäymiseen. Tällaisella läpikäymisellä tarkoitan hinta- ja vuokratasojen lisäksi markkinan talous-, työttömyys-, muuttoliike- ja demografiakehitysten tarkastelua. Timo Aron havainnolliset kartat ja erinomaiset analyysit ovat nopea tapa päivittää näkemystä. Häntä kannattaa seurata Twitterissä @timoaro. Markkinan tärkeimpien työnantajien uutisia kannattaa käydä läpi havaitakseen, onko työpaikkoja tulossa lisää vai mahdollisia lomautus- ja irtisanomispilviä kertymässä taivaalle. Oppilaitosten laajentamis- ja supistamissuunnitelmat ovat tärkeitä asuntosijoittajien kannalta. Analyysin tuloksena voi olla sijoitustoiminnan maantieteellisen painopisteen muuttaminen tai kokonaan uusiin markkinoihin tutustumisen aloittaminen. Analyysi voi myös kertoa, onko vuokrien korottaminen mahdollista vai tulisiko korotuksista pidättäytyä. Lehtiotsikoissa voidaan kertoa, että Helsingissä on alkanut vuokralaisten markkinat ja jutuissa tarkennetaan, että ilmiö näkyy perheasunnoissa mutta se ei tarkoita, että näin olisi jokaisen Suomen kaupungin tai niiden kaupunginosien yksiöissä. En sijoita Uuteenkaupunkiin mutta veikkaan, että edes perheasuntojen vuokrat eivät ole laskupaineessa.

Numero- ja tunnuslukuanalyysit

Omaa asuntosalkkua kannattaa tarkastella kriittisesti useammalta kantilta. Luonnollisesti tulee mieleen kannattavuuteen liittyvät tunnusluvut, joista minun mielestäni ylivoimaisesti tärkein on kassavirtatuotto, sekä ennen että jälkeen verojen. Vuokrausasteella on suora vaikutus kassavirtaan. Mikäli vuokrausaste on matala, on mietittävä, johtuuko se huonosta markkinoinnista, asunnon kunnosta, vuokratasosta, taloyhtiöstä, alueesta vai kenties jostain muusta. Hoitovastikkeen suuruutta kannattaa arvioida muihin alueen kohteisiin. Salkun velkasuhdetta kannattaa miettiä ja tehdä herkkyysanalyysiä mahdollisten korkojen nousulle, vaikkei sellaista yleisesti ennustetakaan. On hyvä tietää, minkälaisella korkojen nousulla olisi merkittävästi negatiivinen vaikutus omaan sijoitustoimintaan. Analyysin lopputuloksena pitäisi olla näkemys omista toimenpiteistä, joita voi kehittää siten, että ne tukevat tavoitteiden toteutumista.

Toiminnallinen analyysi

Käyn läpi edellisen vuoden asuntosijoitustoimintaani ja mietin, missä kohdissa toiminta ei ollut sujuvaa. Oliko uusien vuokralaisten löytäminen vaikeaa? Syntyikö vuokralaisten kanssa epäselvyyksiä vuokran maksusta tai muista vuokrasopimukseen liittyvistä ehdoista? Eikö uusia kriteerit täyttäviä ostokohteita tahtonut löytyä, vaikka kuinka yritti? Tarjosiko joku aina enemmän kiinnostavista kohteista? Eikö pankki myöntänyt lainaa? Onko muistiinpanot ja kuitit sekalainen sillisalaatti lippuja, lappuja ja sähköisiä merkintöjä erilaisiin paikkoihin? Samalla analysoin myös, mitkä asiat toimivat erinomaisesti. Huonosti ja hyvin toimivia prosesseja peilaan tavoitteisiin ja keskityn niiden osien parantamiseen tai hyödyntämiseen, joilla on eniten merkitystä tavoitteiden toteutumisen kannalta. Sellaisilla osa-alueilla näpertely, joilla ei tavoitteiden toteutumisen kannalta ole merkitystä, on tärkeän resurssin eli ajan haaskausta.

Remonttien suunnittelu

Mikäli asuntosalkustani löytyy asuntoja, jotka ovat remontin tarpeessa, suunnittelen ne mahdollisimman hyvin etukäteen. Joillekin vuokralaisille sopii remontti asumisen aikana, joka on usein hyvä vaihtoehto, koska vuokranmaksu ei katkea ja vuokralainen voi suostua jopa vuokrankorotukseen remontin aiheuttamasta häiriöstä huolimatta. Remontin toteutuksen voi sopia myös vuokralaisen lomamatkan ajaksi tai vuokralaisen kaverin lomamatkan ajaksi, jolloin vuokralainen hoitaa kaverinsa koiraa ja asuu kaverin asunnossa remontin ajan. Joskus ja varsinkin koko asunnon kattava remontti on järkevää tehdä vuokralaisen vaihtuessa, jolloin valmistautumisaikaa on 1-2 kuukautta riippuen siitä, minä kuukauden päivänä vuokralainen irtisanomisestaan kertoo. Joka tapauksessa remontin laajuutta, materiaaleja ja tekijöitä voi suunnitella valmiiksi etukäteen.

Remonttien rahoitus kannattaa myös suunnitella etukäteen, jotta se on järjestetty, kun remontin aika tulee. Remonttikulut ovat vuokratulosta vähennettäviä kuluja, jolloin ne pienentävät remontointivuoden vuokratuloista maksettavaa veroa. Mikäli maksaa ennakkoveroa, sen voi päivittää kesken vuoden, jotta ei maksa turhaan veroa. Myös taloyhtiöremonttien maksutapa ja rahoitus kannattaa miettiä etukäteen. Esimerkiksi yksiön ikkunaremontti voi maksaa pari tuhatta euroa ja sen voi maksaa joko heti kerralla tai kuukausittain vastikkeen muodossa. Mikäli sen maksaa heti, voi koko maksusuorituksen vähentää maksuvuoden vuokratuloista ja siten pienentää kyseisen vuoden veroja. Tämä luonnollisesti lisää tulevien vuosien veroa, kun ikkunaremontin vastiketta ei ole tuloa pienentämässä. Ainoa ehto verovähennyskelpoisuudelle on suoritusten tulouttaminen taloyhtiön kirjanpidossa. Jos ei ole varma asiasta, isännöitsijä osaa kertoa asian.

Sijoitustoiminnan suunnittelu

Vuoden tavoitteista ja toiminnan analyyseistä johdetaan konkreettiset toimenpiteet aikataulutuksineen, jotta varmistetaan tavoitteiden toteutuminen. Tähän ei ole yhtä oikeaa mallia. Itse jaan vuoden lohkoihin, jotka voivat olla esimerkiksi

• asuntosijoitustoiminnan analysointi ja suunnittelu (tammikuu, heinäkuu)
• rahoitusneuvottelut (helmi-maaliskuu, syys-lokakuu)
• veroilmoitus (maalis-huhtikuu)
• yhtiökokoukset (huhti-toukokuu)
• kauppaneuvottelut (touko-kesäkuu, loka-marraskuu)
• välitilinpäätös (kesä-heinäkuu)
• tilinpäätös (marras-joulukuu)

Veroilmoitus tehdään luonnollisesti kerran vuodessa. Rahoituskierroksia olen tehnyt viime vuosina kaksi kertaa vuodessa, keväällä ja syksyllä, joiden jälkeiseen ajankohtaan olen pyrkinyt ajoittamaan kauppaneuvotteluja, vaikka kauppoja teenkin ympäri vuoden. Nämä lohkot ohjaavat toiminnan suunnittelua viikkotasolla.

Viikkotasolla suunnittelen toimenpiteet siten, että peilaan niitä tavoitteisiin ja yllä mainittuihin lohkoihin. Rahoitusneuvottelulohkon aikana viikon suunnitteluun kuuluu luonnollisesti materiaalin kokoaminen ja päivittäminen rahoitusneuvotteluja varten, yhteydenpito rahoittajiin, tapaamiset jne. Vuoden 2017 tavoitteet käyn läpi joka aamu ja mietin tulevan päivän 2-3 tärkeintä tehtävää, jotka sillä hetkellä parhaiten tukevat tavoitteiden saavuttamista. Päivän päätteeksi käyn tehdyt toimenpiteet läpi ja kirjaan päiväkirjaani, mikä meni hyvin ja mitä tulisi parantaa.

Veroilmoituksen valmistelu

Itse veroilmoituksen teko on sähköisen ja esitäytetyn veroilmoituksen ansiosta yhä helpompaa. Mitä paremmin fokusoin tavoitteiden toteuttamisen kannalta ehdottomasti tärkeimpien 2-3 tehtävän tekemiseen sitä enemmän muut asiat on rempallaan. Tämän ymmärtäminen ja hyväksyminen kesti minulla pitkään, vaikka osasinkin mielestäni priorisoida perinteisiä pitkiä ”to do” -listojani. Nyt kun ”to do” -listani on 2-3 tehtävän mittainen, moni muu asia odottaa ja odottaa ja odottaa, kunnes vaimolta menee hermo.

Veroilmoitus on kuitenkin pakko tehdä, vaikka se ei tavoitteiden saavuttamista tukisikaan. Aikaisemmin dumppasin verotukseen liittyvän materiaalin yhteen sähköiseen ja yhteen fyysiseen kansioon, joista lähdin sitten kevättalvella tekemään veroilmoitusta. Tämä ei kuitenkaan verosuunnittelun kannalta ole paras mahdollinen tapa, koska päivitetty toteumatieto tarvitaan verosuunnitelman päivittämiseen ja ennakkoverojen muuttamiseen. Nyt kerään kaiken veroilmoituksessa tarvittavan tiedon sähköisessä muodossa Evernoteen. Kuukausittain varaan kalenterista ajan, jolloin käyn kulut ja laskut läpi ja kohdennan ne oikeisiin paikkoihin. Hyvissä ajoin ennen veroilmoituksen tekoa käyn vielä koko materiaalin läpi, jonka seurauksena varsinaisen veroilmoituksen teko on nopea prosessi ja verosuunnitelmani on riittävällä tarkkuudella ajantasainen.

Yhteenveto

Olen kirjoittanut tämän kirjoituksen lisäksi ainakin seuraavat asuntosijoitustoimintaani koskevat kirjoitukset

• Asuntosijoitustavoitteeni 2016
• Miten tulla päätoimiseksi asuntosijoittajaksi
• Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen
• Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös
• Teknologian hyödyntäminen asuntosijoitustoiminnassani
• Asuntosijoittajan verosuunnittelu
• Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – tilinpäätös
• Suurimmat virheeni asuntosijoittajana
• Asuntosijoitustavoitteeni 2017

Toivottavasti näistä on saanut kokonaisvaltaisen kuvan tavoistani asettaa tavoitteita, suunnitella ja toteuttaa toimintaani sekä käyttämistäni seurannoista ja niistä johdetuista korjaavista toimenpiteistä. Itseäni on hyödyttänyt näistä kirjoittaminen valtavasti ja moni asia on konkretisoitunut ja terävöitynyt matkan varrella. Lukijoiden kommenteista on tullut uusia ideoita ja palautteista mielihyvää. Kiitos paljon niistä.