Siirry sisältöön

Asuntosijoitustavoitteeni 2020 – tilinpäätös – Blogi #248

28/03/2021

Vuoden 2020 tavoitteitani koskeva kirjoitus ilmestyi kesäkuun 2020 loppupuolella juhannuksena. Kirjoituksessa selitettiin ensin “ennen koronaa” -tavoitteita, joita en koskaan ehtinyt Ostan Asuntoja Blogissa julkaisemaan. Kesäkuussa 2020 julkaistut vuoden 2020 tavoitteet muuttuivat koronan seurauksena ja niiden toteumaa tarkastellaan tässä vuoden 2020 tilinpäätöskirjoituksessa.


Asuntosijoituskirja.fi

Harri Hurun ja Marko Kaarton uusi asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata ennakkotarjoushintaan.

Tiistaina 13.4.2021 Joonas Orava haastattelee kirjan kirjoittajia kaikille avoimessa mutta ilmoittautumista edellyttävässä Suomen Asuntoneuvojien webinaarissa.


Tavoite 1 – 31.12.2020 likviditeettipositio = 31.12.2019 likviditeettipositio + lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo vuoden 2020 aikana. Tavoite toteutui.

Tämä tärkein tavoitteeni vuodelle 2020 tarkoitti käytännössä sitä, että likvidipääoma ei saa sulaa, koska se vaarantaisi kaikista eniten etenemiseni visiotani kohti. Likvidipääomalla tarkoitetaan tässä käteisen lisäksi sellaisia sijoituksia, jotka on nopeasti realisoitavissa käteiseksi.

Käytin vuonna 2020 opiskeluun ja lukemiseen aikaa arviolta kolme kertaa enemmän kuin koskaan aikaisemmin. Opiskelujen keskiössä oli hajauttamisen ja suojautumisen teemat. 

Hajauttamisen ja keskittämisen konseptien osalta esiintyy mielestäni paljon väärinkäsityksiä ja oletuksia siitä, että keskittäminen tarkoittaa “all in” eli kaikki varat samaan omaisuuslajiin ja jopa sen sisällä yhteen erikoistumisalaan keskittyen.

Itse olen ja pysyn intohimoisena “osta ja pidä” -asuntosijoittajana. Tämän omaisuuslajin sisällä olen hajauttanut omistuksiani Helsingissä kahdelle erilaiselle mikromarkkinalle, Tampereella kolmelle erilaiselle mikromarkkinalle, Nokialla kahdelle erilaiselle mikromarkkinalle ja niin edelleen. Sijoitusasuntosalkussani on pieniä ja isoja yksiöitä, kaksioita, kolmioita ja osakkuus sijoitusyhtiössä, joka omistaa kokonaisia kerrostaloja. Asuntoja on ikähaarukassa talvisodan alusta 1939 alkaen 2019 valmistuneisiin. Omistan yksittäisiä asuntoja sekä omissa että omistamani osakeyhtiön nimissä. Kaikki salkussani olevat uudiskohteet tuottavat positiivista kassavirtaa 70 %:n taloyhtiölainalyhennyksin laskettuna. 

Yhden työnantajan tai suuren muuttotappion seurauksena tyhjien kerrostalojen paikkakuntien mikromarkkinoiden asuntoja en omista yhtään. Vuoden 2020 aikana pysyin suunnitelmassani olla laajentamatta toimintapaikkakuntieni määrää ja olla ostamatta yhtään yksittäistä asuntoa kokonaan uudesta taloyhtiöstä. Muutaman asunnon osalta olin lähellä kaupantekoa nykyisissä taloyhtiöissäni, mutta nämä asunnot menivät lopulta kriteerini ylittäviä tarjouksia tehneille.

Ykköstavoitteeseeni sisältyi hajautuksen suunnittelu ja sen toteutuksen aloittaminen. Vuoden 2020 opiskelut ja lukemani kirjat liittyivät näihin aihealueisiin. Varsinaisia uusia asunto- tai kiinteistösijoittamiskirjoja tuli vuoden 2020 aikana luettua vähän. Keskityin vanhojen kertaamisen. Amerikkalaiset REIT:it olivat osana hajautustani ja niiden opiskelemiseen käytin paljon aikaa. Myös itsensä kehittämiseen liittyvissä kirjoissa turvauduin vanhojen kertaamiseen ja oppien kirkastamiseen. 

Omassa ajattelussani olen erittäin voimakkaasti keskittänyt varallisuuttani ja toimintaani “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen, jonka sisällä olen hajauttanut laajasti. “Erittäin voimakkaasti” tarkoittaa prosentteina suuruusluokkaa 80 %. Ei siis missään nimessä 100 % tai 95 % asunnoissa / 5 % käteisessä. Tässä yhteydessä hajautuksen suunnittelu ja toteutuksen aloittaminen tarkoittaa kuvainnollisesti sitä, että siirryn 80 %:sta kohti 70 %:a. “Vanhojen asuntojen hinnat nousivat Helsingissä 7 % ja Tampereella 5 %” -tyyppiset uutiset eivät suinkaan helpottaneet tässä hajautuksessa etenemistä, kun markkinahintojen nousumansikoita tuli ennätysmäärä kakun päälle.

Hajauttamisen teeman rinnalla oli suojautumisen teema. Korkojen nousuja vastaan suojautuminen on tuttu ajatus asuntosijoittajille. Nyt jouduin ja edelleen joudun opettelemaan paljon uutta, kun tavoitteena on likviditeettiposition säilyttäminen. Tämä siksi, että olisin valmiina tekemään seuraavia ja suurempia asuntosijoitusliikkeitä, jos niihin tulee mahdollisuuksia minua kiinnostavilla sijainneilla. Likviditeettiposition kasvun myötä kyky suojautua yhä mielikuvituksellisempia uhkia vastaan on noussut. 

Suojautumisen opettelu on ollut omalle osaamiselleni suuri haaste mutta samalla erittäin mielenkiintoinen, kun on tullut kerrattua sekä ikivanhoja oppeja että haettu uusia, asuntosijoittamisen ulkopuolisia suojautumiskoloja, joissa massat eivät ole ja jotka eivät romahtaisi, kun massat päättävät siirtyä johonkin muualle. REIT:it ja sitten ETF:t ovat tarjonneet tähän hyviä keinoja. Onneakin on ollut mukana, kun 3 vuodelle olettamiani tuottoja on näissä toteutunut kuukausissa. Erilaisten jalostusketjujen katkeamisvaikutusten ymmärtämisestä on ollut paljon hyötyä tässä.

Tässä hajautuksessa ja suojauksessa oli parhaimmillaan 21 eri riviä sijoituksia. Näitä en avaa sen enempää, koska en omaa mielestäni asiantuntemusta riittävästi niihin liittyvistä aihealueista. Yleissuositukseni ja oma toimintamallini on kuitenkin aina ollut sellainen, että ostan pienen erän sitä omaisuuslajia, josta olen opiskelemassa lisää. Esimerkiksi energiaan toimialana en ole koskaan ennen sijoittanut. Suoria osakesijoituksia tai johdannaisia tai yleisiä kasvuosake-ETF -sijoituksia ei keinovalikoimaani ole kuulunut.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.

Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021

Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24

Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta


Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %. Tavoite toteutui.

Olen jakanut tämän tavoitteen vielä kahteen osaan; 98 % ilman suunniteltuja remontteja, 97,5 % suunnitellut remontit huomioiden. Ilman suunniteltuja remontteja vuokrausasteeksi kuukausissa mitattuna toteutui 99,8 %. Suunnitellut remontit huomioiden vuokrausaste oli 99,0 %.

Suurin syy erittäin korkealle vuokrausasteelle oli erittäin pieni vuokralaisten vaihtuvuus, mikä oman oletukseni mukaan johtui osittain koronasta. Toinen syy pienelle vaihtuvuudelle voi olla se, että asuntosalkussani on paljon täysin remontoituja asuntoja eli parempaan asuntoon vaihtaminen ei yleensä ole syynä vuokralaisen irtisanoutumiselle.

Teetätin 3 isompaa ja 3 pienempää asuntoremonttia kalenterivuoden aikana periaatteella, että jokainen asunto remontoidaan, mikäli jotain tarvetta vuokralaisen vaihtuessa on. Näin sain työllistettyä paikallisia yrittäjiä ja kauppiaita.

Vuokrausastetta voisi tarkemmin arvioida “taloudellinen vuokrausaste” -käsitteen kautta. En toteuttanut yhtään vuokrasopimuksiin perustuvaa vuokrankorotusta vuoden 2020 aikana. Seuraan aika tarkasti kohteideni yleistä markkinavuokratasoa ja pyrin pitämään vuokrat mahdollisimman lähellä käsitystäni käyvistä markkinavuokrista. Käsittääkseni moni muukaan ei näitä korotuksia toteuttanut eli taloudellinenkaan vuokrausasteeni ei ollut oleellisesti huonompi. Vuokrasaatavia ei vuoden vaihtuessa ollut.

Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 % vuoteen 2019 verrattuna. Tavoite toteutui.

Ostan Asuntoja Blogin, Podcastin ja YouTube -kanavan kaikki pitkäaikaiset sponsorit, Sijoitusasunnot, Asuntosalkunrakentaja, Asuntopehtoori, OVV, Peab ja Flatco, jatkoivat sisällön tuotannon tukemista koko kalenterivuoden ajan. Lisäksi mukaan tuli vielä yksi uusi sponsori virtuaalisisustusta tarjoava Rentel. Kiitos kaikille. Sisältöä kuluttavilta ja sen hyödylliseksi kokevilta toivon tietysti, että tutustuisivat sponsorien tarjoamaan, jotta tuki tälle kanavalle säilyisi jatkossakin.

Maksullisten sparraussessioiden tarkoituksena ei ole ollut generoida itselleni lisätyötä ja -tuloja. Enemmänkin kyse on siitä, että lisääntyviin avunpyynti- ja kysymysviesteihin en valitettavasti pysty privaatisti enää vastaamaan. Kerrytän niistä listaa, joihin pyrin vastaamaan Ostan Asuntoja YouTube-videoiden ja Blogikirjoitusten kautta siten, että mahdollisimman moni hyötyy vastauksista. Sparraus on suunnattu niille, jotka todella tarvitsevat apua ja ovat itse valmiita tekemään valmistelutyötä sen eteen ja käyttämään omaa aikaansa varsinaiseen sparraussessioon.

Affiliate -linkkien kautta kertyi ensimmäistä, ja viimeistä kertaa tuloja jokaiselta vuoden kuukaudelta. Nämä tulot olivat pelkästään Audiblen ilmaisen kokeilukuukauden ja Adlibriksen kirjalinkkien kautta kertyneitä tuloja. Näin jälkiviisaana ei olisi kannattanut lähteä tavoittelemaan näitä tuloja. Adlibriksen affiliate-kampanja loppui yllättäen. Nyt blogini on täynnä toimimattomia Adlibriksen kirjalinkkejä, joiden poistamiseen minulla ei ole aikaa.

Yhteenveto ja alkaneen vuoden 2021 näkymiä

“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa vuodesta 2004 alkaen mukana olleena olen jo sisäistänyt asian, että kiirehtimisen vuoksi ei kannata hätäillä. Odottaminen ja ainoastaan hyviin kauppoihin tarttumisessa ei mielestäni ole mitään väärää, vaikka salkun kasvutavoitteet eivät kalenterivuodelle toteutuisikaan. Tästä poikkeaviakin näkemyksiä on eli suosittelen useamman näkemyksen pohdintaa osana omaa päätöksentekoa. Ensimmäistä sijoitusasuntoaan omarahoitus säästettynä ja lainalupaus taskussa etsivän ajatus voi olla paljon malttamattomampi kuin tällaisen, jolla asuntoja on jo paljon. Kunhan ensimmäinen sijoitus ei ole ihan katastrofi eli perusopinnot on tehty, monella mukaan lähteminen voi kokonaisvaltaisesti olla kannattavaa pitkällä aikajänteellä käytännön oppimiskokemuksen arvon kautta.

Vuoden 2019 lopulla ajattelin, että vuoden 2020 aikana kasvua tulee 100 asunnon verran eli tavalla tai toisella olisin mukana 100 asuntoa suuremman määrän tarjoamisessa vuokrakoteja tarvitseville. Koronan seurauksena muutin tavoitekurssia täysin kesken vuoden ja päivitin tavoitteeni tämän kirjoituksen mukaisiksi. Lopulta asuntojen määrä kasvoi reilulla kymmenellä. 

En käyttänyt lyhennysvapaita eli lainanlyhennysten vapauttamaa vakuusarvoa on jälleenrahoituksen kautta käytettävissä taas vuoden lyhennyksiä vastaava summa. Taloyhtiölainojen lyhennysten myötä on vapautunut vakuusarvoa. Markkina-arvojen nousun myötä on myös kertynyt vapaata vakuusarvoa, jota en ole vielä jälleenrahoittanut mutta olen jo vapauttanut osakekirjoja. Remonttien seurauksena on syntynyt arvonousua. Asuntoremonttien ja parin taloyhtiöremontin kertamaksun ansiosta verosuunnittelutililtä on palautunut varoja uudelleen sijoitettavaksi.

Ville Valkonen intohimona yhteiskunnan kehittäminen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #141

Harmillisesti näyttäisi siltä, että hallitus etenee jääräpäisesti taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödyn poistamisessa. Vuoden 2021 yhtenä teemana tuleekin olemaan tämän hölmöyden akuutti taklaaminen eli kaikkien saneerauksen alla olevien taloyhtiöremonttien maksaminen kerralla käteisellä pois ja erinäisten muiden toimenpiteiden miettiminen, selvittäminen, suunnittelu ja toteuttaminen. Lopputuloksena on se, että yhtään enempää veroja ei tule maksuun eikä velkaantuminen ainakaan pienene. Täysin turhaa aikaa menee paljon siihen, miten saa asiat järjestettyä siten, että linjasaneerausten ja muiden taloyhtiöremonttien kustannukset voi jatkossakin vähentää vuokratuloista.


Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Introvertti Asuntosijoittajamuija Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #143

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Uusi asuntosijoituskirja ja mitä asuntosijoituskanavia löytyy YouTubesta? – YouTube #157

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246

15 kommenttia
  1. ” Harmillisesti näyttäisi siltä, että hallitus etenee jääräpäisesti taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödyn poistamisessa. Vuoden 2021 yhtenä teemana tuleekin olemaan tämän hölmöyden akuutti taklaaminen…”

    Minkälaisia merkkejä tästä jääräpäisyydestä olet viimeksi havainnut? Itse laitoin yhden sähköpostin paikalliselle edustajalle (joka edustaa samaa puoluetta kuin vvm). Pitäisi toki laittaa vielä laajemmalle jakelulle ja miettiä argumentteja paremmin (jotta tulisi erilaisia näkemyksiä mutta kaikki tietty samansuuntaisia).

    Aiemmin ajattelin että kyllä siitäkin selvitään, mutta oikeasti en ole edes uskaltanut laskea auki mitä tuo verotuksen muutos vaikuttaisi. Juu, kyllä pärjätään mutta elämästä tulee niukempaa ja siitä en välttämättä pidä.

    Jos olet nähnyt savuavan aseen tästä veromuutoksesta niin kerro ihmeessä lisää 🥶🥶🥶

    • Ostan Asuntoja Podcastin tuoreissa jaksoissa #141-#142 käytiin tätä läpi Ville Valkosen kanssa perusteellisesti.

      Sen jälkeen on tullut asuntoministerin kommentit ”yksityisten vuokranantajien yritystuesta” eli taloyhtiölainan verosuunnitteluhyödystä. Koko velkaantumishuolta rummutetaan koneiston toimesta julkisuuteen tilastojen ja graafien muodossa, joissa lähtöajatus on, että velalla ostetun asunnon vakuusarvoa ei huomioida vaan ainoastaan velka lasketaan velkaantumiseen. Siitä täytyy jokaisen tehdä omat johtopäätöksensä, kuinka loogisia tai epäloogisia päätöksiä on tulossa. Aika näyttää, mitä lopulta päättävät, mutta itse en oleta mitään loogisesti järkevää muutosta siihen, mitä on esitykseen kirjattu vaan oletan, kuten Ville ohjeisti, että sen mukaan edetään, mitä mustaa valkoisella nyt on esitetty.

  2. Matti permalink

    Mielenkiintoinen tilinpäätös, samanmoista reflektointia olen itse harrastanut vuosittain ja kevyemmin mys kvartaaleittain, vaikka salkkuni aika paljon pienempi onkin.

    Ajattelin itse heti samaan tyyliin maksaa taloyhtiöremppojen lainat vaan suoraan pois tämän ”uhan” alla. Miten ajattelit toimia uudiskohteiden taloyhtiölainan osalta? Itsellä niitäkin pari kappaletta ja molemmissa vielä noin 60-65 % taloyhtiölainaa.

    • Terve,

      Olit ymmärtänyt väärin. Taloyhtiöremppojen lainoja ei voi tuosta vaan maksaa takaisin, koska remonttien kustannukset on jo aktivoitu taseeseen. Kertamaksusuorituksista on voitu tehdä rahastointipäätökset eli tarkista jokainen erikseen. Jos nyt on menossa tai tulossa on taloyhtiöremontti, silloin pitää olla aktiivinen suunnitteluvaiheessa, jonka osana rahoitus mietitään. Silloin pitää miettiä vaihtoehdot, miten asuntosijoittaja voi maksaa osuutensa kerralla ennen kuin lainaa otetaan ja remontin kustannukset aktivoidaan taseeseen.

      Uudiskohdeasuntojen taloyhtiölainojen kohdalla menen verolle pantavaksi ja arvioin tilanteen uusiksi kohde ja vuosi kerrallaan, myynkö pois vai pidänkö. Ei niissä voi tehdä vastaavaa, koska kertasuoritukset erittäin suurella todennäköisyydellä rahastoidaan (pakko rahastoida).

  3. Dimhauser permalink

    Ikävä juttu kyllä, jos/kun tuo lakimuutos realisoituu.

    Itse olen valinnut uudiskohteeni ja uudemmat kohteeni (taloyhtiölainalliset) niin, että mitä jos verokohtelu olisi identtistä oman pankkilainan kanssa ja päätynyt silti niihin. Sinällään verohyöty on ollut vain (isoa) ”bonusta” omassa ajattelussani. Eli vuokratuotot pyörii siellä 5% tienoilla, eikä niinkään poikkea siten saman sijainnin vanhempien asuntojen tuotoista.

    Eli vaikka iso verohyöty häviää, ei ainakaan itselläni ollut ajatuksissa sen vuoksi myydä näitä kohteitani pois. Oikeastaan ainoana miinuksena näissä pidän juuri tuota korkosuojauksen puuttumista, mikä omassa pankkilainassa olisi otettavissa.

    Näetkö Harri uudiskohteet siis huonompana sijoituksena verrattuna vanhoihin, jos vuokratuotto on suurin piirtein samoissa jos veroetu poistuu? Kysyn vain, kun mainitsit, että mahdollisesti näitä myyt jatkossa tuossa edellisessä kommentissasi.

    • Mikäli verosuunnittelumahdollisuus poistuu, silloin taloyhtiölainan voi maksaa pois omalla tulonhankkimislainalla, mitä myös mietin sitten.

      Verosuunnitteluhyödyn poistaminen heikentää verotuksen kiristymisen kautta kaikkien taloyhtiölainallisten kohteiden tuottoja. Uudiskohteissa vaikutus on suurin ja keinot pienimmät. Tämä muutos ei todennäköisesti tapahdu tyhjiössä ja siksi seuraan tilanteen kehittymistä rauhallisemmin kohde kohteelta päättäen, onko pitäminen edelleen mielestäni tietyssä kohteessa kannatavampaa kuin mahdollinen myyminen. Teen aikanaan päätöksiä kohdekohtaisesti.

  4. Kiinnostunut permalink

    Terve!

    Fiksua ja selkeätä blogia on mukava seurailla, kiitos teksteistäsi!

    Itsekin tiiviisti seuraan regulaatiota asuntosijoittamiseen liittyen. Oletko kuullut mitään tästä toisesta asuntosijoittamiseen kohdistuvasta ”uhasta” eli 450 prosentin velka–tulo-suhde – suunnittelusta?

    En ole tästä hetkeen kuullut uutta.

  5. Lauri permalink

    Jos haluaa ikään kuin kiertää tämän 450 velka-tulo-suhteen, yksi vaihtoehto olisi ostaa sijoitusasunnot yrityksen nimiin. Tässäkin vaihtoehdossa tosin mietin, että jos itse takaa yrityksensä lainat, tuleeko sama ongelma sitäkin kautta eteen? Eli toimiiko tämä kiertotie vain, jos ei taa henkilökohtaisesti näitä yrityksensä lainoja, osaatko sanoa?

Trackbacks & Pingbacks

  1. Pankkityö- ja asuntosijoittamisinnostus Mika Valjakka Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #145 | Ostan Asuntoja
  2. Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2020 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #249 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: