”Uudelleenrahoita kuolemaan asti” – Blogi #78
Blogikirjoituksissani mainitaan usein säännöllinen uudelleenrahoitus ja saan aika paljon kommentteja ja kysymyksiä siihen liittyen. Yksi päälinja kommenteissa on velattomuuteen pyrkimisen tavoittelun puolustaminen. Itse olen taloudellisen riippumattomuuden kannattaja, jossa velan viisas käyttö on oleellinen elementti. Pari vuotta sitten kirjoitin aihetta sivuavan “Varmalla riskillä nollatuottoa – paljonko sijoittaisit”-blogin.
Toistuvan uudelleenrahoituksen rautalankamalli
Esimerkissä käytetään kokenutta asuntosijoittajaa, joka käyttää kohtuullista velkavipua:
- asuntosijoitussalkun arvo on 2 miljoonaa euroa
- salkussa on 20 asuntoa, joiden markkina-arvo on 100 000 euroa
- jokainen asunto tuottaa positiivista kassavirtaa 83 euroa kuukaudessa (1000 euroa vuodessa) verojen jälkeen
- lainaa on 1 miljoona euroa eli velkavipu on 50 %
- laina-aika on 20 vuotta
- korko on kiinteä ja lainojen lyhennysmuoto on tasalyhenteinen ja lyhennysvapaita ei käytetä
Asuntosijoittaja on viettänyt railakkaan joulun ja uuden vuoden ja tammikuun 1. päivänä tilin saldo on 0 euroa
- Tammikuun 1. päivänä vuonna 1 asuntosalkun arvo on 2 miljoonaa euroa ja velkaa on miljoona euroa, jolloin nettovarallisuus on miljoona euroa. Pankkitilillä rahaa on 0 €
- 1.1.-31.12. vuonna 1 asuntosalkku on generoinut 20 000 euroa kassavirtaa verojen jälkeen ja lainaa on lyhennetty 50 000 euroa. Asuntosalkun arvo on yhä 2 miljoonaa, koska markkinahinnat eivät ole nousseet eivätkä laskeneet. Velkaa on 950 000 euroa, tilillä on 20 000 euroa ja nettovarallisuus on siten 1 070 000 euroa
Tammikuun 1. päivänä vuonna 2 asuntosijoittaja menee käymään pankissa
- 1.1. vuonna 2 hän nostaa uutta lainaa 50 000 euroa. Velkaa on taas miljoona euroa. Tilillä on rahaa 70 000 euroa. Nettovarallisuus on yhä 1 070 000 euroa
- 1.1.-31.12. vuonna 2 sama asuntosalkku on generoinut samat 20 000 euroa kassavirtaa verojen jälkeen ja lainaa on lyhennetty 50 000 euroa. Asuntosalkun arvo on yhä 2 miljoonaa, koska markkinahinnat eivät vieläkään ole nousseet edes kasvukeskuksissa. Velkaa on 950 000 euroa, tilillä on 90 000 euroa ja nettovarallisuus on siten 1 140 000 euroa.
Tammikuun 1. päivänä vuonna 3 asuntosijoittaja menee käymään pankissa
- 1.1. vuonna 3 hän nostaa taas uutta lainaa 50 000 euroa. Velkaa on taas sama miljoona euroa. Tilillä onkin rahaa 140 000 euroa. Nettovarallisuus on yhä 1 140 000 euroa
- 1.1.-31.12. vuonna 3 sama asuntosalkku on generoinut samat 20 000 euroa kassavirtaa verojen jälkeen ja lainaa on lyhennetty 50 000 euroa. Asuntosalkun arvo on nyt 2,02 miljoonaa, koska markkinahinnat ovat vihdoin nousseet 1 %:n. Velkaa on 950 000 euroa, tilillä on 160 000 euroa ja nettovarallisuus on siten 1 230 000 euroa
Tammikuun 1. päivänä vuonna 4 asuntosijoittaja menee käymään pankissa
- 1.1. vuonna 4 hän nostaa taas uutta lainaa 50 000 euroa. Velkaa on taas sama miljoona euroa. Tilillä on 210 000 euroa. Nettovarallisuus on yhä 1 230 000 euroa
Tätä tarinaa voi kukin modifioida ihan miten tahansa asuntoremonttien, taloyhtiöremonttien, vuokrankorotusten ja uusien sijoitusasuntojen ostamisen kautta. Tarina jatkuu muuten samalla mutta kiihtyvällä tahdilla, kunhan kaikki toimenpiteet toteutetaan siten, että kassavirta paranee ja/tai jos kassavirta ei paranisi, ainakin arvo (varallisuus) nousee.
Velattomuuteen pyrkivä asuntosijoittaja
Velattomuuteen pyrkivä asuntosijoittaja ei enää hae pankista uutta lainaa. Tammikuun 1. päivänä vuonna 4 hänen nettovarallisuutensa on sama 1 230 000 euroa. Tilillä on rahaa vain 60 000 euroa mutta velkaa on enää 850 000 euroa. Taloudelliseen riippumattomuuteen pyrkivän sijoittajan likvidit varat ovat 150 000 euroa suuremmat kuin velattomuuteen pyrkivällä sijoittajalla. Velattomuuteen pyrkivä sijoittaja tuntee olonsa paljon turvallisemmaksi, vaikka hänen rahansa on muurattu kiviseinien sisään.
Velattomuuteen pyrkivän sijoittajan kassavirta paranee pikku hiljaa lainapääoman lyhentyessä ja nettovarallisuus kasvaa täten hieman nopeammin kuin jatkuvasti uudelleenrahoittavan sijoittajan. Mikäli jatkuvasti uudelleenrahoittava sijoittaja sijoittaa edes osan likvideistä pääomistaan asuntosalkkunsa kasvattamiseen samoja sijoitusperiaatteita noudattaen, velattomuuteen pyrkivä sijoittaja jää kauas taakse nettovarallisuuden kasvattamisessa turvallisuudesta puhumattakaan.
Kun uudelleenrahoitusta harjoittavan sijoittajan tilillä on 210 000 euroa, voisi hän sillä ostaa samaa 50 %:n velkavipua käyttäen 420 000 euron nipun markkinahintaisia sijoitusasuntoja. Tällaisen nipun ostaessa voi helposti saada 8 % alennusta eli 210 000 eurolla 50 %:n velkavipua käyttäen voisi ostaa noin 500 000 euron arvoisen lisän sijoitussalkkuun. Nettovarallisuuden välitön kasvu olisi alennuksen verran eli 40 000 euroa. Kassavirran ja uudelleenrahoituksen generoimat likvidit varat kasvaisivat seuraavan 3 vuoden aikana entistä isommaksi.
Kun mikään määrä varallisuutta ei riitä
Kokonaan erillinen keskustelu on, mikä määrä nettovarallisuutta on tarpeeksi. Siihen ei ole oikeaa vastausta vaan se riippuu jokaisen henkilökohtaisesta elämän tarkoituksesta, päämääristä ja tavoitteista. Toinen voi tavoitella 100 nälkäisen perheen auttamista jouluna, kun toisen tavoitteena voi olla 10 perheen auttaminen. Kumpi heistä on ahneempi?
Ostan Asuntoja 
”Itse olen taloudellisen riippumattomuuden kannattaja, jossa velan viisas käyttö on oleellinen elementti”
Tuskin missään muussa omaisuuslajissa velka on oleellinen elementti taloudellista riippumattomuutta. Ja onko se sitä viimekädessä edes siinäkään? Minun laskentakaavani menee seuraavasti. Vaurautesi määrä (asuntojen kohdallla) on tasan se määrä joka saadaan kun velat lyhennetään asuntojen arvosta ja mahdollisesti tilillä olevista asuntojen vuokratuotoista. Kaikki ylimenevä on varallisuutta johon liittyy vastuu eli velka. Velka on asia mitä pyritään välttämään korkojjen ja riskien takia. Harva haluaa olla eläkkeellä velkainen. Tietenkin on olemassa ns hyvää velkaa jota asuntosijoittajan lainat on, mutta velkaa se silti on.
Katson enempikin niin, etä se on vain psykologisesti vaikeaa lopettaa asuntosijoittamista tilanteessa jossa on jo saavutettu kenties moninkertainen asuntomäärä mitä keskimääräisellä asuntosijoittajalla on. Jos ihmisellä on vaikka 60 asuntoa joista myymällä 20 pois, saisi itsensä lähes velattomaksi ja voisi nauttia 40 asunnon vuokratuloista kokonaisuudessaan, niin kuka voi sanoa että sellainen 7000 euroa kuukaudessa passiivista tuloa elämiseen ei riittäisi? Se vapauttaisi riskit ja antaisi silti mukavaa puuhastelua riittävästi. Voisi ottaa uusia haasteita elämään ja olla kiitollinen siitä että on niin valtavat passiiviset tulot.
Voisi myös tuottoja käyttää muihin omaisuuslajeihin ja hajauttaa siten sijoituksia kun velka ei sitoisi. En minä sano että strategiasi väärä on, vaan sanon että se on harvinaista tavoitella lisää velkaa kuolemaansa saakka. Viimekädessä ei kai kyse voi olla elämässä aina numeroistakaan.
Annan tunnustuksen siitä että olet mitä ilmeisemmin hyvä asuntosijoittaja. En kuitenkaan ymmärrä esimerkiksi seuraavaa lausuntoasi
”Velattomuuteen pyrkivä sijoittaja tuntee olonsa paljon turvallisemmaksi, vaikka hänen rahansa on muurattu kiviseinien sisään.”
Velattomissa asunnoissa se ”kiviseinien sisään” muurattu raha on realisoitavissa taskuun. Velkaisessa asunnossa asunnon realisointi vie rahat pankin kassaan.
Mielestäni on äärimmäisen riskialtista ajatella että tekemällä velkaa hautaan saakka, kasvattaisi varallisuutta ja pitäisi silti riskit tasapainossa. En usko että mitkään korkosuojaukset suojelee silloin kun mennään systeemikriisiin. Povataan että talous romahtaa lähitulevaisuudessa. Siinä kohtaa en haluaisi omistaa edes oman asunnon pientä remonttilainaa.
On virheellistä pitää asuntosijoittamista jonkinlaisena turvasatamana. Siihen sisältyy isoja riskeja siinä kohtaa kun mennään systeemikriisiin. Euro ja EU tulee romuttumaan joka tapauksessa. Ne on niin kuolleena syntyneitä viritelmiä että on sataprosentisen varmaa että tulevat loppumaan. Silloin rytisee ja lujaa.
Kiitos palautteesta.
Jos sinulla on velaton asunto ja rahaa tilillä 10k€ ja minulla on asuntovelkaa 100k€ ja tilillä 110k€, kumman olo on turvatumpi, kun kuvaamasi systeemikriisi iskee?
Kun systeemikriisi iskee, sun velattomasta 200k€:n asunnosta häipyy 100k€ ilmaan, jos asuntojen hinnat tippuvat 50%. Mun 200k€:n asunnosta häipyy saman verran mutta, jos velkaa on 100k€, mun varallisuudesta häipyy vain 50k€. Ja tilillä on yhä se 110k€.
Jos euro romuttuu kokonaan, silloin sun velattomat kiviseinät on tosiaan hyvä turvasatama, kun mun 110k€ käteistä häipyy. Jos mun 110k€ käteistä häipyy, samaa tahtia häipyy mun kiinteäkorkoiset velat ja asunto jää mulle. Tällaisen skenaarion toteutuessa osakkeiden arvot on nollassa mutta yhä pitää jokaisen jossain asua ja saan vuokrat varmaan sitten perunoissa, mustikoissa ja hirven lihana. Siitä sitten kiviseiniä eniten omistavat nousee ensimmäisten joukossa. Reaaliomaisuus voi sillä tavalla olla paperia turvallisempaa.
Hei! Kiitos keskustelunaiheista. Sopivan velkavivun käyttö on iso kysymys johon on useita oikeita vastauksia. Käsittääkseni varallisuus lasketaan kuitenkin seuraavasti: omaisuus – velat = varallisuus.
Näin ollen molemmissa tapauksissa varallisuutta poistuisi systeemikriisissä 100k
1.
Asunnon arvo ja käteinen (200k + 10k) – velat (0€) = 210k ennen systeemikriisiä
Systeemikriisin jälkeen:
Asunnon arvo ja käteinen (100k + 10k) – velat (0€) = 110k.
Varallisuus laski siis 210k – 110k = 100k
2.
Asunnon arvo ja käteinen (200k + 110k) – velat (100k) = 210k ennen systeemikriisiä
Systeemikriisin jälkeen:
Asunnon arvo ja käteinen (100k + 110k) – velat (100k) = 110k.
Varallisuus laski siis 210k – 110k = 100k
Johtopäätös: Esimerkeistä riippumatta, esitetynkaltainen systeemikriisi söisi molempien varallisuudesta asunnon arvosta 50%, eli 100k.
Kohteiden löytäminen on edelleen hankalaa. Minulle on nyt tarjottu useamman asunnon rypästä, mutta ne ovat isoja asuntoja – 3-4h+k.
Kassavirtapositiivisuuteen tässä voisi päästä, mutta kovin montaa kymppiä per asunto/kk on vaikea saada. Onko sinulla kokemusta useamman asunnon kaupoista (esim 5-15). Käsittääkseni useamman asunnon ostajat saavat ruhtinaalliset alennukset – eiväthän he niitä muuten ostaisikaan. Voisiko näissä päästä samantien n. 15% tuottoon? Onko mitään kokemusta tai ajatusta aiheesta?
-J
Useamman asunnon ostaja saa alennusta mutta sen ruhtinaallisuus on ostajan tavoitteista kiinni. Perheasuntojen ostamisessa on paljon uhkia ja mahdollisuuksia. Mahdollisuus on tietysti se, että ne sijaitsevat alueella, jossa perheasuntojen kysyntä ylittää tarjonnan. Vuokrathan eivät nouse neliöiden suhteessa mutta kustannukset yleensä nousevat eli remonttien laskeminen mukaan ostokalkyyliin on erityisen tärkeää. Kassavirran pitää pysyä positiivisena, vaikka siihen lyödään remontteihin käytettävän pääoman kustannus ja lyhennykset. Perheasunnoissa on lisäksi se, että uudella asukkaalla hyvin usein on edellinen asunto, jossa on irtisanomisaika eli vuokralaisten väliin tulee helpommin tyhjä kuukausi. Vastaavasti vuokralainen voi pysyä kauemmin, jos alueella on pulaa perheasunnoista mutta siellä on päivähoitopaikat ja koulut ja muut lapsiperheille tärkeät palvelut. ”Muutama kymppi per asunto” kuullostaa myyjän kannalta erinomaiselta diililtä.
En tiedä mitä tuottoa tarkoitat, kun kysyt 15 %:n tuottoa, mutta jos se on vuokratuotto-%, ei sellainen ole lähelläkään realistista tuottotasoa ellei olla pahasti muuttotappiollisilla alueilla. Jos taas tarkoitat mun blokikirjoituksissa käyttämieni tuoton osatekijöiden summaa omalle käteiselle vaikkapa ensimmäiseltä täydeltä vuodelta, on se täysin realistinen ja paljon isompi, jos mukana on ostohetken alennuksen välitön arvonnousutuotto omalle käteiselle.
Jos nyt lasket 70% velkavivulla sulle tarjottuja kohteita ja huomioit asuntojen ja taloyhtiön kaikki isot remontointitarpeet mukaan, kauppa pitäisi saada syntymään hinnalla ja ehdoilla, jotka on molempia tyydyttävät. Jos siitä ennen remontteja jää sulle muutama kymppi per asunto, silloin myyjä saa voittoa siitä, että saa sulle kaupattua nipussa omat tulevaisuuden negatiiviset kassavirtansa. Jos taas olet laskenut remontit mukaan tuohon ”muutamaan kymppiin”, sitten olet oletettavasti jo tilanteessa, että joudut päättämään, kuinka hyvin asunnot sopivat sun strategiaan ja tavoitteisiin ja osaamiseen.
Uudellen rahoittamisesta kiinnostunut
Uudelleenrahoittaminen – miten käytännössä lainat tulee järjestellä, mikäli ottaa uutta lainaa saman verran kuin edellisenä vuonna on lainoja lyhentänyt, eli haluaa muuttaa varallisuutta käteiseksi. Tällöin velka-aste pysyy tavoitetasossa, mutta mikäli uuta lainaa lainaa ei käytä uusien kohteiden hankintaan vaan haluaa saada tilille puskuria tai jopa käyttää osan kulutukseen, silloin lisälainassa ei ole kysymys tulonhankkimislainasta. Ja kuinka hoitaa tavalla, että korko- ja lainanlyhennyskustannukset eivät nouse, vaan pysyvät samalla tasolla kuukausittain.
Paljon hyviä kysymyksiä, joihin en osaa oikein kokemusperäisesti vastata. Käytän uudelleenrahoituksen kautta hankitut varat sijoitussalkun kasvattamiseen ja remontteihin enkä ole tuota pohtinut, onko asuntosijoitusten tuottama kassavirta jotenkin korvamerkittävä omaan kulutukseen ja lainaraha sijoittamiseen. Toki autolainani olisi autolainaa ja oman asunnon asuntolainani olisi asuntolainaa eikä tulonhankkimislainoja muttei niiden vakuuksinakaan olisi silloin sijoitusasuntoja.
Viimeiseen kysymykseenkään ei ole oikeaa vastausta vaan esim. 2 vuotta sitten otetun lainan kiinteä korko tosiaan on alhaisempi kuin esim. nyt ottamani uuden lainan kiinteä korko ja tämän uuden lainan yhteydessä käytetään myös vapautunutta vakuusarvoa. Jos sijoituksen tuottokriteereistä ei tingi, silloin korkeammat lainanhoitokustannukset ja -palkkiot on kompensoitava ostamalla paremmin. Jossain vaiheessa voi myös miettiä lainasalkun järjestelyä esim. siten, että yhdistää vanhoja jo lyhennettyjä lainoja yhdeksi uudeksi pitempiaikaiseksi lainaksi. Kuluja siitä aiheutuu mutta samalla voi saada kassavirtaa parannettua, kun lyhennykset pienenevät laina-ajan pidentyessä.