Verosuunnittelun periaattena on, että jokainen verottajalle maksettu euro on lopullisesti pois sijoittajan pääomista eikä enää koskaan tuota mitään. Ensimmäiseksi varmistetaan, ettei makseta liikaa veroja eli vähennetään kaikki vähennyskelposet kustannukset:
- Asuntokohtaiset vuokraustoiminnan kulut
- Asuntosijoituslainojen korot
- Muut tulonhankkimiskulut
Tämän jälkeen suunnitellaan etukäteen, millä keinoin voidaan vaikuttaa verojen määrään:
- Asuntojen remontointi
- Taloyhtiöremonttien tuloutettavat maksusuoritukset
- Taloyhtiölainaa sisältävien uudiskohteiden ja myös vanhojen asuntojen ostaminen
- Vapaiden ja nousseiden vakuusarvojen uudelleenrahoitus
Aiheeseen liittyvä blogikirjoitus Asuntosijoittajan verosuunnittelu.
Tuleeko vielä mieleen asuntosijoittajan veroilmoitukseen, verotukseen tai verosuunnitteluun liittyviä kysymyksiä, johon kaipaat vastauksia ennen kevään 2018 veroilmoituksen jättöä?
Tämän YouTube-videon sponsoroi:
AsuntoPehtoori on uusi palvelu, jossa voit ulkoistaa vuokraisännän tehtävät ammattisijoittajan hoidettavaksi. Lisäksi tarjoamme Akha ry:n hallitusammattilaisen palveluita taloyhtiöille.
Lue lisää osoitteesta www.asuntopehtoori.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittamisesta kirjoitetaan tällä hetkellä paljon mediassa ja välillä näkee juttuja, joiden tekemisessä ei ole ollut yhtään asuntosijoittamisesta kokemusta omaavaa henkilöä mukana. Paljon hyviäkin kirjoituksia on erityisesti asuntosijoittamisen sijoitusaspektin käsittelyn osalta. Suoraan “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen kuuluu kuitenkin oleellisena osana vuokranantajana toimiminen, johon kuuluu useita osa-alueita, joita valitettavasti käsitellään hyvin vähän.
Tämän kirjoituksen tavoitteena on
- antaa asuntosijoittamista suunnitteleville kokonaiskuva, mitä kaikkea kuuluu vuokranantajana toimimiseen
- antaa vuokranantajana toimimisen ulkoistamista suunnitteleville kokonaiskuva ja keskustelupohja, mitä kaikkia osia mahdolliseen ulkoistukseen kuuluu ja mitkä osat jäävät yhä omalle vastuulle
- lisätä vuokranantajana jo toimivien ymmärrystä lähestyä sitä harrastamisen sijaan liiketoimintana, jonka prosessit kannattaa miettiä etukäteen tulipalojen ehkäisemiseksi tai sammutustöiden nopeuttamiseksi
Mitä vuokranantajana toimiminen tarkoittaa?
Kirjoitin pari viikkoa sitten “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategiasta, jossa painopisteenä oli sijoituspuolen elementtejä. Kun tämän strategian aktiiviset elementit on toimeenpantu ja uudelleenrahoitus on tehty, sen jälkeen alkaa vaihe, jossa valtaosa on vuokranantajana toimimista ja tämä vaihe kestää vuosia ja vuosikymmeniä.
Vuokranantajana toimiminen ymmärretään tässä kirjoituksessa liiketoimintana, jossa asiakasvalinnan ja valitun asiakkaan tyytyväisenä pitämisen kautta kasvatetaan asuntosijoitustoimintaa ja suojaudutaan mahdollisia riskejä vastaan.
Ilman maksavia asiakkaita eli vuokralaisia sijoitustoiminta on nopeasti tappiollista. Asukastyytyväisyyteen panostamalla on mahdollista pidentää vuokrasuhteiden kestoa ja erottaua kilpailijoista, jotka molemmat mahdollistavat arvon lisäkasvattamisen.
Kuten monissa aikaisemmissakin kirjoituksissani olen maininnut, vuokranantajana toimimiseen tulisi minusta suhtautua alusta alkaen liiketoimintana, vaikka sivutoimisena sellaisena, ja valtaosalle meistä harrastuksiksi olisi parempi valita sellaisia, joissa välineet eivät maksa sataa tonnia.
Vuokranantajana toimimisen osa-alueet
Markkinointi. Kun sijoitusasunto on hankittu tai esimerkiksi yllä kuvatun strategian mukaisesti remontoitu, ensimmäinen tehtäväkokonaisuus on asuntosijoituksen valmistelu markkinointikelpoiseksi. Asunto pitää tarkistaa, tehdä pienkorjaukset ja siivota esittelykuntoon. Jotkut myös stailaavat vuokra-asuntoja, vaikka tyypillisemmin se liittyy asuntojen myyntiin. Stailaamisella pyritään helpottamaan kandidaatteja hahmottamaan, millainen koti asunto voisi olla. Vuokra-asunnon osalta tätä hahmottamista voi helpottaa sijoittamalla asunnon pohjapiirustukseen suurimmat huonekalut kuten esimerkiksi sänky, sohva, ruokapöytä ja televisiotaso. Hahmottamista helpottamaan asunnosta ja taloyhtiöstä otetaan hyvät valokuvat. Asunnon videointi helpottaa myös hahmottamista.
Markkinoinnin tehtäviin kuuluu myös markkinavuokran ja -vakuustason selvittäminen sekä vuokralaisvalintakriteerien määrittäminen. Asunnon esittelytapa kannattaa miettiä myös etukäteen ennen ilmoituksen laittamista. Julkinen esittely ja yksityisesittely edellyttävät erilaisia toimintatapoja. Näiden tehtävien pohjalta voidaan laatia “annetaan vuokralle” -ilmoitukset erilaisiin medioihin.
Vuokralaiskandidaattien valinta. Tämän osa-alueen ensimmäinen tehtävä on vuokralaiskandidaattien yhteydenottoihin vastaaminen. Sähköisiin viesteihin vastataan eri tavalla kuin puhelinsoittoon. Puhelinhaastatteluja varten kannattaa kehittää oma sabluuna, joka varmistaa sen, että kaikilta kandidaateilta tulee keskustelun lomassa, tavalla tai toisella, hankittua ensi vaiheen kelpoisuuden varmistamiseksi liittyvät tiedot. Sosiaalisen median ja internetin kautta tehtävään kartoitukseen kannattaa kehittää oma sabluunansa, että kaikki vaiheet tulevat aina suoritetuiksi. Näyttöjen aikatauluttaminen ja niiden yhteydessä käytävät keskustelut kannattaa miettiä etukäteen. Yhteisnäyttö voi tuottaa erilaisen tuloksen kuin näyttäminen yksi kandidaatti kerrallaan. Kandidaattien kysymyksiä kannattaa kuunnella tarkkaan ja vastata niihin ensin, jonka jälkeen voi vielä hienosäätää omaa myyntipuhettaan korostaakseen kandidaatille tärkeitä ominaisuuksia, mikäli niitä on.
Vuokralaisvalinta. Kun päästään vaiheeseen, jossa sopiva kandidaatti on löytynyt tai useampi sopiva kandidaatti on laitettu paremmuusjärjestykseen, alkaa varsinainen vuokralaisvalintaprosessi, jossa varmistetaan, että kaikki keskustelujen yhteydessä käydyt asiat pitävät paikkaansa. Tässä yhteydessä varmistetaan vuokralaisen kyky maksaa vuokraa ja vähintäänkin halu pitää kodistaan hyvää huolta. Tähän voi liittyä yhteydenottoja entisiin vuokranantajiin, luottotietojen tarkastuksia, työ- tai opiskelupaikkaan ja -tuloihin liittyviä tarkastuksia sekä muiden suosittelijoiden ja takaajien kanssa keskustelua.
Kun valinta on tehty, muille kandidaateille on hyvä ilmoittaa heti, että vuokrasopimusta lähdetään tekemään jonkun toisen kanssa. Heilläkin voi olla useampi asunto kiikarissa ja näin he voivat tehdä päätöksiä tuoreen tiedon valossa.
Vuokrasopimuksen tekeminen. Valitulle kandidaatille lähetetään vuokrasopimusluonnos luettavaksi. Luonnos syntyy nopeasti valmiita ja vanhoja pohjia hyödyntäen. Kaikkiin vuokralaista askarruttaviin kysymyksiin tulee antaa vastaus. Lisäksi kannattaa käydä läpi yleisimmät epäselvyydet, vaikka vuokralainen ei mitään olisi kysynytkään. Näin voi luoda yhteistä luottamuspohjaa ja saada esimerkiksi vuokralaisen kertomaan muuttoaikeistaan mahdollisimman ajoissa kuukauden viimeisen päivän illan sijaan.
Kun vuokrasopimus on allekirjoitettu, poistetaan kaikki “annetaan vuokralle”-palstojen ilmoitukset. Vuokralaisseurantaan ja kontaktitietoihin päivitetään uuden vuokralaisen tiedot ja isännöitsijälle tehdään ilmoitus uudesta asukkaasta.
Asunnon luovuttaminen. Vuokrasopimuksessa on sovittu ehdot avainten luovuttamiselle. Yleisimmät ehdot, joista ei kannata tinkiä, on vakuuden maksaminen ja kotivakuutuksen ottaminen. Joissain tapauksissa myös ensimmäisen vuokran maksaminen on sopiva lisäehto. Asunnon luovutukseen kannattaa laatia oma prosessinsa, jossa vuokralaisen kanssa yhdessä varmistetaan ja dokumentoidaan asunnon kunto kierroksin ja/tai valokuvin.
Normaali vuokrasuhteen aikainen yhteydenpito. Muutama päivä vuokralaisen muutosta kannattaa olla yhteydessä vuokralaiseen tiedustellaakseen, että kaikki on hyvin. Mikäli asunnosta on löytynyt korjattavaa, sovitaan korjausten tekemisestä. Mikäli vuokralainen hoitaa velvollisuutensa hyvin, pääsääntöiset yhteydenpitotarpeet liittyvät asunnon noin vuosittain tapahtuviin kuntotarkistuksiin ja mahdollisiin vuokrankorotuksiin. Monet vuokranantajat muistavat vuokralaista jouluna tai syntymäpäivänä. Valtaosa vuokralaisista ei edellytä jatkuvaa yhteydenpitoa vaan haluaa asua omassa kodissaan ilman turhia häiriöitä vuokranantajan suunnalta.
Ongelmatapauksissa toimiminen. Näihin tapauksiin kannattaa miettiä toimintamallit etukäteen tai ainakin selvittää, mistä tiedot löytyvät, mikäli niitä tarvitsee. Myöhässä olevaan vuokraan, vuokralaisen aiheuttamaan häiriöön, vuokrasopimuksen purkamiseen ja häätöön on olemassa omat toimintamallinsa ja lomakkeensa, joita myös laki säätelee. Vuokranantajat ry:n jäsenille löytyy hyvät ohjeet ja lomakkeet näitä varten sekä tarvittaessa juristin lisäneuvontaa, mikäli perusohjeet eivät riitä.
Kodinkoneiden rikkoontuminen on luonteeltaan erilainen ongelmatapaus mutta niitäkin varten kannattaa prosessi miettiä valmiiksi. Kun jää-/pakastinkaappi lakkaa toimimasta, vuokralaista ei innosta seurata pakasteidensa heräämistä henkiin vuokranantajan tehdessä viikon kestävää kustannus-hyötyanalyysia edullisemmasta kodinkoneuusimistavasta.
Vuokrasopimuksen irtisanominen. Tähänkin kannattaa miettiä valmiiksi omat prosessinsa, miten toimia, kun vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksensa. Jotkut vuokranantajat pyrkivät löytämään lennosta uuden vuokralaisen maksimoidakseen vuokrausasteen, jolloin prosessi on erilainen kuin vuokranantajalla, joka haluaa ensin varmistaa asunnon haltuunoton ja kunnon tarkistamisen ennen uuden vuokrasopimuksen tekemistä. Sopimussakkojakson aikana irtisanominen tai pyyntö purkaa määräaikainen vuokrasopimus ennen määräaikaa edellyttävät mahdollisesti vielä erilaisia prosesseja. Vastaanottotarkastusprosessi ja vakuuden palauttaminen vuokralaiselle ovat vuokrasopimuksen päättymisen viimeiset vaiheet.
Mikäli vuokralaisen vaihtumisen välillä on tarkoitus tehdä suunniteltuja remontteja, tähän liittyy taloyhtiön ilmoitusprosessi, materiaalihankinnat ja urakoitsijoiden palkkaaminen sekä töiden suunnittelu, aikatauluttaminen ja valvonta.
Yhtiökokouksiin ja hallitustyöhön osallistuminen. Mikäli asuntosijoitus on tullut hankittua yhtiöstä, jonka hoitaminen on retuperällä, välillä voi tulla tarve osallistua yhtiön hallitustyöhön oman omaisuuden hoitamisen turvaamiseksi. Seuraava, kevyempi taso on yhtiökokouksiin osallistuminen ja sitä kautta vaikuttaminen. Mikäli yhtiökokoukseen ei pääse paikalle, kannattaa selvittää, kenet voisi valtuuttaa ajamaan samansuuntaisia intressejä, mikäli yhtiökokouksessa äänestetään. Kevyin tehtävä on yhtiökokousmateriaaliin perehtyminen ja sen arkistointi sekä omien seurantataulukoiden sekä mahdollisten muuttuvien maksujen päivittäminen maksatukseen ja vuokralaiselle.
Seuranta ja verotus. Jokaista sijoitusasuntoa varten kannattaa rakentaa oma seurantamenetelmänsä, jota tyypillisesti päivitetään kerran kuukaudessa, kun tarkistetaan, että vuokralainen on maksanut vuokransa ajallaan ja kokonaisuudessaan. Taulukkoon voi rakentaa tunnuslukupatteriston, joka päivittyy tiedon muuttuessa. Kaikki asuntoon suoraan liittyvät kulut matkakuluineen kannattaa päivittää, jottei mikään verovähennyskelpoinen kulu unohdu. Taulukko kannattaa rakentaa verotus huomioiden siten, että tiedot ovat mahdollisimman helposti poimittavissa omaan veroilmoitukseen.
Asuntosijoittaminen ei ole täysin passiivista tuloa, mikäli toimit itse vuokranantajana
Asiakokonaisuuksien määrä on aika suuri ja täysin passiiviseen vuokratuloon ei kannatta tuudittautua, mikäli suunnittelee suoran “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen aloittamista. Asuntosijoittajien keskustelupalstoja seuraamalla huomaa helposti, että moni on lähtenyt asuntosijoittamiseen valmistautumatta samalla toimimaan vuokranantajana. Tilisaldon kasvun seuraaminen ja satunnainen vuokrasopimusten solmiminen eivät läheskään aina riitä.
Pörssiosakkeisiin, ETF:iin, rahastoihin tai arvometalleihin sijoittava pääsee huomattavasti pienemmällä vaivalla sijoittamiseen kiinni. Kaikissa näissä omaisuuslajeissa yhteistä on kuitenkin se, että itse sijoitukseen ja sen alla olevaan toimintaan ei sijoittaja pääse vaikuttamaan mitenkään. Suora asuntosijoittaminen on luonteeltaan täysin erilaista ja siinä sijoittajan omat vaikutusmahdollisuudet sijoituksen kannattavuuteen ovat mitä moninaisimmat. Tätä kautta tulee mahdollisuus myös muita omaisuuslajeja selvästi parempiin tuottoihin.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
AsuntoPehtoori on uusi palvelu, jossa voit ulkoistaa vuokraisännän tehtävät ammattisijoittajan hoidettavaksi. Lisäksi tarjoamme Akha ry:n hallitusammattilaisen palveluita taloyhtiöille.
Lue lisää osoitteesta www.asuntopehtoori.fi
Asuntosijoitus on moniulotteinen omaisuuslaji, jonka kannattavuus koostuu useammasta elementistä, jotka saattavat liikkua eri suuntiin markkinasta riippuen.
Videolla käyn läpi 4 kannattavuuden elementtiä:
- Kassavirta
- Lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo
- Arvonnousu
- Verohyödyt
Lisäksi käydään läpi 5 kannattavuuden elementti, josta ei juuri ole puhuttu viimeisen 20 vuoden aikana.
Hyödyllisiä linkkejä:
Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät – vuokratuotto ei kerro koko potentiaalia – osa 1/2 -blogikirjoitus
Kirjallisuutta:
Frank Gallinelli: What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow. And 36 Other Key Financial Measures, Updated Edition (näiden linkkien kautta kirjan tilaamalla tuet Ostan Asuntoja -kanavaa):
Gary Keller: The Millionaire Real Estate Investor
Printtikirja, Audible äänikirja, Kindle ekirja
Mitä kysymyksiä video herätti? Laita niitä kommenttikenttään ja käyn niitä läpi jatkossa. Pistä kanava tilaukseen!
Tämän YouTube-videon sponsoroi:
AsuntoPehtoori on uusi palvelu, jossa voit ulkoistaa vuokraisännän tehtävät ammattisijoittajan hoidettavaksi. Lisäksi tarjoamme Akha ry:n hallitusammattilaisen palveluita taloyhtiöille.
Lue lisää osoitteesta www.asuntopehtoori.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Kun omalta kotipaikkakunnalta ei löydy mieleisiä asuntosijoituskohteita, yhä useampi asuntosijoittamisesta kiinnostunut miettii sijoittamista vieraalle paikkakunnalle. Jos tuntuu siltä, että yöunet menevät pohtiessa, mitä 200 kilometrin päässä sijaitsevassa sijoitusasunnossa mahtaa tapahtua parin viikon päästä, kun taas juhlitaan vappua ja siitä kuukauden päästä, kun opiskelijoiden lukukausi päättyy, ei kannata jatkaa lukemista. Suosittelen asuntosijoittamista kotinurkille tai kokonaan muita sijoitusmuotoja. Jos taas ajatus kiinnostaa, käyn läpi muutamia pointteja, miten asiaa voisi lähestyä.
Miksi oma kotipaikkakunta ei sopisi asuntosijoittamiseen?
Asuntojen hinnat. Jos asuu Helsingin kantakaupungissa tai sen lähialueilla, asuntosijoittaminen kotikonnuille voi vaan yksinkertaisesti maksaa liikaa. Helsingin Lauttasaaressa tätä kirjoittaessa halvin Oikotiellä myynnissä oleva asunto oli 30 m2 yksiö pyyntihinnalla 205 000 euroa. 70 %:n velkavivulla ostettaessa omarahoitusosuus on yli 60 000 euroa. Asuntojen hinnat voivat olla niin korkeat, että omarahoitusosuuden säästäminen vie liian pitkän ajan. Raumalta löytyy myytävänä 8 yksiötä, joiden pyyntihinta jää alle 60 000 euron.
Asuntosijoittamisen tavoiteltava tuottotapa. Karkeasti jaoteltuna asuntosijoittamisen tuotto tulee kassavirrasta tai arvonnoususta tai niiden yhdistelmästä. Mikäli tavoittelee kassavirtaa, yllä mainittu Lauttasaaren esimerkkiasunto ei 70 %:n velkavipua käyttäen tuottaisi positiivista kassavirtaa vuosikausiin, kun taas samaa velkavipu-%:a käyttävä Raumalta yksiön ostava pääsisi todennäköisesti heti nauttimaan pienestä positiivisesta kassavirrasta. Jos taas painottaa arvonnousumahdollisuutta, Lauttasaaren esimerkkiasunnon markkinahinta 10 vuotta sitten oli suurin piirtein 100 000 euroa, johon Rauman esimerkkiasunnon hinta tulee tuskin nousemaan edes seuraavan 20 vuoden aikana. Toisaalta ihan kaikkien mielikuvitus ei taida riittää siihenkään, että Lauttasaaren yksiön hinta 10 vuoden päästä olisi 400 000 euroa. Toki Tukholman asuntomarkkinoita seuratessa, asunto- ja kaavoituspolitiikan päättäjien kykyä ei tule aliarvioida eli 400 000 euroonkin voidaan vielä päästä. Eli Lauttasaaressa asuva kassavirtaa tavoitteleva asuntosijoittaja joutuu harkitsemaan sijoitusasuntojen vaihtoa Raumalla asuvan kovaa arvonnousua tavoittelevan sijoittajan kanssa.
Muuttotappiopaikkakunta. Mikäli asuu muuttotappiopaikkakunnalla ja on kokenut paikkakunnan yhden suuren työnantajan toimipaikan sulkemisen vaikutukset omassa sijoitustoiminnassaan, voivat sekä kassavirran että arvonnousun toteutuminen näyttää niin haastavilta, että asuntosijoittamisen aloittaminen tai jatkaminen edellyttää sijoittamista vieraalle paikkakunnalle.
Asuntosijoitussalkun riskiprofiilin tasapainottaminen. Raumalta 10 sijoitusasuntoa omistava voi haluta tasapainottaa salkkunsa profiilia ja harkita salkun kassavirran ja jatkuvasti vapautuvan vakuusarvon turvin sijoitusasuntojen hankkimista Lauttasaaresta. Lauttasaaren sijoitusasuntosalkkunsa kanssa aprikoiva voi haluta kotiuttaa salkkunsa markkina-arvojen nousut ja hankkia salkkua tasapainottamaan kassavirtapositiivisia yksiöitä Raumalta.
Vieraalle paikkakunnalle asuntosijoittamisen haittapuolia
Kaikkea ei voi hoitaa itse. Erityisesti sijoittajalle, joka on tottunut tai haluaa hoitaa kaiken itse, toiselle paikkakunnalle sijoittaminen aiheuttaa joko matkakuluja tai päänvaivaa, mitä toimintoja voi ja kenellä niitä uskaltaa ulkoistaa. Kaiken itse tehneelle voi tuntua hankalalta ja kalliiltakin, kun pitää pohtia, kuka esittelee ja luovuttaa asunnon vuokralaisten vaihtuessa, miten erilaiset remontit ja kodinkoneiden uusimiset hoidetaan ja miten ylipäätään pysyy kartalla, mitä taloyhtiössä tapahtuu.
Vieraalle paikkakunnalle matkustaminen. Kun lukee Oravan ja Turusen kirjaa, houkutus sijoittaa Jyväskylään kasvaa kummasti. Helsingistä matkaa on kuitenkin vajaa 300 kilometriä yhteen suuntaan, joten sijoitusasuntonäytöillä käyminen tulee jo kalliiksi, kun kuluja ei saa edes vuokratuloista vähentää. Kupla otsassa voi kasvaa, kun vuokralaiskandidaatti ei saavukaan sovitulle näytölle unohdettuaan sen ja pitäisi päättää, ottaako yön hotellista seuraavan päivän uutta näyttöä varten. Yhtiökokouksissakin olisi tärkeää käydä paikan päällä varsinkin, jos huomaa, että kunnossapitotarvesuunnitelmassa olevat asiat vaihtuvat ja siirtyvät miten sattuu, kun hallitus on säästänyt rahaa jättäen kuntoarviot ja -kartoitukset tekemättä. Markkinoihin kaupunginosatasolla tutustuminenkin vaatisi jonkinlaista paikallisläsnäoloa.
Miten vieraalle paikkakunnalle asuntosijoittamisen haittapuolia voi pienentää
Asuntosijoittaminen paikkakunnalle, jonka tuntee tai jossa käy usein tapaamassa perhettä ja ystäviä tai johon suunnittelee muuttoa. Näin toimien voi vähintäänkin yhdistää kaksi eri asiaa paikkakunnalla käydessä. Omat kulkureittini ovat Helsinki-Tampere-Pori-Rauma -nelikulmiossa, joten ei ole sattumaa, että kaikki sijoitusasuntoni myös sijaitsevat tässä nelikulmiossa oman kodin ollessa sen sisällä. Perhe tai ystävät tai heidän verkostonsa ovat monta kertaa osoittautuneet arvokkaiksi, kun olen hakenut ulkopuolisen apua erinäisiin toimintani osa-alueisiin.
Sijoitusasunnon hankkiminen hyvin hoidetusta ja isännöidystä taloyhtiöstä. Teknologian kehittyessä tällaisten taloyhtiöiden löytämisessä pääsee hyvin pitkällä kotitoimistosta käsin nettiä ja puhelinta käyttäen. Kun taloyhtiöiden määrä rajaantuu pienemmäksi, yhtiöstä asuntoja myyviä välittäjiä, isännöitsijöitä ja hallituksen puheenjohtajia haastattelemalla pääsee syvemmälle. Tarjousta tehtäessä saa taloyhtiön paperit, jolloin niihin tutustumalla saa yhä paremman kuvan ja voi löytää lisäkysymyksiä. Seuraavan fyysisen käynnin yhteydessä voi asiaa vielä varmentaa käymällä paikan päällä ja haastattelemalla asukkaita. Hyvin hoidetussa yhtiössä aikaa kuluu todennäköisemmin hyvin vähän yhtiön asioiden selvittämiseen ja parantamisyrityksiin, jolloin voi keskittyä omaan sijoitusasuntoon.
Totutteleminen ajatukseen ulkoistuksesta ja niiden kustannusten huomioiminen laskelmissa. Mikäli kustannusten huomioimisen jälkeenkin asuntosijoittaminen vieraalle paikkakunnalle näyttää yhä houkuttelevalta, jäljelle jää kysymys “miten”. Verkostoitumalla esimerkiksi Vuokranantajat ry:n tilaisuuksien kautta paikallisiin asuntosijoittajiin johtaa helposti tilanteeseen, jossa neuvoja, ehdotuksia ja suosituksia on helppo saada. Välittäjiä voi ja tulee haastatella ja kannattaa kysyä, kuinka monta sijoitusasuntoa välittäjä itse omistaa ja kuinka moni asuntosijoittaja häntä suosittelee. Pankkien lainatoimihenkilöt, kodinkonekauppiaat ja rakennustarvikeliikkeet ovat hyviä lähteitä saada lisää suosituksia hyvistä välittäjistä ja remonttimiehistä, joilta taas löytyy suosituksia vaikka hyvistä siivoojista. Näiltä voi myös kysellä ehdotuksia nuorista opiskelijoista, jotka voisivat avustaa asuntojen esittelyissä, lopputarkastuksissa ja luovutuksissa.
Teknologian hyödyntäminen. Teknologia kehittyy jatkuvasti ja yhä useampi osaa käyttää älypuhelimiaan. Asuntonäytöillä voi käydä ensin Google Mapsin ja valokuvien avulla ja lopulta välittäjän kanssa videopuhelua hyödyntäen. Vuokralaisvalintaa voi tehdä Googlen ja sosiaalisen median kautta edeten WhatsApp -videopuheluhaastatteluun, jonka jälkeen tuttu kumppani antaa vielä toisen lausunnon asunnon näytön jälkeen ja tarvittaessa rapsuttaa vuokralaisen koiraa ja kurkkaa pihalle parkkeeratun auton siisteyden. Luottotiedot ja ulosottorekisterit sekä sähköinen allekirjoitus vuokrasopimukseen ovat vielä viimeisiä keinoja tarkistaa, että puheet ja henkilöllisyys täsmäävät.
Yhteenveto
Toisille vieraalle paikkakunnalle asuntosijoittaminen kirkastaa ajatuksen siitä, että kaikkea ei tarvitse eikä kannata tehdä itse. Jos remontointi ei oikein suju, vaikka kuinka yrittää, mutta verkostoituminen ja sitä kautta alle markkinahintaisten ostokohteiden löytäminen onnistuu jatkuvasti, kannattaa vakavasti harkita kaiken remontointityön ulkoistamista. Yksi sijoittajatuttuni remontoi yhä asuntoja itse ja olen lopettanut hänelle siitä valittamisen, kun näen, että hän nauttii siitä ja rentoutuu puuhatessa, vaikkei pelkästään taloudellisesti ajatellen aika kannattaisi käyttää muuhun. Joillekin vieraalle paikkakunnalle sijoittamisen yksi lisäarvo on, että vuokralainen ei voi niin helposti tulla ovikelloa soittamaan tai ymmärtää, että vuokranantaja ei aja 200 kilometriä vaihtamaan palovaroittimen paristoja.
Sen sijaan, jos liiketoimintamallina on flippaus eli huonokuntoisten asuntojen remontoiminen itse ja myyminen voitolla, miettisin tarkkaan, onko vieraalle paikkakunnalle lähtemisessä järkeä. Parinkin sijoittajatutun toimintamallit perustuvat vahvaan paikallistuntemukseen, jota he pystyvät hyödyntämään sekä markkinoinnissa että luomalla lisäarvopalveluja paikallisten kumppanien kanssa siinä määrin, että siitä syntyy kilpailuetua. Heillekin vieraalle paikkakunnalle lähteminen vaatii ainakin koko kuvion konseptoimista, jotta sen voisi monistaa.
Miksi EI sijoittaa vieraalle paikkakunnalle? 3 syytä – Blogi #212
Onko sinulla kokemuksia vieraalle paikkakunnalle sijoittamisesta? Miten olet ratkaissut haittapuolet?
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
AsuntoPehtoori on uusi palvelu, jossa voit ulkoistaa vuokraisännän tehtävät ammattisijoittajan hoidettavaksi. Lisäksi tarjoamme Akha ry:n hallitusammattilaisen palveluita taloyhtiöille.
Lue lisää osoitteesta www.asuntopehtoori.fi
Videolla käyn läpi, miten asuntosijoittaja voi vähentää erityyppisten taloyhtiöremonttien maksusuorituksia ja milloin erityyppiset suoritustavat voivat olla verosuunnittelun kannalta parhaita. Videolla käydään läpi 4 asiaa:
- Pieni taloyhtiöremontti, jota varten ei oteta yhtiölainaa
- Ison taloyhtiöremontin maksusuoritus kertamaksuna ennen taloyhtiön taseeseen aktivointia
- Taseeseen aktivoinnin jälkeiset kuukausittaiset maksusuoritukset
- Taloyhtiölainaa sisältävän sijoitusasunnon ostaminen
Mukana on tällä kertaa muutama rahanarvoinen verosuunnitteluajatus ja -vinkki, joka monelta asuntosijoittajalta jää huomaamatta.
Mahdollisesti hyödyllisiä blogikirjoituksia:
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen -blogikirjoitus
Asuntosijoittajan verosuunnittelu
Olen tosi kiitollinen kaikesta palautteesta. Erityisesti sellaisesta, joka auttaisi parantamaan videoita. Kysymyksiä vastattavaksi tulevissa videoissa saa esittää. Kumpi on parempi videon pituus; 5 vai 10 minuuttia?
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Monen aloittelevan ja miksei jo muutaman sijoitusasunnonkin omistavan asuntosijoittajan ajatuksena on, että sijoitusasuntosalkun kasvattaminen on hidas prosessi. Pankki myöntää lainaa 70 % ja omaa pääomaa pitää olla 30 %. Oman pääoman säästämiseen nettopalkkatuloista menee vuosia. Yksi oikein ostettu sijoitusasunto jättää tilille verojen jälkeen 50-100 euroa kuukaudessa, mikä kyllä kerryttää omarahoitusosuutta mutta tuskastuttavan hitaasti.
On totta, että asuntosijoittaminen vaatii pääomia mutta niitä voi luoda oman toiminnan kautta. Käyn tässä kirjoituksessa läpi, millä keinoilla tätä prosessia voi nopeuttaa. Yksinkertaisuuden vuoksi käsitellään lähtökohtana markkinahinnaltaan 100 000 euron peruskuntoista vuokrauskelpoista sijoitusasuntoa, joka normaalisti ostettaisiin 70 %:n velkavivulla eli kovalla työllä säästettyä omaa pääomaa käytettäisiin 30 000 euroa. Kaiken päätepisteenä on uudelleenrahoitus, jolloin tavoitteena on saada, jos ei kaikkea niin valtaosa omasta sijoitetusta pääomasta takaisin.
1. Osta sijoitusasunto oikein
Ostoprosessiin kuuluu ostokohteen etsimistä, analysointia ja kaupantekoa. Tavoitteena on ostaa kohteita alle markkinahinnan. En käy tässä kirjoituksessa tarkemmin läpi, mitä kaikkia keinoja siihen on olemassa, mutta motivoituneita myyjiä käsittelevästä kirjoituksestani löytyy tarkempia ideoita siitä, mistä ja miten alle markkinahintaisia kohteita voi ostaa.
Kohteen analysointivaiheessa alkuun pääsee laskemalla kohteen vuokratuotto-%:n nähdäkseen, onko kohde kyseessä olevan markkinan yleiseen vuokratuottoon nähden selvästi parempi, jolloin saa lisävahvistuksen, että kyseessä voi olla hyvä sijoitus. Tämän kirjoituksen strategian kannalta laskelma tulee kuitenkin viedä kassavirtatasolle, jotta näkee, kuinka paljon tilille oikeasti jää rahaa kaikkien sieltä lähtevien suoritusten jälkeen, lainanlyhennykset mukaan lukien, ja paljonko vakuusarvoa vapautuu niiden kautta.
Kaupantekovaiheesssa tehdään tarjousta ja neuvotellaan kauppahinnasta. Moni aloitteleva asuntosijoittaja ei huomaa, että myös kaupan ehdoilla on merkitystä. Jokaista tarjouksen korotusta vastaan kannattaa pyytää ehtopuolella jotain vastineeksi. Tämän esimerkin mukaisessa tapauksessa sellainen voisi olla, että koko kauppahintaa ei makseta käteisellä vaan myyjä osarahoittaa kauppaa 5 000 eurolla, joka maksetaan vaikka 200 euron erissä alkaen vuosi kaupanteosta. Osarahoituksesta tehdään velkakirja ja panttikirja, jossa myyjä hyväksyy toissijaisen panttauksen pankin ollessa ensisijalla. Kaikille myyjille tämä ei sovi mutta kysyminen ei maksa mitään. Itse olen ostanut useamman asunnon myyjän osarahoituksella.
Tämän strategian kannalta on tärkeää, että kohde on ostettu markkinasta, jossa pankki hyväksyy viimeistään seuraavan lainaneuvottelun pohjaksi välittäjän tekemän arvion markkinahinnasta. Muuttotappiopaikkakunnilla tämä ei välttämättä toimi näin vaan pankki käyttää uudelleenrahoitettaessakin vakuusarvona korkeintaan kauppakirjaan kirjattua kauppahintaa.
Otetaan väliyhteenvetona, että 100 000 euron markkina-arvoisen asunnon kaupat syntyvät 10 %:n alennuksella. Bonusoletuksena on, että myyjä luottaa ostajan referensseihin ja suostuu osarahoittamaan kauppaa 5 000 eurolla.
Mikäli ostajalla oli rahoitus valmiina, hän on nyt saanut 100 000 euron arvoisen asunnon osakekirjat hallintaansa käyttämällä likvideistä varoistaan 85 000 euroa. Mikäli ostajalla ei ole rahoitusta valmiina ja hän käyttää ostettavan asunnon osakekirjoja uuden lainan vakuutena, voi olla, että tässä vaiheessa pankki käyttää vakuusarvona 90 000 euron kauppahintaa mutta tapauskohtaisesti voi myös hyväksyä 100 000 euroa. Tästä riippuen ostajalla on jäljellä omasta säästetystä 30 000 euron pääomasta 8000 tai 15 000 euroa.
2. Vuokraa sijoitusasunto oikein
Vuokrausprosessiin kuuluu vuokra-asunnon markkinointia, vuokralaisvalintaa, vuokrasopimuksen tekoa ja vuokralaisen tyytyväisenä pitämistä. Näissä onnistuminen on oleellista, jotta sijoituksesta tulee positiivista kassavirtaa osaltaan kasaamaan seuraavan sijoitusasunnon omarahoitusosuutta.
Ennen kuin asuntosijoittaja voi vähentää sijoitusasunnon remontin kustannukset vuokratulosta, on asunnon täytynyt olla vuokraustoiminnan käytössä. Verottajan tulkinnan mukaan tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen on muuttanut asuntoon. Tämän strategian kannalta on oleellista, että asunto remontoidaan siten, että remontin tuoma 30 %:n verosuunnitteluhyöty voidaan käyttää. Käytännössä tämä toteutuu seuraavilla vaihtoehdoilla:
- Asunto ostetaan vuokralaisineen, jolloin asunto voi olla vaikka kuinka huonossa kunnossa, koska sen vuokrattavuudella ei ole merkitystä. Asunnon remontti voidaan aloittaa vaikka tunti kaupanteon jälkeen, jos se vuokralaiselle sopii tai sitten odotetaan vuokralaisen vaihtumista
- Asunto ostetaan vapaana siistinä peruskuntoisena, jolloin se voidaan vuokrata ilman remonttia ensimmäiselle vuokralaiselle. Kun vuokralainen on muuttanut asuntoon, remontti voidaan taas tehdä vuokralaisen asumisen aikana tai ensimmäisen ja toisen vuokralaisen välissä
Tilannetta voi vielä yrittää optimoida siten, että hakee uuden vuokralaisen, joka haluaa, että asuntoa remontoidaan eli neuvottelemalla haetaan järjestelyä, jossa molemmat voittavat.
Otetaan väliyhteenvetona, että asuntoon tehdään 15 000 euron täysremontti vuosi kaupanteon jälkeen ensimmäisen vuokralaisen muuttaessa asunnosta toiselle paikkakunnalle. Vuosikorjaustyyppisen remontin kustannukset saadaan vähentää kokonaisuudessaan vuokratuloista, jolloin verosuunnitteluhyöty kattaa 4 500 euroa remontin kustannuksista (ilman remonttia sama summa olisi maksettu vuokratulojen veroina) ja sijoittajan katettavaksi jää 10 500 euroa. Riippuen siitä, mihin pankki arvotti ostohetken vakuusarvon, rahat remonttiin löytyvät kokonaan alkuperäisistä säästöistä tai niitä on pitänyt kartuttaa hieman asunnon vuodessa generoiman kassavirran lisäksi.
3. Remontoi sijoitusasunto oikein
Tämän strategian kannalta oleellista on löytää optimi, jossa sekä remontin tuoma asunnon arvonnousu että vuokrankorotuspotentiaali ovat oikeassa suhteessa.
Uusittaessa muovimatollista ammeellista kylpyhuonetta, 40*60 valkoiset laatat vaakaladonnassa seinillä ja 10*10 lämpimän harmaan sävyiset laatat lattiassa sekä uudet perustason (ei halvimmat mahdolliset) kalusteet tuovat todennäköisesti parhaan vuokrankorotuspotentiaalin alkuperäiseen kylpyhuoneeseen verrattuna. Mosaikkilaattaraidan tekeminen suihkuseinälle voi spottivaloon yhdistettynä luoda “vau-efektin”, joka lisää asunnon vuokrattavuutta. Kokonaan mosaikkilaatoitettu kylpyhuone ei taas juuri lisää vuokrankorotuspotentiaalia kuten eivät myöskään erikoishanat tai huippuhienot allaskalusteet.
Keittiössä vanhojen kelvollisten komerorunkojen hyödyntäminen ei syö yhtään vuokrankorotuspotentiaalia mutta 70-luvun vanerikomeroiden uusiminen runkoineen lisää sitä. Uudet ovet ja vetimet, laminaattitasot, välitilan uusiminen ja kodinkoneiden päivittäminen tarvittaessa tuovat selkeän vuokrankorotuspotentiaalin 70-luvun alkuperäiskeittiöön verrattuna. Jalopuutasot, erikoishanat tai Mielen kodinkoneet eivät enää tuo suhteessa kustannukseen lisäkorotuspotentiaalia vuokraan. Astianpesukone lisää vuokrattavuutta ja mikäli vuokralainen on löytynyt remontin aikana, siitäkin voi tehdä diilin; 5 euroa/kk lisävuokralla asennetaan astianpesukone ja vuokralainen saa päättää, haluaako hän astianpesukoneen.
Yhteenvetona oletetaan tässä esimerkissä, että 15 000 euron täysremontti onnistuu niin hyvin, että välittäjän tekemän kirjallisen arvion mukaan vertailukauppamenetelmää käyttäen asunnon markkinahinta on nyt 120 000 euroa. Vuokraa asunnosta saa täysremontin jälkeen 80 euroa kuukaudessa enemmän kuin peruskuntoisena. Jos remontin kustannuksesta itselle jäävä osuus rahoitetaan kokonaan 10 500 euron 20 vuoden 2 %.n kiinteäkorkoisella tasalyhenteisellä lainalla, on alun maksimirasitus 56 euroa kuukaudessa korkojen 30 %:n verovähennyshyöty huomioiden. Näin remonttiin sitoutunut oma pääoma on 0 euroa ja sen positiivinen kassavirtavaikutus on 24 euroa kuukaudessa kasvaen ajan myötä pikkuhiljaa lainapääoman lyhentyessä tasaisesti ja vuokran noustessa vuokrainflaation myötä lainan koron pysyessä muuttumattomana. Vuokratuottomenetelmää käyttäen remontin vuokratuotto-% olisi 9,1. Siis koko remontin voisi maksaa pankkilainalla, jonka korkojen ja lyhennysten jälkeen tilille jäisi vähintään 24 euroa kuukaudessa ja jonka tuoman 20 000 euron arvonnousua vastaan voisi ottaa uutta lainaa 14 000 euroa.
“Korkoa korolle” -filosofia on ihan kiva juttu mutta tähän verrattuna aika laimeaa matematiikkaa.
Sijoitusasunnot.com Blogista: ”Tämä kerrostalo tuottaa nyt yli 500 000 euroa vuodessa”
4. Uudelleenrahoita asuntosijoitussalkku säännöllisesti
Pankeilla on pankki-, konttori-, toimihenkilö- ja asiakaskohtaisia eroja toimintamalleissa mutta oletetaan, että 18 kuukautta on kulunut kaupanteosta, asunto on remontoitu ja uudet vuokralaiset maksavat tyytyväisinä vuokraa hyväkuntoisesta vuokrakodistaan. Seuraava sijoitusasunto on hakusessa ja nyt pitäisi katsoa, miten sen rahoitus saadaan kasaan.
Asunnosta oli maksettu käteisellä 85 000 euroa sisältäen 10 %:n alennuksen ja myyjältä saadun 5 000 euron osarahoituksen, josta on maksettu jo 1 200 euroa takaisin. Remonttiin käytettiin 10 500 säästöistä ja loput “verotililtä eli veroihin korvamerkitystä rahasta”. Yhteensä 96 700 euroa. 18 kuukautta sitten ostetun asunnon markkinahinta on remontoituna nyt siis 120 000 euroa. Sen osakekirjoja vastaan saisi uutta lainaa 84 000 euroa, jolloin omaa rahaa olisi vielä kiinni 12 700 euroa. Tässä vaiheessa sijoittajalta siis “puuttuu” vain 1 000 euroa, jotta hän voisi ostaa uuden samanlaisen sijoitusasunnon samanlaisin ehdoin.
Mikäli asunto ostettiin velkarahalla, alkuperäinen 90 000 euron vakuusarvo on noussut 30 000 eurolla 120 000 euroon, jolloin sitä vastaan saa uutta lainaa 21 000 euroa. Mikäli alkuperäisen kaupan yhteydessä pankki hyväksyi kauppahintaa korkeamman 100 000 euron vakuusarvon ja myönsi silloin isomman lainan, ero tasoittuu nyt, koska tältä osin vakuusarvo on noussut vain 20 000 euroa, jolloin uutta lainaa saa vain 14 000 euroa. Siis myös 18 kuukautta sitten ostetun asunnon osakekirjoja velan panttina käyttävällä sijoittajalla on ihan sama tilanne; molemmilla on likvidejä varoja omarahoitusosuuteen siten, että vain 1 000 euroa “puuttuu” uuden samanlaisen kaupan tekemiseen.
Alennuksen ansiosta asunnon kassavirta oli alussa noin 120 euroa kuukaudessa positiivinen ja kassavirtaa on kertynyt noin 1 400 euroa ennen remontin aloittamista. Remontin jälkeen kassavirta on 200 euroa kuukaudessa, joka maksetaan myyjälle seuraavan 25 kuukauden ajan.
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käteissijoittaja käyttää tasalyhenteisiä lainoja ja pitää sijoitussalkkunsa velkavivun 70 %:ssa. Vaikka hän tämän asunnon ostikin likvideillä varoilla, koko salkun tasolla hänkin on lyhentänyt lainaa tälle asunnolle kohdistettuna 292 euroa kuukaudessa eli 18 kuukauden aikana 5 250 euroa. Samat luvut koskevat velkarahalla asunnon ostanutta sijoittajaa. Tämän vapautuneen vakuusarvon molemmat myös uudelleenrahoittavat tässä yhteydessä. Tämä uudelleenrahoitus ja kassavirta yhdistettynä, molemmilla sijoittajilla on juuri toteutetun uuden sijoitusasuntokaupan lisäksi vielä 5 550 euroa käteistä rahaa tilillään. Tässä vaiheessa molemmilla on remontti huomioiden enää 6 050 euroa omia likvidejä varojaan kiinni 18 kuukautta sitten ostetussa sijoitusasunnossa. Tämä summa kertyy seuraavan 18 kuukauden lainanlyhennysten vapauttamasta vakuusarvosta, mikäli se uudelleenrahoitetaan eli
3 vuoden jälkeen sijoittajan omia rahoja ei ole kohteessa kiinni enää yhtään ja muutama kuukausi sen jälkeen myyjän rahoitus on maksettu ja kohde on stabiloitu generoimaan kassavirtaa 200 euroa kuukaudessa ja lainanlyhennysten tuomaa vapaata vakuutta 292 euroa kuussa. Hyvä tuotto 0 euron omalle pääomalle.
5. Toista kurinalaisesti
Uudelleenrahoituksen tavoitteena on saada takaisin mahdollisimman iso osa pääomasta, joka sijoituksen ostamiseen ja remontoimiseen on käytetty. Toistamisen tarkoituksena on uuden auton ostamisen sijaan jatkaa vanhalla ajamista ja sijoittaa pääoma seuraavaan kohteeseen. Edellinen remontoitu ja stabiloitu kohde jää taustalle jauhamaan positiivista kassavirtaa, jonka lisäksi lainanlyhennykset vapauttavat vakuusarvoa uudelleenrahoitettavaksi ja sijoitettavaksi. Seuraavaan kohteeseen vaadittava pääoma on aina nopeammin kasassa, kun vanhat kohteet jauhavat kassavirtaa ja vapauttavat yhä enemmän vakuusarvoja uudelleenrahoitettavaksi. Sieltä syntyy lumipalloefekti, joka mahdollistaa pallon kasvattamisen kiihtyvällä tahdilla. Jossain kohtaa pallosta voi ottaa tuottoa uuden auton hankintaan koskematta pallon ytimeen eli pääomaan.
Huomaa lumipallon kasvavan
Esimerkkitapauksessa remontin valmistuttua asunnon arvo oli siis sellainen, että asunnon noussutta ja lyhennysten kautta vapautunutta vakuusarvoa vastaan sai uuden lainan, jonka jälkeen vastaavan sijoitusasunnon ostamiseen vastaavin ehdoin olevan omarahoitusosuuden lisäksi ylimääräistä rahaa oli yli 5 500 euroa. Kolmen vuoden kuluttua asuntokaupasta, kaikki sijoittajan asuntoon ja sen remontointiin sijoitetut pääomat ovat palautuneet 100 %:sti takaisin. Kirjoituksen “sijoittaja” olen tietysti minä itse ja kirjoituksen esimerkit ovat omista sijoituksistani. Kaikki ajattelutavat, laskentakaavat ja tekniikat, miten tähän pääsee, löytyvät Ostan Asuntoja -blogikirjoituksista.
Ostan Asuntoja YouTube: Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47
Välillä kaikki ei mene kuten kirjoituksessa on kuvattu. Remontin kustannus ylittyy, välittäjän arvion mukainen arvonnousu on pienempi kuin remontin kustannus, vuokrankorotuspotentiaali on pienempi tai jopa kaikki nämä menevät pieleen yhtä aikaa. Näistä kaikista selviää, kun pohjalla on riittävästi positiivinen kassavirta, jonka avulla pääsee kuoppaan pudottuaan toiselle reunalle ylös ja taas tasaiselle maalle jatkamaan.
Lisäksi kokenutkin sijoittaja voi olla onnekas, jos markkinahinnoissakin on tapahtunut yleistä hintojen nousua ja asunnon vakuusarvo on sitä kautta voinut kasvaa vielä ylimääräisen tonnin pari. Mikäli onni ei ole ollut myötäinen ja markkinahinnat ovat laskeneet, kaikki vakuusarvojen nousuihin liittyvät oletukset ovat ylioptimistisia. Kolikon toisella puolella on toki se, että seuraavan sijoitusasunnon myyjä voi olla entistä motivoituneempi myymään sijoitusasuntonsa vielä enemmän alle laskussa olevien markkinahintojen.
Mikäli olet kiinnostunut sponsoroimaan Ostan Asuntoja -blogia, ota yhteyttä harri@ostanasuntoja.com. Tämän kirjoituksen sponsorin kautta olen ostanut 5 sijoitusasuntoa. Suosittelen tutustumista.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Viikon kirjasuositus:
Petri Roininen – Asunto, elämäsi tärkein sijoitus; Adlibris Nidottu, Adlibris E-Kirja
* Adlibris -linkkien kautta kirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa.
Kaikki Ostan Asuntoja Podcast -jaksot löytyvät täältä
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 