Tuottoa alle markkinahinnan ostamisella – Case “Hapan ostokohde” – Blogi #46

Pari viikkoa sitten kirjoitin uudiskohteeseen liittyvästä casesta, jossa rakennuttaja tarjosi muutamaa myymätöntä asuntoa 15 %:n alennuksella pienelle sijoittajajoukolle. Tässä kirjoituksessa käyn läpi toisenlaisen casen tuoton elementtien kautta. “Asuntosijoituksen tuotto määritellään ostohetkellä” -viisaus on tämänkin casen kulmakivi.

Marko Kaarto määrittelee kirjassaan “Sijoita Asuntoihin! Aloita, Kehity, Vaurastu” happamaksi kohteeksi asunnon, joka on ollut pitkään myynnissä menemättä kaupaksi. Tällainen asunto on ollut myynnissä reilusti yli markkinoiden vastaavien kohteiden keskimääräisen myyntiajan. Ilman tieteellistä tutkimustakin voisi sanoa, että asunto on sitä happamampi mitä pidempään se on ollut myynnissä. Happamoitumisprosessi käynnistyy usein siten, että asunto listataan yli markkinahinnan. Prosessin etenemiseen liittyy usein se, että muutaman kuukauden kuluttua pyyntihintaa alennetaan niin vähän, että se ei herätä uutta kiinnostusta asuntoon jo tutustuneiden kohdalla eikä myöskään halvempaa kohdetta hakevassa kohderyhmässä. Joskus tilanteeseen voi liittyä 1-2 ehdollista tarjousta, joissa esim. oman asunnon myyntiehto tai rahoitusehto jäävät täyttymättä ja tarjous peruuntuu. Lopputuloksena muille ostajakandidaateille syntyy käsitys, että kohteessa on jotain vikaa, koska se ei kelpaa kenellekkään ja kiinnostus kohteeseen lopahtaa.

Kohde

Asunto sijaitsee keskisuuressa kaupungissa, jossa väestömäärän kehitys on suhteellisen vakaata. Kutsun tällaisten kaupunkien asuntomarkkinoita lineaarisiksi markkinoiksi, joissa markkina-arvon muutokset ovat hyvin pieniä ja pitkäjänteinen tuotto perustuu reilusti positiiviseen kassavirtaan. Selvyyden vuoksi kohde siis sijaitsee vastoin kaikkia asiantuntijaohjeita kaupungissa, joka ei ole ns. kasvukeskus. Kohde ei myöskään ole alle 30 m2 yksiö, joka tuntuu olevan yleisin sijoitusstrategia tällä hetkellä. Suosituimman sijoitustrategian huono puoli on, että siinä kilpailu on kovinta, mikä aiheuttaa huomattavan määrän lisätyötä kohteiden löytämisessä, jos ei ole valmis tinkimään tuottotavoitteestaan.

Kyseessä on pienehkö kaksio 70-luvulla rakennetussa kerrostalossa. Median ansiosta monelle omistusasunnon ostajalle on ilmeisesti syntynyt käsitys, että kaikki 70-luvulla rakennetut kerrostalot ovat purkamisvalmiudessa massiivisen korjausvelkauhan alla tai vähintäänkin vaarallisia elementtien seinästätippumisuhan alla. Markkinoilta löytyy kuitenkin paljon asiallisesti hoidettuja 70-luvun kerrostaloja, joihin on tehty erilaisia kuntokartoituksia, joiden pohjalta korjaustoimenpiteitä on toteutettu systemaattisesti. Tässä kohteessa oli vesijohdot uusittu mutta yhä alkuperäiset muoviviemärit, jotka voivat kestää vielä 10-20 vuotta. Katto, julkisivut ja ikkunat oli uusittu. Asunto oli täysin remontoitu kylpyhuonetta lukuunottamatta, jonka uusimisen seuraavan 10 vuoden aikana huomioin kalkyylissäni. Asuntoon kohdistui taloyhtiöremonttien jäljiltä tuloutettavaa taloyhtiölainaa, joka on verosuunnitteluhyötynsä takia sijoittajalle pankkilainaa parempi.

Kuulin kohteesta verkostoni kautta. Minulla ei ole tarkkaa tietoa, kuinka kauan ja millä pyyntihinnoilla asunto oli ollut myynnissä. Sen tiedän, että pitkään ja oletan, että myymättömyyden yhtenä syynä oli juuri “70-lukulaisuus”. Alueen 1900-luvun puolelta periytynyt maine saattoi olla myös kysyntää heikentävä vaikutus paikallisten keskuudessa. Monet kuntien vuokratalot on saatettu muuttaa asunto-osakeyhtiöiksi 20 vuotta sitten ja kaikki ongelmat ovat poistuneet mutta paikallisten mielissä elää vanhat tarinat. Myyjä oli ajat sitten muuttanut työn perässä toiselle paikkakunnalle ja oli erittäin motivoitunut myymään asunnon. Näiden tietojen pohjalta tein 30 % alle varovasti arvioimani markkinahinnan olevan tarjouksen 24 tunnin voimassaoloajalla, jonka myyjä nopeasti ja tyytyväisenä hyväksyi. Tarjous oli reilut 10 % alle juuri pudotetun hintapyynnön.

1. Tuoton elementti – tulevaisuuden arvonnousu

Kuten edellä esitin, tämä kohde sijaitsee lineaarisella markkinalla eli markkina-arvon nousulla ei ollut minkäänlaista roolia tämän kohteen arvioinnissa.

2. Tuoton elementti – ostohetken arvonnousu

Omassa laskelmassani ostohetken arvonnousu oli siis varovasti arvioimani markkinahinnan ja toteutuneen velattoman hinnan välinen erotus. Kohteen laskelman tein siten, että kauppahinta rahoitettiin 70 %:sti ennen kohteen ostoa otetulla pankkilainalla ja loput käteisellä. Taloyhtiölaina huomioiden kohteen kokonaisvelkavipu-% oli 78 hankintamenoon (velaton hinta + varainsiirtovero) suhteutettuna. Ostohetken arvonnousutuotto sijoitetulle omalle käteiselle oli 165 %.

“Asuntosijoituksen tuotto määritellään ostohetkellä”

Kaupanteon jälkeen vein ostetun kohteen osakekirjat pankkiin. Mukana oli isännöitsijäntodistus ja oma arvioini markkinahinnasta kuvineen ja perusteluineen. Välittäjä olisi tehnyt asunnosta arviokirjan korkeammalla markkinahinnalla. Pitäydyin kuitenkin omassa varovaisemmassa arviossani, koska halusin, että pankkiiri voi tehdä päätöksen markkina-arvosta ilman pankin oman välittäjän konsultointia. Näin myös tapahtui ja sain pankista uuden lainan, joka oli noin 95 % kohteen hankintamenosta. Sain siis kohteen hankintaan käyttämäni käteis- ja lainavarat 95 %:sti takaisin. Koko ostohetken arvonnousu tuli kotiutettua verovapaasti.

Arvioimaani markkinahintaan nähden kohteen konaisvelkavipu-% oli minun laskentakaavassani suuruusluokkaa 57 % mutta pankin vakuusarvotarkastelussa vain 18 %, johtuen siitä, että kohteeseen käyttämäni pankkilainan vakuutena oli aikaisemmin hankitut vakuudet. Siksi ostohetken arvonnousun kotiuttamisen lisäksi sain myös uutta lainaa, jälleen verovapaasti. Siksi likvidipositioni palautui lähes samaan tasoon kuin se oli ennen kohteen hankintaa. Käytännössä tämä on mahdollista ilman, että asuntoa olisi vielä edes vuokrattu.

3. Tuoton elementti – kassavirta

Asuntosijoitusta käsittelevissä kirjoituksissa perustellaan pieniin yksiöihin sijoittamista sillä, että ne on helpoiten vuokrattavissa. Yleisesti ottaen tämä pitääkin paikkansa ja se johtuu osin myös siitä, että pieniä yksiöitä halvempia vuokra-asuntoja markkinoilta ei löydy ja varsinkin talvisaikaan jossain on pakko asua. Näissä perusteluissa harvemmin esitetään sitä, että osa vuokralaisista ottaisi mieluummin kaksion, jos sellainen olisi saatavilla lähes yksiön vuokralla. Valtaosan sijoittajista keskittyessä pieniin yksiöihin on mahdollista löytää markkinoilta kaksioita jopa halvemmalla kuin yksiöitä. Tässäkin tapauksessa kaupat tehtiin alle vastaavan markkinan yksiöiden hintaa. Erinomaisesta ostohetken arvonnoususta ja reilusti alle markkinahinnan tehdyn kaupan uudelleenrahoitushyödystä johtuen kohde tarjoaa erittäin suuren joustavuuden vuokratason suhteen silti selvästi positiivisen kassavirran säilyttäen.

Kassavirtalaskelman yksi hyvä puoli on, että se vääristää totuutta vuokratuotto-%:n laskentakaavaa vähemmän. Tässäkin tapauksessa voin arvioida suhteellisen tarkkaan täyden kylpyhuoneremontin kustannukset, sen rahoittamisen 100 %:sti pankkilainalla kassavirtaa pienentävän vaikutuksen ja remontin ansiosta vuokrankorotuksen kassavirtaa parantavan vaikutuksen. Esimerkiksi tämän kylpyhuoneremontin kassavirtaa pienentävä vaikutus 30 %:n verohyödyn jälkeen 20 vuoden kiinteäkorkoisella tasalyhenteisellä lainalla olisi alkuun noin 22 €/kk asbestityöt ja viemärin uusiminen mukaanlukien. Remontti parantaisi asunnon vakuusarvoa, vuokrattavuutta ja vuokraa voisi varmasti nostaa 20 €/kk. Tätä kautta voin arvioida myös tulevaisuuden kassavirtaa ja herkkyyttä esimerkiksi asumistukien muutoksille. Kohde tuottaa alhaisellakin markkinavuokralla noin 130 €/kk positiivista kassavirtaa ennen veroja. Kassavirtatuotto ennen veroja on noin 16 % sijoitetulle käteiselle vuoden aikana.

4. Tuoton elementti – lainanlyhennysten tuoma arvonnousu

Positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että vuokra kattaa sijoittajan lainojen korot ja lyhennykset. Kassavirtaa laskettaessa lainanlyhennykset ovat tuottoa pienentävä erä. Koska lainat lyhentyessään vapauttavat vakuusarvoa, lasketaan niiden tuotto erikseen. Tuloutettava rahoitusvastike kostuu taloyhtiölainan korosta ja lyhennyksestä, joiden tiedot sijoittajan pitää selvittää, jotta könttävastikkeesta voi erottaa lyhennysten osuuden kannattavuuslaskentaa varten. Kun kohde uudelleenrahoitetaan, vaatii pankki päivitetyn isännöitsijäntodistuksen, jossa edelliseen rahoituskierrokseen verrattuna näkyy, kuinka paljon taloyhtiölainapääoma on lyhentynyt eli vapauttanut vakuusarvoa. Tässä tapauksessa lainanlyhennysten tuotto sijoitetulle käteiselle on noin 16 % vuodessa. Tämä tuotto on verovapaata ja realisoituu vasta, kun kohde uudelleenrahoitetaan.

Kassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu yhdessä ensimmäisen vuoden jälkeen generoivat loput 5 % alkuperäisestä kauppahinnasta eli vuosi kohteen hankinnan jälkeen olin saanut kaikki kohteen ostoon käytetyt käteis- ja lainarahat takaisin.

Yhteenveto

Ensimmäisen vuoden kokonaistuotto sijoitetulle käteiselle (laskennallinen omarahoitusosuus 22 %) oli tässä kohteessa noin 197 % ennen veroja ja 190 % verojen jälkeen. Ostohetken arvonnousu ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu ovat verovapaita tuottoeriä ja ainoastaan kassavirran laskemisessa pitää huomioida, onko tuotto ennen vai jälkeen verojen. 2 viikkoa sitten kirjoittamani kasvukeskusuudiskohteen vastaava kokonaistuotto oli 178 % laskennalliselle 12 %:n omavaraisuusosuudelle. Mikäli tätä tarkastelua jatkaa vuosittain, täytyy huomata, että ostohetken arvonnousun tuotto lasketaan vain ensimmäiselle vuodelle. Toisen operointivuoden tuotto sijoitetulle käteiselle olisi yksinkertaistettuna ”vain” 32 % alkuperäiselle käteissijoitukselle nimellisarvoin laskettuna, rahan aika-arvo huomioiden vähän pienempi.

Tämä lineaarisen markkinan kohde palautti kohteen hankintaan käytetyn likvidiposition  kokonaisuudessaan takaisin ensimmäisen opertointivuoden jälkeen. Uudiskohdecasen vastaavaan palautumiseen menee 4 vuotta.

Lineaarisen markkinan kohteen markkina-arvon nousupotentiaali on oletuksellisesti olematon. Vastaavasti markkina-arvon alentumisen riski markkinahäiriön sattuessa on pieni. Kasvukeskuksen uudiskohteessa Ruotsin mallin mukaisesti markkina-arvon nousun ylärajana on taivas mutta markkinahäiriön sattuessa (esim. Suomen talous ei nouse mutta korot nousevat) merkittävä markkina-arvon lasku on mahdollinen.

Lineaarisen markkinan kohde sijaitsee Helsinki-Tampere-Turku -kolmiossa ja aika paljon saa tapahtua ennen kuin tämän kolmion pikkukaupungit ovat tyhjentyneet siten, että edes pienet hyväkuntoiset keskusta-alueen kerrostaloasunnotkaan eivät mene vuokralle. Vastoin lähes kaikkien asiantuntijoiden ohjeita pidän tätä kohdetta erittäin matalan riskin ja varman tuoton kohteena, joka sopii hyvin salkkuuni, jossa on sekä kasvukeskusten että lineaaristen markkinoiden kohteita.

Tällaisten kohteiden ostaminen soveltuu yleisesti hieman kokeneemmille sijoittajille. Ahkerasti omaan markkinaansa tutustuneelle ja seuraavalle hyvin verkostoituneelle kokemattomallekin sijoittajalle tämä voi tarjota hyvän mahdollisuuden. Saan säännöllisesti tarjouksia happamista kohteista, jotka ovat olleet kuukausia myynnissä samalla hinnalla. Myyjät ottavat yhteyttä vähän ennen kuin välittäjän toimeksianto on päättymässä. Lähes poikkeuksetta välittäjä ei ole kysynyt ja myyjä ei ole kertonut motivaatiostaan myydä kohde reilulla alennuksella. Kun myyjä sen välittäjälle kertoo, monella välittäjällä on sijoittajakontakteja, joille he tällaista kohdetta voivat tarjota. Tällaiselle kontaktilistalle kannattaa pyrkiä ja siellä pysyminen vaatii kykyä tehdä nopea arvio, tarjous ja kauppa tilaisuuden tullessa kohdalle.