Onko negatiivista kassavirtaa tuottavaan sijoitusasuntoon sijoittamisessa mitään järkeä? Blogi #136

”Ostan Asuntoja Blogin” kuplassa tällainen ajatus saa pääosin täystyrmäyksen eikä pääse jatkokierroksille. Positiivinen kassavirta on minulle asuntosijoittajana se, joka tarjoaa ruuan, rauhallisen yöunen ja keinon edetä kohti päämääriäni ilman, että täytyy ottaa huikeita riskejä. Se on ollut jokaisen asuntosijoituskohteeni ehdoton ja tinkimätön sijoituskriteeri. Poikkeuksen on voinut tehdä kohde, jossa tiedän, että kassavirran voin kääntää positiiviseksi omin toimenpitein muutaman vuoden sisällä kohteen hankinnasta.

Ostan Asuntoja Podcastin jaksossa #7 vieras Antti Palkén kyseenalaisti hyvin tätä ajattelua irrottamalla positiivisen kassavirran sijoitusasunnosta ja valaisemalla, että se liittyy kohteen rahoitukseen eikä itse asuntoon. Oma positiivisen kassavirran sijoituskriteerini on kytketty 70 %:n velkavivun käyttöön liittyen lainaan, jonka takaisinmaksuaika on 20 vuotta ja lyhennystapa on tasalyhenteinen ja korko on vähintään 10 vuoden kiinteä korko. Eli todellakin Antin oppien mukaan tässä on vaikka kuinka monta rahoitukseen liittyvää ominaisuutta, jotka eivät liity ostettavan sijoitusasunnon ominaisuuksiin. 

”Osta, vuokraa, vaurastu” -blogista: ”Uusin ostoksemme”

Mikäli onnistun ostamaan kohteen 15 % alle markkinahinnan löytämällä motivoituneen myyjän, jonka ongelman ratkaisemalla saan vastineena alennuksen, voin myös tehdä kohteesta kassavirtapositiivisen, vaikka se markkinahintaan ostettuna (ja rahoitettuna) olisikin kassavirtanegatiivinen. Eli Antin oppeja laajentaen, kassavirtapositiivisuus (tai -negatiivisuus) voi liittyä myös ostajan kaupantekotaitoihin ja myyjän motivaatioon, joista molemmat ovat täysin sijoitusasunnosta irrallisia tekijöitä eivätkä vaikuta välittömästi yhtään sen vuokrattavuuteen tai markkina-arvon kehittymiseen tulevaisuudessa. Oikein verkostoitumalla voi myös päästä ostamaan kassavirtapositiivisen sijoitusasunnon, vaikka sama asunto nettivahtien kautta markkinahintaan ostettuna tuottaisikin negatiivista kassavirtaa samalla 70 %:n velalla rahoitettuna.

Miten asuntosijoittaja voi lähestyä kassavirtaa tehdessään sijoituspäätöstä?

Kuuntelin Jukka Oksaharjun ajatuksia asuntosijoittamisesta. Hän kertoi käyttävänsä 100 %:n velkavipua ostaessaan sijoitusasuntoja. Mietin, kuinka monen kuulijan muistiin jäi vain tämä osio. Hän nimittäin jatkoi kertomalla, kuinka hänellä on osinkoaristokraateista koostuva kassavirtaa tuottava pörssisalkku, sijoituksia listaamattomiin yhtiöihin, palkkatyö ja lisäksi varmaan myyntituloja kirjoista, joita hän ei maininnut. Lisäksi hän selitti, miten hän on rakentanut ”tee se itse” -korkosuojauksen kahta korkojen noususta hyötyvää finanssialan pörssiyhtiötä omistamalla. Eli hänen koko sijoitussalkkunsa velkavipu-% on kaikkea muuta kuin 100 %. Ostaessaan sijoitusasuntoja hän vain käyttää muita vapaita vakuuksia, jolloin hänen käteispositionsa ei pienene sijoitusasuntokauppojen myötä.

Selvyyden vuoksi palaan vielä omaan positiivisen kassavirran sijoituskriteeriini 70 %:n velkavipua käyttäen. Se on laskennallinen kriteeri. Välillä voin ostaa sijoitusasunnon käteisvaroillani, jolloin velkavipu-% on 0. Olen silti tehnyt laskelman 70 %:n velkavipua käyttäen, koska tulen uudelleenrahoittamaan kohteen 6-18 kuukauden sisällä. Vastaavasti voin joskus onnistua ostamaan kohteen 15 %:n alennuksella, 70 %:n pankkirahoitusta käyttäen ja 15 %:n myyjän lyhytaikaista rahoitusta käyttäen, jolloin velkavipuni on 100 % markkinahinnasta laskettuna. Kalkyylin olen kuitenkin tehnyt 70 %:n velkavipua käyttäen, joka on oma tapani tehdä sijoituspäätöksiä ja joka johtaa positiiviseen kassavirtaan ja 70 %:n velkavipuun, kun myyjän rahoitus on maksettu koko asuntosijoitussalkun tulevista kassavirroista, vaikka seuraavan 12 kuukauden kuluessa.

Mitä eri tapoja on rahoittaa asuntosijoitustoimintaa? YouTube #27

Asuntosijoitusta tehdessään jokaisen asuntosijoittajan tulisi esittää itselleen 1 tai 2 kysymystä:

1. Tuottaako sijoitus (ei siis asunto) positiivista kassavirtaa? Mikäli vastaus on ”ei”, kysymys 2 on ajankohtainen.

2. Sijoitus tuottaa negatiivista kassavirtaa. Mistä sijoituksen tuotto tulee?

Negatiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että sijoitus vie tililtä rahaa joka kuukausi enemmän kuin sinne tulee. Voiko tällainen miinusmerkkinen asuntosijoituskohde olla kannattava? 

Ostan Asuntoja Blogista: Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina

Mahdollistavatko päämäärät ja tavoitteet negatiivisen kassavirran asuntosijoituskohteen?

Jos ottaa tarkasteluun ihan kaikki Suomessa myynnissä olevat asunnot, valtaosa niistä ei sovellu sijoituskohteiksi ollenkaan. Huono vuokrattavuus, huono realisointimahdollisuus, huono kunto ja lähestyvä teknisten järjestelmien päättyvä käyttöikä voivat kaikki yksittäisinäkin tekijöinä tehdä kohteesta pysyvästi huonon sijoituskohteen, vaikka se voikin olla monelle samanaikaisesti hyvä koti. Eli paljon pitää tehdä karsintatyötä, jos haluaa painottaa markkina-arvonnousua sijoituskriteerinä.

Ennen kuin lähtee arvioimaan negatiivisen kassavirran sijoituskohdetta, pitää omat päämäärät ja niistä johdetut tavoitteet olla kirkkaina. Periaatteessa jokainen sijoittaja hakee sijoitukselleen tuottoa mutta silti löytyy isoja ja kokeneita sijoittajia, jotka sijoittavat valtavia summia bondeihin, jopa sellaisiin, joiden tuotto on negatiivinen. Tavoitteena on tietysti silloin varmistaa, että riski arvonlaskusta on minimaalinen, jonka vastineeksi luovutaan tuotosta ja jopa hyväksytään pieni negatiivinen tuotto. Kun bondit eivät ole tarjonneet mitään tuottoa vuosiin, moni on siirtänyt sijoituksiaan asuntoihin ilman, että tavoitteena on positiivinen kassavirta ja tekniikkana velkavivun käyttö. Kun samoista sijoituskohteista on kilpailemassa erilaisen tuottotavoitteen omaavia sijoittajia, perinteiset korkeampaa vuokratuottoa ja positiivista kassavirtaa painottaneet sijoittajat joutuvat joko tinkimään sijoituskriteereistään tai kaivamaan uusia koloja tuottavia kohteita löytääkseen.

Markkina-arvonnousu asuntosijoituskohteen sijoituskriteerinä

Arvo-osakkeisiin sijoittamalla Oksaharju hakee osingoista tulevaa vakaata, jopa kasvavaa kassavirtaa. Listaamattomiin yhtiöihin sijoittamalla hän hakee arvonnousua yhtiön tuote- tai palvelukehityksen onnistumisesta niin hyvin, että se lyö tai voi lyödä läpi markkinoilla ja sitä kautta voi moninkertaistaa arvonsa. En tiedä, onko Oksaharju aktiivisesti vaikuttamassa omistamiensa listaamattomien yritysten toimintaan arvonkehitykseen vaikuttaakseen mutta asuntosijoittamisessa hänelläkään markkina-arvonnousu ei ole laskelmissa mukana.

Silti markkina-arvonnousuun pyrkiminen ei asuntosijoittamisessa ole väärin, kunhan ymmärtää, että siihen ei voi omin toimenpitein helposti vaikuttaa. Oksaharjukin ymmärtää, että Sammon arvonkehitykseen hän ei voi omin toimenpitein vaikuttaa mutta Stadighin ja Wahlroosin näyttöjen perusteella sekä osingonmaksukyky että osakkeen markkina-arvo voivat todennäköisemmin nousta kuin listaamattomaan yritykseen sijoituksen tekemällä. 

Samalla tavalla markkina-arvonnousua painottava negatiivisen kassavirran hyväksyvä asuntosijoittaja voi tehdä asuntosijoituspäätöksen vaikkapa kohteeseen, joka sijaitsee alueella, jossa on historiallisesti tapahtunut arvonnousua ja joka hyötyy sijaintinsa puolesta kaupungistumisen megatrendistä ja on halutulla alueella. Itse kaatuisin tekemällä negatiivisen kassavirran sijoituksen Helsingin Lauttasaaressa rakentuvaan kerrostalon 100 asuntoon eli se ei tukisi päämäärääni ja tavoitettani. Käteismiljoonille turvapaikkaa tavoitteleva sijoittaja voi olla todella tyytyväinen saadessaan kohteesta heti 2,5 %:n vuokratuoton, suhteellisen varman myytävyyden ja potentiaalisen arvonnousun historiallisen arvokehityksen pohjalta ja nähdä omien päämääriensä kannalta sijoituksen erinomaisena. Historiallisesti tällainen kohde on vähintäänkin tarjonnut suojaa inflaatiota vastaan.

Omistan itse pari sijoitusasuntoa Lauttasaaresta ja olen kokenut markkina-arvon nousun ihanuuden tuottojen kasvattajana. Silti lisäsijoitusten tekeminen edes muutamaan asuntoon Lauttasaaressa ei tällä hetkellä sovi päämääriini eikä tavoitteisiini. 

Oheisen, PTT:n Lauri Vuoren Twitterissä jakaman graafin pohjalta voisin sanoa, että olen erinomainen ennustaja ja sijoittaja, kun päätin asua vuokralla 1988-1994, ostaa ensimmäisen omistusasunnon 1995 Tampereelta, ostaa omistusasunnon 1998 Helsingin Lauttasaaresta ja ostaa pari sijoitusasuntoa Lauttasaaresta 2004.

Näiden päätösten erinomaisuuden olen kuitenkin huomannut vasta jälkiviisautena. Ne syntyivät seuraavasti:

• 1988-90 omistusasunnon ostaminen olisi saanut talouteni liian ahtaalle korkeista hinnoista johtuen
• 1990-1994 asuntojen hinnat jatkoivat laskuaan, ei ollut syytä kiirehtiä
• 1997 käytössä ei ollut mitään tietoa, että asuntojen nousuun kääntynyt hintakehitys suurella varmuudella kääntyisi taas laskuun
• 1997 ostettu asunto oli hyvin hoidetun taloyhtiön pommikuntoisin asunto eli arvonnousupotentiaali omin keinoin oli varma
• 2004 olin ”jukkaoksaharjumaisessa” tilanteessa; palkkatyö, turvallisen iso osinko-osakesalkku, jossa iso siivu Sampoa, lähes velaton täysin remontoitu omistusasunto ja usko kaupungistumisen jatkumiseen ja että Länsi-Metron tuleminen ei ollut lopullisesti hinnoiteltu Lauttasaaren asuntoihin

Vastaavasti samaa graafia hyödyntäen katson markkina-arvonnousua painottavaa kassavirtanegatiivista asuntosijoitusta seuraavasti tietämättä, olenko oikeassa vai väärässä:

• onko käytössäni tietoa tai näkemystä, jonka pohjalta voin riittävällä varmuudella uskoa, että kasvukeskusten hyvän vuokrattavuuden sijoituskohteiden markkina-arvot ovat kaukana huipusta ja graafin historiakehitys jatkuu riittävällä varmuudella
• onko käytössäni tietoa tai näkemystä, jonka pohjalta voin riittävällä varmuudella arvioida sijoituspäätöstä tehdessäni, kuinka monta % markkina-arvo nousee ja kuinka monta vuotta eteenpäin tämä %-luku voi toimia sijoituspäätökseni pohjana
• onko käytössäni tietoa tai näkemystä, jonka pohjalta voin riittävällä varmuudella uskoa, että sijoituspäätöstä tehdessäni oleelliset kustannuserät kehittyvät siten, että voin niiden pohjalta tehdä sijoituspäätöksen
• onko käytössäni tietoa tai näkemystä, jonka pohjalta voin riittävällä varmuudella uskoa, että sijoituspäätöstä tehdessäni vuokrataso kehittyy siten, että voin tehdä sijoituspäätöksen siltä pohjalta

Näihin kysymyksiin pitää ottaa kantaa, jotta voi vastata alun 2-kysymykseen ”mistä sijoituksen tuotto tulee”, jolla katetaan ensin negatiivisen kassavirran vaikutus ja saadaan sen päälle riskin edellyttämä tuotto ja voitto. Tässä kohtaa tulee vastattavaksi kolmas kysymys:

3. Kuinka pitkän ajan negatiivinen kassavirta voi jatkua ennen kuin markkina-arvonnousu pitää toteutua

Oksaharjukin varmaan miettii, mikä on kurssitaso, jolla osaketta voi ostaa lisää, millä kurssitasolla pidättäydytään osto- ja myyntitoimenpiteistä ja millä tasolla päädytään myymään pörssiosaketta. Hän seuraa yritystä ja sen johdon toimepiteitä sekä yrityksen toimialan markkinanäkymiä ja päivittää näiden osalta näkemystään ja päättää toimenpiteistä. Pörssilistattujen osakkeiden likvidiys on asuntosijoitusta paljon parempi mutta toisaalta hintavaihtelu eli volatiliteetti on paljon korkeampi. Markkina-arvonnousuun tai säilyttämiseen sijoituspäätöksenä perustavalla asuntosijoittajalla ei ole matalan volatiliteetin takia tarvetta äkkipäätöksiin mutta heikon likvidiyden takia tarve seurata yllämainittujen tekijöiden muuttumista on todellinen.

Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Asuntomarkkina 2019 ja ostojen ajoittaminen

Osin sama pohdinta ja tarve ovat olemassa myös positiivisen kassavirtasijoittajan sijoituskohteiden osalta mutta perustavaa laatua oleva ero on siinä, että itse sijoituskohde tuottaa koko ajan tarjoten puskuria erilaisia tuottoa alentavia tekijöitä vastaan.

Sijoituskriteerinä pitkän tähtäimen päämäärä tai tavoite, jota negatiivisen kassavirran asuntosijoitus tukee

Kansan perinteinen ajattelumalli on ollut, että omistusasuminen on se parempi asumismuoto ja että omistusasuminen on aina vuokra-asumista kannattavampaa. Tätä polkua on perinteisesti edetty ASP-laina ottamalla ja ensimmäisen mahdollisuuden tullen siirrytty ensiasunnon omistajaksi. 

Monet muut asumismuodon valintaan vaikuttavat tekijät ovat alkaneet nostaa päätään ja nuorille edellä kuvattu kansanviisaus ei ole niin itsestään selvä. Tämän ideologisen kaksinkamppailun väliin on jäänyt vaihtoehtoiset etenemistavat ja niiden kiihkoton tarkastelu. Pakkaa sekoittaa myös jatkuva ”kohtuuhintaisen asumisen” ihannointi, jonka varjolla tuodaan erilaisia asumisen arpajaisia, hitaksia, osaomistus- ja osuuskuntamalleja, joista ei helposti ota selvää, kuka maksaa, kenellä riski on ja kuka hyötyy tuotoista.

Ostan Asuntoja Blogista: “Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua

Yksi vaihtoehtoinen tapa päästä omistusasuntoon kiinni on asuntosijoittajien havittelemien yksiöiden ja pienten kaksioiden hylkääminen ja kolmioon sijoittaminen. Sijoitusasuntona tämä kolmio voi olla huono mutta sen toista makuuhuonetta vuokraamalla voi kattaa merkittävän osan asuntolainan koroista ja lyhennyksistä samalla itse asunnon toisessa makuuhuoneessa asuen.

Paljon työn vuoksi matkustavien ja siksi hyvin tienaavien sinkkujen tai dinkkujen asumistarve voi tyydyttyä hyvinkin vaatimattomalla vuokra-asunnolla, jossa käydään tekemässä vaatehuoltoa viikonloppuisin ja avaamassa postit, jotka eivät vielä ole jostain syystä sähköisesti avattavissa. Matkapäivien vähenemistä odottava keskusta-ensiasunto voi olla jo hankittuna mutta siellä asuu vuokralainen, jonka vuokra kattaa pääosan tililtä lähtevistä maksusuorituksista ja palkkatuloista riittää hyvin loppujen kattamiseen ja vaatimattomamman, lähellä lentokenttää sijaitsevan asunnon vuokraan.

4-henkinen lapsiperhe voi tehdä kassavirtanegatiivisen asuntosijoituksen kasvukeskuksen pienempään sijoitusasuntoon yhdistämällä siihen ajatuksen, että lasten aikuistumisen myötä asunnosta tulee vanhempien uusi koti. Ensimmäiset 15 vuotta vuokralainen maksaa valtaosan kuluista ja lainanlyhennyksistä. Sen jälkeen asunto voi vielä toimia perheen aikuistuneiden lasten opiskeluasuntona, jonka jälkeen vanhemmat muuttavat lopulta velattomaan kaupunkiasuntoonsa.

Myös hyväkuntoisille senioreille, jotka arvostavat mahdollisimman pitkää omatoimisuutta, asunnon ostaminen kerrostaloyhtiöstä, jossa on autohalli, esteetön kulku, sisätilayhteys liiketiloihin ja yksityiseen hoivakotiin, jonka palvelutarjontaan kuuluu joustavat hoivamuodot, joissa myös edestakainen siirtyminen hoivakodin tilapäishuoneesta takaisin omaan kotiin on mahdollista, voi olla perustelu kassavirtanegatiivisen sijoituksen tekemiseen. Asunnossa ensin asuva seniorimpi vuokralainen kattaa valtaosan kuluista ja lopullista päämäärää tukevan sijoituksen tehneelle sijoitus täyttää tavoitteen, vaikka kassavirta olisi negatiivinen ja pysyisi negatiivisena siihen asti, kunnes asunto on velaton. 

Esimerkkilistaa voisi hyvin jatkaa mutta sen pitäisi jo antaa riittävän kuvan tilanteista, joissa kassavirtanegatiivinen sijoitus ilman varsinaista näkymää sen markkina-arvonnoususta tai kääntymisestä laina-ajan kuluessa kassavirtapositiiviseksi ei ole olemassa. Näin voi toki käydä mutta sijoituspäätöstä ei ole tehty niiden varaan vaan se on tehty selkeiden päämäärien pohjalta tukemaan niiden saavuttamista.

Yhteenveto

Ostan Asuntoja Blogissa kirjoitetaan asuntosijoittamisesta ja vuokraustoiminnasta hyvin paljon kirjoittajan omien päämäärien ja tavoitteiden pohjalta. Kirjoituksissa ei pyritä vakuuttamaan kaikkia, että vain huru-ukkomainen ajattelu on sitä ainoaa oikeaa asuntosijoittamisajattelua. Blogissa on vuosien varrella kerrottu hyvin avoimesti kirjoittajan ajattelusta ja perusteltu tätä ajattelua teorian ja käytännön kautta. Hieman huru-ukkomaisia piirteitä omaavat asuntosijoittajat ovat voineet samaistua ja saada lisävakuutusta omalle ajattelulleen. Huru-ukkomainenkin ajattelu on kehittynyt ja muuttunut vuosien varrella, vaikka mitään täydellistä takinkääntöä ei ainakaan vielä ole tapahtunut eikä ole näköpiirissä.

Noudata kuitenkin seuraavia ohjeita:

• selvitä itsellesi, miksi asuntosijoittaminen sopii omiin päämääriisi ja tavoitteisiisi
• tätä ei voi tehdä ennen kuin omat päämäärät ja tavoitteet on mietitty, mieti ne
• selvitä ja ymmärrä, miten jokainen harkitsemasi sijoituskohde sopii päämääriisi ja tavoitteisiisi
• ymmärrä, mistä tuotto tulee ja jos se ei tule positiivisesta kassavirrasta, ymmärrä vasta tulevaisuudessa tulevaan tuottoon liittyvät riskit ja epävarmuustekijät ja varaudu niihin
• mieti valmiiksi suunnitelma B, jonka otat ripeästi käyttöön, jos pääsuunnitelma A ei toteudu

Sekä kassavirtaa että markkina-arvonnousua painottavissa asuntosijoitusstrategioissa vuosi on erittäin lyhyt aika. Varaa riittävästi kestävyyskykyä. Sitä kysyttiin 1989 ostaneilta markkina-arvonnousuun uskovilta asuntosijoittajilta. Osalla sitä myös oli.

Tämän  blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä