Skip to content

Lainanlyhennysten tuoma arvonnousu – häh?

01/05/2017

Blogikynä on ollut huhtikuun telakalla prioriteetiltaan korkeampien asioiden viedessä  fokuksen. Perhe, rahoitusneuvottelukierros, kauppojen tekeminen ja seuraava rahoituskierros ovat vieneet suurimman osan ajasta. Ylimääräinen aika on jakautunut kuntoilun ja asuntomarkkinoiden tilanneanalyysin kesken Ostan Asuntoja -toiminnan seuraavia askelia pohtiessa.

Kun blogikirjoittamisen tavoitteena ei ole rahan tekeminen, voi siitä pitää taukoa murehtimatta laskevia lukijamääriä. Tämän tauon aikana tosin sitäkään ei juuri ole tapahtunut. Osasyyllinen on Suomen Vuokranantajat ry:n Mia Koro-Kanervan maininnat koulutustilaisuuksissa. Tiedon jakamista tavoittelevana kirjoittajana en juuri parempaa kiitosta keksi. Myös Ostan Asuntoja Facebook -sivujen tykkääjämäärä on pikkuhiljaa kasvanut ja blogi on sitäkin kautta löytänyt uusia lukijoita. Kiitos!

Kassavirta ja lainanlyhennykset

Blogia paljon lukeneille on varmaan jo selvää, että asuntosijoittajana olen vankka positiivisen kassavirran kannattaja enkä huomioi asunnon tulevaa markkina-arvonnousua ollenkaan ostopäätöstä tukevissa laskelmissani. Vuokratuotto-%:n sijaan lasken kassavirtatuotto-%:a, josta kirjoitin loppukesästä 2016. Lyhyesti kerrattuna kassavirran laskentakaavassa lainanlyhennykset ovat kassavirtaa pienentävä erä. Kassavirran ollessa positiivinen, vuokra kattaa myös lainanlyhennykset kokonaan eli ne eivät ole kulu, vaikka ne kassavirtaa pienentävätkin.

Lainanlyhennykset ovat siis sijoittajan toinen tuoton elementti kassavirran rinnalla kasvattaen sijoittajan varallisuutta. Tämä varallisuuden kasvu on vapaata asunnon vakuusarvoa, jota vastaan sijoittaja voi ottaa saman määrän lainaa uudelleen sijoitettavaksi. Negatiivistakin kassavirtaa tuottavien sijoitusten osalta lainanlyhennykset voivat kompensoida laskennallisen tuoton positiiviseksi. Positiivinen kassavirta on todellista sijoittajan pankkitilille kuukausittain tulevaa rahaa. Lainanlyhennysten tuoma arvonnousu sen sijaan on laskennallista siihen asti, kunnes se kotiutetaan uuden lainan vakuutena.

Käytännön esimerkki

Ostin lokakuussa 2014 rivitaloyksiön pienestä länsisuomalaisesta kaupungista. Kohde oli ns. “happamoitunut kohde” eli se oli ollut pitkään myynnissä ja hintaa oli juuri pudotettu toisen kerran. Huomasin kohteen jo sen tullessa ensimmäistä kertaa myyntiin ja ajattelin, että listaushinta oli liian korkea varsinkin, kun kohdetta myytiin vuokralaisineen. Tein kohdetta näkemättä ehdollisen tarjouksen heti toisen hintapudotuksen jälkeen ja myyjä hyväksyi tarjoukseni, jonka jälkeen kävin tarkastamassa kohteen. Tarkastuksen yhteydessä huomasin kylpyhuoneessa haljenneen laatan ja välittäjä kutsui isännöitsijän paikalle. Tämä totesi heti kosteusvaurioriskin ja sanoi, että kylpyhuone on remontoitava. Sovimme nopeasti, mitkä osat kuuluvat taloyhtiön vastuulle ja mitkä osat uusitaan myyjän vastuulla, jonka perusteella neuvottelin kauppahintaan lisäalennuksen.

Vuokralaisten asumisen aikana asunto on vaiheittain remontoitu kokonaan. Asunto ei ole ollut tyhjänä remonttien takia yhtään. Kaupunki, jossa asunto sijaitsee, ei ole kasvukeskus vaan väestönkasvu on lähellä nollaa. Kilpailu vuokralaisista käydään siis pääosin vuokratasolla ja asunnon laadulla. Asunto sijaitsee kävelymatkan päässä kaupungin keskustasta rauhallisella ja hyvämaineisella alueella, joten päätin heti alkuun kilpailevani laadulla ja siksi asunto on täysin remontoitu.

Asunto on ollut omistuksessani 32 kuukautta. Asunnon ostoon ja remontteihin käytetyt lainat ovat 20 vuoden tasalyhenteisiä lainoja, jotka on omistuksen aikana muutettu kiinteäkorkoisiksi. Ostohetken lainan kokonaiskorko oli 2,1 % (3 kk euribor + margin, kuuluu ammattimaisen asuntosijoittajan “etuuksiin”) ja tällä hetkellä asuntoon kohdistuvien lainojen kiinteät korot ovat 2,1 % ja 1,8 %. Kaikki remontit on rahoitettu 70 % pankkilainalla ja 30 % verosuunnittelun kautta eli verojen maksun sijaan niitä on siirretty tulevaisuuteen mm. juuri asuntoja remontoimalla. Omistuksen aikana remonttien seurauksena vuokrataso on nyt noin 12 % ostohetken vuokratasoa korkeammalla. Vuokratuotto-%:n kautta ajatteleville remonttien ansiosta vuokratuotto-% on hieman noussut ostohetken tasosta eli remontit ovat olleet itse alkuperäistä sijoitusta hieman kannattavampia sijoituksia, jos vuokratuotto-%:lla mitataan.

Remonttien rahoitukseen käytettyjen pankkilainojen korot ja lyhennykset pienentävät siis kassavirtaa itse ostoon käytetyn lainan korkojen ja lyhennysten lisäksi. Koko omistusajan aikana asunto on tuottanut verojen jälkeistä kassavirtaa 3800 €. Asunnon kassavirtatuotto tällä hetkellä on 8,0 % puolen kuukauden vuokran suuruinen kuluvara huomioiden.

Kassavirran aisaparina oleva lainanlyhennysten tuoma arvonnousu on ollut 4000 €. Sen vuosituotto alkuperäiseen käteissijoitukseen verrattuna on tällä hetkellä 7,3 %. Tämä tuotto on nyt kotiutettu asunnon osakekirjojen vapauduttua yhdestä pankista ja niiden siirryttyä toiseen pankkiin uuden lainan vakuudeksi.

Uuden vakuusarvon määrittämistä varten välittäjä teki näkemättä asunnosta kevyen arvion, jonka pohjalta arvonnousu on minimissään 6700 € ostohetkeen verrattuna. Perusteellisen arvion sijaan tyydyin tähän, koska en halunnut häiritä vuokralaista. Myös tämä tuotto tuli kotiutetuksi uudelleenrahoituksen kautta. Välittäjän arvion yläpää oli 5500 € korkeampi, joka on mahdollisesti vielä kotiutettavissa tulevaisuudessa, jos tilaan välittäjän arvioimaan asunnon perusteellisesti.

“Refinance until you die” – uudelleenrahoita kuolemaan asti

32 kuukauden omistuksen jälkeen kassavirran, lainanlyhennysten tuoman arvonnousun ja remontoinnin avulla luodun arvonnousun myötä alkuperäinen omarahoitusosuuteni on uudelleenrahoituksen myötä kuitattu eli olen saanut ns. “omani pois”. Jäljellä on siis vain velat, jotka hoituvat vuokralla.

Jos olisin myynyt asunnon, olisi remontoinnin avulla tehdystä arvonnoususta mennyt veroa. Myynnin seurauksena olisin voinut maksaa lainan pois mutta myyntivoiton veron lisäksi olisin menettänyt kaikki tulevaisuuden kassavirrat. Tulevaisuuden kassavirroista joudun maksamaan veroa, mikäli en löydä uusia verosuunnittelukeinoja. Lainanlyhennysten ja remontoinnin avulla luodut arvonnousut olivat ja tulevat aina olemaan verovapaita uudelleenrahoitusta hyödyntämällä.

Asunto tuottaa tällä hetkellä noin 1800 € vuosittaista kassavirtaa ennen veroja. Lainanlyhennysten tuoma veroton arvonnousu on noin 1650 € vuodessa. Omaa pääomaani asunnossa ei siis enää ole kiinni. Kasvattamalla asuntosalkkua viisaasti, pystyy verosuunnittelun kautta löytämään keinoja, joilla voi kassavirrat sijoittaa siten, että verot pienenevät. Lainanlyhennysten arvonnousun tuotot uudelleenrahoitusta hyödyntämällä ovatkin sitten verottomia. Pelkästään vuokratuotto-%:a käyttäviltä asuntosijoittajilta jää tämä kassavirran kaveri helposti huomaamatta. Tässäkin esimerkissä se on melkein yhtä suuri kuin kassavirta. Toki vuokratuotto ennen veroja on aina kassavirtaa suurempi mutta ilman verosuunnittelua moni sijoittaja välttelee remontteja ja tyytyy siirtämään vuosittain tuotoistaan 30 % verottajalle ajatellessaan, että “täytyyhän siitä sijoituksesta jotain jäädä käteen”.

Se tuottavampi käteen jäävä osuus on piilossa uudelleenrahoituksen takana.

Pohdintoja

“Osta pieniä alle 30 m2 yksiöitä kasvukeskuksista” on erittäin hyvä yleisohje. “Osta asuntoja, jotka tuottavat vähintään 100 €/kk positiivista kassavirtaa 70 %:n velkavivulla” on oma sijoituskriteerini. Näiden kahden yhdistäminen ei viime vuosina ole ollut kovin helppoa. Molemmat kriteerit täyttäviä asuntoja metsästäessäni olen ostanut asuntoja, jotka täyttävät jälkimmäisen kriteerin ja joista olen uudelleenrahoittamalla saanut oman pääomani pois.

Esimerkin mukaisessa kohteessa vuokraa voi laskea 15 % ja kassavirta pysyy silti ym. tavoitteessa. Kassavirran tippumiseksi 0 euroon vaaditaan 40 %:n vuokranpudotus. Tämän tapahtuessa asunto generoisi siis vain 1650 € vuodessa lainanlyhennysten tuomaa arvonnousua. Vuokratason tippuessa markkina-arvostakin lähtisi todennäköisesti reilu siivu eli osa lainanlyhennysten arvonnoususta jäisi teoreettiseksi, koska uudelleenrahoituksen yhteydessä sitä ei voisi enää kotiuttaa. Jotta tämä kaikki toteutuisi vaadittaisiin käsittääkseni selkeä muuttoliikkeen kääntyminen kohti Pohjois- ja Itä-Suomea. Koska omaa pääomaa ei asunnossa enää ole kiinni, en oikein osaa laskea sijoituksen vaihtoehtoiskustannustakaan.

“Asunto ja taloyhtiö vanhenevat, jolloin remonttikustannukset kasvavat”. Asunto on jo täysin remontoitu mutta taloyhtiöön tulee remontteja PTS:n mukaisesti. Taloyhtiön remontit voin maksaa kerralla pois verosuunnittelumielessä. Mikäli käytän poismaksuun lainarahaa, kassavirtaa tulee rasittamaan lainan lyhennykset ja korot. Esimerkiksi 2000 euron ikkunaremontin kertamaksun vaikutus kassavirtaan on alussa -13 €/kk käyttäen 3 %:n korkoa ja 20 vuoden tasalyhenteistä lainaa. Korkojen verovähennyshyöty pienentää tätä 1,5 €/kk. Toistaiseksi Länsi-Suomessa taloyhtiöremontilla on ollut arvoa korottava vaikutus, vaikkei se täysimääräisenä arvossa näkyisikään eli ainakin osan tästä saa takaisin uudelleenrahoituksen kautta.

“Hoitovastike nousee vuosien myötä mutta sitä ei saa siirrettyä vuokraan”. Tasalyhenteistä lainaa käytettäessä pääoma pienenee joka kuukausi yhtä paljon eli maksettavien korkojen määrä pienenee pikkuhiljaa kuukausittain. Tämä kompensoi vastikkeiden nousua. Tämä asunto on ostettu käyttäen 3,5 %:n korkoa laskelmassa. Lainan todellinen korko on muutettu kiinteäksi seuraavaksi 10 vuodeksi eli kalkyyliin nähden ollaan varmalla puolella. Jos korot ja inflaatio lähtisivät nousuun, tulisi kiinteästä korosta pieni lisävipu sen lisäksi, että lainaa lyhennettäisiin inflatoituneilla euroilla.

“Asunto voi olla vaikea vuokrattava ja vuokralaisten välillä voi olla tyhjiä kuukausia”. Tämä on hyvä ohje pitää mielessä. Onneksi enemmistö vuokranantajista pyrkii maksimoimaan tuottojansa asuntojen remontit minimoimalla. Osa jopa vaikuttaa aktiivisesti yhtiökokouksissa, jotta taloyhtiössä tehtäisiin vain välttämättömimmät remontit. Tällainen toiminta jättää hyvin tilaa laadukkaampia vuokrakoteja tarjoaville vuokralaisiaan hyvin kohteleville sijoittajille, joiden asunnot jäävät viimeiseksi tyhjilleen, mikäli vuokrataso on oikein.

“Taantuville paikkakunnille ei kannata sijoittaa”. Tämäkin on erinomainen ohje sisäistää ja ymmärtää, että pahimmillaan se voi tarkoittaa sijoituksen arvon tai ainakin vakuusarvon painumista nollaan. Kuten jo edellä totesin, tämä ei ole kovin suuri huoli, kun esimerkin asunnossa ei ole enää omia pääomia kiinni. Mikäli harkitset sijoittamista taantuville paikkakunnille, kannattaa opiskella paikallinen markkina tarkkaan. Esimerkin asunto sijaitsee paikallisessa kasvukeskuksessa eli sinne kaavoitetaan ja rakennetaan tasaisesti uutta. 5 kilometrin päässä samassa kaupungissa sijaitsee paikallinen muuttotappioalue, jossa muutaman kerrostalon asunnoista useampi on tyhjänä. Joskus olen huomannut, että naapuriasunto sijaitsee muuttotappioalueella ja oma asuntoni on kasvukeskuksessa; naapuri ihmettelee, miksi hänen asuntonsa on ilman vuokralaista jatkuvasti ja minun asuntooni on jonoa. Isossa kuvassa Suomi ei tällä hetkellä ole kasvukeskus vaikkapa Afrikkaan verrattuna.

Yhteenveto

Jos oletetaan, että mikään ei muutu, uudelleenrahoittamalla tämän asunnon 5 vuoden kuluttua, voisin nostaa uutta lainaa noin 8000 €. Jos lisäksi olisin laittanut kassavirrat sivuun, niistä olisi kertynyt 9000 €. Jos vastaavia asuntoja olisi 2, kerryttäisivät ne lainanlyhennysten tuomaa arvonnousua 16000 € ja kassavirtoja 18000€ eli yhteensä 34000 €. Tämä summa riittäisi uuden 30 neliöisen kasvukeskusyksiön omarahoitusosuuteen Tampereella tulevan ratikkareitin varrella. Uudelleenrahoituksen jälkeenkin nämä kaksi asuntoa generoisivat edelleen vuosittain samat summat vakuusarvoa ja kassavirtaa eikä minulla edelleenkään olisi niissä yhtään omaa pääomaa kiinni. 32 m2 kasvukeskusyksiöni generoima kassavirta olisi varmaan lähempänä 0 € mutta se olisi hyvin sijoitussalkkuani tasapainottava ja verosuunnittelullisesti hyvä helposti vuokrattava sijoitus.

Asuntosijoituksen tuotto tehdään ostohetkellä. Positiivisen kassavirran kautta syntyy mahdollisuus sekä kasvattaa varallisuutta lainanlyhennysten kautta että saada kuukausittaista kassavirtaa. Remontoinnilla luodaan lisäarvoa, lisätään vuokrattavuutta ja suunnitellaan veroja. Uuudelleenrahoituksen kautta kotiutetaan verovapaasti ostohetken, lainanlyhennysten ja remonttien tuomaa arvonnousua. Lainarahaa käyttämällä lisätään pääoman tuottoa. Tätä kaavaa toistan yhden asunnon kohdalla ja samalla lisään uusia asuntoja sijoitusalkkuuni ja toistan samaa kaavaa myös niiden osalta. Pikavoittoja ei ole luvassa mutta oikein toteutettuna varallisuuden kasvutavoitteet toteutuvat pitkällä aikajänteellä.

5 kommenttia
  1. En oikein ymmärrä tuota ”Lainanlyhennysten arvonnousun tuotot uudelleenrahoitusta hyödyntämällä ovatkin sitten verottomia”.
    Kyllähän lainanlyhennyksiin käytetyistä rahoista on jo maksettu vero. Jos tarkoitat sitä, että näitä rahoja vastaan voit ottaa uutta lainaa, niin sehän toki onnistuisi vaikka rahoja ei olisi käytetty lyhennyksiin.

    ”32 kuukauden omistuksen jälkeen kassavirran, lainanlyhennysten tuoman arvonnousun ja remontoinnin avulla luodun arvonnousun myötä alkuperäinen omarahoitusosuuteni on uudelleenrahoituksen myötä kuitattu”
    Ymmärränkö oikein, eli tarkoituksesi on koko ajan maksimoida velkavipusi tuohon 70%:iin? Otat uutta lainaa ja ostat uusia asuntoja sitä mukaa kun vanhojen arvo nouse / laina lyhenee?

    • Kiitos palautteesta.

      Lainanlyhennyksiin käytetyistä rahoista on tosiaan jo vero maksettu, mikäli sitä ei ole verosuunnittelun avulla siirretty tulevaisuuteen. Mikäli minulla on 2 sijoitusasuntoa ja teen toiseen remontin, joka eliminoi sen vuoden verot ja nostaa asunnon arvoa remonttiin käytetyn pääoman verran, voin uudelleenrahoittamalla nostaa sekä lainanlyhennysten että remontin tuoman arvonnousun, myös mahdollisen markkinahinnan nousun, verottomana menettämättä tulevaisuuden kassavirtoja. Kotiuttaminen myymällä veisi mahdollisuuden niihin. Ilman remonttia verottajalle siirtyisi osa pääomaa, joka ei enää koskaan tuottaisi mitään.

      Tarkoitukseni ei ole maksimoida velkavipua 70 %:in mutta tavoite on jatkuvasti ostaa lisää asuntoja, joita myös remontoin potkiakseni veropalloa eteenpäin. Seurauksena on myös oman pääoman tuoton pysyminen korkealla, mikäli tämän avulla velkavipu pysyy 50 %:n yläpuolella. Jos joskus ryhdyn oloneuvokseksi, verojen maksu alkaa isossa mittakaavassa mutta siihen asti pääomat on sijoitettu rakennusmiesten ja materiaaliteollisuuden toiminnan tukemiseen verottajan sijaan.

      70 %:n velkavivun sijaan asian voisi yksinkertaistaa siten, että jos pystyn ostamaan asunnon 70 % markkinahinnasta, minulla ei olisi omaa pääomaa asunnossa kiinni kuin sen hetken, kun se on uudelleenrahoitettu. Tässä esimerkissä alennus oli pienempi, joten vaadittiin enemmän aikaa ja remontteja, jotta sain vapautettua omani kohteesta.

    • Jäin vielä miettimään kommenttiasi. Kyllä viimeisen kysymyksesi voisi tosiaan ymmärtää juuri noin. Sen sijaan, että ”osta, lyhennä lainaa ja nauti velattoman sijoitusasunnon tuotoista” strategiani on ”osta, remontoi, lyhennä lainaa, uudelleenrahoita ja kasvata varallisuutta”.

  2. Sari permalink

    Remontointi mielestäni kannattaa, jos vuokrattavuus paranee tai pystyy hyödyntämään arvonnousun vakuuksien parantumisena. Itselläni on niin pienimuotoista toimintaa, että pankki ei ole kysynyt välittäjän arviota asunnoista vaan on luottanut omaan ilmoitukseeni. Sinä et siis ajattele remontin takaisinmaksuaikaa eli miten vuokra nousee remontin myötä ja missä ajassa remontti on maksettu?

    Mitään huonoa kämppää en edes halua lähteä ottamaan valikoimaani ja haluan niiden olevan hyväkuntoisia ja kiinnostavia, mutta mietin juuri tuota takaisinmaksuaikaa, josta oli Oravan ja Turusenkin blogissa puhetta.

    Kiitos muuten loistavasta blogista! Samastuin täysin sinun diilifiiliksiin, mitä yhdessä postauksessa kerroit:)

    • Kiitos palautteesta.

      Minullakin monta kertaa pankki luottaa omaan ilmoitukseeni. Tässä kohtaa olin itse vähän epävarmalla pohjalla ja itse ehdotin pankille, että kysytään välittäjältä kevyt arvio oman arvioni rinnalle.

      Oravan ja Turusen blogissa minäkin muistan tuon saman asian ja taisin sinne kommentoidakin. Itse ajattelen toki vuokran nousua ja asunnon vuokrattavuuden parantumista (sama vuokralainen pysyy pidempään, uusi vuokralainen löytyy heti) mutten laske takaisinmaksuaikaa (kuten en laske itse asunnollekkaan) vaan lasken tuoton remonttiin sijoitetulle omalle pääomalle. Lisäksi pääoman pyrin irrottamaan tapauksesta riippuen joskus melkein heti ja viimeistään 2-3 vuoden sisällä uudelleenrahoituksen kautta, jolloin tuotto muuttuu äärettömäksi, mikäli vakuusarvo kasvaa vähintään remonttiin käytetyn oman pääoman verran. Omana pääomana käytän laskennallisesti 70% remontin kustannuksesta ja 30% on verosuunnittelun kautta tulevaa (ei remonttia – raha verottajalle, remontti – raha ei verottajalle vaan tuottamaan). Vuokrannousua vertaan remonttiin käytetyn pääoman kassavirtaa vähentävään vaikutukseen (korko+lyhennys). Jos saan remontin pääoman uudelleenrahoituksen kautta pois ja kassavirta paranee remontista olen erittäin tyytyväinen. Vuokralaisetkin ovat aina olleet. Tulee niitä diilifiiliksiä taas 🙂

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: