Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246

On aika taas päivittää vuonna 2016 ensimmäisen kerran julkaistua blogikirjoitusta. Olen tarkistanut kirjoituksen ja kaikki linkit aikaisempien vuosien tapaan. Mukana on myös linkkejä Ostan Asuntoja YouTube-videoihin, joissa johonkin verotuksen kohtaan pureudutaan syvällisemmin. Mikäli haet lisäymmärrystä siitä, mitä asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoituksessa voi ilmoittaa ja mitä, milloin ja miksi vähentää, jatka tämän lukemista.

Suomen Vuokranantajat ry:llä (suosittelen liittymistä) on FB-ryhmä nimeltä Vuokranantajapalsta (suosittelen liittymistä). Siellä on kysytty paljon hyviä kysymyksiä vuokratulojen ja niihin kohdistettavien vähennysten ilmoittamisesta veroilmoituksessa. Olen koonnut tähän selityksiä, ohjeita, linkkejä ja vinkkejä asuntosijoittajan veroilmoituksen tekemiseen. Itse teen veroilmoituksen netissä OmaVerossa enkä enää viittaa paperiseen veroilmoitukseen. Mikäli atk ja World Wide Web ovat tuntemattomia käsitteitä, suosittelen tietokoneopintoja. Kaikille vuokranantajille verottajan verkkopalvelut on ehdottomasti paras vaihtoehto opetella ja käyttää. OmaVerossa löytyy oikeassa sivupalkissa perustäyttöohjeet kuhunkin kohtaan ja siksikin suosittelen verkkopalvelun käyttöä.

---

Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.

”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!”
JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija

---

Kaikkien esitäytetyt veroilmoitukset ovat OmaVerossa maalis-huhtikuussa 2021 eli tätä lukiessa kaikki eivät vielä voi tehdä muutoksia veroilmoituksiinsa. Kun saan omani, tulen päivittämään myös Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196 -kirjoituksen. Se kirjoitus ohjeistaa käytännössä, miten asuntosijoittaja ja vuokranantaja käyttävät OmaVeroa. Jokaisen vuokratuloja saavan asuntosijoittajan kannattaa ehdottomasti tarkistaa esitäytetty veroilmoitus tarkasti, ettei helpoin verosuunnittelukeino eli vähennysten tekeminen jää hyödyntämättä. Kun korjaat ilmoitusta, deadline on nyt kolme eri päivää 4.5., 11.5. ja 18.5.2021, jonka jokainen näkee omalta kohdaltaan OmaVerossa.

Vuokratulot

Vuokratuloa ovat kaikki vuokralaiselta saadut maksut. Vuokran lisäksi tähän lasketaan esim. vuokranantajalle maksettavat vesimaksut, autopaikkamaksut, saunamaksut, vakuudesta pidätetty maksamattoman vuokran kuittaus, irtisanomiseen liittyvä sopimussakko, myöhästyneestä vuokranmaksusta johtunut korko ja muistutusmaksu jne. Vakuus ei ole vuokratuloa eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa. Vuokratulot ilmoitetaan aina sen vuoden verotuksessa, kun vuokra on kirjautunut vuokranantajan tilille. 30.12.2020 tilille tullut tammikuun 2021 vuokra ilmoitetaan vuoden 2020 verotuksessa.

Mitä verovähennyksiä vuokranantaja voi tehdä vuokratulosta, jos vuokra on alihintainen? YouTube #52

Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut

Maksetut yhtiövastikkeet, vesimaksut sekä autopaikka-, nettiliittymä- ja kaapelimaksut ovat ensimmäinen osa vuokratulosta tehtävistä vähennyksistä. Kaikki taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat vastikkeet ovat vuokratulosta vähennettäviä kuluja. Mikäli vastiketta ei tulouteta taloyhtiön kirjanpidossa, se rahastoidaan, jolloin se ei ole vuokratulosta vähennettävä kulu eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa. Tämä kannattaa aina tarkistaa isännöitsijältä, sillä usein tuloutettavaa vähennyskelpoista vastiketta kutsutaan myös rahoitusvastikkeeksi, mikä ei suinkaan tarkoita, että se rahastoidaan.

Kuuntele tuorein tieto taloyhtiölainojen veronkiristysuhasta: Ville Valkonen intohimona yhteiskunnan kehittäminen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #141

Vesimaksu ja mahdollisesti muita maksujakin kirjataan siis ensin tuloksi ja sitten ne vähennetään kuluna. Jos vuokralainen jättää vuokran ja vesimaksun maksamatta, on asunnon omistajan silti maksettava vesimaksu ja sen voi vähentää. Tyhjiltä kuukausilta vesimaksua ei vuokranantajan tarvitse maksaa, koska vettä ei asunnossa kuluteta mutta, jos se on maksettu, voi sen vähentää. Edellisestä linkistä löytyy perusvähennysohjeet myös kiinteistön vuokratulosta tehtäviin vähennyksiin. Muista, että kiinteistön vuokratulosta voi vähentää rakennuksen ja irtaimen omaisuuden hankintamenoja poistoina. Tähän vähennykseen ei liity tiedossa olevaa poliittista veronkorotusriskiä.

Mitä, jos vanhan sijoitusasunnon taloyhtiölainan verosuunnittelumahdollisuus poistuu? – YouTube #146

Seuraavaksi kirjataan kaikki kyseisen asunnon vuokraukseen suoraan kohdistuvat muut kulut, joita ei vuodesta 2018 alkaen enää eritellä lisätiedoissa, mutta niistä on pidettävä kirjaa ja säilytettävä kuitit. Näitä ovat asunnon remontit, kaatopaikkamaksut, sähkölasku, kodinkoneiden uusimiskustannukset, vuokravälittäjien palkkiot, “annetaan vuokralle” -ilmoitusmaksut, luottotietojen tarkistusmaksu, oman auton käyttö kodinkoneostoihin, asunnolla käynteihin tai yhtiökokouksiin osallistumisiin (0,25 €/km 2020), vuokraukseen liittyvät puhelut, vuokrankorotuskirjeen postimaksu, häätöön liittyvät käräjäoikeuden maksut, vuokranantajan asuntoon ottaman vakuutuksen maksu, siis ihan kaikki mahdolliset kulut, jotka kohdistuvat vuokrattavaan asuntoon. Siis myös kuitittomia kuluja voi vähentää ja niistäkin on pidettävä päiväkirjaa mahdollista verotarkastusta varten. Vähennys tehdään aina sen vuoden verotuksessa, kun kulu on maksettu. Joulukuussa 2020 vuokralaisten vaihtumisen välissä teetetty keittiöremontti, jonka lasku maksetaan 2021 tammikuussa, vähennetään vuoden 2021 verotuksessa. Oman auton käytöstä saman remontin materiaalihankintoihin aiheutuneet kilometrikulut joulukuussa 2020 vähennetään vuoden 2020 verotuksessa.

Remonteista ns. vuosikorjauskulut voi vähentää kokonaisuudessaan niiden maksuvuonna. Vuosikorjauskuluilla tarkoitetaan remontteja, joissa asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Tämä ei siis tarkoita, että 70-luvun asunnon keittiökaapit pitää uusia samalla mattavihreän sävyllä vaan kaikki keittiökaappien uusimiset ovat vuosikorjauskuluja. Vuosikorjauksissa otetaan siis huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso. Muovimaton vaihtaminen laminaatiksi on myös vuosikorjausta mutta lankkuparketin asentaminen voi olla jo asunnon vuosikorjauksen sijaan perusparannusta eli asunnon alkuperäisen tason nostoa, jolloin kulut vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana. Asunnon lasittamattoman parvekkeen lasittaminen itse teetettynä on toinen esimerkki perusparannuksesta. Lasitetun parvekkeen lasituksen vaihtaminen on taas vuosikorjausta.

Remontti voi sisältää sekä perusparannusta että vuosikorjausta. Remontin kustannukset pitää tässä tapauksessa itse jakaa perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin. Kannattaa kirjata perustelut omiin muistiinpanoihin, miten jaon on määritellyt. Verottaja voi pyytää lisäselvitystä vaikkapa kesäkuussa 2021 remonttiin, joka on tehty tammikuussa 2020. Hyvistä muistiinpanoista on silloin apua. Taloyhtiön toimesta kaikkien parvekkeiden lasittamista ei jaotella vuosikorjaukseen tai perusparannukseen vaan sen vuokratuloista vähennyskelpoisuuteen riittää maksusuoritusten tulouttaminen taloyhtiön kirjanpidossa.

Ostan Asuntoja YouTube: Miten ja milloin asuntosijoittaja voi vähentää taloyhtiön remonttien maksusuoritukset vuokratulosta? YouTube #5

Omaa työtä tai aikaa ei voi vähentää, jos tekee remonttia itse. Asunnolla käyntien ja materiaalihankintojen matkakustannukset (0,25 €/km 2020) voi vähentää vuokratulosta, mikäli remontoitava asunto on vuokraustoiminnan käytössä (katso alla).

Mikäli itse teetetyn remontin kulu on perusparannusta ja se vähennetään 10 vuoden aikana tasapoistona, muista itse tehdä vähennys joka vuosi. Vuokraustoiminnan käytössä olevasta asunnosta ei saa kotitalousvähennystä.

Vuokraustoiminnan käytössä olevaan asuntoon vuokranantaja voi hankkia myös irtainta omaisuutta (esim. pesukone, televisio, espressokeitin), jonka hankintahinnan voi vähentää verotuksessa. Mikäli hankintahinta ylittää 1 000 euroa, se vähennetään vuokratulosta 25 %:n vuosittaisina poistoina, kunnes jäljellä oleva summa on alle 1000 euroa, jolloin se vähennetään kerralla. Vuoden 2021 verotuksen osalta ohjeissa sanotaan, että jos hankintahinta on alle 1 200 euroa, vähennyksen voi tehdä kerralla. Mikäli hankintahinta on 1 100 euroa, en pysty yksiselitteisesti tulkitsemaan verottajan ohjetta, käytetäänkö poistoa vai vähennetäänkö kerralla vuosikuluna. Tämä epäjohdonmukaisuus ei vaikuta vuoden 2020 veroilmoituksen tekemiseen ja mahdollisesti siihen saadaan lisäselvyys vuoden 2021 kuluessa.

Häh! Voiko taloyhtiöremontin kustannuksen kertasuorituksen muka vähentää vuokratuloista? YouTube #99

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.

Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.

Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.

Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808

Asuntopehtoorin Blogista: Oma vai vuokratontti?

Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121

Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67

Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta

---

Vähennykset, kun sijoitusasunto on juuri hankittu

Vuokranantajien keskuudessa herättää paljon epäselvyyttä, mitä kuluja ja mistä lähtien voi vähentää vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu.

Ohjeet löytyvät verottajan ”Vuokratulojen verotus – syventävät vero-ohjeet” kohdasta 3.1. Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien. Huoneiston tai kiinteistön vuokraustoiminnan katsotaan alkavan lähtökohtaisesti siitä hetkestä, kun aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi asuntoon aloitetaan. Tämä voi tapahtua esimerkiksi toimeksiannolla vuokravälitysliikkeelle, vuokrausilmoituksen laittamisella lehteen ja nettiin tai muilla vastaavilla toimilla, joilla yritetään vuokrata asunto.

Tässä yhteydessä on tärkeää huomata termi ”vuokraustoiminnan aloittaminen”. Nimittäin remonttikulujen osalta ohjeen kohta 3.1 ei päde vaan niihin sovelletaan saman syventävän ohjeen kohtaa 3.7.3 Korjausmenot asunnon tai rakennuksen hankinnan yhteydessä. ”Vuokraustoiminnan aloittaminen” -termin rinnalle tulee ”Vuokraustoiminnan käytössä” -termi. Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokrauskäytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuokratulosta. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.

Rautalankaesimerkkinä voisi olla, että vuokrailmoitus on laitettu nettiin ja käyt aamupäivällä näyttämässä remontin alla olevaa asuntoa vuokralaiskandidaatille. Iltapäivällä viet remonttimiehelle rautakaupasta purkin maalia. Aamupäivän asunnolla käynnin matkakulut saa vähentää vuokratulosta, koska ”vuokraustoiminta on alkanut” mutta iltapäivän rautakaupan ja asunnolla käynnin matkakuluja ei saa vähentää, koska asunto ei vielä ole ”vuokraustoiminnan käytössä”. Iltapäivän kulut menevät osaksi hankintamenoa. Muista siis aloittaa sijoitusasunnon vuokraustoiminta välittömästi, jolloin saat vähentää myös hoitovastikkeet vuokratulosta.

Ostan Asuntoja YouTube: Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4

Saman syventävän ohjeen kappaleessa 3.3 määritellään tavanomaiset vuokraustoiminnan menot. Siinä on erikseen sanottu, että vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneet menot kuten järjestelypalkkio ja toimitusmaksu ovat vuokratulosta verovähennyskelpoisia. En ole tätä verottajalta koskaan kysynyt mutta tulkitsen ohjetta siten, että edes ”vuokraustoiminnan aloittamisehdon” täyttymistä ei vaadita, koska hyvin usein tulonhankkimislaina otetaan ennen sijoitusasunnon ostoa ja palkkiot ja maksut realisoituvat kaupanteon yhteydessä, jolloin vuokraustoiminta ei yleensä ole vielä alkanut.

Verotettava vuokratulo tai vuokraustoiminnan tappio

Tässä vaiheessa veroilmoituksen jättöprosessia palvelu laskee “verotettavan vuokratulon” tai “vuokraustoiminnan tappion”, joka on siis ylläkuvattujen tulojen ja kulujen välinen erotus.

Siltä osin kuin vuokratuloon kohdistuvat vähennyskelpoiset menot ovat suuremmat kuin vuokratulot, menot vähennetään muista pääomatuloista ja alijäämähyvityksen kautta myös ansiotuloista menevästä verosta. Pääomatulolajin alijäämästä, alijäämähyvityksestä ja pääomatulolajin tappiosta on kerrottu tarkemmin syventävässä ohjeessa Verotettavan tulon laskeminen henkilöverotuksessa kohdassa 6, jossa selitetään myös lapsikorotus ja puolisokorotus.

Miten vuokraustoiminnan tappio toimii verotuksessa? – YouTube #98

Asuntosijoituslainojen korot

Vuokrattavaan huoneistoon kohdistuvat lainan korot ilmoitetaan erikseen vaiheessa 2 “Esitäytetyt tulot ja vähennykset”, jossa näkyy valmiiksi vanhat tulonhankkimisvelat. Niitä ei siis ilmoiteta kohdassa ”Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut”.

Minulle tuntemattomasta syystä pankkien verottajalle välittämissä tiedoissa on aina kohdistusvirheitä, jotka asuntosijoittajan pitää itse korjata. Jos pankki on verottajalle lähettämässään aineistossa nimennyt lainan “tulonhankkimisvelaksi”, on korkovähennys yleensä oikein. Usein pankki nimeää sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan “asuntovelaksi” tai ”asuntolainaksi”, jota termiä pankit käyttävät myös omistusasuntoon kohdistuvasta velasta. Tällöin on vaarana, että korkosumma menee automaattisesti pienemmän vähennysoikeuden piiriin. Pankki saattaa nimetä tulonhankkimislainan myös “muuksi lainaksi”, jolloin lainan korot saattavat mennä vähennyskelvottomien joukkoon.

Sijottajan pitää itse tarkistaa ja oikaista nämä virheet ennen veroilmoituksen lähettämistä. Verottaja hyväksyy nämä oikaisut, mutta asuntosijoittajan vastuulla on niiden tekeminen. Jos huomaat, että vastaavia virheitä on jäänyt aikaisempiin veroilmoituksiisi, verotusta voi vaatia oikaistavaksi 5 vuodelta takautuvasti.

Vuokranantajan ei tarvitse käydä pankissa tai pyytää pankkia tekemään muutos lainan käyttötarkoitukseen vaan sen voi ja se pitää tehdä itse OmaVero-palvelussa. Myös verottaja ohjeistaa tästä. Mikäli siirtää oman asuntonsa vuokrauskäyttöön, lainan käyttötarkoitus muuttuu siitä hetkestä, kun vuokraustoiminnan käyttö alkaa, jolloin myös korot kaikkien ylläkuvattujen menojen lisäksi tulevat vuokratulosta verovähennyskelpoisiksi. Muutoksen voi itse ilmoittaa OmaVerossa.

Useamman sijoitusasunnon omistavalla voi olla useita sijoituslainoja ja vieläpä tilanteita, joissa yhdellä lainalla on ostettu useampi asunto. Lainojen korkoja ei tarvitse aukottomasti kohdistaa tiettyjen asuntojen kohdalle vaan verottaja laskee yhteen kaikkien sijoitettavien asuntojen kerryttämän verotettavan vuokratulon ja vähentää niistä sijoitusasuntolainojen korot. Jos samaa lainaa on käytetty sekä omistusasunnon että sijoitusasunnon ostoon, eri käyttötarkoitukset voi erotella %-osuuksin veroilmoituksessa ja verottaja kohdentaa vähennykset ilmoitetun mukaisesti.

Lainojen lyhennyksiä ei ilmoiteta veroilmoituksessa eikä niitä vähennetä vuokratulosta.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?

Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.

Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?

Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.

Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus

---

Muut tulonhankkimiskulut pääomatulojen hankkimisesta ja säilyttämisestä

Tähän kohtaan listataan, kulu kululta, kaikki muut asuntosijoitustoiminnasta johtuneet kulut, joita ei voi kohdistaa yksittäiseen sijoitusasuntoon. En ole veroasiantuntija enkä siksi halua antaa tarkkoja ohjeita, mutta käsitykseni mukaan verottaja hyväksyy hyvin perustellut johdonmukaiset kulut, jotka liittyvät pääomatulojen hankkimiseen ja säilyttämiseen. Jos esimerkiksi omistat yhden sijoitusasunnon ja käytät vuokravälittäjää, jonka palkkion vähennät vuokratulosta, verottaja ei ehkä hyväksy tietokoneeseen tai puhelimeen liittyviä vähennyksiä vuokraustoimintaan liittyen. Jos taas omistat 20 asuntoa ja vuokraat niitä itse nettiä hyödyntäen, verottaja hyväksyy tietokoneeseen ja puhelimeen liittyviä kuluja.

Vuokratuloista voi saada myös työhuonevähennyksen, jonka määrä riippuu siitä, onko tulonhankkimistoiminta päätoimista vai onko kyse sivutulojen hankkimisesta. Vuokratulojen hankkimiseen liittyvä kirjallisuus on myös vuokratuloista verovähennyskelpoista kuten myös Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu ja koulutustilaisuuksiin osallistumisen maksut ja matkakulut.

Yhden konkreettisen vinkin kuitenkin listaan, joka voi unohtua. Pankki ilmoittaa lainojen korot verottajalle mutta lainojen kuukausittaisia veloitusmaksuja ja mahdollisia lainamuutoksiin liittyviä palkkioita pankki ei ilmoita verottajalle vaan nämä tulee asuntosijoittajan muistaa itse ilmoittaa.

Mikäli sinulle on kertynyt OP-bonuksia, joita käytetään tulonhankkimislainan nostopalkkioon tai kuukausittaisiin veloitusmaksuihin, niitä ei voi vähentää verotuksessa.

Vuodesta 2016 alkaen omaisuuden myyntitappiot voi vähentää kaikista pääomatuloista. Sijoitusasunnon myyntitappion voi siis vähentää vuokratuloista. Aikaisemmin myyntitappiot sai vähentää vain myyntivoitoista. Tämä koskee siis vuonna 2016 ja sen jälkeen syntyneitä myyntitappioita, ei sitä ennen syntyneitä tappioita. Myyntitappiosta ei voi saada alijäämähyvitystä vaan vähentämätön myyntitappio siirtyy seuraaville viidelle vuodelle.

Maksuun tulevien verojen ennakointi

Vuokratulot otetaan automaattisesti huomioon joko palkan tai eläkkeen veroprosentissa (max. 7 000 euroa) tai ennakkoveroissa (voi valita, vaikka vuokratulot < 7 000 euroa) aiempien vuokratulojen perusteella. Jos vuokratulot tai niistä tehtävät vähennykset eivät juuri muutu seuraavana vuonna, silloin ei ole kiire tehdä mitään muutoksia vaan voi odottaa veroilmoitusvaiheeseen asti.

Asuntosijoittajan kannattaa ylläpitää arviota maksuun tulevista veroista, jotta kassassa on riittävästi rahaa, kun verojen maksun aika koittaa. Veroja voi maksaa myös ennakkoon ja maksettavaa ennakkoa voi itse päivittää verottajan nettisivuilla. Tällä tavalla voi välttää turhien ennakkoverojen maksun ja rahat pysyvät omassa hallinnassa.

Verot lasketaan seuraavasti: (Verotettavat vuokratulot – sijoituslainojen korot – muut asuntosijoitustoimintaan kohdistuvat kulut) * 0,3 Tämä on suhteellisen helppo laskea, jos sijoitusasuntoja on yksi. Jos salkussa on useampia asuntoja, silloin lasketaan koko asuntosalkun verot samalla tavalla. 30 000 € yli menevältä osalta vuokratulojen vero-% on 34.

Muutosten tekeminen ennakkoveroihin

Sijoitusasuntosalkun kasvaessa vuosittain tai isomman asuntoremontin vuoksi alkuperäiset ennakkoverojen määrittelyperusteet voivat muuttua niin paljon, että ennakkoveroihin tulee merkittävä muutos, jota voi hakea OmaVerossa.

Ostan Asuntoja YouTube: Kannattaako sijoitusasunnon arvonnousu kotiuttaa myymällä? YouTube #18

Minulla on vuosittain omassa verosuunnitelmassani asuntokohtaisesti tulo- ja kulutiedot valmiina ja niiden summarivillä näen, kuinka paljon joudun suunnitelmani mukaisesti maksamaan vuokraustoiminnastani veroja alkavana ja kuluvan vuonna. Mikäli toteumalla päivitetty suunnitelmani alkaa näyttämään siltä, että ennakkoveroni ovat liian suuret, käyn tekemässä muutoksen loppuvuoden ennakkoverojen pienentämiseksi.

Vuoden 2020 verotuksen osalta OmaVerossa on könttäsumma-arvio vuoden 2020 vuokratuloista. Sieltä löytyy vuoden 2019 verotuksen tavoin kaikki omistukset asuntokohtaisesti valmiina pohjina. Jatkossa könttäsumman tilalla tulee toivottavasti olemaan edellisen vuoden verotuksessa ilmoitetut vuokratulot, vastikkeet ja muut kulut asuntokohtaisesti. Tällöin muutosten tekeminen ei edellytä kaikkien asuntojen vuokratulo-, vastike- ja kulutietojen syöttöä vaan niitä voi päivittää vain niiden asuntojen osalta, joissa on merkittäviä muutoksia. Olen tämän parannusehdotuksen verottajalle toimittanut, sieltä on vahvistettu, että näin sen pitäisikin toimia ja se on kehitystyölistalla.

Lopuksi

Suosittelen jokaisen asuntosijoittajan rakentamaan oman Excel-, Numbers- tai jonkun muun taulukkolaskelmansa. Se voi tuntua tuskaiselta, jos sitä ei ole koskaan tehnyt mutta laskentakaavat ja termit oppii siinä sivussa, kun taulukkoa rakentaa. Kun kaavat on opittu, sitten on helppo siirtyä käyttämään jotain verkkopalvelua, jos omien taulukkojen käyttö tökkii. Mikäli huomaat tässä jotain virheitä tai sinulla on parannusehdotuksia tekstiin, laita ihmeessä kommentteihin ja päivitän tekstiä.

---

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Ville Valkonen intohimona yhteiskunnan kehittäminen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #142

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Uusi asuntosijoituskirja ja mitä asuntosijoituskanavia löytyy YouTubesta? – YouTube #157

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan intuitio tunnuslukujen vastapainona – Blogi #244