Vuokranantajana toimiminen on oleellinen osa asuntosijoittamista – Blogi #95

Asuntosijoittamisesta kirjoitetaan tällä hetkellä paljon mediassa ja välillä näkee juttuja, joiden tekemisessä ei ole ollut yhtään asuntosijoittamisesta kokemusta omaavaa henkilöä mukana. Paljon hyviäkin kirjoituksia on erityisesti asuntosijoittamisen sijoitusaspektin käsittelyn osalta. Suoraan “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen kuuluu kuitenkin oleellisena osana vuokranantajana toimiminen, johon kuuluu useita osa-alueita, joita valitettavasti käsitellään hyvin vähän.

Tämän kirjoituksen tavoitteena on

• antaa asuntosijoittamista suunnitteleville kokonaiskuva, mitä kaikkea kuuluu vuokranantajana toimimiseen
• antaa vuokranantajana toimimisen ulkoistamista suunnitteleville kokonaiskuva ja keskustelupohja, mitä kaikkia osia mahdolliseen ulkoistukseen kuuluu ja mitkä osat jäävät yhä omalle vastuulle
• lisätä vuokranantajana jo toimivien ymmärrystä lähestyä sitä harrastamisen sijaan liiketoimintana, jonka prosessit kannattaa miettiä etukäteen tulipalojen ehkäisemiseksi tai sammutustöiden nopeuttamiseksi

Mitä vuokranantajana toimiminen tarkoittaa?

Kirjoitin pari viikkoa sitten “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategiasta, jossa painopisteenä oli sijoituspuolen elementtejä. Kun tämän strategian aktiiviset elementit on toimeenpantu ja uudelleenrahoitus on tehty, sen jälkeen alkaa vaihe, jossa valtaosa on vuokranantajana toimimista ja tämä vaihe kestää vuosia ja vuosikymmeniä.

Vuokranantajana toimiminen ymmärretään tässä kirjoituksessa liiketoimintana, jossa asiakasvalinnan ja valitun asiakkaan tyytyväisenä pitämisen kautta kasvatetaan asuntosijoitustoimintaa ja suojaudutaan mahdollisia riskejä vastaan.

Ilman maksavia asiakkaita eli vuokralaisia sijoitustoiminta on nopeasti tappiollista. Asukastyytyväisyyteen panostamalla on mahdollista pidentää vuokrasuhteiden kestoa ja erottaua kilpailijoista, jotka molemmat mahdollistavat arvon lisäkasvattamisen.

Kuten monissa aikaisemmissakin kirjoituksissani olen maininnut, vuokranantajana toimimiseen tulisi minusta suhtautua alusta alkaen liiketoimintana, vaikka sivutoimisena sellaisena, ja valtaosalle meistä harrastuksiksi olisi parempi valita sellaisia, joissa välineet eivät maksa sataa tonnia.

Vuokranantajana toimimisen osa-alueet

Markkinointi. Kun sijoitusasunto on hankittu tai esimerkiksi yllä kuvatun strategian mukaisesti remontoitu, ensimmäinen tehtäväkokonaisuus on asuntosijoituksen valmistelu markkinointikelpoiseksi. Asunto pitää tarkistaa, tehdä pienkorjaukset ja siivota esittelykuntoon. Jotkut myös stailaavat vuokra-asuntoja, vaikka tyypillisemmin se liittyy asuntojen myyntiin. Stailaamisella pyritään helpottamaan kandidaatteja hahmottamaan, millainen koti asunto voisi olla. Vuokra-asunnon osalta tätä hahmottamista voi helpottaa sijoittamalla asunnon pohjapiirustukseen suurimmat huonekalut kuten esimerkiksi sänky, sohva, ruokapöytä ja televisiotaso. Hahmottamista helpottamaan asunnosta ja taloyhtiöstä otetaan hyvät valokuvat. Asunnon videointi helpottaa myös hahmottamista.

Markkinoinnin tehtäviin kuuluu myös markkinavuokran ja -vakuustason selvittäminen sekä vuokralaisvalintakriteerien määrittäminen. Asunnon esittelytapa kannattaa miettiä myös etukäteen ennen ilmoituksen laittamista. Julkinen esittely ja yksityisesittely edellyttävät erilaisia toimintatapoja. Näiden tehtävien pohjalta voidaan laatia “annetaan vuokralle” -ilmoitukset erilaisiin medioihin.

Vuokralaiskandidaattien valinta. Tämän osa-alueen ensimmäinen tehtävä on vuokralaiskandidaattien yhteydenottoihin vastaaminen. Sähköisiin viesteihin vastataan eri tavalla kuin puhelinsoittoon. Puhelinhaastatteluja varten kannattaa kehittää oma sabluuna, joka varmistaa sen, että kaikilta kandidaateilta tulee keskustelun lomassa, tavalla tai toisella, hankittua ensi vaiheen kelpoisuuden varmistamiseksi liittyvät tiedot. Sosiaalisen median ja internetin kautta tehtävään kartoitukseen kannattaa kehittää oma sabluunansa, että kaikki vaiheet tulevat aina suoritetuiksi. Näyttöjen aikatauluttaminen ja niiden yhteydessä käytävät keskustelut kannattaa miettiä etukäteen. Yhteisnäyttö voi tuottaa erilaisen tuloksen kuin näyttäminen yksi kandidaatti kerrallaan. Kandidaattien kysymyksiä kannattaa kuunnella tarkkaan ja vastata niihin ensin, jonka jälkeen voi vielä hienosäätää omaa myyntipuhettaan korostaakseen kandidaatille tärkeitä ominaisuuksia, mikäli niitä on.

Vuokralaisvalinta. Kun päästään vaiheeseen, jossa sopiva kandidaatti on löytynyt tai useampi sopiva kandidaatti on laitettu paremmuusjärjestykseen, alkaa varsinainen vuokralaisvalintaprosessi, jossa varmistetaan, että kaikki keskustelujen yhteydessä käydyt asiat pitävät paikkaansa. Tässä yhteydessä varmistetaan vuokralaisen kyky maksaa vuokraa ja vähintäänkin halu pitää kodistaan hyvää huolta. Tähän voi liittyä yhteydenottoja entisiin vuokranantajiin, luottotietojen tarkastuksia, työ- tai opiskelupaikkaan ja -tuloihin liittyviä tarkastuksia sekä muiden suosittelijoiden ja takaajien kanssa keskustelua.

Kun valinta on tehty, muille kandidaateille on hyvä ilmoittaa heti, että vuokrasopimusta lähdetään tekemään jonkun toisen kanssa. Heilläkin voi olla useampi asunto kiikarissa ja näin he voivat tehdä päätöksiä tuoreen tiedon valossa.

Vuokrasopimuksen tekeminen. Valitulle kandidaatille lähetetään vuokrasopimusluonnos luettavaksi. Luonnos syntyy nopeasti valmiita ja vanhoja pohjia hyödyntäen. Kaikkiin vuokralaista askarruttaviin kysymyksiin tulee antaa vastaus. Lisäksi kannattaa käydä läpi yleisimmät epäselvyydet, vaikka vuokralainen ei mitään olisi kysynytkään. Näin voi luoda yhteistä luottamuspohjaa ja saada esimerkiksi vuokralaisen kertomaan muuttoaikeistaan mahdollisimman ajoissa kuukauden viimeisen päivän illan sijaan.

Kun vuokrasopimus on allekirjoitettu, poistetaan kaikki “annetaan vuokralle”-palstojen ilmoitukset. Vuokralaisseurantaan ja kontaktitietoihin päivitetään uuden vuokralaisen tiedot ja isännöitsijälle tehdään ilmoitus uudesta asukkaasta.

Asunnon luovuttaminen. Vuokrasopimuksessa on sovittu ehdot avainten luovuttamiselle. Yleisimmät ehdot, joista ei kannata tinkiä, on vakuuden maksaminen ja kotivakuutuksen ottaminen. Joissain tapauksissa myös ensimmäisen vuokran maksaminen on sopiva lisäehto. Asunnon luovutukseen kannattaa laatia oma prosessinsa, jossa vuokralaisen kanssa yhdessä varmistetaan ja dokumentoidaan asunnon kunto kierroksin ja/tai valokuvin. 

Normaali vuokrasuhteen aikainen yhteydenpito. Muutama päivä vuokralaisen muutosta kannattaa olla yhteydessä vuokralaiseen tiedustellaakseen, että kaikki on hyvin. Mikäli asunnosta on löytynyt korjattavaa, sovitaan korjausten tekemisestä. Mikäli vuokralainen hoitaa velvollisuutensa hyvin, pääsääntöiset yhteydenpitotarpeet liittyvät asunnon noin vuosittain tapahtuviin kuntotarkistuksiin ja mahdollisiin vuokrankorotuksiin. Monet vuokranantajat muistavat vuokralaista jouluna tai syntymäpäivänä. Valtaosa vuokralaisista ei edellytä jatkuvaa yhteydenpitoa vaan haluaa asua omassa kodissaan ilman turhia häiriöitä vuokranantajan suunnalta. 

Ongelmatapauksissa toimiminen. Näihin tapauksiin kannattaa miettiä toimintamallit etukäteen tai ainakin selvittää, mistä tiedot löytyvät, mikäli niitä tarvitsee. Myöhässä olevaan vuokraan, vuokralaisen aiheuttamaan häiriöön, vuokrasopimuksen purkamiseen ja häätöön on olemassa omat toimintamallinsa ja lomakkeensa, joita myös laki säätelee. Vuokranantajat ry:n jäsenille löytyy hyvät ohjeet ja lomakkeet näitä varten sekä tarvittaessa juristin lisäneuvontaa, mikäli perusohjeet eivät riitä.

Kodinkoneiden rikkoontuminen on luonteeltaan erilainen ongelmatapaus mutta niitäkin varten kannattaa prosessi miettiä valmiiksi. Kun jää-/pakastinkaappi lakkaa toimimasta, vuokralaista ei innosta seurata pakasteidensa heräämistä henkiin vuokranantajan tehdessä viikon kestävää kustannus-hyötyanalyysia edullisemmasta kodinkoneuusimistavasta.

Vuokrasopimuksen irtisanominen. Tähänkin kannattaa miettiä valmiiksi omat prosessinsa, miten toimia, kun vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksensa. Jotkut vuokranantajat pyrkivät löytämään lennosta uuden vuokralaisen maksimoidakseen vuokrausasteen, jolloin prosessi on erilainen kuin vuokranantajalla, joka haluaa ensin varmistaa asunnon haltuunoton ja kunnon tarkistamisen ennen uuden vuokrasopimuksen tekemistä. Sopimussakkojakson aikana irtisanominen tai pyyntö purkaa määräaikainen vuokrasopimus ennen määräaikaa edellyttävät mahdollisesti vielä erilaisia prosesseja. Vastaanottotarkastusprosessi ja vakuuden palauttaminen vuokralaiselle ovat vuokrasopimuksen päättymisen viimeiset vaiheet.

Mikäli vuokralaisen vaihtumisen välillä on tarkoitus tehdä suunniteltuja remontteja, tähän liittyy taloyhtiön ilmoitusprosessi, materiaalihankinnat ja urakoitsijoiden palkkaaminen sekä töiden suunnittelu, aikatauluttaminen ja valvonta.

Yhtiökokouksiin ja hallitustyöhön osallistuminen. Mikäli asuntosijoitus on tullut hankittua yhtiöstä, jonka hoitaminen on retuperällä, välillä voi tulla tarve osallistua yhtiön hallitustyöhön oman omaisuuden hoitamisen turvaamiseksi. Seuraava, kevyempi taso on yhtiökokouksiin osallistuminen ja sitä kautta vaikuttaminen. Mikäli yhtiökokoukseen ei pääse paikalle, kannattaa selvittää, kenet voisi valtuuttaa ajamaan samansuuntaisia intressejä, mikäli yhtiökokouksessa äänestetään. Kevyin tehtävä on yhtiökokousmateriaaliin perehtyminen ja sen arkistointi sekä omien seurantataulukoiden sekä mahdollisten muuttuvien maksujen päivittäminen maksatukseen ja vuokralaiselle.

Seuranta ja verotus. Jokaista sijoitusasuntoa varten kannattaa rakentaa oma seurantamenetelmänsä, jota tyypillisesti päivitetään kerran kuukaudessa, kun tarkistetaan, että vuokralainen on maksanut vuokransa ajallaan ja kokonaisuudessaan. Taulukkoon voi rakentaa tunnuslukupatteriston, joka päivittyy tiedon muuttuessa. Kaikki asuntoon suoraan liittyvät kulut matkakuluineen kannattaa päivittää, jottei mikään verovähennyskelpoinen kulu unohdu. Taulukko kannattaa rakentaa verotus huomioiden siten, että tiedot ovat mahdollisimman helposti poimittavissa omaan veroilmoitukseen.

Asuntosijoittaminen ei ole täysin passiivista tuloa, mikäli toimit itse vuokranantajana

Asiakokonaisuuksien määrä on aika suuri ja täysin passiiviseen vuokratuloon ei kannatta tuudittautua, mikäli suunnittelee suoran “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen aloittamista. Asuntosijoittajien keskustelupalstoja seuraamalla huomaa helposti, että moni on lähtenyt asuntosijoittamiseen valmistautumatta samalla toimimaan vuokranantajana. Tilisaldon kasvun seuraaminen ja satunnainen vuokrasopimusten solmiminen eivät läheskään aina riitä.

Pörssiosakkeisiin, ETF:iin, rahastoihin tai arvometalleihin sijoittava pääsee huomattavasti pienemmällä vaivalla sijoittamiseen kiinni. Kaikissa näissä omaisuuslajeissa yhteistä on kuitenkin se, että itse sijoitukseen ja sen alla olevaan toimintaan ei sijoittaja pääse vaikuttamaan mitenkään. Suora asuntosijoittaminen on luonteeltaan täysin erilaista ja siinä sijoittajan omat vaikutusmahdollisuudet sijoituksen kannattavuuteen ovat mitä moninaisimmat. Tätä kautta tulee mahdollisuus myös muita omaisuuslajeja selvästi parempiin tuottoihin. 

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

AsuntoPehtoori on uusi palvelu, jossa voit ulkoistaa vuokraisännän tehtävät ammattisijoittajan hoidettavaksi. Lisäksi tarjoamme Akha ry:n hallitusammattilaisen palveluita taloyhtiöille.

Lue lisää osoitteesta www.asuntopehtoori.fi