Skip to content

”Uudelleenrahoita kuolemaan asti”

03/12/2017

Blogikirjoituksissani mainitaan usein säännöllinen uudelleenrahoitus ja saan aika paljon kommentteja ja kysymyksiä siihen liittyen. Yksi päälinja kommenteissa on velattomuuteen pyrkimisen tavoittelun puolustaminen. Itse olen taloudellisen riippumattomuuden kannattaja, jossa velan viisas käyttö on oleellinen elementti. Pari vuotta sitten kirjoitin aihetta sivuavan “Varmalla riskillä nollatuottoa – paljonko sijoittaisit”-blogin.

Toistuvan uudelleenrahoituksen rautalankamalli

Esimerkissä käytetään kokenutta asuntosijoittajaa, joka käyttää kohtuullista velkavipua:

  • asuntosijoitussalkun arvo on 2 miljoonaa euroa
  • salkussa on 20 asuntoa, joiden markkina-arvo on 100 000 euroa
  • jokainen asunto tuottaa positiivista kassavirtaa 83 euroa kuukaudessa (1000 euroa vuodessa) verojen jälkeen
  • lainaa on 1 miljoona euroa eli velkavipu on 50 %
  • laina-aika on 20 vuotta
  • korko on kiinteä ja lainojen lyhennysmuoto on tasalyhenteinen ja lyhennysvapaita ei käytetä

Asuntosijoittaja on viettänyt railakkaan joulun ja uuden vuoden ja tammikuun 1. päivänä tilin saldo on 0 euroa

  • Tammikuun 1. päivänä vuonna 1 asuntosalkun arvo on 2 miljoonaa euroa ja velkaa on miljoona euroa, jolloin nettovarallisuus on miljoona euroa. Pankkitilillä rahaa on 0 €
  • 1.1.-31.12. vuonna 1 asuntosalkku on generoinut 20 000 euroa kassavirtaa verojen jälkeen ja lainaa on lyhennetty 50 000 euroa. Asuntosalkun arvo on yhä 2 miljoonaa, koska markkinahinnat eivät ole nousseet eivätkä laskeneet. Velkaa on 950 000 euroa, tilillä on 20 000 euroa ja nettovarallisuus on siten 1 070 000 euroa

Tammikuun 1. päivänä vuonna 2 asuntosijoittaja menee käymään pankissa

  • 1.1. vuonna 2 hän nostaa uutta lainaa 50 000 euroa. Velkaa on taas miljoona euroa. Tilillä on rahaa 70 000 euroa. Nettovarallisuus on yhä 1 070 000 euroa
  • 1.1.-31.12. vuonna 2 sama asuntosalkku on generoinut samat 20 000 euroa kassavirtaa verojen jälkeen ja lainaa on lyhennetty 50 000 euroa. Asuntosalkun arvo on yhä 2 miljoonaa, koska markkinahinnat eivät vieläkään ole nousseet edes kasvukeskuksissa. Velkaa on 950 000 euroa, tilillä on 90 000 euroa ja nettovarallisuus on siten 1 140 000 euroa.

Tammikuun 1. päivänä vuonna 3 asuntosijoittaja menee käymään pankissa

  • 1.1. vuonna 3 hän nostaa taas uutta lainaa 50 000 euroa. Velkaa on taas sama miljoona euroa. Tilillä onkin rahaa 140 000 euroa. Nettovarallisuus on yhä 1 140 000 euroa
  • 1.1.-31.12. vuonna 3 sama asuntosalkku on generoinut samat 20 000 euroa kassavirtaa verojen jälkeen ja lainaa on lyhennetty 50 000 euroa. Asuntosalkun arvo on nyt 2,02 miljoonaa, koska markkinahinnat ovat vihdoin nousseet 1 %:n. Velkaa on 950 000 euroa, tilillä on 160 000 euroa ja nettovarallisuus on siten 1 230 000 euroa

Tammikuun 1. päivänä vuonna 4 asuntosijoittaja menee käymään pankissa

  • 1.1. vuonna 4 hän nostaa taas uutta lainaa 50 000 euroa. Velkaa on taas sama miljoona euroa. Tilillä on 210 000 euroa. Nettovarallisuus on yhä 1 230 000 euroa

Tätä tarinaa voi kukin modifioida ihan miten tahansa asuntoremonttien, taloyhtiöremonttien, vuokrankorotusten ja uusien sijoitusasuntojen ostamisen kautta. Tarina jatkuu muuten samalla mutta kiihtyvällä tahdilla, kunhan kaikki toimenpiteet toteutetaan siten, että kassavirta paranee ja/tai jos kassavirta ei paranisi, ainakin arvo (varallisuus) nousee.

Velattomuuteen pyrkivä asuntosijoittaja

Velattomuuteen pyrkivä asuntosijoittaja ei enää hae pankista uutta lainaa. Tammikuun 1. päivänä vuonna 4 hänen nettovarallisuutensa on sama 1 230 000 euroa. Tilillä on rahaa vain 60 000 euroa mutta velkaa on enää 850 000 euroa. Taloudelliseen riippumattomuuteen pyrkivän sijoittajan likvidit varat ovat 150 000 euroa suuremmat kuin velattomuuteen pyrkivällä sijoittajalla. Velattomuuteen pyrkivä sijoittaja tuntee olonsa paljon turvallisemmaksi, vaikka hänen rahansa on muurattu kiviseinien sisään.

Velattomuuteen pyrkivän sijoittajan kassavirta paranee pikku hiljaa lainapääoman lyhentyessä ja nettovarallisuus kasvaa täten hieman nopeammin kuin jatkuvasti uudelleenrahoittavan sijoittajan. Mikäli jatkuvasti uudelleenrahoittava sijoittaja sijoittaa edes osan likvideistä pääomistaan asuntosalkkunsa kasvattamiseen samoja sijoitusperiaatteita noudattaen, velattomuuteen pyrkivä sijoittaja jää kauas taakse nettovarallisuuden kasvattamisessa turvallisuudesta puhumattakaan.

Kun uudelleenrahoitusta harjoittavan sijoittajan tilillä on 210 000 euroa, voisi hän sillä ostaa samaa 50 %:n velkavipua käyttäen 420 000 euron nipun markkinahintaisia sijoitusasuntoja. Tällaisen nipun ostaessa voi helposti saada 8 % alennusta eli 210 000 eurolla 50 %:n velkavipua käyttäen voisi ostaa noin 500 000 euron arvoisen lisän sijoitussalkkuun. Nettovarallisuuden välitön kasvu olisi alennuksen verran eli 40 000 euroa. Kassavirran ja uudelleenrahoituksen generoimat likvidit varat kasvaisivat seuraavan 3 vuoden aikana entistä isommaksi.

Kun mikään määrä varallisuutta ei riitä

Kokonaan erillinen keskustelu on, mikä määrä nettovarallisuutta on tarpeeksi. Siihen ei ole oikeaa vastausta vaan se riippuu jokaisen henkilökohtaisesta elämän tarkoituksesta, päämääristä ja tavoitteista. Toinen voi tavoitella 100 nälkäisen perheen auttamista jouluna, kun toisen tavoitteena voi olla 10 perheen auttaminen. Kumpi heistä on ahneempi?

One Comment
  1. indeksiin sijoittava minisijoittaja joka joskus voi harkita max kahta sijoitusasuntoa permalink

    ”Itse olen taloudellisen riippumattomuuden kannattaja, jossa velan viisas käyttö on oleellinen elementti”

    Tuskin missään muussa omaisuuslajissa velka on oleellinen elementti taloudellista riippumattomuutta. Ja onko se sitä viimekädessä edes siinäkään? Minun laskentakaavani menee seuraavasti. Vaurautesi määrä (asuntojen kohdallla) on tasan se määrä joka saadaan kun velat lyhennetään asuntojen arvosta ja mahdollisesti tilillä olevista asuntojen vuokratuotoista. Kaikki ylimenevä on varallisuutta johon liittyy vastuu eli velka. Velka on asia mitä pyritään välttämään korkojjen ja riskien takia. Harva haluaa olla eläkkeellä velkainen. Tietenkin on olemassa ns hyvää velkaa jota asuntosijoittajan lainat on, mutta velkaa se silti on.

    Katson enempikin niin, etä se on vain psykologisesti vaikeaa lopettaa asuntosijoittamista tilanteessa jossa on jo saavutettu kenties moninkertainen asuntomäärä mitä keskimääräisellä asuntosijoittajalla on. Jos ihmisellä on vaikka 60 asuntoa joista myymällä 20 pois, saisi itsensä lähes velattomaksi ja voisi nauttia 40 asunnon vuokratuloista kokonaisuudessaan, niin kuka voi sanoa että sellainen 7000 euroa kuukaudessa passiivista tuloa elämiseen ei riittäisi? Se vapauttaisi riskit ja antaisi silti mukavaa puuhastelua riittävästi. Voisi ottaa uusia haasteita elämään ja olla kiitollinen siitä että on niin valtavat passiiviset tulot.

    Voisi myös tuottoja käyttää muihin omaisuuslajeihin ja hajauttaa siten sijoituksia kun velka ei sitoisi. En minä sano että strategiasi väärä on, vaan sanon että se on harvinaista tavoitella lisää velkaa kuolemaansa saakka. Viimekädessä ei kai kyse voi olla elämässä aina numeroistakaan.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: