Sijoittaminen väestönkehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin – teoriaa ja case – Blogi #71
Positiivista kassavirtaa etsivä sijoittaja on joutunut suuntaamaan katseensa pois kasvukeskusten pienistä yksiöistä asuntosijoitushuuman kasvaessa. Väestökehitykseltään laskevat kaupungit tarjoavat yhden mahdollisuuden korkeisiin vuokratuottoprosentteihin kassavirtamittarin näyttäessä positiivista isollakin velkavivulla. Samat asunnot saattavat pysyä kuukausia välittäjän ikkunassa, kun kasvukeskuksiin sijoittavalle vasta tunnin päästä alkava ruokatunti voi jo merkitä kaupan menettämistä. Paikallinen välittäjä ei ole saanut yhtään asuntoa koskevaa yhteydenottoa kuukauteen ja hintaakin on alennettu jo 2 kertaa. “Tee tarjous, hinnassa on neuvotteluvaraa” sanoo välittäjä kyllästyneen oloisena.
Huimat kannattavuusnumerot saattavat tuntua siltä, että nyt löytyi vuosisadan sijoitus, jonka hienoutta kukaan muu ei ole tajunnut. Ennen kuin lähdet vetämään nimeä tarjouksen alle, kannattaa miettiä tarkkaan, miten asuntosijoittamisen lainalaisuudet muuttuvat, kun arvonlaskeminen nollaan tai ainakin arvon reilu aleneminen on potentiaalinen tulevaisuuden skenaario. Markkinat pitää tutkia yhtä tarkasti tai jopa tarkemmin, jos “asunnon myynti tappiolla” ei ostajien kokonaan puuttuessa ole vaihtoehtoinen strategia sijoituksesta luopumiseksi.
Mistä valot ensimmäiseksi sammuvat
Jos paikkakunnan väestökehitys on laskeva, mahdollisen ostokohteen sijainnista on tärkeää ymmärtää, onko se alueella, johon paikkakuntalaiset muuttavat kunnan tai kaupungin sisällä vai onko se mahdollisesti seuraavaksi tyhjenevä alue. Monien pikkukaupunkien sisäinen muuttoliike voi pitää toisen postinumeroalueen kasvavana pitkän aikaa toisen postinumeroalueen kustannuksella. Palveluiden sijainti ja alueen rauhallisuus ovat merkittäviä tekijöitä tätä kehitystä arvioitaessa. Jos paikkakunnan kaikki kerrostalot ovat hissittömiä tai hissitaloja on vain muutama, esteettömälle asunnolle voi olla hyvät kysyntänäkymät vuosiksi tai vuosikymmeniksi eteenpäin, kun eläkeläiset hakeutuvat haja-asutusalueilta ensin palvelujen lähelle ja sitten esteettömiin asuntoihin. Yhden taloyhtiön päätös investoida jälkiasennushissiin voi tuoda sekä arvonnousua että vuokra-asuntokysyntää pitkäksi aikaa muuten taantuvalla markkinalla.
Yhden ison työnantajan paikkakunnat
Yksi oleellisimpia asioita väestökehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin sijoittamisessa on ymmärtää, mikä pitää ihmiset kaupungissa tai mikä saa ihmiset lähtemään. Työnantajaprofiilin selvittäminen on olennainen osa tämän ymmärryksen rakentamisessa. Mikäli paikkakunnalla on yksi merkittävä työnantaja, se sisältää suuren asuntojen kysyntään liittyvän riskin. Massairtisanomiset, tuotantolinjan sulkeminen tai koko toiminnan lakkauttaminen ovat kaikki tekijöitä, jotka nopeasti vaikuttavat asuntojen hintoihin ja vuokra-asuntojen kysyntään. 5 vuotta sitten Uuteenkaupunkiin sijoittaneet saattoivat toki ymmärtää, että kuihtumisuhan alla olevalla autotehtaalla oli kehittämissuunnitelmia, jotka onnistuessaan toisivat kehitysruiskeen alueelle. Siitä huolimatta Valmetin autotehdas on alueen yksittäisenä suurena työnantajana asuntosijoittajalle mahdollisuuden lisäksi iso riski, jota pitää seurata. Vastaava riski on olemassa paikkakunnilla, joilla merkittävä osa vuokra-asuntokysynnästä tulee opiskelijoista.
Myyjän ja ostajan dynamiikan ymmärtäminen
Kun tarjonta ylittää selvästi kysynnän, todennäköisyys löytää motivoituneita myyjiä kasvaa eli ollaan ns. ostajan markkinoilla. Tämä voi tarjota mahdollisuuksia ostaa asunto reilusti alle markkinahinnan, joka tarjoaa suojaa, ainakin joksikin aikaa, markkinahintojen laskua vastaan. Eli jos onnistuu ostamaan asunnon 40 % alle markkinahinnan voi sen viidenkin vuoden päästä pystyä myymään voitolla, vaikka markkinahinnat olisivat laskeneet 10 % sinä aikana. Mikäli näin ostettuun sijoitusasuntoon ei tahdo löytyä vuokralaista, tunnusluvut voivat näyttää hyvältä, vaikka asunnon vuokraisikin alle markkinavuokran. Kannattaa kuitenkin muistaa, että mitä useampi toimija toimii samalla tavalla sitä nopeammin markkinahinnat ja vuokrat laskevat.
Maakuntauudistus, etätyön lisääntyminen ja kuskittomat autot voivat olla kaikki tekijöitä, joilla voi olla vaikutusta perinteiseen “sijainti, sijainti ja sijainti” -sääntöön määritettäessä asunto- tai kiinteistösijoituksen arvonnousupotentiaalia. Kaupungistumisen megatrendiä ne eivät silti tule kääntämään mutta esimerkiksi kasvukeskuksen ympäristökunnan houkuttelevuus saattaa lisääntyä, jos työaika alkaakin siitä, kun avaa tietokoneen istuessaan kuskittoman autonsa takapenkille tai etäpäiväksi aletaankin kutsua sitä, kun käydään toimistolla tai asiakkaiden luona.
Oman toiminnan kilpailuetu
Jos ostat sijoitusasunnon väestönkehitykseltään kuihtuvasta kaupungista vuokraustoimintaa varten, kannattaa etukäteen miettiä tarkkaan, miten aiot erottautua muista samalla paikkakunnalla vuokra-asuntoja tarjoavista vuokranantajista. Ajatus halvimman asunnon tarjoamisesta on kaikista huonoin, koska siihen kilpailuun on kaikkien muiden helppo vastata omaa vuokrapyyntiään laskemalla. Hyviä keinoja voivat olla
- asuntojen remontointi, jolloin voit tarjota markkinaa parempikuntoisia asuntoja (muista, että remonttikaan ei välttämättä nosta asunnon arvoa, vain vuokrattavuutta ja ehkä vuokratasoa)
- markkinointi siten, että saavutat keskimääräistä paljon paremmin vuokra-asuntoa tarvitsevat
- tarjoamalla jotain palvelua pelkän asunnon vuokraamisen rinnalla
- toimimalla kilpailijoita paremmin esimerkiksi profiloitumalla hyväksi vuokranantajaksi
Mistä kannattavuus tulee – case-esimerkki
Ostin vuonna 2011 yksiön 35 000 eurolla kaupungista, jonka väestömäärän kehitys on ollut negatiivinen jo pitkään. 70 %:n velkavipua käyttäen asunnon omarahoitusosuus oli 10 500 euroa. Sijoituslainana oli alkuun 3 kuukauden euriboriin sidottu tasalyhenteinen 25 vuoden laina, joka on matkan varrella vaihtunut kiinteäkorkoiseksi. Ohessa muutama tieto ja tunnusluku asunnosta
- asunnossa on tällä hetkellä sen 6. vuokralainen
- asunto ei ole ollut päivääkään vuokraamatta, yhdenkään kuukauden vuokra ei ole jäänyt maksamatta (oman brändin, markkinoinnin ja vuokralaisvalinnan tärkeyttä ei voi tässä liikaa korostaa)
- asunto on tähän mennessä generoinut positiivista nettokassavirtaa ennen veroja 12 000 euroa (netto tarkoittaa sitä, että taloyhtiön ja asunnon remontit on maksettu bruttokassavirrasta kerralla pois)
- asunnon lainanlyhennysten tuoma arvonnousu on 5 300 euroa, joka on uudelleenrahoitettu eli kotiutettu keväällä 2017
- asunnon arvonnousu on 0 euroa
- kassavirtatuotto-% on noin 15 ja lainanlyhennysten arvonnousutuotto-% noin 7 vuosittain, yhteensä noin 22 % sijoitetulle käteiselle
- kun taloyhtiöön tehdään linjasaneeraus sukittamalla ja vesijohdot pinnassa vetäen, uusitaan kylpyhuone sekä asennetaan jälkiasennushissi kaiteisiin, vuosittainen tuotto sijoitetulle käteiselle tippuu noin 15 %:iin olettaen, että kaikki remontit maksetaan kerralla pois omalla pankkilainalla, vuokra ei nouse yhtään uudesta kylpyhuoneesta ja kaidehissistä huolimatta eikä asunnon arvonnousua tapahdu yhtään remonteista huolimatta
- yhtiöstä on viimeisen vuoden aikana myyty 3 asuntoa eli toistaiseksi myös ostajia löytyy, kun hinta on kohdallaan
Johtopäätökset
Asunto on 6 vuodessa generoinut kassavirtana (ilman verosuunnittelua siis verojen jälkeenkin) ja lainanlyhennysten kautta siihen sijoitetun käteisen rahan jo korkoineen takaisin. Kassavirta on reilusti positiivinen pysyen selkeästi positiivisena kaikkien kalliiden taloyhtiöremonttien jälkeenkin. Kyseisessä pikkukaupungissa ei ole vielä poistettu käytöstä yhtään kerrostaloa. Olen arvioinut, että kaupungissa on ainakin 7 kerrostaloa, jotka poistuvat käytöstä ennen kuin tämä rakennus. Yhtiökokouksessa omistajat ovat valinneet strategiaksi yhtiön hyvässä kunnossa pitämisen, joka toteutuessaan parantaisi arvonsäilymis- ja vuokrattavuusmahdollisuuksia vuosikausiksi eteenpäin. Koska olen jo kotiuttanut sijoitetun käteiseni tästä kohteesta korkoineen, on se pysymässä salkussani vielä pitkään generoimassa kassavirtaa.
Salkussani on kymmenkunta tällaista kohdetta. Kaikki näihin asuntoihin sijoittamani käteisen olen jo saanut takaisin. Niiden yhteenlaskettu vuosittainen nettokassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu vastaa noin yhden kasvukeskuksessa sijaitsevan uudiskohdeyksiön tai kahden keskikokoisessa kaupungissa sijaitsevan yksiön omarahoitusosuutta 70 %:n velkavipua käyttäen. Vajaan 50 oven sijoitussalkussani nämä vastaavat siis noin 20 % asuntojen lukumäärästä. Ilman näitä kassavirtaa hyvin tuottavia kohteitani en olisi pystynyt kasvattamaan sijoitussalkkuani niin nopeasti. Sijoitussalkkuni loppukoostumus jakautuu siten, että kasvukeskuksissa on noin 30 % ja keskisuurissa, lineaarisen markkinan kaupungeissa loput 50 % asunnoista. “Sijainti, sijainti ja sijainti”- ja “sijoita kasvukeskusten pieniin asuntoihin”-oppien jääräpäisen noudattamisen sijaan olen tyytyväinen, että olen valinnut oman strategiani ja hakenut, nämä opit soveltaen mielessä pitäen, myös kassavirtaa hyvin tuottavia “en koskisi suksisauvallakaan”-kohteita.
Jos lähdet sijoittamaan kuihtuviin kaupunkeihin, suosittelen, että mietit strategiasi kasvukeskussijoittamista paljon tarkemmin ja selvität markkinan jopa talokohtaisesti, että voit minimoida tällaisiin kaupunkeihin sijoittamisen riskejä.
Ostan Asuntoja 
Katsoin joskus että sinulla on Porin Sampolassa asuntoja. Jos nyt en väärin muista. Sampola tunnettiin ainakin ennen ihan paskana paikkana. Sellaisena räkälähiönä. Onko se muuttanut profiiliaan ajan saatossa, sitä en tiedä, mutta nuorena asuin siellä ja meno oli kuin villissä lännessä. Pitääkin heti mennä etuoveen katsomaan onko Sampolassa asuntoja kaupan. Yksi tapa tosiaan voisi olla sijoittaa kaupunkien lähiöihin ja tehdä pieniä remppoja. Asuntoja joissa ei arvonnousua juuri synny mutta jonne voi houkuella vuokralaisia edullisella vuokralla perustuen siihen että asuntojakin saa ostaa halvalla.
Suomessa on paljon ”räkälähiöitä”, joiden pahin vaihe ajoittuu 70-80-luvuille, jonka jälkeen monissa lähiöissä on tehty pitkäjänteistä kehittämistyötä tai muuten vain meno on rahoittunut. Monta kertaa tällaisissa tapauksissa maine ei pysy perässä. Parhaiten käsityksen saa käymällä paikan päällä ja juttelemalla asukkaille sen lisäksi, että googlaa ja käy kaupunkien kaavoituskatsauksia läpi. Asuntosijoittamisen ollessa pitkäjänteistä puuhaa käännettä tekevästä lähiöstä voi löytää hyviä sijoituskohteita.
Kysytään nyt tämmöistä. Ajatellaan että kaupunkina olisi Pori ja sinulla olisi 50 000 euroa rahaa joka tulisi sijoittaa tuottavaan asuntoon joka tuottaa vielä 20 vuoden kuluttuakin. Kauanko uskot että sinulta menisi tällaisen asunnon löytämiseen aikaa? Meinaan vain sitä, että kun seurailen etuovesta asuntoja Porissa, niin juuri lainkaan ei ole kriteerit täyttäviä asuntoja tai sitten on sellaisia kohteita joista ei osaa sanoa ovatko ne hyviä vai huonoja sijoitukseen. Kriteerinä on että linjasaneeraus on tehtynä ja talo on omalla tontilla. Sitten on näitä lähiöitä kuten sampola ja pormestarinluoto. niissä on huokeita asuntoja mutta uskaltaako sellaisesta asuntoa ostaa. vuokrattavuus voi olla huono.
niin vaikeaa tuntuisi olevan turvallinen ja tuottava asuntosijoitaminen näillä markkinoilla että tulee mieleen jo pörssiosakkeet. tulevaisuudessa eläkkeitä tuskin maksetaan joten jollakin ilveellä olisi pakko saada tuloja eläkkeelläkin. Tuo perkeleen ikäkin tekee oman haasteensa kun on eläkeikään enää 20 vuotta. Ei voi ottaa mitään 25 vuoden asuntolainoja. Yksi tapa voisi olla ostaa uudisasuntoja joihin pääsee 40 000 euron rahalla ja mukana tulee se 80 000 euron yhtiölaina. Jos näitä ostaisi 4kpl ja möisi niistä pois kaksi joskus 12,5 vuoden päästä niin silloin olisi kaksi velatonta asuntoa. Uusiin saisi siistejä vuokralaisiakin. Ideahan ei ole maksimoida tuottoa pelkästään vaan varmistaa edes 600 euron passiivinen tulo vanhoilla päivillä sen surkean eläkkeen lisäksi. silloin kitkuttaisi jotenkin eteenpäin ja ei kuolisi nälkään. tarvittaessa voisi myydä asunnon ja myöhemmin toisen ja kolmannen ja lisätä ne elintasoon. Uudessa on se hyvä puoli että se on uusi vielä eläkeiässäkin ja putkiremonttiinkin on aikaa silloin vielä vuosikymmeniä.
Terve,
Mulla ei ole tapana antaa suoria sijoitusneuvoja blogissani, koska niiden antamiseksi pitäisi käydä aika syvällisesti läpi neuvoa pyytävän tilanne. Kirjoitan omia näkemyksiäni ja kokemuksiani omaan strategiaani ja toimintamalliini perustuen.
Monessa kirjoituksessa olen maininnut, että ostokohteiden löytäminen on nykyisessä markkinatilanteessa vaikeaa hakuvahtien kautta. Motivoituneista myyjistä olen kirjoittanut potentiaalisena keinona löytää alle markkinahinnan olevia kohteita. Etsintää kannattaa jatkaa ja kertoa kaikille, minkälaisia asuntoja olet etsimässä. Ennemmin tai myöhemmin sopiva tulee vastaan.
”Turvallinen ja tuottava” ovat yleensä sijoittamisessa mieluummin erillään kuin yhdessä. Asuntosijoittamisessa pikavoittojen tekeminen vaatii jo todella tarkkaa pelisilmää ja markkinatuntemusta. Mieluummin näkisin sen suhteellisen varmana mutta hitaana tienä vaurastumiseen. Jos eläköitymiseen on 20 vuotta, en ottaisi paniikkia siitä, jos sopivaa sijoituskohdetta ei löydy. Asuntosijoittaminen on nyt nosteessa mutta moni asia voi kääntää suunnan ja sitten ostettavaa taas löytyy.
yksi keino voisi olla sijoittaa uudiskohteisiin joissa on iso yhtiölainaosuus mutta jonka maksu alkaa vasta 2 vuoden kuluttua. vuokraa asuntoa sen 2 vuotta ja nauttii isosta vuokratuotosta pienellä yhtiövastikkeella ja laittaa asunnon sitten myyntiin kera vuokralaisen. sijoittaa rahat seuraavaan uudiskohteseen ja toistaa homman. olen nero! vai olenko? mitä unohdin?
Ensimmäisenä tulee mieleen se, että aika moni on neroudessaan keksinyt tuon saman strategian. Se toimii hienosti niin kauan, kun hinnat nousevat ja korot pysyvät alhaalla. Olen mielelläni ostamassa silloin, jos hinnat laskee ja korot nousee ja rinnalla on rahastot myymässä, kun rahastosijoittajat lunastaa osuuksiaan massoina.
Mun kriteerinä on kassavirtapositiivisuus ja uudiskohteissa sen pitää yltää lyhennysten alkamisen yli. Jos myynti ei onnistu, pitäminen oltava vaihtoehtona.
niin, jos on ammattimainen asuntosijoittaja niin kassavirtapositiivisuus on se millä pysyy leivässä. jos vaikka 50 euroa per asunto jäisi kassavirta plussalle ja on 50 asuntoa, niin sillä rahalla jo elää. itse taas kun haluan tavoitella vain lisäeläkerturvaa niin kassavirtapositiivisuus on hyvä vain siksi että jos tulee tyhjiä kuukausia vuokralaisten vaihtuessa. saa vähän tasattua sillä hommaa pitkässä juoksussa.
huomasin muuten tänään että lakealla on mielenkiintoinen rahoitusmalli uudisasunnoissa. 7% tarvitaan vain rahaa ja pääsee vuokralle 20 vuodeksi jonka jälkeen saa lunastaa omaksi asunnon. pääsisi siis noin 8 tuhannella eurolla asuntosijoittajaksi. vuokrat menisi ihan tasan kyllä vuokranmaksun kansssa mutta omaisuus karttuisi. sen voisi myydä vapailla markkinoilla koska haluaa. kiinnostava asia. mitä mieltä mestari on tällaisesta mallista asuntosijoittajan näkökulmasta?
Mun mielestä kassavirtapositiivisuus on hyvä ihan kaikille sijoittajille. Se tuo hyvää puskuria mahdollisiin muutoksiin markkinoilla. Ja jättää joka kuukausi tilille uudelleen sijoitettavaksi.
Mun sijoitusstrategian ja -kriteerien kannalta Lakean malli ei ole mielenkiintoinen, koska positiivisen kassavirran sijaan se tuottaa negatiivista kassavirtaa. Markkina-arvonnousu ei ole edes mukana laskelmassani eli en osta kassavirtanegatiivista kohdetta odottaen, että tulevaisuuden markkina-arvonnousu tuo tuoton.
Mitä vanhempi on sitä enemmän suosisin kassavirtaa. Nuori perheetön sijoittaja voi helpommin spekuloida. Jos homma tuo tappiota, sen voi vielä monta kertaa kääntää voitoksi matkan varrella.
Mielestäni omaisuuslajiksi tulisi huomioida myös passiivinen yrittäjyys. ( itse juuri keksimäni termi). tarkoitan sitä, että ostetaan pienyritys jossa on osaava henkilöstö ja joka on kannattava. Annetaan vetovastuu yrityksestä kokeneelle työntekijälle kera palkankorotuksen tai osakkuuden ja nautitaan tuotoista ja kehitetään toimintaa. Tällaisia firmoja on kaupan paljon kun suuret ikäluokat lopettelee. Jos ajattelee esimerkisi 150 000 euroa sijoitettuna kolmeen yksiöön ja saadaan niistä nettotuottoa vuodessa 7500 euroa niin eihän se lopulta kaksinen ole. 150 000 saa esimerkiksi kannattavan autokorjaamon jolla on osaava henkiöstö. Tokihan velkavipua ei voi sitten käyttää yhtä tehokkaasti kuin asunnoissa, mutta tuotto voi olla moninkertainen.
Katselin etuovesta että sellaisissa paikoissa kuin Varkaus ja Outokumpu on paikkoja mistä saa yksiöotä 20000 eurolla. Monissa tehtynä jopa kalliimpia remontteja. Osassa myyntihinta on 15000 euroa ja mukana tulee yhtiölainaa 5000 euroa. Hyvin pienellä siis pääsee käsiksi asuntosijoittamiseen. Mutta mutta, nämä ovat muuttotappioalueita. Kun asiaa silti miettii niin uusia taloja ei näihin paikkoihin rakenneta, joten vanhoissa asunnoissa ihmiset niissä asuu. Tuskin kumpimaan näistä paikoista kartalta katoaa vaikka ovatkin muuttotapppioalueita.
Jollakin tavalla omana strategiana kiinnostaisi tällainen vastavirtaan toimiminen. Etuja on monia. Muuttotappioalueilta eli pienistä kaupungeista saa ostajan markkinoilla halpoja asuntoja. Kun fiksaa asunnon pintoja muutamalla tonnilla, voi tarjota hyväkuntoista asuntoa. Tarkoituksena ei ole vuokran maksimointi vaan se, että sen saa ylipäätää vuokrattua. Oma kysymyksensä on sitten saako aikanaan tuollaisista paikoista asunnon myytyä, mutta vaikka siitä tuliskin myydessä tappiota 15-20 vuoden päästä, on kassavirtaa ehtinyt synty kivasti. Myymistä voi aikanaan edesauttaa kun myy sellaisessa vaiheessa kun vuokralainen on asunut vuosia asunnossa. Kelpaisi sijoittajalle silloin.
Streategian hienomista varten alan seuraamaan tällaisten paikkojen vuokrailmoitusten kestoa. Saan osviittaa siitä meneekö asuntoja vuokralle ja missä ajassa. Toinen strategia voisi olla isojen kaupunkien lähiöissä. Noita halpoja asuntoja saisi aika nopeasti hankittua lisää. Ehkä pari kolme vuodessa omilla tuloilla 70% vivulla.
Kaikki haluaa kasvukesten yksiöt läheltä keskustaa. Joku oma strategia pitää siis olla. Ainakin nyt idean tasolla tuntuisi että halpoja pikkukopperoita muuttotappiopaikkakuntien ihan ydinkeskustasta . Vuokra on ehkä tasoa 300 e/kk mutta jos hoitovastike on 90-100 euroa ja velan hoito satasen niin homma toimii eikä kopperon lainaa tarvi laskea 20 vuodeksi vaan riittää joku 12-14v
Jonnekin pitää kirjoittaa ajatuksiaan ja mikäs sen parempi paikka kuin ammattilaisen asuntosijoittajan blogi:) Ehkä siksi että olen vasta aloittaja asuntosijoittamisessa, en ymmärrä ihan kaikkea. Kotikaupungissani joka on asuntosijoittajille ihankin suosittu, on myynnissä joitakin asuntoja jotka on pitkään roikkuneet myynnissä. Hintaa on noin 50000 euroa ja hoitovastike noin 100 euroa. Talo on iso kerrostalo jonka julkkariremonttikin on tehtynä. Ei ole ydinkeskustassa mutta enemmän keskustaa kuin lähiötä. Keskustaan matkaa noin 2km. Omaan silmään asunto olisi sopiva sijoittamiseen. Onko nyt niin, että sijoittajat on selvittäneet taloyhtiön taloutta ja tulevia remontteja ja homma on niistä kiinni vai mistä kiikastaa että myynnissä roikkuu. Vai voiko käydä niin että jos asunto ei vain satu menemään, niin kukaan ei uskalla sitä ostaa koska luulevat siinä olevan jotain vikaa.
Katselin paljonko Varkaudessa on vuokrattavana asuntoja, ja niitähän oli ja paljon. Siis ei taida muuttotappiopaikkakunnalta kannattaa ostaa. Jonkinlainen kompromissi lienee hyvä asunnon hinnan ja sen haluttavuuden suhteen. Ehkä asuntojen määrää tärkeämpi on niiden laatu sijoituskohteina. Lienee parempi kukoistavan isomman kaupungin lähiö kuin muuttotappiosta kärsivä kaupunki. Mitä mieltä on raati?
Kun asunto roikkuu myymättä pitkiä aikoja, kyseessä voi olla liian korkea hintapyyntö tai suhteessa yhtiön muihin asuntoihin huonokuntoinen asunto. Joskus käy myös siten, että asunto jää myymättä esim. liian korkean hintapyynnön takia, sitten hintaa lasketaan liian vähän, jotta se herättäisi uutta kiinnostusta, jonka jälkeen asunto voi jäädä myymättä roikkumaan kuukausiksi. Tätä kutsutaan ns. ”happamaksi kohteeksi”, josta kirjoitin yhden jutun aikaisemmin. Kun happamaan kohteeseen liittyy myyjän motivaation kasvu myydä, silloin voi olla mahdollista saada kaupat hyvinkin alhaisella tarjouksella. Sijoittajan tehtävänä on tietysti selvittää, onko kohteessa jotain vikaa, jonka takia kohde on jäänyt myymättä.
Taas tuli mieleen yksi asia. Nimittäin asuntosijoittamisen vaatimuksista tinkiminen. Tingitään sijoituasunnon vaatimuksista ja hyväksytään sijoitusasunnoksi asunto, joka ei tuota positiivista kassarvirtaa ja jossa on edessä lähivuosina julkkari tai putkiremonttia. Miksi näin? No siksi, että jos tällaisen asunnon saa ostettua huokeammin kasvavasta tai muutoin menestyvästä kaupungista koska se ei kelpaa positiivista kassavirtaa hakeville sijoittajille, niin sen voi saada huokeammin. Millaiselle sijoittajalle tämä sitten sopii? Kaltaiselleni hermannille jonka tavoite on siellä eläkeiän kynnyksellä saada sitä tuloa asunnosta. Vuokralaiset on ehtineet maksaa tässä ajassa asunnon kalliit remontit rahoitusvastikkeen muodossa ja nyt kun aletaan oloneuvokseksi, ei edessä ole enää kalliita remontteja.
Muutamia etuja tässä on kuten edullisempi hankintahinta koska ei houkuttele sijoittajia. Silti päästään sijoittamaan hyvän alueen asuntoon ja varmistetaan se, että isot remontit on takanapäin juuri silloin kun sitä eläketurvaa kaivataankin.
Pohdiskelen erilaisia vaihtoehtoja kuten kommenteista on saattanut huomata. Nyt tämä malli olisi mieleeni ja uskon että se on viisas. Edellytyksenä pidän että asunto sijaitsee joko keskustassa tai siistyitymässä olevassa lähiössä kaupungissa joka ei ole muuttotappioaluetta. Talo sijaitsee omalla tontilla. Hinta on max 40000 euroa ja omarahoistusosuus on 15000euroa ja loput lainaa. Vuokra riittää heti alussa kattamaan vastikkeen ja lainahoitokulut ja rahaa jää vielä tulevista remonteista aiheutuviin rahoitusvastikkeisiin. Edellytän myös että tulevista putki tai julkkariremonteista on jo päätetty asuntoa ostettaessa. Jos valmiiksi remontoituja ei ole tarjolla, noudatan tätä strategiaa ja olen ostajan markkinoilla koska asuntosijoittajat karttaa tällaista kohdetta.
Yhden asian kysyisin lukijoilta. Onko remonttilainat eli täten rahoitusvastikkeet aina verovähennyskelpoisia?
Taloyhtiölainojen kuukausittaisten maksusuoritusten tulouttamispäätöksen tekee yhtiökokous vuosittain. Täten remonttilainoihin kohdistettuihin vastikkeisiin liittyy mahdollisuus, että ne eivät aina ole verovähennyskelpoisia. Kannattaa jutella isännöitsijän kanssa ja kysellä käytännöstä ja kuinka monta asuntoa sijoittajat ko. yhtiöstä omistavat.
Filosofiaa hieman,
On syytä olla aina aluksi asuntospekuloija jolla on pelko takamuksessa ja paljon epävarmuutta. Vain tällä tavalla asuntosijoittajan-alku voi oppia ja välttää isoja virheitä. Opiskelen ja harrastan asuntospekuloimista lukemalla mm tätä blogia. Yritän löytää myös jotain persoonallista ja omaa vanhoihin tunnettuihin asuntosijoittamisen perussääntöihin kuten esim siihen että sijainti sijainti ja sijainti, sekä osta pieniä yksiöitä kasvukeskuksista. Tokihan varman päälle ensimmäinen sijoitusasunto voi olla juuri tuollainen, jos sellainen sopiva löytyy.
Viisas oppii muiden virheistä ja on aina hieman huolissaan. Tilanne muuttuu jos on puskurina vaikka 5-10 asuntoa. Yksi huonosti vuokrattava asunto ei kaada koko korttitaloa kun vielä lasketaan muutama kymppi positiivista kassavirtaa per asunto kuukaudessa. Silloin voi pienen kokeilunkin tehdä miten menestyisi vaikka kaksio valmiilla vuokralaisella lähiöstä ja talosta jossa on isot rempat tehtynä.
Kaksiot on todella huokeita yksiöhin verrattuna. Katsoin vuokrapyyntejä oman kaupunkini isoimmasta välitystoimistosta erään mainettaan kohentaneet entisen räkälähiön kaksioista. Pyörivät 500 euron kulmilla. Eli kutakuinkin saturaisen enemmän saisi kuin keskiverto yksiöstä mutta tämä saturainen kuluu isompaan vastikkeeseen. No yhtäkaikki, voi olla toimiva malli sekin jos ajattelee että todennäköisyys saada alle markkinahintain kaksiö, on suuri juuri siksi kun sijoittajat himoitsee yksiöitä. Asiaa voi miettiä vuokralaisenkin näkökulmasta. Maksatko mielummin 400 rotankolon kokoisesta yksiöstä keskustassa, vai maksatko satasen enemmän ja asut siistissä kaksiossa hieman keskustasta kauempana, asunnossa jossa on uusi hieno keittiö ja kunnon parveke ja tilaa muutenkin elää? Yksiö hyvältä paikalta maksaa helposti 15000 euroa enemmän kuin hyvä kaksio lähiöstä. Tämän rahan voi ajatella olevan remonttivaraa.
Toisaalta, ajatellaan että saat kaksiosta 500 euroa kuukaudessa vuokraa. Vastike on 200 euroa ja isot remontit on tulossa 5 vuoden kuluttua. Asunnon hinta on alle markkinahintain tingittynä 40000 euroa ”kuvitellussa” paikassa nimeltä Sampola. Omaa rahaa on 15000 euroa ja 25000 euron laina 16 vuoden maksuajalla tekee korkoineen kuukaudessa 150 euroa.
Lapsellinen laskutoimitus
500 vuokratulo
-200 vastike
-80 pääomavero( heitetty 10 euroa korkovähennystä mukaan)
-150 lainanhoitokulut
jää rahaa 70 euroa kuukaudessa. Nyt pääsemme taas filosofian pariin. Ajatellaan, että ostetaan kaksio talosta jossa on edessä esim putkiremontti 5 vuoden kuluessa. 5 vuoden aikana on kertynyt positiivisesta 70 euron kassavirrasta 4200 euroa. Tällä rahalla kompensoidaan yhdessä alle markkinanhinnan oston kanssa ( kaksion etuja lähiössä) putkiremontin se osuus, joka johtuu kaksion isosta koosta verrattuna yksiöön. Ollaan siis sijoituksen tuoton kanssa plusmiinusnolla tilanteessa verrattuna yksiöön. Vai ollaanko? toivottavasti. Mitä etuja saamme? Saamme valita isommasta valikoimasta yhtiöitä ja asuntoja juuri sopiva sijoituskaksio.
Kaksioissa asuu usein pidempiaikaisia vuokralaisia joka on iso etu sekin. Oman pääoman tuotto tuskin on pienempi kuin yksiöissä kunhan remonttivara on huomioitu ostohinnassa tai remontit on tehtynä ja kunhan syntyy positiivista kassavirtaa. Mikäli vuokralainen on vanhempi pariskunta jolla elinvuosia on edessä mahdollisesti vuosikymmeniä, on tällainen hyvä kohde mikäli edellisen omistajan vuokraehdot on hyvät ja vuokra markkinavuokra, ei yli eikä ali.
Lähivuosina siirryn asuntospekuloijasta asuntosijoittajaksi ostamalla ensimmäisen asunnon. Sitä seurannee asunto per vuosi jos hyvin käy.
Kiitos Hurulle blogista ja siitä että silmäni on aukeamassa vähitellen asuntosijoittamisen suhteen. Asiaa voi fundeerata monella tavalla ja varmasti joku ammattilainen laskee ja räknää sen minua paremmin, mutta olen varma että kaksioissa on hyvä mahdollisuus. Selattuani yksiöiden ja kaksioiden vastikkeita myynti-ilmotuksissa, usein eroa on vain 50-70 euroa kuukaudessa. Mikäli remontit on hoidettu tai niihin varaudutaan ostohinnassa ja kassavirralla, ei se tuota ongelmaa.
Sijoittaminen kaksioihin on hyvä esimerkki kevyeen vastavirtaan kulkemisesta, kun enemmistö hamuaa yksiöitä. Hinnan ollessa kohdallaan remontit huomioiden voi numerot näyttää ihan yhtä hyvää tai parempaa tuottoa kuin saman markkinan yksiöissä.
Parahin Huru, olisi mielenkiintoista lukea blokkauksesi sellaisesta aiheesta kuin huonoimmat 1-5 sijoitusasuntoani. Mielenkiintoiseksi tämän tekisi se, että voisimme oppia niistä jotain. Mikä on niiden huonojen tuotto ja miksi ne ovat huonoimpia kuin ne muut. Muutama case olisi kiva lukea.
Kiitos ideasta.
Tämän kirjoituksen case on yksi niistä huonommista, koska tuottopotentiaali asunnon ja taloyhtiön remonttien tuoman arvonnousun sekä markkina-arvonnousun kautta on rajallinen, huonoimmassa tapauksessa negatiivinen. Kirjoitan tästä yleisellä tasolla vaikka seuraavaksi.
Pidän silti idean mielessä, miten voisin kirjoittaa nimenomaan tuolta kantilta.
Kannattaa huomioida se, että runsaan arvonlaskun yksi seuraus voi olla, että vuokratasot seuraavat perässä, vuokrattavuus voi heikentyä ja vuokralaisten taso voi laskea. Kun nämä huomioi ja miettii toimenpiteet haittojen eliminoimiseksi, omalle sijoitetulle käteiselle voi saada erinomaisen tuoton pitkälle tulevaisuuteen arvonlaskusta ja jopa tuotonlaskusta huolimatta.