Asuntosijoittajan psykologiaa: Heikki kysyy, Harri vastaa – Blogi #252

Asettaessani omalle toiminnalleni vuositavoitteita, joiden pitäisi tukea matkaani kohti visioni saavuttamista, pohdiskelen mukamas syvällisempiäkin ajatuksia. Tämän vuoden pohdinnasta syntyi kuukausi sitten Asuntosijoittajan psykologia-ajatuksia varallisuuden kasvattamisesta – Blogi #247 kirjoitus. Nyt ollaan jo huhtikuun loppupuolella ja taas on tavoitteet julkaisematta. Viime vuonna 2020 tavoitteet oli jo kirjattu ja kirjoituskin valmiina, mutta silloin korona toi muutoksen ja muutin tavoitteitani ja kirjoitusta.

Viime vuodesta poiketen tavoitteet ovat valmiina kahteenkin eri skenaarioon: keskusta pitää vasemmistohallituksen pystyssä ja keskusta kaataa hallituksen. Normaalisti en miettisi tavoitteitani Suomi-politiikan kautta näin voimallisesti. Tällä kertaa pöydällä on kuitenkin sen verran isoja yksityisen vuokranantajan veronkiristys- ja velkasääntelyehdotuksia, että niiden toteutumiseen täytyy sopeuttamistoimet aloittaa jo vuoden 2021 aikana. 

Ensimmäistä kertaa ei käynyt siten, että Heikki Pajunen ilmoittautui auttamaan, kun tavoitteistani tai niiden alustuksesta kirjoitan. Asuntosijoittajan psykologia -kirjoitukseeni Heikki nimittäin antoi kysymyslistan muodossa lisätehtävän, johon olen yrittänyt vastata.

Heikin sanoja: ”Itse lisäisin Blogissa #247 pohtimiisi asioihin seuraavia näkökulmia tai kysymyksiä. Ainakin näitä olen joutunut itse miettimään omalta kohdaltani.”

Kysymyslista on erinomainen. Osa omista vastauksistani voi olla lukijoille tuttuja vuosien varrelta, mutta osaa jouduin miettimään tyhjälle paperille. Kun vastauksia kirjoittelin, osaa varmaan kaunistaa puuttuva itsekriittisyys. Aion palata tähän listaan ja vastauksiini jatkossa ja liitän sen osaksi dokumenttia, jossa on päämääräni (vastaa kysymykseen miksi), tehtäväni (missio, miten erottaudun muista), visioni (missä olen 2025) ja toimintaperiaatteeni (arvot). Kiitos taas Heikki!

Merkityksellisiä tekoja asuntoja vuokraamalla Heikki Pajunen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #8

OIenko oman tien kulkija vai peesaaja?

Isossa mittakaavassa katsottuna olen varmasti peesaaja. Sijoittajana ja asuntosijoittajana olen lukenut satoja kirjoja muutaman vuosikymmenen aikana ja varmaan kaikki tekemiseni on näistä kirjoista kopioitujen oppien soveltamista ja toteuttamista käytännössä.

Pienemmässä mittakaavassa olen ehdottomasti oman tieni kulkija. Osa tästä kiteytyy siihen, että olen tietoisesti jättänyt toteuttamatta edellä mainituissa kirjoissa esiintyneitä ajatuksia. Vielä konkreettisemmin tämä näkyy siinä, etten ole tehnyt sijoituspäätöksiäni muita kopioimalla omat analyysit sivuuttamalla. Sijoitusfilosofiaani kuuluu vastavirtaan kulkeminen ja yritän löytää koloja, jossa pääseen tekemään sijoituksiani runsaan kilpailijamäärän häiritsemättä.

Miten suhtaudun voittoihin?

Nurmikoiden leikkaaminen ala-aisalta työntäen rahan ansaitseminen mielessä on yhä muistikuvissa, joten on turha väittää, ettenkö olisi aina ollut innoissani näkemään rahallisia tuloksia omasta työstäni. Olen aina tehnyt paljon töitä enkä ole koskaan potenut huonoa omatuntoa siitä, että olen sekä tienannut kohtuullisen hyvin että vaurastunut vielä paremmin. 

Kun saavutin tason, jolla tuloni olivat suuremmat kuin menoni, pohdin pitkään, miksi jatkaa toimintaa, jolla tulot kasvaisivat, vaikka en nähnyt enää mitään tarvetta kasvattaa menojani tavalla, joka olisi tuonut lisää onnellisuutta tai hyvinvointia itselleni. Olen myös huomannut, että prosentit innostavat nykyään paljon enemmän kuin eurot. Tällä tarkoitan sitä, että tuplattuani parin tonnin sijoituksen metsä-REIT:in vuodessa, koen onnistumisen ja onnen iloa, koska alue on uusi ja teesini oli saada +30 % kolmessa vuodessa.

Lisäarvon tuottaminen kirkastui pohdinnan lopputuloksena perusteluksi jatkaa ja asettaa isompi visio tulevaisuuteen. Perusteluita oli muitakin. Päämäärissäni on asioita, jotka vaativat taloudellisia panostuksia liittymättä mitenkään sijoittamiseen tai oman henkilökohtaisen omaisuuden kasvattamiseen. Asuntosijoittajana koen, että hyvän asukaskokemuksen vuokrakotien tarjoaminen tuo lisäarvoa niitä tarvitseville ja niiden tarjoamisessa mukana oleville kumppaneille.

Miten suhtaudun epäonnistumisiin?

Mitä ne ovat? On kahdenlaisia asuntosijoituksia: kannattavia ja opettavaisia.

Miten nopeasti pystyn kääntämään omat epäonnistumiset tai jopa virheet opiksi?

Edelliseen viitaten noin viidessä minuutissa.

Vastaukset kahteen edelliseen kysymykseen voivat näyttää vitsailulta, mutta näitä aion jatkossa pohtia. On nimittäin mahdollista, etten suinkaan ole immuuni epäonnistumisen aiheuttamiin tunteisiin, vaan olen liian varovainen, josta seuraa se, että isompia opettavaisia kupruja ei Skandian vuosituhannen vaihteen vakuutuskuorikokeilun tai Talvivaaran parin tonnin menetystä lukuunottamatta ole tullut.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

---

Kuinka hyvin siedän epävarmuutta? 

Epävarmuuden sietokykyni on aina ollut matala. Yöunien menettämisen sijaan olen tarttunut kirjoihin ja opiskellut aihetta ahkerasti lisää varmuuden tunnettani lisätäkseni. Sijoitustekniikoihini on aina kuulunut sijoittaa ensin pieni erä johonkin uuteen, josta saan lisäpotkua aiheen opiskeluun (Skandia ja Talvivaara eivät lisäopiskelun jälkeen johtaneet lisäsijoituksiin). 

Isoihin massoihin verrattuna ajaudun nopeammin kysymään, kuinka suurella varmuudella tiedän, että tulevaisuus jatkuu samalla tavalla kuin historia. Mitä pienempi varmuus, sitä enemmän haen vaihtoehtoisia kohteita, joissa kerryttämäni varallisuus olisi paremmin turvassa. Jossain kohtaa en enää pohdi varmuusasteita vaan mietin pelkästään, miten suojautua pääomien menetyksiltä enkä enää tavoittele tuottoja. Hajautuksen miettimiseen käytetty aika kasvaa.

Onko sijoitussuunnitelmani epävarmuustasoni mukainen?

Edes nuorena en odottanut kymmenien prosenttien vuosituottoja korkean riskin osakkeisiin sijoittamalla. Opiskelun määrään suhteutettuna olen kuitenkin aina odottanut, että 10 vuoden aikajänteen tuotot vuositasolle jaettuna ylitän reilusti markkinoiden keskimääräisen tuoton. Usein tämä on edellyttänyt sitä, että siirtyy osittain sivuun, kun on saavuttanut riittävät tuotot eikä yritä ajoittaa huippuja. 

Iän ja osaamisen lisääntyessä on yhä helpompi myöntää, kuinka vähän tietää. Kun on täyspäiväinen asuntosijoittaja ja vuokranantaja, maailman sata parasta asuntosijoituskirjaa pystyy opiskelemaan kymmenessä vuodessa kuka tahansa. Sen jälkeen tai rinnalla jää aikaa täydentävälle opiskelulle, josta löytyy runsaasti sijoittamisen, talouden ja itsensä kehittämisen aihealueita, joista ei tiedä juuri mitään.

Miten suhtaudun kumppaneihini?

Ajattelen, että kumppaneita on eri tasoilla. The Millionaire Real Estate Investor -kirjassa on piirretty kolmen eri kehän avulla tätä ajattelua havainnollistava kuva.

Jos laitan omia pääomiani yhteen jonkun toisen kanssa kumppanuuden muodostamisen merkeissä, edellytän riittävän samanlaista arvomaailmaa ja riittävän erilaista osaamisprofiilia. Arvomaailman kautta syntyy luottamus, että toimimme tavalla, jossa arkiset päätökset tehdään mielestäni oikein. Osaamisen kautta syntyy lisäarvoa, kun toinen pystyy tekemään jotain, mitä itse en pysty, ja rajapinnoissa yhdessä tekeminen synnyttää lisäarvoa.

Mitä kauemmaksi kumppanuuskehillä siirrytään, sitä vähemmän toiminnat limittyvät keskenään. Voin pyrkiä löytämään arvomaailmani jakavan kodinkonetoimittajan tai laatottajan, mutta hyväksyn sen, että monista asioista voi ajatella ihan eri tavalla, kunhan kodinkonetoimitus tai laatoitus sujuu omiin toimintaperiaatteisiini sopivissa puitteissa.

Osaanko auttaa aidosti muita, vaikka siitä ei olisi suoraa välitöntä hyötyä itselleni?

Palautteen perusteella olen varma, että Ostan Asuntoja Blogin, YouTube -kanavan ja Podcastin kautta olen – minulle sopivalla tavalla – pystynyt auttamaan monia asuntosijoittajia ja vuokranantajia. “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjan ennakkotilaajilta on ollut mukava saada pelkästään positiivista palautetta, vaikka kirja postitetaan vasta kesäkuussa.

Tämä blogiteksti ei olisi syntynyt ilman Heikki Pajusta, joka aidosti auttoi antamalla osaavan palautteensa aikaisempaan kirjoitukseeni saamatta siitä mitään välitöntä hyötyä. Itse hyödyn näiden kysymysten pohtimisesta. Kirjoittamalla pohdintojani tekstin muotoon ja jakamalla sen, joku hyötyy Heikin ja mun ansiosta ilman, että Heikki ja tai minä saadaan välitöntä hyötyä siitä.

Tunnistanko olevani ahne – vai olenko määrätietoinen?

“Eikö mikään määrä sijoitusasuntoja ole tarpeeksi”- tai “elämästä pitää nauttia” -kommentteja tuli joskus. Näiden määrä on vuosien kuluessa vähentynyt ja käytännössä loppunut. Ilmeisesti monelle on käynyt selväksi, että olen intohimoni parissa muista syistä kuin ahneudesta.

Jossain kohtaa ajattelin, että olisi amerikkalaiseen tyyliin jaloa kertoa hyväntekeväisyystavoitteista, joita pystyy kasvattamaan vuosi vuodelta. Rahankeruulainsäädäntöön ja sittemmin Antero Vartian tapaukseen tutustuttuani totesin, että parempi näyttää ahneelta ja pitää rahaan liittyvät lahjoitukset omana tietonaan, ettei joudu syytettyjen penkille. Myös tiettyjen järjestöjen toimintaan täysin liittymättömät vahvat poliittiset ulostulot ja Veikkaus-kytkökset ovat johtaneet asioiden uudelleen tarkasteluun. 

Osaanko nauttia onnistumisista?

Olen vuosikausia kertonut, että yhä tuuletan jokaista clousattua vuokrasopimusdiiliä. Maaliskuun lopussa selvisi, että käsissäni on 5 asuntoa, jotka vapautuvat 1.5. Eilen allekirjoitin viimeiseen asuntoon vuokrasopimuksen ja jokainen asunto on nyt vuokrattu. Sen verran innoissani olin, että piti jakaa tieto yhdellä twiitillä.

Minulle tämä oli suurempi onnistumisnautinto kuin rahallisesti moninkertaiset onnistuneet sijoitukset alkuvuoden aikana.

Minkälainen olen päätöksentekijänä? Liian nopea vai liian harkitseva? Ovatko ne sopivassa suhteessa?

Juttelin viime viikolla yhden diplomi-insinööriopiskelijaporukan kanssa ja sieltä kysyttiin, kuinka hyödylliseksi koin tutkinnon suorittamisen. Kerroin olleeni vihainen ja turhautunut nuori opiskelija, jota harmitti tutkintosuunnitelma, jossa ”80 % oli turhia kursseja”. Jatkoin tarinaa kertomalla kiitollisuudesta, joka seurasi tajuttuani, että nämä 80 % haastellisia opintoja opetti ottamaan ongelmia vastaan pelottomasti, kokoamaan tietoja, analysoimaan niitä ja verkostoitumaan, jos ratkaisua ei löytynyt.

Olen siis päätöksentekijänä analyyttinen ja pyrin tekemään päätöksiä tietoon perustuen. Joskus tästä seuraa hitautta, kun tietoa puuttuu. Joskus se mahdollistaa erittäin nopean päätöksenteon jo itselle kertyneen tietotaidon perusteella. 

Sijoittajakumppanini on vahvempi tekemään päätöksiä intuition pohjalta. Oleellista on tehdä päätöksiä ja yrittää kehittää itseään ja päätöksentekomalliaan sellaiseksi, että suurempi osuus päätöksistä on hyviä.

Olenko onnistunut sijoittamisessa noiden ominaisuuksien johdosta?

Omasta mielestäni sijoittamisessa onnistumiseni perusedellytyksiä on ollut analyyttinen ja kyseenalaistava lähestymistapani. Kuten Blogissa #247 kirjoitin, vertaan onnistumista omiin tavoitteisiini ja iloitsen muiden onnistumisista niihin itseäni vertaamatta. 

Kun sijoittamisessa valitsee oman tien kulkemisen, ei oikein jää muita vaihtoehtoja kuin analyyttinen lähestymis- ja päätöksentekotapa.  

Miten kestän sijoittamisen hitauden asuntosijoittamisessa?

Kun olin saavuttanut taloudellisen riippumattomuuteni, mutta se ei ollut vielä kovin vankalla pohjalla, kuukausittainen vuokratulo nimenomaan auttoi kestämään epävarmuutta siitä, maksavatko yritykset vuoden päästä osinkoja vai leikkaavatko taas, kuten finanssikriisin aikana moni teki.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja kuvaa polkua, joka melkeinpä kaikilla asuntosijoittajilla ilmenee hitaana alkuna. Hidas alku kannattaa nähdä vankkojen perustusten rakentamisena, jonka jälkeen vauhti kiihtyy.

Olenko pystynyt hahmottamaan oman asiantuntemukseni tason? 

En tykkää guru-sanan käytöstä, vaan mielelläni korjaan sen huru-ukoksi. Huru-ukko ei ole seniili, vaan kehityksen kelkasta pudonnut menneen ajan edustaja, johon asuntosijoittajana lukeudun. Huru-ukko on vähän hassu, kenties kekseliäs, omia vanhoja polkuja kulkeva muttei höppänä.

Huru-ukkous on toistuvasti auttanut tai johtanut onnekkaisiin varallisuutta säilyttäneisiin tai kasvattaneisiin päätöksiin. Jo 20-vuotiaana huru-ukkona olin täysin kelkasta pudonnut enkä ostanut omaa asuntoa 1980-luvun lopun hintahuipulla, vaan keksin kulkea omaa polkuani ja maksaa vuokraa, kunnes omistusasunnon hankkimisessa olisi jotain järkeä eli muut olisivat sitä mieltä, että siinä ei ole mitään järkeä.

Juuri nyt tunnen olevani huru-ukkouteni huipulla. 

Kuvittelenko itsestäni ja osaamisestani liikaa? 

Jatkuvasti vähemmän ja vähemmän.

Mitä vanhemmaksi ikuiseksi opiskelijaksi tulee ja mitä enemmän kirjoja lukee, sitä enemmän huomaa, kuinka vähän tietää. Tämän ymmärtäminen ja itselleen myöntäminen on ollut hyödyllistä.

Osaanko pyytää apua ja neuvoja?

Olen aika varma, että nyt jo osaan. Vastaanottamisessa ja kuuntelemisessa on reilusti parantamisen varaa. Heikin ansiosta olen pohtinut perusteellisesti yrittäjän ja sijoittajan identiteettejäni ja niiden keskinäisiä painosuhteita.

Heikin kysymysten tarkoituksena on varmasti se, että niihin vastataan vilpittömästi. Valtaosalle lukijoista soveltuvin tapa lienee tehdä se privaatisti.

Kysymysten joukossa ei ollut oikein muuta sopivampaa kohtaa kuin tämä. Halveksin tahallisia väärinymmärtäjiä enkä jaksa älyllistä hitautta tyhjänpäiväisyyksien muodossa. Nämä ominaisuuteni eivät ole yhtään hyödyllisiä, kun käyttää sosiaalista mediaa. Näiden ominaisuuksien tunnistaminen auttaa nykyään delete -näppäimen painamista valtaosassa tapauksia eli twiitti jää julkaisematta. 

Tein sateenkaarihallituksen aikana virheen yrittäessäni opetella ymmärtämään jotain politiikasta. Vieroitus on jo vuosia edennyt hyvin mutta yhä lipeän.

Kuinka suuren varmuuden tarvitsen asiasta voidakseni tehdä päätöksen?

Kun on ikuisena opiskelijana ymmärtänyt, kuinka vähän tietää, sijoittajana mustavalkoisuuteni on lieventynyt ja tilalle on tullut todennäköisyyksien kautta ajatteleminen. 

Asuntosijoittamisessa liikutaan mikromarkkinoilla mutta siihen vaikuttaa talous-, asuntomarkkina- ja velkasyklit eli jollain tavalla makrotaloudelliset asiat, jotka eivät ole tarkkaa matemaattista todennäköisyyslaskentaa vaan enemmän oman näkemyksen säätämistä koetun ja opitun perusteella.

Tätä voisi konkretisoida esimerkeillä:

• Laskevatko vai nousevatko pitkät markkinakorot seuraavan 5 vuoden aikana?
• Tuleeko kuluttajahintainflaatio vai deflaatio?
• Nousevatko asuntojen hinnat inflaatiota nopeammin?

Monilla nuoremmilla sijoittajakolleegoilla on hyvin vahvat näkemykset erittäin heikoilla perusteluilla edellä mainittuihin esimerkkeihin. Itse pyrin siihen, että vahvojen perusteiden pohjalta säädän heikkojen näkemysteni todennäköisyyksiä, joiden pohjalta teen päätöksiä. 

Jos perusteet muuttuvat, näkemykseni muuttuu tarvittaessa äärilaidasta toiseen. Joskus siirryn tietoisesti äärilaidasta toiseen, jotta pystyisin tarkastelemaan samoja perusteita, mutta tekemään erilaisia johtopäätöksiä niistä.

Kyvyttömyys ajatella syklien olemassaoloa. Asuntosijoittajan makrovirheet osa 4 – YouTube #166

Osaanko ajatella myös muiden hyötyjä vai pyrinkö vain omaan etuun? Missä tilanteissa tämä oikeasti toteutuu käytännössä?

Kun käytän viikottain maksuttoman asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan sisällön tuottamiseen kaksinumeroisen tuntimäärän, tarkoitus on vilpittömästi tarjota hyötyä muille. Omaa etua saan sitä kautta, että sisältö ei suinkaan synny aina tajunnan virtana, vaan joudun sen eteen tekemään selvitys- ja ajatustyötä.

Vuokraustoimintani osalta “hyvän asukaskokemuksen vuokrakoteja” -lupaukseen pyrkimisestä seuraa toivottavasti usein näitä tilanteita käytännössä. Sen ei tarvitse olla mitään maailmaa mullistavaa vaan arjen pieniä asioita.

Miten kestän henkisesti sen, kun joku huijaa tai pyrkii huijaamaan minua?

Irtisanoin juuri autohallipaikan vuokrasopimuksen 3 viikkoa sen alkamisesta maksamattoman vuokran takia. Huijari halusi varata autopaikan itselleen mahdollisesti lähitulevaisuudessa ostamaansa autoa varten. Sovimme alennetun vuokran ajalle, jolloin hänellä ei vielä autoa ole. 

Tämä ei harmita rahallisesti yhtään, vaan harmitus seuraa siitä, että samassa talossa asuu autohallipaikkaa välittömästi tarvitseva asukas. Samaan tapaukseen liittyy isännöitsijä, joka lupaa “hyvää isännöintipalvelua aina saatavilla kellon ympäri” mutta, jota ei saa kiinni edes arkipäivänä virkamiestyöaikaan. 

Onnekseni omassa arjessani tällaisten huijarien osuus kokonaistyötunneista tai -euroista on marginaalinen. 

Heikin loppukaneetti

”Vastaukset näihin kysymyksiin ovatkin sitten toinen juttu. Mutta ne olisi jokaisen hyvä selvittää itselleen.” Olen täysin samaa mieltä.

Käy katsomassa Mikko ”B-Luokan Asuntosijoittaja” Virran YouTube -kanavalta ajatuksia tästä ja linkit hänen vastauksiinsa Heikin kysymyksiin.

---

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Asuntosijoittajalääkäriopiskelijayrittäjä Arttu Pasanen Kemistä – Ostan Asuntoja Podcast #148

Häh?!? 120 euroo kuussa lisää veroa yhdestä vuokrakodista? – YouTube #162

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2020 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #249

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246

---