”Rahaa avaimista” -keino sijoitusasunnon haltuun saamiseksi – 8 kohtaa. Blogi #135

Vaikka olisi kuinka huolellisesti tehnyt vuokralaisvalintaan liittyvät tehtävät, silti voi käydä niin, että vuokralaiseksi tulee vuokransa maksamatta jättävä vuokralainen. On myös täysin mahdollista, että vuokralaisen elämäntilanne muuttuu vuokrasuhteen aikana siten, että kyky maksaa vuokraa tai kyky pitää vuokrakodistaan hyvää huolta tai molemmat heikkenevät samanaikaisesti. Laiminlyömällä vuokralaisvalintaan liittyviä tehtäviä vuokranantaja voi kasvattaa tällaisen tilanteen todennäköisyyttä.

Kun tällainen tilanne osuu kohdalle eikä neuvottelu vuokralaisen kanssa yhteistyössä tuota toivottua tulosta, vuokrasopimuksen purku on seuraava vaihe. Kun vuokrasopimus on purettu, siihen ei liity normaalia irtisanomisaikaa vaan vuokrasuhde päättyy välittömästi. Tyypillisesti vuokrasopimusta purettaessa vuokralaiselle annetaan muutama päivä aikaa muuttaa asunnosta pois ja luovuttaa se vuokranantajan haltuun. 

Ostan Asuntoja YouTube: Mitä vuokranantajan tulee huomioida, kun vuokrasopimus on purettava? YouTube #20

Mikäli vuokralainen lopettaa kommunikoinnin tai kieltäytyy luovuttamasta asuntoa vuokranantajan hallintaan, vuokranantaja joutuu käynnistämään häätöprosessin käräjäoikeudessa. Viimeistään tässä vaiheessa kannattaa kokeilla ”rahaa avaimista” -keinoa.

Mikä on ”rahaa avaimista” -keino ja miksi se voi hyödyttää sekä vuokranantajaa että vuokralaista?

”Rahaa avaimista” -keino perustuu ajatukseen, että epäonnistuneen vuokrasuhteen edettyä vuokrasopimuksen purkuvaiheeseen ja viimeistään häätöprosessin käynnistyttyä, vuokranantajalle tulee kannattavammaksi antaa vuokralaiselle käteistä rahaa vastineeksi asunnon hallinnan luovuttamisesta kuin odottaa, että käräjäoikeus saa häätöpäätöksen tehtyä ja ulosottomies häädön hoidettua.

Häätöprosessin läpikäyminen voi tapauksesta ja käräjäoikeuden kiireistä riippuen kestää 2-6 kuukautta, jolloin 500 euron kuukausivuokralla olevan sijoitusasunnon omistaja voi menettää vuokratuloja 1000-3000 euroa. 

Mikäli vuokralainen yhä asuu asunnossa, hän saa tiedon odottavasta häädöstä ja ymmärtää, että lähtö asunnosta on edessä ennemmin tai myöhemmin. Näiden viimeisten asumiskuukausien aikana vuokralaisen motivaatio pitää vuokrakodistaan hyvää huolta on mahdollisimman pieni. Menetettyjen vuokratulojen lisäksi vuokranantajan vahingot voivat kasvaa asunnon korjauskustannusten kautta tuhansilla euroilla.

Kannattaisiko vuokralaiselle tarjota 100-200 euroa asunnon luovuttamisesta vuokrasopimuksen purun jälkeen? Kannattaisiko maksaa 100 euron lisäbonus siitä, että asunto on siivottu? Kannattaako vuokralaisen hyödyntää tarjous?

Tässä kirjoituksessa pohditaan vastausta yllä esitettyihin kysymyksiin ja käydään läpi pääkohdat, mitä tulee ottaa huomioon ja miten toimia ”rahaa avaimista” -keinoa yritettäessä.

1. Hyväksy ”vuokraustoiminnan tappiota tulee” -pettymys ja ryhdy toimiin

Jokainen vuokranantaja, joka päätyy tilanteeseen, jossa ”rahaa avaimista” -keinoa pitää harkita, on totutellut tappioiden syntymisajatukseen vähintään kahden kuukauden maksamattomien vuokrien mittaisen ajanjakson tai on antanut varoituksia vuokralaiselle omistamansa asunnon huonosta hoidosta. Tai molempia. Mikäli tämä ajanjakso ei ole riittänyt itsesäälissä peuhtaroimiseen ja sympatiapisteiden kerjäämiseen (sosiaalisessa) mediassa, kannattaa vakavasti miettiä, onko ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen itselle sopiva sijoitusmuoto ja -strategia.

Ostan Asuntoja YouTube: Miten käsitellä pettymyksiä asuntosijoittajana? YouTube #45

Tämä pettymys on vielä suurempi, jos vuokranantaja on jättänyt noudattamatta yhtä vuokraustoiminnan perussääntöä, joka on ”älä koskaan anna avaimia ennen kuin vakuus on maksettu”. Valtaosalle yksi oppikurssi riittää tämän perussäännön oppimiseksi. Fiksummat oppivat sen toisten virheiden kautta.

2. Aseta tavoitteeksi ”sijoitusasunnon haltuun saaminen mahdollisimman nopeasti”

Mitä nopeammin pääsee pettymyksestä yli sitä kirkkaammin pystyy ajattelemaan ja toimimaan analyyttisesti ja johdonmukaisesti. Jokainen tapaus ja vuokralainen ovat erilaisia. Vuokranantajan tulee pystyä analysoimaan kaikkea tietoa käyttäen mahdollisuuksiaan saada kaikki menetetyt vuokratulot, oikeusprosessin kustannukset ja mahdolliset asunnon korjauskustannukset ulosoton kautta takaisin. Tässä kohdassa on hyvä muistaa, että asunnon haltuun saamisen ja mahdollisten korjausten valmistumisen välisen ajan menetetty vuokratulo ei ole korvattava kustannus.

Ellei vuokranantajalla ole erityistä tietoa siitä, että asuntoa hoidetaan hyvin, vaikka vuokrat ovat maksamatta ja että vuokralaisella on pysyvä tulolähde, josta ulosotto voidaan suurella varmuudella tehdä häätöä seuraavien kuukausien ja vuosien aikana, kannattaa kokeilla ”rahaa avaimista” -keinoa asunnon haltuunsaamiseksi mahdollisimman nopeasti.

3. Selitä vuokralaiselle yksityiskohtaisesti, mitä ”rahaa avaimista” tarkoittaa

Mikäli vuokralainen ei vastaa puhelimeen, hänen tekstiviestinsä, sähköpostinsa, WhatsApp-tilinsä, Facebook Messengerinsä… toimivat yhä, ellei hän ole päättänyt kadota maan pinnalta. Näiden kautta voi toimittaa ”rahaa avaimista” -tarjouksen, mikäli ei pysty sitä tiputtamaan postiluukusta paperilla.

Rahan tarjoaminen kahdessa osassa perustuu siihen, että asuntoaan huonosti hoitanut tai siivouskyvytön vuokralainenkin voisi kiinnostua rahapalkkiosta asunnon luovuttamisen vastineeksi. Mikäli yhden rahasumman saaminen edellyttää asunnon luovuttamista muuttokelpoisessa kunnossa, asuntoa tuhonnut tai huonosti hoitanut vuokralainen ei tartu tarjoukseen tietäessään, että rahaa ei tipu, kun asunnon omistaja näkee sen kunnon.

4. Aseta tiukka aikaraja, mihin asti ”rahaa avaimista” -tarjous on voimassa

Koko keinon käyttämisen perusajatus on saada asunto haltuun mahdollisimman nopeasti. Silloin tarjouksen voimassaoloajan tulee tukea tätä ajatusta. Mikäli vuokralaiselle on kova rahapula ja tiedossa joku toinen väliaikainen majapaikka, 5-7 päivän määräaikainen tarjous mahdollistaa sekä asunnosta poismuuton että sen siivoamisen molempien rahatarjousten saamiseksi.

Mikäli vuokralaisella on vakava päihderiippuvuusongelma, käteinen raha voi olla riittävä motivaatio luovuttaa asunnon hallinta takaisin vuokranantajalle. 

5. Selitä vuokralaiselle, mitä häätöprosessin kautta tuleva luottotietomerkintä tarkoittaa seuraavan vuokra-asunnon saamisen kannalta

Tämä keino voi auttaa tietämättömään mutta selkeään ajatteluun kykenevään vuokralaiseen. Jos vuokralainen on maksanut 2 kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden ja pitänyt asunnosta hyvää huolta, vakuus voi kattaa kaikki vuokranantajalle aiheutuvat vahingot, jolloin käräjäoikeusprosessia ei tarvita tai sen voi keskeyttää. Tällöin luottotietomerkintää ei tule.

Jotta tämä mahdollisuus olisi olemassa, vuokranantajan täytyy ryhtyä toimiin viimeistään silloin kuin 2 kuukauden vuokrat ovat maksamatta eli kolmantena pankkipäivänä siitä, kun toisen kuukauden vuokra ei näy pankkitilillä. Mikäli vuokranantaja näin toimii, aikaa on vielä lähes kuukausi ennen kuin vakuuden kattamattomia tappioita alkaa syntymään.

”Rahaa avaimista” -keino voi olla se tarvittava lisäperuste, jolla vuokralainen luovuttaa asunnon ennen kuin 2 kuukautta tulee täyteen ja vuokranantaja pääsee markkinoimaan asuntoa seuraavalle vuokralaiselle. Luottotietojen säilyttäminen ja piene rahapalkkio ovat asioita, joiden takia vuokralaisen kannattaisi hyväksyä tarjous.

6. Käynnistä vuokrasopimuksen purku- ja häätöprosessi käräjäoikeudessa joka tapauksessa

Tässä vaiheessa ei enää kannata ottaa riskiä siitä, että vuokralainen parantaa tapansa ja ryhtyy pitämään maksulupauksensa hoitaen sekä rästi- että tulevat vuokrat ja/tai korjaa ja siivoaa vahingoittamansa tai huonosti hoitamansa asunnon. Siksi vuokrasopimuksen purku- ja häätöprosessi kannattaa käynnistää käräjäoikeudessa joka tapauksessa. Tästä kannattaa myös informoida vuokralaiselle, jotta hän on tietoinen, että puhumalla ei asian etenemistä käräjäoikeudessa pysty pysäyttämään vaan se vaatii tekoja eli asunnon luovuttamista.

Ostan Asuntoja YouTube: Mitä vuokranantajan tulee huomioida, kun vuokralainen on häädettävä? YouTube #21

Mikäli vuokralainen ei reagoi neuvottelupyyntöihin eikä ole kiinnostunut ”rahaa avaimista” -tarjouksesta, yksipuolistakin yhteydenpitoa kannattaa jatkaa. Koskaan ei tiedä, mitä voi tapahtua ja yrittämistä ei siksi tulisi lopettaa.

”Rahaa avaimista” -tarjouksen voi uusia vaikka silloin, kun käräjäoikeuden häätöpäätös tulee. Järkevään ajatteluun kykenevä vuokralainen tietää, että on vain ajan kysymys, koska häätö tapahtuu ja voi silloin tarttua tarjoukseen ja luovuttaa asunnon hallinnan.

7. Tarkista asunto turvallisuus muistaen

Mikäli vuokralainen tarttuu ”rahaa avaimista” -tarjoukseen, tarjouksen ensimmäistä rahasummaa ei tule missään tapauksessa maksaa ennen kuin vuokralainen on luovuttanut kaikki hallussaan olevat avaimet.

Asunnon kunnon tarkistaminen täytyy suorittaa ensin ennen kuin ”rahaa avaimista” -tarjouksen toista osaa tarjotusta summasta maksetaan. Tapauskohtaisesti kannattaa miettiä, minkälaisia mahdollisia turvallisuusriskejä voi asunnon tarkastamiseen liittyä ja varautua niihin sopivalla tavalla. Mikäli asunnossa on modernit lukot, joihin vuokralainen ei ole voinut teettää lisäavaimia ja hän on luovuttanut kaikki avaimet jossain muualla kuin asunnossa, turvallisuusriski on pieni.

Mikäli asuntoa tarkastetaan yhdessä vuokralaisen kanssa, jolla voi olla päihde- tai mielenterveysongelmia, asunnolle ei kannata varmuuden vuoksi mennä yksin. Jo pelkästään vuokralaisen ja vuokranantajan käsitykset loppusiivouksen tasosta voivat ääritapauksissa aiheuttaa riidan, mikäli luvattua koko summaa ei olekaan tulossa.

8. Maksa luvattu ”rahaa avaimista” -korvaus

Mikäli vuokralainen toimii ”rahaa avaimista” -tarjouksen mukaisesti, reilu vuokranantaja pitää oman osuutensa tarjouksesta ja maksaa luvatun summan. Mikäli tämä tuntuu epäreilulta, palaa lukemaan kohdat 1. ja 2. Tässä vaiheessa tappioiden aiheuttama pettymys on aikoja sitten käsitelty ja uusi ”asunnon haltuunsaamistavoite” on juuri saavutettu. Sitä voi juhlistaa toivottamalla vuokralaiselle hyvää jatkoa.

Sijoitusovi Blogista: 8 asuntosijoittamisen riskiä

”Rahaa avaimista” -keinon yrittämisen haasteet vuokranantajalle

Suurimmat esteet tämän keinon yrittämiselle ovat vuokranantajan korvien välissä. Joillekin ajatus siitä, että vuokransa maksamatta jättänyttä vuokralaista vielä palkittaisiin siitä, että tämä luovuttaa asunnon vuokranantajan haltuun, on ylipääsemättömän vaikea. Tämä liittyy siihen, että kohtien 1. ja 2. käsittely on tekemättä.

Melkein jokainen vuokranantaja, jolle esitetään kysymys, maksaisitko 200 euroa välttääksesi 2000 euron tappion, vastaisi myöntävästi, kun hänellä ei ole omakohtainen tilanne päällä. Kun tilanne sitten osuu omalle kohdalle, ajatus hämärtyy ja joko periaatteen vuoksi tai vuokralaisen rankaisemiseksi lähdetään etenemään jääräpäisesti pelkästään ulosottoreittiä. 

Mitä paremmin pystyy sisäistämään, että vuokraustoiminta on liiketoimintaa tai harrastajaltakin ammattimaista lähestymistapaa edellyttämää harrastustoimintaa sitä paremmin pystyy sisäistämään, että siihen liittyy pettymyksiä, jotka usein tulevat sitä kautta, että ihmiset eivät toimi, kuten odottaa tai on sovittu. Kun tämän yleisperiaatteen on sisäistänyt, huomaa äkkiä, että ”rahaa avaimista” on vain yksi keino, jolla yritetään ehkäistä liike- tai harrastustoiminnan lisätappioiden syntyminen. 

Jos vielä tässä kohtaa lukemista syntyy ajatus, että taas se ”huru-ukko” antaa vuokralaisille lisäohjeita lypsää vuokranantajia, ei ole vieläkään sisäistänyt kohtia 1. ja 2. Hyvälle vuokranantajalle ”rahaa avaimista” -keinon käyttötarve esiintyy erittäin harvoin, koska hän on jo sisäistänyt, että valtaosa vuokralaisista on hyviä vuokralaisia ja heidän näkemisensä asiakkaina on paras keino ohjata se pieni huonojen vuokralaisten joukko vuokralaiset vuokranantajilta lypsävinä näkevien vuokranantajien pariin.

”Rahaa avaimista” -keino ei aina toimi mutta siinäkään tapauksessa sen yrittäminen ei maksa vuokranantajalle mitään. Näitä tapauksia varten on tärkeää, että vuokrasopimuksen purku- ja häätöprosessia edistetään muiden keinojen yrittämisen kanssa rinnakkain, ei peräkkäin.

Onko sinulla kokemuksia ”rahaa avaimista” -keinon käyttämisestä? Kuinka suurta summaa olet tarjonnut tai maksanut? Onko sinulla hyviä perusteluja, miksi tätä keinoa ei tulisi käyttää tai milloin sen käyttäminen ei sovellu?

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Uutena palveluna ”Tee se itse” -vuokravälitys – käy tutustumassa

Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi

Viikon kirjasuositus:

Petri Roininen – Asunto; Adlibris Nidottu, E-kirja

* Adlibris -linkkien kautta kirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa.

Kaikki Ostan Asuntoja Podcast -jaksot löytyvät täältä

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä