Vuokrat laskevat – asukaskokemuksella vastavirtaan – Blogi #39

Olemme viime päivinä saaneet lukea Suomen Vuokranantajat ry:n ja vuokraovi.com:in yhdessä tekemästä, 1.8.2016 julkaistusta selvityksestä, jonka mukaan yksityisten vuokraovi.com:ssa ilmoittaneiden vuokrapyynnit ovat laskeneet vuodessa pääkaupunkiseudulla 5,4 %. Vain muutamaa viikkoa aikaisemmin luimme otsikkoja PTT:n tutkimuksesta, joissa kerrottiin asuntosijoittamisen kannattavan edelleen perustuen vuosittaiseen 3,4 %:in vuokrien nousuun ja nimellisten asuntohintojen 3 %:in nousuun vuosina 2016-2020. Kokonaistuotoltaan (vuokratuotto + arvonnousu) listan kärjessä komeilee Helsinki. 3.8., kaksi päivää myöhemmin, Hoas kertoo Talouselämässä, että ”yksiöiden kysyntä räjähti 1750 %”. Hieman kokeneemmallakin asuntosijoittajalla on näiden perusteella johtopäätösten tekemisessä pohtimista.

Asuntojen ja vuokrien markkinahintakehitykseen ei yksittäinen asuntosijoittaja voi vaikuttaa. Mikäli asuntojen hintojen nousu jatkuu, parantaa se kaikkien meidän jo sijoitusasunnon ostaneiden kannattavuutta eikä vaadi paljon muita toimenpiteitä kuin suhteellisen vakaata ja rehellistä toimintaa. Mikäli vuokrat laskevat yleisemmin yllä esitettyä tahtia, voinee asuntojen hintojen nousunkin unohtaa varsinkin, jos rakentamista edullistaviin ja kysyntää vastaavan tarjonnan sääntelyn purkutoimenpiteisiin oikeasti ryhdytään. Tämän kirjoituksen tavoitteena on pohtia aktiivisia keinoja, miten yksittäinen asuntosijoittaja voisi erottua joukosta, joka laskee vuokrapyyntöjään 5,4 %, jolla on muuten aika iso kannattavuutta heikentävä vaikutus.

Vuokralaisen vaihtuminen on kallista

Ihmiset muuttavat työn tai opiskelun perässä, parisuhteet kehittyvät ja yhteiseen isompaan asuntoon muuttaminen tulee ajankohtaiseksi tai parisuhteet päättyvät ja pienempi asunto täyttää tarpeet. Eläkeläiselle hissittömyys voi jossain vaiheessa olla peruste vuokra-asunnon vaihtamiselle. Näille luonnollisille vuokralaisten lähdöille vuokranantaja ei voi mitään. Vuokralaisen vaihtuminen voi aiheuttaa vuokranantajan toiminnan kannattavuuteen heikkenemistä:

• ilman vuokralaista ei vuokratuloa kerry
• vuokralaisen vaihtuessa perussiivousta tarkemmat toimenpiteet tai remontointi voivat osoittautua tarpeellisiksi
• “annetaan vuokralle”-ilmoituspalkkiot, puhelinkulut, asuntonäytöt, luottotietotarkistukset jne. aiheuttavat kuluja

Vuokranantajasta johtuvat vuokrasopimusten irtisanomiset taas ovat sellaisia, joihin sijoittaja voi itse omilla toimillaan vaikuttaa ja siten parantaa kannattavuuttaan.

Asukaskokemuksesta asuntosijoittajan kilpailuetu

Haluan uskoa, että ym. 5,4 %:in vuokrapyyntitiputus johtuu siitä, että ainoa vuokranantajan kilpailukeino uusista vuokralaisista on vuokrataso. Pudotusta perustellaan sillä, että tulot eivät ole viime vuosina kasvaneet asumismenojen kanssa samassa tahdissa ja “vuokrat ovat aika tapissa”. Koska samaan aikaan ennustetaan asuntojen hintojen nousun jatkuvan, oletan, että edellisen perusteella yhä maksukykyisempiä uusia vuokralaisia valuu ennen potentiaalisesta omistusasunnon ostajaryhmästä uusiksi vuokra-asujiksi, jotka hakevat “halvan kämpän” sijaan omiin, keskimääräistä korkeampiin laatuvaatimuksiinsa sopivaa vuokrakotia. Näiden maksukykyisten vuokralaisten saamiseksi ja pitämiseksi pyrin noudattamaan ja kehittämään toimintaani seuraavien periaatteiden mukaisesti:

1. Pidän asunnot hyvässä kunnossa niitä remontoimalla

Kun mietin sijoitusasunnon remonttitarvetta, käyn jatkuvasti läpi seuraavaa tarkastelua:

• mikä tekee asunnosta niin houkuttelevan, että uusi vuokralainen löytyy nopeasti siten, että vuokrausasteeni pysyy tavoitteessa
• tuoko joku lisäpanostus tuottavan mahdollisuuden korottaa vuokraa
• millä edullisella keinolla saan luotua muutaman “vau-efektin” asuntoon

Vetimien vaihtaminen virkistää keittiötä ja lisää asunnon vuokrattavuutta mutten usko, että niiden avulla vuokratasoa voi korottaa. Kalusteiden runkojen ollessa hyvät, ovien ja laatikoiden etulevyjen vaihto sen sijaan voi tuoda 80-luvun keittiön nykypäivään ja tuoda selkeän korotuspotentiaalin. Perinteisen astiankuivauskaapin alla olevan loisteputken päivitys led-kiskolla voi tuoda yhden “vau-efektin” varsinkin, jos välitilaan asentaa esim. välitilan levyn vanhojen laattojen päälle. Halvimman tarjouslattialaminaatin tilalle voi valita 13-15 €/m2 maksavan 8 mm paksun hieman laadukkaamman vaihtoehdon, jossa lankkukuviot näyttävät jo todella hyviltä.

Kevyen väliseinän tai liian ison vaatehuoneen purkaminen voi tuoda ahtaaseen yksiöön modernia avaruuden tuntua, joka varmasti lisää vuokrattavuutta ja mahdollistaa korkeamman vuokran. Ideoiden saamiseksi kannattaa tutustua, miten uudistuotannon 24-28 m2 yksiöt on suunniteltu.

2. Pyrin antamaan ammattimaisen kuvan toiminnastani vuokrausprosessin joka vaiheessa

Jos asunto on tyhjänä vuokralaisten vaihtuessa, pyrin ottamaan uusia valokuvia sekä asunnosta että yhtiön yhteisistä tiloista. Piha- ja julkisivukuvia yritän päivittää osuessani paikalle aurinkoisena päivänä. Aina tämä ei ole mahdollista ja remonttimieheni ovat varmaan kyllästyneitä ohjeisiini, kuinka otetaan mahdollisimman hyviä kuvia kännykällä; “kaikki valot päälle, puhelin vaakasuoraan, ei ikkunaa kohti, kaikista nurkista…”.

Asuntoilmoituksiin pyrin laittamaan kuvien lisäksi mahdollisimman kattavat tiedot ja yleiskuvauksiin fiiliksiä, miltä asunnossa ja taloyhtiössä asuminen voisi tuntua. Ilmoituksissa näkyy nimeni ja puhelinnumeroni sekä linkki nettisivuilleni, josta löytyy tarkemmat tiedot sekä minusta että toiminnastani. Kerron, että olen Suomen Vuokranantajat ry:n jäsen ja pyrin noudattamaan “Hyvää Vuokratapa” -ohjetta. Sivuiltani löytyy blogikirjoituksiani asunnon vuokraukseen liittyen ja linkit Vuokralaiset ry:n “Tietopaketti vuokralaisen käyttöön” -oppaaseen.

Kun vuokralaiskandidaatti soittaa “annetaan vuokralle” -ilmoituksen perusteella, minulla on tietty käsikirjoitus, jonka mukaan etenen asuntoon ja vuokranantajaan liittyvien asioiden tarkentamisesta vuokralaiseen liittyviin kysymyksiin. Tähän kuuluu esim. “pääsiskö sitä kämppää kattoon” -kysymyksen kääntäminen keskusteluksi siitä, mitä vuokranantaja vuokralaiselta odottaa ja miten vuokralaiskandidaatti kokee täyttävänsä nämä odotukset. Luottotietonsa menettäneiden ja sosiaalitoimiston asiakkaiden kanssa käyn hieman eri konseptin mukaisen keskustelun, jossa pyrin selittämään aikaisempien kokemusteni avulla prosessin etenemistä.

Ilmoitan kaikille asuntoa hakeneille prosessin etenemisestä ja loppusuoralla olleille soitan ja selitän perusteet, miksi asunto meni jollekin toiselle. Valitun vuokralaiskandidaatin kanssa lähdetään tekemään vuokrasopimusta, jonka tulkitsemista varten ohjaan vuokralaisen lukemaan blogikirjoitustani aiheesta. Teen vuokrasopimusluonnoksen vuokralaisen luettavaksi ja viimeistään siinä yhteydessä käyn vielä uudestaan läpi suullisesti yleisimmät epäselvyyttä aiheuttavat kohdat. Mikäli kyseessä on nuori ensiasuntoonsa muuttava vuokralainen, kehotan lukemaan sopimusluonnosta huoltajan kanssa ja kerron, että huoltajakin voi olla minuun yhteydessä.

Kun asunto on luovutettu, olen muutaman päivän päästä yhteydessä vuokralaiseen ja kyselen kuulumiset. Olen vielä uudestaan yhteydessä 1-2 kuukautta asunnon luovutuksen jälkeen varmistaakseni, että asunnossa on kaikki kunnossa. Mikäli ei ole, vuokralaisen kanssa sovitaan korjauksista hänen toiveidensa mukaisesti.

3. Pyrin reagoimaan vuokralaisen yhteydenottoihin mahdollisimman nopeasti

Mikäli vuokralainen ottaa yhteyttä asiassa kuin asiassa vastaan saman vuorokauden aikana, mikäli se vain teknisesti on mahdollista. Välillä ensimmäinen vastaus ei ole vielä ratkaisu vuokralaisen ongelmaan mutta ainakin kerron, että viesti on tullut perille ja mihin toimenpiteisiin ryhdyn tai mitä lisätietoja tarvitsen. Välillä asioiden korjaamiseen voi mennä pitkäkin aika varsinkin, jos korjausta vaativa kohde on taloyhtiön vastuulla. Kuvan parvekkeen oven maalaustarpeesta huomautti eräs vuokralainen vuonna 2012. Taloyhtiössä on nyt 3. isännöitsijä, joka on kanssani samaa mieltä akuutista maalaustarpeesta. Otollisia maalausilmoja on vielä muutama viikko jäljellä, kunnes yölämpötilat laskevat ja kosteudet nousevat. Vuokralainenkin on vaihtunut jo 2 kertaa, tosin ei onneksi parvekkeenoven asiakaskokemusta huonontavasta syystä. 

Vuokralaisen kuunteleminen, vaikka se välillä olisi raskastakin, saa vuokralaisen yleensä tuntemaan itsensä arvostetuksi. Ystävällisyys ja myötätuntoisuus tekevät myös kieltävien vastausten antamisen tai epämielyttävien uutisten kertomisen helpommaksi.

4. Pyrin pitämään hyvää huolta vanhoista vuokralaisista

Itselleni tämä on vaikein asia muistaa, vaikka se on tärkeää mahdollisimman pitkän vuokrasuhteen aikaansaamisen kannalta. Kun vuokrat napsahtavat tilille vuodesta toiseen säännöllisesti eikä vuokralaisesta kuulu mitään, vuokralaisen ottaminen itsestään selvyytenä tapahtuu helposti.

Remontoin juuri 2 vuotta sitten vuokralaisineen ostamani asunnon, jossa vuokralaiset olivat asuneet 10 vuotta. Kävin tapaamassa pariskuntaa 2015 syksyllä, jolloin kartoitin korjaustarpeita ja keskustelimme remontista. Pariskunnan toiveiden mukaisesti valitsin Tikkurilan Maalilinja -palvelun avustuksella muutaman värisävyn ja laminaattimallin, joista he saivat valita mieleisensä. Remonttimiehen paikalla käynnin perusteella päätin uusia keittiön suunniteltua laajemmin. Remontti ajoitettiin pariskunnan tyttären lomamatkan ajaksi siten, että pölyisimmän vaiheen ajan he asuivat tyttären asunnolla toimien samalla koiranhoitajana. Vasta remontin jälkeinen keskustelu aukaisi silmäni; vajaa 10 %:in vuokrankorotus ei tullut vuokralaisen toimesta tapaamisessa puheeksi kertaakaan. Tyytyväisyys siitä, että asunnon pinnat olivat uudet ja heitä miellyttävät ja keittiö oli uusi, sai vuokralaisen toteamaan, että “tästä emme muuta koskaan pois”.

Aion jatkossa yhä useammin tarjota remontointimahdollisuutta vuokralaiselle asumisen aikana. Onnistuessaan tämä, vuokrankorotusmahdollisuuden lisäksi, vähentää remontointiin vaadittavaa tyhjänäoloaikaa vuokralaisten vaihtuessa ja mahdollisesti pidentää vuokrasuhteen kestoa.

5. Pyrin kunnioittamaan vuokralaisen elämäntilanteiden muutoksia

Käytän toistaiseksi voimassa olevissa vuokrasopimuksissa ns. sopimusakkoehtoa. Minulle tämän sakkoehdon päätarkoituksena on karsia vuokralaisjoukosta hakijat, jotka tarvitsevat asuntoa vain lyhyeksi ajaksi mutta pyrkivät vuokraamaan sen vähintään vuoden mittaisen sopimuksen vuokratasolla.

Jos vuokralaisen elämäntilanteessa tapahtuu jokin muutos, joka edellyttää vuokrasopimuksen purkamista siten, että sopimussakko lankeaa maksettavaksi, pyrin yhteistyössä vuokralaisen kanssa löytämään uuden vuokralaisen lennosta siten, että sopimussakon voi palauttaa vain todellisilla kuluilla vähennettynä. Viimeksi näin kävi, kun opiskelijavuokralainen huomasi, että hän on allerginen ammattiin liittyville kemikaaleille ja joutui vaihtamaan opiskelupaikkaa ja -paikkakuntaa vain parin kuukauden asumisen jälkeen.

Jotkut nykyisistä vuokralaisistani ovat kiinnostuneita vaihtamaan johonkin toiseen omistamaani asuntoon sen vapauduttua ja ovat etusijalla. Eläkeläisvuokralaisiani olen pyytänyt ottamaan heti yhteyttä, kun alkaa tuntumaan siltä, että pitäisi päästä katutasoon tai hissilliseen taloon. Tällä hetkellä kartoitan yhden asunnon ostamista, kun tiedän, että yksi hyvä vuokralaiseni haluaisi lähitulevaisuudessa muuttaa isompaan asuntoon. Hyvät vuokralaiseni saavat minulta myös halutessaan suosituskirjeen seuraavaa vuokra-asuntoa hakiessaan.

Yhteenveto

Uskon, että näitä periaatteita pitkäjänteisesti noudattamalla pystyn löytämään vuokralaisia, jotka arvostavat tarjoamaani asukaskokemusta niin paljon, että ovat valmiita maksamaan korkeampaa vuokraa ja pysymään vuokralaisinani pidempään. Uskon myös, että nykyiset vuokralaiset kertovat asukaskokemuksestaan lähipiirilleen ja sitä kautta löydän jatkossa yhä useammin uusia hyviä vuokralaisia.

PS. Huomasin tänä aamuna Vuokranantajien tuoreen blogipostauksen otsikolla “Herätys vuokranantaja – aika panostaa asiakaskokemukseen!”. Ensin ajattelin, että siinä meni tuore kirjoitukseni roskakoriin mutta sitten totesin, että sama viesti samaan aikaan kahdesta eri paikasta vain vahvistaa sanomaa. Tarjolla on myös ”Asuntosijoittaja 2016” -tapahtuma, jossa tästäkin aiheesta puhutaan lisää.