Kuihtuviin kaupunkeihin asuntosijoittamisen riskit – Blogi #86

“Sijoita kasvukeskusten pieniin yksiöihin” tuntuu Suomessa saavuttaneen lähes samanlaisen statuksen kuin “sijainti, sijainti ja sijainti” on ollut jo pitkään kaikkien asuntosijoittajien mantrana maasta riippumatta. Taustalla oleva ajatus on tietenkin se, että pitkällä tähtäimellä sekä arvonnousun että vuokrauksen kautta tuleviin kannattavuuden elementteihin kasvukeskus tuo teoriassa parhaat edellytykset kehittyä oikeaan suuntaan.

Jotta joku alue täyttäisi kasvukeskuksen kriteerit, täytyy sillä olla takanaan positiivinen väestönkehitystrendi ja näkymä trendin jatkumisesta. Työpaikkojen määrällä on suuri merkitys ihmisten muuttohalukkuudelle. Mikäli työpaikkojen määrän kasvu perustuu useamman erilaisen yrityksen tarjoamiin työmahdollisuuksiin, aina parempi. Houkuttelevuus on myös alueen merkittävä tekijä. Alueen täytyy tarjota ominaisuuksia, joissa sekä arjen että juhlan elämiseen on erilaisia mahdollisuuksia. Kasvukeskuksiin sijoittamisen riskinä tällä hetkellä on, että tuotot ovat niin matalat, ettei niissä ole tilaa negatiiviselle kehitykselle.

Kirjoitin aikaisemmin “Sijoittaminen väestönkehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin” -tekstin. Tämä kirjoitus on tarkentavaa jatkoa sille pyrkimyksenä konkretisoida vielä paremmin, mitä riskejä tulee huomioida, jos suunnittelee lähtevänsä parempien tuotto-%:en perässä kuihtuviin kaupunkeihin.

Sijoituksen arvonkehitysriski

“Sijoituksen tuotto tehdään ostaessa” on yksi lisämantra, jota usein toistetaan ja se pitää paikkaansa. Kun asunnon ostaa reilusti alle markkinahinnan, kasvukeskuksissa se tarjoaa mahdollisuuden positiiviseen kassavirtaan ja alennuksen nopeaan kotiuttamiseen uudelleenrahoituksen kautta. Tällaisten alennuskohteiden löytäminen kasvukeskuksista on vain ajoittain vaikeaa. Ajan kuluessa asunnon arvon oletetaan nousevan ja arvonnousun voi kotiuttaa myymällä asunnon (veroseuraamus) tai uudelleenrahoittamalla (veroton).

Kuihtuvilla markkinoilla tarjonta voi ylittää selvästi kysynnän ja tämä voi tarjota mahdollisuuksia ostaa asunto reilusti alle markkinahinnan. Kasvukeskuksiin verrattuna kassavirta voi olla paljon enemmän positiivinen mutta alennuksen kotiuttaminen ei välttämättä onnistu niin helposti. Pankki ei välttämättä myönnä lainaa kuihtuvan kaupungin asunnolle sen markkinahinnan perusteella vaan laina määrittyy kauppahinnan perusteella. Kun sijoituslainaa on lyhennetty vaikkapa 5 vuotta, uudelleenrahoitus ei välttämättä järjesty edes kauppakirjan mukaisen kauppahinnan arvolla vaan pankki voi todeta, että vakuusarvo on alentunut tai asunto ei enää kelpaa uuden lainan vakuudeksi. Tällainen arvonkehitysriski on todellinen ja sillä on vaikutusta sijoitustoimintaan uudelleenrahoituksen kautta, vaikka ajattelisi, ettei tulisi sijoitusasuntoa koskaan myymään.

Kassavirran laskuriski vuokratason yleisen heikkenemisen myötä

Jos on onnistunut ostamaan kuihtuvan kaupungin asunnon reilusti alle markkinahinnan ja kassavirta on käsittämättömän hyvä, voi tuudittautua ajatukseen, että arvonlaskulla ei ole merkitystä, koska tavoitteena on nauttia kassavirroista ikuisesti. Kysynnän pienenemisen vaikutukset arvonkehitykseen ovat kuitenkin jollain aikajänteellä samansuuntaisia vuokrien kehityksen kanssa. Kun ihmisten on pakko muuttaa työn perässä tai he haluavat muuttaa alueille, jotka ovat houkuttelevimpia, myös kysyntä vuokra-asunnoille laskee, joka laskee yleistä vuokratasoa. Tätä vastaan voi taistella erilaisin keinoin mutta kuihtumisen jatkuessa vuokratason korottaminen samalla tavalla kuin kasvukeskuksissa jää haaveeksi. Päinvastoin, hyvänkin vuokra-asunnon hyvällä sijainnilla vuokrat voivat kääntyä laskuun, kun kysyntä laskee.

Lisäksi täytyy muistaa, että ajan kuluessa uudet, samasta kuihtuvasta kasvukeskuksesta sijoitusasunnon ostavat sijoittajat maksavat asunnosta alhaisemman kauppahinnan, jolloin heidän kassavirtatuotto-%:nsa näyttää yhtä hyvältä alhaisemmalla vuokralla. Vuokrienlaskuriski voi näin toteutua kahden eri ajurin yhteisvaikutuksesta.

Vuokrattavuusriski tyhjillään olevien asuntojen lisääntyessä

Väestön muuttaessa pois kuihtuvista kaupungeista asunnot jäävät. Ajan kuluessa tyhjien vuokrattavien asuntojen määrä kasvaa. Jos aikaisemmin pärjäsi kilpailussa tarjoamalla hyväkuntoisia moderneja vuokrakoteja, niitä voikin olla potentiaalisten vuokralaisten valittavina useampia. Asunnon vuokraus voi yhä olla mahdollista mutta tyhjien kuukausien määrä vuokralaisten välillä lisääntyy. Tätä tyhjien kuukausien määrää osa vuokranantajista pyrkii, ihan oikein, välttämään houkutellen vuokralaisia vuokraa alentamalla, joka taas tukee edellisen riskin toteutumista.

Vuokralaisriski maksukykyisten työssäkäyvien vuokralaisten määrän vähentyessä

Kuihtuvista kaupungeista usein lähtevät ovat nuoria ja työkykyisiä, jotka löytävät opiskelu- ja työpaikan kasvukeskuksista. Tällainen kehityssuunta voi johtaa tilanteeseen, jossa jäljelle jäävät potentiaaliset vuokralaiset ovat sellaisia, että kyky maksaa vuokraa ja/tai kyky ja halu pitää kodistaan hyvää huolta ovat huonommat kuin aikaisemmin. Kun vuokratasoa ei halua enää laskea eikä asuntoon tahdo löytyä vuokralaista, kasvaa houkutus tinkiä vuokralaisvalintakriteereistä. Kriteereistä tinkiminen kasvattaa vuokralaisriskiä, joka realisoituu maksamattomina vuokrina, vuokrasopimuksen purku- ja vuokralaisen häätökustannuksina ja pahimmassa tapauksessa lisääntyneenä tarpeena remontoida asuntoa vuokralaisen vaihtuessa.

Taloyhtiöremonttiriski

Vaikka asunto olisikin hyvässä kunnossa ja yhä houkuttelisi hyviä vuokralaisia käyvällä vuokralla sekä vuokrausaste pysyisi korkeana, kuihtuvien kaupunkien taloyhtiöissä on taloyhtiön kuntoon liittyviä riskejä. Ensimmäinen riski on, että taloyhtiössä asuu paljon vanhoja omistajaosakkaita, jotka joko tietoisesti tai osaamattomuuttaan ovat lykänneet päätöksiä taloyhtiön korjaus- ja kunnossapitokustannuksissa säästääkseen. Kun lopulta on aivan pakko lähteä tekemään linjasaneerausta, kustannus, suunnittelemattomat korjaukset mukaanlukien, saattaa nousta paljon suuremmaksi kuin se olisi ollut oikeassa ajankohdassa tehtäessä.

Toinen kuihtuvien kaupunkien taloyhtiöremontteihin liittyvä riski on niiden rahoituksessa; pankki voi olla päättämättä myöntää taloyhtiölainaa ollenkaan tai sen ehdot ovat epäedulliset.

Kolmas riski taloyhtiöremontteihin liittyen on, että ne voivat maksaa enemmän kuin asunnon arvo on tai niiden kustannuksesta vain osa siirtyy asunnon arvoon. Pahimmassa tapauksessa sijoittajan täytyy laittaa lisää pääomaa asuntoon, jonka arvo ei nouse vastaavasti, jonka kustannusta vuokrankorotukset eivät kata ja joka ei lisää asunnon vuokrattavuutta.

Jälleenmyyntiriski

Jälleenmyyntiriskin toteutuminen on suurimmillaan, kun asunnon arvo on laskenut, alueen vuokrataso on tippunut, vuokrattavuus on heikentynyt, maksukykyisten hyvien vuokralaisten määrä on vähentynyt ja taloyhtiön remontteja ei voi enää lykätä. Pahimmillaan riski toteutuu siten, että asunnolle ei löydy ostajaa millään hinnalla.

Yhteenveto

Kun kirjoituksen aiheena on riskit, kaikki näyttää hyvin synkältä. Tämän kirjoituksen tarkoitus ei ole pelotella sijoittamasta kuihtuviin kaupunkeihin. Se käy paremmin ilmi, jos lukee myös alussa linkatun toisen kirjoituksen. Jos suunnittelee tai jo sijoittaa kuihtuviin kaupunkeihin, kannattaa miettiä strategia kasvukeskussijoittamista paljon tarkemmin. Markkinaan täytyy tutustua jopa taloyhtiökohtaisesti, että voit minimoida tällaisiin kaupunkeihin sijoittamisen riskejä. Kirjoitusta ei saa myöskään tulkita siten, että kasvukeskuksiin sijoittamisessa ei olisi riskejä. Ne ovat vain osittain erilaisia. Erinomaisiin tuottoihin voi päästä, jos tunnistaa etujoukoissa kuihtuvan kaupungin käänteen kasvukeskukseksi.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Uutena palveluna “Vuokravälitys yhdessä”-toimintamalli. asuntopehtoori.fi

Tarjolla myös koko vuokrasuhteen hallinnointipalvelu

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä