Kysymyksiä ja vastauksia asuntosijoittamisen vuokratuotto-%:in liittyen – Blogi #143

Vuokratuotto-% on asuntosijoittamisen tunnetuin ja käytetyin perustunnusluku. Siitä on kirjoitettu kirjoissa ja blogeissa ja tullaan aina kirjoittamaan, mikä on hyvä juttu. Viimeisten vuosien aikana olen huomannut, että näissä kirjoituksissa on alkanut ilmestymään yhä useammin oikea ja sama laskentakaava, mikä on erinomainen juttu.

Kasvussa Blogi: Asuntosijoittamisen matematiikan perusteet

Näin kollektiivisesti kirjoittavat asuntosijoittajat auttavat asuntosijoittajien yhteisöön tulevia uusia asuntosijoittajia pääsemään heti hyötymään tunnusluvun perusominaisuudesta, jonka yritän tässä parhaani mukaan ensin hämärtää sitä kirkastaakseni. Mikä se siis olikaan?

Mitä vuokratuotto-% oikein todella kertoo asuntosijoittajalle?

Harvemmin kirjoituksissa selitetään auki, mikä vuokratuotto oikein on. Se lähtee oletuksesta, että asuntosijoittamista harjoitetaan tuotto mielessä. Asuntosijoituksen arvon määritykseen tarvitaan kaksi elementtiä; nettotuotto ja vuokratuotto-%. Näiden avulla lasketaan arvo:

Arvo = Nettotuotto / Vuokratuotto-%

Hetkinen Huru, mikä kaava toi on! Vuokratuotto-% ei ole vain matemaattinen kerroin vaan se vastaa kysymykseen:

mikä on tuotto-%, jolla keskimäärin markkinaa lähestyvät asuntosijoittajat ovat valmiita sijoittamaan pääomaa vastaavan tyyppiseen sijoituskohteeseen siinä markkinassa tällä hetkellä

Meille opetettu vuokratuoton laskentakaava on Vuokratuotto = Nettotuotto / Arvo, joka alakoulun matematiikan oppien mukaisesti muuttuu “Arvo = Nettotuotto / Vuokratuotto-%”- tai “Nettotuotto = Arvo * Vuokratuotto-%” -kaavoiksi. Kun kaksi on tiedossa, pystyy kolmannen laskemaan.

Otetaan 2 esimerkkiä, jotta asia varmasti aukeaisi. Molemmissa esimerkeissä nettotuotto on sama 4200 euroa vuodessa eli 350 euroa kuukaudessa. Tällainen kohde voisi sijaita vaikkapa uudiskohteessa jossain Tampereen markkinassa tai vanhassa kohteessa jossain Tampereen ympäristökunnassa.

Tampereen markkinassa sijoittajien valmius maksaa tällaisesta uudiskohteesta tällä hetkellä on sanotaanko vaikkapa 3,5 %:n vuokratuotto, jolla kohteen arvoksi saadaan 120 000 euroa. Tamperetta yhtään tunteva lukija voi heti huudahtaa päätelaitteelleen, että tuolla summalla ei saa edes 20 m2:n yksiötä Tammerkosken rannasta ja joku toinen voi onnitella itseään ostettuaan Härmälänrannasta 25 m2:n yksiön 110 000 eurolla. Vaikka molemmat ovat rantoja, ne ovat silti asuntosijoittajan kannalta eri markkinoita, koska Tammerkoski sijaitsee kaupungin ytimessä jakaen sen kahtia ja Härmälässä ollaan jo jonkin matkan päässä kosken suvannosta.

Tampereen ympäristökunnan vanhassa kohteessa on sama nettotuotto mutta sielläpä asuntosijoittajat vaativatkin korkeampaa tuottoa pääomalleen. Oletetaan, että sijoittajat ovat päättäneet, että tuottovaatimus on 6 %, jolloin arvo onkin 70 000 euroa, jolla voi saada 35 m2:n yksiön. Valtaosa asuntosijoittajista ymmärtää jo, kiitos kaikkien kirjoittavien ja opettavien asuntosijoittajakolleegoiden, että vanhassa kohteessa pitää varata osa tuotosta taloyhtiön ja asunnon remontteihin ja siksi tuottovaatimus on korkeampi. Vuokrattavuus ja jälleenmyytävyys eivät välttämättä ole niin hyviä kuin Tampereen rannoilla. Tuottovaatimusta nostaa myös se, että vähintään takaraivossa pyörivä ajatus markkina-arvon noususta on ympäristökunnassa molempia esimerkin Tampereen rantoja pienempi.

Ostan Asuntoja Blogista: Miten asuntosijoittaja voi hyödyntää vuokratuotto-%:n laskentakaavaa tehdessään tarjouksia

Miten vuokratuotto-% voi muuttua, joskus hitaasti ja joskus nopeasti?

Lahdesta kuuluu kummia eli moni asuntosijoittaja on siellä ihmeissään, kun nettotuotto ei enää olekaan sama kuin vuosi tai kaksi vuotta sitten. Tai osa ei ole vielä päässyt ajattelunsa konkretiassa tälle tasolle asti mutta ovat huomanneet, että asuntoihin ei löydy vuokralaisia yhtä helposti kuin ennen. Mikäli tämä ei ole yksittäisen asunnon huonoon vuokrattavuuteen vaan markkinaan littyvä ilmiö, heikentää se nettotuottoa koko markkinassa. Yhden tyhjän lisäkuukauden vaikutus nettotuottoon vuositasolla on reilu -8 % (1/12). Jos jokaiselle samassa Lahden markkinassa toimivalle asuntosijoittajalle alkaisi käydä siten, että asunto olisi ilman vuokralaista kuukauden aikaisempaa pidempään, sijoittajat palaisivat joukolla katsomaan “Arvo = Nettotuotto / Vuokratuotto -%” -yhtälöään ja miettimään muutoksia yhtälön tekijöihin.  

Mikäli uusi hallitus korottaa taas yksityisten vuokranantajien vuokratulojen vero-%:a, asuntosijoittajat palaavat kollektiivisesti yhtälönsä pariin tekemään päätöksiä kustannusten nousun kompensoimiseen liittyen.

Mikäli laajemmat verojen kiristykset toteutetaan ja niillä on taloutta ja työllisyyttä yleisesti elvyttävä vaikutus ja vuokralaisten maksukyky paranee, asuntosijoittajat huomaavat kyllä suhteellisen nopeasti, että vuokralaisilla on kyky selviytyä korkeammista vuokrista ja kompensoivat hyvässä vuokra-asuntojen kysyntämarkkinassa kohonneet kustannukset vuokrankorotusten kautta yhtälöönsä nettotuottoa korottamaan. 

Nettotuotto on asuntosijoittajalle se elementti, josta kohonneet kustannukset katetaan nopeimmin. Se onnistuu sitä helpommin mitä suurempi epäsuhta on kysynnän ja tarjonnan välillä.

Mikäli kävisi siten, että verojen kiristykset heikentäisivät yritysten investointi- ja työllistämishalukkuutta ja Euroopasta kuuluvat talouden kasvun hidastumiseen liittyvät uutiset realisoituvat samanaikaisesti, asuntosijoittajan mahdollisuudet monilla markkinoilla kompensoida kustannusten nousua nettotuottoa vuokrankorotuksin parantamalla olisivat selkeästi huonommat. 

Silloin palattaisiin taas yhtälön pariin kollektiivisesti päättämään, ollaanko valmiita tinkimään vuokratuotto-%:sta, jolloin arvot säilyvät vai vaaditaanko vähintään samaa tuotto-%:a, jolloin arvot laskevat. 

Miksi asuntosijoittajan pitäisi varautua korottamaan vuokria? YouTube #15

Mikäli samaan yhteyteen tuodaan taloyhtiölainoihin liittyvä uusi sääntelyelementti ja pankkirahoituksen saatavuus kiristyy pankkien tuskaillessa Basel-direktiivien käyttöönoton soveltamisessa, asuntosijoittajien kolleektiivisessa päätäntäelimessä eli markkinoilla on taas uusi kustannuksia korottava elementti pohdittavana. 

Jos kaikista näistä elementeistä ja niiden keskinäisistä vaikutuksista toisiinsa meni pää sekaisin, voit olla varma, että valtaosa ammattipoliitikoista, jotka eivät omista sijoitusasuntoa tai osakkeita, eivät ole helpon tehtävän edessä, vaikka haluaisivatkin tehdä faktapohjaisia päätöksiä. Mitä ikinä päättäjät kulloinkin päättävät, osa asuntosijoittajista osaa ja ymmärtää laskentakaavansa ja lähtee sopeuttamaan toimintaansa, osa jo etukäteen.

Mitä pienenevä vuokratuotto-% samalle nettotuotolle indikoi?

Suomessa on kokonainen uusi asuntosijoittajien sukupolvi, jonka koko asuntosijoittamiskokemus on kertynyt otsikon vihjaavassa ympäristössä. Pienenevä vuokratuotto-% samalle nettotuotolle indikoi korkeampia arvoja. Tästä on syntynyt jonkinmoinen asuntosijoittajien ryhmä, jossa vallitsevaksi ajatteluksi on tullut, että tulevaisuuden arvonnousut kompensoivat nykyhetken matalat tuotot. Ajatus siitä, että arvo ja sen muutos liittyisi jotenkin nettotuoton muutoksiin, on vieras. Ikään kuin osakemarkkinoilla yrityksen kannattavuudella ei olisi vaikutusta osakkeen arvoon.

Kuten monta kertaa aikaisemminkin olen todennut, tässä ei ole mitään vikaa, kunhan ymmärtää, että kyseessä on toive eikä fakta. Toiveet eivät aina toteudu ja fiksut sijoittajat varautuvat tähän. “Vuokrat nousivat” -tilastotiedotteisiin on totuttu vuosikaudet mutta on tärkeää huomata, että vuokrien nousuvauhti on hidastunut oleellisesti siten, että pilkun vasemmalla puolella oleva luku on nyt 0. Tämä tarkoittaa myös sitä, että vuokrien yhä noustessa Helsingin, Tampereen tai Turun uudiskohteissa ja halutuilla alueilla, vuokrat eivät nouse muualla. “Vanhojen asuntojen hinnat laskevat” tuo helpotusta asuntosijoittajan kaavaan, jos vuokrat samalla laskevat. Tai kyseessä voi myös olla jälkimmäisestä johtuva seuraus.

Sijoitusovi Blogista: Määritä vuokra oikein – kuinka vuokrataso selvitetään

Salliiko tehokas asuntomarkkina hinnoitteluvirheitä, joista asuntosijoittaja voi hyötyä?

Vastaus on isossa kuvassa ei ja pienen ahkeran yritteliään asuntosijoittajan kuvassa kyllä.

Isolla kuvalla tarkoitan sitä, että vaikka kuinka haluaisin ostaa uudiskohdeyksiön Tampereen Härmälänrannasta 7 %:n vuokratuotolla, markkina ei anna minun sitä tällä hetkellä tehdä. Aina löytyy joku toinen, joka on valmis maksamaan siitä kohteesta enemmän ja tällä hetkellä tällaisen “toisen” löytäminen ei ole vaikeaa eikä hänen ole vaikea rahoittaa ostostaan. 

Arvo = Nettotuotto / Vuokratuotto-% -kaavan mukaisesti yksittäisen pienen asuntosijoittajan on erittäin vaikea vaikuttaa arvoon kasvukeskuksen uudiskohteessa. Arvo- ja vuokrataso määrittyy aika tarkkaan markkinoilla, kuten myös vuokratuotto-%. Jäljelle jää toivo markkinavuokrien ja/tai -arvon noususta tulevaisuudessa.

BRRRR/ORVUT -strategia (Osta, Remontoi, Vuokraa, Uudelleenrahoita, Toista) ja ORM -strategia (Osta, Remontoi, Myy) ovat ahkeran asuntosijoittajan keinoja yrittää selättää Arvo = Nettotuotto / Vuokratuotto-% -kaavaa. Myös tukkumyyjät tekevät tätä. Häh?

Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47

Tukkumyyjät ostavat tai sopivat löytävänsä ostajat tietyn markkinan tietyn nettotuoton kokonaiselle kerrostalokohteelle tai sen merkittävälle osalle asunnoista korkeammalla vuokratuotto-%:lla (eli alennuksella) ja myyvät kohteen samalla nettotuotolla mutta alhaisemmalla vuokratuotto-%:lla (pienemmällä alennuksella) nopeasti eteenpäin. Konsepti perustuu siihen, että tukkualennuksen avulla myyjä saa kerralla ison kaupan syntymään, tukkumyyjä on taitava löytämään tällaisia myyjiä ja neuvottelemaan, ja yksittäinen asuntosijoittaja saa sijoitusasuntonsa yhä markkinahintaa halvemmalla, jolloin hänelläkin olisi vielä mahdollisuus myydä se voitolla tai pitää se korkeammalla vuokratuotto-%:lla omistuksessaan. Markkinan nettotuottoa ja vuokratuotto-%:a tällainen yksittäinen transaktioketju ei muuta. 

ORM-strategiaa eli flippausta ja ORVUT-strategiaa eli “osta ja pidä” -asuntosijoittamista harjoittavat ostavat sen sijaan jonkun markkinan nettotuottoon verrattuna alihintaisen kohteen,  remontoivat sen ja joko myyvät tai korottavat vuokraa ja uudelleenrahoittavat kohteen markkinan normaalin nettotuoton tasolla. Teoriassa.

“Teoriassa” -toteamus tulee siitä, että Suomessa vallitseva arvonmääritysmenetelmä on vertailukauppamenetelmä, jossa kokonaisen kerrostalonkin arvo määritellään sen vastaavien yksittäisten asuntojen vertailukauppojen arvioitujen markkina-arvojen perusteella eikä sen tuoton perusteella, mikä osittain johtuu asunto-osakeyhtiöjärjestelmästä. 

Tätä voisi ehkä yrittää konkretisoida siten, että vaikka ostaisi kaikki asunto-osakeyhtiön asunto-osakkeet, remontoisi talon ja sen asunnot, nostaisi vuokrausasteen 90 %:sta 100 %:in ja vuokria 20 %, arvoa ei pääsääntöisesti laskettaisi “arvo = nettotuotto / vuokratuotto-%” -kaavalla vaan jokaisen asunnon vertailukauppamenetelmällä arvioidun markkinahinnan summana. Toki vertailuna käytettäisiin remontoitujen taloyhtiöiden remontoituja asuntoja. 

Sillä, onko vuokrausaste 90 vai 100 tai ovatko vuokrat yhä 10 % alle markkinavuokrien vai markkinavuokrien tasolla, ei primääristi ole Suomessa arvon kannalta merkitystä, mikäli kyseessä on asunto-osakeyhtiö. Eli yksittäisen sijoitusasunnon arvo EI pankin vakuustiskillä määrity sen nettovuokratuoton ja vuokratuotto-%:n yhtälönä. Sekundäärisesti asuntosijoittamista hyvin ymmärtävä pankkiiri varmasti ottaa underwriting -päätöksessään eli rahoitusriskiä arvioidessaan tällaisia seikkoja huomioon, mikäli hänen osaamisensa ja valtuutensa siihen riittävät.

Flippaajan liiketoimintamalli toimii hyvin niin kauan kuin hän pystyy löytämään pommi- tai peruskuntoisia kohteita hintaan, joka mahdollistaa remontin kustannukset siten, että markkinoille markkinahintaan remontoitu asunto myydessä syntyy tuottoa, joka kattaa kaikki kustannukset, riskin ja jättää voittoa. Supistuvien vuokratuotto-%:en markkinassa tämä käy usein vaikeammaksi ja riskit kasvavat.

ORVUT-strategiaa soveltavalle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle tilanne on flippaajaan verrattuna vähemmän hektinen eli hän voi uudelleenrahoituksensa tehdä (oletus, että rahoitusolosuhteet eivät muutu) vertailukauppojen pohjalta ja saada pääomansa helpommin vapautettua. Silti sama supistuvien vuokratuotto-%:en aiheuttama haaste koskee myös häntä. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Tiesitkö, että asuntoasi voi kohdata vahinko, jota vuokralaisen tai taloyhtiön vakuutus ei korvaa. Vuokralaisen oma kotivakuutus voi myös päättyä tietämättäsi, sillä sen voimassaoloa on vaikea vahtia.

Ifin Vuokranantajan vakuutuksella varmistat, että sijoitusasuntosi on aina turvattu omistamallesi irtaimistolle ja kiinteälle sisustukselle sattuvien vahinkojen varalta. Vakuutuksella voit myös varautua vuokrasuhteeseen- tai asuntoon liittyvien riitojen varalta sekä vuokralaisen tahallaan aiheuttamiin vahinkoihin.

Voit laskea hinnan helposti Ifin verkkokaupassa

Voiko vuokratuotto-% laskea niin alas, että asuntosijoituksesta ei saa nettotuottoa ollenkaan?

Hyvä kysymys, jota harvoin esitetään, koska tilanne on ollut erittäin poikkeuksellinen Suomessa yleisesti sijoitusasunnoiksi ostettavien pienten kerrostaloasuntojen kohdalla. Alun arvon määritelmä täydennettynä näyttäisi tältä

mikä on tuotto-%, jolla kohtuuagressiivisuudella markkinaa lähestyvät asuntosijoittajat ovat valmiita sijoittamaan pääomaa vastaavaan tyyppiseen sijoituskohteeseen siinä markkinassa tällä hetkellä, mikäli kohde hankittaisiin 100 %:sti käteisellä

Määritelmän mukaisesti kysymyksen tilanne tarkoittaisi sitä, että asuntosijoittajat hyväksyisivät kohteen, jonka vuokratuotto-% on miinusmerkkinen. Ihan lähellä ei ole tilanne, jossa kollektiivisesti jossain asuntomarkkinassa uusia sijoituksia tehtäisiin negatiivisella vuokratuottotasolla.

Tilanne voi toisaalta syntyä jo tehtyyn sijoitukseen erityisesti muuttotappiopaikkakunnalla, jos vuokrattavuus ja/tai vuokrataso ovat niin huonoja, että vuositason vuokratulot jäävät pienemmäksi kuin hoitovastikkeet.

Kun siirrytään vuokratuoton yhtälöstä kassavirtatuoton yhtälöön ja mukaan otetaan asuntosijoituskohteen ostamiseen käytetyn ulkopuolisen rahoituksen korot ja lyhennykset asuntosijoittajan pankkitilin saldoa pienetävinä, kassavirtatuotto voi hyvinkin olla negatiivinen. Koska käytettävän rahoituksen määrä ja ehdot eivät enää ole kollektiivisesti yleispäteviä markkinoilla tietyllä ajan hetkellä, kassavirtatuotto-%:a ei voi määritellä samoin kuin vuokratuotto-%:a.

Ostan Asuntoja Blogista: Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina

Minulle tulevista kysymyksistä on tunnistettavissa osajoukko asuntosijoittajia, jotka eivät negatiivisen kassavirran asuntosijoitusta tehdessään ole tietoisesti laskeneet tai edes ajatelleet, että heidän 3-4 vuokratuotto-%:lla tekemänsä korkean velkavivun asuntosijoitus annuiteetti- tai tasaerälainaa käyttämällä ei tule tuottamaan heidän pankkitililleen tuloja ennen kuin pankkilaina on maksettu pois. Monella perusajatuksena on, että “aika hoitaa asian”, joka heidän tapauksissaan tarkottaisi vuokrien nousua hoitovastikkeita enemmän (nettotuotto), korkojen pysymistä matalina (nettotuotosta maksettava rahoituksen kustannus) ja verotuksen pysyessä muuttumattomana (nettotuotosta maksettava asuntosijoittajan iso kuluerä). 

Toinen osajoukko on tietoisesti ja ajatuksella valmistautunut siihen, että asuntosijoitus tuottaa vasta lisäeläketurvaa ja negatiivisen kassavirran sijoituksen negatiivisia kassavirtatuottoja kompensoidaan muilla tuloilla pahimmillaan siihen asti, kunnes sijoitusasunto on velaton. Tästä ryhmästä osa on varautunut suurillakin puskureilla siihen, että muut tulot ehtyisivät ja toisessa ääripäässä on niitä, jotka eivät pystyisi hoitamaan asuntosijoituksista tulevia velvoitteitta ilman oman elämän suurta saneerausta ja osa ei pystyisi senkään jälkeen vaan sijoitusten nopea myynti olisi osa saneerausta.

Yhteenveto

Vuokratuotto-% kertoo monia asioita asuntosijoittajalle ja on siksi hyödyllinen

• se on yhteismitallinen,koska se ei huomio velkarahan käyttöä tai kustannusta, joka on sijoittajakohtainen
• rahan hinta ja saatavuus vaikuttavat sen yleiseen tasoon, vaikka sen laskentakaavassa ei niitä huomioida
• se heijastelee tietyn asuntosijoituksen kysyntää ja tarjontaa tietyssä markkinassa tiettynä aikana
• se heijastelee kohteen ikää; uudiskohde, vanha kohde, linjasaneeraukseen tuleva vanha kohde, linjasaneerattu vanha kohde
• se huomioi sekä tuottoja että kustannuksia (€/m2 esimerkkinä ei huomioi tuottoja)
• se on yleisimmin käytetty tunnusluku

Olen tehnyt monta juttua vuokratuotto-%:in liittyen ja pyrkinyt aina tuomaan jotain uutta ajattelemisen aihetta sekä omiin aikaisempiin juttuihini ja muiden kirjoittamiin juttuihin. Jos luit koko jutun tähän asti ja ihmettelit vain, miksi vuokratuoton selkeää laskentakaavaa ei esitetty kirjoituksessa, mukana on linkkejä, joista sekin löytyy sekä tekstin että videon muodossa. Se myös kertoo, että voit vielä syventää ajatteluasi vuokratuottoon liittyen. Minäkin voin ja varmaan joku kommenttikenttään osaa laittaa sellaisen kysymyksen, jota en ole vielä tajunnut pohtia.

Osa kysymyksistä on pitkänkin ajan takaa. Kirjaan niitä ylös ja sopivan tilaisuuden tullen pyrin vastaamaan joko blogin tai videon muodossa.

Ostan Asuntoja Podcast #39 – Yrittäjä Petri Roininen osa 1/2

Miten aloittaa asuntosijoittaminen, jos ikää on 20? – 5 kohtaa YouTube #54

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot