Nousevan inflaation vaikutus asuntosijoittamisen kannattavuuteen – Blogi #88

Kirjoitin viimeksi “Asuntosijoittaminen ja inflaatio” -tekstin ja ajattelin jatkaa samasta aiheesta. Yritän tämän kirjoituksen avulla konkretisoida omia ajatuksiani siitä, miten inflaation nousu vaikuttaisi kassavirtapositiiviseen “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen keskittyvän toimintani kannattavuuteen.

Vuosikaudet inflaatio on madellut keskuspankkien kovista yrityksistä huolimatta. Tilastoista näkyy merkkejä, jotka indikoisivat, että käännös olisi tapahtunut ja myös monet ennustuslaitokset esittävät samansuuntaisia näkemyksiä. Suomessakin talous on elpynyt, joillain aloilla on työvoimapulaa ja palkkaneuvottelut yksi kerrallaan päättyvät lopputuloksiin, joissa palkkoja korotetaan. USA näyttäisi tilastollisen täystyöllisyyden vallitessa jo pidempään kulkevan Eurooppaa edellä. Keskuspankki korottaa jo korkojaan.

Vuokrat nousevat

Asuminen on osa inflaatiota ja sen kiihtyessä myös asumisen kustannukset nousevat (tai niille on tilaa nousta). Kun palkat nousevat, vuokralaisten maksukyky paranee ja antaa tilaa vuokrankorotuksille. Kun työllisten määrä samalla kasvaa, vuokralaisten kyky tyydyttää halua paremmasta vuokrakotiasumisesta kasvaa.

Kuten edellisessä kirjoituksessa todettiin, Suomen asuntomarkkinoilla on jo pitkään vallinnut tilanne, jossa vuokra-asuntojen kysyntä kohdistuu asuntoihin, joita erilaisten asuntopoliittisten päätösten seurauksena ei ole riittävästi tarjolla kysyntään nähden. Tämä on mahdollistanut sen, että vuokrat ovat nousseet vuokralaisten maksukyvyn nousua enemmän jo pitkään.

Odotan inflaation kiihtymisen myötä vuokrien nousun jatkuvan erityisesti alueilla ja asunnoissa, joissa kysyntä ylittää tarjonnan.

Sijoitusasuntolainojen korot nousevat

Kun rahan hinta on keskuspankkien toimesta painettu alas, varallisuusarvot ovat nousseet ylöspäin. Tämä nousu on lisännyt monen asuntosijoitussalkun arvoja ja mahdollisuuksia uudelleenrahoittaa hankintahintoja korkeammilla vakuusarvoilla.

Viimeiset vuodet ovat korkotason kannalta olleet erinomaista aikaa asuntosijoittajalle käyttää velkavipua. Varallisuusarvojen, siis asuntojen hintojen nousu on kuitenkin vienyt kassavirtasijoittajan ilonaiheita uusien kassavirtapositiivisten hankintojen vaikeutuessa.

Odotan inflaation ja korkojen nousevan sen verran, että tähän mennessä ottamani 10-20 vuoden kiinteäkorkoiset lainat alkavat generoimaan pieniä hyötyjä inflaation syödessä lainapääomia ja kiinteiden korkojen ja lyhennysten helpottuessa vuokrien jatkaessa nousuaan. Muutaman sijoitusasunnon omistavan lainaehdot ovat sen verran edulliset, että inflaation ja korkojen pitäisi nousta enemmän vastaavien hyötyjen realisoitumiseksi. Asuntojen määrän kasvaessa rahoitusehdot tiukkenevat ja matalien korkojen aikana otettujen pitkien kiinteäkorkoisten lainojen arvo nousee herkemmin.

Sijoitusasuntojen hinnat laskevat

Kun keskuspankkielvytystä lähdetään purkamaan, korot nousevat ja varallisuusarvot laskevat. Ainakin teoriassa. Käytännön kokemukset yhtä massiivisen globaalin keskuspankkielvytyksen purkamisesta ovat puutteelliset. Korkojen noustessa asuntojen hintojen nousun tulisi tasaantua ja kääntyä laskuun. Tähän vaikuttaa myös suuresti se, kuinka paljon ja nopeasti korot mahdollisesti nousevat.

Asuntosijoittamisen suosion kasvun myötä moni konkarisijoittaja on varoitellut aloittelevia asuntosijoittajia. Monet varoitukset perustuvat siihen, että he eivät itse enää löydä ostettavia kohteita järkevällä hintatasolla, joka mahdollistaisi kohteen pitkäjänteisen kehittämisen ja generoisi riittävästi kassavirtaa tarjoamaan suojaa mahdollisten riskien realisoitumista vastaan.

Korkojen lähtiessä nousuun yhä useampi sijoittaja toteaa, että aikaisemmin jo tiukoille vedetty kannattavuusyhtälö ei enää kerta kaikkiaan toimi ja mukautuu aktiivisesta sijoitusasuntojen ostajasta sivusta seuraavaksi kassan kasvattajaksi tai siirtyy sijoittamaan muualle. Jossain kohtaa tulee käännepiste, jossa hinnat reagoivat alaspäin. Tähän käänteeseen vaikuttaa moni tekijä mutta sen nopeus ja jyrkkyys riippuu paljon siitä, kuinka monella on tarve tai jopa pakko myydä.

Odotan korkojen nousun myötä tulevan viime vuosia enemmän mahdollisuuksia ostaa hyviä kassavirtapositiivisia kohteita. Nämä mahdollisuudet voivat kuitenkin tulla enemmän verkostojen kautta ja tapauskohtaisesti satunnaisten myyjien myyntimotivaation ollessa korkealla.

Hyvät sijoitusasunnot ovat hyvä suoja inflaatiota vastaan?

Itselleni vaikein osa hahmottaa näitä riippuvuuksia on inflaation, koron ja asuntojen hintojen keskinäinen yhteys. Edellä esitin yksinkertaistettuna, että inflaation kiihtyminen nostaa korkoja, joka laskee asuntojen hintoja. Toisaalta edellisessä kirjoituksessa esitin, että yleisesti sanotaan asuntojen olevan hyvä suoja inflaatiota vastaan.

Oletan, että korkojen nousu vaikuttaa ensin asuntojen hintoja laskevasti mutta lasku on paljon pienempi kuin mitä paperiomaisuuserien suhteen tullaan näkemään ja toipuminen on nopeampaa. Mitä pidempi aikajänne sitä enemmän oletan, että asuntojen hintojen nousu pysyy tai ylittää inflaation tahdin.

Asuntosijoitus on moniulotteinen omaisuuslaji

Olen selittänyt tätä “Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät” -kirjoituksissa perusteellisemmin. Tämän kirjoituksen sisällön perusteella sitä voi esimerkinomaisesti konkretisoida seuraavasti:

• mikäli inflaatio kiihtyy, vuokrien nousuvauhti kiihtyy, mikä hyödyttää asuntosijoittajaa
• mikäli korot nousevat, muuttuvakorkoisten tulonhankkimis- ja taloyhtiölainojen rahoituskustannukset kasvavat, mikä haittaa asuntosijoittajaa
• mikäli inflaatio ja korot nousevat, pitkiin kiinteäkorkoisiin lainoihin siirtynyt asuntosijoittaja hyötyy siitä, että hän voi hoitaa lainojaan inflatoituneilla euroilla
• mikäli korot nousevat, asuntojen hinnat laskevat, mikä haittaa erityisesti arvonousua painottavia sijoittajia ja kaikkia asuntosijoittajia vakuusarvojen laskiessa
• mikäli vuokrat nousevat ja asuntojen hinnat laskevat, se tarjoaa kassavirtasijoittajille mahdollisuuksia kasvattaa salkkuaan hyvillä kohteilla ja generoida lisää kassavirtaa

Moniuloitteinen omaisuuslaji tarkoittaa siis sitä, että joidenkin tuoton osatekijöiden kääntyessä laskuun toiset tekijät voivat kääntyä nousuun laskua kompensoiden. Tulee olemaan mielenkiintoista kaivaa tämä kirjoitus esiin 5 vuoden päästä 2023 ja katsoa, osuiko yksikään odotus kohdalleen. Sillä välin aion seurata ja opiskella lisää korkojen, inflaation ja asuntojen hintojen ja vuokrien keskinäisistä riippuvaisuuksista.

Disclaimer: Kirjoittaja ei ole ekonomisti, keskuspankkiiri eikä sijoitusguru ja rohkaisee lukijaa kääntymään näiden asiantuntijoiden puoleen muodostaessaan inflaationäkymiään ja muistamaan, että ennustaminen on aina ennustamista.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi: