ROTI asuntosijoittajan tunnuslukuna – Blogi #145

Vuokratuotto, kassavirta, vuokrausaste, asuntosijoittajan ROI ja ROE… kaikista löytyy kirjoituksia blogissani mutta ROTI on ensimmäistä kertaa käsittelyssä. Tämä tunnusluku joko perustuu tai ei perustu ”joku ROTI pitää olla…” -talonpoikaissanontaan, josta se on siirretty pohjoisen ameriikan kieleen ja tulee sanoista ”Return On Time Invested” eli sijoitetulle aikapääomalle saatu tuotto.

Kaupungistuneet serkut ovat vuosikymmeniä miettineet tätä konseptia istuessaan 90 %:sti puutaheinää olevissa työkokouksissa. Käsittääkseni valtaosalle konsepti on jäänyt epäselväksi, koska he yhä istuvat ja heitä edellytetään istumista näissä samanlaisissa kokouksissa ymmärtämättä, että niihin käytetyn ajan voisi sijoittaa muualle tuottamaan paremmin. Moni kansanedustaja on ymmärtänyt, että eduskunnan täysistunnon ROTI on negatiivinen mutta politiikan (juoru)toimittajat ja iso osa äänestäjistä yhä edellyttää, että siellä pitäisi istua huonolla ROTI:lla kuuntelemassa huonolla ROTI:lla laadittuja puutaheinää puheenvuoroja, joissa paperista lukien toistetaan ”arvoisa puhemies” -tyyppisiä latteuksia.

Asuntosijoittajille tuoton yleiskäsite on tuttu ja asia on todennäköisesti siksi helpompi ymmärtää.

Minkä arvoinen on oma asuntosijoittajan tuntisi tällä hetkellä

Kaikki ymmärtävät, että asuntorahastoihin sijoittaminen vie murto-osan ajasta verrattuna suoraan ”osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen. Mutta kuinka moni ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja ostolaskelman yhteydessä miettii ostokohteen itseltään edellyttämän tuntimäärän ja hinnoittelee sen laskelmaan määrittämällään tuntihinnalla? 

Jos haluaa ostaa perus- tai pommikuntoisen vanhan sijoitusasunnon motivoituneelta myyjältä alle markkinahinnan, hakea siihen välittäjän arvion ja neuvotella markkinahintaan perustuvan rahoituksen, suunnitella ja toteuttaa arvoa, vuokrattavuutta ja vuokratasoa nostattavan remontin, ottaa valokuvat remontoidusta kohteesta, laatia ”annetaan vuokralle” -ilmoituksen, haastatella vuokralaiskandidaatit, esitellä asuntoa, tehdä vuokrasopimusta sekä hakea uuden arviokirjan ja uudelleenrahoittaa kohteen, joutuu laittamaan aikamoisen määrän omia työtuntejaan verrattuna asuntosijoittajaan, joka hankkii sijoitusasunnon uudiskohteesta taloyhtiölainalla sekä ulkoistaa vuokrauksen ja hallinnoinnin hyviä suosituksia saaneelle välittäjälle.

Mikäli omalle työlle ei ns. ”laske mitään”, edellä kuvatun vanhan sijoitusasunnon hankkiminen BRRRR-strategiaa soveltamalla kaiken itse tehden tuottaa todennäköisesti paljon huikeammat tuotto-%:it kuin jälkimmäinen ”uudiskohde-välittäjä” -kombinaatio tuottaa.

Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47

Mikäli on ammattiaan harjoittava tuntipohjaisesti laskuttava konsultti tai juristi tai vaikka vastaanottoa pitävä lääkäri, joka laskuttaa jokaisesta asiakaskäynnistä, pelkkä rahallinen vertailu siihen, kuinka paljon menettää €/tunti, jos käy itse latomassa laminaattia lattiaan tai kuljettamassa vanhoja kodinkoneita kaatopaikalle, on aika helppoa:

300 €/tunti juristipalkkiota – 35 €/tunti laminaattiasentajan palkkiota = 265 €/tunti menetettyä rahaa

Tässä laskelmassa ei ole huomioitu sitä, että osaava laminaattikaveri latoo sitä tuplanopeudella juristiosaajaan verrattuna.

”Rentoudun saadessani tehdä omin käsin” tai ”on mukavaa nähdä omien kätten jälki” ovat seuraavia perusteluita, joilla jätetään laminaattikaveri palkkaamatta. 265 €:lla voi maksaa 4-5 tuntia hierontaa eli rentoutumisen kustannus jää monelta todella miettimättä. Jos rentoutumismielessä haluaa ja pitää olla pois omien työtehtävien parista, silloin pitäisi arvottaa sitä, mikä muu tekeminen voisi tuoda suuremman rentoutumisarvon kuin laminaatin latominen lattiaan 265 euron kustannuksella.

Minkä arvoinen haluaisit, että oma tuntisi olisi

Käytän tilaisuutta hyväkseni ja olen itse esimerkkinä. Haluaisin, että oma tuntihintani olisi 300 €/tunti. 

Jos saan yhden sähköpostin, jossa minulta kysytään neuvoa yksittäiseen asuntosijoituspulmaan, autan mielelläni, jos vain osaan enkä ole juuri silloin todella kiireinen. Jos minulla olisi mahdollisuus valita 300 €/tunti tuottavan työtehtävän ja yhteen sähköpostiin vastaamisen välillä, voisin vastata, jos vain tuottavan työtehtävän pystyy hoitamaan tuntia myöhemmin. Jos keskeyttäisin 35 €/tunti maksavan laminaatin latomistyön sähköpostiin vastaamiseksi, toisen auttamispäätös olisi vielä helpompi.

Opi, Vaurastu ja Opeta Blogista ”Ajanhallintaohjelma” kirjoitus

Kun saan 20-30 yksityistä auttamispyyntöä viikossa, laminaatin latomistyönkin keskeyttäminen söisi tuloja jo 500-1000 €/viikossa vastauksen vaatimasta ajasta riippuen. 300 euron tuntihinnalla laskettuna oltaisiin jossain 5-10 000 euron auttamiskustannuksessa viikkoa kohti. 

Koska olen asettanut yhdeksi pysyväistavoitteekseni auttaa asuntosijoittajia ja vuokranantajia parhaan kykyni mukaan, olen joutunut miettimään tätä matkan varrella monta kertaa. Tällä hetkellä toimintatapani on seuraava

• jos en osaa tai pysty auttamaan, en aina edes vastaa viestiin
• mikäli vastaus löytyy Ostan Asuntoja Blogista, Podcastista tai YouTubesta, ohjaan kysyjän sinne tai
• moni kirjoitus ja kaikki videot syntyvät näistä kysymyksistä, joskus valitettavan pitkälläkin viiveellä
• olen varannut kalenteriin tilaa kahdelle privaattisparraussessiolle kuukaudessa, joista veloitan 150 €+alv
• kirjoitamme kirjaa vuokraustoiminnasta Miika ”Asuntopehtoori” Vuorensolan kanssa, jossa vastauksia ja tietoa on yhdessä paketissa, kirjan hinnan vastineeksi, hajanaisten kirjoitusten ja videoiden sijaan
• teen podcastia, johon vieraat lahjoittavat myös omaa aikaansa jakaen kokemuksiaan ja osaamistaan

Otan mielelläni vastaan kommentteja ja vaikka moitteitakin, mikäli yllä olevassa ajattelussa on jotain pahasti pielessä. Tuolla 300 euron tuntihinnalla laskettuna käytän nyt tuon 5-10 000 euroa viikossa auttamiseen mutta olen pyrkinyt tekemään sitä niin, että apua saa 20-30 henkilön sijaan mahdollisimman moni. 

Jos sinua ärsyttää se, että toistuvasti pyydän algoritmeihin vedoten tykkäämään ja jakamaan sisältöäni ja että jaan sitä itse useammin kuin ”sallitun” yhden kerran per tuotettu sisältö, yritän vain parantaa tiedon jakamisen ROTI:a;

mitä useampi saa ”Ostan Asuntoja” -tietoa ulottuvilleen sitä paremman tuoton saan sisällön tuottamiseen käyttämälleni tuntimäärälle.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Toimitusjohtaja Henri Neuvosen blogikirjoitus siitä, miten apua voi pyytää ja saada: ”Älä syytä säätä, jos tuulipuvussa tulee kylmä”

Läheisten, liikunnan, syömisen, nukkumisen ja opiskelun parissa vietetty aika on arvokasta

Tähän asti olen kirjoittanut suurin piirtein vain rahasta tuntihinnan muodossa. Jos esimerkin konsultti tai lääkäri käyttää valtaosan vapaa-ajastaan ”osta ja pidä” -asuntosijoitusaktiviteettien parissa, lopputulemana voi olla menetetty parisuhde tai terveys tai molemmat. Niiden hinnoittelu euroissa onkin jo paljon vaikeampaa mutta tunnen ihmisiä, jotka maksaisivat ”mitä tahansa” saadakseen niistä edes osan takaisin.

Jos aikaisemmin mainitsemani 300 €/tunti kuullosti käsittämättömän korkealta, kun alkaa hinnoittelemaan siihen päälle puolison tai lapsen kanssa vietetyn ajan, terveyden ylläpitämiseen vaadittavan liikkumisen, terveellisen syömisen ja riittävän unen vaatiman ajan, tai itsensä kehittämiseen käytetyn ajan kustannuksia ja tuottoja, 300 €/tunti ei enää tunnukaan täysin kohtuuttomalta. Ja nyt puhutaan brutosta, josta vähennetään kulut ja Suomen passiivimallityyppinen verotus.

Välillä tuntuu, että se laminaattia latova kaveri osaa arvottaa näitä muita asioita paljon paremmin kuin korkeakoulutettu porukka osaakaan. Ehkä kireä veroprogressio pitäisi ottaakin ohjauksena viettää enemmän aikaa aktiviteeteissa, joihin verotus ei vielä kohdistu.

Miten kaiken tämän pitäisi heijastua asuntosijoittamis- ja vuokraustoiminnassa

Kun on määritellyt oman tuntihintansa sekä euroissa että jollain tavalla on tuonut siihen mukaan elämän muiden tärkeiden elementtien arvotukset, sen jälkeen voi ja tulisi käydä perusteellinen uusi pohdinta siitä, minkälainen asuntosijoitusstrategia itselleen parhaiten sopii.

Ostan Asuntoja Blogista: Taloudellinen riippumattomuus, passiivinen tulo ja asuntosijoittaminen

Sen jälkeen pitäisi ryhtyä rakentamaan ja kehittämään omaa asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaansa suuntaan, joka toteuttaa valittua strategiaa ja tuottaa hyvän ROTI:n. Tässä on hyvä muistaa, että kukaan ei väitä, että tämän voi tehdä tai se tulisi tehdä yhdellä loikalla vaan siihen voi mennä aikaa. Tärkeää on lähteä etenemään ja muistaa, että ihminen yleensä yliarvioi sen, minkä saa aikaan vuodessa ja aliarvio sen, mitä syntyy kolmessa vuodessa systemaattisesti pienin päivittäisin teoin edeten.

Tässä kirjoituksessa en yritä tyrkyttää omaa sijoitusstrategiaani ja sen toteuttamisen elementtejä. Oleellista on, että jokainen miettii omat päämääränsä, ja mikäli kuvioissa on kumppani, mietintää kannattaa tehdä yhdessä. Kun päämäärät ovat jollain tavalla selkeämpiä, myös niitä tukevan asuntosijoitusstrategian valinta helpottuu. Kumppanin ottaminen mukaan on tärkeää varsinkin, jos yhteisenä ongelmana tuntuu olevan, että toinen on aina poissa. Koska monien asioiden muuttaminen hetkessä ei onnistu, pienet havainnot siitä, että siirtymistä parempaan tapahtuu, vaikka hitaasti, ovat tärkeitä. Sama koskee terveyteen ja jatkuvaan oppimiseen liittyvissä asioissa, jos niitä on pitkään laiminlyöty.

Pohdintaa, olenko pätevä antamaan ROTI:n parantamisneuvoja 

Oma (vapaa)aika on tärkeä varallisuuden osa-alue. Taloudellisesta vapaudesta haaveilevan tulisi pitää mielessä se, että palkkatyön lopettaminen ei lisää taloudellista vapautta, mikäli siitä seuraa, että on yhtä tiukasti kiinni esimerkiksi asuntosijoitus- ja vuokratoiminnassa, joiden piti mahdollistaa se vapaus.

Itse en kenties ole täysin pätevöitynyt aiheesta kirjoittaja, koska viihdyin erinomaisesti palkkatöissäni, joita tuli puolihuomaamatta tehtyä useampi tunti yli ammattiliiton määräämän maksimin vajaan parin vuosikymmenen ajan. Siirryttyäni niistä taloudellisesti vapaaseen elämään, olen täyttänyt sen asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyvillä aktiviteeteilla, joista onnellisesti satun myös tykkäämään hurjasti ja ne tuovat jatkuvaa iloa ja onnellisuutta arkeeni.

Tai ehkä sittenkin olen pätevöitynyt kirjoittamaan aiheesta, koska olen jo yli 30 vuotta aika päättäväisesti ja johdonmukaisesti kehittynyt siinä, mihin rajallista aikaani sijoitan pätevöitymällä yhä paremmin sanomaan ”EI” kaikkeen aikaani vievään, jonka ROTI-tuotto on olematon tai jopa negatiivinen.

Mieti omaa tekemistäsi, jaa se aktiviteetteihin ja mittaa niihin kuluva aika ja arvioi käytetyn ajan tuottoa. Joko euroissa tai sinulle tärkeissä muissa mittayksiköissä. Aloita karsiminen aktiviteeteista, jotka ovat täysin tai lähes hyödyttömiä eivätkä vaikuta tärkeisiin ihmissuhteisiisi negatiivisesti. Aloita samalla mietintä ja opiskelu, miten voit toisia loukkaamatta kieltäytyä aktiviteeteista, joihin käytetty aika tuottaa surkeasti.

Ostan Asuntoja Podcast #40 – Yrittäjä Petri Roininen osa 2/2

Kumpi on parempi 500 € käteistä vai 500 € ylimääräistä asuntolainan lyhennystä? YouTube #55

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat. Tuet samalla Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Viikon kirjasuositus: Gary Keller, Jay Papasan – The One Thing; Adlibris Pokkari, Adlibris Sidottu, Amazon Kirja, Audible, Kindle *

* Adlibris- ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Audible:a voit kokeilla kuukauden ilmaiseksi yo. linkin kautta.