Siirry sisältöön

Rahan aika-arvo ja nykyarvolaskenta asuntosijoittamisessa – Blogi #237

10/01/2021
Rahan aika-arvo ja nykyarvolaskenta asuntosijoittamisessa

Jos on innokas asuntosijoittaja ja Ostan Asuntoja -sisällön kuluttaja, termi BRRRR on todennäköisesti jo tullut vastaan. Sosiaalisessa mediassa on myös voinut tulla vastaan meemejä, joissa näkyy BRRRR-termi kuvan yhteydessä, jossa keskuspankkiirin näköinen mies tai nainen pyörittää kampea, joka suoltaa ulos paperia, joka näyttäisi rahalta. Vaikka kirjainyhdistelmä on sama, nämä ovat kaksi eri asiaa, jotka molemmat ovat asuntosijoittajalle tärkeitä. 

Tämän keskuspankkiirin rahanpainokoneen BRRRR-äänen suhteellinen tärkeys korostuu sitä enemmän mitä enemmän ja nopeammin kampea pyöritetään. Vuoden 2020 aikana näyttäisi siltä, että pyörittämiseen on löytynyt vaihteisto, jonka olemassaolon mahdollisuutta ei edes moni ekonomisti osannut kuvitella vuosi tai kaksi sitten.

Onko 500 euroa edelleen 500 euroa viiden vuoden päästä?

Kaikessa sijoittamisessa, ei vain asuntosijoittamisessa, yksi perustavaa laatua oleva käsite on rahan aika-arvo. Sen ei pitäisi rajoittua pelkästään sijoittajien osaamisvaatimuksiin vaan nykypäivänä asiaa pitäisi opettaa kaikille lapsille koulussa osana taloustaitojen opettamista.

“Rahan aika-arvo” -käsite tarkoittaa sitä, että inflatoorisissa ympäristöissä tulevaisuudessa saatavan euromääräisen tuoton arvo on pienempi kuin saman euromääräisen tuoton arvo nykyhetkellä. Sijoittajalle tämä tarkoittaa sitä, että mikäli sama euromääräinen tuotto on luvassa myöhemmin, sijoittaja menettää mahdollisuuden sijoittaa tämän euromäärän nyt, jolloin odotusajan välinen tuotto jää saavuttamatta. Toisella tavalla ilmaistuna euro tilillä nyt on arvokkaampi kuin sama euro tilillä vasta tulevaisuudessa.

Yksinkertainen ajattelumalli tästä olisi sellainen, jossa vuokranantaja miettii, kuinka kannattavaa on jättää vuokrankorotukset tekemättä viideksi vuodeksi, jotta sama vuokralainen jatkaisi tyytyväisenä asumista asuntosijoittajan omistamassa asunnossa. 

Valtaosa vuokranantajista ei ole koskaan miettinyt asiaa eikä varsinkaan laskenut asiaa. He ovat vain lukeneet jostain, että yksityinen vuokranantaja pärjää kilpailussa jättämällä vuokrasopimuksessa sovitut vuokrankorotukset tekemättä. En väitä, etteikö asia olisi näin, mutta olisi hyvä pohtia ja laskea, kuinka kannattava tai kannattamaton tällainen päätös on ja miten se suhteutuu vaikkapa yhteen tai kahteen tyhjään kuukauteen, jotka voisivat tulla 2 %:n vuosittaisista vuokrankorotuksista.

Vuokrankorotus; kuka, mitä, häh! – Blogi #111

Tulevaisuuden kassavirtojen diskonttaaminen nykyhetkeen

Tulevaisuuden kassavirtojen tuominen, diskonttaaminen, nykyhetkeen ei ole monimutkainen laskentaoperaatio. Kaiken tulevaisuudessa olevan ennustaminen pitää sisällään epävarmuutta mutta se ei ole hyvä peruste jättää koko ennustamista tekemättä. 

Asuntosijoituskohteita etsittäessä vuokratuotto-%:n laskeminen on nopein tapa arvioida karkeasti, onko joku sijoituskohde kiinnostava tai millä hinnalla se kiinnostaisi. Jo tässä arviossa oletetaan, että vuokrat, hoitovastikkeet ja ylläpitokulut pysyvät samana vuodesta toiseen. Sekin on ennustamista, että näin oletetaan varsinkin, jos mitään muuta laskelmaa ei tehdä tarjouksen tekemisen yhteydessä. 

Ensimmäinen vaihe laskennassa on, että arvioidaan tulevaisuuden kassavirtoja vaikkapa 10 vuoden päähän. Mikäli suunnitelmissa on sijoitusasunnon myynti 15 tai 20 vuoden päästä, tämä on oikea aikajänne. Sijoitusasunnon myyntiä ei edes tarvitse suunnitella, mutta silti voi haastaa itsensä ja arvioida, mikä asunnon hinta olisi 10, 15 tai 20 vuoden päästä. Näin arvioinnissa otettaisiin ensimmäinen edistysaskel ja arvioidaan, miten vuokrat, hoitovastikkeet ja muut kulut kehittyvät vuosi vuodelta. 

Jos vuokrankorotuksista pidättäytynyt vuokranantaja haluaisi kokeilla, mitä tämä tarkoittaa käytännössä, hän voisi aloittaa ajattelun siitä, paljonko yhä viiden vuoden kuluttua olevan 500 euron kuukausivuokran nykyarvo on verrattuna nykyhetken 500 euron vuokraan. Käänteisesti ajattelun alkuun pääsemiseksi voisi ajatella, että tallettaa tänään 500 euroa viiden vuoden määräaikaistilille 0 %:n korolla. Määräajan umpeutuessa nostaisi 500 euroa ja miettisi, onko ostovoima pysynyt samana, parantunut tai laskenut. Mikäli tähtäimessä olisi seuraava asuntosijoituskohde Helsingistä, tällä 500 euron summalla saisi tänään noin puolet vähemmän sijoitusasunnon nurkkaa kuin sillä olisi saanut 5 vuotta sitten.

Tähän arviointiin ei ole mitään oikeaa tapaa muuta kuin se, että arvioperusteet kannattaa kirjata ylös. Kun tulee uutta tilastotietoa tai jonkun toisen tekemiä ennusteita vuokrien ja kerrostalojen ylläpitokustannusten kehittymisestä, omaa ennustetta voi käydä tarkastelemassa ja päivittämässä, mikäli oletuksia on syytä muuttaa.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.

Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.

Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.

Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.

Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808

Asuntopehtoorin Blogista: Asuntopehtoorin asuntomarkkinakatsaus 12/20

Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121

Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta


Millä %-luvulla diskonttaus tulevaisuudesta nykyhetkeen tehdään?

Tämän %-luvun määritykseen ei löydy mitään valmista taulukkoa, josta asuntosijoittaja voi valita itselleen sopivan. Luvun määrittelyssä palataan miettimään kysymystä, onko 500 euroa edelleen 500 euroa vuoden päästä. Kun lukua kasvattaa 50 000 euroon, asuntosijoittaja voi jo mieltää itsensä tilanteeseen, jossa hän on varma, että hän pystyy ostamaan vastaavan sijoitusasunnon, joka tuottaisi esimerkiksi 5 %. 

Tämä 5 %:n tuotto edustaa nyt lukua, jonka asuntosijoittaja pystyy suurella todennäköisyydellä saavuttamaan sijoittamalla saman rahan toiseen kohteeseen. Tätä lukua käytetään tuomaan eli diskonttamaan kaikki tulevaisuuden kassavirrat nykyhetkeen. Näin saadaan kaikkien tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvo.

Miten asuntosijoittaja käyttää näin saatua nykyarvoa?

Jos asuntosijoittaja olisi tekemässä sijoitusasuntokauppaa 50 000 euron verottomalla kauppahinnalla, kaupantekopäivänä tämän summan nykyarvo on luonnollisesti 50 000 euroa.

Tämä luku vähennetään tulevaisuuden nykyhetkeen diskontattujen kassavirtojen summasta.

Tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvo – Alkuperäinen investointi = Nettonykyarvo

Mikäli saatava nettonykyarvo on positiivinen, näyttäisi siltä, että asuntosijoitus on kannattava. Johtopäätös perustuu siihen, että vaihtoehtoistuotoksi määriteltiin 5 %. Kun nettonykyarvo on positiivinen luku, silloin tarkasteltavan sijoituksen tuotto ylittää 5 %.

Mitä suurempi euromääräinen luku nettonykyarvo on, sitä innostuneempi asuntosijoittaja on kohteestaan. Mikäli nettonykyarvoksi tulee negatiivinen luku, joka ei johdu laskentavirheestä, johtopäätöksenä tulisi harkita toisen sijoituskohteen etsimiseen siirtymistä. 

Soveltuuko nykyarvo- eli diskonttolaskenta ollenkaan “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle?

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajan suunnitelmissa ei välttämättä ole sijoituskohteen exit eli myynti oman loppuelämänsä aikana. BRRRR-strategiaa eli “Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiaa soveltava asuntosijoittaja voi erityisen selkeästi nähdä sen, että hän ei tule sijoituskohdetta koskaan myymään, kunhan hän on irrottanut kaiken oman käteissijoituksensa kohteesta jälleenrahoituksen kautta. 

Vaikka sijoitusasuntoa ei suunnittelisi myyvänsä, jokainen “osta ja pidä” -asuntosijoittaja voi hyödyntää diskonttolaskentaa arvioimalla sijoituskohteen markkina-arvon tulevaisuudessa. BRRRR-strategiaa noudattavalle tämä on oleellista, koska kohteen “exit” tehdään jälleenrahoitushetken markkinahintaan perustuvalla vakuusarvolla. 

Mitä nopeammin oman sijoitetun käteispääoman saa irrotettua kohteesta sitä arvokkaampaa se on, koska sen voi sijoittaa uudelleen tuottamaan lisää pääomaa.

Herkkyystarkastelu on tärkeä osa asuntosijoittajan nykyarvolaskentaa

Edellä kuvatun 5 %:n korkokannan valitsemiseen ei siis ole mitään oikeaa tai tieteellistä menetelmää. Siksi herkkyystarkastelun tekeminen tuo lisäarvoa laskentaan. Mitä pienempi nettonykyarvoluku on, sitä tärkeämpää olisi tehdä herkkyystarkastelua, koska pienikin muutos korkokannassa ylöspäin, voi muuttaa nettonykyarvon etumerkin miinukseksi. Herkkyystarkastelua voi tehdä muuttamalla korkokantaa 0,5 %-yksikön välein molempiin suuntiin, jolloin näkee vaikutuksen konkreettisesti.

Kuten ei vuokratuotto-%:kaan, ei myöskään nettonykyarvo saisi olla eikä ole asuntosijoittajan ainoa taikatunnusluku, joka takaa sijoituskohteen kannattavuuden. Useamman tunnusluvun käyttö antaa laajemman kuvan, jonka pohjalta lopullisen sijoituspäätöksen tekemisen perusta vahvistuu.

Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina – Blogi #40

Miksi tähän laskentaan tutustuminen on aikaisempaa tärkeämpää kasvuun pyrkivälle asuntosijoittajalle?

Kun tehtaalla tehdään vastaavaa laskentaa uuden koneinvestointipäätöksen tueksi, monelle laskentaa tehneelle voi olla luonnollista, että päätearvoksi määritellään 0 euroa. Päätearvona voi myös olla romutetun koneen materiaalien romuarvo tai koneen 80 % laskenut jälleenmyyntiarvo, kun se myydään vaikka afrikkalaiselle tehtaalle.

Lisääntyvän europpalaisen keskuspankkiohjauksen, lisääntyvän eurooppalaisen pankkisääntelyn ja lisääntyvän kotimaisen sääntelyn seurauksina voi olla suurempia ja nopeampia muutoksia eri asumisen mikromarkkinoilla, 

“Pääkaupunkiseutu vs muu Suomi”- tai “kasvukolmion kärkikaupungit vs muu Suomi” -tarkastelu tulee asuntosijoittajan kannalta yhä hyödyttömämmäksi. “Kasvukaupungit, lineaariset kaupungit ja kuolevat kaupungit” -kolmijako voi olla asuntosijoittajalle paljon oleellisempi sääntelypäätösten seurauksena. Ajattelu voisi lähteä jostain tällaisesta:

  • Asuntosijoittamista kuoleviin kaupunkeihin tekevän tulisi arvioida päätearvoksi 0 euroa. Tulevaisuuden kassavirroissa ei tietenkään ole mukana linjasaneerauksia, koska koko sijoitus tehdään siltä pohjalta, että kohde ajetaan alas asumiskelpoisuus mahdollisimman pitkään ja mahdollisimman pienin kustannuksin säilyttäen.
  • Lineaarinen kaupunki on sellainen, jossa kerrostaloissa sijaitsevien asuntojen hinnat määrittyvät yhä vähemmän omistusasuntokauppojen kautta tehtävän vertailun perusteella. Oletus, että omistusasujien kiinnostuksen väheneminen tarkoittaisi automaattisesti sitä, että asuntojen hinnat laskevat samassa suhteessa kohti nollaa, ei välttämättä ole ollenkaan oikea. Nyt tarvitaan laskentaa, jossa saneeraustarpeet on huomioitu, ja vuokrien kehitys määrittelee sen, kannattaako sijoitus nykyisillä markkinahinnoilla vai ei. 
  • Kasvukaupungin termi sisältää ajatuksen, että kaupungin vetovoima kasvaa jatkuvasti nopeammin kuin vetovoiman aiheuttamaan asuntojen kysyntään pystytään tarjonnan lisäämisellä vastaamaan. Silloin asuntosijoittajan pitää miettiä, minkälaisia vaikutuksia tällaisella kasvuvauhdilla on asuntojen hintoihin, vuokriin ja kustannuksiin.

Samaa 3-jakoa voi sovittaa kaupunginosiin. Kasvukaupunkien lähiöt tai ympäristökunnat voivat toimia lineaarisen kaupungin tavoin. Uusikaupunki on esimerkki siitä, että asiat voivat muuttua. Kemin tai Äänekosken kohtaloa voi myös miettiä. 

Tiesitkö, että Excel- tai Macin Numbers-taulukkolaskentaohjelmat sisältävät näitä laskureita valmiina?


Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista

Kerrostalo sataviiskyt tonnia Antti Vainio Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #132

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Miten verot huomioidaan asuntosijoittajan kassavirtalaskennassa? – YouTube #148

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147

Paljon suurempi kirja kuin asuntosijoittajan niche-strategiaopas: Joonatan Voltti – Airbnb Ansaitse Asunnollasi – Blogi #226

The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224

The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223

Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198


Audible maksuton kokeilu

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi. 

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

<span>%d</span> bloggaajaa tykkää tästä: