Videolla käyn läpi, mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu. Videolla käydään läpi 3 asiaa:
- Mitä tarkoittaa “vuokraustoiminnan aloittaminen” -termi ja mitä kuluja sen jälkeen voi vähentää
- Mitä tarkoittaa “vuokraustoiminnan käytössä”-termi ja miten se vaikuttaa remonttikulujen vähentämiseen
- Tulonhankkimislainan ottamiseen liittyvien kulujen verovähennys vuokratuloista
Mukana on taas muutama rahanarvoinen vinkki, joka monelta asuntosijoittajalta jää vähentämättä tai voi tulla vähennettyä väärin perustein.
Hyödyllisiä linkkejä:
”Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen” -blogikirjoitus
Ostan Asuntoja YouTube: Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47
Olen tosi kiitollinen kaikesta palautteesta. Erityisesti sellaisesta, joka auttaisi parantamaan videoita. Kysymyksiä vastattavaksi tulevissa videoissa saa esittää. Kumpi on parempi videon pituus; 5 vai 10 minuuttia?
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Kirjoitin aikaisemmin “Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat – top 5” -kirjoituksen ja sen jälkeen on tullut kysymyksiä ja pyyntöjä lisäkirjasuosituksista. Vaikka pyrin löytämään ja lukemaan uusia hyviä asuntosijoituskirjoja, joukossa on myös paljon kirjoja, jotka auttavat kehittymään asuntosijoittajana, vaikka kirjat eivät asuntosijoittamista käsittelisikään. Jos tavoitteenani olisi esimerkiksi opiskella asuntosijoittamista joka päivä 30 minuutin ajan, mutta huomaisin illalla, että taas oli opiskelu jäänyt, ottaisin Charles Duhiggin “The Power of Habit” -kirjan luettavaksi. Jos kiinnostun jostain aiheesta, voin lukea siitä 4-5 kirjaa, kunnes alkaa tuntumaan siltä, että uutta näkemystä ei enää löydy. Näistä 4-5 kirjasta usein 1-2 osoittautuu suosikkikirjoiksi, joiden pariin palaan yhä uudestaan.
Osta, vuokraa, vaurastu, Joonas Orava, Olli Turunen 2013 *
Kirjan nimen mukaisesti sieltä ei löydy flippaamisen salaisuuksia tai eliksiirireseptiä, 
miten ostetaan kohteita, joiden arvo nousee 50 % vuodessa. Sen sijaan kirja tarjoaa laajan kattauksen perusoppia, miten ostetaan ja vuokrataan asuntoja velkavipua käyttäen siten, että pitkällä jänteellä vaurastuminen on mahdollista ja jopa todennäköistä.
Asuntosijoittamisen aloittelijan kannattaa lukea koko kirja kertaalleen läpi, jolloin saa erinomaisen kokonaiskuvan siitä, mihin on ryhtymässä, jos suunnittelee ostavansa ja vuokraavansa sijoitusasuntoja itse. Kun etenee ostamaan ensimmäistä sijoitusasuntoa, kannattaa palata kirjaan opiskelemaan osaa, jossa käsitellään sijoitusasunnon ostamista. Kun tarjous on hyväksytty ja kaupanteko on lähellä, kirja kannattaa avata uudelleen ja opiskella kohdat asunnon vuokraamisesta sopimuksineen. Jos vuokralaisen kanssa tulee ongelmia, kirja kannattaa avata ennen kuin lähtee sokkona kyselemään neuvoja nettipalstoilta. Kirja löytyy sekä paperiversiona että mobiilimpaan makuun e-kirjana.*
Syy, miksi kirja on omalla listallani top 5 sijaan vasta kohdassa top 5-6 on se, että kirjan opit alkavat olemaan niin selkäytimessä, etten enää löydä oman toimintani kannalta uusia ideoita. Sen sijaan seuraan kirjoittajien blogia, josta saan uusia, kirjan oppeja täydentäviä ajatuksia.
The Advanced Guide to Real Estate Investing, Ken McElroy 2013, Adlibris Pokkari, Amazon Kirja, Kindle, ei äänikirjana *
Monelle englanninkielistä asuntosijoittamiskirjallisuutta lukevalle tulee ensimmäisenä mieleen Robert Kiyosaki. Ken McElroy on se varsinainen asuntosijoittaja, jonka kyytiin Kiyosakit aikoinaan hyppäsivät eikä Kiyosaki peittele tätä yhtään vaan päinvastoin McElroy on vakiovieras Kiyosakin podcastissa, jossa asia tulee selväksi.
McElroyn kirjat kiinnostavat minua, koska niissä on samaa filosofiaa, jota itse noudatan asuntosijoittamisen kannattavuutta ajatellessani eli
- kassavirta
- alle markkinahintaan ostamisen tuoma arvonnousu
- omin toimenpitein luotu lisäarvonnousu
- velkavivun käyttö ja lainanlyhennysten kautta tuleva arvonnousu
- edellämainittujen arvonnousujen kautta uudelleenrahoitus
- verosuunnittelu
- inflaatiosta hyötyminen
Toinen syy kiinnostukseeni on, että kirjoissa käsitellään kokonaisiin kerrostaloihin sijoittamista. Vaikka se ei täysin poikkeakaan yksittäisiin asuntoihin sijoittamisesta, eroavaisuuksia on riittävän paljon ja uusia ideoita voi saada, kun joitain asioita tehdään ja ajatellaan eri tavalla kuin Suomessa.
Never Split the Difference: Negotiating As If Your Life Depended On It, Chris Voss 2016, Adlibris Pokkari, Sidottu, BookBeat äänikirja, Amazon Kirja, Audible, Kindle *
Olen lukenut vuosien varrella lukuisia neuvottelutaidon kirjoja ja tämä on niistä parhaita. Kirjan kirjoittaja on entinen FBI:n panttivankineuvottelija ja kirja on täynnä mielenkiintoisia tarinoita. Kirja ei sisällä moniuloitteisia psykoanalyysiä lähestyviä neuvotteluteorioita vaan se pysyy hyvin yksinkertaisena; 9 kappaletta alustuksen jälkeen, joissa jokaisessa on kuvattu yksi neuvottelutekniikka. Useampaakin olen jo kokeillut käytännössä asuntosijoitustoiminnassani ja hyvällä menestyksellä.
Tämä on suhteellisen tuore kirja mutta olen kuunnellut sen läpi jo kolme kertaa eli voin suositella äänikirjana. Kirjaan ja kirjoittajan ajatuksiin voi alkuun tutustua BiggerPockets Podcastin kautta, jossa kirjoittaja oli vieraana ja jossa käytiin kirjan oppeja myös asuntosijoittamisen näkökulmasta.
Unscripted: Life, Liberty, and the Pursuit of Entrepreneurship, MJ DeMarco 2017, Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Amazon Kirja, Audible, Kindle
DeMarco on kirjoittanut kirjan “The Millionaire Fastlane” vuonna 2011 ja tämä kirja on tavallaan jatkoa sille. Kirjan alkuosa on aikamoista tykitystä amerikkalaista yhteiskuntaa ja talous- ja sijoitususkomuksia kohtaan. Kirjaa kuunnellessa ei voi välttyä ajatukselta, että joitain yhtymäkohtia löytyy myös Suomeen. Tykityksen tarkoitus on pohjustaa kirjan nimen mukaista ajatusta eli alkuosassa kerrotaan värikkäästi, minkälaista on elää käsikirjoituksen, “Script”, mukaisesti, jotta saadaan kontrasti kirjan loppuosalle, jossa käydään läpi, miten irrottautua käsikirjoituksesta ja ryhtyä elämään “Unscripted”.
Tämäkään kirja ei sisällä mitään yksityiskohtaisia taulukoita ja matemaattisia kaavoja vaan on helposti kuunneltavissa äänikirjana. Kirja saa kyseenalaistamaan monia totuuksilta tuntuneita uskomuksia ja synnyttää uusia ajatuksia. Varoituksena, että kirjan syvällinen sisäistäminen madaltaa ärsyyntymiskynnystä kotimaista uutisdraamaa seuratessa.
Kirjassa on paljon nokkeluuksia, jotka sopivat omaan sarkastiseen huumoriini. Esimerkkinä vaikkapa: “Askhole. That’s the name for someone who asks for advice and doesn’t take it”. Kirja on kuitenkin top 6-10 listallani sen takia, että se suorastaan lyö pesäpallomailalla päähän pakottaen ajattelemaan asioita uusista näkökulmista.
The E-Myth Revisited: Why Most Small Businesses Don’t Work and What to Do About It, Michael E. Gerber, 2004, Adlibris Nidottu, BookBeat Äänikirja, Amazon Kirja, Audible, Kindle
Tämä ei ole asuntosijoituskirja mutta sopii jokaiselle asuntosijoittajalle, joka pyörittää asuntosijoitustoimintaansa liiketoiminta-ajatuksella ja pyrkii kasvattamaan salkkuaan vuosien varrella. Myös palkkatyön tai yrittämisen ohella asuntosijoitustoimintaa kasvattavalle ajatukset ovat hyödyllisiä.
Tiivistettynä kirja kertoo, miten lähestyä, organisoida ja pyörittää pientä yritystä. Itselläni painopisteenä on ollut paikasta ja ajasta riippumattoman liiketoimintamallin rakentaminen teknologiaa hyödyntäen. Kaikki tekeminen pitäisi pystyä myös systematisoimaan siten, että liiketoimintaa voisi pyörittää joku muu itsenäiseen toimintaan pystyvä henkilö, jolla on ohjeistukset käytössään.
Mahdollisesti kiinnostava kirjoitus: ”Miten opiskella asuntosijoittamista”
Yhteenveto
Olisi hienoa jatkaa tätä kirjoitusta vielä seuraavalla kirjoituksella, jossa olisi myös lukijoiden suosikkikirjoja mukana. Mitä kirjoja lisäisit listaan ja miksi?
Mikäli olet kiinnostunut sponsoroimaan Ostan Asuntoja -blogia, ota yhteyttä harri@ostanasuntoja.com. Tämän kirjoituksen sponsorin kautta olen ostanut 5 sijoitusasuntoa. Suosittelen tutustumista.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Audible äänikirjat: Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat. Himokuuntelijoille on Flexi-ohjelma, jossa jokainen kirja on 9,95 € normaalihinnasta ja jäsenyyden kestosta riippumatta. Linkin kautta liittymällä tuet Ostan Asuntoja ilmaista sisällöntuotantoa.
Bookbeat e- ja äänikirjat: Lataa BookBeat-sovellus mobiililaitteeseesi. Kokeile tästä e- ja äänikirjapalvelua maksutta kahden viikon ajan. Ilmaisjakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,90€/kk ja voit lopettaa tilauksen koska vain – ilman sitovia määräaikoja. Linkin kautta liittymällä tuet Ostan Asuntoja ilmaista sisällöntuotantoa.
* Adlibris, Bookbeat ja Amazon.de -linkkien kautta paperi- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Videolla käyn läpi, mitä verovähennyksiä asuntosijoittaja voi tehdä vuokratuloista. Vähennykset voidaan jakaa 3 ryhmään:
- Asuntokohtaiset vuokraustoiminnan kulut
- Asuntosijoituslainojen korot
- Muut tulonhankkimiskulut
Mukana on muutama rahanarvoinen vinkki, joka monelta asuntosijoittajalta jää kokonaan tarkistamatta ja vähentämättä. Ensi viikolla käydään läpi, mitä ja milloin verovähennyksiä voi tehdä, kun sijoitusasunto on juuri hankittu.
Hyödyllisiä linkkejä:
”Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen” -blogikirjoitus
Olen tosi kiitollinen kaikesta palautteesta. Erityisesti sellaisesta, joka auttaisi parantamaan videoita. Kysymyksiä vastattavaksi tulevissa videoissa saa esittää. Kumpi on parempi videon pituus; 5 vai 10 minuuttia?
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Kirjoituksiani pitkään lukeneet tietävät, etten tee sijoituspäätöksiäni vuokratuotto-% -tunnusluvun perusteella enkä pidä sitä kovin hyödyllisenä asuntosijoittamisen tunnuslukuna. Tiivistettynä vuokratuotto-% kuvaa huonosti ja jopa harhaanjohtavasti asuntosijoituksen kannattavuuden eri elementtejä. “Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina” -kirjoituksesta löytyy tarkemmat perustelut, miksi ajattelen näin.
Samassa kirjoituksessa on selitetty myös, mihin vuokratuotto-% soveltuu. Sen suurimpia etuja on, että valtaosa asuntosijoittajista tunnistaa sen ja osaa laskea sen. Hyvin monella se on jopa asuntosijoittamisen ainoa tunnusluku. Koska valtaosa asuntosijoittajista tietää oman markkinansa vuokratuottotason, se on hyvä pohja tehdä tarjouksia kohteista, joita myy toinen asuntosijoittaja.
Omistusasuja ostaa vertailukauppamenetelmää käyttäen, asuntosijoittaja ostaa vuokratuottomenetelmää käyttäen
Vaikka meille yhä tyrkytetään kansanviisautta “omistusasuminen on vuokralla asumista kannattavampaa”, ei sitä todisteta vuokratuoton laskentakaavaa käyttäen. Harva yksiötä omistusasunnoksi ostava arvioi yksiönsä vuokratasoa ja selvitä taloyhtiön tulevien remonttien kustannuksia ja laske siltä pohjalta vuokratuoton laskentakaavaa käyttäen, kuinka kannattavaa olisi ostaa juuri tietty yksiö omistusasunnoksi naapuritalon yksiön sijaan. Poikkeuksen voi tehdä pieni ryhmä, joka jo ensiasuntoaan ostaessaan miettii jättävänsä asunnon sijoitusasunnoksi, kun tulee aikaa muuttaa esimerkiksi isompaan asuntoon. Omistusasuntoa hankkivat ostavat vertailukauppamenetelmää käyttäen eli he käyttävät samaa menetelmää, jota osa välittäjistä käyttää kohteen listauksen yhteydessä pyyntihinnan määrittelyssä (osa käyttää pyyntihintana myyjän haluamaa lukua, mutta se on toinen tarina) eli vertaillaan saman alueen vastaavien asuntojen hintoja.
Kysymyksiä ja vastauksia asuntosijoittamisen vuokratuotto-%:in liittyen – Blogi #142
Sijoitusasuntoaan myyvä asuntosijoittaja voi sen sijaan olla erilainen eläin. Varsinkin, jos hän myy sijoitusasuntoaan vuokralaisineen. Kun sijoitusasuntoa myydään vuokralaisineen, se voi myös kertoa siitä, että myyjällä on mahdollinen motivaatio myydä asunto nopeammin ja kenties alle markkinahinnan. Muutenhan hän irtisanoisi vuokrasopimuksen, odottaisi asunnon tyhjenemistä, tekisi kenties pienen pintaremontin, ottaisi hyvät valokuvat ja pyrkisi näin saamaan mahdollisimman laajan ostajakunnan huomion saadakseen parhaan markkinahinnan, kun omistusasujat ja asuntosijoittajat kilpailisivat keskenään samasta asunnosta. Monen omistusasujan kiinnostus lopahtaa, jos asunnossa on 6 kuukauden irtisanomisajalla oleva vuokralainen ja osa asuntosijoittajistakin vierastaa näitä, koska eivät ole itse valinneet vuokralaista. Omistusasujien puuttuminen ostajakunnasta tarjoaa mahdollisuuden tehdä nopeita alustavia tarjouksia vuokratuotto-%:n laskentakaavaa käyttäen.
Vuokratuoton laskentakaava alustavan tarjouksen tekemisessä
Vuokratuotto = ((kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero))
Kun ostetaan sijoitusasuntoa vuokralaisineen, tiedossa on kuukausivuokra ja vastikkeet. Remonttivara määritetään normaalisti kuten mitä tahansa asuntoa sijoitusasunnoksi ostettaessa. Vuokratuotto-%:na käytetään alueen vastaavien asuntojen vuokratuotto-%, jonka valtaosa asuntosijoittajista tiedostaa. Tyypillisesti tästä on helppo saavuttaa yhteisymmärrys myyvän asuntosijoittajan kanssa. Mikäli välissä on kiinteistönvälittäjä, yhteisymmärrykseen pääsy voi hidastua, mutta se löytyy aikanaan, jos asunto ei mene kaupaksi.
Kun alueen vastaavien asuntojen vuokratuotto-% on tiedossa, ylläolevasta kaavasta pyöräyttäen saadaan kaava, jolla alustavan tarjouksen tekeminen onnistuu:
(Velaton hinta + remontit + varainsiirtovero) = (kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 / vuokratuotto, josta edelleen saadaan
Velaton hinta = (kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 / vuokratuotto – remontit – varainsiirtovero
Kuinka paljon sijoitusasunnosta tulisi tarjota – teoreettinen esimerkki
Oletetaan kaksi identtistä asuntoa, joita myy kaksi identtistä asuntosijoittajaa. Molemmissa asunnoissa on identtiset vuokralaiset 6 kuukauden irtisanomisajalla. Molemmat asunnot ovat myynnissä velattomaan pyyntihintaan 80 000 euroa. Molemmat asuntosijoittajat ovat seuranneet markkinavuokria mutta toinen on jättänyt viimeisen 5 vuoden ajalta vuokrankorotukset tekemättä. Toisen asunnon vuokra on 500 €/kk ja toisen 450 €/kk. Vastikkeet ovat 100 €/kk. Molemmat sijoittajat tietävät, että kantakaupungin vuokratuotto-% liikkuu tasolla 4,5 % ja näiden 3 km keskustasta lähiössä sijaitsevien asuntojen käypä vuokratuottotaso on 6 %. Ostajasijoittaja on kiinnostunut molemmista asunnoista ja tyytyy 6 %:n vuokratuottotasoon. Alustavien yhteydenottojen perusteella sijoittaja-sijoittaja -keskustelujen pohjalta on myyjän ja ostajan välillä päästy yhteisymmärrykseen, että kaupat syntyvät käypään 6 %:n vuokratuottotasoon.
Ostaja tekee 2 tarjousta:
Asunto 1
Velaton hinta = (500 – 100) x 12 / 0,06 = 80 000 euroa
Asunto 2
Velaton hinta = (450 – 100) x 12 / 0,06 = 70 000 euroa
Ostaja tekee siis kaupat kahdesta identtisestä asunnosta, joista toisesta hän maksaa 80 000 ja toisesta 70 000 euroa. Ostaja korottaa asunnon 2 vuokratason 500 euroon seuraavan kahden vuoden aikana, jolloin tämän asunnon uusi vuokratuotto on 7,7 %. Yksinkertaistamisen vuoksi remonttivara ja varainsiirtovero on jätetty esimerkistä pois. Luonnollisesti minimissään 7 %:n vuokratuottotasoa kriteerinään pitävä sijoittaja olisi tehnyt tarjouksen vain asunnosta 2 ja niin edelleen.
Asuntosijoittamisen käytännön huomioita
Vaikka yllä mainittu esimerkki näyttää teoreettiselta, sen avulla voi kirkastaa omaa ajatteluaan. Jos asuntosijoittaja olisi käyttänyt vertailukauppamenetelmää ja ostanut molemmat asunnot markkinahintaan 80 000 euroa, olisi toisen asunnon vuokratuotto-% 6 ja toisen 5,25. Aikamoinen ero. Jos asunnon 2 myyjä on ajatellut, että vertailukauppamenetelmää käyttäen hänenkin asuntonsa markkinahinta on 80 000 euroa, hän ei ole sisäistänyt, että hänen asuntoaan rasittaa alle markkinavuokraa maksava vuokralainen. Hänkin saa kyllä asuntonsa kaupaksi 80 000 euroon, mikäli kohdalle osuu sijoittajaostaja, joka tyytyy 5,25 %:iin (siis alle käyvän vuokratuottotason) tai omistusasunto-ostaja, jolle vuokralaisen 6 kuukauden irtisanomisaika ei ole ongelma.
Asunnon 2 sijoittajamyyjä voi selittää sijoittajaostajalle, että 80 000 on oikea hinta, koska ostajan täytyy vain käydä korottamassa vuokra 500 euroon, jolloin tuotto olisi 6 %. Ostajan tulisi tässä yhteydessä pysyä tiukkana eikä maksaa myyjälle lisähintaa työstä, jonka myyjä on jättänyt tekemättä ja todeta myyjälle, että myyjän tulisi käydä uusimassa vuokrasopimus 500 euron tasolle, mikäli haluaa sitä vastaavan hinnan. Sama ajattelumalli pätee peruskuntoiseen remonttia vaativaan asuntoon eli koko remontointiin liittyvä vuokrankorotus- ja arvonnousupotentiaali kuuluu ostajalle.
Tätä tekniikkaa voi soveltaa tekemällä nopeita ja alustavia, ei-sitovia tarjouksia kaikkiin oman toiminta-alueen myyntiin tuleviin asuntoihin, joita myy sijoittaja ja varsinkin, jos asuntoa myydään vuokralaisineen. Mikäli asunto on myynnissä välittäjän kautta, samaa tekniikkaa voi soveltaa, mutta kannattaa varautua siihen, että välittäjä ei vastaa tai suuttuu matalasta tarjouksesta. Monissa tapauksissa välittäjä ei ymmärrä asuntosijoittamista ja olettaa, että vuokralaisesta huolimatta vertailukauppamenetelmä on ainoa oikea hinnan määrittelyssä. Vertailukauppamenetelmän hinnoitteluvirheet konkretisoituvat ja korostuvat asuntosijoittajalle usein vierekkäisissä kohteissa, joissa toiseen on linjasaneeraus valmistunut ja toiseen vasta tulossa.
Parasta olisi päästä keskusteluyhteyteen suoraan myyjän kanssa mutta välittäjänkin kautta yhteys syntyy, mikäli myytävä asunto ei mene kaupaksi. Itselläni on tällä hetkellä muutama kohde seurannan alla, joihin olen tehnyt suuntaa-antavan tarjouksen selkeine perusteluineen, jotka sijoittajamyyjä varmasti ymmärtää. Näissä asunnot on kaikki ylihinnoiteltu alueen vastaavien asuntojen käypään vuokratuottotasoon nähden ja ovat olleet viikkoja myynnissä. Mikäli myyjällä on motivaatio myydä, yhteydenotto tulee ennemmin tai myöhemmin. Niitä odotellessa voi pistää uusia alustavia tarjouksia menemään.
PS. Vuokratuoton laskentakaavaa voi myös hyödyntää sijoitusasuntoaan vuokralaisineen myyvä asuntosijoittaja asuntoaan hinnoitellessaan. Jos potentiaalisin ostajakunta on toiset asuntosijoittajat, kannattaa myynti-ilmoituskin laatia ostajakunta huomioiden. Joidenkin välittäjien suosima “soveltuu ensiasunnoksi tai sijoitukseen” on lähes varma merkki siitä, että välittäjän ymmärrys asuntosijoittajan ajatusmaailmasta on rajallinen.
Mikäli olet kiinnostunut sponsoroimaan Ostan Asuntoja -blogia, ota yhteyttä harri@ostanasuntoja.com. Tämän kirjoituksen sponsorin kautta olen ostanut 5 sijoitusasuntoa. Suosittelen tutustumista.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
10 tykkäyksen, siis 9 omani lisäksi, rohkaisemana jatkan joka tiistai Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla ilmestyvää videotarjontaa, jossa käydään vastauksia asuntosijoittajia ja vuokranantajia askarruttaviin kysymyksiin.
Tällä videolla käydään läpi, miten toimia, kun vuokralainen haluaa irtisanoa määräaikaisen vuokrasopimuksen ja milloin tuomioistuin voi myöntää oikeuden irtisanoa määräaikaisenkin vuokrasopimuksen, vaikka se periaatteessa sitookin molempia osapuolia määräajan loppuun asti. Kerron myös, miksi neuvottelu on aina parempi ratkaisu ja mitä tulee huomioida toisesta osapuolesta, kun neuvotteluratkaisuun pyritään.
Hyödyllisiä linkkejä:
Huoneenvuokralaki https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481
Ostan Asuntoja -blogikirjoitus “Kun vuokralainen haluaa purkaa vuokrasopimuksen” https://wp.me/p3FOVC-IV
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
a ja tellu youtube
Asuntosijoittamisen kannattavuuden merkittävä tekijä on sijoitusasunnosta tuleva vuokratulo. Ilman maksavia asiakkaita eli vuokralaisia kannattavuus kääntyy nopeasti punaiselle varsinkin, jos hoitovastikkeen lisäksi laskelmaa rasittavat oman tulonhankkimislainan korot ja lyhennykset sekä mahdollisesti vielä taloyhtiölainan maksusuoritukset. Tästä syystä asuntosijoittajalla tulisi olla selkeät suunnitelmat ja prosessit, miten minimoidaan tilanteet, että asunnossa ei ole vuokraa maksavaa asiakasta.
Peruslähtökohta on hankkia sijoitussalkkuun sellaisia asuntoja, joille on kysyntää vuokramarkkinoilla. Yleisviisaus tähän on hankkia kasvukeskusten pieniä yksiöitä mutta niiden ongelmana tällä hetkellä on nousseesta hintatasosta johtuva matala tuotto. Tämän kirjoituksen aihe on kuitenkin hieman eri eli jätetään tämä peruslähtökohta toteamalla, että “hyvä asunto löytää yleensä hyvän vuokralaisen”.
Tasaisen vuokratulon ylläpitämiseksi tärkeysjärjestys on seuraava:
- vuokralaisten pitäminen tyytyväisenä, jotta he eivät vaihda kotia
- uuden vuokralaisen etsiminen ennen kuin lähtevä vuokralainen luovuttaa asunnon
- mikäli asunto on jo tyhjä, on viimeistään otettava kaikki keinot käyttöön uuden vuokralaisen löytämiseksi
Aseta itsellesi tavoite
Joillekin asuntosijoittaminen voi olla passiivista toimintaa ja salkun tuoton seuranta ja optimointi ei ole tärkeysjärjestyksessä korkealla. Vuokrausasteelle kannattaa kuitenkin asettaa tavoite ja mikäli se on vähänkin haastava, ei sen saavuttamiseksi ole varaa lepsuilla vaan toimeen on ryhdyttävä ripeästi, jos ja kun tilanne niin vaatii:
- “Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjoittajien Olli Turusen ja Joonas Oravan vuokrausaste 2017 oli 99,7 %
- Kojamolla vastaava luku oli 96,7 %
- Orava Asuntorahastolla taloudellinen vuokrausaste oli 94,3 %
Oma tavoitteeni oli joskus aikaisemmin 100 % mutta olen laskenut sen 98 %:iin, koska olen oppinut, että vuokralaisvalinnasta ei kannata tinkiä ja tavoitteessa pitää olla hieman tilaa pitää asuntoa tyhjänä, mikäli sopivaa kandidaattia ei löydy tai hyvä kandidaatti ei ole heti valmis ottamaan asuntoa edellisen vuokralaisen muutettua pois. Oma vuokrausasteeni vuodelle 2017 oli 98,6 %. 1,4 %-yksikön erotus täyteen sataan johtui yhden asunnon ison remontin pitkittymisestä.
Pidä nykyiset vuokralaiset tyytyväisinä
Vuokrausaste pysyy automaattisesti korkeana, kun vuokralaiset eivät vaihdu. Tähän voi vaikuttaa pyrkimällä tarjoamaan vuokralaiselle hyväkuntoisen vuokrakodin lisäksi tämän arvostaman asukaskokemuksen. Yleisellä tasolla siihen voi vaikuttaa ainakin seuraavin keinoin:
- olemalla yhteydessä vuokralaiseen viikon sisällä asuntoon muuttamisesta ja varmistamalla, että kaikki on asunnossa odotusten mukaisessa kunnossa. Mikäli näin ei ole, kannattaa puutteet korjata nopeasti lupauksia ja odotuksia vastaavaksi
- reagoida valituksiin ja ongelmiin nopeasti. Mikäli ratkaisu viivästyy, vuokralaista kannattaa informoida asian etenemisestä
- palkitsemalla hyviä vuokralaisia
- kysyä pitkäaikaisilta vuokralaisilta, haluaisivatko he asuntoon jotain remonttia
Joidenkin vuokranantajien strategiaan kuuluu esimerkiksi joululahjan vieminen vuokralaisille. Itse en yleisesti sovella tätä käytäntöä, koska en ole vakuuttunut, että sillä on vaikutusta itse asukaskokemukseen. Sen sijaan teen asuntoihin paljon vuokralaisen pyytämiä parannuksia tapauskohtaisesti, jotka parantavat myös asunnon vuokrattavuutta jatkossa. Tällaisia voivat olla peilikaapin uusiminen kylpyhuoneeseen, modernien verhotankojen asentaminen, tehosteseinän tapettien uusiminen, vaatehuoneen hyllyjärjestelmien uusiminen tai vaikkapa astianpesukoneen asentaminen. Joihinkin parannuksiin voi yhdistää myös pienen vuokrankorotuksen. Remontit kannattaa tehdä vuokralaisen asumisen aikana, mikäli vuokralainen niin haluaa ja siihen suostuu.
Käynnistä markkinointi täysteholla, kun vuokralainen lähtee
Vaikka kuinka olisi tarjonnut hyvän asukaskokemuksen ja pitänyt asunnon kunnossa ja vuokralaisen tyytyväisenä, välillä vuokralaisten elämäntilanteet muuttuvat ja he lähtevät. Kun tieto vuokrasopimuksen irtisanomisesta tulee, ei kannata jäädä odottamaan asunnon hallinnan luovutusta vaan käynnistää markkinointi heti kaikin mahdollisin keinoin. Vuokraovi.com ja oikotie.fi mahdollistavat vanhojen ilmoitusten uudelleen aktivoinnin valokuvineen eli parhaimillaan kyse on minuuteista, kun tieto vapautuvasta asunnosta saavuttaa potentiaalisia uusia vuokralaisia. Kun esittelytekstit, tiedot ja valokuvat ovat valmiina, myös tori.fi ja Facebookin aluekohtaiset vuokra-asuntoryhmät eivät vaadi kovin pitkää viivettä. Lähtevältä vuokralaiselta kannattaa kysyä, olisiko hänellä tiedossa uutta vuokralaista. Hitaampia vaihtoehtoja ovat paikallislehdet ja vuokravälittäjät mutta niitäkin käyttäessä viive on vain päiviä. Sosiaalityöntekijä, paikallinen ruoka- tai kodinkonekauppias, isännöitsijä, alueen suuri työnantaja, seurakunta… voivat kaikki olla potentiaalisia keinoja löytää uusi vuokralainen varsinkin, jos yleisimmät keinot eivät tuota hyviä kandidaatteja.
Pyri yhteistyöhön lähtevien vuokralaisten kanssa
Yhteistyölle luontevin pohja löytyy, mikäli vuokralainen joutuisi maksamaan sopimussakkoa tai haluaisi lähteä ennen irtisanomisajan loppua. Itselläni ei ole tavoitteena maksimoida omaa tuottoani vuokralaisen elämäntilanteen muutoksen takia vaan en peri sopimussakkoa kuluja lukuunottamatta tai palautan irtisanomisajan vuokraa, jos lähtevän vuokralaisen kanssa yhteistyössä saadaan uusi vuokralainen lennosta siten, että vuokrausastetavoitteeni toteutuu. Juuri tänä viikonloppuna yhdessä asunnossani vaihtui vuokralainen siten, että lähtevä vuokralainen saa puolen kuukauden irtisanomisajan vuokran takaisin ja välttyy sopimussakolta.
Katso Ostan Asuntoja YouTube-video aiheesta
Esittele hyvin sisustettu asunto kalustettuna
Mikäli lähtevällä vuokralaisella on hyvä sisustusmaku ja siistinä pidetty asunto, kannattaa pyrkiä esittelemään asunto kalustettuna, mikäli se suinkin lähtevälle vuokralaiselle sopii. Monille on vaikea hahmottaa, miltä asunto näyttää kalustettuna. Kun se on toisen toimesta hyvällä maulla sisustettu, kiinnostus lisääntyy. Tämän asian kanssa kannattaa olla varovainen, sillä täyteen ahdettu epäsiisti asunto saattaa tehdä päinvastaisen vaikutuksen.
Muutenkin hyvä ja tyytyväinen lähtevä vuokralainen voi kannattaa värvätä esittelytehtäviin. Hänen uskottavuutensa asunnon ja vuokranantajan kehumisessa on parempi kuin vuokranantajan. Pieni palkkio voi myös lisätä motivaatiota pitää asunto siistinä ja joustavuutta esittelyjen suhteen.
Suunnittele mahdolliset remontit, tee hankinnat ja varaa työmiehet etukäteen
Joskus asunnon suunniteltu remontti ei onnistu vuokralaisen asumisen aikana vaan se täytyy ajoittaa ja toteuttaa vuokralaisten välillä. Tästäkin kannattaa informoida lähtevää vuokralaista. Hän voi olla lähtemässä vaikka viikkoa ennen irtisanomisajan umpeutumista ja luovuttaa asunnon, jolloin remonttimiehet pääsevät töihin etuajassa.
Sijoitusasunnosta kannattaa ottaa mitat valmiiksi, jolloin voi tehdä esim. laminaatti-, tapetti- ja laattahankintoja etukäteen edullisemmin. Mittoja voi myös käyttää pohjapiirustuksen tekemiseen markkinointimateriaalia täydentämään. Ammattimiesten töiden ajoituksen suunnitteluun kannattaa käyttää aikaa ja yrittää saada heidät keskustelemaan keskenään. Esimerkiksi kylpyhuoneremontissa on monia työvaiheita asbestimittauksista erilaisiin kuivumista vaativiin työvaiheisiin. Sähkö- ja putki- sekä kosteuseristetöihin on oma ammattilaisensa eli koordinointia riittää. Ilmoitukset taloyhtiölle kannattaa tehdä reilusti etukäteen ja varautua, että asiat eivät etene salamavauhtia.
Ihanteellinen remonttimies siivoaa asunnon ja ottaa valokuvia työn etenemisestä päivän päätteeksi. Jos pinkkilaattainen muovimattokylpyhuone uusitaan moderniksi, kannattaa siitä kertoa jo asuntoilmoitustekstissä ja päivittää kuvia työn edetessä. Joskus levitän rautakaupassa laminaatit, tapetit ja laatat lattialle ja otan niistä kuvat, joista näkee minkälaisia uudet pinnat tulevat olemaan. Joskus käytän jonkun valmiin kylpyhuoneen tai keittiön kuvaa kertoen, että uudesta tulee vastaava. Näillä keinoilla remontin alla oleva asunto harvoin jää vuokraamatta ennen remontin valmistumista.
Älä tingi vuokralaisvalintakriteereistä
Toistetaan vielä kirjoituksen alku, jossa todetaan vuokratulon tärkeys asuntosijoittamisen kannattavuuden tekijänä, joka ei toteudu ilman maksavia asiakkaita. Vuokralaiset, jotka eivät maksa vuokraa eivätkä pidä kodistaan hyvää huolta, eivät tuota vuokratuloa ja siksi vuokralaisvalinta on tärkeää pitää tasapainottavana tekijänä, kun pyrkii löytämään uuden vuokralaisen nopeasti; parempi pitää asunto tyhjänä kuin vuokrata huonolle vuokralaiselle.
Tämän kirjoituksen sponsorin kautta olen ostanut 5 sijoitusasuntoa. Suosittelen tutustumista.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jossa pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja 