Siirry sisältöön

Asuntosijoittaminen väestönkehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin – flashback kesältä 2017 – Blogi #140

03/03/2019

"Osta, kehitä ja pidä" ennen

Hypon tuoreessa, Q1/2019 Asuntomarkkinakatsauksessa listataa 2 aika kovaa viestiä, joita asuntosijoittajien ja vuokranantajienkin tulisi pohtia:

  • 247 kunnassa asukasluku laski vuonna 2018
  • Joka toinen asunto menetti arvoaan

Kannattaa lukea Hypon katsaus ajatuksella. Lukemista helpottaa, jos onnistuu kiinnittämään huomion asiasisältöön eikä takerru kohtiin, joista kenties on eri mieltä. Hypon katsausta vasten julkaisen uudestaan kirjoitukseni kesältä 2017 ja laitan sen loppuun vielä linkin toiseen kirjoitukseen, jossa käydään riskejä läpi.

Kun luet kirjoitustani, voit samalla miettiä, kuinka paljon asiat ovat muuttuneet 18 kuukauden aikana. Vai ovatko?


Positiivista kassavirtaa etsivä asuntosijoittaja on joutunut suuntaamaan katseensa pois kasvukeskusten pienistä yksiöistä asuntosijoitushuuman kasvaessa. Väestökehitykseltään laskevat kaupungit tarjoavat yhden mahdollisuuden korkeisiin vuokratuottoprosentteihin kassavirtamittarin näyttäessä positiivista isollakin velkavivulla. Samat asunnot saattavat pysyä kuukausia välittäjän ikkunassa, kun kasvukeskuksiin sijoittavalle vasta tunnin päästä alkava ruokatunti voi jo merkitä kaupan menettämistä. Paikallinen välittäjä ei ole saanut yhtään asuntoa koskevaa yhteydenottoa kuukauteen ja hintaakin on alennettu jo 2 kertaa. “Tee tarjous, hinnassa on neuvotteluvaraa” sanoo välittäjä kyllästyneen oloisena.

Huimat kannattavuusnumerot saattavat tuntua siltä, että nyt löytyi vuosisadan sijoitus, jonka hienoutta kukaan muu ei ole tajunnut. Ennen kuin lähdet vetämään nimeä tarjouksen alle, kannattaa miettiä tarkkaan, miten asuntosijoittamisen lainalaisuudet muuttuvat, kun arvon laskeminen nollaan tai ainakin arvon reilu aleneminen on potentiaalinen tulevaisuuden skenaario. Markkinat pitää tutkia yhtä tarkasti tai jopa tarkemmin, jos “asunnon myynti tappiolla” ei ostajien kokonaan puuttuessa ole vaihtoehtoinen strategia sijoituksesta luopumiseksi.

Mistä valot ensimmäiseksi sammuvat

Asuntosijoitustavoitteeni 2018 - tilinpäätös. Blogi #134Jos paikkakunnan väestökehitys on laskeva, mahdollisen ostokohteen sijainnista on tärkeää ymmärtää, onko se alueella, johon paikkakuntalaiset muuttavat kunnan tai kaupungin sisällä vai onko se mahdollisesti seuraavaksi tyhjenevä alue. Monien pikkukaupunkien sisäinen muuttoliike voi pitää toisen postinumeroalueen kasvavana pitkän aikaa toisen postinumeroalueen kustannuksella. Palveluiden sijainti ja alueen rauhallisuus ovat merkittäviä tekijöitä tätä kehitystä arvioitaessa. Jos paikkakunnan kaikki kerrostalot ovat hissittömiä tai hissitaloja on vain muutama, esteettömälle asunnolle voi olla hyvät kysyntänäkymät vuosiksi tai vuosikymmeniksi eteenpäin, kun eläkeläiset hakeutuvat haja-asutusalueilta ensin palvelujen lähelle ja sitten esteettömiin asuntoihin. Yhden taloyhtiön päätös investoida jälkiasennushissiin voi tuoda sekä arvonnousua että vuokra-asuntokysyntää pitkäksi aikaa muuten taantuvalla markkinalla.

Yhden ison työnantajan paikkakunnat

Yksi oleellisimpia asioita väestökehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin sijoittamisessa on ymmärtää, mikä pitää ihmiset kaupungissa tai mikä saa ihmiset lähtemään. Työnantajaprofiilin selvittäminen on olennainen osa tämän ymmärryksen rakentamisessa. Mikäli paikkakunnalla on yksi merkittävä työnantaja, se sisältää suuren asuntojen kysyntään liittyvän riskin. Massairtisanomiset, tuotantolinjan sulkeminen tai koko toiminnan lakkauttaminen ovat kaikki tekijöitä, jotka nopeasti vaikuttavat asuntojen hintoihin ja vuokra-asuntojen kysyntään. 5 vuotta sitten Uuteenkaupunkiin sijoittaneet saattoivat toki ymmärtää, että kuihtumisuhan alla olevalla autotehtaalla oli kehittämissuunnitelmia, jotka onnistuessaan toisivat kehitysruiskeen alueelle. Siitä huolimatta Valmetin autotehdas on alueen yksittäisenä suurena työnantajana asuntosijoittajalle mahdollisuuden lisäksi iso riski, jota pitää seurata. Vastaava riski on olemassa paikkakunnilla, joilla merkittävä osa vuokra-asuntokysynnästä tulee opiskelijoista.

Myyjän ja ostajan dynamiikan ymmärtäminen

Kun tarjonta ylittää selvästi kysynnän, todennäköisyys löytää motivoituneita myyjiä kasvaa eli ollaan ns. ostajan markkinoilla. Tämä voi tarjota mahdollisuuksia ostaa asunto reilusti alle markkinahinnan, joka tarjoaa suojaa, ainakin joksikin aikaa, markkinahintojen laskua vastaan. Jos onnistuu ostamaan asunnon 40 % alle markkinahinnan, voi sen viidenkin vuoden päästä pystyä myymään voitolla, vaikka markkinahinnat olisivat laskeneet 10 % sinä aikana. Mikäli näin ostettuun sijoitusasuntoon ei tahdo löytyä vuokralaista, tunnusluvut voivat näyttää hyvältä, vaikka asunnon vuokraisikin alle markkinavuokran. Kannattaa kuitenkin muistaa, että mitä useampi toimija toimii samalla tavalla sitä nopeammin markkinahinnat ja vuokrat laskevat.

Maakuntauudistus, etätyön lisääntyminen ja kuskittomat autot voivat olla kaikki tekijöitä, joilla voi olla vaikutusta perinteiseen “sijainti, sijainti ja sijainti” -sääntöön määritettäessä asunto- tai kiinteistösijoituksen arvonnousupotentiaalia. Kaupungistumisen megatrendiä ne eivät silti tule kääntämään mutta esimerkiksi kasvukeskuksen ympäristökunnan houkuttelevuus saattaa lisääntyä, jos työaika alkaakin siitä, kun avaa tietokoneen istuessaan kuskittoman autonsa takapenkille tai etäpäiväksi aletaankin kutsua sitä, kun käydään toimistolla tai asiakkaiden luona.

Oman toiminnan kilpailuetu

0F4D6EF8-2F36-4012-8987-73BF733E0E5AJos ostat sijoitusasunnon väestönkehitykseltään kuihtuvasta kaupungista vuokraustoimintaa varten, kannattaa etukäteen miettiä tarkkaan, miten aiot erottautua muista samalla paikkakunnalla vuokra-asuntoja tarjoavista vuokranantajista. Ajatus halvimman asunnon tarjoamisesta on kaikista huonoin, koska siihen kilpailuun on kaikkien muiden helppo vastata omaa vuokrapyyntiään laskemalla. Hyviä keinoja voivat olla

  • asuntojen remontointi, jolloin voit tarjota markkinaa parempikuntoisia asuntoja (muista, että remonttikaan ei välttämättä nosta asunnon arvoa , vain vuokrattavuutta ja ehkä vuokratasoa)
  • markkinointi siten, että saavutat keskimääräistä paljon paremmin vuokra-asuntoa tarvitsevat
  • tarjoamalla jotain palvelua pelkän asunnon vuokraamisen rinnalla
  • toimimalla kilpailijoita paremmin esimerkiksi profiloitumalla hyväksi vuokranantajaksi

Mistä kannattavuus tulee – case-esimerkki

Ostin vuonna 2011 yksiön 35 000 eurolla kaupungista, jonka väestömäärän kehitys on ollut negatiivinen jo pitkään. 70 %:n velkavipua käyttäen asunnon omarahoitusosuus oli 10 500 euroa. Sijoituslainana oli alkuun 3 kuukauden euriboriin sidottu tasalyhenteinen 25 vuoden laina, joka on matkan varrella vaihtunut kiinteäkorkoiseksi. Ohessa muutama tieto ja tunnusluku asunnosta

  • asunnossa on tällä hetkellä sen 6. vuokralainen
  • asunto ei ole ollut päivääkään vuokraamatta, yhdenkään kuukauden vuokra ei ole jäänyt maksamatta (oman brändin, markkinoinnin ja vuokralaisvalinnan tärkeyttä ei voi tässä liikaa korostaa)
  • asunto on tähän mennessä generoinut positiivista nettokassavirtaa ennen veroja 12 000 euroa (netto tarkoittaa sitä, että taloyhtiön ja asunnon remontit on maksettu bruttokassavirrasta kerralla pois)
  • asunnon lainanlyhennysten tuoma arvonnousu on 5 300 euroa, joka on uudelleenrahoitettu eli kotiutettu keväällä 2017
  • asunnon arvonnousu on 0 euroa
  • kassavirtatuotto-% on noin 15 ja lainanlyhennysten arvonnousutuotto-% noin 7 vuosittain, yhteensä noin 22 % sijoitetulle käteiselle
  • kun taloyhtiöön tehdään linjasaneeraus sukittamalla ja vesijohdot pinnassa vetäen, uusitaan kylpyhuone sekä asennetaan jälkiasennushissi kaiteisiin, vuosittainen tuotto sijoitetulle käteiselle tippuu noin 15 %:iin olettaen, että kaikki remontit maksetaan kerralla pois omalla pankkilainalla, vuokra ei nouse yhtään uudesta kylpyhuoneesta ja kaidehissistä huolimatta eikä asunnon arvonnousua tapahdu yhtään remonteista huolimatta
  • yhtiöstä on viimeisen vuoden aikana myyty 3 asuntoa eli toistaiseksi myös ostajia löytyy, kun hinta on kohdallaan

Johtopäätökset

Asunto on 6 vuodessa generoinut kassavirtana (ilman verosuunnittelua siis verojen jälkeenkin) ja lainanlyhennysten kautta siihen sijoitetun käteisen rahan jo korkoineen takaisin. Kassavirta on reilusti positiivinen pysyen selkeästi positiivisena kaikkien kalliiden taloyhtiöremonttien jälkeenkin. Kyseisessä pikkukaupungissa ei ole vielä poistettu käytöstä yhtään kerrostaloa. Olen arvioinut, että kaupungissa on ainakin 7 kerrostaloa, jotka poistuvat käytöstä ennen kuin tämä rakennus. Yhtiökokouksessa omistajat ovat valinneet strategiaksi yhtiön hyvässä kunnossa pitämisen, joka toteutuessaan parantaisi arvonsäilymis- ja vuokrattavuusmahdollisuuksia vuosikausiksi eteenpäin. Koska olen jo kotiuttanut sijoitetun käteiseni tästä kohteesta korkoineen, on se pysymässä salkussani vielä pitkään generoimassa kassavirtaa.

Salkussani on kymmenkunta tällaista kohdetta. Kaikki näihin asuntoihin sijoittamani käteisen olen jo saanut takaisin. Niiden yhteenlaskettu vuosittainen nettokassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu vastaa noin yhden kasvukeskuksessa sijaitsevan uudiskohdeyksiön tai kahden keskikokoisessa kaupungissa sijaitsevan yksiön omarahoitusosuutta 70 %:n velkavipua käyttäen. Vajaan 50 oven sijoitussalkussani nämä vastaavat siis noin 20 % asuntojen lukumäärästä. Ilman näitä kassavirtaa hyvin tuottavia kohteitani en olisi pystynyt kasvattamaan sijoitussalkkuani niin nopeasti. Sijoitussalkkuni loppukoostumus jakautuu siten, että kasvukeskuksissa on noin 30 % ja keskisuurissa, lineaarisen markkinan kaupungeissa loput 50 % asunnoista. “Sijainti, sijainti ja sijainti”- ja “sijoita kasvukeskusten pieniin asuntoihin”-oppien jääräpäisen noudattamisen sijaan olen tyytyväinen, että olen valinnut oman strategiani ja hakenut, nämä opit soveltaen mielessä pitäen, myös kassavirtaa hyvin tuottavia “en koskisi suksisauvallakaan”-kohteita.

Jos lähdet sijoittamaan kuihtuviin kaupunkeihin, suosittelen, että mietit strategiasi kasvukeskussijoittamista paljon tarkemmin ja selvität markkinan jopa talokohtaisesti, että voit minimoida tällaisiin kaupunkeihin sijoittamisen riskejä.

Lue myös: Kuihtuviin kaupunkeihin asuntosijoittamisen riskit


Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

AsuntopehtooriAsuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Uutena palveluna “Vuokravälitys yhdessä”-toimintamalli. asuntopehtoori.fi

Tarjolla myös koko vuokrasuhteen hallinnointipalvelu

Asuntopehtoorin Blogista: ”5 vinkkiä uudiskohteen vuokraukseen”


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Jätä kommentti

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: