Kumpi nyt – ”osta ja pidä”- vai ”pidä” -asuntosijoittaminen? – Blogi #254

Vaikka en olekaan ehtinyt tarkkaan analysoimaan kaikkien Ostan Asuntoja Blogin, Ostan Asuntoja You Tube -kanavan ja Ostan Asuntoja Podcastien poustausten ja jaksojen generoimaa liikennemäärää, selvää on kuitenkin, että “osta” -aiheiset sisällöt kiinnostavat enemmän kuin “pidä” -aiheiset sisällöt. 

“Osta” -sisältöön liittyy jännittävää, seksikästäkin, rahoituksen ja diilien neuvottelua. Sama ilmiö toimii yritysfuusiorintamalla. Kun toimitusjohtaja ja talousjohtaja tapaavat investointipankkiireja salaisissa kokouksissa, ollaan jännän äärellä. Silloin mietitään diilin rahoitusta ja kauppahintaa, ja pohditaan tiedotteita, joissa synergiahyödyin perustellaan, kuinka 1+1 => 2.

“Pidä” -vaiheessa vain osajoukko jaksaa innostua yhtä paljon. Yli puolet yritysfuusioista epäonnistuukin sen takia, että “osta” -vaiheessa on tehty virheoletuksia ostokohteen hyvyydestä tai “pidä” -vaiheessa into on laantunut ja haltuunotto on laiminlyöty. Usein vieläpä molempien yhdistelmänä. Twitterissäkin jaetaan paljon enemmän uutisia asuntosijoituskaupoista kuin jälleenrahoituksen onnistumisesta. 

Useamman kuukauden ajan on tullut uusia Tilastokeskuksen tilastoja, joissa kerrotaan, kuinka vanhojen osakehuoneistojen hinnat ovat nousseet kasvukolmion kärkikaupungeissa korkeita %-lukuja. Samalla tulee uutisia, kuinka vuokralaisia on vaikeampi löytää ja vuokrapyyntejä joutuu jopa laskemaan. 

Moni asuntosijoittaja on jo vuosia tottunut siihen, että hyviä asuntosijoituskauppoja on ollut vaikea tehdä. Vaikka yhä parempia ja uudempia asuntoja on ollut tarjolla, niiden ostopäätöksiä on tehty yhä matalemmilla vuokratuotto-% -tasoilla. Yhä useampi asuntosijoittaja miettii, onko hyvien asuntosijoituskohteiden löytäminen enää edes mahdollista.

Aloittavan asuntosijoittajan ajatusmaailma on erilainen kuin kokeneen konkarin

Ostan Asuntoja Podcastissa haastattelin ennen koronaa muutamia flippaajia. Kaikille oli yhteistä kokemus tai näkemys siitä, että kilpailu on kiristynyt ja hyviä flippikohteita on vaikeampi löytää. Jälkitilastoviisaana voisi todeta, että valtaosa puolitoista vuotta sitten ostetuista flippauskohteista olisi nyt kokenut kovan markkinahintojen nousunosteen remontointinosteen kuorrutuksena. 

Ostan Asuntoja Podcast #33 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 1

Laura “liiketoimintaa asunnoilla” Stolt Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #82

Jenny “Yrittäjän täytyy yrittää” Nyman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #104

Kun markkinahintojen nousutilastojen päälle heitetään raaka-aineiden inflaatiotilastot, flippaaja joutuu taas pohtimaan, onko kolmen tai kuuden kuukauden päästä sama markkinahintojen nousuhissi yhä kulkemassa ylöspäin.

Ensimmäistä tai toista “osta ja pidä” -sijoitusasuntoaan ostava joutuu käymään samanlaista pohdintaa siitä, kompensoiko tuleva markkina-arvojen nousu heikot vuokranäkymät ja hoitovastikkeiden nousupaineet.

”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.

Kokenut “osta ja pidä” -asuntosijoittaja voi tarkastella tilannetta rauhallisemmin “pidä” -asuntosijoittajana 

“Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjassa kuvataan perusteellisesti kaikki “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen tuoton elementit ja niiden hahmottamista tukevat laskentatavat. Jos on aloittanut “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen vaikkapa 10 vuotta sitten ja kasvattanut asuntosijoitussalkkuaan tasaiseen tahtiin, nyt voi olla käsillä markkinatilannekäännös, jossa pääsee käytännössä näkemään, kuinka asuntosijoittamisen kannattavuuden elementeissä painopiste siirtyy eri elementtien välillä.

Kymmenen vuotta sitten ostetun sijoitusasunnon kenties pieni positiivinen kassavirta kasvoi vuosittain markkinavuokrien noustessa ja rahoituskustannusten laskiessa. Viisi vuotta sitten samanlaisen sijoitusasunnon ostaminen nousseisiin markkinahintoihin karsi osan kokeneista asuntosijoittajista. Nyt “osta ja pidä” -asuntosijoittaja ei oikein millään pysty kuvittelemaan, että vieläkin kannattaisi sama asunto ostaa, jonka osti 10 vuotta sitten ja jonka rinnalle kenties osti toisen samanlaisen 5 vuotta sitten.

Osalle on käynyt juuri, kuten yritysfuusiotilastot tai Ostan Asuntoja sisältökategorioiden suosio kertoo. Kun ei osata hakea tuoton seksikkyyttä verotehokkaista remonteista, jälleenrahoituksesta, tunnuslukujen pyörittämisestä, korkosuojauksesta tai vuokraustoiminnasta, into laskee, kun helppous vähenee. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.

Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.

Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.

Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.

Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808

Asuntopehtoorin Blogista: Yrittäjyys on avain asuntosalkun kasvattamiseen

Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121

UUTTA: Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149

Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta

Syökö inflaatio ensin velkavivun ja sitten velan vai joko se on tehnyt sitä piilossa?

Tätä toukokuussa 2021 kirjoitettaessa ei googlehakutilastojen pohjalta ole mitään epäselvyyttä, etteikö kiinnostus inflaatiota kohtaan olisi kasvanut. Tästä ei voi vielä päätellä, että koronan takia katkenneiden ja osin pysyvämmin rikkoontuneiden tilaus-toimitusketjujen aiheuttama raaka-aine- ja komponenttipula jatkuisi pysyvänä inflaatiokehityksenä, joka siirtyisi trendinomaisesti palkankorotusvaatimuksiin ja -myönnytyksiin.

Jos ei yhtään sisäistä, mitä tarkoitan, otetaan esimerkki:

• Ostin Helsingin Lauttasaaresta sijoitusasunnon vuonna 2004 noin 75 000 euron velattomaan hintaan.
• Vuoden 2021 kohtuullisen velkavipu-%:n eli 70 prosentin mukaan vierasta pääomaa olisi ollut 52 500 euroa.
• Leikitään kyseessä olleen bullett -lainan eli sitä ei olisi lyhennetty yhtään, vaan olisin maksanut vain korkoja.

Tällä hetkellä asunnon velkavipu-% tuolla samalla lainapääomalla olisi 26 %. Tämä johtuu siitä, että asunnon markkinahinta on nyt noin 200 000 euroa. Joku sitä velkavipua eli velkapääomaa on ahnaasti syönyt, vaikka kuluttajahintainflaatio se ei tilastojen valossa ole ollut enkä minä leikin mukaan ole lyhennyksiä tehnyt. Lauttasaaren osalta kaavoittajasta on syyllistä turha hakea.

Käytännössä olen tuota lainaa lyhentänyt, jota on helpottanut myös se, että markkinavuokrakin on noussut yli 50 % samalla aikajaksolla hoitovastikkeen noustua vain 25 %. 

Samalla, kun uusi “osta ja pidä” -asuntosijoittaja on tuskaillut, uskaltaako samanlaisen asunnon ostaa, itse olen tehnyt verotehokkaan täysremontin ja jälleenrahoittanut arvonnousut jo kolmeen kertaan. Rehellisyyden nimissä en ole osannut 2011 enkä 2016 ostaa toista samanlaista asuntoa.

Nyt voi jo varmuudella seurata, että inflaatio nostaa päätään tilastoissakin. Vielä on liian aikaista sanoa, että muutos tulee olemaan pysyvä ja näkymään kuluttajahintojen pysyvänä nousutrendinä, joka edellyttäisi trendiä seuraavia palkankorotuksia tai muita temppuja, joiden seurauksena kuluttajilla olisi enemmän euroja käytössään.

Vastaus otsikon kysymykseen

Asuntosijoituksia vuosikausia tehneelle “pidä” -asuntosijoittaminen tarkoittaa sitä, että nyt arvioidaan tarkasti, pitääkö asuntoja myydä ja erityisen tarkasti, mihin sellaisista myynneistä saadut verojen jälkeiset pääomat voisi sijoittaa turvallisesti. Tämä on erittäin helppo kysymys, koska yhä useampi osaa sen kysyä. Vastaus taas on todella vaikea. Selvemmältä voisi näyttää, että tilillä täydet puskurit ylittävien suurien summien makuuttaminen vuodesta toiseen ei tee hyvää ostovoimalle. Tosin Warren Buffettilla tilin saldo kasvaa jo useampaa vuotta peräkkäin. 

Mikäli päätyy jatkamaan “pidä” -asuntosijoittajana, nyt voi olla hienoja ja jännittäviä mahdollisuuksia tarjolla oman asuntosijoitussalkun jalostamistoimenpiteissä, jos “osta” -osio aiheuttaa stressiä. Viimeisen puolen vuoden aikana on näkynyt asuntojen markkinahinnoissa nousua alueilla, joissa sellaista ei pitäisi asiaa paremmin tuntevien tietojen pohjalta näkyä. Jännittää jo seuraava jälleenrahoituskierros.

Tämä kirjoitus ei välttämättä innosta uusia ja asuntosijoittamisen aloittamista suunnittelevia varsinkin, jos kasvuvauhtiodotuksia on otettu lähihistoriasta. Eilen puhuin tunnin yhden 18-vuotiaan kanssa sijoittamisesta ja juteltiin, mistä kasvukaupungin sijoitusasunnon voisi ostaa, kun tavoitteena on katsoa arvonnousukortti 22 vuoden päästä 40-vuotiaana. Itse innostuin omista jutuistani.

Pitkään mukana olleet voivat sen sijaan saada tästä uutta ajateltavaa ja intoa asunto- ja taloyhtiöremonttien, vuokraustoiminnan kehittämisen sekä jälleenrahoituksen ja jopa lainojen uudelleen järjestelyn sisäistämisen kautta. 

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Fiksuvuokraaja Henri start-up Haaksiala Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #150

Onko asuntosijoittaja huru-ukosta tullut bitcoineri? – YouTube #165

Häh?!? 120 euroo kuussa lisää veroa yhdestä vuokrakodista? – YouTube #162

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

MUISTA NÄMÄ!

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2020 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #249

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246