Janne Pyrrö on ollut 20 vuotta töissä Finn-ID -nimisessä yrityksessä ja on tänä päivänä yrityksen toimitusjohtaja ja osakas. Asuntosijoittamista suositeltiin Jannelle ja hänen vaimolleen jo 1990-luvun alussa, kun asuntojen hinnat laskivat kymmeniä prosentteja. Silloin opiskelleilla ei ollut vielä varaa asuntosijoituksia tehdä mutta ajatus jäi lähtemättömästi mieleen.
Osassa 1 kuulit jälleen erilaisen tarinan, miten asuntosijoittamisen voi aloittaa. Tarinan edetessä myös yritys ja sen henkilöstöä sekä asuntosijoittaminen alkavat nivoutumaan toisiinsa, josta jutellaan tässä jaksossa. Jos olet kiinnostunut ikuisesta opiskelusta ja itsesi kehittämisestä, tämä on yksi parhaista jaksoista Jannen kertoessa omia käytäntöjään ja jakaessaan vinkkejä.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Marko Kaarto (nettisivut toistaiseksi suljettu)
Suomen Asuntoneuvoja nettisivut
Varapuu nettisivut
”Goal Map” nettisivut
Janne Pyrrö LinkedIn, Facebook, Twitter, Vimeo
Petri Roininen – Asunto – elämäsi tärkein sijoitus; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja *
Joonas Orava, Olli Turunen – Adlibris Sidottu Osta, vuokraa, vaurastu, Adlibris E-kirja
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu
Robert Kiyosaki – Rich Dad Poor Dad; Adlibris Nidottu, Adlibris E-Kirja, Amazon Kirja, Kindle, Audible * (suomenkieliseen löysin vain ”kirja ei tilattavissa” -linkkejä)
Suksee – Valmentajasi verkossa
Jaakko Alasaarela – Sinä pystyt!; Adlibris Sidottu
David Allen – Getting Things Done; Adlibris Nidottu, BookBeat Äänikirja, Storytel Äänikirja, Amazon Pokkari
Storytel e- ja äänikirjat: Kokeile tästä Storyteliä ilmaiseksi kahden viikon ajan ilman sitoumuksia. Ilmaisen kokeilujakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,99e/kk, jolla voit kuunnella ja lukea kirjoja niin paljon kuin haluat kiinteään kuukausihintaan. *
Bookbeat e- ja äänikirjat: Lataa BookBeat-sovellus mobiililaitteeseesi. Kokeile tästä e- ja äänikirjapalvelua maksutta kahden viikon ajan. Ilmaisjakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,90€/kk ja voit lopettaa tilauksen koska vain. *
Brian Tracy – Menestys ja onnellinen elämä; Tuontitukku
Todoist – productivity app
Tämän Ostan Asuntoja Podcast -jakson sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.com Blogista Roni Arvosen vieraskynä: Mitä tehdä, jos myynnissä oleva sijoitusasunto ei mene kaupaksi?
* Adlibris, Bookbeat, Storytel ja Amazon.de -linkkien kautta sekä kokeilujakson tilaamalla että paperi-, e- tai äänikirjan hankkimalla tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Tämän tiistain videolla käsitellään, miksi niitä pettymyksiä tulee ja miten toimia. Lyhyt mutta mielestäni erityisesti aloitteleville asuntosijoittajille ja vuokranantajille tärkeä aihe.
Tämän Ostan Asuntoja YouTube -videon sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.com Blogista Roni Arvosen vieraskynä: Mitä tehdä, jos myynnissä oleva sijoitusasunto ei mene kaupaksi?
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Blogista: ”Rahaa avaimista” -keino sijoitusasunnon haltuun saamiseksi – 8 kohtaa. Blogi #135
Audible äänikirjat: Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat.
Storytel e- ja äänikirjat: Kokeile tästä Storyteliä ilmaiseksi kahden viikon ajan ilman sitoumuksia. Ilmaisen kokeilujakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,99e/kk, jolla voit kuunnella ja lukea kirjoja niin paljon kuin haluat kiinteään kuukausihintaan.
Bookbeat e- ja äänikirjat: Lataa BookBeat-sovellus mobiililaitteeseesi. Kokeile tästä e- ja äänikirjapalvelua maksutta kahden viikon ajan. Ilmaisjakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,90€/kk ja voit lopettaa tilauksen koska vain – ilman sitovia määräaikoja. Linkin kautta liittymällä tuet Ostan Asuntoja ilmaista sisällöntuotantoa.
* Adlibris, Bookbeat, Storytel ja Amazon.de -linkkien kautta sekä kokeilujakson tilaamalla että paperi-, e- tai äänikirjan hankkimalla tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Vuorossa on jo yhdeksäs asuntosijoitustavoitteitani käsittelevä kirjoitus. Kirjoitukset jakautuvat kolmeen eri tyyppiin:
- Alkavan vuoden tavoitteeni: Asuntosijoitustavoitteeni 2018, Asuntosijoitustavoitteeni 2017, Asuntosijoitustavoitteni 2016
- vuoden puolivälin välitilinpäätös: Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – välitilinpäätös, Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – välitilinpäätös, Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös
- menneen vuoden tilinpäätös: Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – tilinpäätös, Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – tilinpäätös
Olen huomannut, että kirjoittaminen kirkastaa tavoitteiden asettamista ja niiden julkaiseminen tekee lukijoista ikäänkuin tukihenkilöitä, accountability partners, joiden eteen joudun palaamaan joko onnistumisista iloiten tai huonoja suorituksia selitellen.
Tässä kirjoituksessa käsitellään, miten kauas jäin vuoden 2018 päätavoitteestani ja selitellään muiden tavoitteiden saavuttamisella sitä, että päätavoitteen saavuttamatta jättäminen ei mukamas olisi epäonnistumista. Tätä selittelyä pohjustin jo ”Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – välitilinpäätös” -kirjoituksessani. Pohjustusta jatkoin ”Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132” -kirjoituksessa, johon sain paljon itselleni arvokasta palautetta ja kokeneempien sijoittajien neuvoja.
Tavoite 1 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla – toteutui 500 000 euroa
Tavoite oli tarkemmin määriteltynä ”kasvattaa asuntosijoitussalkkuani positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla”. Vuoden 2017 tavoite oli numeerisesti sama mutta rajoittui vain kohteiden hankkimiseen. 2017 osalta tavoitteesta toteutui hieman yli 50 % ja vuonna 2018 vain noin 25 %. Kumulatiivisesti olen siis jäljessä 2017-2018 yhteenlasketuista tavoitteista noin 2,5 miljoonaa euroa.
Lähdin tavoittelemaan omaan salkkuuni yksittäisten asuntojen osalta asuntonippujen hankkimista, joita onnistuin ostamaan 0 kappaletta. Osaomistamani sijoitusyhtiön piti ostaa kokonaisia kerrostaloja ja siinäkin tuloksena oli pyöreä nolla.
Toinen keino, jolla lähdin tavoittelemaan tavoitteen saavuttamista, oli oman salkun asuntojen ja sijoitusyhtiön kerrostalojen markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja kohottavien remonttien tekeminen. Tältä osin tavoite onnistui suunnitelmien mukaisesti kaikilta osin.
Ostan Asuntoja Podcast #10 – OVV:stä ORM:ään Olli Turunen osa 1
Omaan salkkuuni tuli 4 uutta yksittäistä asuntoa, jotka kaikki ovat nykyisiltä sijoituspaikkakunniltani ja yksi kerrostalosta, josta jo aikaisemmin omistin asuntoja. 3 asunnoista löytyi verkostojen kautta. Kun vuosi 2018 oli ensimmäinen, etten asettanut tavoitteeksi yhden sijoitusasunnon ostamista nettisivujeni kautta, tietysti silloin toteutui yksi kauppa sivujeni kautta tulleen asuntotarjouksen johtaessa kauppaan asti. Kaupat toteutuivat arvioni mukaan 2-15 %:n alennuksilla markkinahintaan verrattuna. Kahden asunnon osalta olen jo uudelleenrahoittanut alennukset ja molemmissa tapauksissa oli kyse 15 %:n alennuksesta.
Kokonaisuudessaan tavoitteestani toteutui siis hieman alle 25 % eli vajaat 500 000 euroa. Sijoitusyhtiön omistamiin kerrostaloihin tehtyjen asunto- ja taloyhtiöremonttien vaikutusta vakuusarvoihin ei arvioitettu vuoden 2018 aikana eli en ole niitä huomioinut toteumassa. Myöskään markkina-arvojen nousuja tai laskuja ei ole huomioitu.’
Blogista: Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategia
Omat lainani, suorassa omistuksessani oleviin asuntoihin kohdistuvat taloyhtiölainat ja omistusosuuteni suhteessa olevat sijoitusyhtiön lainat lyhenivät reilut 100 000 euroa, josta on uudelleenrahoitettu noin 25 000 euroa. Vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna likvidien varojen ja vapaiden vakuusarvojen summa on noussut suurinpiirtein 100 000 euron verran, mikä on hankintatavoitteen toteutumatta jäämisen kolikon toinen puoli.
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 % – toteutui 99 %
Välitilinpäätöksessäni olin 0,1 %-yksikköä yli tavoitteeni, koska yhdessä asunnossa tehtiin suunnittelematon kylpyhuoneremontti. Vuoden loppupuolisko sujui hyvässä myötätuulessa, kun kaikki vuokralaiset vaihtuivat ns. lennosta eli lähtevä vuokralainen luovutti asunnon uudelle vuokralaiselle ja tämä nosti toteuman hieman yli 99 %:in.
Alatavoitteeni 97,5 % ”suunnitellut remontit huomioiden” ylittyi myös ollen 98,5 % johtuen siitä, että pari pienempää remonttia onnistui ennätysnopeasti vuokralaisten välissä ja pari isompaa siten, että asunto meni vuokralle remontin aikana pintamateriaali- ja remonttikuvien perusteella, jolloin remonttimies luovutti asunnon muuttokuorman kanssa odottavalle vuokralaiselle.
Tavoite 3 – 10 uutta sijoitusstrategiaani ymmärtävää ostokohteiden tarjoajaa – toteutui 0-25
Tavoite on sen verran ympäripyöreästi asetettu, että sen mittaaminen voi tarkoittaa ihan mitä tahansa. Tällainen tavoite ei ole hyvä huonon itsekritiikkikyvyn omaavalle, koska sen voi helposti määritellä toteutuneeksi laskemalla väljästi kriteerit täyttävien tarjoajien määrän mukaan toteumaan.
Tiukin linjaus tulee sitä kautta, että en saanut yhtään asuntonippu- tai kerrostalotarjousta, jotka olisivat johtaneet kauppaan. Näin määritellen toteuma olisi 0 kappaletta.
25 kappaletta taas kuvastaa haitarin toista ääripäätä eli asuntonippuja ja kerrostaloja vuoden aikana tarjonneiden määrää. Mukana on siis ennakkomarkkinoinnista nipun uudiskohteita ostaneita tarjoajia, jotka olisivat olleet valmiita myymään nippunsa nousseisiin markkinahintoihin. Myös 3-4 %:n vuokratuottotasolla oli tarjolla kokonaisia kerrostaloja. Näitä ei tietenkään voi laskea mukaan, koska myyjillä ei ollut ollut aikaa perehtyä ostajakandidaatin eli minun sijoitusstrategiaani. Vikaa oli myös minussa eli selkeä paketti, jossa kuvataan, minkälaisista kohteista olen kiinnostunut, on vielä laatimatta. En voi olettaa, että kaikki kohteita tarjoavat olisivat Ostan Asuntoja Blogin pitkäaikaisia lukijoita.
Lähdin tavoittelemaan tavoitteen toteutumista siten, että julkaisisin vuoden aikana 32 blogikirjoitusta, terävöittäisin nettisivuillani olevaa ”tarjoa asuntoa” -osiota ja terävöittäisin viestiäni nettisivujen lisäksi sosiaalisessa mediassa ja verkostoissani, minkälaisista kohteista olen kiinnostunut.
Julkaisin vuoden 2018 aikana 52 blogikirjoitusta eli yhtään sunnuntaita ei jäänyt väliin. Ostan Asuntoja YouTube-kanavan ja Ostan Asuntoja Podcastin lanseeraukset aikaisempien vuosien toteutumatta jääneiden tavoitteiden paikkauksina alkoivat kantaa hedelmää vuoden jälkipuoliskolla. Näiden keinojen avulla tulleiden tarjousten perusteella olen itse tyytyväinen etenemisvauhtiin, vaikka olenkin tyytymätön sen johtamiin tuloksiin.
Olen saanut vuoden 2018 aikana yli 10 tarjousta joko asuntonipuista tai kokonaisista kerrostaloista, jotka ovat olleet niin lähellä sijoitusstrategiaani, että olen käynyt tarjotuista kohteista jatkoneuvotteluja ja tehnyt tarjouksia. Muutamasta kohteesta myyjä on tehnyt parikin vastatarjousta eli kauppojen toteutuminen on ollut lähellä.
Jos 50 % näistä ”läheltä piti” -kaupoista olisi toteutunut,
ykköstavoitteeni olisi tullut täyteen.
Saamani kommenttien ja ohjeiden perusteella olen jo pohtinut ahkerasti viime viikkoina, ovatko sijoituskriteerini liian tiukat tavoitteen saavuttamiseksi. Pitäisikö kriteerejä löysentää siten, että jokaisen tarjotun kohteen osalta pääkriteerin ei ole pakko täyttyä, kunhan koko asuntosijoitussalkun osalta kriteerit yhä täyttävät? Tähän palaan kirjoituksessa, jossa käyn vuoden 2019 tavoitteeni läpi.
Yhteenveto
Varsinaisen 3 tavoitteen lisäksi on toteutunut positiivisia asioita, jotka tulevat vaikuttamaan vuoden 2019 tavoitteiden asetantaprosessiin ja kenties tavoitteisiin. Myös markkinoilla puheet ja teotkin ovat joiltain osin ainakin median kautta seurattuna menneet suuntaan, joka aiheuttaa 1990-luvun alun asuntohintojen romahduksen kokeneessa tiettyä varovaisuutta, joka voi tulla vaikuttamaan vuoden 2019 tavoitteisiin. Näistä lisäpohdintaa vuoden 2019 tavoitteita koskevassa tämän jälkeen ilmestyvässä kirjoituksessa.
Sponsorit
Vaikka Ostan Asuntoja -kanavien (Blogi, YouTube, Podcast ja IGTV) osalta en ollut asettanut minkäänlaisia tavoitteita, vuoden 2018 loppupuolen aikana jatkui sponsorikokeilu. Kokeilun alla oli malli, jossa kanavilla olisi 4 sponsoria koko puolivuotiskauden siten, että jokaisen sponsorin viesti toistuisi yhden kerran yhdellä kanavalla joka viikko. Tämä kokeilu onnistui lähes täydellisesti. En ole saanut yhtään positiivista tai negatiivista kommenttia sponsorointiin liittyen, joten sisällön kuluttajien palautteen pohjalta en osaa miettiä, mitä tulisi jatkaa ja mitä kehittää vuoden 2019 aikana. Sponsoritulot kattoivat kaikki sisällöntuotannon kustannukset ja hyväntekeväisyyteenkin jäi lahjoitettavaa.
Kiitos asuntosalkunrakentaja.fi, sijoitusasunnot.com, Asuntopehtoori ja Flatco Ostan Asuntoja -sisällöntuotannon tukemisesta vuoden 2018 loppupuoliskolla.
Kumppanilinkit
Vuoden loppupuolella ryhdyin lisäämään yhä enemmän kumppanilinkkejä esimerkiksi kirjasuositusten yhteyteen. Kumppanilinkit toimivat siten, että niiden kautta esimerkiksi kirjan tilaamalla ostohinta on sama mutta Ostan Asuntoja saa pienen komission jokaisesta linkin kautta tehdystä ostoksesta. Tulos on toistaiseksi yhtään liiottelematta aivan surkea enkä oikein keksi syytä tähän.
Koko Ostan Asuntoja -kanavien idea on tarjota tietoa asuntosijoittamisesta ja vuokranantajana toimimisesta kiinnostuneille. Olen itse ikuinen opiskelija ja luen ja kuuntelen useampaa kirjaa jatkuvasti. Linkit tulevat olemaan jatkossakin tarjolla niille, jotka ovat opiskeluvinkeistä kiinnostuneita. Suunnitelmissa oli kirjoittaa noin A4-mittaisia kirja-analyysejä, jossa hyvinä pitämiäni kirjoja arvioidaan asuntosijoittamisen, yrittämisen ja itsensä kehittämisen osa-alueiden kautta mutta jätän sen toteuttamatta.
Onko sinulla neuvoja tai mielipiteitä sponsoroinnin tai kumppanilinkkien osalta? Arvostaisin niitä kovasti, koska itselläni on vaikeaa asettua sisällön kuluttajan ajatusmaailmaan.
Viikon kirjasuositus: Gary Keller, Jay Papasan – The Millionaire Real Estate Investor; Ad Libris Nidottu, Adlibris E-kirja, Amazon Kirja, Amazon Audible*
* Adlibris, Storytel, Bookbeat ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Storytel:iä, Bookbeat:ia ja Audible:a voit kokeilla ilmaiseksi näiden linkkien kautta.
Janne Pyrrö on ollut 20 vuotta töissä Finn-ID -nimisessä yrityksessä ja on tänä päivänä yrityksen toimitusjohtaja ja osakas. Asuntosijoittamista suositeltiin Jannelle ja hänen vaimolleen jo 1990-luvun alussa, kun asuntojen hinnat laskivat kymmeniä prosentteja. Silloin opiskelleilla ei ollut vielä varaa asuntosijoituksia tehdä mutta ajatus jäi lähtemättömästi mieleen.
Kuulet jälleen erilaisen tarinan, miten asuntosijoittamisen voi aloittaa. Tarinan edetessä myös yritys ja asuntosijoittaminen alkavat nivoutumaan toisiinsa.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Suomen Asuntoneuvoja nettisivut
Varapuu nettisivut
”Goal Map” nettisivut
Janne Pyrrö LinkedIn, Facebook, Twitter
Audible äänikirjat: Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat.
Storytel e- ja äänikirjat: Kokeile tästä Storyteliä ilmaiseksi kahden viikon ajan ilman sitoumuksia. Ilmaisen kokeilujakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,99e/kk, jolla voit kuunnella ja lukea kirjoja niin paljon kuin haluat kiinteään kuukausihintaan.
Bookbeat e- ja äänikirjat: Lataa BookBeat-sovellus mobiililaitteeseesi. Kokeile tästä e- ja äänikirjapalvelua maksutta kahden viikon ajan. Ilmaisjakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,90€/kk ja voit lopettaa tilauksen koska vain – ilman sitovia määräaikoja. Linkin kautta liittymällä tuet Ostan Asuntoja ilmaista sisällöntuotantoa.
* Adlibris, Bookbeat, Storytel ja Amazon.de -linkkien kautta sekä kokeilujakson tilaamalla että paperi-, e- tai äänikirjan hankkimalla tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Tämän tiistain videolla avataan tätä “toisten rahoilla asuntosijoittamisen” konseptia. Konseptin ymmärtäminen mahdollistaa pääomien tehokkaamman käytön ja paremman tuoton, joista seuraa asuntosijoittajan parantunut kyky kasvattaa toimintaansa ja tarjota näin enemmän hyväkuntoisia vuokrakoteja niiden kysyntää tyydyttämään.
Keksitkö kaikki 4 ”toisten rahan lähdettä”?
Tämän Ostan Asuntoja YouTube -videon mahdollistaa:
Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.
UUTTA: Visma Sign integroitiin osaksi Flatcoa. Integraation myötä käyttäjä voi luoda vuokrasopimuksen, lähettää sen sähköisesti allekirjoitettavaksi ja arkistoida sen digitaalisesti. 4 sähköistä vuokrasopimuksen allekirjoitusta / asunto / vuosi: 0€ (voimassa toistaiseksi)
Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.
Lisätietoja osoitteesta flatco.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Audible äänikirjat: Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat.
Storytel e- ja äänikirjat: Kokeile tästä Storyteliä ilmaiseksi kahden viikon ajan ilman sitoumuksia. Ilmaisen kokeilujakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,99e/kk, jolla voit kuunnella ja lukea kirjoja niin paljon kuin haluat kiinteään kuukausihintaan.
Bookbeat e- ja äänikirjat: Lataa BookBeat-sovellus mobiililaitteeseesi. Kokeile tästä e- ja äänikirjapalvelua maksutta kahden viikon ajan. Ilmaisjakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,90€/kk ja voit lopettaa tilauksen koska vain – ilman sitovia määräaikoja. Linkin kautta liittymällä tuet Ostan Asuntoja ilmaista sisällöntuotantoa.
* Adlibris, Bookbeat, Storytel ja Amazon.de -linkkien kautta sekä kokeilujakson tilaamalla että paperi-, e- tai äänikirjan hankkimalla tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Verovähennykset ja -suunnittelu ovat vuodesta toiseen lukijoita kiinnostavia ja askarruttavia aiheita. Viimeisen parin kuukauden aikana tulleista kysymyksistä yritän tähän kirjoitukseen saada tiivistettyä, miten sijoitusasunnon remontin kustannukset vähennetään verotuksessa ja mitä sijoitusasunnon remontti tarkoittaa verosuunnittelumielessä.
Peruslähtökohta on ymmärtää, että ensin tehdään kaikki vähennykset vuokratuloista, jonka jälkeen katsotaan, syntyikö vuokraustoiminnasta tuottoa, josta lasketaan verot.
Mikäli vuokraustoiminnasta syntyy tappiota, katsotaan, miten tappiot vähennetään muista pääomatuloista ja ansiotuloista. Mikäli muista pääomatuloista syntyy tappiota, ne vähennetään ensin vuokraustoiminnan tuotoista, jonka jälkeen määritetään verotus.
Miten sijoitusasunnon vuosikorjausremontti ja perusparannusremontti eroavat verotuksessa?
Vuosikorjauskulut voidaan vähentää verotuksessa kokonaisuudessaan kulujen maksamisvuoden verotuksessa. Vuosikorjausremontissa sijoitusasunto saatetaan alkuperäiseen tasoon kuitenkin siten, että remonttihetken yleinen vaatimustaso huomioidaan. Huomioiminen tarkoittaa mm. sitä, että
- kodinkoneet voi uusia moderneiksi
- muovimaton voi korvata laminaatilla
- keittiön komerot, tasot, valaisimet, hanat, vetimet… voi uusia
- kylpyhuoneen muovipinnat voi uusia laatoilla
Sijoitusasunnon perusparannusmenot vähennetään 10 vuoden aikana vuosittaisina tasapoistoina eli perusparannuksen kokonaismeno jaetaan 10:llä ja tämä sama summa vähennetään vuosittain. Perusparannusmenoja ovat sijoitusasunnon tasoa parantavat remontin, joita ovat esimerkiksi
- parvekkeen tai terassin lasitus, kun parvekkeita ei ole lasitettu taloyhtiön toimesta
- parketin asentaminen muovimaton tilalle
- saunan rakentaminen asuntoon
Blogista: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen (päivitetty 7.2.2018)
Miten vähennetään 10 000 euron remontin kustannukset, jos vuokratulot ovat 25 000 euroa
Veroilmoituksessa vuokratulot ilmoitetaan sijoitusasuntokohtaisesti. Myös yksittäiseen sijoitusasuntoon selkeästi kohdistuvat remonttikustannukset kirjataan veroilmoitukseen asuntokohtaisesti. Näin yksittäisen asunnon kohdalta syntyy remonttivuoden aikana vuokraustoiminnan tappiota. Lopullisessa verotuksessa vuokraustoiminnan tuotot ja tappiot lasketaan yhteen.
Esimerkissä oletetaan, että vuokraustoiminnan kokonaistuotot ovat 25 000 euroa ilman remonttia. Vastaavasti oletetaan, että 10 000 euron remontti on kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tappiota.
Ilman remonttia 30 %:n pääomatuloverokannalla laskettuna veroja tulisi maksettavaksi 7 500 euroa (25 000 * 0,3). Tekemällä 10 000 euron vuosikorjausremontin, maksettavat verot ovat 4 500 euroa ((25 000 – 10 000) * 0,3).
Mitä tarkoittaa, että ”verottaja maksaa 30 % sijoitusasunnon remontista”
Mikäli remonttia ei olisi tehty, asuntosijoittajan tililtä olisi poistunut pysyvästi 7 500 euroa verokarhun kitaan. Nämä 7 500 euroa eivät enää koskaan tuota asuntosijoittajalle mitään eli osakesijoittamisesta tuttu ”korkoa korolle” -ilmiö ei tämän summan osalta koskaan toteudu.
Remontin tekemisen seurauksena verokarhu saa asuntosijoittajan rahaa 4 500 euroa eli 3 000 euroa vähemmän. Remontin maksaessa 10 000 euroa, verottajan osuus remontin kustannuksista on siis 3 000 euroa ja asuntosijoittajan osuus 7 000 euroa.
Ilman remonttia asuntosijoittajan tililtä lähtee 7 500 euroa eli verojen vaikutus asuntosijoittajan kassavirtaan on 7 500 euroa negatiivinen. Mikäli asuntosijoittaja päättää tehdä remontin, sen vaikutus asuntosijoittajan kassavirtaan on 10 000 euroa negatiivinen ja veroja täytyy silti maksaa 4 500 euroa eli kokonaisuudessaan asuntosijoittajan tililtä lähtee 14 500 euroa eli paljon enemmän kuin remonttia lykkäämällä verot maksimoiden.
Miten asuntosijoittaja voi neutraloida remontin aiheuttaman negatiivisen kassavirtavaikutuksen?
Ensimmäinen vaihtoehto on toteuttaa remontti pankkilainalla. Jotta päästäisiin neutraaliin pankkitilillä näkyvään likvidivaikutukseen remontin tekemättä jättämiseen verrattuna, täytyy pankkilainaa ottaa 7 000 euroa. Ilman remonttia tililtä lähtee siis 7 500 euroa veroihin ja remontin kanssa tililtä lähtisi remontin kustannuksiin ja veroihin yhteensä 14 500 euroa. Näiden erotus on 7 000 euroa. Mikäli pankki myöntäisi remontin tekemiseen 7 000 euron pankkilainan, silloin asuntosijoittajan tilille kolahtaisi 7 000 euroa (70 % remontin kustannuksista) ja loput 3 000 euroa siirtyisi asuntosijoittajan ”verotililtä” joko ennakkoverojen pienenemisen kautta tai kokonaistulovero-%:n pienenemisen kautta, mikäli sijoittajan vuokratuloista ei makseta ennakkoveroa vaan vuokratulojen verotus on laskettu osaksi asuntosijoittajan kokonaisvero-%, jonka mukaan työnantaja pidättää verot palkasta.
Toinen vaihtoehto on hieman hitaampi eli remontin vaatima käteissumma kotiutetaan takaisin tilille myöhemmin tapahtuvan uudelleenrahoituksen kautta. Jotta tämä onnistuisi optimaalisesti, sijoitusasunnon 10 000 euron remontin pitää nostaa sijoitusasunnon markkina-arvoa, jonka pohjalta vakuusarvo määritetään, saman 10 000 euroa. Silloin pankki myöntää 70 %:n velkavivulla uutta lainaa 7 000 euroa.
Joskus remontti onnistuu nin hyvin, että asunnon markkina-arvo nousee vaikkapa 15 000 euroa, jolloin uudelleenrahoituksen yhteydessä tilille kilahtaa 70 %:n velkavipua käyttäen 10 500 euroa. Näin remontin tehneellä asuntosijoittajalla on 3 500 euroa parempi likvidipositio uusiin sijoituksiin kuin hänellä oli ennen remontin aloittamista.
Blogista: Miten uudelleenrahoitus toimii asuntosijoittamisessa?
Hetkinen – remontin tekeminen lainarahalla tarkoittaa korkoja ja lyhennyksiä – miten ne neutraloidaan
Esimerkin remontti siis rahoitetaan 30 % verottajan rahoilla ja 70 % pankkilainalla eli lainaa otetaan 7 000 euroa. Kyseessä on tällä kertaa tasalyhenteinen 20 vuoden laina kiinteällä 2 %:n korolla. Lainan jokainen lyhennys on yhtäsuuri 29,17 euroa kuukaudessa. Lainan korko alussa on 11,67 euroa kuukaudessa eli alussa tililtä lähtee 40,84 euroa kuukaudessa. Kun lainaa on maksettu takaisin tasan 10 vuotta, pääoma on puolittunut, jolloin korko on 5,83 euroa kuukaudessa lyhennyksen ollessa edelleen sama 29,17 euroa. Koron osuus lähestyy nollaa lainanpääoman pienentyessä.
Korot ovat vuokratuloista vähennettäviä kuluja eli alussa, verottaja maksaa koroista 30 % ja asuntosijoittaja loput 70 % eli 8,17 euroa. Jotta remontin lainarahan negatiivinen kassavirtavaikutus neutraloituisi ensimmäisestä kuukaudesta alkaen, tulisi remontin onnistua niin hyvin, että vuokraa voi korottaa 37,34 euroa (lyhennys 29,17 + asuntosijoittajan osuus koroista 8,17). Kun tasalyhenteistä kiinteäkorkoista lainaa on lyhennetty 10 vuotta, vuokra ei olisi saanut laskea 4,08 euroa enempää, jotta neutraloitumisvaikutus säilyisi.
Jokainen lukija voi pysähtyä miettimään omaa näkemystään vuokrien nousu- tai laskuvauhdista sekä yleisestä inflaatiotasosta, joka vaikuttaa rahan hintaan ja arvoon. Mikäli uskoo edes pieneen positiiviseen vuosittaiseen vuokrien nousuun oman sijoitusasunnon osalta ja yleiseen pieneen inflaatioon, silloin yhtälö paranee vuosittain vuokran noustessa ja inflaation tuodessa lisäboostin lainanhoitoon.
Mitä tarkoittaa, kun puhut ja kirjoitat sekä verovähennyksistä että verosuunnittelusta. Eivätkö ne ole samoja asioita?
Verosuunnittelu on pelkkiä verovähennyksiä laajempi ajattelukonsepti. Verosuunnittelun perustus rakentuu sille, että asuntosijoittaja käyttää kaikki mahdollisuudet vähentää kulujaan vuokratulosta. Verottajan sivuilta löytyy yksityiskohtaisia ohjeita esimerkein varustettuna, miten voi maksimoida vuokratuloista tehtävät verovähennykset.
Jos verottajan lukuisat ohjeistukset verojen minimoimiseksi eivät vielä poista moraalista tuskaa verojen välttelystä, kannattaa muistaa, että remontteja tehdessä remonttimiehen ja rakennustarvikeliikkeiden laskuissa on kertoimena 1,24 eli 24 % menee verottajan kassaan alv:n muodossa. Verottajan kassasta säästyy lisäksi kuluja, kun alan toimijat työllistyvät etuisuuksien nostamisen sijaan. Joku toimija voi jopa tehdä voittoa ja maksaa siitä veroja.
Verosuunnittelun konsepti perustuu siis siihen, että sisäistää verot minimoitavana, suurena kulueränä eikä iloisina maksimoitavina maksutapahtumina
Seuraavaksi pitää hyväksyä vaikkapa vakuutuskuoriin liittyvä ajatus, että kuoren sisällä tapahtuvista transaktioista ei makseta veroa vaan koko summa pysyy kuoren sisällä tuottamassa lisää vuodesta toiseen. Veroja ei siis vältellä vaan niiden maksua siirretään tulevaisuuteen. Kun kuoresta otetaan tuottoja ulos käytettäväksi, verot laukeavat maksuun. Asuntosijoittajalla ei ole vastaavaa kuorihyötyä eikä sitä ole tulossa osakesäästötilin myötäkään.
Sijoitusasunnot.com Blogista aiheeseen liittyvä kirjoitus: Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yrityksen nimiin
Joku voisi kuvitella, että kohtuuhintaisia asuntoja lisää vaativat poliittiset päättäjät eivät ymmärrä, että sijoitusasuntoihin liittyvien verojen maksimointi ei ole paras aktiivimalli siirtämään pääomia vuokra-asuntojen tuotantoon tarjontaa kasvattamaan kasvavaa kysyntää varten. Näihin pohdintoihin uppotumiseen voi käyttää ikuisuuden verran aikaa, joka on kaikki pois asuntosijoitustoiminnan kehittämisestä. Parempi siis sopeutua vallitsevaan verojärjestelmään, jossa vuokratulot ovat kaikista pääomatuloista kireimmin verottuja ja verotus nousee, mikäli nykyinen gallupjohtajapuolue voittaa vaalit tai tulee seuraavaan hallitukseen. Sama toteutui kokoomuksen ollessa pääministeripuolueena ja keskustan ollessa pääministeripuolueena näiden tulojen veroprogressiota lisäkiristettiin kokoomuksen myötävaikutuksella “verotusta ei kiristetä”-lupauksesta huolimatta.
Kuoriajattelu tarkoittaa kuitenkin asuntosijoittajan kannalta sitä, että käytettävissä olevin laillisin keinoin pyritään minimoimaan turhien verojen maksu ja pitämään rahavirrat mahdollisimman hyvin oman asuntosijoitustoiminnan sisällä kasvamassa.
Sijoitusasuntojen remontointi on yksi keino potkia verotuspalloa vuosi vuodelta eteenpäin. Mitä enemmän haluaa siirtää verotusta tulevaisuuteen sijoitusasuntoja remontoimalla sitä enemmän pitää hankkia peruskuntoisia asuntoja omaan asuntosijoitussalkkuun, koska verotuspallo kasvaa lumipallon tavoin vauhtiin päästessään. Mikäli jossain vaiheessa päättää myydä remontoidun sijoitusasunnon, silloin realisoituu maksuun myös myyntivoiton vero, joka on peruskuntoisen asunnon myyntivoittoa suurempi.
YouTube: Mitä tarkoittaa asuntosijoittajan verosuunnittelu YouTube #7
Myös sellaisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan, joka ei tavoittele jatkuvaa asuntosijoitussalkun kasvattamista, kannattaa sisäistää sama ajattelutapa. Hyväkuntoisten asuntojen vuokrattavuus on peruskuntoisia parempia ja niistä saa korkeampaa vuokraa, joiden pohjalta voi sitten siirtyä maksamaan enemmän veroja kuin peruskuntoisista asunnoista maksaisi.
Miten vähennetään 10 000 euron remontin kustannus, jos vuokratulot ovat vain 5 000 euroa?
Peruslähtö on sama eli ilman remonttia 5 000 euron vuokratuloista joutuisi maksamaan veroa 30 % eli 1 500 euroa.
Mikäli sijoitusasuntoon tehdään 10 000 euron remontti, syntyy sinä vuonna 5 000 euroa vuokraustoiminnan tappiota eli vuokratulojen vero on 0 euroa. Tarkoittaako tämä sitä, että verottaja ei maksakaan remontista 3 000 euroa eli 30 % vaan ainoastaan 15 % eli 1 500 euroa?
Ensimmäiseksi vuokraustoiminnan tappion voi vähentää muista sen vuoden pääomatuloista. Jos on myynyt osakkeita ja saanut niistä voittoa 20 000 euroa, edetään täysin ensimmäisen esimerkin mukaisesti, jossa vuokratuloja oli 25 000 euroa. Mikäli muita pääomatuloja oli 5 000 euroa ja vuokratuloja 5 000 euroa, 10 000 euron sijoitusasuntoremontti neutraloi nämä pääomatulot ja vero on siltä vuodelta 0 euroa, jolloin verottaja maksaa 3 000 euroa remontin kustannuksista.
Mikäli asuntosijoittajalla ei ole muita pääomatuloja, syntyy pääomatulolajin alijäämä, jota ei voi vähentää tulevien vuosien vuokratuloista. Sen sijaan vähennys tehdään verottajan toimesta 30 %:n alijäämähyvityksenä ansiotulojen veroista. Vähennystä ei tehdä ansiotuloista vaan ansiotulojen veroista eli se tulee täysimääräisenä ja vastaavana kuin olisi tullut, mikäli vuokratuloja ja muita pääomatuloja olisi ollut vähintään remontin kustannuksen eli 10 000 euron verran.
Jos asuntosijoittajan ansiotulot eivät riitä alijäämähyvityksen tekemiseen, verosuunnitteluhyöty ei vieläkään mene hukkaan vaan verotuksessa syntyy pääomatulolajin tappio, joka vähennetään seuraavien 10 vuoden pääomatuloista sitä mukaa kuin niitä syntyy.
Yhteenveto – 3 pointtia
- Oikein toteutettu ja rahoitettu sijoitusasunnon remontti on erinomainen asuntosijoittajan verosuunnittelukeino, koska verovähennyshyödyn lisäksi sillä voi kasvattaa sijoitusasunnon arvoa, vuokrattavuutta ja vuokratasoa
- Taitavissa käsissä asunnon arvo nousee remontin kustannusta enemmän ja vuokrataso nousee remontin rahoitusmenoja enemmän, jolloin kaikki mahdolliset tunnusluvut paranevat, kassavirta paranee ja uudelleenrahoituksen kautta asuntosijoittajan tilillä on enemmän verovapaata pääomaa kuin ennen remontin aloittamista
- Kohdat 1 ja 2 ymmärtävä ja sisäistävä asuntosijoittaja tulee toimimaan aktiivisesti taloyhtiön hallintoon vaikuttaen, jotta taloyhtiössä toteutettaisiin kaikki mahdolliset taloyhtiön remontit oikein ja verotehokkaasti rahoittaen, jotta kohdat 1 ja 2 toteutuisivat myös taloyhtiöremonttien kautta
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Viikon kirjasuositus: Gary Keller, Jay Papasan – The One Thing; Ad Libris Pokkari, Adlibris Sidottu, Amazon Kirja, Audible, Kindle *
* Adlibris, Storytel, Bookbeat ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Storytel:iä, Bookbeat:ia ja Audible:a voit kokeilla ilmaiseksi näiden linkkien kautta.
Ostan Asuntoja 