Jos haluaisin vaarantaa asuntosijoittajan urani, toimisin näin – Blogi #253

02/05/2021

Meillä asuntosijoittajilla on sosiaalisessa mediassa hieman hankalaksi osoittautunut tapa käyttää kaikesta häsää #asuntosijoittaminen. Itse menen tähän halpaan ainakin kolme kertaa viikossa, kun pistän Ostan Asuntoja Blogin kautta sisältöä tulemaan ja aina on mukana sama häsä.

Toki koen itseni asuntosijoittajaksi, ja monta kertaa sisältö onkin juuri oman ajatteluni tuomista julki tai pikemminkin vain sen jakamista, jos joku muukin siitä hyötyisi. Siitä huolimatta olen yhä useammin herännyt ajattelemaan, että meillä pitäisi “osta ja pidä” -asuntosjoittajina olla kaksi häsää käytössä:

#sijoitusasuntosäästäminen
#asuntosijoittaminen

Lisäksi meidän tulisi muistaa, että #vuokraustoiminta on sellaista, jota harjoittavat melkein kaikki ”pidä” -strategiaa soveltavat, mutta vain osajoukko tästä kokee olevansa asuntosijoittaja tai asuntosäästäjä. Perinnöksi saatu velaton asunto, joka on laitettu vuokralle, ei välttämättä ole kumpaakaan.

Asuntosijoitusuran vaarannustoimet

Jos nimenomaan näen itseni asuntosijoittajana ja haluan oman ja perheeni hyvinvointia ylläpitää ja kasvattaa asuntosijoittamisen kautta tulevilla tuotoilla, parhaita keinoja vaarantaa tämä ovat:

Olettaa vuokrausasteeksi aina 100 % eli laskea täysi vuokratulo 12 kuukautta vuodessa.
Laiminlyödä Tilastokeskuksen tiedot ja Insinööriliiton ennusteet kasvavista asuinkerrostalon ylläpitokustannuksista.
Olettaa tasainen vuokrien korotustahti sijoituslaskelmissa ja jättää aina vuokrankorotukset tekemättä vuokrasuhteiden aikana.
Olettaa, että peruskuntoinen asunto ei kaipaa perusteellista remonttia seuraavan 10 vuoden aikana vaan parilla tonnilla vuokrattavuus säilyy hyvänä uudiskohteiden häikäistessä jo naapurikorttelissa.
Olettaa, että korot pysyvät pankin lainatiskeilläkin yhtä matalina 10 vuotta tulevaisuuteen, koska keskupankkiasiantuntijat niin kertovat ja Italia menisi heti nurin.
Olettaa, että Italia pelastuu pysyvästi, kunhan eduskunta nyt vain hyväksyy pelastuspaketin.
Edelliset oletukset tiedostaen jatko-olettaa, että muuttuvakorkoisen velan maksimoinnilla saa parhaan tuoton.
Olettaa, että vuokralaisvalinta onnistuu aina eikä vuokranantajan vakuutusta kannata ottaa ja puskurit kannattaa sijoittaa tuottavammin.

Listaa voisi vielä jatkaa, mutta Twitterissä löytyy ylitarjontaa hallitukseen liittyvistä uhkista vuokranantajan taloyhtiölainojen veronkiristysten uhan lisäksi.

Miten tämä vaarannus tehdään käytännössä?

Huru-ukkomaisesti ajatteleva asuntosijoittaja keskittyy ja painottaa sijoituksen tuottamia lähitulevaisuuden tulovirtoja, joihin hän voi omin toimin vaikuttaa. Arjessa tämä tarkoittaa valintoja karrikoidusti kahden erilaisen sijoituksen välillä:

Kokonaistuotto 10 % vuodessa. Tämä 10 % jakaantuu kahteen osaan siten, että 9 yksikköä perustuu omien toimenpiteiden seurauksena tuleviin tulovirtoihin ja 1 yksikkö odotettuun pitkän tähtäimen keskimääräiseen markkinahinnan nousuun.
Kokonaistuotto 8 % vuodessa. Tämä 8 % jakaantuu kahteen osaan siten, että 3 yksikköä perustuu omien toimenpiteiden seurauksena tuleviin tulovirtoihin ja 5 yksikköä odotettuun pitkän tähtäimen keskimääräiseen markkinahinnan nousuun.

Valtaosa sijoitusasuntosäästäjistä valitsee jälkimmäisen vaihtoehdon eikä siinä ole mitään vikaa. Se voi jopa olla fiksumpaa, mikäli onnistuu sijainnin valinnassa.

Asuntosijoittajana minulla ei ole varaa valita muuta kuin ensimmäinen vaihtoehto. Jos asuntosijoittajana haluaisin varmistaa urani tuhoutumismahdollisuudet, valitsisin salkkuni täyteen toisen vaihtoehdon kohteita ja pyrkisin maksimoimaan tarkistuslistalla olevien toimenpiteiden määrän.

Miten jokainen kirjoituksen pariin eksynyt voi hyötyä tästä?

Mieti ensin tarkkaan ja määrittele, oletko asuntosijoitustoiminnasta nyt tai lähitulevaisuudessa päätulosi saava asuntosijoittaja vai 20 vuoden päästä velattomia asuntoja tavoitteleva sijoitusasuntosäästäjä, jolla on markkina-arvoltaan vahvaa osaamista alueilla, joita ihmiset tarvitsevat (älä lue haluavat) jatkossakin, josta seuraa palkka- tai yrittäjätulon jatkumisen suuri todennäköisyys.

Käytä sarkastista “vaarannustoimien” tarkistuslistaa ja mieti oikeasti, miksi huru-ukko kirjoittelee hölmöjä, jos pystyt ruksittamaan useamman kohdan listalla. Tulkitse, että huru-ukon mielestä olet sitä vaarallisemmilla vesillä, mitä useampi kohta osuu omalla kohdalla totuutena. Toki huru-ukot ovat vähän sellaisia menneisyyden tarinoitsijoita.