Vuokratuotto 4,6 % – mielettömän hyvä sijoitusasuntodiili – Blogi #44

Syys-lokakuu 2016 on mennyt suunnitellusti rahoitus- ja sijoitusasuntokauppa-asioissa sekä muutaman asunnon vuokrauksessa. Blogikynä on ollut lepotilassa, mikä on minun tapauksessani ihan hyvä asia. Kirjoittamiseni yksi tavoite on omien ajatusten kirkastaminen. Välillä ajatuksia pitää testata käytännössä ja sieltä syntyy taas uusia ajatuksia ja kokemuksia jaettavaksi.

Kirjoitin syksyllä 2015 2-osaisen kirjoituksen “Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät”, jonka ajatuksia  avaan tässä yhden esimerkin kautta. Kesällä 2016 kirjoitin “Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina” -kirjoituksen. Tämän tuoreen kirjoituksen esimerkki avaa sitä, miten pelkkään vuokratuotto-% -tunnuslukuun tuijottava sijoittaja saattaa laiminlyödä hyviä sijoituskohteita. Suosittelen edellämainittujen kirjoitusten lukemista ja niiden vertaamista tämän kirjoituksen esimerkkiin. Ehkä huomaat myös jotain virheitä ajatuksissani.

Kohde

Asunto on muutama vuosi sitten valmistuneessa asukasmääräänsä kasvattavan kaupungin uudiskohteessa, jonka asunnoista noin 85 % oli jo myyty. Kohteen rakennuttaja tarjosi loppuja asuntoja noin 15 %:n alennuksella pienelle sijoittajajoukolle ehdolla, että riittävän suuri osa myymättä olevista asunnoista tekisi kauppansa. Kohteen velaton hinta muodostui kauppahinnasta ja yhtiölainasta siten, että yhtiölainan osuus oli noin 67 % velattomasta kauppahinnasta. Yhtiölaina on uudiskohteelle tyypillisesti sellaista, että kuukausittainen maksusuoritus, joka sisältää sekä koron että lyhennyksen, tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa ollen täten kokonaisuudessaan vuokratulosta vähennyskelpoista. Suurempien kertasuoritusten käsittelyn yhtiökokous päättää vuosittain mutta oletuksena on, että ne rahastoidaan, jolloin sijoittajan ei kannata ylimääräisiä suorituksia tehdä.

Käsittelen tätä kohdetta siten, että kaupanteon yhteydessä maksettu kauppahinta koostui 30 % omasta rahastani ja 70 % pankkilainasta. Täten koko kohteen velkavipu yhtiölaina mukaan lukien on 88 % hankintakustannuksesta eli velattoman kauppahinnan ja varainsiirtoveron summasta. Todellisuudessa tämä on vähän harmaata aluetta, koska operoin siten, että uudet kohteet ostetaan aina “käteisvaroilla”, jotka ovat yhdistelmä jo ostetun asuntosalkun toteutuneita kassavirtoja ja sen vapaata vakuusarvoa vastaan jo otettua lainaa. Laskennassa voisin siis käyttää myös esim. tuota 67 %:n velkaosuutta. Koko salkkuni velkaosuus on sitäkin alhaisempi.

1. Tuoton elementti – tulevaisuuden arvonnousu

Aikaisempia kirjoituksiani lukeneille on varmaan jo selvää, että tämä ei ostolaskelmissani esiinny spekulatiivisen luonteensa vuoksi. Jos arvonnousua tulee, se on mukava lisäbonus. Jos arvo laskee, kassavirtaan sillä ei ole välitöntä vaikutusta vuokran pysyessä muuttumattomana. Toki arvoa laskevilla markkinamuutoksilla voi olla myös vuokratasoa laskeva vaikutus mutta se on osana herkkyystarkasteluani ja exit-suunnitelmaa. Asuntosijoituksen moniulotteisesta luonteesta johtuen tuoton osatekijät elävät usein eri suuntiin.

2. Tuoton elementti – ostohetken arvonnousu

“Asuntosijoituksen tuotto määritellään ostohetkellä” on vanha viidakon sanonta ja tässä se konkretisoituu käytännön esimerkin avulla. Rakennuttaja myi siis kohteen 15 %:n alennuksella listahintaan nähden. Ostohetken arvonnousu oli siis tässä tapauksessa rakennuttajan vähittäishinnaston ja todellisen hankintakustannuksen välinen erotus. Koska vuokratuotto-% ei ole minulla varsinaisen ostokalkyylin tunnusluku, velaton hinta ei esiinny kannattavuuslaskelmissani. Kohteen ostamiseen käytetty oma käteinen raha ja sille saatu tuotto on sen sijaan kiinnostava. Jos velkavipu-%:na käytetään 88, oli ostohetken laskennallisen arvonnousun tuotto 142 % (arvonnousu/sijoitettu käteinen). Mikäli velkavipu olisi 67 %, olisi tuotto vastaavasti “vaivaiset” 48 %.

Tähän asti kaikki on siis laskennallista tuottoa eikä näy pankkitilillä. Tilille sen sain siten, että vein asunnon osakekirjan, isännöitsijäntodistuksen ja rakennuttajan hinnaston pankkiin ja otin uuden lainan arvonnousua vastaan. Pankissa kohteen vakuusarvo lasketaan yleensä:

Markkinahinta (rakennuttajan hinnasto, jolla yli 80 % kohteesta oli myyty) * 70 %

Vakuusarvosta vähennetään yhtiölainaosuus ja uuden sijoituslainan määrä vastaa jäljelle jäänyttä summaa. Tämä uusi laina oli 500 euron tarkkuudella sama kuin ostohetken arvonnousu eli  käytännössä kotiutin tämän arvonnousun verovapaasti. Tällä rahalla olen jo ostanut seuraavan positiivista kassavirtaa tuottavan kohteen, jälleen alle markkinahinnan.

Asunnon markkinahinta on sekä rakennuttajan että pankin toimesta todennettu, jolloin sen velkavipu-% siihen nähden on 76 % tai 56 % riippuen siitä, kumpaa alussa esittämääni tarkastelutapaa omille likvideille varoille sovelletaan. Ostohetken arvonnousua vastaan otettu uusi laina palautti noin puolet kaupantekotilaisuudessa käytetyistä likviideistä varoista käyttööni. Kolmas vaihtoehto yksittäisen ostokohteen velkavivun määrittämiselle olisi yhtiölainan ja ostohetken arvonnousua vastaan otetun uuden lainan kohdistaminen tälle kohteelle. Koko asuntosalkun tasolla tällä ei ole merkitystä.

Mikäli pankki ei hyväksy markkinahintaa vakuusarvon määrittelyn pohjaksi vaan kertoo sen perustuvan kauppahintaan riippumatta siitä, kuinka hyvin sijoittaja on onnistunut löytämään alle markkinahintaisen kohteen, suosittelen paremman pankkiyhdyshenkilön etsimisen jatkamista.

Tällä logiikalla saman asunnon ylihintaan ostanutta sijoittajaa pankkiiri palkitsisi suuremman vakuusarvon myöntämisellä, missä ei ole mitään järkeä.

Monilla pankeilla on yhteyksiä kiinteistönvälittäjiin ja hyvä pankkiiri tarkastaa heiltä markkinahinnan, jos epäilee sijoittajan esittämää hintaa liian korkeaksi. Kannattaa siis pyrkiä mahdollisimman oikeaan markkinahinta-arvioon perusteluineen.

3. Tuoton elementti – kassavirta

Kassavirta voidaan uudiskohteen yhtiölainan verovähennyshyöty huomioiden jakaa kahteen osaan:

• todellinen kassavirta
• yhtiölainan lyhennyksen verovähennyskelpoisuuden tuoma verosuunnittelutekninen kassavirtahyöty

Jälkimmäinen kassavirtakomponentti voi kuullostaa aikamoiselta teoreettiselta viisastelulta mitä se ei ole. Asiaa voi hahmottaa siten, että tekee vertailulaskelman, jossa olettaa, että koko yhtiölaina maksetaan pois pankista otetulla samansuuruisella ja -ehtoisella omiin nimiin otetulla pankkilainalla (huom. pelkästään vuokratuotto-% tunnuslukunaan käyttävillä sijoittajilla vuokratuotto-% näyttäisi edelleen täysin samalta). Tällöin vain korot olisivat vuokratuloista verovähennyskelpoisia, jolloin verotettava vuokratulo olisi lyhennyksen verran suurempi ja kassavirta verojen jälkeen olisi verohyödyn (lyhennys * 30 %) verran pienempi.

Tässä kohteessa kassavirtatuotto (kts. “Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina” -kirjoitus) on 2,45 % ensimmäisen vuoden kassavirroille. Tämä tuotto-% perustuu 88 %:n kokonaisvelkavipuun eli kassavirtaa pienentävät sekä taloyhtiö- että sijoituslainan korot ja lyhennykset. Kassavirtatuotto-% laskennassa jakajana on 12 %:n omarahoitusosuus.

4. Tuoton elementti – lainanlyhennysten tuoma arvonnousu

Sekä yhtiölaina että käyttämäni sijoituslaina ovat tasalyhenteisiä. Tämä on yksi suosimistani riskienhallintakeinoista. Lainapääoma lyhenee joka kuukausi yhtä suurella summalla, jolloin lainapääoma, jolle korkoa lasketaan, on joka kuukausi hieman pienempi. Tämä kompensoi osaltaan kohoavia hoitovastikkeita. Lisähyötynä tiedän jatkuvasti eurolleen, paljonko lainanlyhennysten kautta vapautuu vakuusarvoa, jota kutsun “lainanlyhennysten tuomaksi arvonnousuksi”.

Kassavirran laskentakaavassahan lainanlyhennykset ovat sijoittajan tililtä poistuvaa rahaa ja täten pienentävät kassavirtaa eli heikentävät kassavirtatuotto-%. Siksi niiden tuoma arvonnousu lasketaan erillisen tuottoelementin alla. Tähän kohteeseen allokoidut sijoitus- ja yhtiölainat lyhenevät vuodessa yhteensä noin 5 300 €. Ensimmäisen vuoden tuotto-% omarahoitusosuudelle laskettuna on 34 %. Nettovarallisuuttaan systemaattisesti seuraavat lukijat ymmärtävät, että tämä tuoton komponentti kasvattaa nettovarallisuuttani vastaavan summan verran. Positiivisen kassavirran tärkeyden sisäistäneet asuntosijoittajat ymmärtävät, että vuokra kattaa nämä lainanlyhennykset.

Tämä arvonnousu kotiutetaan kokonaisuudessaan ja verovapaasti ottamalla uutta sijoituslainaa lainanlyhennystä vastaavan summan verran.

Oletetaan, että asunnon markkinahinta pysyy muuttumattomana kaksi vuotta. “Ostohetken arvonnousu” -kohdassa oli määritelty, miten pankki määrittelee vakuusarvon ja myönnettävän lainasumman. Kahden vuoden kuluttua vakuusarvo on edelleen sama mutta lainat ovat lyhentyneet yhteensä 10 600 €, jolloin pankki voi myöntää uutta lainaa saman 10 600 €, joka käytännössä realisoi ylläesitetyn ensimmäisen vuoden 34 %:n tuoton. Mikäli vapautunutta vakuusarvoa ei hyödynnä, sijoitussalkun velkaosuus laskee ja oman pääoman osuus nousee, joka heikentää oman pääoman tuottoa. Sijoitussalkun kasvatusvaiheessa vapautuneen vakuusarvon hyödyntäminen uusiin sijoituksiin tuo ison vipuvaikutuksen.

Kassavirtatuotto ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu ovat toisistaan riippuvaisia. Mikäli kohteen omarahoitusosuus olisi suurempi, parantaisi se kassavirtaa, koska korot ja lainanlyhennykset olisivat pienempiä. Vastaavasti lainanlyhennysten tuoma arvonnousu olisi pienempi.

Yhteenveto

Jos käyttäisin pelkkää vuokratuotto-% asuntosijoittamisen tunnuslukuna, olisin hypännyt tämän kohteen yli nopeasti. Kassavirran laskeminen on jo edistyksellisempää mutta pelkän kassavirtatuotto-%:kaan perusteella kohde ei näytä houkuttelevalta. Tukkualennus-%:n perusteella arvonnoususpekulantti olisi voinut innostua kohteesta ymmärtämättä sijoituksen erinomaisuutta.

Ensimmäisen vuoden kokonaistuotto 12 %:n omarahoitusosuudelle on 178 %. Ostohetken arvonnousu, kassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu yhteensä palauttavat kohteen ostoon käytetyn likvidiposition (ennen kohteen ostoa asuntosalkun generoimat kassavirrat + salkun ennen kohteen ostoa vapaata vakuusarvoa vastaan otetun lainarahan) kokonaan takaisin alle neljässä vuodessa (nimellisarvoin). Vuokratuloista maksettava vero on suuruusluokkaa 50 € vuodessa.

Perusedellytys reilusti alle markkinahintaisten ostokohteiden löytämiselle on, että sellaisia myyvät osaavat jotenkin niitä sinulle tarjota. Kannattaa siis kaikin tavoin kertoa omasta asuntosijoituskiinnostuksestaan. Omat nettisivut, sosiaalinen media ja blogikirjoitukset ovat luoneet minulle jonkinasteista tunnettuutta ja sitä kautta ison joukon erilaisia tarjouksia. Muutamalle listalle kannattaa liittyä:

• sijoitusasunnot.com
• asuntosalkunrakentaja.fi
• asuntoneuvoja.fi

Lisäksi uudiskohteita rakentavilla rakennusliikkeillä on postituslistoja, joista kannattaa aloittaa.