Siirry sisältöön

Miksi EI sijoittaa vieraalle paikkakunnalle? 3 syytä – Blogi #212

19/07/2020

Heti alkuun täytyy todeta, että omistan sijoitusasuntoja 8:ssa eri kaupungissa. Ensimmäiset sijoitusasuntoni, jotka ovat yhä salkussani, sijaitsevat Helsingissä, josta aikoinaan lähdin katsomaan, josko kassavirta olisi positiivisempaa muualla päin Suomea. Lähdin siis liikkeelle alhaisempien hintojen perässä.

Aiemmin Ostan Asuntoja Blogissa: Asuntosijoittaminen koti- vai vieraalle paikkakunnalle?

Seuraavat sijoitusasunnot tulivat uudelta kotipaikkakunnaltani, isovanhempieni ja vanhempieni syntymäkaupungista, joka ei siis ihan tuntematon ollut, kun olin siellä kaikki lapsuuden kesät ja lomat viettänyt. 20 kilometrin päässä sijaitseva naapurikaupunkikaan ei ollut ihan outo kylä, kun sieltäkin sijoitusasunnon ostin. Setäkin asui siellä.

Tampere oli kotikaupunkini yli 20 vuotta ja sen ympäristökunnat Nokia ja Ylöjärvi tulivat tutuksi pyörälenkkien, golfkentän ja ystävien kautta. Nykyään piirrän harpilla 100 km ympyrää oma savu keskipisteenä enkä ole enää lisäämässä paikkakuntien määrää…paitsi ehkä oikein hyvän kerrostalodiilin osuessa kohdalle.

Nyt niihin syihin, joita jokaisen tulisi pohtia ennen kuin lähtee vastaavalle kaupunkikierrokselle vihreän ruohon perässä.

1. Mitä korkeampi vuokratuotto-% sitä EI välttämättä parempi sijoitus

Kun päätin olla ostamatta seuraavaa sijoitusasuntoa Helsingistä, syynä oli yksinkertaisesti se, että minulla ei ollut riittävästi tuloja kattamaan 70 %:n velkavivun käyttämisestä seuraavaa negatiivista kassavirtaa eikä riittävästi käteistä ostaakseni sijoitusasunnon pienemmällä velkavivulla, jotta se olisi kääntynyt kassavirtapositiiviseksi. Viimeisen 15 vuoden aikana tilanne ei ole tästä mihinkään muuttunut vaan päinvastoin vuokratuotto-%, jolla asuntosijoittajat ovat keskimäärin Helsingissä valmiita tekemään kauppoja, on laskenut.

agriculture animal beef bull

Siirryin Suomen mittakaavassa, toki läntisessä Suomessa pysyen, mutta kuitenkin asuntojen hintatasoissa kauas Helsingin asuntomarkkinoista. Seuraavat 5 sijoitusasuntoa tuli ostettua summalla, jolla olisi Helsingistä saanut yhden yksiön. Nämä 5 sijoitusasuntoa tuottivat 70 %:n velkavivulla yli 1000 euroa positiivista kassavirtaa ennen veroja, kun Helsingissä olisin yhdelllä asunnolla päässyt toista sataa euroa negatiiviseen kassavirtaan, johon minulla ei siis ollut varaa.

Helsingissä sijaitsevat asuntoni ovat hyötyneet sekä markkinahintojen että markkinavuokrien noususta, joka on ollut seurausta siitä, että yhä useampi on halukas asumaan, opiskelemaan ja tekemään töitä Helsingissä. Fiksuin asuntosijoitustoimenpiteeni on ollut tekemättä yhtään mitään eli jätin kaksi Helsingin asuntoa salkkuuni ja myin vain yhden ”voitot” kotiuttaakseni.

Matias “Profit & Fun” Savolainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #100

Seuraavat viisi asuntoani eivät suinkaan ole olleet pettymyksiä nekään, vaikka osaan on kohdistunut markkina-arvon laskua pelätyn linjasaneerauksen lähestyessä. Koska tällä pienen muuttotappion omaavalla paikkakunnalla ei ole rakennettu uutta kerrostaloa huru-ukon kvartaaliin eli 20 vuoteen, omat remontoidut asuntoni eivät juuri ole ilman vuokralaista olleet eikä vuokrapyyntöjä ole tarvinnut tiputella, kun usein jonossa on ollut 1-2 kandidaattia vapautumista odottamassa. Näihin kaikkiin asuntoihin käyttämäni omat käteiset pääomat olen aikoja sitten saanut kassavirtojen ja jälleenrahoituksen kautta takaisin eteenpäin sijoitettavaksi. 

Tämän kappaleen yhteenvetona en voi allekirjoittaa sitä, että vain kasvukolmion kärkikaupunkien asuntosijoituskohteet olisivat tulevaisuudessakin 2010-luvun tapaan tapahtuvien markkina-arvojen nousujen kautta niitä ainoita oikeasti kannattavia asuntosijoituskohteita.

Sen voin kyllä allekirjoittaa, että viimeisen 15 vuoden aikana Helsingin asuntojen tuotto on ollut markkinahintojen ja -vuokrien nousujen kautta erinomainen eikä minun ole juuri sen eteen tarvinnut töitä tehdä. Markkinoiden tarjotessa avun sijaan haasteita, pikkukaupungin tuottojen eteen on joutunut tekemään paljon enemmän töitä ja omia onnekkaita valintapäätöksiä.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

 

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

Käy opiskelemassa Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uusi ”Sijoitusasunto-opas

Poliisiauton etupenkiltä asuntosijoittamisen pariin; Hannu Takala – Ostan Asuntoja Podcast #45


2. Vieraskentällä asuntosijoittaja- ja vuokranantajakilpailijoilla on kotikenttäetu

Mikäli paikalliset asuntosijoittajat eivät ole laiskistuneet kilpailun puutteen takia, heillä on monia kotikenttäetuja, joita ulkopaikkakuntalaisen on alussa vaikea hyödyntää. Paikallinen asuntojen hintataso, vuokrataso, taloyhtiöt, isännöitsijät, välittäjät, pankit, kodinkonekauppiaat, remontti-, putki- ja sähkömiehet ovat kaikki paikallisille kilpailijoille tuttuja. Monta kertaa parhaimmat diilit tehdään paikallisten verkostojen sisällä ja pitkään rakennettujen suhteiden avulla. Jos on käyttäytynyt suhteellisen mukavasti, jonkinmoinen verkosto on syntynyt, josta aina löytyy kaveri tai kaverin kaveri auttamaan, kun on tarve. Huonoja tyyppejä ei omille hyville kavereille kotikentällä suositella.

Tämän paikallisten kilpailuedun kiinnikuromiseen joutuu tekemään paljon enemmän töitä, jotta pääsee tuotoissa samalle tasolle ja ruoho alkaa vihertämään. Tämän olen monasti kokenut ja voin vahvistaa.

Mitkä 7 kohtaa huomioida asuntosijoittaessa vieraalle paikkakunnalle? YouTube #51

Toisaalta paikallisten kangistuminen ”näin ne asiat on täällä aina tehty” -mentaliteetin alle, ulkopuolelta tuleva voi tuoreilla ajatuksilla erottautua ja menestyä kilpailussa, jos löytää omat kolonsa, jossa paikalliset eivät toimi. Monet 70-luvun kerrostaloihin sijoittaneet tietävät ilmiön, jossa paikalliset ovat aina viimeisiä, jotka saavat tiedon siitä, että 80-luvulla rauhaton lähiö on ollut mukava asuinalue jo yli 20 vuotta.

Tämänkin edun saavuttaminen ei tule ilmaiseksi, kuten se tulee avoimin silmin ja korvin kotikonnuilleen sijoittavalle, vaan sen eteen pitää tehdä töitä.

3. Vieraalle paikkakunnalle sijoittamisessa on aina korkeampi riski

Jos on asunut 20 vuotta Tampereella, kehittyy jonkinmoinen ymmärrys Tapparan ja Ilveksen kannattajien sielunmaailmoista tai Itä- ja Länsi-Tampereen välisten näkymättömien kulttuurimuurien korkeudesta. Turku hyvänä asuntosijoittamiskohteena ei ihan helposti tule tamperelaisen mieleen kuten ei Tampere tulisi turkulaisen mieleen. Molemmat puhuvat toistensa mielestä ihan hassua kieltäkin. 

Photo-from-Niina-Huhtala-18-768x1024Kun lähtee tekemään asuntosijoituksia vieraalle paikkakunnalle, tämä omaan paikalliskokemukseen perustuvan selkäydinintuition puuttuminen on aina yksi riski, jota on erittäin vaikea edes kovasti töitä tekemällä kuroa kiinni. Jo se, että oma asuntosijoituskohde sijaitsee tunnin tai viiden tunnin ajomatkan päässä, karsii minimiin ne autoreissut, joilla vain käydään katsomassa paikallista meininkiä. Porin Ässien tai Rauman Lukon kannattajien sielunelämää ei opi Ilveksen pipo päässä Tampereen Hakametsän hallissa tai tulevalla Kannella pyörimällä.

Osaatko laittaa kokolattiamaton? Kuva Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211

Raumalla Lukon kannattajien sielunelämää lähemmäs pääsee, kun kokoaa ympärilleen tiimin, jolle Lukko on suosikkijoukkue. Jälleen kerran tulee sama asia eteen, että Ilveksen kannattaja joutuu tekemään kovemmin töitä, että vastakkainasettelu jää positiivisessa mielessä vain Lukko-Ilves -peleihin ja muuten homma toimii samaan maaliin pelaten. Sukulaissuhteiden kautta itse ymmärrän sentään Rauman kieltä, vaikka kuinka perinteinen ”lyhyttä ja nopeaa” puhuva olisi vastassa.

Summa summarum

Vaikka oma asuntosijoitustoimintani on kannattanut ja kasvanut itseäni tyydyttävästi, ei siinä oleellisena elementtinä ole ollut sijoitusten hajauttaminen 8:lle eri paikkakunnalle. Oman kokemukseni ja paikkakuntavalintojen pohjalta en toisaalta voi sanoa, että pysymällä ikuisesti omalla kotipaikkakunnalla, pääsee parhaaseen asuntosijoitustulokseen. Sellaisiakin tarinoita tosin tiedän.

Jos asuu Helsingissä, jossain Nummelassa, Nurmijärvellä tai Keravalla voi olla täysin erilaiset asuntomarkkinat, joissa voi saavuttaa samoja, vieraalle paikkakunnalle sijoittamisen etuja mutta fyysisesti ne ovat niin lähellä, että onnistumisen vaatiman paikallistuntemuksen ja -verkoston luominen on paljon helpompaa. Tamperelaiselle se voi olla Nokia, Lempäälä tai Kangasala. Tai sitten oman kotikaupungin sisällä valitsee 2 ja sitten 3 erilaista kaupunginosaa, joiden yhdistelmän avulla voi hakea erilaisia elementtejä eli selkokielellä sijoitusasuntoja salkkunsa kasvattamiseen ja tasapainottamiseen.

Tai sitten voi valita saman polun, jonka itse olen kulkenut. Työtä pelkäämätön ja asiasta innostunut pärjää kyllä vähän oudommallakin paikkakunnalla, jos kotinurkilta ei kerta kaikkiaan omiin tavoitteisiin ja kriteereihin sopivaa sijoitusasuntoa löydy.


Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista

Jana Jakimtchouk nollasta kohti 1. sijoitusasuntoa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #108

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Mitä tarkoittaa myyjän rahoitus käytännössä? – 5 case-esimerkkiä – YouTube #123

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: