Pitääkö kassavirran olla positiivinen vai onko sillä edes väliä? Antti Palkén Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #7

1. 
   markkinahintakin viisasta maksaa permalink

   Alle markkinahintain ostamista pidetään asuntosijoittamisessa hyvin tärkeänä. Ymmärrän logiikan mutta kuten aina, yritän löytää eri puolia asioista orjallisen ajattelun sijaan. Ajatellaan yksiötä jossa on tehty linjasaneeraus ja monia isoja ja kalliita remontteja. Ajatelllaan edelleen että asunnossa on uusittu kylppäri ja keittiö ja asunto sijaitsee hyvällä paikalla ja maksaa 50000 euroa. Kannattaisiko tämä asunto ostaa vaikka täydelllä markkinahinnalla vai jättää sivuun ja ostaa alle markkinahintaan joku vastaava asunto jossa ei ole takana kalliita remontteja? Mielestäni tilanne on sama kuin osakesijoittamisessa. Ei kannata ostaa halpaa yhtiötä vain halpuuden vuoksi. Maksan mielummin vaikka 2000 euroa yli markkinahinnan pitkäaikaisesta sijoitusasunnosta jossa on tehtynä arvokkaat remontit ja jossa vuokrattavuus on hyvä. 20 vuoden aikana on aika yhdentekevää saako asunnon 10% edullisemmin vai ei koska tuona aikana ehtii normaalisti tulla monenlaista remonttia jotka sotkee laskelmat.

   Mielestäni koska hyvät asuntosijoituskohteet menee nopeaa, ei edes kannata ottaa riskiä että tarjous hylätään koska se on muutaman tonnin markkinahintaan alhaisempi. Ei ainakaan jos kohde on oikealla sijainnilla ja isot remontit selvillä vesillä. Se on väärässä paikassa säästämistä.

   Tämäkin toki voi olla eri tilanne sellaisilla asuntosijoittajilla joilla on tarkoutus kasvattaa koko ajan asunto-arsenaalia ja saada uudelleenrahoitus mahdollisimman nopeaksi. Täysin eri asia on sitten ne sijoittajat joiden tarkoituksena on omista vain muutama asunto eläketurvaa varten, silloin laatu menee mielestäni ylitse nopean skaalautuvuuden. Valtavassa asunto-arsenaalissa varmasti moni remontoitava asunto muodostuu lopulta huonoksi sijoitukseksi vuosien varrella mutta sulautuu suureen asuntomassaan.

   Eli jos tavoitteena on omistaa muutama sijoitusasunto eläketurvaa varten niin minun mielestä oikeasta kohteesta voi ja kannattaa maksaa markkinahinta jos sillä varmistaa sen että silloin kun lisäeläketurvaa tarvittaisiin, on asunto velaton ja tuottaa positiivista kassavirtaa sekä takana on tuossa vaiheessa kallliit remontit.

   Vastaus
   • 
     Harri Huru permalink

     Kiitos kommentista.

     ”Alle markkinahinnan ostamisen” konsepti ei perustu siihen, että ostetaan huonompia kohteita halvalla vaan siihen, että ostetaan omiin tavoitteisiin ja sijoituskriteereihin soveltuvia kohteita alle markkinahinnan niin hyvin kuin sellainen pystytään määrittämään. Alle kahden identtisen kohteen osalta 10 %:n alennuksella ostetun kohteen kaikki tunnusluvut näyttävät paremmilta kuin sen saman, markkinahintaan ostetun kohteen. Pointtisi ”ei kannata ostaa halpaa vain halpuuden vuoksi” on ehdottomasti oikein ja tärkeää.

     Itselläni ei ole vankkoja mielipiteitä vaan selkeät sijoituskriteerit, joiden alittaminen ei johda kauppaan. Tänä päivänä markkinahinnan maksaminen tarkoittaa monasti automaattisesti sitä, että en voi kohdetta ostaa. Voit kyllä pyöräyttää huviksesi laskelmia 20 vuoden päähän ja katsoa, kuinka suuri ero on saman kohteen osalta, jos sen onnistuu ostamaan vaikka 15000 euroa alle markkinahinnan. Minulle erotus ei ole yhdentekevää mutta toki se voi ja saa olla sitä jollekin toiselle erilaisella strategialla sijoittavalle. Kuten kirjoitat, salkkuaan kasvattamaan pyrkivällä loppuu rahat nopeasti, jos kaikki sijoitukset tuottavat negatiivista kassavirtaa, vaikka kuinka olisi remontit tehty, vuokrattavuus kunnossa ja arvonnousupotentiaalia historiallisen kehitykseen perustuen. Eläketurvaa hakevalle palkkatyöläiselle, jonka talous on reilusti ylijäämäinen, tilanne voi näyttää hyvinkin erilaiselta, kuten kirjoitat. Juuri tätä käytiin podcasteissa #6 ja #7 läpi.

     Vastaus
2. 
   cockhillproduction permalink

   Kuunneltu. Oli hyvä kuulla erilaista taktiikkaa, tästä voi nimittäin oppia jotain. Vuokrattavuuden nyt ainakin.

   Vastaus
   • 
     Harri Huru permalink

     Hienoa kuulla

     Vastaus

Trackbacks & Pingbacks

1. Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina | Ostan Asuntoja
2. Ostan Asuntoja Podcast #6 – Mieti aina sijoitusasunnon exit, vaikket koskaan myisikään – Antti Palkén Osa 1 | Ostan Asuntoja
3. Onko negatiivista kassavirtaa tuottavaan sijoitusasuntoon sijoittamisessa mitään järkeä? Blogi #136 | Ostan Asuntoja