Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategia – Blogi #93

Monen aloittelevan ja miksei jo muutaman sijoitusasunnonkin omistavan asuntosijoittajan ajatuksena on, että sijoitusasuntosalkun kasvattaminen on hidas prosessi. Pankki myöntää lainaa 70 % ja omaa pääomaa pitää olla 30 %. Oman pääoman säästämiseen nettopalkkatuloista menee vuosia. Yksi oikein ostettu sijoitusasunto jättää tilille verojen jälkeen 50-100 euroa kuukaudessa, mikä kyllä kerryttää omarahoitusosuutta mutta tuskastuttavan hitaasti.

On totta, että asuntosijoittaminen vaatii pääomia mutta niitä voi luoda oman toiminnan kautta. Käyn tässä kirjoituksessa läpi, millä keinoilla tätä prosessia voi nopeuttaa. Yksinkertaisuuden vuoksi käsitellään lähtökohtana markkinahinnaltaan 100 000 euron peruskuntoista vuokrauskelpoista sijoitusasuntoa, joka normaalisti ostettaisiin 70 %:n velkavivulla eli kovalla työllä säästettyä omaa pääomaa käytettäisiin 30 000 euroa. Kaiken päätepisteenä on uudelleenrahoitus, jolloin tavoitteena on saada, jos ei kaikkea niin valtaosa omasta sijoitetusta pääomasta takaisin.

1. Osta sijoitusasunto oikein

Ostoprosessiin kuuluu ostokohteen etsimistä, analysointia ja kaupantekoa. Tavoitteena on ostaa kohteita alle markkinahinnan. En käy tässä kirjoituksessa tarkemmin läpi, mitä kaikkia keinoja siihen on olemassa, mutta motivoituneita myyjiä käsittelevästä kirjoituksestani löytyy tarkempia ideoita siitä, mistä ja miten alle markkinahintaisia kohteita voi ostaa.

Kohteen analysointivaiheessa alkuun pääsee laskemalla kohteen vuokratuotto-%:n nähdäkseen, onko kohde kyseessä olevan markkinan yleiseen vuokratuottoon nähden selvästi parempi, jolloin saa lisävahvistuksen, että kyseessä voi olla hyvä sijoitus. Tämän kirjoituksen strategian kannalta laskelma tulee kuitenkin viedä kassavirtatasolle, jotta näkee, kuinka paljon tilille oikeasti jää rahaa kaikkien sieltä lähtevien suoritusten jälkeen, lainanlyhennykset mukaan lukien, ja paljonko vakuusarvoa vapautuu niiden kautta.

Kaupantekovaiheesssa tehdään tarjousta ja neuvotellaan kauppahinnasta. Moni aloitteleva asuntosijoittaja ei huomaa, että myös kaupan ehdoilla on merkitystä. Jokaista tarjouksen korotusta vastaan kannattaa pyytää ehtopuolella jotain vastineeksi. Tämän esimerkin mukaisessa tapauksessa sellainen voisi olla, että koko kauppahintaa ei makseta käteisellä vaan myyjä osarahoittaa kauppaa 5 000 eurolla, joka maksetaan vaikka 200 euron erissä alkaen vuosi kaupanteosta. Osarahoituksesta tehdään velkakirja ja panttikirja, jossa myyjä hyväksyy toissijaisen panttauksen pankin ollessa ensisijalla. Kaikille myyjille tämä ei sovi mutta kysyminen ei maksa mitään. Itse olen ostanut useamman asunnon myyjän osarahoituksella.

Tämän strategian kannalta on tärkeää, että kohde on ostettu markkinasta, jossa pankki hyväksyy viimeistään seuraavan lainaneuvottelun pohjaksi välittäjän tekemän arvion markkinahinnasta. Muuttotappiopaikkakunnilla tämä ei välttämättä toimi näin vaan pankki käyttää uudelleenrahoitettaessakin vakuusarvona korkeintaan kauppakirjaan kirjattua kauppahintaa.

Otetaan väliyhteenvetona, että 100 000 euron markkina-arvoisen asunnon kaupat syntyvät 10 %:n alennuksella. Bonusoletuksena on, että myyjä luottaa ostajan referensseihin ja suostuu osarahoittamaan kauppaa 5 000 eurolla. 

Mikäli ostajalla oli rahoitus valmiina, hän on nyt saanut 100 000 euron arvoisen asunnon osakekirjat hallintaansa käyttämällä likvideistä varoistaan 85 000 euroa. Mikäli ostajalla ei ole rahoitusta valmiina ja hän käyttää ostettavan asunnon osakekirjoja uuden lainan vakuutena, voi olla, että tässä vaiheessa pankki käyttää vakuusarvona 90 000 euron kauppahintaa mutta tapauskohtaisesti voi myös hyväksyä 100 000 euroa. Tästä riippuen ostajalla on jäljellä omasta säästetystä 30 000 euron pääomasta 8000 tai 15 000 euroa.

2. Vuokraa sijoitusasunto oikein

Vuokrausprosessiin kuuluu vuokra-asunnon markkinointia, vuokralaisvalintaa, vuokrasopimuksen tekoa ja vuokralaisen tyytyväisenä pitämistä. Näissä onnistuminen on oleellista, jotta sijoituksesta tulee positiivista kassavirtaa osaltaan kasaamaan seuraavan sijoitusasunnon omarahoitusosuutta.

Ennen kuin asuntosijoittaja voi vähentää sijoitusasunnon remontin kustannukset vuokratulosta, on asunnon täytynyt olla vuokraustoiminnan käytössä. Verottajan tulkinnan mukaan tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen on muuttanut asuntoon. Tämän strategian kannalta on oleellista, että asunto remontoidaan siten, että remontin tuoma 30 %:n verosuunnitteluhyöty voidaan käyttää. Käytännössä tämä toteutuu seuraavilla vaihtoehdoilla:

• Asunto ostetaan vuokralaisineen, jolloin asunto voi olla vaikka kuinka huonossa kunnossa, koska sen vuokrattavuudella ei ole merkitystä. Asunnon remontti voidaan aloittaa vaikka tunti kaupanteon jälkeen, jos se vuokralaiselle sopii tai sitten odotetaan vuokralaisen vaihtumista
• Asunto ostetaan vapaana siistinä peruskuntoisena, jolloin se voidaan vuokrata ilman remonttia ensimmäiselle vuokralaiselle. Kun vuokralainen on muuttanut asuntoon, remontti voidaan taas tehdä vuokralaisen asumisen aikana tai ensimmäisen ja toisen vuokralaisen välissä

Tilannetta voi vielä yrittää optimoida siten, että hakee uuden vuokralaisen, joka haluaa, että asuntoa remontoidaan eli neuvottelemalla haetaan järjestelyä, jossa molemmat voittavat.

Otetaan väliyhteenvetona, että asuntoon tehdään 15 000 euron täysremontti vuosi kaupanteon jälkeen ensimmäisen vuokralaisen muuttaessa asunnosta toiselle paikkakunnalle. Vuosikorjaustyyppisen remontin kustannukset saadaan vähentää kokonaisuudessaan vuokratuloista, jolloin verosuunnitteluhyöty kattaa 4 500 euroa remontin kustannuksista (ilman remonttia sama summa olisi maksettu vuokratulojen veroina) ja sijoittajan katettavaksi jää 10 500 euroa. Riippuen siitä, mihin pankki arvotti ostohetken vakuusarvon, rahat remonttiin löytyvät kokonaan alkuperäisistä säästöistä tai niitä on pitänyt kartuttaa hieman asunnon vuodessa generoiman kassavirran lisäksi. 

3. Remontoi sijoitusasunto oikein

Tämän strategian kannalta oleellista on löytää optimi, jossa sekä remontin tuoma asunnon arvonnousu että vuokrankorotuspotentiaali ovat oikeassa suhteessa.

Uusittaessa muovimatollista ammeellista kylpyhuonetta, 40*60 valkoiset laatat vaakaladonnassa seinillä ja 10*10 lämpimän harmaan sävyiset laatat lattiassa sekä uudet perustason (ei halvimmat mahdolliset) kalusteet tuovat todennäköisesti parhaan vuokrankorotuspotentiaalin alkuperäiseen kylpyhuoneeseen verrattuna. Mosaikkilaattaraidan tekeminen suihkuseinälle voi spottivaloon yhdistettynä luoda “vau-efektin”, joka lisää asunnon vuokrattavuutta. Kokonaan mosaikkilaatoitettu kylpyhuone ei taas juuri lisää vuokrankorotuspotentiaalia kuten eivät myöskään erikoishanat tai huippuhienot allaskalusteet.

Keittiössä vanhojen kelvollisten komerorunkojen hyödyntäminen ei syö yhtään vuokrankorotuspotentiaalia mutta 70-luvun vanerikomeroiden uusiminen runkoineen lisää sitä. Uudet ovet ja vetimet, laminaattitasot, välitilan uusiminen ja kodinkoneiden päivittäminen tarvittaessa tuovat selkeän vuokrankorotuspotentiaalin 70-luvun alkuperäiskeittiöön verrattuna. Jalopuutasot, erikoishanat tai Mielen kodinkoneet eivät enää tuo suhteessa kustannukseen lisäkorotuspotentiaalia vuokraan. Astianpesukone lisää vuokrattavuutta ja mikäli vuokralainen on löytynyt remontin aikana, siitäkin voi tehdä diilin; 5 euroa/kk lisävuokralla asennetaan astianpesukone ja vuokralainen saa päättää, haluaako hän astianpesukoneen.

Yhteenvetona oletetaan tässä esimerkissä, että 15 000 euron täysremontti onnistuu niin hyvin, että välittäjän tekemän kirjallisen arvion mukaan vertailukauppamenetelmää käyttäen asunnon markkinahinta on nyt 120 000 euroa. Vuokraa asunnosta saa täysremontin jälkeen 80 euroa kuukaudessa enemmän kuin peruskuntoisena. Jos remontin kustannuksesta itselle jäävä osuus rahoitetaan kokonaan 10 500 euron 20 vuoden 2 %.n kiinteäkorkoisella tasalyhenteisellä lainalla, on alun maksimirasitus 56 euroa kuukaudessa korkojen 30 %:n verovähennyshyöty huomioiden. Näin remonttiin sitoutunut oma pääoma on 0 euroa ja sen positiivinen kassavirtavaikutus on 24 euroa kuukaudessa kasvaen ajan myötä pikkuhiljaa lainapääoman lyhentyessä tasaisesti ja vuokran noustessa vuokrainflaation myötä lainan koron pysyessä muuttumattomana. Vuokratuottomenetelmää käyttäen remontin vuokratuotto-% olisi 9,1. Siis koko remontin voisi maksaa pankkilainalla, jonka korkojen ja lyhennysten jälkeen tilille jäisi vähintään 24 euroa kuukaudessa ja jonka tuoman 20 000 euron arvonnousua vastaan voisi ottaa uutta lainaa 14 000 euroa.

“Korkoa korolle” -filosofia on ihan kiva juttu mutta tähän verrattuna aika laimeaa matematiikkaa.

Sijoitusasunnot.com Blogista: ”Tämä kerrostalo tuottaa nyt yli 500 000 euroa vuodessa” 

4. Uudelleenrahoita asuntosijoitussalkku säännöllisesti

Pankeilla on pankki-, konttori-, toimihenkilö- ja asiakaskohtaisia eroja toimintamalleissa mutta oletetaan, että 18 kuukautta on kulunut kaupanteosta, asunto on remontoitu ja uudet vuokralaiset maksavat tyytyväisinä vuokraa hyväkuntoisesta vuokrakodistaan. Seuraava sijoitusasunto on hakusessa ja nyt pitäisi katsoa, miten sen rahoitus saadaan kasaan.

Asunnosta oli maksettu käteisellä 85 000 euroa sisältäen 10 %:n alennuksen ja myyjältä saadun 5 000 euron osarahoituksen, josta on maksettu jo 1 200 euroa takaisin. Remonttiin käytettiin 10 500 säästöistä ja loput “verotililtä eli veroihin korvamerkitystä rahasta”. Yhteensä 96 700 euroa. 18 kuukautta sitten ostetun asunnon markkinahinta on remontoituna nyt siis 120 000 euroa. Sen osakekirjoja vastaan saisi uutta lainaa 84 000 euroa, jolloin omaa rahaa olisi vielä kiinni 12 700 euroa. Tässä vaiheessa sijoittajalta siis “puuttuu” vain 1 000 euroa, jotta hän voisi ostaa uuden samanlaisen sijoitusasunnon samanlaisin ehdoin.

Mikäli asunto ostettiin velkarahalla, alkuperäinen 90 000 euron vakuusarvo on noussut 30 000 eurolla 120 000 euroon, jolloin sitä vastaan saa uutta lainaa 21 000 euroa. Mikäli alkuperäisen kaupan yhteydessä pankki hyväksyi kauppahintaa korkeamman 100 000 euron vakuusarvon ja myönsi silloin isomman lainan, ero tasoittuu nyt, koska tältä osin vakuusarvo on noussut vain 20 000 euroa, jolloin uutta lainaa saa vain 14 000 euroa. Siis myös 18 kuukautta sitten ostetun asunnon osakekirjoja velan panttina käyttävällä sijoittajalla on ihan sama tilanne; molemmilla on likvidejä varoja omarahoitusosuuteen siten, että vain 1 000 euroa “puuttuu” uuden samanlaisen kaupan tekemiseen.

Alennuksen ansiosta asunnon kassavirta oli alussa noin 120 euroa kuukaudessa positiivinen ja  kassavirtaa on kertynyt noin 1 400 euroa ennen remontin aloittamista. Remontin jälkeen kassavirta on 200 euroa kuukaudessa, joka maksetaan myyjälle seuraavan 25 kuukauden ajan.

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

Käteissijoittaja käyttää tasalyhenteisiä lainoja ja pitää sijoitussalkkunsa velkavivun 70 %:ssa. Vaikka hän tämän asunnon ostikin likvideillä varoilla, koko salkun tasolla hänkin on lyhentänyt lainaa tälle asunnolle kohdistettuna 292 euroa kuukaudessa eli 18 kuukauden aikana 5 250 euroa. Samat luvut koskevat velkarahalla asunnon ostanutta sijoittajaa. Tämän vapautuneen vakuusarvon molemmat myös uudelleenrahoittavat tässä yhteydessä. Tämä uudelleenrahoitus ja kassavirta yhdistettynä, molemmilla sijoittajilla on juuri toteutetun uuden sijoitusasuntokaupan lisäksi vielä 5 550 euroa käteistä rahaa tilillään. Tässä vaiheessa molemmilla on remontti huomioiden enää 6 050 euroa omia likvidejä varojaan kiinni 18 kuukautta sitten ostetussa sijoitusasunnossa. Tämä summa kertyy seuraavan 18 kuukauden  lainanlyhennysten vapauttamasta vakuusarvosta, mikäli se uudelleenrahoitetaan eli

3 vuoden jälkeen sijoittajan omia rahoja ei ole kohteessa kiinni enää yhtään ja muutama kuukausi sen jälkeen myyjän rahoitus on maksettu ja kohde on stabiloitu generoimaan kassavirtaa 200 euroa kuukaudessa ja lainanlyhennysten tuomaa vapaata vakuutta 292 euroa kuussa. Hyvä tuotto 0 euron omalle pääomalle.

5. Toista kurinalaisesti

Uudelleenrahoituksen tavoitteena on saada takaisin mahdollisimman iso osa pääomasta, joka sijoituksen ostamiseen ja remontoimiseen on käytetty. Toistamisen tarkoituksena on uuden auton ostamisen sijaan jatkaa vanhalla ajamista ja sijoittaa pääoma seuraavaan kohteeseen. Edellinen remontoitu ja stabiloitu kohde jää taustalle jauhamaan positiivista kassavirtaa, jonka lisäksi lainanlyhennykset vapauttavat vakuusarvoa uudelleenrahoitettavaksi ja sijoitettavaksi. Seuraavaan kohteeseen vaadittava pääoma on aina nopeammin kasassa, kun vanhat kohteet jauhavat kassavirtaa ja vapauttavat yhä enemmän vakuusarvoja uudelleenrahoitettavaksi. Sieltä syntyy lumipalloefekti, joka mahdollistaa pallon kasvattamisen kiihtyvällä tahdilla. Jossain kohtaa pallosta voi ottaa tuottoa uuden auton hankintaan koskematta pallon ytimeen eli pääomaan.

Huomaa lumipallon kasvavan

Esimerkkitapauksessa remontin valmistuttua asunnon arvo oli siis sellainen, että asunnon noussutta ja lyhennysten kautta vapautunutta vakuusarvoa vastaan sai uuden lainan, jonka jälkeen vastaavan sijoitusasunnon ostamiseen vastaavin ehdoin olevan omarahoitusosuuden lisäksi ylimääräistä rahaa oli yli 5 500 euroa. Kolmen vuoden kuluttua asuntokaupasta, kaikki sijoittajan asuntoon ja sen remontointiin sijoitetut pääomat ovat palautuneet 100 %:sti takaisin. Kirjoituksen “sijoittaja” olen tietysti minä itse ja kirjoituksen esimerkit ovat omista sijoituksistani. Kaikki ajattelutavat, laskentakaavat ja tekniikat, miten tähän pääsee, löytyvät Ostan Asuntoja -blogikirjoituksista.

Ostan Asuntoja YouTube: Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47

Välillä kaikki ei mene kuten kirjoituksessa on kuvattu. Remontin kustannus ylittyy, välittäjän arvion mukainen arvonnousu on pienempi kuin remontin kustannus, vuokrankorotuspotentiaali on pienempi tai jopa kaikki nämä menevät pieleen yhtä aikaa. Näistä kaikista selviää, kun pohjalla on riittävästi positiivinen kassavirta, jonka avulla pääsee kuoppaan pudottuaan toiselle reunalle ylös ja taas tasaiselle maalle jatkamaan.

Lisäksi kokenutkin sijoittaja voi olla onnekas, jos markkinahinnoissakin on tapahtunut yleistä hintojen nousua ja asunnon vakuusarvo on sitä kautta voinut kasvaa vielä ylimääräisen tonnin pari. Mikäli onni ei ole ollut myötäinen ja markkinahinnat ovat laskeneet, kaikki vakuusarvojen nousuihin liittyvät oletukset ovat ylioptimistisia. Kolikon toisella puolella on toki se, että seuraavan sijoitusasunnon myyjä voi olla entistä motivoituneempi myymään sijoitusasuntonsa vielä enemmän alle laskussa olevien markkinahintojen.

Mikäli olet kiinnostunut sponsoroimaan Ostan Asuntoja -blogia, ota yhteyttä harri@ostanasuntoja.com. Tämän kirjoituksen sponsorin kautta olen ostanut 5 sijoitusasuntoa. Suosittelen tutustumista.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.

Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1

Viikon kirjasuositus:

Petri Roininen – Asunto, elämäsi tärkein sijoitus; Adlibris Nidottu, Adlibris E-Kirja

* Adlibris -linkkien kautta kirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa.

Kaikki Ostan Asuntoja Podcast -jaksot löytyvät täältä

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä